Государственное имущество аренда недвижимости. Аренда муниципального имущества: все подводные камни

У многих предпринимателей самой емкой статьей расходов является аренда помещения под магазин (офис, склад). Поэтому в целях экономии продумываются все варианты съема помещений, имеющих низкую стоимость. Один из них – аренда муниципального имущества. Стоимость съема муниципальной площади в некоторых случаях не отличается от аренды по коммерческим предложениям. Однако большинство вариантов имеет смысл рассмотреть, хотя заключение договоров аренды такого типа – трудоемкий и затратный процесс.

Какое имущество относится к муниципальному

Аренда государственного и муниципального имущества в последнее время пользуется небывалой популярностью. Причиной тому – совершенствование законодательных требований и высокая стабильность договоров по сравнению с аналогичными сделками, проведенными с коммерческими структурами.

Как взять его в аренду

В соответствии с Законом № 135-ФЗ, ст. 17.1 , при сдаче в аренду муниципального или государственного помещения в обязательном порядке заключается договор. Осуществить данную сделку возможно только после проведения (конкурса, аукциона). Без торгов в аренду предоставляется собственность:

• Для расположения на объектах сетей связи, почты.
• Палат торгово-промышленного назначения.
• На замену снесенного (реконструированного) сооружения.
• Нотариальных или адвокатских контор.
• Организациям, специализирующимся в направлении услуг образования.
• Медицинским компаниям.
• По международным договорам.
• Политическим партиям, общественным движениям.
• На срок до 30 суток в течение 6 следующих месяцев.

Чтобы арендовать имущество, принадлежащее государству, предпринимателю нужно обратиться в учреждение, за которым закреплен объект, или в управляющую компанию, курирующую данное помещение. Часто перечень площадей, предназначенных для предоставления в аренду, размещаются на сайтах государственных структур. Если интересующей информации нет, необходимо обратиться в соответствующий орган для подачи заявления лично.

У предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов.

Действуем по порядку

Предоставление площади муниципального назначения имеет установленный порядок и совершается после проведения торгов. Они могут проходить в электронном режиме или как официальное мероприятие. Форма проведения определяется ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих пунктов:

• Оповещение о проведении торгов.
• Разработка документации.
• Прием заявок от участников.
• Проведение основного этапа торгов.
• Завершающий тур торгов, определяющий победителя.
• Оформление соглашения с выбранным лицом.

В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи участник должен отвечать требованиям, выдвинутым законодательством. Им может являться и юридическое, и физическое лицо, а также ИП, в интересах которого – выиграть торги и взять в аренду муниципальное (государственное) имущество.

Оформление договора

После проведения торгов победитель подписывает с организатором протокол о результатах (он имеет юридическую силу договора) и оформляет типовой договор. Правила заключения документа регламентированы ст. 447 ГК РФ. Образец документа можно посмотреть .

Продление договора аренды возможно только в результате проведения нового конкурса (аукциона, торгов) на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости (ст. 17.1 № 135-ФЗ). Однако у предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов, если будут соблюдены следующие требования:

• Срок действия нового договора составляет не менее 3 лет. Он может быть уменьшен по заявлению арендатора.
• Размер регулярной платы за аренду определяется после оценивания рыночной цены объекта, а оценка проведена по всем правилам законодательства, регулирующего оценочные мероприятия в РФ.

Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.

Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.

Многие российские предприятия стремятся подписать с тем или иным органом власти - государственным или муниципальным, - договор об аренде имущества. Для этого представители бизнеса с удовольствием участвуют в различных конкурсах и аукционах. Какова цель предпринимателей, вовлеченных в процесс коммуникаций с органами власти?

Аренда как способ сэкономить

Аренда муниципального имущества - процедура, которая в российской предпринимательской среде считается отличной альтернативой соответствующему договору с коммерческой организацией.

Все потому, что тот или иной склад, офис или другое помещение, которым располагает муниципалитет, как правило, намного дешевле, чем объект, предлагаемый юрлицами. И многие предприниматели очень рады получить право аренды муниципального имущества.

Специфика муниципального имущества

Какова специфика объектов недвижимости, которые принадлежат местным властям? В соответствии с положениями 215-й статьи ГК РФ то имущество, которое на праве собственности находится во владении городов, сельских поселений и иных административно-территориальных единиц, на уровне которых реализуется местное самоуправление, причисляется к муниципальному типу. Часто соответствующего типа собственность закреплена за отдельными учреждениями. Если это не так, то оно входит в качестве актива в муниципальную казну.

Если предприниматель желает узнать, возможна ли аренда недвижимого муниципального имущества того или иного типа, то такая информация, как правило, размещена на сайтах местных властей. Но если даже соответствующих данных на веб-ресурсах муниципалитетов по каким-либо причинам нет, то бизнесмен вправе сделать запрос в местный орган управления. Услуга по предоставлению соответствующих сведений предпринимателю должна оказываться муниципалитетом бесплатно.

Субъекты арендных правоотношений

Стоит отметить, что для предпринимателей возможно приобретение в пользование имущества не только муниципального, но и государственного типа. Принципиальных различий между процедурой, в рамках которой осуществляется передача в аренду муниципального имущества, и аналогичными действиями при участии государственных органов власти немного, так как все эти процессы регулируются одними и теми же законами.

Типы договоров

Можно также отметить, что аренда - не единственный вариант взаимодействия органа власти на том или ином уровне и предприятия. Специфика соответствующих контрактов в том, что имущество передается арендодателем за плату во временное использование.

Возможен также вариант с заключением договора безвозмездного пользования. Согласно подобному контракту собственник имущества обязуется передать объект недвижимости другой стороне, которая, в свою очередь, должна вернуть ее владельцу в том же состоянии с учетом допустимого износа или же в том виде, который предусмотрен договором.

Помимо такого типа сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение контрактов на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений муниципалитет или государственный орган передает контрагенту в лице предприятия недвижимость на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.

Договор, предмет которого - аренда муниципального имущества, может быть также заменен на контракт, предусматривающий ответственное хранение той или иной собственности и одновременное пользование ею. Также возможен вариант с оформлением договора займа, предмет которого - соответствующего типа материальные ценности.

Однако аренда федерального и муниципального имущества на практике осуществляется главным образом в рамках обычной аренды. Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в том или ином регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с предприятиями. Главное, чтобы соответствующие действия органов власти не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных институтов с частными предприятиями.

Особенности арендных договоров с муниципалитетами

Основной правовой акт, определяющий порядок аренды муниципального имущества - ФЗ №135. В соответствии с его положениями собственность, которая не закреплена в форме хозяйственного владения за тем или иным субъектом на уровне местной власти, может сдаваться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционной). Аналогичная процедура должна быть проведена, если имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию. Причем не важно, в хозяйственном оно управлении или же в оперативном. Те же самые правила будут действовать, если собственностью владеет автономное государственное учреждение или же муниципальный орган, но при условии оперативного управления.

Специфика конкурсов

Итак, в ряде случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса. Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ - ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах. В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов. В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципалитетов. Как правило, данные документы доступны на веб-сайтах местных органов власти.

Особенность проведения конкурсов, предмет которых - заключение договора аренды муниципального имущества, в том, что информация, касающаяся данных мероприятий, должна быть опубликована в интернете на сайте torgi.ru, который принадлежит Министерству экономического развития.

Когда конкурсы не проводятся

Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.

Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.

Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.

Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, - аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.

Можно также отметить, что конкурс, предмет которого - предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.

Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.

Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.

Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.

Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.

Имущество в пользовании: два варианта

Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:

По факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых - право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;

Заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.

В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других - аукционами. Какой термин более корректен?

Конкурс или аукцион?

В зависимости от контекста и ряда специфических признаков процедуры употребляться может и тот и другой термин на вполне законных основаниях. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут подаваться в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности заявок.

Аукцион, в свою очередь, это определение самого выгодного для муниципалитета варианта на основе главным образом публичных торгов. То есть тот или иной участник соревнования за право заключить договор аренды муниципального имущества в курсе, что предлагает конкурент, и может попробовать выдвинуть более выгодное для владельца предложение.

Как проводятся торги

В зависимости от того, проходит аукцион или конкурс, правила проведения торгов могут несколько отличаться. Как мы уже отметили выше, если речь идет о проведении конкурса, то публичным остается только состав участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона - открыта вся информация об участниках и выдвигаемых ими предложениях.

Муниципалитетом, который владеет имуществом, создается специальная комиссия. Ее основные функции: работа с конвертами, в которых содержатся предложения от конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, исследование конкурентных преимуществ и иных особенностей каждой заявки, определение победивших конкурсантов или участников аукциона.

Предоставление в аренду муниципального имущества возможно в пользу не только юридических лиц, но и граждан и индивидуальных предпринимателей. То есть субъекты правоотношений в любом из этих правовых статусов могут участвовать в конкурсах и аукционах, о которых идет речь.

Рассмотрение заявок

Изучим аспект, касающийся рассмотрения заявок участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующую процедуру, определяются на уровне законодательства муниципалитетов. Однако достаточно типичными можно считать следующие формулировки.

Рассмотрение поступивших заявок муниципалитеты осуществляют, как правило, в течение месяца с момента, когда соответствующий документ был прислан конкурсантом.

