Кто является субъектом оценочного процесса чаще всего. Субъекты и объекты оценочной деятельности
Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться с 1990 г. и продолжает развиваться по настоящее время по следующим направлениям.
Сейчас в Армении работают сотни профессиональных оценщиков. Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является закон РА «Об оценочной деятельности» от 04.10.1995г. и стандарты об оценке недвижимости. Закон состоит из 6 глав, которые, в свою очередь состоят из 26 статей.
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Субъектами оценочной деятельности являются все физические и юридические лица, которых признают лицензированные оценщики, а также и потребители их услуг.
Объекты оценки, перечисленные в законе, принято классифицировать следующим образом: недвижимые объекты, как объект оценки. Они имеют как общие принципы, подходы и методы оценки, так и свои особенности, зависящие от экономических характеристик объектов оценки.
Оценка может быть:
Ретроспективной-на определенную дату в прошлом;
Текущей - как правило, используется в оценочной деятельности;
Перспективной - оценка собственности людей в предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства новых предприятий.
Принципы оценки.
Принципы оценки субъектов недвижимости- это совокупность методических правил, опираясь на которые можно определить степень взаимодействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют 3 элемента- субъект, объект и рыночная среда, то в данном случае специалистами выделяются 3 группы принципов оценки.
К конкретному объекту недвижимости зачастую применяются сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы полностью.
Этапы оценки.
В Республике Армения еще не сформировалась грамотная система классификации способов оценки недвижимости. В учебнике «Экономика недвижимости» по Э.М. Сандояну дана модель, которая рекомендована для использования в нашей стране. Согласно с этой моделью различают 3 главных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, прибыльный и рыночный, на базе которых определяются всевозможные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и так далее. Методы оценки зависят от выбранного подхода.
Процесс оценки объектов недвижимости состоит из 6 этапов:
определение задачи и заключение договора на оценку объекта;
план оценки;
спор и подтверждение информации;
выбор подхода к оценке объектов недвижимости;
согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, отчет о результатах оценки недвижимости.
Определение задачи и заключение договора. Клиент всегда ставит перед оценщиком конкретную задачу: определить стоимость недвижимости, которая нужна ему для принятия того или иного решения. При оценке необходимо изучить объект и определить связанные с ним юридические права, так как заказчик может иметь только право на аренду или же ограниченные права на потребление недвижимости. Оценка объектов недвижимости проводится при наличии договора между оценщиком и заказчиком. В договоре обязательно указывают:
вид оценки;
стоимость объекта оценки;
размер и вид оплаты за работу оценщика;
данные об учреждении, которое дало свидетельство на право работы в области оценочной деятельности;
лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Республики Армения. http://www.aup.ru/books/m76/5_3.htm - Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001.
План оценки. После того, как цель оценки определена и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. Для этого разрабатывается план оценки, который включает определенную последовательность решения ряда задач:
Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик сначала исследует общие факторы стоимости на региональном уровне, потом переходит к специфичным факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрируется на конкретных факторах, оказывающих большое влияние на стоимость оцениваемого участка и оказавшихся на нем объектов недвижимости.
План оценки - это сбор необходимой информации, обработка и раскрытие конкретного сектора рынка недвижимости, в котором находится оцениваемый объект; определение спроса вероятных конкурентов и покупателей.
Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов нужно определить их соответствие подходящей ситуации.
По стандартам оценки объектов недвижимости используются все 3 подхода, в крайнем случае - 2, и обязательно нужно обосновать причину выбора.
Сбор и подтверждение информации. Правильность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Он должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе. В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее состоит в том, что собранные данные должны:
непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно конкретными
подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или экспертами
быть сопоставимы с данными о похожих объектах на рынке
предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации отсутствует соответствующая база данных
соотноситься с профессиональным опытом оценщика
Собранные данные не должны быть полностью отражены в отчете оценщиков во избежание излишней перегруженности. http://www.aup.ru/books/m76/5_3.htm.
Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает 3 основных подхода:
затратный
доходный
рыночный
Все подходы основываются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но в каждом из них затронуты различные стороны рынка, и результаты могут различаться.
Согласование результатов (процесс совести), полученных с помощью различных подходов. Данный процесс имеет 2 стадии: предварительную и заключительную. На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта и проверяет реальность первичной информации. На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной задаче, с помощью статистического анализа определяет вероятность величины стоимости объекта, и ее ожидаемые предельные значения.
Отчет о результате оценки объекта недвижимости. Оценщик составляет отчет о своих выводах и заключениях, которые затем передает заказчику. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, он должен быть четким и конкретным.
Оценка проводится после заключения договора между оценщиком и заказчиком, который составлен на основе общих норм гражданского кодекса РА.
Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и субъекта оценки. Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.
К субъектам оценочной деятельности можно отнести:
- органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;
- оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;
- профессиональные объединения оценщиков;
- заказчиков оценщиков - юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;
- потребителей оценочных услуг - юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.
Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельности регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процесса оценки - тем, кто оценивает, и тем, кто заказывает оценку.
Оценивать объекты могут физические лица - оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки.
В Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
Таким образом, оценщики и заказчики - это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня».
Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для осуществления оценочной деятельности посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими также и контроль за деятельностью оценщиков.
Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков.
Что касается потребителей оценки, то ими необязательно являются заказчики.
Потребителем оценки может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего).
Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать.
Так, например, если независимым оценщиком проводится оценка объекта для определения стоимости для целей налогообложения, то в данном случае потребителем услуг независимого оценщика будут являться налоговые органы, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке объекта оценки для контроля правильности исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества, заказчиком будет выступать налогоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны.
Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако отметим, что на заказчике должна лежать ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и прямой доступ оценщика к объекту.
В соответствии с законом в договоре об оценке заказчиком, равно как оценщиком, могут являться как физические лица, так и юридические, причем заказчиком в отличие от оценщика может быть физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя. Отношения между этими двумя сторонами оформляются в договоре об оценке конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям (Ст. 9 Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах. Во-первых, «оценщик» - оценочная фирма или индивидуальный предприниматель, осуществляющий оценочную деятельность. Во-вторых, «оценщик» - физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность.
Таким образом, осуществлять оценочную деятельность могут индивидуальные предприниматели, юридические лица, обладающие общей правоспособностью, и юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, при условии соответствия этой деятельности их уставным целям и получения лицензии на осуществление оценочной деятельности с учетом соблюдения условий осуществления оценочной деятельности.
Объекты оценки
В соответствии с Законом к объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работа, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например, оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли, оценка предприятия (бизнеса).
Выводы
Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.
Предприятие, организация является объектом гражданских прав (ст. 132 ГК РФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.
В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для реализации его целей, осуществления хозяйственной деятельности, получения прибыли. В том числе: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменное наименование, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки.
Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость как его собственного капитала, так и отдельные части имущественного комплекса (активы и обязательства).
Предприятие как объект оценки должно иметь четко определенные границы, будучи сложной системой, оцениваемый бизнес включает разнообразные составные части. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах.
Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. Объектом оценки могут быть объединения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяются несколько дочерних компаний, отделений, филиалов.
Для правильной оценки необходимо проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а также права и роль каждого подразделения. Необходимо также выяснить, входят ли в состав объекта оценки подразделения социально-культурной сферы, имеются ли объекты общенационального значения.
Вопросы для самопроверки
1. Что понимается под оценочной деятельностью?
2. Какие основные черты присущи процессу оценки стоимости бизнеса?
3. Чем отличается от всех прочих рыночная оценка, или оценка стоимости?
4. Перечислите субъекты оценочной деятельности.
5. Перечислите объекты оценки.
Литература
1. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2006. - С. 464.
2. Оценка стоимости предприятия: Курс лекций / сост. Д.В. Петухов - М.: МИЭМП, 2008. - С. 320.
3. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. - М.: ИКЦ «МарТ», Ростов–на-Дону: Издательский центр «МарТ», 2003. - С. 304.
ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"Статья 4. Субъекты оценочной деятельности
Комментарий к статье 4
1. Оценочную деятельность вправе осуществлять лица, признанные в соответствии с комментируемым Федеральным законом субъектами оценочной деятельности. Понятия "субъект оценочной деятельности" и "оценщик" равнозначны.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями комментируемого Федерального закона.
Таким образом, Законом установлены следующие признаки субъекта оценочной деятельности:
Является физическим лицом;
Членство в саморегулируемой организаций оценщиков;
Ответственность данного лица застрахована в соответствии с требованиями ст. 24.7 комментируемого Федерального закона.
В первоначальной и действовавшей до 11.08.2006 редакции ст. 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъектами оценочной деятельности признавались, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется данным Законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). С принятием Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" текст комментируемой статьи был изложен в новой редакции, действующей до настоящего времени.
Таким образом, произошло, с одной стороны, разделение понятий "субъект оценочной деятельности" и "субъект договора о проведении оценки", а с другой - был сужен круг субъектов, которые могут проводить оценку. Из числа субъектов оценочной деятельности были выведены юридические лица. Кроме того, действовавшая ранее система лицензирования оценочной деятельности была заменена обязательным членством специалистов-оценщиков в саморегулируемых организациях.
Субъектами гражданского права являются, как известно, физические, юридические лица и публично-правовые образования - Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, участвующие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством
В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи оценщиком может являться только физическое лицо. Как физическое лицо оценщик должен обладать полной дееспособностью. В соответствии с п. 1 ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
Следующее требование к субъекту оценочной деятельности связано с его обязательным членством в саморегулируемой организации оценщиков. Кроме того, оценщик должен застраховать свою ответственность в соответствии с требованиями ст. 24.7 комментируемого Федерального закона.
Согласно ст. 24.6 комментируемого Федерального закона в целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившим договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности
Заключение предусмотренного договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем 300000 рублей;
Формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем 30000 рублей.
Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам.
Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба
В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности.
Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
Статьей 22 комментируемого Федерального закона саморегулируемая организация оценщиков определяется как некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.
Для получения членства в одной из саморегулируемых организаций оценщик обязан иметь документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности. Следует отметить, что оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков.
2. Федеральным законом не предусмотрено объединение в саморегулируемые организации оценщиков субъектов предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности, как это было отмечено выше, оценщик является субъектом профессиональной деятельности. При этом физическое лицо, занимающееся профессиональной оценочной деятельностью, может одновременно осуществлять предпринимательскую деятельность в статусе индивидуального предпринимателя.
Исключение из субъектов оценочной деятельности юридических лиц и перенос ответственности на специалистов-оценщиков, по мнению разработчиков комментируемого Закона, предполагали повышение личной ответственности оценщика и, как следствие, улучшение общего качества отчетов по оценке объектов оценки. Однако существует (и гораздо более распространена) противоположная точка зрения на данный вопрос. В частности, председатель Счетной палаты Российской Федерации С.В. Степашин в интервью журналу "Экономические стратегии" отметил: "С сожалением констатирую, что Закон об оценочной деятельности с поправками, принятыми летом 2006 г., концептуально не создает должной правовой базы. Думается, что установление субъектом оценочной деятельности частных оценщиков - физических лиц вместо оценочных организаций не отвечает задачам создания адекватного интересам страны, конкурентоспособного российского института оценки. Необходимо установить субъектом деятельности оценочные организации и усовершенствовать ее регулирование в целях реализации национальной стратегии ускоренного развития России на основе фундаментального роста стоимости активов" <5>.
