Фз о залоге утратил силу. Раздел I

(в ред. Федерального закона от 26.07.2006 N 129-ФЗ,
с изм., внесенными Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ)

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Понятие залога

Залог — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Статья 2. Законодательство Российской Федерации о залоге

Настоящим Законом определяются основные положения о залоге.
Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации.
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила о залоге, чем те, которые содержатся в актах законодательства Российской Федерации, то применяются правила международного договора.

Статья 3. Основания возникновения залога

1. Залог возникает в силу договора или закона.
2. Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге.

Статья 4. Сфера применения залога

1. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров.
2. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.
Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом.
3. Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения залогом таких требований.
4. Залог производен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

Статья 5. Виды залога

Законом или договором может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателю (заклад).
Залог товаров может осуществляться путем передачи залогодержателю товарораспорядительного документа, являющегося ценной бумагой. Заложенные ценные бумаги могут быть переданы в депозит нотариальной конторы или банка.

Статья 6. Имущество как предмет залога

1. Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации может быть отчуждено залогодателем.
2. Залоговое право на вещи охватывает их принадлежности и неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. Залоговое право на вещи может включать отделимые плоды только в случаях, в пределах и в порядке, предусмотренных законом или договором.
3. Договором или законом может быть предусмотрено распространение залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем.

Статья 7. Залог имущества, находящегося в общей собственности

1. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в залог только с согласия всех собственников.
2. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников.
3. Собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.

Статья 8. Замена предмета залога

Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя. Порядок замены предмета залога при залоге товаров в обороте регулируется статьями 46 и 47 настоящего Закона.

Статья 9. Залог и страхование

1. Законом или договором на залогодержателя может возлагаться обязанность страховать переданное в его владение заложенное имущество.
Ломбард обязан страховать за счет залогодателя принятое в залог имущество в его полной стоимости по оценке, произведенной по соглашению сторон при принятии имущества в залог.
2. Законом или договором на залогодателя может возлагаться обязанность страхования на случай совершения государственными органами действий и принятия ими актов, прекращающих его хозяйственную деятельность, либо препятствующих ей, или неблагоприятно влияющих на нее (конфискация, реквизиция имущества), а также ликвидации или признания неплатежеспособным должником.
3. При наступлении страховых случаев залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы страхового возмещения.

Статья 10. Содержание и форма договора о залоге

1. В договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.
2. Договор о залоге должен совершаться в письменной форме.
3. Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор.
4. Условие о залоге может быть включено в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Такой договор должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге.
5. Форма договора о залоге определяется по законодательству места его заключения. Договор о залоге, заключенный за пределами Российской Федерации, не может быть признан недействительным вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования, установленные законодательством Российской Федерации.
Форма договора о залоге зданий, сооружений, предприятий, земельных участков и других объектов, находящихся на территории Российской Федерации, а также железнодорожного подвижного состава, гражданских воздушных, морских и речных судов, космических объектов, зарегистрированных в Российской Федерации, независимо от места заключения такого договора определяется законодательством Российской Федерации.
6. Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся залогодателем, если иное не установлено соглашением сторон.

Статья 11. Государственная регистрация залога

Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если настоящим Законом не установлен иной порядок регистрации.
Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

Статья 12. Последствия несоблюдения формы договора о залоге

Несоблюдение установленной формы договора о залоге влечет за собой недействительность договора с последствиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Статья 13. Обжалование действий, связанных с регистрацией залога

Заинтересованное лицо вправе обжаловать отказ в регистрации или незаконное совершение регистрации залога в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию.

Статья 14. Информация о регистрации залога

Орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

Статья 15. Государственная пошлина за регистрацию залога

За регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации, а также предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина в размере, определенном законодательными актами Российской Федерации. Заявитель предоставляет органу, осуществляющему регистрацию, доказательства уплаты государственной пошлины. При отсутствии таких доказательств заявление оставляется без движения.

Статья 16. Ответственность органа, осуществляющего регистрацию

Орган, на который возложена регистрация залога, несет ответственность за вред, причиненный в результате нарушения его работниками правил регистрации.

Статья 17. Регистрация исполнения обязательства, обеспеченного залогом

1. Залогодержатель по требованию залогодателя обязан выдать ему документы, подтверждающие полное или частичное исполнение обязательства для последующего внесения соответствующих сведений в реестр.
2. При получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамедлительно внести соответствующую запись в реестр.

Статья 18. Ведение залогодателем книги записи залога

1. Залогодатели — юридические лица и физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателей, обязаны:
вести книгу записи залогов;
не позднее десяти дней после возникновения залога вносить в книгу запись, содержащую данные о виде и предмете залога, а также объеме обеспеченности залогом обязательства;
предоставлять книгу для ознакомления любому заинтересованному лицу.
2. Залогодатель несет ответственность за своевременность и правильность внесения сведений о залоге в книгу записи залогов. Залогодатель обязан возместить потерпевшим в полном объеме убытки, причиненные несвоевременностью внесения записей в книгу, их неполнотой или неточностью, а также уклонением от обязанности предоставлять книгу записи залогов для ознакомления.

Статья 19. Залогодатель

1. Залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.
2. Предприятие, за которым имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, осуществляет залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений с согласия собственника этого имущества или уполномоченного им органа.
3. Учреждение может передавать в залог имущество, в отношении которого оно в соответствии с законом приобрело право на самостоятельное распоряжение.
4. Залогодателем прав может быть лицо, которому принадлежит передаваемое в залог право.
Арендатор может передавать свои арендные права в залог без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Статья 20. Право распоряжения заложенным имуществом

Залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором о залоге.
При этом переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом.

Статья 21. Последующий залог заложенного имущества

Последующие залоги уже заложенного имущества допускаются, если иное не предусмотрено настоящим Законом и предшествующими договорами о залоге.

Статья 22. Право предшествующего залогодержателя

1. Если предметом залога становится заложенное имущество, которое уже служит залоговым обеспечением иного обязательства, залоговое право предшествующего залогодержателя сохраняет силу.
Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.
2. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах данного имущества, а также о характере и размере обеспеченных этими залогами обязательств. Залогодатель обязан возместить убытки, возникшие у любого из его залогодержателей вследствие неисполнения этой обязанности.

Статья 23. Требования залогодержателя, удовлетворяемые за счет заложенного имущества

За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, — неустойку; возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования.

Статья 24. Возникновение права обращения взыскания на предмет залога

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, когда по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Статья 25. Предмет залога при частичном исполнении обязательства

В случае частичного исполнения должником обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 26. Удовлетворение требования залогодержателя из предмета залога, состоящего из нескольких вещей (прав)

Если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.