Заявки изучаются, только если вместе с ними были направлены предусмотренные регламентом проведения конкурса документы. Как правило, они представляют собой следующий перечень:

• письменное заявление на имя руководителя органа власти;
• учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юрлица, а также источники, подтверждающие статус человека, который будет подписывать договор аренды, если фирма пройдет конкурс;
• банковские реквизиты участника торгов;
• документы, отражающие цифры бухгалтерского баланса на предприятии.

При этом орган власти, ответственный за проведение конкурса, может затребовать иные документы от участника, если это предусмотрено законодательством.

Основной критерий определения победителя конкурса - лучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, выигравшей аукцион признается организация, которая предложила самую высокую стоимость договора для муниципалитета. Сдача муниципального имущества в аренду возможна только в пользу победителей торгов.

Преференции

Интересные положения содержатся в 18-й статье ФЗ №209. Там сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездной или подразумевающей льготные условия передачи собственности во временное пользование. При этом перечни имущества, которые могут быть отданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доступны широкой публике - в СМИ или на официальных сайтах органов власти. Аренда муниципального имущества в льготном формате возможна на срок не менее 5 лет. Однако он может быть уменьшен, если субъект бизнеса подаст соответствующее заявление.

Аренда муниципальной собственности и НДС

Важный аспект - исчисление НДС при аренде муниципального имущества. Субъектом уплаты соответствующего налога будет считаться предприятие, которое взяло указанную собственность в аренду.

Величина налоговой базы определяется посредством суммирования размера арендной платы по каждому объекту недвижимости. Арендатор должен сформировать счет-фактуру в течение 5 дней с момента оплаты. Также его обязанность - предоставить декларацию по НДС в срок до 20 числа месяца, который следует за налоговым периодом.

Куда направляется выручка от аренды?

Куда направляет средства, которые получены благодаря предоставлению имущества в аренду, муниципалитет? Как правило, выручка идет на обновление и поддержание материально-технической базы органа власти. Денежные средства поступают на специальный бюджетный счет, с которого затем переводятся на счет самого учреждения в пределах предусмотренных законодательством лимитов.

8. Аренда государственного и муниципального имущества

8.1. Общие положения

В соответствии с п. 1 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:

– имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);

– имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ органы государственной власти могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с п. 1 ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований органы местного самоуправления своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей.

В соответствии с подпунктом «г» п. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации управление федеральной собственностью осуществляется Правительством РФ.

Отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Рассмотрение вопросов о предоставлении государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется на основании заявления (заявки) от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций с резолюцией предприятия (организации) – балансодержателя о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности.

Вместе с заявкой на аренду (на заявке о продлении договора аренды обязательно наличие резолюции балансодержателя о возможности продления аренды) заявитель представляет в Комитет по управлению имуществом:

– учредительные документы (или нотариально заверенные копии этих документов) организации (юридического лица), получающей имущество в аренду, или свидетельство о регистрации для физических лиц – частных предпринимателей;

– баланс предприятия-арендатора, составленный на установленную дату перед оформлением договора;

– справку о текущей задолженности по плате за аренду и коммунальные услуги;

– справку об отсутствии или наличии задолженности по обязательным платежам в бюджеты всех уровней на дату подачи заявки, заверенную налоговым органом.

При рассмотрении заявок на аренду учитываются своевременность исполнения соискателями обязательных налоговых платежей в бюджеты всех уровней, а также своевременность внесения предыдущей арендной платы.

В целях ограничения максимальных сроков оформления договоров аренды федерального имущества территориальными органами Минимущества России, органами по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями территориального органа Минимущества России, максимальный срок оформления договоров аренды нежилых помещений и других объектов федерального имущества установлен в один месяц с даты представления арендатором (балансодержателем) полного пакета необходимых документов, соответствующих установленным требованиям, в том числе органов юстиции, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимым имуществом (см. распоряжение Минимущества России от 28.06.2001 № 1810-р «Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества»).

Предоставление в аренду государственного и муниципального имущества осуществляется в следующих формах:

– в порядке продления договора аренды при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды;

– в порядке удовлетворения заявок, в том числе на основе аукциона или посредством коммерческого конкурса.

Аукцион представляет собой конкурсный способ определения арендатора имущества, при котором победителем на публичных торгах становится соискатель, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды.

Коммерческий конкурс с инвестиционными и (или) социальными условиями – это способ определения арендатора имущества, при котором победителем признается соискатель, представивший предложение, наилучшим образом отвечающее заранее определенным критериям.

Отказ Комитета по управлению имуществом в заявке на аренду государственного и муниципального имущества должен быть предоставлен заявителю в письменной форме с указанием причин отказа. Данный отказ может быть обжалован в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. При этом в договоре должно быть определено имущество, подлежащее передаче в аренду, указано его местонахождение, техническое состояние, фактическая площадь и другие индивидуальные признаки. Согласно ст. 655 ГК РФ передача в аренду здания или сооружения производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому арендодателем и арендатором. Акт составляется в двух экземплярах – для арендатора и арендодателя. В передаточном документе (акте, составленном в любой форме) фиксируется техническое и санитарное состояние арендуемого объекта, которое должно соответствовать условиям договора аренды.

Сторонами в договоре аренды государственного и муниципального имущества выступают арендодатель, балансодержатель и арендатор.

В пятидневный срок после заключения договора аренды арендодатель (балансодержатель) имущества обязан предоставить арендатору имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды. В акте отражается техническое состояние передаваемого имущества на момент передачи и определяются обязанности арендатора по текущему и, при необходимости, капитальному ремонту имущества и условия его выполнения. При прекращении договора аренды имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

8.2. Передача в аренду государственного имущества унитарным предприятием, владеющим этим имуществом на праве хозяйственного ведения

Статьей 17 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон об унитарных предприятиях) установлено, что собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Закон об унитарных предприятиях обязывает государственное или муниципальное предприятие перечислять в соответствующий бюджет часть прибыли, остающейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей.

Статья 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации (БК РФ) относит доходы в виде арендной платы за использование государственного имущества (после уплаты налогов и сборов) к доходам бюджета. В соответствии с положениями главы 25 НК РФ арендная плата относится к числу доходов, учитываемых при налогообложении прибыли. В результате получается, что государственное унитарное предприятие (ГУП) либо муниципальное унитарное предприятие (МУП) должно учесть в составе доходов суммы, которыми оно фактически не обладает ввиду обязанности перечислить их в бюджет.

Данное противоречие разрешил Президиум ВАС РФ, который в п. 5 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации, доведенного до судов информационным письмом от 22.12.2005 № 98, разъяснил, что на имущество, закрепленное за унитарным предприятием, положения ст. 42 БК РФ не распространяются, а сфера действия данного положения ограничивается отношениями, возникающими при предоставлении в аренду имущества, составляющего казну муниципального образования.

Иными словами, унитарное предприятие, владеющее государственной (или муниципальной) собственностью и предоставляющее эту собственность в аренду, не обязано в силу положений бюджетного законодательства перечислять полученную арендную плату в бюджет. Другое дело, если такие обязательства возникают в результате договора с собственником – в этом случае перечислять арендную плату в бюджет придется. При этом унитарное предприятие не освобождено от обязанности включать арендную плату в состав доходов для целей налогообложения, что и подтвердил ВАС РФ.

Но, учитывая мнение ВАС РФ, ГУП имеет смысл подумать, стоит ли подписываться под такими обязательствами. Ведь предусмотренное п. 1 ст. 295 ГК РФ право собственника на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, уже реализуется путем ежегодного получения государственным собственником части прибыли ГУП, что установлено ст. 17 Закона об унитарных предприятиях.

Более того, по нашему мнению, изложенная ВАС РФ позиция позволяет унитарным предприятиям даже потребовать внесения изменений в заключенный договор.

Если унитарное предприятие все же руководствуется положениями ст. 42 БК РФ, то для определения суммы, которую оно должно перечислить в бюджет, можно воспользоваться письмом Минфина России от 18.10.2005 № 03-03-04/4/62, согласно которому перечислению в бюджет подлежит разница между суммой арендной платы по договору и суммой уплаченных налогов: НДС и налога на прибыль. При этом вычитаемая сумма налога на прибыль определяется путем применения действующей ставки налога на прибыль к разнице между доходами в виде арендной платы (без НДС) и расходами в виде амортизационных отчислений по сданному в аренду имуществу, закрепленному на праве хозяйственного ведения, и эксплуатационных затрат по его содержанию, осуществленных арендодателем (которые подлежат возмещению арендодателю по условиям договора).

Но финансовое ведомство может изменить свою позицию.

8.3. Государственная регистрация права аренды государственного и муниципального имущества

Согласно ст. 4 и 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды со сроком действия до одного года вместе с приложениями подлежит обязательной регистрации в Комитете по управлению имуществом.

В соответствии с действующим законодательством не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке договоры аренды считаются недействительными.

Примечание.

С 2002 года с вступлением в силу главы 25 НК РФ произошли изменения в порядке признания для целей налогообложения в расходах арендатора затрат, связанных с арендой имущества.

С 1 января 2002 года не возникает споров о правомерности включения в состав расходов затрат на аренду недвижимого имущества при отсутствии государственной регистрации. До вступления в силу главы 25 НК РФ правомерность включения в себестоимость арендных платежей при отсутствии государственной регистрации налогоплательщикам приходилось доказывать в судах.

