Определение стоимости залога. Понятие залоговой стоимости
Любое имущество, предлагаемое в залог, должно пройти оценку своей стоимости и определения величины кредита, предоставляемого под залог. Оценка имущества, которое предлагается банку в качестве обеспечения по кредиту, могут проводить специалисты по залоговой работе в банке, соответствующие специалисты кредитного подразделения, которые осуществляют оценку имущества, эксперты-консультанты и оценщики, привлеченные банком на договорной основе для проведения экспертизы имущества, а также независимые оценщики и оценочные компании - субъекты оценочной деятельности, которые имеют соответствующий сертификат или лицензию на выполнение оценочных работ, дающих право на проведение независимого оценивания. В процессе проведения оценки имущества, как правило, определяется три вида стоимости: рыночная, залоговая и ликвидационная.
Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующих маркетинговых мероприятий при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.
Ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, значительно короче срока экспозиции подобного имущества, в течение которого оно может быть продано по цене, которая равняется рыночной стоимости.
Залоговая стоимость - дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества, определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества.
Рис. 8.3. в Порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банка
в Зависимости от требований заемщика или банке субъектом оценочной деятельности в ходе оценки может определяться один или несколько видов стоимости (рыночная, рыночная и залоговая, рыночная и ликвидационная). В проведении независимой оценки для банка (филиала) обязательным является определение субъектом оценочной деятельности двух видов стоимости имущества, предлагаемого в залог - рыночной и залоговой (ликвидационной).
Общий порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банку, может иметь вид, приведенный на рисунке 8.3.
В банковской практике реальная стоимость заложенного имущества, как правило, не должна быть меньшей чем размер кредита и расходы, связанные с исполнением кредитного договора, договора залога и тому подобное. Необходимая сумма обеспечения по каждой кредитной сделке может определяться по формуле:
где С3аб - сумма обеспечения;
Сосз. - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде основного залога;
Сдод.3. - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде дополнительного залога.
Основной залог - это залог, который обеспечивает кредит. При этом к основной залога банком могут быть зачислены:
Жилые и нежилые здания;
Предприятия как целостные имущественные комплексы;
Оборудование;
Товары (сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и тому подобное);
Транспортные средства;
Имущественные права на денежные средства заемщика, размещенные на депозитном счете в банке-кредиторе;
Поручительства юридических и физических лиц, покрыты средствами, размещенными в банке-кредиторе;
Перспективное незавершенное строительство с готовностью не менее 95%;
Другие ценности, определенные банком.
Дополнительная (вторичная) залог - залог, который используется, чтобы пополнить основную залог и компенсировать ее слабые места. Дополнительного залога банковское учреждение может вводить:
Недвижимое имущество сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев оформления в залог целостных имущественных комплексов);
Урожай будущих периодов;
Крупный рогатый скот (животные, находящиеся на выращивании и откорме);
Компьютерную, бытовую и оргтехнику, а также другие ценности, определенные банковским учреждением.
При определении общей суммы обеспечения, принимаемого банком, устанавливается соотношение (в процентах) между основной и дополнительной залогом, которые в сумме дают 100%. При этом определяется также, во сколько раз основная и дополнительная залога должны превышать сумму предоставленного кредита. Структура обеспечения может определяться банком в зависимости от финансового состояния и класса заемщика по рейтингу надежности. При таких условиях структура обеспечения будет такой (табл. 8.1).
Таблица 8.1. в
Определение залоговой цены имущества осуществляется банком и заемщиком с учетом выводов независимого экспертного оценивания, зафиксированных в акте экспертизы. В то же время залоговая цене может быть меньше цены, определенной экспертизой, поскольку банк может предусмотреть особенность влияния рыночных факторов и расходов, связанных с реализацией.
Имущество, которое предоставляется в залог банковскому учреждению, как правило, подлежит страхованию по залоговой (ликвидационной) стоимости в пользу банка на весь срок действия кредитного договора. Кроме этого, еще может предусматриваться дополнительный период (месяц, квартал и т. д) на случай необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, если заемщик не вернет предоставленных кредитных средств и процентов за пользование ими.
При погашении заемщиком части кредита по кредитному договору (разовый срочный кредит или непоновлювальна кредитная линия) банком возможное уменьшение объема обеспечения на величину понижающего дисконта. При этом такое условие должно отражаться в договоре залога.
Если договор залога предусматривает возможность уменьшения объема обеспечения, то расчет дисконта производится по формуле:
где СКпог. - сумма погашенного кредита по кредитному договору;
К - сумма кредита по кредитному договору.
Для оценки стоимости акций, передаваемых в залог, в банк подаются такие документы в отношении предмета залога (акций):
1. При кредитовании заемщика под залог его акций собственной эмиссии:
Документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа остается в банке (филиале) и прилагается к другим документам, определенным настоящим пунктом (если предметом залога являются акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);
Справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг;
Нотариально заверенные копии учредительных документов эмитента (в случае, когда заемщик не является клиентом банка);
Протокол решения общего собрания акционеров или иного исполнительного органа общества (при условии, если уставом эмитента предусмотрена возможность принятия исполнительным органом таких решений) в отношении передачи акций в залог.
2. При кредитовании заемщика под залог акций других эмитентов:
Документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа остается в банке (филиале) и прилагается к другим документам, определенным настоящим пунктом акций (если предметом залога € акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);
Сведения о регистраторе (указывается его юридический адрес, телефон и факс, а также номер и дата выдачи Разрешения на ведение реестра владельцев именных ценных бумаг, выданного ГКЦБФР);
Нотариально заверенные копии свидетельств о регистрации выпуска акций эмитента в ГКЦБФР;
Справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг.
При предоставлении кредита под залог акций банковские учреждения могут определять перечни критериев выбора инвестиционно привлекательных предприятий, акции которых могут использоваться банком как залог при кредитовании (Приложение 33). При этом банки могут выдвигать условия относительно нерекомендованої или запрещенной залога. Например, может быть не рекомендовано принимать в залог акции, по которым реестры владельцев именных ценных бумаг ведет сам эмитент, а запрещено - акции, обремененные обязательствами.