По мнению оппонентов существующей формулировки, проведение оценки сложных и особо крупных объектов силами одного специалиста-оценщика не реально. В этом случае договор на проведение оценки заключается с юридическим лицом (это разрешено статьей 9 комментируемого Федерального закона), которое, в свою очередь, заключает трудовые договора со специалистами-оценщиками. Другими словами, де-факто в качестве субъекта оценочной деятельности выступает юридическое лицо (как исполнитель по договору оказания услуг).
Исходя из этого, многие потребители оценочных услуг нарушают (вольно или невольно) положения комментируемой статьи. Например, в апреле 2008 года, уже после вступления в силу действующей редакции комментируемого Федерального закона, на заседании рабочей группы Ассоциации российских банков рассматривался вопрос о "разработке требований к физическим и юридическим лицам, осуществляющим оценочную деятельность"
3. Существует еще один момент, связанный с фактическим нарушением положений комментируемой статьи. Данная статья не содержит каких-либо ограничений на вид и объем работ по оценке, которые может произвести специалист-оценщик, занимающийся частной практикой. Однако в письме Минфина России от 21.12.2007 N 03-05-06-03/97 по вопросу относительно категорий лиц, имеющих право оценивать недвижимое имущество и транспортные средства, за подписью заместителя министра финансов Российской Федерации С.Д. Шаталова указано следующее: "Учитывая изложенные нормы Кодекса и Федерального закона, нотариусы при исчислении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий должны принимать оценочные документы в отношении транспортных средств и недвижимого имущества, подготовленные на основании договоров на проведение оценки, заключенных заказчиками с юридическими лицами, с которыми оценщики заключили трудовые договоры. Что касается оценки иного имущества, то в этом случае для исчисления размера государственной пошлины нотариусы могут принимать оценочные документы и от оценщиков, осуществляющих оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой". Иначе говоря, оценка недвижимого имущества и транспортных средств для исчисления государственной пошлины за нотариальные действия, произведенная частнопрактикующим оценщиком, нелегитимна.
Вышеуказанное письмо прямо нарушает положения ст. 4 комментируемого Федерального закона, однако на данный момент оно является руководством для всех нотариальных палат.
4. Часть 2 комментируемой статьи гласит, что оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.
В последнем случае оценщик выступает от имени юридического лица, с которым он состоит в трудовых отношениях. Причем юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, должно отвечать ряду требований, предусмотренных ст. 15.1 комментируемого Закона.
Трудовой договор представляет собой соглашение между работодателем и работником, в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда, предусмотренные трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами и данным соглашением, своевременно и в полном размере выплачивать работнику заработную плату, а работник обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать правила внутреннего трудового распорядка, действующие у данного работодателя (ст. 56 Трудового кодекса Российской Федерации (далее - ТК РФ).
Перечень обязательных для включения в трудовой договор условий содержится в ч. 2 ст. 57 ТК РФ.
Причем если при заключении трудового договора в него не были включены какие-либо из этих условий, то это не является основанием для признания трудового договора незаключенным или его расторжения. Трудовой договор должен быть дополнен недостающими сведениями и (или) условиями. При этом недостающие сведения вносятся непосредственно в текст трудового договора, а недостающие условия определяются приложением к трудовому договору либо отдельным соглашением сторон, заключаемым в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью трудового договора.
В трудовом договоре могут предусматриваться дополнительные условия, не ухудшающие положение работника по сравнению с установленным трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами.
По соглашению сторон в трудовой договор могут также включаться права и обязанности работника и работодателя, установленные трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, локальными нормативными актами, а также права и обязанности работника и работодателя, вытекающие из условий коллективного договора, соглашений. Невключение в трудовой договор каких-либо из указанных прав и (или) обязанностей работника и работодателя не может рассматриваться как отказ от реализации этих прав или исполнения этих обязанностей.
В трудовом договоре с оценщиком обязательно должно быть указано, что работник принят на работу по должности оценщика. Формулируя трудовую функцию работника, необходимо определить требования к его квалификации, что может быть отражено как в трудовом договоре, так и в должностной инструкции. В этой связи работодатель может руководствоваться положениями Квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденного Постановлением Минтруда России от 21.08.1998 N 37, которым предусмотрены должности оценщика и оценщика интеллектуальной собственности.