С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Обращаем внимание читателей на то, что с 17 мая 2008 года в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество внесены поправки, изменившие в том числе состав документов, подаваемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее время необходимо представлять кадастровый паспорт регистрируемого объекта.

8.4. Передача арендатору во временное владение и пользование части земельного участка при аренде государственного и муниципального имущества

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, являются плательщиками земельного налога, а за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Для целей установления арендной платы за землю устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319, и она не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если передаваемое арендатору право на земельный участок не определено договором, то к арендатору на срок аренды переходит право пользования земельным участком.

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, если в договоре аренды здания ничего не говорится о взимании отдельной платы за право пользования земельным участком, то это означает, что арендная плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, и поэтому платить за аренду земельного участка, на котором расположено здание, не надо.

Если договором аренды здания предусмотрено, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, оплата пользования землей должна производиться в следующем порядке. Если арендатор здания получает земельный участок в аренду, то он обязан уплачивать арендную плату за землю на условиях, определенных договором между ним и арендодателем. Если договором аренды здания не определено конкретное право арендатора здания на соответствующий земельный участок, то к арендатору перейдет право пользования земельным участком и арендатор здания будет обязан уплачивать уже не арендную плату, а земельный налог как землепользователь.

8.5. Порядок определения размера арендной платы за пользование федеральным и муниципальным имуществом

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей;

– проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и сметы.

Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального имущества предусматривается распоряжением соответствующего Комитета по управлению имуществом.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления вышеуказанной компенсации и ее размер определяются договором аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, который заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ, и физическим или юридическим лицом.

В договоре на аренду федерального имущества должен быть определен размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения. С 1 июля 1998 года распоряжением Мингосимущества России от 30.04.1998 № 396-р введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или по каждому объекту имущества отдельно.

Величина годовой арендной платы за 1 кв.м, рассчитанной в соответствии с порядком расчета арендной платы, не может быть меньше базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м.

Арендная плата рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв.м, которая определяется и ежегодно публикуется Госстроем России, а при отсутствии официальной информации – по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Размер базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м может корректироваться в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемой в соответствии с постановлениями Правительства РФ и (или) в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При защите своих интересов в случае неоднократного повышения арендной платы в течение одного года арендатор вправе апеллировать к нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ, если условиями договора не предусмотрено повышение арендной платы чаще одного раза в год.

Минимальная величина арендной платы за 1 кв.м устанавливается и ежегодно изменяется органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.

Порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определен распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р.

Расчеты арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона, должны производиться исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв.м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, характеризующих категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающих объем прав пользования арендуемым имуществом.

Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию здания, находящегося в федеральной собственности, может быть установлена годовая арендная плата за 1 кв.м в размере базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м с учетом распоряжения Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р на срок проведения капитального ремонта или реконструкции (распоряжение Минимущества России от 28.05.2001 № 1461-р).

Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р в целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества установлен порядок, согласно которому величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 1 сентября 1998 года (9,33 руб. за 1 долл. США), а ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, определенной по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Согласно письму Минюста России от 31.05.1999 № 4171-ПК данное распоряжение не является нормативным актом и не нуждается в государственной регистрации.

Производственная организация заключила договор на аренду федеральной недвижимости в октябре 2007 года и сразу же запланировала проведение капитального ремонта арендуемого имущества. Арендодатель, руководствуясь распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р, выдвинул условие, согласно которому рублевая величина арендной платы (25 200 руб. в год) сразу же должна быть исчислена в долларах США по курсу Банка России, но не на день заключения договора, а по курсу девятилетней давности. Разделив 25 200 руб. на 9,33 руб., получим величину годовой арендной платы, которая составит 2700,96 долл. США, или 225,08 долл. США в месяц. Затем для расчета с арендодателем вновь конвертируем полученную сумму в рубли по курсу Банка России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Если оплата происходит в декабре, а курс Банка России на 30 ноября составил, предположим, 24,70 руб. за 1 долл. США, то уплатить надо сумму 5559,48 руб. (225,08 долл. США x 24,70 руб./долл. США), которая в 2,6 раза (или на 264,7 %) превышает первоначально рассчитанную рублевую величину арендной платы за месяц – 2100 руб.(25 200 руб. : 12 мес.). С учетом различных коэффициентов и надбавок реальная ставка, которую придется заплатить организации, будет еще выше.

Установленный Мингосимуществом России механизм расчетов, многократно превышающий фиксируемый Банком России процент инфляции, противоречит ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа. Правило п. 2 ст. 317 ГК РФ об обозначении суммы денежного обязательства в иностранной валюте или условных денежных единицах (так называемая валютная оговорка) позволяет устранить неблагоприятные последствия инфляции.

Таким образом, если сторона при заключении сделки решила предусмотреть в денежном обязательстве, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме долларов США, то курс доллара должен быть определен на день подписания договора, чтобы снизить воздействие инфляции.

8.6. Порядок перечисления арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

В соответствии с федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующие годы в доходах федерального бюджета предусматриваются доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности.

Следовательно, балансодержатель не имеет права использовать причитающуюся к зачислению в соответствующий бюджет арендную плату на оплату услуг, проведение ремонтно-строительных работ и т.д.

Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» установлен порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом. Согласно этому документу арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет территориального органа Мингосимущества России, открытый им в органах Федерального казначейства.

Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного на территории Российской Федерации, перечисляются в порядке, установленном федеральными законами о федеральном бюджете на конкретный год.

Оформление расчетных документов при перечислении арендной платы осуществляется арендатором в соответствии с Правилами указания информации в полях расчетных документов на перечисление налогов, сборов и иных платежей в бюджетную систему Российской Федерации, утвержденными приказом Минфина России от 24.11.2004 № 106н.

Положением о порядке осуществления операций за счет средств, поступающих в федеральный бюджет от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям, имеющим право на дополнительное бюджетное финансирование, утвержденным приказом Минфина России от 30.06.2004 № 57н, определено, что арендная плата за пользование федеральным имуществом, закрепленным за арендодателями, перечисляется арендаторами в доход федерального бюджета на счета управлений Федерального казначейства Минфина России по субъектам Российской Федерации, открытые на балансовом счете № 40101 «Доходы, распределяемые органами Федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации».

Пеня за неуплату или неполную уплату арендной платы за аренду федерального имущества в установленный договором срок подлежит перечислению арендаторами в доход федерального бюджета по коду 2010241 «Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности» Классификации доходов бюджетов Российской Федерации.

Арендодатели уведомляют арендаторов о реквизитах счетов № 40101 и порядке оформления расчетных документов на перечисление в доход федерального бюджета арендной платы и пеней за неуплату или неполную уплату арендной платы в соответствии с вышеназванным Положением.

8.7. Отражение операций по аренде государственного и муниципального имущества у арендодателя

Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно. Это означает, что организация-арендодатель открывает на соответствующих счетах учета имущества отдельные субсчета для учета имущества, передаваемого в текущую аренду. Передача имущества арендатору отражается внутренней записью на счетах учета имущества:

Д-т 01, субсчет «Арендованное имущество», К-т 01, субсчет «Собственные основные средства», – переданы в аренду здание (помещение) или сооружение и земельный участок;

Д-т 02, субсчет «Амортизация собственных основных средств», К-т 02, субсчет «Амортизация имущества, сданного в аренду», – отражен износ, относящийся к переданному в аренду зданию (помещению) или сооружению.

По истечении срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением договора отражается возврат арендованного имущества арендодателю:

Д-т 01, субсчет «Собственные основные средства», К-т 01, субсчет «Арендованное имущество», – возвращены по окончании аренды здание (помещение) или сооружение и земельный участок;

Д-т 02, субсчет «Амортизация имущества, сданного в аренду», К-т 02, субсчет «Амортизация собственных основных средств», – отражен износ, относящийся к возвращенному имуществу.

Если земельный участок не является собственностью арендодателя, то его передача и возврат должны отражаться на соответствующих субсчетах, открытых к забалансовому счету 001.

Справка. При применении п. 4 ст. 250 НК РФ необходимо учитывать, что в составе внереализационных доходов отражаются доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если сдача имущества в аренду не является предметом основной деятельности организации.

Доходы и расходы предприятий подразделяются в соответствии с ПБУ на две большие группы: доходы и расходы по обычным видам деятельности и прочие поступления и расходы. Каждое предприятие самостоятельно определяет, к какой группе будут относиться арендные платежи. Основанием для такой классификации в бухгалтерском учете должны служить ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99.

Организации, для которых сдача имущества в аренду является вспомогательным видом деятельности, самостоятельно решают вопрос о том, к какому виду доходов они должны относить причитающуюся им арендную плату: к доходам от обычных видов деятельности или к прочим доходам.

Если величина арендной платы существенно влияет на общий финансовый результат деятельности арендодателя, то аренда зданий и сооружений должна рассматриваться как предмет деятельности с отнесением полученной арендной платы к доходам от обычных видов деятельности и отражением их на счете 90. При этом существенной признается величина арендной платы, отношение которой к общей сумме всех доходов организации составляет не менее 5 %.