Статья 27. Последствия удовлетворения требования залогодержателя третьим лицом

В случае удовлетворения требования залогодержателя третьим лицом к нему вместе с правом требования переходит обеспечивающее его право залога в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для уступки требования.

Статья 28. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.
2. Реализация заложенного имущества, на которое обращается взыскание, осуществляется в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Законом или договором.
Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Статья 29. Удовлетворение требований залогодержателя при недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога

В случае, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить недостающую сумму из другого имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством Российской Федерации, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на праве залога.

Статья 30. Возврат залогодателю суммы, вырученной при реализации предмета залога

Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, превышает размер обеспеченных этим залогом требований залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Статья 31. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество исполнением обязательства

1. Залогодатель вправе в любое время до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства.
2. Если обязательство, обеспеченное залогом, предусматривает исполнение по частям, залогодатель имеет право прекратить обращение взыскания на предмет залога посредством исполнения просроченной части обязательства.
3. Соглашения, ограничивающие права залогодателя, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, недействительны.

Статья 32. Сохранение залога при переходе предмета залога к третьему лицу

Залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу.

Статья 33. Сохранение залога при уступке требования и переводе долга

В случаях, когда в установленном законом порядке происходит уступка залогодержателем обеспеченного залогом требования третьему лицу либо перевод залогодателем долга, возникшего из обеспеченного залогом обязательства, на другое лицо, залог сохраняет силу.

Статья 34. Основания и последствия прекращения залога

Право залога прекращается:
1) при прекращении обеспеченного залогом обязательства;
2) при гибели заложенного имущества;
3) при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;
4) при переходе прав на предмет залога к залогодержателю;
5) в иных случаях, предусмотренных законом.

Раздел II. ЗАЛОГ С ОСТАВЛЕНИЕМ ИМУЩЕСТВА
У ЗАЛОГОДАТЕЛЯ

Глава 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ

Статья 35. Предмет залога с оставлением заложенного имущества у залогодателя

1. Предметом залога с оставлением заложенного имущества у залогодателя могут быть предприятия, здания, сооружения, квартиры, транспортные средства, космические объекты и другое определенное в статье 6 настоящего Закона имущество.
2. Отделимые плоды могут быть предметом залога, указанного в пункте 1 настоящей статьи, при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица.
3. Залог имущества, переданного залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается залогом с оставлением его у залогодателя.

Статья 36. Права залогодержателя при залоге с оставлением имущества у залогодателя

При залоге с оставлением имущества у залогодателя залогодержатель, если иное не предусмотрено договором, вправе:
1) проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета залога;
2) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;
3) требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет залога, угрожающего его утратой или повреждением.
Если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя и залогодатель его не восстановил или с согласия залогодержателя не заменил другим имуществом, равным по стоимости, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Статья 37. Права залогодателя при залоге с оставлением имущества у залогодателя

Если иное не предусмотрено договором и законом, залогодатель при залоге с оставлением имущества у залогодателя вправе:
1) владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением;
2) распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, либо путем сдачи в аренду.

Статья 38. Обязанности залогодателя при залоге имущества с оставлением его у залогодателя

Залогодатель при залоге с оставлением имущества у залогодателя, если иное не предусмотрено договором о залоге, обязан:
1) страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость;
2) принимать меры, необходимые для сохранения предмета залога, включая капитальный и текущий ремонт;
3) уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Статья 39. Последствия нарушения обязанностей залогодателем при залоге с оставлением имущества у залогодателя

В случае нарушения залогодателем обязанностей, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 38 настоящего Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Статья 40. Форма и регистрация договора о залоге транспортных средств и космических объектов

1. Договор о залоге гражданских воздушных, морских и речных судов, железнодорожного подвижного состава и космических объектов должен быть нотариально удостоверен.
(в ред. Федерального закона от 26.07.2006 N 129-ФЗ)
2. Залог транспортных средств подлежит регистрации в реестрах, которые ведутся государственными организациями, осуществляющими регистрацию гражданских воздушных, морских, речных судов и других транспортных средств.
3. Залог объекта, предназначенного для исследования или использования в гражданских целях космического пространства, Луны и других небесных тел, подлежит регистрации в специальном государственном реестре.
Залог объекта, находящегося в космическом пространстве, на Луне или других небесных телах, подлежит регистрации в реестре, ведение которого осуществляется в соответствии с нормами международного космического права.

Статья 41. Залог земельных участков

Залог земельных участков лицами, которым они принадлежат на праве собственности, если такой залог не подпадает под действие правил главы 2 настоящего раздела, осуществляется в порядке, установленном земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Глава 2. ЗАЛОГ ПРЕДПРИЯТИЯ, СТРОЕНИЯ, ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ, НЕПОСРЕДСТВЕННО
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЕЙ (ИПОТЕКА)

Статья 42. Понятие ипотеки

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Статья 43. Форма договора об ипотеке. Регистрация ипотеки

1. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен.
2. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта.
Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию залога предприятия в целом, обязан передать сведения о регистрации залога органам, ведущим поземельную книгу, в том числе и по месту расположения территориально обособленных подразделений предприятия.

Статья 44. Ипотека предприятия

1. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором.
2. Предприятие-залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс.
3. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.
4. При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Статья 45. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой

Залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки.

Глава 3. ЗАЛОГ ТОВАРОВ В ОБОРОТЕ И ПЕРЕРАБОТКЕ

Статья 46. Особенности залога товаров в обороте и переработке

1. При залоге товаров в обороте и переработке допускается изменение состава и натуральной формы предмета залога (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и тому подобного) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.
Уменьшение стоимости заложенных товаров, находящихся в обороте и переработке, допускается соразмерно исполненной части обеспеченного их залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором.
2. При залоге товаров в обороте и переработке реализованные залогодателем товары перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, предусмотренные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения на них у залогодателя права собственности или полного хозяйственного ведения.

Статья 47. Содержание договора о залоге товаров в обороте и переработке

Договор о залоге товаров в обороте и переработке должен определять вид заложенного товара, иные его родовые признаки, общую стоимость предмета залога, место, в котором он находится, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

Статья 48. Права залогодателя при залоге товаров в обороте и переработке

При залоге товаров в обороте и переработке залогодатель сохраняет право владеть, пользоваться и распоряжаться предметом залога с соблюдением правил настоящей главы.

Раздел III. ЗАЛОГ С ПЕРЕДАЧЕЙ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА
(ВЕЩИ) ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ (ЗАКЛАД)

Статья 49. Понятие заклада

1. Закладом признается договор о залоге, по условиям которого заложенное имущество (вещь) передается залогодержателю во владение.
2. По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе.
Правила настоящего раздела применяются к твердому залогу постольку, поскольку их применение не противоречит существу отношений залогодержателя с залогодателем при таком залоге.