Применяя на практике положения Квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и других служащих, необходимо учитывать, что он разрабатывался с учетом законодательства, действовавшего на момент его принятия, и не корректировался с учетом изменившихся условий. Также следует принимать во внимание конкретные потребности работодателей и специфику оценочной деятельности.
Таким образом, исключив юридических лиц из числа субъектов оценочной деятельности, Закон оставил их в качестве субъектов договора на проведение оценки. Такое положение нельзя признать удовлетворительным, поскольку имеет место коллизия комментируемой статьи и ст. 307 ГК РФ, в соответствии с которой в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. А оценщиком является физическое лицо, которое несет ответственность за выполнение договора о проведении оценки, не являясь его стороной. Однако ст. 402 ГК РФ предусматривает иное положение. Действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Закон прямо не запрещает оценщику осуществлять оценочную деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Но, в соответствии со ст. 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), индивидуальные предприниматели - физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. А Департамент корпоративного развития Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации в своем письме от 25.03.2008 N Д06-751 сообщает, что федеральным законом не предусмотрено объединение в саморегулируемые организации оценщиков субъектов предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности оценщик является субъектом профессиональной деятельности. Другими словами, исходя из норм российского законодательства, индивидуальный предприниматель не может быть членом саморегулируемой организации оценщиков и, следовательно, не имеет права осуществлять оценочную деятельность
Формально закон разрешает оценщику заниматься частной практикой. Однако при попытке реализовать свое право на осуществление оценочной деятельности в качестве частнопрактикующего специалиста оценщик сталкивается с рядом проблем. Статья 85 НК РФ не предусматривает представление органами, учреждениями, организациями и должностными лицами сведений об оценщике, занимающемся частной практикой, а следовательно, не предусматривает и постановку на учет данной категории физических лиц. А поскольку частная практика оценщика подразумевает систематическое получение дохода, то к частнопрактикующему оценщику могут быть применены положения ст. 171 Уголовного кодекса Российской Федерации "Незаконное предпринимательство", в соответствии с которой осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или с нарушением правил регистрации, а равно представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, либо осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение (лицензия) обязательно, или с нарушением лицензионных требований и условий, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от 4 до 6 месяцев.
Подводя итог сказанному, можно сделать вывод, что действующая редакция комментируемой статьи дискриминирует права оценщиков - индивидуальных предпринимателей.
оценочной деятельностью
Субъект оценки
Объект оценки
объектам оценки относятся:
Работы, услуги, информация;
Сфера оценочной деятельности
Нормативно-правовая база оценочной деятельности.
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру :
Конституция Российской Федерации;
Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральные стандарты оценки (ФСО);
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков;
Прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).
Требования, предъявляемые к оценщику.
В соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в РФ оценщик обязан:
1. состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и уплачивать туда взносы;
2. соблюдать требования нормативных актов, стандартов и правил оценочной деятельности;
3. обеспечивать сохранность документов, полученных для оценки, и конфиденциальность информации;
4. отказаться от проведения оценки, если возникли обстоятельства, препятствующие объективной оценке;
5. предоставлять по требованию заказчика страховой полис, документ об образовании в области оценочной деятельности, сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
6. предоставлять в саморегулируемую организацию оценщиков информацию о юридическом лице, с которым у оценщика заключен трудовой договор;
7. соблюдать правила деловой и профессиональной этики;
8. ежеквартально представлять информацию о подписанных отчетах;
9. хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение трех лет с даты составления отчета;
10. предоставлять копии отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
11. предоставлять по требованию заказчика заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.
Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является составление отчета. От того, что войдет в данный документ, в каких форме и последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.
При написании отчета об оценке бизнеса перед оценщиком стоят следующие основные задачи :
· изложить логику анализа;
· зафиксировать все важные моменты оценки;
· подготовить отчет так, чтобы его потребитель мог при желании повторить анализ и прийти к заключению, которое сделал оценщик.