Если арендная плата не превышает установленного порога существенности, арендодателю следует рассматривать аренду зданий и сооружений в качестве отдельной финансовой операции и включать получаемые доходы в состав прочих доходов с отражением на счете 91. Суммы причитающейся арендной платы в данном случае накапливаются по кредиту счета 91, субсчет «Прочие доходы». Расходы, связанные с арендными сделками, отражаются по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы». Ежемесячно путем сопоставления дебетового оборота по счету 91, субсчет «Прочие расходы», и кредитового оборота по счету 91, субсчет «Прочие доходы», определяется сальдо, которое отражается на счете 91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов», и показывает конечный финансовый результат – прибыль или убыток.

Согласно ПБУ 9/99 доходы от предоставления имущества в аренду признаются в учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при наличии следующих условий:

– арендодатель имеет право на получение арендной платы, вытекающее из договора аренды;

– имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет увеличение экономических выгод арендодателя.

Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендодатель принимает к учету не доходы, а кредиторскую задолженность.

Методология отражения операций по аренде зданий (помещений) или сооружений следующая.

Если аренда является видом или предметом деятельности, операции по аренде зданий (помещений) или сооружений отражаются следующим образом:

Д-т 62 (либо 76, субсчет «Расчеты по арендной плате») К-т 90, субсчет «Выручка», – отражена задолженность арендатора в связи с оказанием ему услуг по предоставлению зданий (помещений) или сооружений в аренду;

Д-т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К-т 68 – отражена задолженность бюджету по НДС от суммы арендной платы в случае определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения «по начислению»;

Д-т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К-т 76, субсчет «Расчеты по НДС», – отражена задолженность бюджету по НДС от суммы арендной платы в случае определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения по кассовому методу;

Д-т 20 К-т 02, 10 «Материалы», 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», – отражены прямые затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;

Д-т 26 «Общехозяйственные расходы» К-т 02, 10, 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», – отражены косвенные затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;

Д-т 20 К-т 26 – списаны в конце отчетного периода косвенные затраты на себестоимость оказанных услуг по аренде;

Д-т 90, субсчет «Себестоимость продаж», К-т 20 – списаны затраты, относящиеся к услугам по аренде;

Д-т 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж» , К-т 99, субсчет «Прибыль (убыток) от обычных видов деятельности» (90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж»), – отражен в конце месяца финансовый результат (прибыль, убыток) от оказания услуг по аренде;

Д-т 51, 50 К-т 62 (либо 76, субсчет «Расчеты по арендной плате») – получена арендная плата от арендатора.

Если аренда является отдельной (разовой) хозяйственной операцией, операции по аренде зданий или сооружений отражаются следующим образом:

Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате», К-т 91, субсчет «Прочие доходы», – отражена задолженность арендатора в связи с оказанием ему услуг по предоставлению зданий (помещений) или сооружений в аренду;

Д-т 91 К-т 68 – отражена задолженность бюджету по НДС;

Д-т 91 К-т 68 – отражена задолженность дорожному фонду по налогу на пользователей автомобильных дорог;

Д-т 91, субсчет «Прочие расходы», К-т 02, 10, 26, 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», – отражены затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;

Д-т 99, субсчет «Платежи в бюджет из прибыли», К-т 68 – отражена задолженность бюджету по налогу на прибыль;

Д-т 51, 50 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате», – получена арендная плата от арендатора.

8.8. Учет операций по аренде государственного и муниципального имущества у арендатора

Имущество, полученное арендатором в аренду, принимается на забалансовый учет в оценке, согласованной с арендодателем в договоре аренды. При этом делается следующая запись:

Д-т 001 – получены в аренду здание (помещение) или сооружение и земельный участок.

По истечении срока аренды или в связи с досрочным расторжением договора отражается возврат арендованного имущества арендодателю:

К-т 001 – возвращены арендодателю здание (помещение) или сооружение и земельный участок.

В связи с тем что эксплуатация арендатором арендованного имущества в соответствии со ст. 606 ГК РФ осуществляется на возмездной основе, у него возникают расходы по арендной плате, начисляемой в пользу арендодателя. Порядок их принятия к бухгалтерскому учету зависит от того, какую роль арендуемое имущество играет в деятельности арендатора.

При использовании вышеуказанных объектов в производственных целях арендная плата рассматривается как расход по обычному виду деятельности и учитывается на счетах 20, 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы», 26, 44.

Сумма НДС, относящегося к арендной плате, учитывается обособленно на счете 19, субсчет «Налог на добавленную стоимость по работам и услугам». В момент погашения арендных обязательств на основании надлежащим образом оформленных документов сумма НДС списывается на уменьшение задолженности перед бюджетом.

Расходы по арендной плате принимаются арендатором к учету в сумме, равной величине кредиторской задолженности, независимо от намерения получить доходы. Согласно ПБУ 10/99 совокупность нижеперечисленных основных признаков дает арендатору право отнести арендную плату к категории расходов:

– плата за аренду производится в соответствии с конкретным договором аренды, требованиями законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;

– сумма арендной платы может быть определена;

– имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет уменьшение экономических выгод арендатора.

Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендатор должен принять к учету не расход, а дебиторскую задолженность.

Операции по арендной плате за государственное (муниципальное) имущество оформляются в учете организации-арендатора следующими проводками:

Д-т 20 (26, 44) К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», – отражена задолженность арендодателю по арендной плате;

Д-т 19 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», – отражен НДС по арендной плате;

Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», К-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», – удержана сумма НДС с арендодателя;

Д-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», К-т 51 – перечислен в бюджет НДС по арендной плате за государственное имущество;

Д-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», К-т 19 – принят к вычету НДС по арендной плате;

Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», К-т 51 – погашена задолженность перед арендодателем по арендной плате.

8.9. Налог на добавленную стоимость при аренде государственного и муниципального имущества

8.9.1. Возникновение обязанностей налогового агента при аренде федерального имущества, имущества субъекта Российской Федерации и муниципального имущества

В некоторых ситуациях организация обязана выполнять обязанности налогового агента по НДС. Это означает, что она должна удержать и перечислить в бюджет сумму НДС за другую организацию. НК РФ предусматривает четыре таких случая:

– если организация покупает товары (работы, услуги) на территории Российской Федерации у иностранной организации, которая не состоит на налоговом учете в Российской Федерации;

– если организация арендует муниципальное или государственное имущество;

– если по поручению государства организация реализует конфискованное, бесхозное или скупленное имущество;

– если организация выступает в роли посредника (например, комиссионера или поверенного), участвует в расчетах и продает имущество иностранной компании, не зарегистрированной в Российской Федерации. От обязанностей налогового агента организация не освобождается, даже если она не считается плательщиком НДС (например, организация получила освобождение от этого налога, перешла на специальный режим и т.д.).

Согласно п. 1 ст. 174 НК РФ удержанный НДС должен быть перечислен в бюджет не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (месяцем или кварталом).

Главой 21 НК РФ не предусмотрено освобождение от обложения НДС операций по предоставлению в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база по НДС определяется налоговым агентом отдельно как сумма арендной платы с учетом этого налога по каждому арендованному объекту имущества. Налоговыми агентами признаются арендаторы государственного имущества, которые обязаны исчислять, удерживать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплачивать в бюджет соответствующую сумму НДС.

При аренде федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества арендатор признается налоговым агентом только в случае, если услуга по предоставлению такого имущества в аренду оказана органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления, то есть арендодателем является орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления.

Арендатор обязан перечислять суммы НДС в соответствующий бюджет по месту своего налогового учета, указывая в платежных поручениях: «Аренда государственного или муниципального имущества».

Арендодатель должен уведомить арендатора о номере лицевого счета и порядке заполнения платежного поручения на перечисление в доход бюджета НДС.

Согласно п. 2 ст. 161 НК РФ налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой этого налога.

Срок уплаты НДС в бюджет налоговым агентом – плательщиком НДС – не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 1 января 2008 года налоговый период по НДС (в том числе для налогоплательщиков, исполняющих обязанности налоговых агентов) устанавливается как квартал.

НДС уплачивается налоговыми агентами (организациями и индивидуальными предпринимателями) по месту своего нахождения (п. 3 ст. 174 и п. 4 ст. 24 НК РФ), которые обязаны представить налоговую декларацию в налоговый орган по месту своего учета не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании п. 5 ст. 174 НК РФ.

Согласно п. 3 ст. 171 НК РФ суммы НДС, удержанные из доходов арендодателей и фактически уплаченные в бюджет налоговыми агентами, подлежат вычету у налогового агента из общей суммы НДС, исчисленной по операциям, облагаемым НДС. Положения данного пункта ст. 171 НК РФ применяются при следующих условиях:

– имущество было арендовано налогоплательщиком, являющимся налоговым агентом, для целей:

осуществления производственной деятельности;

иных операций, признаваемых объектом налогообложения;

– сам налоговый агент состоит на учете в налоговых органах;

– налоговый агент исполняет обязанности плательщика НДС;

– местом реализации товаров (работ, услуг) является территория Российской Федерации.

Начисленная сумма НДС отражается по дебету счета 19 и после фактической уплаты в бюджет списывается с кредита счета 19 в дебет счета 68.