Статья 50. Обязанности залогодержателя при закладе

При закладе залогодержатель, если иное не предусмотрено договором, обязан:
1) застраховать предмет заклада на его полную стоимость за счет и в интересах залогодателя;
2) принимать меры, необходимые для сохранения предмета заклада;
3) немедленно известить залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;
4) регулярно направлять залогодателю отчет о пользовании предметом заклада, если пользование им допускается в соответствии с пунктом 1 статьи 51 настоящего Закона;
5) немедленно возвратить предмет заклада после исполнения залогодателем или третьим лицом обеспеченного закладом обязательства.
Залогодержатель должен извлекать из предмета заклада доходы в интересах залогодателя в случае, когда это предусмотрено договором.

Статья 51. Права залогодержателя при закладе

1. Залогодержатель вправе пользоваться предметом заклада в случаях, прямо предусмотренных договором о залоге. Приобретенные залогодержателем в результате пользования предметом заклада доходы и иные имущественные выгоды направляются на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а также засчитываются в счет погашения процентов по долгу или самого долга по обеспеченному закладом обязательству.
2. Если возникнет реальная угроза утраты, недостачи или повреждения предмета заклада не по вине залогодержателя, он вправе потребовать замены предмета заклада, а при отказе залогодателя выполнить это требование — обратить взыскание на предмет заклада до наступления срока исполнения обеспеченного закладом обязательства.

Статья 52. Возможность досрочного исполнения обязательства, обеспеченного закладом

Если залогодержатель хранит или использует предмет заклада ненадлежащим образом, залогодатель вправе в любое время потребовать прекращения залога либо досрочно исполнить обеспеченное закладом обязательство.

Статья 53. Ответственность залогодержателя за утрату, недостачу или повреждение предмета заклада

1. Залогодержатель отвечает за утрату, недостачу или повреждение предмета заклада, если не докажет, что утрата, недостача или повреждение произошли не по его вине.
Если залогодержателем является ломбард или иной предприниматель, для которого предоставление кредитов под заклад имущества является предметом его деятельности, освобождение от ответственности может иметь место лишь в случае, когда залогодержатель докажет, что утрата, недостача или повреждение предмета заклада произошли вследствие непреодолимой силы, либо умысла, или грубой неосторожности залогодателя.
2. Залогодержатель при закладе несет ответственность за утрату и недостачу предмета заклада в размере стоимости утраченного (недостающего), а за повреждение предмета заклада — в размере суммы, на которую понизилась стоимость заложенной вещи. Если при приеме вещи в заклад производилась оценка предмета заклада, ответственность залогодержателя не должна превышать указанной оценки.
Залогодержатель обязан в полном объеме возместить залогодателю убытки, причиненные утратой, недостачей или повреждением предмета заклада, если это предусмотрено законом или договором.

Раздел IV. ЗАЛОГ ПРАВ

Статья 54. Права как предмет залога

1. Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.
2. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.
3. В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон.

Статья 55. Содержание договора о залоге прав

В договоре о залоге прав наряду с условиями, предусмотренными статьей 10 настоящего Закона, должно быть указано лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав.

Статья 56. Обязанности залогодателя при залоге прав

При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан:
1) совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права;
2) не совершать уступки заложенного права;
3) не совершать действий, влекущих прекращения заложенного права или уменьшение его стоимости;
4) принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц;
5) сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на это право.

Статья 57. Права залогодержателя при залоге прав

При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе:
1) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в суде, арбитражном суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил обязанности, предусмотренные статьей 56 настоящего Закона;
2) вступать в качестве третьего лица в дело, в котором рассматривается иск о заложенном праве;
3) в случае неисполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных пунктом 4 статьи 56 настоящего Закона, самостоятельно предпринимать меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц.

Статья 58. Последствия исполнения должником обязательств перед залогодателем

1. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.
2. При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге.

Раздел V. ГАРАНТИИ ПРАВ СТОРОН ПРИ ЗАЛОГЕ

Статья 59. Защита интересов залогодержателя при прекращении его прав и прав залогодателя на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным Законом

1. В случае принятия Российской Федерацией или республикой в составе Российской Федерации законодательных актов, прекращающих залоговое право либо право залогодателя на заложенное имущество, убытки, причиненные залогодержателю в результате принятия этих актов, возмещаются ему в полном объеме Российской Федерацией или соответствующей республикой в составе Российской Федерации. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.
2. В случаях прекращения права собственности на заложенное имущество или прекращения заложенных прав в связи с решением государственного органа власти и управления, не направленным непосредственно на изъятие заложенного имущества или заложенных прав, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся заложенные дом, иные строения, сооружения или насаждения, убытки, причиненные залогодержателю в результате этого решения, возмещаются залогодержателю в полном объеме этим государственным органом за счет средств, находящихся в его распоряжении. Споры о возмещении убытков разрешаются судом или арбитражным судом.

Статья 60. Недействительность актов, нарушающих залоговое право

1. Если в результате издания органом государственного управления или органом местного самоуправления не соответствующего законодательству акта нарушаются права залогодержателя, такой акт признается недействительным судом или арбитражным судом по заявлению залогодержателя.
2. Убытки, причиненные залогодержателю в результате издания акта, указанного в пункте 1 настоящей статьи, подлежат возмещению в полном объеме соответствующим органом государственного управления или органом местного самоуправления.

Президент
Российской Федерации
Б.ЕЛЬЦИН
Москва, Дом Советов России
29 мая 1992 года
N 2872-1

Количество показов: 9697

Но вот совсем недавно банковские учреждения оформляют залог при передаче денежных средств. Чтобы сохранить собственное имущество следует тщательно изучить закон о залоге. Иногда каждый второй потребитель кредитов вкладывает дополнительные деньги, как предварительные денежные средства, которые гарантировали бы оплату одной части из всей суммы.

Залог по своей сути это один из способов, служащих для обеспечения основных обязательств, где кредитор, то есть тот, кому принадлежит залог, сможет получить право на получение денежных средств. В соответствии с законодательством России, относительно залога по действующему закону, то именно здесь зачастую определяются только основные виды положения о залогах. Если в договоре были установлены совершенно другие требования и правила со стороны банковского учреждения, то все эти действия будут считаться неправомерным деянием, и соучредитель будет нести полную уголовную ответственность. Теперь все это предусмотрено в отдельной статье, где согласно с правовыми нормативами можно будет выделить основные качества и неправильность содержания любого договора.

Основные моменты по возникновению залогов

Зачастую залог может возникнуть только в силу соглашения, составленному в соответствии с законом России. Кроме того, законодательство, которое все это время предусматривает возникновение залогов, то в нем указывается то, что основные обязательства на какое-либо имущество должны признаны находящимися в залоге.