Оценка стоимости акций, передаваемых в залог, осуществляется банком на основе утвержденной внутренней методикой. При этом банковские учреждения осуществляют:
1) оценки залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на организационно оформленном фондовом рынке Украины;
2) оценки залоговой стоимости пакета акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке.
Оценки залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на организационно оформленном фондовом рынке, производится на основе анализа их курсовой стоимости, которая определяется по результатам торгов в торгово-информационных системах (Внебиржевой фондовой торговой системе (ПФТС)) и на фондовый биржах.
Реализация метода оценки акций на основе их рыночной (курсовой) стоимости предполагает выполнение трех независимых расчетов:
1. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены и покупки за последние 180 дней. При использовании этого метода расчет средней цены покупки акции проводится на основе статистических данных об объемах заключенных сделок в денежном и количественном выражении на организационно оформленном фондовом рынке.
Средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней определяется по формуле:
где Цено - средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней (игры);
Si - объем торгов по этим акциям за /-тый день (грн.);
Qi - объем торгов по этим акциям за /-тый день (шт.).
2. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последние 30 дней. При этом средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней определяется по формуле:
где Идзо - средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней (грн.);
5/ - объем торгов по этим акциям за /-тый день (грн.);
{), - объем торгов по этим акциям за /-тый день (шт.).
3. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка проводилась на организационно оформленном фондовом рынке. Для расчета стоимости | пакета акций на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС, используется формула:
где - средняя цена покупки одной акции в последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС (грн.);
5/- объем торгов по данным акциям за /-тый день (грн.);
Qi - объем торгов по данным акциям за /-тый день (шт.).
Количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 30 дней, может быть, например, не меньше 4, а количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 180 дней, может быть не менее 20.
При условии, если количество реальных сделок меньше 4 (20). или последняя сделка по акциям прошла более чем за 10 дней до латы оценивания, то наряду с расчетом средней цены покупки акций используются доходный и балансовый метолы оценки стоимости акций. При этом для расчета оценочной стоимости пакета принимается наименьшая из цен.
Стоимость пакета акций, который перелається в залог банку, определяется по формуле:
где ВПа - оценочная стоимость пакета акций (грн.);
Ц - наименьшая из оценок Цзо. Цию. Ц, (грн.);
К - количество акций, предоставляемых в залог (шт.);
Если его акции не включены в листинг в фондовом рынке, или не выполняются необходимые условия относительно количества реальных сделок, то для расчета средней стоимости акций необходимо применять доходный и балансовый методы оценки.
Для оценки залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке в щ применяют:
1. Метод доходности.
Оценка стоимости пакета акций по этому методу предусматривает анализ объема годовой прибыли за вычетом налога на прибыль, полученной предприятием в течение последних двух лет и за последний учетный период с начала текущего года.
Определение оценочной стоимости пакета акций проводится по формуле:
где ВПп - стоимость пакета акций по метолом доходности;
Бп - расчетная величина среднегодового дохода за предыдущие два года и за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн.);
С - ставка капитализации;
П - размер доли пакета акций в уставном фонде хозяйственного общества, который передается в залог банку.
Расчетная величина среднегодовой прибыли (Бп) определяется по формуле:
где Бзп - прибыль хозяйственного общества за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн.);
л^-в - количество кварталов в последнем учетном периоде с начала текущего года;
Бпи - прибыль хозяйственного общества за предыдущий год за минусом налога на прибыль (грн.);
Бп2 - прибыль хозяйственного общества за год, предшествующего предыдущем года, за минусом налога на прибыль (грн.);
Ставка капитализации (С) отражает доходность вложения капитала в акции указанного открытого акционерного общества.
Если расчетная величина среднегодовой прибыли предприятия (Бп) составляет отрицательную величину, то проведение оценочной стоимости пакета акций по методу доходности не производится.
2. Балансовый метод.
Расчет стоимости пакета акций по этому методу отражает цену акций открытого акционерного общества, исходя из балансовой стоимости его активов и пассивов на основании данных баланса предприятия за последний отчетный период:
где ВПб - стоимость пакета акций, определенная балансовым методом;
Б1 - балансовая стоимость основных средств за вычетом их износа (грн.);
Потому - балансовая стоимость оборотных средств (равна сумме второго и третьего раздела актива баланса предприятия) (грн.);
К - стоимость кредиторской задолженности (грн.);
Д - безнадежная дебиторская задолженность (грн.);
П - доля пакета акций в уставном фонде эмитента.
После расчета стоимости пакета акций по методу доходности и балансовым методом необходимо выбрать наименьшее значение, которое и будет использоваться в дальнейшем как величина оценочной стоимости пакета акций, передаваемого в залог.
На основе определения стоимости пакета акций, который предоставляется в обеспечение, банковское учреждение производит расчет суммы кредита, который может быть выдан под залог акций. При этом оценочная стоимость пакета акций, полученная в результате проведенного расчета указанными методами, является величиной залога.
Для принятия банком окончательного решения о выдаче кредита на сумму, указанную заемщиком, заявленная сумма кредита должна соответствовать следующим требованиям:
а) если предметом залога выступают акции предприятий, которые входят в первый уровень листинга списка ПФТС, расчет суммы кредита осуществляется по формуле:
где 5кр. - сумма возможного кредита и процентов;
ОП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций (грн.);
0,5 - поправочный коэффициент, который учитывает возможные затраты банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций.
б) если предметом залога выступают акции предприятий, которые входят в второго и третьего уровня листинга ПФТС или не имеющих активного обращения на фондовом рынке (не включены в список ПФТС) расчет суммы кредита осуществляется по формуле:
где З"кр-сумма возможного кредита и процентов;
ОП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций или по методу определения залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на фондовом рынке (грн.);
0,25 - поправочный коэффициент, который учитывает возможные затраты банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций.
Если сумма кредита, за которым обратился заемщик, и процентов по ним не удовлетворяет указанным требованиям, то объем залога необходимо увеличить.