Российская организация и индивидуальные предприниматели, исполняющие обязанности налогового агента, не имеют права на налоговый вычет в случае, если приобретенные товары (работы, услуги):

– используются налоговым агентом при производстве товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на основании положений ст. 149 НК РФ;

– реализуются не на территории Российской Федерации (место реализации определяется в соответствии со ст. 148 НК РФ);

– налоговый агент не является плательщиком НДС либо освобождается от исполнения его обязанностей на основании ст. 145 НК РФ;

– приобретенное налоговым агентом амортизируемое имущество предназначено для производства товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не признаются реализацией на основании п. 2 ст. 146 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 172 НК РФ налоговые вычеты у налоговых агентов производятся на основании документов, подтверждающих фактическую уплату сумм НДС, удержанного налоговыми агентами.

В общем случае арендная плата при аренде государственного имущества облагается НДС.

Исключением является случай, указанный в п. 1 ст. 149 НК РФ, согласно которому не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации. Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы п. 1 ст. 149 НК РФ, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Минфином России.

8.9.2. Ответственность налогового агента

Налоговые агенты обязаны уплачивать НДС независимо от того, производилась уплата арендной платы или нет. Порядок и сроки уплаты НДС установлены налоговым законодательством и не могут быть изменены сторонами (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2004 по делу № А26-128/04-29).

Налоговый агент несет в соответствии с п. 5 ст. 24 НК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налогового агента следующую ответственность.

Согласно ст. 120 НК РФ за грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения взыскивается штраф в следующих размерах:

– если эти деяния совершены в течение одного налогового периода – 5000 руб.;

– если те же деяния совершены в течение более одного налогового периода – 15 000 руб.;

– если те же деяния повлекли занижение налоговой базы, размер штрафа составляет 10 % от суммы неуплаченного налога, но не менее 15 000 руб.

В соответствии с п. 3 ст. 120 НК РФ под грубыми нарушениями правил учета доходов, расходов и объектов налогообложения понимается отсутствие первичных документов, счетов-фактур, регистров бухгалтерского учета, систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета и в отчетности хозяйственных операций.

Согласно ст. 123 НК РФ в случае неперечисления либо неполного перечисления сумм удержанных налогов налоговый агент может быть привлечен к ответственности в виде взыскания штрафа в размере 20 % от суммы, подлежащей перечислению. Положения ст. 123 НК РФ не подлежат применению, если налоговый агент своевременно не перечислил сумму налога, удержанную с налогоплательщика, но к моменту проведения налоговой проверки соответствующие суммы налога уже поступили в бюджет. В этом случае с налогового агента будут взысканы пени за просрочку перечисления налога в бюджет.

На основании ст. 126 НК РФ если налоговый агент в течение одного месяца письменно не сообщил в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог у налогоплательщика и о сумме задолженности налогоплательщика или не представил в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов, он может быть привлечен к ответственности в виде взыскания штрафа в размере:

50 руб. – за каждый непредставленный документ (п. 1 ст. 126 НК РФ);

5000 руб. – за отказ организации представить имеющиеся у нее документы, за уклонение от представления имеющихся документов; за представление заведомо недостоверных документов или сведений (п. 2 ст. 126 НК РФ).

Административная ответственности за непредставление сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, согласно ст. 15.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) влечет наложение штрафа на граждан в размере от 100 руб. до 300 руб.; на должностных лиц – от 300 руб. до 500 руб.

8.9.3. Особенности применения счетов-фактур налоговым агентом при аренде государственного и муниципального имущества

Согласно п. 1 ст. 169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия предъявленных сумм НДС к вычету или возмещению.

Согласно ст. 172 НК РФ налоговые вычеты у налоговых агентов производятся на основании документов, подтверждающих уплату сумм НДС, удержанного налоговыми агентами. В п. 16 постановления Правительства РФ от 02.12.2000 № 914 «Об утверждении Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее – Постановление № 914) говорится о том, что в книге продаж регистрируются счета-фактуры, выписанные организациями, исполняющими обязанности налоговых агентов. Но ни в Постановлении № 914, ни в письме МНС России от 21.05.2001 № ВГ-6-03/404 «О применении счетов-фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость» нет четко регламентированного порядка оформления счетов-фактур налоговыми агентами.

Во избежание споров с налоговыми органами, руководствуясь нормами п. 2 ст. 24 НК РФ, где четко сказано, что налоговый агент имеет те же права, что и налогоплательщик, можно предположить, что налоговым агентам следует реализовать право нормы п. 1 ст. 169 НК РФ и считать счет-фактуру основанием для принятия сумм НДС к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном главой 21 настоящего Кодекса.

Данные, приведенные в книге покупок и книге продаж, позволяют налогоплательщику заполнять налоговые декларации по НДС, а также определять суммы НДС, предъявляемые к вычету. Поэтому налоговым агентам следует отражать удержанные и перечисленные в бюджет суммы НДС как в книге продаж, так и в книге покупок (если за лицами, исполняющими обязанности налогового агента, сохранено право на соответствующий налоговый вычет).

Но при аренде государственного имущества органы государственной власти не выписывают счета-фактуры. В таком случае составлять данный документ должна сама организация – арендатор государственного имущества.

Счета-фактуры составляются арендаторами самостоятельно в двух экземплярах на полную сумму арендной платы в соответствии с условиями договора с выделением сумм НДС. На счете-фактуре делается пометка «Аренда государственного (муниципального) имущества». В строке «Продавец» счета-фактуры должны быть указаны реквизиты арендодателя государственного (или муниципального) имущества, а в строке «Покупатель» – реквизиты арендатора. Подписать документ должны руководитель и главный бухгалтер организации-арендатора.

Первый экземпляр счета-фактуры хранится у налогоплательщика как у покупателя в журнале учета полученных счетов-фактур и служит основанием для применения налоговых вычетов (возмещения НДС) в порядке, установленном налоговым законодательством. Второй экземпляр счета-фактуры хранится у налогоплательщика как у поставщика в журнале учета выданных счетов-фактур (как основание для начисления НДС) и подлежит регистрации у него в книге продаж с пометкой «Уплата налога налоговым агентом» в момент фактического перечисления средств арендодателю.

В соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ при удержании НДС налоговыми агентами ставка этого налога определяется расчетным методом как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 3 ст. 164 настоящего Кодекса (то есть 18 %), к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (то есть 100 + 18).

Часто арендаторы допускают ошибки при составлении договоров аренды государственного и муниципального имущества и не указывают в договорах сумму арендной платы с учетом НДС. В этом случае она будет являться налоговой базой, к которой применяется расчетная ставка НДС.

Для организации лучше, если в договоре сумма арендной платы включает НДС. Это же предписывают контролирующие органы (см. письмо УФНС России по г. Москве от 18.01.2005 № 19-11/3153). Но на практике базовая ставка аренды городского имущества обычно бывает унифицированной и установленной нормативным актом о бюджете муниципалитета. И некоторые собственники в договоре пишут, что размер арендной платы указан без НДС. В этом случае у организаций имеются два выхода: или исчислить НДС по налоговой ставке 18/118 и вычесть его из суммы арендного платежа (что вряд ли позволит сделать собственник), или уплатить НДС из своих средств, потеряв при этом право на налоговый вычет. Таким образом, оптимальным для арендатора является вариант, при котором и НДС, и порядок его уплаты прописаны в договоре или оформлены отдельным соглашением.

Для налоговых агентов предусмотрен особый порядок заполнения налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, форма которой утверждена приказом Минфина России от 07.11.2006 № 136н. Сумма НДС по арендной плате, исчисляемая и уплачиваемая налоговым агентом, указывается в Разделе 2 «Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, по данным налогового агента» налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость.

В соответствии с п. 3 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, уплаченные налоговыми агентами при условии, что товары (работы, услуги) были приобретены налоговым агентом для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения, и при их приобретении удержан и уплачен налог из доходов налогоплательщика-арендодателя.

В графе 4 по строке 310 Раздела 3 налоговой декларации отражается подлежащая вычету сумма НДС, фактически перечисленная в бюджет налоговым агентом и отраженная по строке (строкам) 090 Раздела 2 декларации.

Основой для заполнения налоговой декларации являются книги продаж и покупок, а также данные регистров бухгалтерского учета.

Налоговые декларации по налогу на добавленную стоимость заполняются организациями и индивидуальными предпринимателями, исполняющими обязанности налогового агента.

Основанием для вычета сумм НДС при определении сумм налога, подлежащих взносу в бюджет, для арендаторов государственного и муниципального имущества является составление ими в установленном порядке счетов-фактур и представление налоговых деклараций по налогу на добавленную стоимость, свидетельствующих о фактическом перечислении этого налога в бюджет при аренде государственного имущества.

Организации – налоговые агенты отражают сумму НДС, удержанную и перечисленную в бюджет, в Разделе 2 налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость.

Раздел 2 налоговой декларации оформляется отдельно по каждому партнеру, при выплате которому денежных сумм организация обязана удержать НДС. Так, если организация платит за аренду государственного имущества и приобретает товары у иностранного поставщика, который не состоит на учете в налоговом органе в Российской Федерации, она должна заполнить два Раздела 2 налоговой декларации. Налоговый агент, который продает ценности, перешедшие в собственность государства, заполняет Раздел 2 налоговой декларации только в одном экземпляре.