Область применения залогов

Закон о залоге также гласит, что в качестве залога может стать основным требованием любого получаемого займа, кроме того, оно будет упоминаться в основном документе, составляемом между сторонами. Это же коснется и других условий при оформлении ипотечного кредитования, при составлении купли-продажи, любых других имущественных наймов и много чего другого.

В качестве основных заложенных вещей могут стать: ценности, денежные средства, ценные документации, недвижимость, но или просто право на собственность. Предметами заложенных за счет чего-то никак не могут быть какие-либо требования, которые зачастую носят только личный характер, но и конечно, совершенно другие требования, или же, залог, запрещенный законодательством. Залог зачастую может быть установлен только по отношению условий, которые порой могут возникнуть в последующем, и только при условии, если между сторонами был предопределено взаимопонимание о назначения обеспечения всех требований.

Залог же производится только обеспеченным гражданином, а также имеющим основные обязательства на все это. Настоящая сущность прав самого залогодержателя порой может находиться только в зависимости от обеспечиваемого данного залога обязательств.

Варианты законодательного залога

В некоторой мере определение вариантов залогов, основанных в соответствии с законом России, или же предусматривается согласно с договором, что именно эта заложенная собственность может остаться у залогодателя, но или вовсе передаться в дальнейшее владение новому залогодержателю. Законодательный залог относительно товаров может быть выполнен только единственным путем передавания залогодержателю специальную документацию, которая будет считаться разрешением для последующего распоряжения вещами, которые также будут считаться ценной бумагой.

Практически все заложенные ценные документации могут передаваться в качестве депозита любой нотариальной организацией, но или же, банковского учреждения.

Собственность как основной предмет для залога

Основным предметом для осуществления залога может стать практически любая недвижимость, отчужденная у залогодателя согласно с законодательством на федеративном уровне. Нормативное право на отчуждение залогов может охватить практически все ценности, недвижимость, плоды трудовой деятельности, конечно если этот вариант не был рассмотрен в соответствии с законом России или же при взаимовыгодном соглашении.

Право на включение в договор залога осуществляются только, если все это отныне рассматривалось соглашением между сторонами, а также договором.

Залог в виде недвижимости

Любые недвижимость, которая тем временем считается собственностью еще нескольких людей и может в дальнейшем передаваться в качестве залога. Все должно осуществляться только с согласия самих собственников. Законодательный залог при долевом разделении при передачи собственной доли согласия остальных членов не потребует. Владельцы любого жилья решать какой-либо подобный вопрос могут самостоятельно.

Полная замена владения для залога

При замене основного владения, служащего залогом может быть допущено только с согласия самого держателя залога. Основной порядок по замене некоторых предметов, служащих в качестве залога при передаче в залог может быть урегулировано только согласно со статьей 46-47 действующего закона.

Страхование и залог недвижимости

Законом РФ было также предусмотрено, что залогодержатель может воспользоваться основной обязанностью, в дальнейшем застраховать собственное имущество, переданное в его пользование имущество. Кроме того, законодательством или совместно исполненным договором на самого залогодателя может быть возложена обязанность по страхованию на единый случай осуществления госорганами основных действий, а также возможного обязательного принятия ими нормативных актов, которые могут полностью прекратить его хоздеятельность, или же любую препятствующую ей неблагоприятных минут.

Это все будет исполнено до тех пор, пока собственность, находящуюся в залоге, не ликвидировалось, или же пока вторая сторона не был признан неплатежеспособным должником. Если же в момент при возникновении страховых ситуаций, то сам залогодержатель вполне сможет удовлетворить собственные потребности, вычтя сумму из страховых начислений.

Внутреннее содержание и формат договора о залоге

В любом договоре, составляемом сторонами относительно залога в обязательном порядке, могут содержаться некоторые основные условия, которые полностью предусматривают вариант залога. Сюда же необходимо будет вписать размер и основные сроки по исполнению некоторых важнейших обязательств. Кроме того, следует прописать общую стоимость собственности, но и много других условий. Важнейший договор о залоге зачастую осуществляется только в письменном формате. К тому же это соглашение может обеспечить обязательствами, которые обычно могут возникать из-за заверенного нотариусом документу. Но и конечно, между сторонами должно быть взаимопонимание и взаимосогласие.

Основные условия относительно залогов обычно включают в соглашение, по которому зачастую могут возникнуть новые обязательства. Именно подобный договор порой осуществляется в определенной форме, который обычно устанавливается для взаимного соглашения сторонами. Законодательный формат договора зачастую определяется только в соответствии с законом РФ и только по месту его основного заключения. Договор о залогах, которые ранее были заключены не на территории России, не может быть признанным недействительным из-за несоблюдения всех форм из соглашения, если конечно, были соблюдены условия, которые устанавливались законом России.

Общая форма заполненного соглашения о залогах относительно зданий, построений, организаций, а также некоторых земельных участков, но и других сооружений, которые находятся на территории России. Сюда можно вписать и любой железнодорожный подвижной состав, разносторонние суда, объекты, которые непосредственно были зарегистрированы на территории России, несмотря от основного места заключения похожего соглашения.

Основные правомерные обязанности между сторонами в соответствии с договором о залоге может быть предопределен только согласно законодательству государства. Именно здесь должно быть учреждено и основное место проживания, но или место трудовой деятельности сторон.

Госрегистрация залога

Предпринимательский залог в частности, но или любой другой собственности, который подлежит госрегистрации, должен будет регистрироваться в определенных органах, совершающих подобную регистрацию, если в действующем законе не был установлен совершенно другой порядок для регистрирования имущества. Если же имущественный залог в обязательном порядке подлежит госрегистрации, тогда соглашение о залоге будет считаться осуществленным с того самого момента, когда была совершена регистрация.

При несоблюдении условия всегда могут подействовать последствия. Любое несоблюдение определенного соглашения о залогах повлечет за собой недействительное рассмотрение соглашения, за которыми могут быть последствия.

Обжалование некоторых действий, связующиеся с регистрированием залогов

Любое заинтересованный гражданин имеет право обжаловать любой отказ в осуществлении регистрации, но или при осуществлении неправомерного регистрирования залогов судебным путем и только по месту нахождения того или иного органа, который занимается осуществлением регистрации.

Любая информация о регистрировании залога, то соответствующий орган обязан будет выдавать каждому залогодержателю, но и залогодателю удостоверение о совершенной регистрации. Также можно будет вписать и выписку их госреестра.

Госпошлина за регистрацию должна быть выплачена в соответствии с законодательством России. Здесь же определяется его основной размер. Готовый бланк можно будет получить только в соответствующих органах.

В этой статье вы узнали, что такое новый закон о залоге в 2019 году. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Редактор: Игорь Решетов

С 1 июля 2014 года вступает в силу федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ, вносящий изменения в Гражданский кодекс. Одновременно утрачивает силу Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге".