Работник соответствующего подразделения банка, согласно установленной методике проводил исследования стоимости пакета акций, оформляет письменное заключение о результатах оценивания. В нем обязательно должна указываться такая информация:
Полное наименование эмитента, акции которого передаются в залог, форма их выпуска, тип и категория, номинал;
Сведения о регистрации акций в ГКЦБФР (номер и дата регистрации, орган ГКЦБФР, проводившего регистрацию);
Количество акций в пакете, их доля в уставном фонде;
Приоритетность акций, передаваемых в залог, над акциями других выпусков эмитента (по привилегированным акциям);
Наличие котировок на организационно оформленном рынке, средняя цена сделок по акциям за последние 180, 30 дней и последняя цена сделки по акциям;
Расчет стоимости пакета акций, передаваемого в залог, и возможная сумма кредита, которая может быть выдана заемщику (результаты расчета оценочной стоимости пакета акций прилагаются к заключению и является его неотъемлемой частью);
Аргументированные выводы относительно факторов, которые могут повлиять на стоимость пакета, и прогнозируемое оценки стоимости акций на следующий период (месяц, квартал, полгода).
Письменное заключение о результатах оценки стоимости пакета акций, подписанный руководителем соответствующего подразделения, направляется к кредитного отдела банковского учреждения для принятия окончательного решения о предоставлении кредита.
Оценки недвижимого имущества как предмета залога должна учитывать следующие аспекты:
1. Определяется ожидаемая цена продажи недвижимости, которая может отличаться от фактической рыночной цены. Определяя стоимость предмета залога, нужно учитывать его долгосрочные свойства и доход, который может принести предмет залога за нормального хозяйствования любому собственнику. Не следует принимать во внимание непостоянные факторы, которые могут повышать нынешнюю стоимость (спекулятивные рассуждения, субъективные интересы отдельного лица и тому подобное).
2. Субъектов кредитования интересует, прежде всего, цена продажи предмета залога на дату возможного обращения взыскания, а не только на дату заключения кредитного соглашения.
3. Залоговая цена всегда ниже от ожидаемой цены продажи. Как правило, она составляет 50-80% цены продажи. Снижение залоговой цены по сравнению с ценой продажи направлено на обеспечение достаточной ликвидности предмета залога в случае его принудительной продажи.
4. Банковское учреждение должно быть обязательным участником определения залоговой цены.
5. Залоговая цена может определяться как с учетом НДС, так и без него. Для удобства целесообразно пользоваться ценами без НДС, от которых, если нужно, можно легко перейти к ценам с НДС.
Оценка стоимости объектов недвижимости может проводиться с помощью следующих методов:
1. Метод стоимости дохода.
По этому методу цена объекта недвижимости определяется как стоимость возможного дохода (ренты, прибыли), который будет получать владелец этого объекта. Из-за того, что стоимость недвижимого имущества в таком случае определяется путем капитализации предполагаемого дохода от него, этот метод называют также методом капитализированного дохода.
При расчете цены объекта по методу стоимости дохода определяют, является ли этот доход является пожизненным или временным. Пожизненный доход дают объекты, которые не имеют определенного срока использования (например, земельный участок). Временный доход приносят объекты с определенным сроком использования (например, многолетние плодовые насаждения).
В основе цены объекта, который приносит пожизненный доход, лежит отношение возможного годового дохода от объекта к соответствующей учетной ставки (ставки капитализации). Возможный доход - это нормальный доход, который можно получить при использовании объекта оценки по назначению после вычета налогов и других возможных расходов, которые обязан нести получатель дохода согласно действующего законодательства и договоров, связанных с использованием объекта оценки.
Дисконтная ставка определяется как возможна депозитная ставка, сниженная с учетом налога на депозитный доход в соответствии с действующим законодательством и скорректирована с учетом соотношения рисков, связанных с депонированием денежных средств и использованием объекта оценки по назначению. За надлежащего обоснования могут использоваться другие способы определения дисконтной ставки.
В основу цены объекта, который приносит временный доход, возложена дисконтирования (вычисление настоящей стоимости) возможных годовых доходов от объекта в течение его будущего использования, а также остаточную (ликвидационную) стоимость объекта с учетом затрат на ликвидацию.
2. Метод сравнительной стоимости (метод сравнения продаж).
По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется на основе сравнения с фактическими рыночными ценами на подобные объекты недвижимости с аналогичным назначением, которые различаются между собой по определенным признакам. Такие признаки могут быть как внутренние (приусадебные земельные участки могут различаться по плодородию, экологическим состоянием, рельефом, конфигурацией), так и внешние (наличие или отсутствие обременений, различные условия размещения, использования или продажи объектов). В случае применения этого метода необходимо соответствующее корректировки фактических рыночных цен.
3. Метод определения стоимости на основе издержек (затратный метод).
По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется, учитывая фактические расходы владельца объекта для его создания или приобретения за вычетом износа. Расходы, понесенные собственником, подтверждаются документально. Если владелец объекта обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с действующим законодательством, объект может оцениваться по его балансовой остаточной стоимости, отраженной в бухгалтерской отчетности. Стоимость объекта недвижимости индексируется с учетом инфляции. Разновидностью метода определения стоимости на основе затрат является метод, который предусматривает расчет оценщиком возможных затрат на создание объекта в текущих ценах за вычетом износа.
Следует заметить, что перечисленные методы оценки объектов недвижимого имущества преимущественно используются в комплексе. Но в зависимости от выбранного объекта оценивания они могут иметь разный статус: один избираться как основной, а другие - вспомогательные. Исключением является ситуация, когда оценивание возможно лишь с единственным методом (табл. 8.2).
Таблица 8.2. в оценка недвижимости
Метод стоимости дохода является основным при оценке объектов, создание или приобретение которых осуществляется с целью получения прибыли (ренты). К таким объектам относятся предприятия и их структурные подразделения как целостные имущественные комплексы; сельскохозяйственные угодья, предназначенные для производства товарной продукции; другие доходные земельные участки; доходные здания и сооружения. При этом метод стоимости дохода является единственным методом оценки доходных земельных участков при отсутствии доказательной и достаточной информации об их трансакции. Другие методы оценки доходных объектов могут применяться как вспомогательные.