Если организация арендует имущество у нескольких арендодателей (органов государственной власти и управления и местного самоуправления), то Раздел 2 налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость заполняется по каждому из них. При наличии нескольких договоров с одним арендодателем (органом государственной власти и управления и местного самоуправления) Раздел 2 налоговой декларации заполняется налоговым агентом на одной странице.

В Разделе 2 налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, в частности, указываются наименование организации, товары или услуги которой оплачивает агент (строка 030), ее ИНН и КПП (строки 040 и 050), КБК, по которому будет перечислен НДС (строка 060), начисленная сумма НДС (строка 090), код проведенной операции (строка 100).

8.9.5. Кто перечисляет в бюджет НДС при аренде государственного имущества

Организация может арендовать недвижимость непосредственно у территориального органа Росимущества. В этом случае никаких сложностей нет: арендатор должен удерживать НДС из каждого арендного платежа и перечислять его в бюджет.

В соответствии с п. 3 ст. 171 НК РФ НДС, удержанный из арендной платы, можно принять к вычету. Причем для этого он должен быть перечислен в бюджет.

При этом хотя с 2006 года зачесть НДС, входящий в стоимость приобретаемых товаров (работ, услуг), можно не дожидаясь его оплаты поставщику, уплата НДС для налоговых агентов по-прежнему остается обязательным условием для зачета.

Организации часто арендуют государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении или хозяйственном ведении у унитарных предприятий. Как правило, в этих случаях заключается трехсторонний договор, в котором одновременно участвуют арендатор, арендодатель (муниципальное или государственное унитарное предприятие) и территориальный орган Росимущества.

В соответствии со ст. 113 ГК РФ имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Статьей 295 ГК РФ установлены права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в частности определено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Минфин России неоднократно разъяснял, что НДС с арендной платы по таким трехсторонним договорам должен перечисляться унитарным предприятием. При этом финансовое ведомство ссылалось на определение Конституционного Суда Российской Федерации от 02.10.2003 № 384-О, в котором указано, что если имущество арендуется у юридических лиц, за которыми оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то плательщиками НДС являются арендодатели. Следовательно, унитарное предприятие должно начислять и уплачивать НДС. Схожей точки зрения придерживаются и арбитражные суды (постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.01.2005 № Ф03-А80/04-2/3814).

Таким образом, для того чтобы определить, кто должен уплачивать НДС, налогоплательщик должен внимательно изучить договор аренды. Если там сказано, что арендодателем является унитарное предприятие, а территориальный орган Росимущества всего только подтверждает его полномочия, то НДС должен уплачиваться унитарным предприятием. Если же в договоре арендодателем назван департамент, комитет или управление Росимущества, НДС обязан перечислять арендатор. Такой подход подтверждает и постановление ФАС Поволжского округа от 21.10.2004 № А72-5953/04-7/452.

8.9.6. Обложение НДС у арендатора государственного и муниципального имущества, применяющего специальный налоговый режим

Согласно п. 5 ст. 346.26 НК РФ организации, переведенные на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (ЕНВД), обязаны вести учет своих доходов и расходов, а также соблюдать порядок ведения расчетных и кассовых операций в наличной и безналичной формах, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 ПБУ 10/99 плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов является для организации расходами по обычным видам деятельности. Условия, при наличии которых данные расходы признаются в бухгалтерском учете, приведены в п. 16 ПБУ 10/99. Исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности (п. 18 ПБУ 10/99) полагаем, что арендная плата за текущий месяц признается расходом текущего месяца на последнее число этого месяца.

На основании п. 3 ПБУ 10/99 арендная плата, уплаченная организацией авансом, не может быть признана расходом текущего месяца.

Перевод организации на уплату ЕНВД не освобождает ее от обязанностей налогового агента. На основании п. 4 ст. 346.26 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся плательщиками ЕНВД, не признаются плательщиками НДС (в отношении операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, осуществляемых в рамках предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом). Но несмотря на это, в соответствии с п. 2 ст. 161 НК РФ налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой НДС.

Право на вычет (возмещение) сумм НДС, которые были удержаны налоговыми агентами из сумм, выплачиваемых арендодателю, и перечислены в бюджет, распространяется только на тех из них, которые являются плательщиками НДС. Следовательно, сумма НДС, уплаченная в бюджет с арендной платы организацией, переведенной на уплату ЕНВД, не может быть принята к вычету на основании ст. 171, 172 НК РФ.

В соответствии с главой 21 НК РФ НДС по товарно-материальным ценностям производственного назначения, используемым организациями после перехода на уплату ЕНВД, не принимается к вычету и не относится на затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), а включается в стоимость товаров (работ, услуг). В связи с этим арендная плата отражается в данном случае в составе расходов арендатора в полной сумме с учетом НДС.

То же можно сказать и об уплате НДС арендатором государственного и муниципального имущества, перешедшего на упрощенную систему налогообложения в соответствии с главой 26.2 НК РФ.

При упрощенной системе организации уплачивают единый налог, который заменяет налог на прибыль, налог на имущество организаций, единый социальный налог и НДС. Из этого правила имеется одно исключение. Налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения, должен начислить и уплатить в бюджет НДС, если он выполняет роль налогового агента (например, арендует государственное имущество или ввозит импортный товар из-за границы).

8.9.7. Обложение НДС при аренде государственных или муниципальных земель

В соответствии с подпунктом 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки, под которыми подразумевается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное положение соотносится с правилами ГК РФ об аренде. Так, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В сложившейся практике для определения земельного участка в качестве объекта аренды необходимо указать такие характеристики, как расположение, размер (площадь), границы. При отсутствии у организации таких данных земельный участок как объект аренды не определен. Для получения таких данных организация может провести межевание земельного участка, то есть установление на местности границ земельного участка с закреплением границ межевыми знаками и описанием их местоположения. Межевание земель проводится территориальными органами Федерального агентства кадастра недвижимости, а также юридическими и физическими лицами, получившими в установленном порядке лицензии на право проведения этих работ.

Необходимость таких данных для того, чтобы объект аренды был определен, подтверждается судебной практикой [постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.09.2006 по делу № Ф04-37/2006(26642-А27-9), решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2005 по делу № А40-9424/05-16-53].

Арендная плата за землю определяется по категориям арендаторов и видам использования земель исходя из вида деятельности хозяйствующих субъектов и их социально-экономических характеристик, политики, направленной на создание благоприятных условий для осуществления государственных и муниципальных программ, поддержку социально значимых отраслей, оздоровление окружающей среды, с учетом практического опыта развития арендных отношений.

В качестве базовой ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемого земельного участка устанавливается средняя ставка земельного налога.

В случае изменения средней ставки земельного налога, установленной федеральным законодательством, изменяются и размеры арендной платы.

В соответствии с подпунктом 17 п. 2 ст. 149 НК РФ арендная плата за право пользования природными ресурсами освобождается от уплаты НДС. Арендная плата, уплачиваемая арендаторами за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которая согласно Закону РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» является формой платы за землю, относится к платежам в бюджет за право пользования природным ресурсом (землей) и, следовательно, не подлежит обложению НДС.

При аренде земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, арендатор выписывает счет-фактуру с пометкой «Без налога (НДС)» и регистрирует его в книге покупок и книге продаж.

В письме УФНС России по Московской области от 01.02.2007 № 23-26/0130 содержится ответ на вопрос: надо ли облагать НДС арендную плату за государственные или муниципальные земли?

С одной стороны, арендатор государственного имущества должен выполнить обязанности налогового агента по НДС, то есть удержать этот налог из арендной платы и перечислить в бюджет. Но, с другой стороны, такое имущество, как земля, находится «на особом положении» в налоговом законодательстве. Платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами согласно подпункту 17 п. 2 ст. 149 НК РФ НДС не облагаются. Ну а на то, что земля относится к природным ресурсам, прямо указывает ЗК РФ.

8.10. Уплата арендатором государственного и муниципального имущества стоимости ремонта арендованного имущества за арендодателя

В соответствии с договором аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, арендатор ежемесячно производит оплату аренды в размере 29 500 руб. с учетом НДС.

Согласно условиям договора ремонт (как текущий, так и капитальный) осуществляется за счет арендодателя. Однако в августе 2008 года арендатор с согласия арендодателя привлек подрядную организацию для проведения ремонта арендованного имущества и оплатил за арендодателя его стоимость в сумме 41 300 руб.

По соглашению с арендодателем стоимость выполненного и оплаченного арендатором ремонта засчитывается в счет оплаты арендной платы за август 2008 года.

Согласно п. 4 ст. 173 НК РФ сумма НДС в полном объеме уплачивается налоговым агентом за счет средств, подлежащих перечислению налогоплательщику или другим лицам, указанным налогоплательщиком.

На основании п. 3 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ налоговые вычеты производятся при условии, что услуга по аренде государственного или муниципального имущества была приобретена налоговым агентом для выполнения операций, признаваемых объектом налогообложения, если налоговый агент удержал и уплатил в бюджет НДС (при наличии документов, подтверждающих уплату налога налоговым агентом).