В отличие от действующей редакции, Гражданский кодекс с 1 июля допускает заключение договора залога в обеспечение исполнения любого обязательства, которое возникнет в будущем. Залог в таком случае возникает не ранее основного обязательства. Залог недвижимого имущества (ипотеки) в случае указания на это в законе может быть признан независимым обязательством, что означает его возникновение, существование и прекращение вне зависимости от возникновения, существования и прекращения основного обязательства.

Новая редакция Гражданского кодекса регулирует следующие ситуации:

В случае, когда лицо, которому имущество было передано лицом, не являющимся его собственником или иным образом ненадлежаще управомоченным распоряжаться им, о чем такой залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), залог сохраняется, за исключением случаев, специально установленных Гражданским кодексом (ГК РФ);

В случае, когда лицо приобретает заложенное имущество, залог прекращается, если такое лицо не знало и не должно было знать, что приобретенное им имущество является предметом залога.

Уведомления о залоге подлежат регистрации в специальном реестре, который ведет нотариус. Подобная регистрация не является обязательной, но стороны не вправе ссылаться на заключенный договор залога в отношениях с третьими лицами, если в реестре отсутствует запись о его учете или третьи лица не знали и не должны были знать о существовании залога ранее.

Предприниматели могут определить обязательства, обеспеченные залогом, указав на обеспечение всех существующих или будущих обязательств в пределах определенной суммы на момент обращения взыскания, а также описать предмет залога общим образом, в том числе указав на залог всего имущества залогодателя, определенной его части, либо имущества определенного рода и типа.

Гражданский кодекс в новой редакции допускает установление договорного старшинства залогов, имеющего силу только для заключивших соответствующий договор сторон. Сторонами указанных договоров могут являться не только залогодержатели, но и залогодатели. При обращении взыскания предшествующим залогодержателем на предмет залога последующий залог не прекращается, если последующий залогодержатель также обратил взыскание на него или если оставшегося имущества достаточно для удовлетворения требований последующего залогодержателя.

Для случаев, когда исполнение обеспечиваемого залогом обязательства связано с предпринимательской деятельностью, предусмотрена возможность заключить договор управления залога. Управляющий залогом от имени и в интересах залогодержателей заключает договоры залога с залогодателями и (или) осуществляет все права и обязанности залогодержателя по таким договорам.

Имущество, полученное управляющим залогом в результате исполнения поручения, поступает в общую долевую собственность кредиторов пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, (если иное не установлено соглашением между кредиторами). Такое имущество подлежит продаже по требованию любого из кредиторов.

Предметом залога права могут быть имущественные права, вытекающие из существующих или еще не возникших обязательств, стороной которых является залогодатель. Исполнение должником обязательства, права требования из которого заложены, по общему правилу осуществляется непосредственно залогодателю. Для защиты интересов залогодержателя при залоге прав по денежным требованиям создана возможность открытия специального залогового счета, на который поступают денежные средства, выплачиваемые в счет исполнения обязательства должника. При обращении взыскания во внесудебном порядке реализовать заложенное право можно путем уступки права залогодержателю или указанному им третьему лицу.

В отношении залоговых счетов действует общее правило о залоге прав залогодателя в отношении всей денежной суммы, находящейся на счете в любой момент времени действия договора, а также правило о недопустимости уменьшения твердой денежной суммы (если договор содержит такое условие), находящейся на счете, при исполнении части обеспеченного обязательства. Залог в отношении банковского счета возникает с момента уведомления банка о залоге прав или, если банк является залогодержателем, с момента заключения такого договора. Вне зависимости от порядка обращения взыскания на заложенные права, реализовать их можно только путем списания банком (на основании распоряжения залогодержателя) денежных средств с залогового счета.

Закон допускает только залог акций и долей участия в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью, залог прав участия в других юридических лицах запрещен. По общему правилу, при залоге акций права по таким ценным бумагам осуществляет залогодатель, а при залоге долей права участия - залогодержатель.

Согласие должника на уступку прав требования не является обязательным условием такой уступки за исключением случаев, специально установленных ГК РФ. Требования по обязательству, которое возникнет в будущем, могут быть уступлены, только если такое обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. Если передающее права лицо совершало действия, которые могут служить основанием для возражений должника по обязательству, лицо, которому права были переданы, вправе требовать возврата всего переданного по соглашению об уступке и возмещения возникших у него убытков.

Перевод долга происходит по соглашению между новым и старым должником. Законом внесена поправка, позволяющая предпринимателям заключать договор перевода долга, сторонами которого могут являться кредитор и новый должник. При этом старый должник может нести солидарную или субсидиарную ответственность по уступленному обязательству, или такая ответственность может быть с него снята. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства. По общему правилу к новому должнику переходят права кредитора по обязательству, что, учитывая структуру взаимоотношений сторон, свидетельствует об отнесении ее к договорам об уступке требований. Любое обеспечение, предоставленное первоначальным должником или третьими лицами, прекращает свое действие в момент освобождения первоначального должника от исполнения обязательства, если третье лицо или должник не согласились предоставить соответствующее обеспечение новому должнику.

Приветствуем! В этом посте мы разберем федеральный закон об ипотеке залоге недвижимости. Вы сможете скачать актуальную версию закона на 2019 год, узнать последние изменения, историю документа, а также комментарий экспертов по основным статьям.

На протяжении 84 лет 20 века в России не было ипотеки. Власти СССР с самого начала своего режима лишили население страны права на частную собственность. Ипотека по новым правилам в России появилась только в конце 20 века. Для ее развития до сегодняшнего состояния потребовались коренные изменения в отношении государства к имущественным отношениям и строительству жилья. Кроме этого, потребовались большие изменения законодательства.

Только в преддверие 1991 года появились первые предпосылки возрождения института ипотеки в России. Это был закон «О собственности», принятый в декабре 1990 года. Затем до 1993 года последовательно были приняты законы о залоге и об основах жилищной политике. Основные положения также закрепили в Гражданском кодексе. Об ипотеке недвижимого имущества стали вспоминать все чаще.

Эти законы позволили десяткам банков уже к концу 1994 года наладить систему выдачи ипотечных кредитов. Вместе с тем, этот бизнес слабо контролировался скудным набором нормативной базы в этой области, что не позволяло выйти ипотеке на высокий уровень развития и прозрачности. Требовался принципиально новый и мощный федеральный закон.

Он был принят 16 июля 1998 года, за месяц до тяжелейшего кризиса российской экономики. 102 ФЗ для ипотеки стал своеобразной библией, которая в совокупности с гражданским кодексом сделали ее такой, какой она есть сейчас.

Последние изменения и действующая редакция закона

В ипотечный закон на протяжении почти 20 лет вносились множественные корректировки, связанные с развитием ипотеки и изменением других нормативных документов. Сейчас актуальна редакция от 03 июля 2016 года с изменениями от 01.07.2017.