Метод сравнительной стоимости является основным при оценивании бездохідних объектов или объектов, доходность которых не имеет решающего значения. К таким объектам относятся индивидуальные жилые дома и частные квартиры; приусадебные земельные участки; земельные участки, отведенные под индивидуальную жилую застройку; дачные дома и участки. Кроме того, метод сравнительной стоимости является единственным методом оценки бездохідних земельных участков. Он также может использоваться как вспомогательный при оценке доходных объектов.
Метод определения стоимости на основе затрат может использоваться при оценивании объектов, созданных человеком, как основной (или вспомогательный). Исключением является оценка бездохідних объектов, созданных человеком, при отсутствии информации об их транзакции: в этом случае метод определения стоимости на основе затрат - единственный.
Если основным методом оценивания является метод стоимости дохода, вспомогательный используется метод сравнительной стоимости, а в случае невозможности его применения - метод определения стоимости на основе затрат. В случае, если основным методом оценивания с метод сравнительной стоимости, как вспомогательный используется метод определения стоимости на основе затрат.
При незначительных отклонениях между оцінюваннями, определенными различными методами (отклонение оценки, определенной по вспомогательным методом, не превышает 10% от оценки, определенной по основному), дальнейший порядок оценки таков:
Если основным является метод стоимости дохода и денежная оценка объекта, определенная по этому методу, ниже оценки, определенной по вспомогательным, принимается оценка, определенная по основному методу, а в случае, если оценка, определенная по основному методу выше, то определяют среднюю величину из двух оценок,
Если основным является метод сравнительной стоимости, используется оценка, определенная по этому методу.
Если отклонения между оценками более 10%, результаты оценки по обоим методам подлежат дополнительной проверке на их обоснованность.
На основе каждого из указанных методов разрабатываются разнообразные методики оценки недвижимого имущества. При определении цены продажи учитывается будущее назначение объекта (например, оцениваемая земельный участок предназначен для производства сельскохозяйственной продукции или отводится под индивидуальную жилищную застройку). Цены продажи могут определяться как текущая (на дату оценки), так и перспективные (определены на установленную будущую дату).
Во время анализа результатов оценивания следует также обращать внимание) на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен (арендной платы) на аналогичные объекты в регионе. Информацию о ценах ни недвижимость можно получить из следующих источников: консультаций с риэлтерскими фирмами; региональные издания о недвижимости и средства массовой информации; аукционы и открытые торги; Интернет и прочее.
Банковские учреждения не всегда пользуются услугами независимых оценочных компаний. В этом случае они осуществляют оценивание предмета обеспечения собственными силами. Известно, что многие банки имеют в своем штате достаточно квалифицированных оценщиков. Создание собственного отдела оценки обеспечения в банке имеет ряд как преимуществ, так и недостатков. В частности, к преимуществам можно причислить:
Практически исключена возможность для заемщика повлиять на результат оценки с целью его завышения;
Появляется возможность конкурентного преимущества перед другими банками, поскольку на стадии рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет расходов на оценку залогового обеспечения;
Параллельно с оценкой сотрудники банка могут определить ликвидность залога.
Среди недостатков следует выделить:
Затраты на содержание отдела оценки в большинстве случаев выше, чем регулярное привлечение независимой оценочной компании;
Все затраты на оценку залога несет банковское учреждение. Практика банковской деятельности показывает, что не все банковские
учреждения удовлетворены сотрудничеством с оценочными компаниями и отчеты, которые предоставляются оценщиками, в большинстве случаев проверяются работниками банков.
При взаимодействии банков и оценочных компаний могут возникать следующие проблемы:
1. Порядочность оценщика.
Потенциальный заемщик (именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки) заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банковское учреждение такой подход не устраивает, поскольку в случае невозврата кредита она должна будет погасить убытки за счет реализации обеспечения. Вследствие завышенного оценивания стоимости залога, сумма предоставленного кредита будет больше реальной цены обеспечения, а вероятность того, что банк сможет покрыть свои потери за таким кредитом, низкие.
Указанная проблема вызвана конфликтом интересов заемщика и банка, поскольку первый заинтересован в максимальной сумме кредита за минимального залогового обеспечения, а второй - в том, чтобы выручка от продажи залога покрывала задолженность заемщика. Для решения этой проблемы банковское учреждение должно самостоятельно отбирать оценочные компании, отчетам которых он может доверять. При этом оценщики должны понимать, что их клиентом является банковское учреждение (хотя и услуги оценки оплачивает заемщик) и существует возможность потери ее как клиента, который поставляет заказы на оценку.
2. Компетенция оценщика.
Завышение оценочной стоимости может также свидетельствовать об ошибках в деятельности оценщиков. Сущность этой проблемы заключается в низком профессиональном уровне оценщиков или халатном отношении к своей работе. Эта проблема может решаться тестированиями оценщиков относительно их профессиональной пригодности. При этом можно создать узкий круг аккредитованных банком оценочных компаний, которые будут проверены на профессионализм работников.
3. Информативность отчета об оценке.
Причиной недостаточности информации в отчетах оценочных компаний, как правило, является недостаточное участие банковского учреждения в постановке задач по оценке. Банки должны участвовать в заключении договора об оценке, при чем они будут иметь возможность четко определить и включить все необходимые вопросы по оцениванию стоимости предмета обеспечения задач на оценивание.
Таким образом, среди основных условий совместной работы банка и оценочной компании следует выделить:
Необходимость формирования пула аккредитованных оценочных компаний, которым банковское учреждение будет доверять оценки залогового обеспечения. При этом можно объявить конкурс на выбор оценочной компании, установив определенные критерии отбора (например, стаж работы на рынке не менее трех лет, наличие высококвалифицированных специалистов). В процессе выбора банком оценочной компании следует обращать внимание на качество проведения оценки, а также на стоимость предоставляемых услуг и скорость их предоставления;
Необходимость регулярной проверки аккредитованных оценочных компаний на порядочность и компетентность;
Заключение трехстороннего договора на оценку залогового обеспечения, в котором должны быть предусмотрены все необходимые требования банка к отчету об оценке.