Следовательно, в рассматриваемом примере арендатор, чтобы иметь право на вычет, обязан уплатить в бюджет НДС с арендной платы, несмотря на то что арендодатель засчитывает в счет оплаты аренды за август 2008 года стоимость выполненного и оплаченного арендатором текущего ремонта.

В бухгалтерском учете арендатора за август 2008 года данные операции должны были быть оформлены следующими проводками:

Д-т 60 К-т 51 – 41 300 руб. – оплачены ремонтные работы, выполненные подрядной организацией;

Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», К-т 60 – 41 300 руб. – предъявлена арендодателю стоимость ремонтных работ на основании акта приемки-сдачи работ;

Д-т 20 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», – 25 000 руб. – начислена сумма арендной платы за август 2008 года;

Д-т 19 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», – 4500 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;

Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», К-т 68 – 4500 руб. – удержан НДС с арендодателя;

Д-т 68 К-т 51 – 4500 руб. – перечислен в бюджет НДС с арендной платы;

Д-т 68 К-т 19 – 4500 руб. – предъявлен к возмещению НДС по арендной плате;

Д-т 51 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», – 16 300 руб. (41 300 руб. – 25 000 руб.) – арендатору возмещены арендодателем расходы по ремонту арендованного имущества.

8.11. Учет для целей налогообложения прибыли сумм арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

В соответствии с п. 1 ст. 272 НК РФ для целей налогообложения прибыли расходы признаются при методе начисления в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты.

Если организация арендует помещение либо земельный участок для своей основной деятельности, то расходы по аренде будут учитываться для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Арендная плата признается косвенным расходом и в полной сумме уменьшает согласно ст. 318, 320 НК РФ доходы от производства и реализации данного отчетного (налогового) периода. При этом каждый налогоплательщик имеет право предусмотреть в своей учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов.

На основании подпункта 3 п. 7 ст. 272 НК РФ датой осуществления расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество признается дата расчетов, либо дата предъявления налогоплательщику документов, либо последнее число отчетного (налогового) периода. Когда именно признаются расходы по аренде государственного имущества, организация должна определить в учетной политике для целей налогообложения.

Одновременно п. 1 ст. 252 НК РФ установлено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными согласно обычаям делового оборота, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Такими документами могут быть договор аренды, акт приема-передачи имущества и документы об оплате.

Глава 25 НК РФ не связывает принятие арендных платежей для целей налогообложения прибыли с наличием государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее года.

Некоторые налоговые органы требуют, чтобы арендатор и арендодатель ежемесячно составляли акт приема-передачи услуг в виде аренды. Однако такое требование законодательством не предусмотрено. На это также было обращено внимание в письме ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81 «О подтверждении хозяйственных операций первичными учетными документами».

Во избежание споров с налоговыми органами в договор аренды следует внести положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента подписания договора сторонами. Это положение (пункт договора) можно сформулировать следующим образом: «Стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента передачи предмета договора в пользование арендатору по акту приема-передачи».

В договоре аренды должна быть сделана ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на имущество. Это объясняется тем, что договор аренды без указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество не является согласно письму Минфина России от 27.03.2006 № 03-03-04/1/288 документом, подтверждающим расходы.

В соответствии с п. 2 ст. 285 НК РФ для организаций, исчисляющих ежемесячные авансовые платежи исходя из фактически полученной прибыли, отчетными периодами по налогу на прибыль признаются месяц, два месяца, три месяца и так далее до окончания календарного года.

Организация, определяющая доходы и расходы по методу начисления, уплатила в апреле 2008 года арендную плату за аренду государственного имущества за август 2008 года. Организация исчисляет ежемесячные авансовые платежи исходя из фактически полученной прибыли.

В данном случае расходы на оплату аренды за август 2008 года, произведенные в апреле 2008 года, могут быть учтены при исчислении налога на прибыль за отчетный период – девять месяцев 2008 года.

Если организация применяет кассовый метод учета доходов и расходов, то для целей налогообложения прибыли расходами будут признаваться затраты после их фактической оплаты. При этом в соответствии с п. 3 ст. 273 НК РФ оплатой товара [работ, услуг и (или) имущественных прав] признается прекращение встречного обязательства налогоплательщиком – приобретателем вышеуказанных товаров (работ, услуг) и имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг, передачей имущественных прав).

Аренда офисного, торгового, производственного помещения или отдельного нежилого здания у государства на долгосрочный период имеет ряд преимуществ перед арендой у частного лица или частной компании.

Выгода заключается не только в стоимости аренды, но и в защите арендатора от негативных изменения условий аренды со стороны арендодателя, досрочного расторжения договора аренды, повышения арендных ставок и так далее.

Продажа и аренда государственных помещений может осуществляться только через процедуру государственных торгов.

ПРЕИМУЩЕСТВА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ У ГОСУДАРСТВА

БАЗА ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ ОТ ГОРОДА МОСКВЫ

последние обновления

ПОРЯДОК АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРЕЗ ТОРГИ У ГОРОДА МОСКВЫ

ШАГ 1. ПОИСК ПРЕДЛОЖЕНИЙ

Информация о всех проводимых аукционах содержится на государственном сайте torgi.gov.ru. Однако, в большинстве случаев, там содержится лишь общая информация о дате аукциона и порядке его проведения. В нашей базе Вы сможете найти более полную информацию об этих объектах. Наши сотрудники ежедневно выезжают на объекты, изучают их, делают фотографии и выкладывают на нашем сайте.

ШАГ 2. ОСМОТР ПОМЕЩЕНИЙ

Для этого необходимо подать заявку и пройти процедуру ее согласования в Департаменте по конкурентной политике г.Москвы. После одобрения Вам будет назначена дата и время осмотра помещения. Учтите, что заявка может быть отклонена при наличии ошибок при ее заполнении. К осмотру помещения будут допущены только те граждане, которые указаны в заявке.

ШАГ 3. ИЗУЧЕНИЕ УСЛОВИЙ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА И ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Аукционы по аренде государственных помещений проводятся в Интернете на специализированных Электронных площадках. На какой именно площадке будет проводится аукцион по выбранному Вами помещению, Вы можете узнать из лотовой документации, которая разрабатывается Организатором торгоа для каждого объекта индивидуально. Вам необходимо знать: сроки окончания подачи заявок, дату аукциона, тип акциона, условия допуска, размер и порядок оплаты обеспечительного взноса для участия и т.д. Также изучите условия договора аренды. В зависимости от объекта они могут отличаться. Уточните срок договора, порядок оплаты платежей, ограничения по использованию помещения, требования к арендатору. Обязательно проверьте, соответствует ли целевое назначение помещения Вашей деятельности.

ШАГ 4. ПОЛУЧЕНИЕ ЭЦП (ЭЛЕКТРОННАЯ ЦИФРОВАЯ ПОДПИСЬ)

Наличие ЭЦП — обязательное условие доступа к участию в любом аукционе. Для ее получения Вы должны подготовить необходимый комплект документов по Вашей фирме и обратиться в одну из организаций, уполномоченных осуществлять регистрацию электронных подписей. Стоимость ЭЦП зависит от типа электронной площадки и от типа аукциона, в котором предполагается участие. В среднем стоимость 5 000 — 7 000 руб. ЭЦП представляет собой флешку, которая служит ключом доступа в личный кабинет на электронной площадке.

ШАГ 5. АККРЕДИТАЦИЯ НА ЭЛЕКТРОННОЙ ПЛОЩАДКЕ

Подготовьте сканы Ваших документов, составьте требуемые заявления, заполните заявку, произведите оплату обеспечительного платежа и сделайте скан платежного поручения. Для отправки документов на аккредитацию воспользуйтесь ЭЦП. Будьте очень внимательны при подготовке документов для аккредитации. Как правило, заявления рассматриваются в течение 3-5 дней. Если будет обнаружена какая-либо ошибка или неточность, то документы вернут Вам на доработку. После исправления они вновь будут рассматриваться 3-5 дней. Большинство потенциальных арендаторов не успевают пройти аккредитацию до срока окончания подачи заявок именно по этой причине.

ШАГ 6. НАСТРОЙКА КОМПЬЮТЕРА

Электронные площадки предъявляют свои различные требования к программному обеспечению Вашего компьютера. Вам будет необходимо установить соответствующие программы для обеспечения дополнительной безопасности при передаче данных, программы для обеспечения работы Вашей ЭЦП и произвести соответствующие настройки Windows. Советуем, чтобы это делал программист.

ШАГ 7. РЕГИСТРАЦИЯ В КАЧЕСТВЕ УЧАСТНИКА АУКЦИОНА

Прохождение аккредитации обеспечивает Вам допуск к личному кабинету на Электронной площадке, но еще не обеспечивает допуск к аукциону. Допуск к конкретному аукциону дает Организатор торгов после рассмотрения заявки. Поэтому теперь Вам необходимо сформировать заявку на участие в аукционе по Вашему лоту и направить комлект документов Организатору торгов. Об одобрении Вас в качестве участника аукциона Вы узнаете за день до дня самого аукциона.

ШАГ 8. ТОРГИ НА АУКЦИОНЕ

Перед проведением торгов по аренде помещения от города Вы должны ознакомиться с порядком его проведения и определить для себя максимальную цену, которую Вы готовы предложить за аренду данного помещения. Условие победы в любом аукционе одно и тоже — предложение наибольшей цены. Но порядок того, как делаются ценовые предложения может отличаться. С учетом того, что аукцион длится всего несколько часов, Вы должны четко знать и понимать его правила и порядок.