Самыми важными событиями ипотечного рынка 2016 года, которые повлияли на ипотечное законодательство, стали:

1. Законодательное ограничение размера неустойки за несвоевременное погашение кредита (не должна превышать ключевую ставку ЦБ на дату заключения кредитного договора).

Пару слов о ключевой ставке Центрального банка. Простыми словами – это процентная ставка, по которой банки берут краткосрочные кредиты (1 неделя) и открывают такие же по срокам вклады в ЦБ. Со 2 мая 2017 года ставка составляет 9,25%.

1. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, которая находится в долевой собственности.

То есть теперь для того, чтобы продать квартиру, поделенную по долям, недостаточно заключения договора купли продажи в простой письменной форме. Необходимо посетить нотариуса и оформить сделку по его форме. Соответственно, сильно возросла стоимость оформления.

1. Изменение порядка расчета налога с продажи квартиры. С 01.01.2016 увеличился срок владения недвижимостью, после которого собственник освобождается от уплаты налога с продажи, с 3 до 5 лет. Кроме этого, теперь сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости или от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, в зависимости от того, что больше. То есть сделки с занижением стоимости в договоре потеряли смысл, так как кадастровая стоимость примерно равна рыночной.

Есть и хорошая новость. Если право собственности зарегистрировано до 01.01.2016 года, срок остается прежним – 3 года.

Пример. Гражданин Иванов приобрел квартиру стоимость 3 000 000 руб. в апреле 2016 года. В мае 2017 года он продал ее. Кадастровая стоимость – 3 000 000 руб., по договору купли/продажи – 1 000 000 руб. Налог будет рассчитан, исходя из кадастровой стоимости, на сумму 2 000 000 руб. (минус налоговый вычет 1 млн) и будет равен 260 000 руб.

1. Еще одна хорошая новость для заемщиков по программе «Военная ипотека». Теперь информация по таким договорам не будет учитываться в кредитной истории военнослужащего. По сути, сам он по кредиту не платит. За него это делает государство.
2. С июля 2016 года в законе прописано право закладывать машино-места.

Общие положения

В основных положениях закона об ипотеке закреплено определение ипотеки, основание ее возникновения, описание требований по залогу и имущества, которое может быть передано в залог.

Залог обязательно должен быть закреплен договором, в котором есть две стороны: залогодатель (собственник объекта) и залогодержатель (кредитор). Причем собственник может вообще не иметь отношение к кредиту, а только обеспечить его своим имуществом.

Сама ипотека устанавливается не только по кредитному договору. Это может быть:

• договор займа,
• договор аренды,
• договор подряда,
• обязательство, основанное на договоре купли-продажи и прочее.

То есть любые обязательства, если на них не распространяется определенный другим законом порядок обеспечения, может быть предметом ипотеки.

В договоре устанавливается полный перечень обязательств, которые покрываются залогом. Если что-то идет вразрез с договоренностями, залогодержатель вправе получить также возмещение убытков, процентов за неправомерное пользование своими средствами, а также судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества при условии, что иное не определено в договоре. Вот почему так важно грамотно составить этот документ.

В залог может быть предоставлено следующее имущество:

• земельные участки, но не все (исключения описаны в статье 63 закона);
• имущество, используемое для осуществления предпринимательства;
• жилые дома (в том числе части, состоящие из изолированных комнат);
• дачи, садовые дома, бани, гаражи и прочие потребительские строения;
• суда (воздушные, морские, речные) и даже космические объекты;
• машино-место.

Основной принцип, который применяется к залогу – неделимость. То есть часть имущества, которая самостоятельно, после раздела в натуре, не может быть использована по назначению, не принимается как залог. Проще говоря, нельзя заложить только двигатели самолета, или только крышу дома.

Также важный момент в том, что жилой дом на земельном участке может быть принят в качестве залога только вместе с землей. Если участок арендован, то закладывается право аренды. При этом при сроке договора с арендодателем более чем на 5 лет, даже не потребуется разрешение собственника.

Договор ипотеки

Общие правила заключения всех гражданско-правовых договоров в России закреплены в Гражданском кодексе. Закон об ипотеке вносит дополнительные требования, которые должны быть соблюдены.

В обязательном порядке в договоре должна быть указана следующая информация:

• предмет ипотеки и его оценка;
• сущность, объем и срок исполнения обязательств.

Предмет залога нужно описать подробно, чтобы можно было безошибочно его идентифицировать. В договоре записывают название объекта, описание и местоположение. При этом к арендованному имуществу применяются те же правила, дополнительно указывают срок аренды.

При необходимости, стороны могут включить в договор порядок реализации залога в случае взыскания долга в судебном порядке либо описать варианты урегулирования в досудебный период.

Когда речь идет о кредитном ипотечном договоре с физическим лицом, который приобретает недвижимость, не предназначенную для осуществления предпринимательской деятельности, к нему применяются нормы, описанные в законе «О потребительском кредите». То есть в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

1. В договоре указана полная стоимость кредита, причем обязательно на первой странице.
2. Кредитору запрещено взимать с заемщика плату за действия, которые на него возложены законом, и которые он делает в собственных интересах (всевозможные комиссии за выдачу кредита и прочие платежи, не связанные с ипотекой).
3. Условия и порядок выдачи кредита должны быть размещены в свободном доступе для ознакомления (в том числе в интернете).
4. Заемщику должен быть выдан график платежей.

Закладная

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, в которой закреплено право требования залогодержателя к залогодателю об исполнении обязательств и право залога имущества. В законе нет обязательного требования о ее наличии для заключения договора ипотеки. Ее может и не быть.

Документ составляется или залогодателем или, если имущество принадлежит третьему лицу, ими обоими.

Закон четко описывает перечень информации, которая должна быть отражена в закладной, а также обязанность регистрации бумаги в государственном органе (например, Росреестре). Если хотя бы один из пунктов, который указан ниже, не соблюден, закладная не может именоваться таковой:

1. В названии документа должно быть указано слово «Закладная».
2. Для физических лиц – имя залогодателя, данные документа, удостоверяющего личность. Для юридических лиц – наименование организации и местоположение.
3. Для залогодержателя те же реквизиты, что и в п. 2.
4. Те же реквизиты должника, если он не является залогодателем.
5. Дата и место заключения договора, а также основания возникновения обязательств (например, номер кредитного договора).
6. Сумма обязательств и проценты, а также срок их исполнения.
7. Название, описание и местонахождение предмета залога.
8. Подтвержденную оценочную стоимость имущества.
9. Отметка о государственной регистрации закладной.
10. Указание о наличии/отсутствии обременения имущества правами третьих лиц.
11. Подпись залогодателя и должника (если это не одно и то же лицо).
12. Указание даты передачи закладной кредитору.