Итак, перед тем, как оформить договор обеспечения и осуществить процедуру предоставления кредита, банковская организация должна определить стоимость имущества, которое предоставляется в залог, и адекватность этого имущества сумме предоставленного кредита. В случае недостаточной стоимости предлагаемого заемщиком обеспечения банки могут потребовать предоставление дополнительных гарантий возврата кредита.
Эксперты Профсоюза разъясняют, зависит ли заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, от соответствия оценки предмета ипотеки размеру обеспечиваемого ею обязательства.
Вопрос: Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (сучетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно кп.З ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Ответ: Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее - Закон об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.
Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.
Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Обоце-ночной деятельности в РФ» (далее - Закон № 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст. 4,8 Закона № 135-ФЗ).
Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:
при заключении договора ипотеки на основании п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке (где под оценкой предмета ипотеки в денежном выражении следует понимать определение стоимости заложенного имущества);
при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах (ст. 57 Закона об ипотеке) или на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке).
Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (п. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).
Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 № А55-5902/05-44).
При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст. 43-46 Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.
Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п. 1,3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 № 17АП-5965/12).
Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.
Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.
Эксперты-юристы Павел Ерин и Максим Золотых
Пунктом 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Однако данное условие не заявлено в законе как существенное. Одновременно с этим, пунктом 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») установлено, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».
Таким образом, стороны залоговых правоотношений обязаны указать согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.
Участники залоговых отношений определяют оценку самостоятельно, согласовав ее между собой, либо обращаются к оценщику и указывают в задании, какой вид стоимости следует определить.
Закон не определяет, на основании каких критериев должна производиться оценка. Способ согласования стоимости предмета залога законом не предписан. На практике в договоре стороны могут указать стоимость заложенного имущества, не определив ее вид, могут указать несколько видов стоимости. Участники залоговых сделок могут определить стоимость на основании отчета независимого оценщика, либо согласовать самостоятельно, без привлечения профессионала, руководствуясь среднерыночными ценами на аналогичное имущество.
В пункте 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» указано, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
В разъяснение к указанной рекомендации ВАС РФ приведены обстоятельства одного из рассмотренных дел. Как следует из обстоятельств дела, в договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации.
При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации п. 4 ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 № 2005-1«О государственной пошлине» , действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.
Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.
В пунктах 1 и 2 ст.340 ГК в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ указано, что если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором.
ФЗ «Об ипотеке» упоминает два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (в пункте 2 статьи 67 указано, что «залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем») и рыночная стоимость (в пункте 3 статьи 9 указано: «В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре.
В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Законодательного определения залоговой стоимости имущества нет. В науке гражданского права в последнее время получила распространение позиция, согласно которой, встречающийся в нормативных актах термин «залоговая стоимость» следует рассматривать как синоним рыночной стоимости, которую также называют «действительной», «справедливой» и т.п.
Однако такая позиция представляется не совсем верной. В условиях действующих норм и при отсутствии понятия залоговой стоимости, безусловно, следует согласиться с тем, что поскольку нет залоговой стоимости в федеральных стандартах оценки, отсутствуют указания относительно способа определения залоговой стоимости, мы не можем считать ее самостоятельным видом стоимости. Вместе с тем, в отличие от общепринятых синонимов рыночной стоимости, понятие «залоговая стоимость» применяется именно для того, чтобы подчеркнуть особый характер стоимости имущества, находящегося в залоге, противопоставить ее рыночной стоимости. Имеются достаточные предпосылки для выделения залоговой стоимости как вида стоимости. В частности, право должно исходить из реальных потребностей общества. Практика залоговых отношений показывает, что стоимость предмета залога, особенно при реализации имущества с торгов не должна определяться на основании рыночной стоимости.
В своей деятельности банки активно оперирует этим спорным термином. Понятие залоговой стоимости сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации». Банковская практика руководствуется в большинстве случаев именно этими критериями в целях определения залоговой стоимости.
Экономическая потребность в определении и использовании термина залоговой стоимости имеется. Банки, являющиеся залогодержателями, пользуются залоговой стоимостью, несмотря на то, что в настоящее время законом она не признана в качестве самостоятельного вида стоимости и может быть отнесена к обычаю.
Особых указаний для оценки имущества, передаваемого в залог, в настоящее время законом не предусмотрено. В настоящее время, в тех случаях, когда имущество подлежит обязательной оценке в договоре в целях залога должна устанавливаться рыночная стоимость имущества.
Судебная практика свидетельствует о том, что оценка при обращении взыскания на предмет залога должна определяться исходя из рыночной стоимости имущества. Такой позиции придерживается Высший Арбитражный Суд РФ. В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Несмотря на то, что указанные рекомендации информационного письма Президиума ВАС РФ были выработаны до принятия ФЗ «Об ипотеке», они действуют в настоящее время, по прошествии 16 лет.
В случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение косвенно свидетельствует о том, что цена в договоре должна быть рыночной. По сути, если в договоре указана не рыночная цена, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену.
П. 2 ст. 348 ГК и п. 1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке» установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Незначительность нарушения предполагается, если на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» ). Для залога движимого имущества подп. 1 п.2 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. В отличие от ФЗ «Об ипотеке» ГКРФ не предусматривает, что правило распространяется только на судебный порядок обращения взыскания.
Таким образом, стоимость предмета залога находится во взаимосвязи с размером неисполненного должником обязательства. Возможность обратить взыскание на предмет залога зависит от соотношения суммы задолженности со стоимостью заложенного имущества, а также просрочки исполнения.
При этом, указанные нормы ст. 348 ГК и ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» не вносят ясности в анализируемый вопрос, поскольку являются недостаточно конкретными. Сохраняется неопределенность правовой природы стоимости, указанной в договоре о залоге. По-прежнему неясно, от какой именно стоимости исчисляются пять процентов задолженности. Как будет определяться такая стоимость.