Решение данных задач возможно при выполнении ряда требований.
Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: основана на принципе «от общего к частному». Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия (фирмы).
· описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес;
· перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью;
· описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.
Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату, когда была произведена оценка.
Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.
Важный момент отчета – обоснование выбора тех или иных методов оценки.
Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и величине его рыночной стоимости.
Немаловажным для отчета является наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, и текста, свидетельствующего об их согласии с результатами.
Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого предприятия. Если пользователями отчета будут лица, которые не знакомы с предприятием, то обязательно подробное описание последнего. Если же отчет предназначен для работников фирмы, то подробное описание не обязательно.
Основные разделы отчета :
1. Введение:
Излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации;
Дается краткое описание предприятия и его капитала;
Уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки;
Приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод.
Во введении кратко излагаются методы оценки.
2. Общеэкономический раздел – приводятся лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия.
3. Краткая характеристика отрасли – приводится информация об отрасли, конкуренции и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов.
4. Краткая характеристика предприятия (фирмы) – предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия.
5. Анализ финансового состояния – содержит информацию для всех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного.
6. Методы оценки. Начинается раздел с обоснования выбора тех или иных методов. Излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия.
7. Выводы и приложения. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.
8. Общее заключение по оценке.
Наиболее распространенные недостатки отчета об оценке :
· в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия;
· использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например, таких, как ставка капитализации или денежный поток.
Недопустимо принятие противоречивого отчета (отчет, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии).
Затратный подход
Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Но затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости.
Сфера применения затратного подхода используется при:
Оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;
Оценке специализированных зданий, которые не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;
При страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;
При исчислении установленных законодательством налогов и сборов;
При переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.
Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:
1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.
2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.
3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:
а) физического;
б) функционального;
в) экономического (внешнего).
4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа.
Доходный подход
Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия.
Оценка стоимости акций.
Акция – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акция является именной ценной бумагой.
Акция является специфической формой существования капитала и одновременно товаром, который обращается на фондовом рынке. Её ценность определяется способностью приносить прибыль владельцу. Прибыль по акции генерируется двумя путями – получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный с улучшением финансовых показателей компании, расширением ее бизнеса и увеличением стоимости активов.
Оценка акций компании – это определение той доли её стоимости, которая приходится на оцениваемый пакет акций. Оценка может быть проведена для определения рыночной стоимости обыкновенных и привилегированных акций, эмитированных открытыми или закрытыми акционерными обществами.
Целями оценки акций могут быть:
· сделки купли-продажи;
· оформление залога для получения кредита;
· определение текущей рыночной стоимости компании и ее активов;
· принятие инвестиционных решений;
· эмиссия акций и др.
Оценка стоимости облигаций.
Облигация – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации являются процент и/или дисконт.
Облигации обеспечивают сохранность вложений и фиксированный дополнительный доход, что делает этот инструмент привлекательным для осторожных инвесторов. В то же время всегда существует возможность неплатежа по обязательствам и поэтому анализ надежности эмитента является наиболее важной и, часто, трудоемкой задачей при оценке стоимости облигаций.
Целями оценки облигаций могут быть:
· сделки купли-продажи;
· внесения ценных бумаг в уставный капитал предприятий;
· оформления залога для получения кредита;
· принятие инвестиционных решений.
Оценочная деятельность: понятие, сфера применения, объекты, субъекты.
В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Субъект оценки – профессиональный оценщик, обладающий специальными знаниями и практическими навыками в области оценки объектов собственности.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.4).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным законом «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.4).
Объект оценки – любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец; организация, предприятие, отдельные виды материальных и нематериальных активов.
В соответствии со статьей 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ» к объектам оценки относятся:
Отдельные материальные объекты (вещи);
Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
Права требования, обязательства (долги);
Работы, услуги, информация;
Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объектов недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.