Закладная может быть переуступлена третьему лицу. Тогда требования нового залогодержателя будут основаны только на информации, отраженной в бумаге.

Утерянную закладную можно восстановить, сделав дубликат, о чем на нем делается соответствующая отметка.

При погашении обязательств перед кредитором закладная возвращается залогодателю, который затем снимает обременение с имущества в госоргане.

Регистрация ипотеки

Ипотека в силу закона должна быть зарегистрирована в Росреестре. Кроме закона «Об ипотеке» этот процесс регулируется законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация формально заключается в записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости.

Основанием регистрации сделки является совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор.

Регистрация ипотеки в силу закона проводится с одновременной регистрации права собственности лица, на чьи права накладывается обременение. При наличии регистрируется закладная.

Сохранность ипотечного имущества

Принципиальный момент в том, что залог имущества не дает кредитору возможность ограничивать право пользования залогодателем этим имуществом по прямому назначению. Он также вправе извлекать выгоду из залога, при этом кредитор не может претендовать на этот доход.

В то же время залогодатель обязан содержать имущество в исправном состоянии и проводить при необходимости ремонт на собственные средства, если иное не прописано в договоре.

Часто возникают споры относительно правомерности требования кредитора страховать залоговое имущество от повреждения, порчи или утраты. Закон гласит, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора. Как правило, имущество страхуется за счет залогодателя.

Кроме этого, владелец обязан предпринимать все доступные меры к сохранению имущества в целости и сохранности и сообщать залогодержателю, если есть реальная угроза утраты залога.

Последующая ипотека

Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору (по другим обязательствам), или же другим.

Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки. Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть), то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет.

Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки. В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей. Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора. Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.

Переуступка

Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.

При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.

Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.

Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.

Взыскание

Если должник несвоевременно и не в полном объеме погашает свои обязательства, нарушая тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе начать принудительное взыскание задолженности.

Есть два пути развития событий:

• судебное разбирательство;
• внесудебное взыскание.

Если договор ипотеки не предусматривает возможность внесудебного урегулирования задолженности (введено статьей 55 закона) путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда.

Есть два случая, в которых взыскание во внесудебном порядке невозможно:

1. Период, в течение которого не погашается задолженность (просрочка), не превышает 3 месяцев.
2. Остаток задолженности составляет менее 5% суммы долга.

На практике взыскание долга банками путем реализации заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда остальные методы не приносят должного результата. Однако не стоит забывать, что закон в таких случаях, как правило, находится на стороне кредитора, поскольку со стороны должника нарушается заключенный договор ипотеки. Поэтому, если все-таки дошло до крайних мер, возможна реализация заложенного имущества для погашения долга.

Реализация имущества

Имущество должников реализуют путем выставления на публичные торги в форме аукциона. Его организация и проведения не регламентированы в рамках настоящего закона. За это отвечает процессуальное законодательство и Гражданский кодекс.

В общих чертах торги проводятся следующим образом. Не ранее, чем за 30, но не позднее, чем за 10 дней до проведения аукциона в официальной газете размещается объявление с информацией о том, когда, где и что будет выставлено на торги.

Желающие принять участие должны внести задаток в размере, не превышающем 5% от начальной продажной цены объекта. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену. Остальным задаток возвращается немедленно.

В день проведения торгов с победителем подписывается протокол. Решение действует 5 дней, в течение которых покупатель вносит остаток стоимости имущества, после чего опять же в течение 5 дней с ним заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущества происходит по схожей схеме с той лишь разницей, что торги организует уполномоченное лицо по поручению залогодержателя. Сумма, вырученная от продажи, распределяется между всеми залогодержателями, а остаток возвращается залогодателю.

Также в законе указано, что кредитор может оставить имущество за собой, если об этом идет речь в договоре. Должник может в любой момент, до объявления торгов закрытыми, остановить взыскание, погасив долг.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, если на них явился только один покупатель, начальная сумма не была увеличена или победитель не внес оплату за имущество. К слову, за последнее в Гражданском кодексе предусмотрена ответственность, которая выражается в возмещении убытков.

Особенности ипотеки на землю

Ипотека земельных участков возможна в случае, если оборот таких объектов не ограничен законодательством или его размер превышает минимальное значение, установленное нормативными актами для участков подобного рода и предназначения.

В залог могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но есть условия:

• участок должен быть выделен для индивидуального жилищного строительства в рамках социальных программ;
• ипотека должна быть связана с получением кредита на обустройство этого участка;
• решение о возможности залога принимается муниципальным органом.

Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.

Рассмотрим и другой случай. К примеру, гражданин Х имеет в собственности земельный участок, приобретенный на личные средства и не имеющий обременений. Однажды он решил построить на этом участке жилой дом на средства ипотечного кредита. Банк выдал деньги и с этого момента взял в залог участок. А затем, после постройки дома и оформления прав на него, возьмет в залог еще и дом. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял в залог землю, поскольку жилье еще не построено, а кредит должен быть чем-то обеспечен.

Обращение взыскания на землю происходит также путем проведения открытых торгов. Важную особенность имеет реализация земель сельскохозяйственного назначения. До тех пор, пока урожай не собран и не реализован, на эти земли не может быть обращено взыскание.

Ипотека на нежилые помещения

Ипотека нежилых помещений имеет ряд особенностей, которые описаны в соответствующем разделе закона.

Так, предприятие как единый имущественный комплекс, передается в ипотеку со всем имуществом, которое находится на территории, включая земельный участок.

Отдельно стоящее нежилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.

При этом залогодержатель никоим образом не может препятствовать или ограничивать право залогодателя на пользование имуществом. Исключения составляют только сделки с отчуждением недвижимости и передачей его в залог.

Предприятие может быть передано в залог только в том случае, если сумма долговых обязательств составляет не менее половины оценочной стоимости имущества. Срок предъявления требований к взысканию залога – не менее одного года с момента заключения договора.

Допустим, предприятие N передано в ипотеку банку Y по кредитному договору на срок 9 месяцев. В случае если предприятие не погасит долг, банк все равно не может начать процедуру взыскания ранее, чем через 12 месяцев с даты подписания документа.

К слову, взыскать долг с предприятия по ипотеке возможно только по решению суда.

Ипотека жилых домов и квартир

К жилым домам и квартирам при передаче их в ипотеку также предъявляются особенные требования, так как они могут являться местом жительства не только залогодателя.

Сразу стоит отметить, что ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не допускается. По остальным объектам есть ряд особенностей:

1. При отчуждении имущества, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки.
2. При строительстве жилого дома ипотека может быть обеспечена материалами и оборудованием, но после постройки в залог передается готовый дом.
3. Согласно статье 77 закона жилое помещение, которое куплено за кредитные деньги, передается в залог с момента регистрации прав собственности.
4. При «Военной ипотеке» жилье находится в залоге у кредитора и у государственного органа, который осуществляет платежи в счет погашения кредита.