Отсутствие определенности в нормах способствует возникновению споров: в суде возможен спор о том, допустимо ли в конкретной ситуации обратить взыскание на имущество. Стороны могут предлагать разные варианты исчисления пяти процентов, трактуя нормы закона в свою пользу: пять процентов от стоимости указанной в договоре, либо пять процентов от рыночной стоимости на момент спора. Как показывает практика, такая стоимость может значительно различаться.
На наш взгляд, нормы ст. 348 ГК и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» следует толковать с применением стоимости, указанной в договоре о залоге. Для этого есть определенные причины. В частности, исходить следует из общего смысла норм и воли законодателя. По нашему убеждению, указанные нормы должны функционировать не только для суда, но и для сторон залоговых правоотношений еще до момента обращения в суд. Исходя из требований закона, стороны должны самостоятельно определить в какой момент и при каких обстоятельствах у них возникает право обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. То есть, задача исследуемых норм в том, чтобы предотвратить преждевременное обращение в суд под страхом отказа в удовлетворении требований.
На основании проведенного анализа считаем необходимым выделить самостоятельную функцию залоговой стоимости: залоговая стоимость в соотношении с суммой долга является критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога.
Примечательно, что первоначальная редакция ст. 348 ГК РФ не предполагала какое-либо соотношение стоимости заложенного имущества с суммой долга по основному обязательству. Поэтому такое соотношение определялось только судами и носило оценочный характер, в связи с чем в некоторых случаях суды весьма неожиданно отказывали в иске.
Одна из целей использования понятия «залоговая стоимость» это определение максимального размера денежного обязательства должника перед кредитором, и означает предельную сумму, которая может быть обеспечена залогом определенного имущества.
При этом термин «залоговая стоимость» в настоящее время предусмотрен только для земельного участка в ФЗ «Об ипотеке». Термин «залоговая стоимость» содержался в статье 3 Закона г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве», согласно которой для целей указанного закона под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Указанный документ утратил силу в 2002 году, в связи с принятием Закона г.Москвы от 22.05.2002 № 28 . Залоговая стоимость указывалась в законе как отдельный вид стоимости, наряду с рыночной и ликвидационной.
Как видно, нормативно-правовые акты отчасти признают залоговую стоимость как специфический вид стоимости. Однако, залоговая стоимость в настоящее время не является самостоятельным видом стоимости. Полагаем, что указанный пробел, вызывающий споры и неопределенность при регулировании залоговых правоотношений должен быть устранен. Для этого, на наш взгляд, залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, должно быть определено ее место в системе норм о залоге, необходимо сформулировать понятие залоговой стоимости, определить способ ее определения и изменения.
Нами предлагается следующее понятие залоговой стоимости. Залоговая стоимость– стоимость предмета залога, согласованная сторонами в договоре о залоге и определяющая максимальную денежную сумму, которая может быть обеспечена залогом конкретного объекта, а также служащая критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога в соотношении с суммой задолженности по основному договору и отражающая наиболее вероятную цену по которой может быть отчужден предмет залога путем продажи с публичных торгов или путем реализации иным способом, согласованным залогодателем и залогодержателем.
В основе залоговой стоимости лежит рыночная стоимость. Ипотечное законодательство РФ установило, что при обращении взыскания на заложенное имущество, начальная продажная цена устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 4 части 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке»).
Дифференцированное регулирование начальной продажной цены для судебного и внесудебного порядка обращения взыскания, существовавшее длительное время, отсутствие ссылки на вид стоимости, использование терминов, которые не определены законодательством приводят к снижению эффективности залоговых операций.
К сожалению, до настоящего времени шаги в данном направлении не предпринимаются. Изменения вносимые в ГК посвящены иным проблемам залоговых правоотношений. По всей видимости предстоит большая правотворческая работа в целях стабилизации залога как обеспечения исполнения обязательств.
Практика залоговых отношений показывает, что именно вопросу стоимости необходимо уделить должное внимание, выработать единую и логичную структуру правоотношений в области определения стоимости заложенного имущества в целях достижения максимальной эффективности залоговых операций.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – № 32. – ст. 3301.
2. Закон РФ от 09.12.1991 № 2005-1 «О государственной пошлине» //Собрание законодательства РФ. – 01.01.1996. – №1. – ст. 19.
3. Закон г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» // Ведомости Московской Думы. – № 5 (с. 39). – 1998.
4. Закон г.Москвы от 22.05.2002 № 28 «О признании утратившим силу Закона города Москвы от 11 февраля 1998 года № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» и внесении изменений в Закон города Москвы от 21 февраля 2001 года № 6 «О приведении в соответствие с Бюджетным кодексом Российской Федерации отдельных законов города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. – № 6 (ст. 124). – 17.07.2002.
5. Инструкция Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» // Вестник Банка России. – № 91-92. – 31.12.1997.
6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ. - № 3. – 1998.
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2005.
8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 20.07.1998. – № 29. – ст. 3400.
9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 03.08.1998. – № 31. – ст. 3813.
10. Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 23.12.2013. –№ 51. – ст. 6687.
11. Шевелев Б. Существует ли залоговая стоимость? // Бухгалтерия и банки. 2011. № 10. С. 43 - 49.
Если залог оборудования в банке кто (и как) определяет залоговую стоимость оборудования, на основании каких документов она определяется? Чем отличается залоговая стоимость от рыночной стоимости оборудования? Для оценки стоимости оборудование может ли банк затребовать у сторонней компании - третьего лица, которое продает аналогичное оборудование, или продавца оборудования, документы о стоимости оборудования и на каком основании обязана сторонняя компания (продавец) их предоставлять? При залоге оборудования в банк, какие документы представляются банку. Например, если покупатель купил оборудование, а потом оформляет залог оборудования в банке, должен ли он показывать договор поставки со всеми спецификациями и могут ли продавца (поставщика по договору поставки) данного оборудования обязать предоставить информацию банку, о том, за сколько аналогичное оборудование он продает другим компаниям?