ШАГ 9. ПОДПИСАНИЕ ПРОТОКОЛА

Обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения с городом, является своевремнное подписание победителем Протокола о выигрыше как в электронном виде (с помощью ЭЦП), так и в бумажном виде (в офисе Организатора торгов). Несоблюдение сроков подписания Протокола о результатах торгов грозит признанием итогов аукциона недействительными.

ШАГ 10. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Не ранее чем через 10 дней, Вы сможете подписать договор аренды. 10 дней — срок, который дается другим участникам аукциона, чтобы оспорить итоги торгов. Обязательным условием подписания договора аренды помещения у города является факт оплаты первой части аренды, размер которой установлен в лотовой документации.

ШАГ 11. ПРИЕМ ПОМЕЩЕНИЯ И ПОДПИСАНИЕ АКТА ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

Дата и время подписания согласовывается дополнительно, после подисания договора аренды. Подисание акта приема-передачи помещения должно происходить непосредственно по месту нахождения данного помещения.

ШАГ 12. РЕГИСТРАЦИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Регистрация договора аренды осуществляется совместно с представителем Организатора торгов в Государственной регистрационной палате г.Москвы. Срок государственной регистрации — 10 дней.

ШАГ 13. ИСПОЛНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды нежилого помещения от города предусматривает целый ряд требований к новому арендатору. Внимательно ознакомьтесь с ними заранее. К примеру, это может быть требование о согласовании целевого назначения помещения или требование о заключении договора аренды земельного участка под помещением и т.д.

КАК ПРОХОДЯТ ТОРГИ НА АУКЦИОНЕ ПО АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Условие победы в любых государственных аукционах по аренде или продаже имущества, одинаковое: выигрывает участник, предложивший наибольшую цену за объект торгов. Но форма аукциона и способы подачи предложений о цене могут отличаться. Какой способ будет исользован при проведении конкретных торгов определяет их Организатор.

Например, при продаже квартир должников через торги, которые проводит Росимущество г.Москвы, участник не знает какую цену за квартиру предложили другие участники. Во время аукциона, участнику дается 2 часа на то, чтобы сделать свое единственное предложение по цене. По истечению 2-х часов, Организатор торгов смотрит, какой из участников сделал максимальное предложение и определяют его как победителя. Такая форма подачи ценового предложения называется закрытой.

В аукционах по сдаче государственных помещений в аренду от города Москвы используется открытая форма подачи предложений о цене. Любой из участников торгов может повышать стоимость аренды неограниченное число раз. Шаг торгов строго фиксирован Организаторами и участник может повысить цену только на тот шаг, который установлен в текущее время.

Реализуется это следующим образом:

• Устанавливается стартовая цена объекта. Как правило, это сумма годового платежа за объект.
• Устанавливается шаг торгов, равный 5% от стартовой цены.
• Когда аукцион начинается, то участникам дается 10 минут, чтобы сделать шаг (повысить цену на 5%).
• Если никто из участников аукциона этого не делает, то шаг торгов снижается на 0,5% и включается таймер еще на 10 минут.
• Таким образом идет снижение до минимального шага торгов — 0,5%.
• Кто из участников сделает последний ход, тот и будет признан победителем торгов.
• Когда один из участников повышает цену, то таймер на 10 минут запускается по новой, чтобы другие участники аукциона смогли «перебить» его предложение. Повышение может идти до бесконечности, по времени аукцион не ограничен.

Такая методика применяется с целью максимально возможного прироста цены на торгах. Если участники сочтут, что прирост цены на 5% делает аренду уже не выгодной для них и не будут повышать стоимость аренды, то им будет предложено сделать более низкий шаг (4,5%, затем 4%, затем 3,5% и так то 0,5%).

Наша Компания единственная в Москве, кто оказывает услуги по аренде и покупке государственных помещений, зданий, земельных участков и жилой недвижимости.

Мы сотрудничаем с рядом государственных организаций, крупных производственных площадок и комплексов Москвы и Московской области, которые располагают арендными площадями.

Основные наши Клиенты — это предприятия малого и среднего бизнеса. Наши специалисты хорошо знают требования к помещениям практически для любого вида бизнеса и помогают найти наиболее подходящие варианты.

Уникальность нашей услуги заключается в том, что мы предлагаем помещения, которых нет на рынке и цены на которые ниже рыночных на порядок.

Мы единственные оказываем полный комплекс услуг, начиная от поиска вариантов до сопровождения процесса аукциона и подписания договора аренды.

Большое внимание мы уделяем юридической части и аналитике. Мы отслеживаем все изменения в законодательстве. Наши сотрудники постоянно проходят обучения и сдают тесты. Мы формируем аналитику по прошедшим ранее аукционам. Проводим различные исследования. Основная цель этой работы — определить, будет ли по конкретному лоту повышение цены или нет. Если повышение будет, то насколько. Нам важно, чтобы наши Клиенты получали помещения по ценам ниже рыночных.

ВОПРОСЫ ПО АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ ГОРОДА

СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ ЗАНИМАЕТ ПРОЦЕСС АРЕНДЫ?

Если взять срок от того, как Вы сделали выбор и до передачи в пользование Вам помещения, то в среднем это 1,5 месяца. Зависит от установленных сроков окончания подачи заявок и установленной даты проведения торгов.

МОЖЕТ ЛИ ИП АРЕНДОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ У ГОРОДА?

Да, может. Однако, чтобы не потратить время зря, необходимо изучать требования к арендатору заранее. Они прописываются в аукционной документации.

_______________________________________________________________________________________________________________

ВОЗВРАЩАЕТСЯ ЛИ ВНЕСЕННЫЙ ЗАДАТОК, ЕСЛИ Я НЕ ВЫИГРАЛ В ТОРГАХ?

Да, конечно. Только необходимо учесть, что задатки могут быть возвращены участникам не ранее, чем через 10 дней после публикации Протокола о результатах аукциона.

_______________________________________________________________________________________________________________

ЕСЛИ ВДРУГ БИЗНЕС НЕ ПОЙДЕТ, ТО МОГУ ЛИ Я ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ?

Да, конечно. Для этого Вам будет необходимо письменно уведомить Арендодателя в срок не позднее 3-х месяцев с планируемой даты расторжения договора аренды нежилого помещения.

_______________________________________________________________________________________________________________

СМОГУ ЛИ Я ЧАСТЬ АРЕНДОВАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ СДАТЬ В СУБАРЕНДУ?

Нет, прямая или скрытая сдача в субаренду всего арендуемого у государства помещения или его отдельной части, запрещена.

_______________________________________________________________________________________________________________

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ В АУКЦИОНЕ Я БУДУ ЕДИНСТВЕННЫМ УЧАСТНИКОМ?

В этом случае аукцион не будет проводится. Но при этом договор аренды будет заключен на стартовых условиях с единственным участником, допущенным к аукциону.

_______________________________________________________________________________________________________________

КАКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРЕДЛАГАЮТСЯ В АРЕНДУ ОТ ГОРОДА ЧАЩЕ ВСЕГО?

Категории, принадлежащих городу помещений очень различны. Это могут быть отдельно стоящие административные здания, офисные помещения, помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов, производственные и складские помещения, подвалы, помещения с четко определенным видом деятельности (автомойки, детские сады, медицинские центры и т.д).
По нашей статистике, больше всего востребованы помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов. Подобные помещения достаточно сложно найти в обычной коммерческой аренде.

_______________________________________________________________________________________________________________

ПОЧЕМУ ПРИ ВСЕХ ПЛЮСАХ, АРЕНДА ОТ ГОРОДА ДО СИХ ПОР НЕ ТАК ПОПУЛЯРНА, КАК КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА?

Аренда помещений у города вызывает множество трудностей у потенциальных арендаторов. Столкнувшись с ними, многие отказываются от этой затеи.

• Сложно найти помещение, подходящее по параметрам. Проблема заключается в отсутствии достаточной информации об этих помещениях, позволяющей не только оценить помещение, но и вообще сориентироваться, что оно из себя представляет. Также большую сложность вызывает просмотр такого помещения, который требует предварительного согласования заявки, постановки в очередь на просмотр и т.д.
• Арендовать помещение можно только через процедуру аукциона. Аукционы проходят в Интернете на специализированных электронных площадках. Трудности вызывает процесс регистрации участника на электронной площадке, прохождение аккредитации и сам процесс проведения торгов, условия которых постоянно меняются.

_______________________________________________________________________________________________________________

КАК МОЖНО БЫСТРО АРЕНДОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ИЛИ ЗДАНИЕ У ГОРОДА?

Аренда помещений от города — одно из самых приоритетных направлений нашего агентства.
Ежедневно сотрудники занимаются проработкой новых, появляющихся вариантов помещений. Выезжают на объекты, делают фотографии, изучают технические характеристики, проводят оценку арендной ставки.
Мы постоянно отслеживаем все нововведения и изменения в процедурах прохождения аккредитации, аукционов, изменения в условиях аренды.

Обратитесь к нам и Вы сэкономите не только свое время, но и свои деньги.