Ответ
Залоговая стоимость устанавливается сторона сторонами самостоятельно ( ГК РФ). Привлечение оценщиков не является обязательным. То есть оценка сторон может отличаться от рыночной стоимости как с момента заключения договора, так и из-за изменения рыночной стоимости с истечением времени.
У банка прав на выставление соответствующих требований нет. То есть их можно игнорировать без каких-либо последствий.
То какие документы обязан предоставить залогодатель банк решает самостоятельно исходя из разработанных риск-менеджментом внутренних локальных актов. То есть данный вопрос лежит не в области законодательства, а в области ведения бизнеса.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .
«Из перечня существенных условий договора залога исключена оценка предмета залога, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество
Цена заложенного имущества не является существенным условием договора залога (). Это позволит сторонам сэкономить денежные средства и время на проведение оценки перед заключением договора залога.
Однако стоимость предмета залога, в пределах которой залогодержатель получает удовлетворение, указывать нужно. Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания ().*
При этом изменение рыночной стоимости предмета залога не является основанием для изменения или прекращения залога. Это правило действует, только если иное не предусматривает закон или договор ().
Оценка залога и определение рыночной стоимости объекта залога позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью закладываемого имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на предмет залога и частичном исполнении обязательств заемщика за счет залога. По мере развития ипотеки и других видов кредитования, все большую актуальность приобретает такая услуга как оценка залога. При получении кредита, независимая оценка залога создает прочную и справедливую юридическую основу для дальнейшего взаимодействия кредитора и заемщика и сейчас, как правило, банки не оформляют кредитные договора без предварительной оценочной экспертизы закладываемого имущества.
Залог как способ обеспечения исполнения обязательств
Наиболее эффективным способом обеспечения исполнения обязательств является залог, поскольку удовлетворение требований кредитора за счет залога не зависит от финансового состояния ни должника, ни поручителя, что позволяет реально выполнить обязательства должника перед кредитором за счет имущества, являющегося предметом залога.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Норма о приоритете при обращении взыскания также подтверждает преимущество залога перед другими способами обеспечения обязательств.
Чтобы залог был действительно надлежащим и эффективным способом обеспечения, необходимо при рассмотрении конкретного имущества в качестве предмета залога обратить внимание наследующие важные моменты.
1. В соответствии со ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, а залогодателем права - лицо, которому принадлежит закладываемое право. Соответственно потенциальный залогодатель должен предоставить кредитору документальное подтверждение своих прав на предлагаемое в залог имущество. Такими документами могут быть: договор, на основании которого имущество было приобретено (переданы права), с доказательством состоявшегося перехода права собственности на имущество в порядке, предусмотренном ст. ст. 223, 224 ГК РФ (акт приемки-передачи, накладная, коносамент, иной товарораспорядительный документ в зависимости от условий договора), либо передачи (возникновения) прав; для имущества (права), подлежащего государственной регистрации, - соответствующее свидетельство о регистрации.
На практике часто возникает ситуация, когда залогодатель не может предоставить договор, являющийся основанием приобретения имущества, в связи с его утратой за давностью лет. В этом случае следует руководствоваться ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Согласно указанной статье лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
В соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока давности по соответствующим требованиям.
В п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 указано, что течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока давности по вендикационному иску собственника либо иного титульного владельца.
Применяемый к указанным требованиям срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ начинает течь со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Исходя из нормы п. 1 ст. 200 ГК РФ определенно установить момент начала течения срока исковой давности не представляется возможным, данный вопрос является оценочным и должен решаться в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств. Причем, как правило, данные обстоятельства известны только потенциальному истцу, а лицо, которое считает себя собственником имущества в силу норм о приобретательной давности, не располагает сведениями о том, когда собственник (иной владелец) узнал о нарушении его прав. Следовательно, изучая документы, подтверждающие владение имуществом, нельзя определенно установить момент возникновения права собственности у лица в силу приобретательной давности. Вместе с тем, учитывая изложенное, для целей подтверждения права собственности лица на движимое имущество следует исходить из того, что лицо, претендующее на имущество в соответствии с нормами о приобретательной давности, должно представить доказательства владения указанным имуществом (как правило, это документы бухгалтерского учета) в течение не менее восьми лет.
При принятии в залог прав аренды или иного права на чужую вещь следует помнить, что такой залог не допускается без согласия собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
2. В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не обращается взыскание, может быть законом запрещен или ограничен. Перечень видов имущества, на которое не может быть обращено взыскание, содержится в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Статья 51 Основ законодательства Российской Федерации о культуре (утв. Верховным Советом РФ 09.10.1992 N 3612-1) предусматривает, что не могут быть предметом залога культурные ценности, хранящиеся в государственных и муниципальных музеях, картинных галереях, библиотеках, архивах и других государственных организациях культуры. Согласно ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека:
Земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
Части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Перечень имущества, залог которого ограничен, утвержден Указом Президента РФ от 22.02.1992 N 179. В Перечне содержится имущество, свободная реализация которого запрещена. Согласно ст. 129 ГК РФ такое имущество может принадлежать лишь определенным участникам оборота либо его нахождение в обороте допускается по специальному разрешению. Итак, сам залог указанного имущества не запрещен, но у залогодержателя могут возникнуть сложности при обращении взыскания на такое имущество, поскольку круг его приобретателей ограничен. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.12.1992 N 959 поставки указанного имущества (продукции) осуществляются потребителям, имеющим разрешение на его применение в Российской Федерации, либо на основании квот.
Рассмотрим некоторые виды обеспечения, которые достаточно широко распространены в банковской практике.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита в залог принимаются имущественные права на денежные средства, которые поступят на счет залогодателя в будущем. Как правило, такой залог используется, если плательщиком денежных средств выступает достаточно известная и финансово надежная организация. Несмотря на широкое использование данного вида обеспечения, следует помнить, что договор, по которому принимаются в залог указанные права, является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 336 ГК РФ. Права на денежные средства могут быть предметом залога в той мере, в какой права по договору банковского счета могут быть уступлены, а в период действия договора счета невозможна частичная уступка прав по договору банковского счета. Таким образом, залог имущественных прав в отношении денежных средств на счете может иметь место только в отношении тех прав, которые возникают после прекращения договора банковского счета (в отношении остатка денежных средств на счете). Указанная позиция основана на арбитражной практике по поводу возможности уступки прав требований в период действия договора банковского счета (см., например, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.1997 N 584/97, от 29.04.1997 N 4966/96, от 29.04.1997 N 1435/97).
Залогодатели-владельцы исключительного права на товарный знак предлагают банкам в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по возврату кредита права на товарный знак. Вместе с тем Закон РФ от 23.09.1992 N 3520-1 "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" прямо не предусматривает возможность передачи прав на товарный знак в залог. Согласно ст. ст. 25, 26 указанного Закона передача исключительного права на товарный знак возможна лишь в форме уступки, а передача права на использование товарного знака - по лицензионному договору. Закон не предусматривает иные формы передачи товарного знака либо права на его использование. Таким образом, реализовать исключительные права на товарный знак или права на его использование в порядке ст. 350 ГК РФ невозможно. Следовательно, невозможно принять в залог указанные права.
Достаточно часто помимо ценных бумаг, особенности залога которых будут рассмотрены ниже, в качестве залога предлагается принадлежащая залогодателю доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.
Статьей 22 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) участнику общества предоставлено право заложить принадлежащую ему долю (часть доли) в уставном капитале общества другому участнику общества или третьему лицу. Передача в залог доли в уставном капитале ООО третьему лицу возможна только по решению общего собрания участников общества, принятому большинством голосов всех участников общества, если необходимость большего числа голосов участников для принятия такого решения не предусмотрена уставом ООО. Доля в уставном капитале ООО не может быть передана в залог, если в уставе общества содержится запрет на совершение таких сделок. Таким образом, решению вопроса о принятии в залог доли в уставном капитале ООО должна предшествовать правовая экспертиза устава ООО на предмет наличия в нем указанных выше положений.
Следует также проверить оплату участником общества принадлежащей ему доли, передаваемой в залог, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 21 Закона об ООО доля участника общества может быть отчуждена только в той части, в которой она оплачена. В случае если в залог будет передана не полностью оплаченная доля, предмет залога будет определяться исходя из реально оплаченной доли участника ООО.
3. В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Возникновение залога на основании закона предусматривает, например, ст. 488 ГК РФ: товар, проданный в кредит, с момента передачи его покупателю и до момента его полной оплаты считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Указанной нормой следует руководствоваться при проведении правовой экспертизы залога. Анализируя договор, являющийся основанием приобретения предлагаемого в залог имущества, необходимо обратить внимание на порядок оплаты, предусмотренный договором. В случае если на момент передачи в залог имущество не было оплачено покупателем (залогодателем), то есть имеет место залог в силу закона, залог этого имущества в качестве обеспечения возврата кредита будет являться последующим залогом. Согласно ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Таким образом, принимая имущество в последующий залог, нужно оценивать размер и сроки требований предшествующих залогодержателей и соотносить их с оценкой предмета залога, для того чтобы последующему залогодержателю хватило денежных средств от реализации предмета залога.
Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Нарушение указанного требования влечет признание последующего залога недействительным по ст. 168 ГК РФ. Для уменьшения риска утраты обеспечения по указанной причине необходимо требовать от залогодателя предоставления документов, подтверждающих отсутствие обременения в виде залога на предлагаемое в залог имущество (выписка из книги записи залогов, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). В соответствии с п. 3 ст. 342 залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные п. 1 ст. 339 ГК РФ, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ можно потребовать от залогодателя включения в договор, по которому приобреталось имущество, условия о том, что до момента полной оплаты имущество не является находящимся в залоге у продавца.
На основании закона с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующий жилой дом или квартиру возникает ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 г. Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ).
4. Статья 339 ГК РФ устанавливает требование о заключении договора залога в письменной форме, которая может быть соблюдена в письменном договоре, составленном в виде одного документа, а также в случае обмена между сторонами договора залога документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Для того чтобы у сторон была такая возможность, они должны предварительно договориться о предполагаемых средствах связи, способах идентификации сторон (почтовый адрес, номер факса, адрес электронной почты и т.п.) и порядке обмена документами (определить сроки, уполномоченных лиц, порядок вступления в силу договора, заключенного с использованием перечисленных выше средств связи). Указанная договоренность может быть осуществлена в договоре, составленном в виде одного документа. Для договора об ипотеке ст. 339 ГК РФ предусматривает также обязательную регистрацию в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имущества.
Оценка залога
Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо требований к определению оценки предмета залога. Вместе с тем у имущества, являющегося предметом залога, может быть несколько различных оценок: балансовая стоимость, рыночная стоимость, цена, содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью для данного акционерного общества. Возникает вопрос: какая из указанных оценок должна быть включена сторонами в договор залога как существенное его условие? Оценка предмета залога - это оценка, определенная по соглашению сторон, которая может не совпадать ни с рыночной, ни с балансовой стоимостью. В то же время цена предмета залога (цена сделки), содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, должна быть включена в договор залога как существенное его условие.
Оценка предмета залога сторонами договора должна быть объективной и соотносимой либо с балансовой, либо с рыночной стоимостью предмета залога. В действующей банковской практике оценка предмета залога определяется путем дисконтирования рыночной стоимости имущества. Представляется, что при существенном занижении оценки предмета залога можно говорить, что стороны не договорились об указанной оценке. Следует также иметь в виду, что оценка предмета залога должна быть не ниже размера обеспечиваемого залогом обязательства, в противном случае будет отсутствовать обеспечительный характер залога (если только залогом не обеспечивается часть основного обязательства, сумма которого равна оценке предмета залога).
При принятии имущества в залог следует помнить положения ст. 348 ГК РФ, которая предусматривает, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное заемщиком нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, стоимость предмета залога должна быть соразмерна сумме обеспечиваемого обязательства.
Если Вы хотите провести оценку залога, Вы можете обратиться к нам используя контактную информацию . Звоните, поможем! С нами работать выгодно и удобно!Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!