К слову, недавно Совет Федерации принял поправки в закон «О накопительно-ипотечной системе», по которому происходит начисление денег для «Военной ипотеки». Теперь большее количество категорий военнослужащих имеют право восстановить свой счет после повторного поступления на службу.

Самым важным моментом в этом разделе является пункт об обращении взыскания на жилье. Этот факт является основанием для выселения жильцов. Оно проводится в соответствии с требованиями законодательства. Подробно этот момент описан в ст. 78.

Как видно, об ипотеке этот федеральный закон дает достаточно отчетливое представление. Это действенный инструмент, который регулирует рынок ипотечных сделок в России. Что важно, это живой документ, который, пусть не всегда молниеносно, реагирует на изменение текущей ситуации и позволяет развивать жилищное строительство в стране.

Что бы мы не думали об ипотеке, ипотеку с каждым годом становится получить только проще. Немалая заслуга в этом принадлежит именно ипотечному законодательству. вы можете узнать далее.

Если вам требуется квалифицированная помощь ипотечного юриста, защита ваших интересов перед банком или второй половиной при разводе, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет профессиональную помощь и подскажет эффективный выход из вашей ситуации.

Остались ли у вас еще вопросы по данной теме? Ждем их ниже. Просьба оценить пост и нажать кнопки социальных сетей.

В настоящий момент такое понятие, как закон о залоге, имеет условный характер. Подразумевается целый набор различных законодательных актов, которые так или иначе описывают этот способ обеспечения сделки. В последнее время произошло несколько важных изменений, и наиболее важные актуальные пункты закона описаны в этой статье.

Долгое время (более 22 лет) в российском законодательстве действовал собственно закон о залоге, который приняли в 1992 году. Однако с 1 июля 2014 года он был отменен, поэтому в данный момент при рассмотрении вопроса можно опираться только на те акты, где упоминается это понятие – т.е. на действующие нормы гражданского законодательства:

1. Гражданский кодекс.
2. Закон «Об ипотеке».
3. Закон «Об ООО».

При этом можно условно разделить сферу законодательного регулирования в зависимости от особенностей закладываемого имущества (подробнее – в таблице).

Исходя из этих и других актов, а также на основе судебной практики можно определить залог как один из способов исполнения обязательств, которые были прописаны в договоре между 2 сторонами:

• залогодателем (как физическое, так и юридическое лицо);
• залогодержателем (как физическое, так и юридическое лицо).

При этом он считается дополнительным обязательством, потому что если основной договор нарушается, то и залоговое обязательство может утратить силу.

Право или договор

Подобный вопрос имеет большое значение, причем не только в юридической теории, но и на практике. Можно привести два возможных ответа:

1. Если залоговое обязательство – это право, то его следует отнести к вещным правам, потому что оно непосредственно связано с движимым или недвижимым объектом.
2. Если обязательство представляет собой договор, то он всегда имеет обеспечительный характер, потому что всякий залог и является гарантом выполнения тех или иных обязательств, в соответствии с законом и конкретным договором.

В действующих нормах нет прямого ответа на этот вопрос, поэтому можно обратиться именно к судебной практике. Если исходить из позиции Высшего Арбитражного суда, то можно заключить, что залог – не договора, а право на ценность вещи (т.е. собственно вещное право). Например, если в залоге находится недостроенное здание, то когда оно уже было построено, все равно останется в залоговом обязательстве, хотя по сути этот объект стал гораздо дороже по стоимости. Таким образом, залоговое обязательство есть вещное право , и оно следует за основным договором.

Компенсация по залогу

Если вещь утрачена, изменена (подорожала или наоборот, упала в цене), она не перестает считаться заложенной. К тому же компенсация рисков залогодержателю полагается разными способами, в зависимости от того, что прописано в договоре:

1. Страховые выплаты.
2. Компенсация с предоставлением аналогичного движимого или недвижимого имущества.
3. Компенсация дохода, непосредственно связанного с использованием заложенного объекта.
4. Наконец, компенсация в форме предоставления заложенного объекта – это и есть наиболее распространенный случай. Например, если ипотечный кредит не будет погашен, недвижимость отходит банку, а должнику выплачиваются определенные компенсации и предоставляется другая квартира в зависимости от конкретных условий договора.

Практически все правоотношения, связанные с заложением недвижимости, регулируются ФЗ «Об ипотеке».

Если заложенный объект – недвижимость

В соответствии с актуальными актами заложить можно практически все виды недвижимости:

1. Квартиры и дома (и их части).
2. Дачи и садовые участки.
3. Земельные участки под ИЖС, сельскохозяйственную деятельность и иное назначение.
4. Помещения и части помещений.
5. Производственные помещения – цеха, фабрики, комплексы и т.п.
6. Гаражи, машиноместа.
7. Незавершенные объекты (недостроенные здания, отдельные сооружения, которые на введены в эксплуатацию).
8. Право аренды.
9. Право долевого участия в строительстве дома.
10. Крупногабаритные транспортные средства – имеются в виду корабли и самолеты, а также космические спутники.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если закладывается часть квартиры (дома или другого помещения), предполагается, что она должна быть оформлена как часть и в документах: т.е. комната в квартире принадлежит одному собственнику, а другие комнаты – другим людям.

Регистрация факта залога проходит обязательную процедуру нотариального заверения. В таких случаях всегда составляется договор, основная суть которого сводится к тому, что залогодатель не может распоряжаться своим имуществом (т.е. вступить в полное право собственности) до тех пор, пока он не выполнит свои финансовые обязательства перед залогодателем в полном объеме . Например, когда будет полностью погашен ипотечный кредит вместе со всеми процентами, возможными неустойками и комиссией, собственник вступает в полноценные права и может распоряжаться своей недвижимостью.

После этого стороны обращаются в местное отделение Росреестра, которое подтверждает факт регистрации сделки (и соответственно, факт передачи имущества в залог по закону). При этом сроки регистрации во многом зависят от особенностей недвижимости.

Регистрация

В Росреестре обязательно вносится запись, в которой отражается факт того, что имущество заложено. В записи приводятся такие данные:

1. Информация об обеих сторонах – залогодателе и залогодержателе.
2. Сведения о заложенном объекте.
3. Пометка о том, что была оформлена закладная.
4. Размер денежного обеспечения (например, ипотечного кредита).

Когда снимаются обременения

Представляет собой один из видов обременений, поскольку залогодатель лишается некоторых возможностей, связанных с распоряжением объектом (или же соответствующие операции нужно согласовать с залогодержателем):

• продажа;
• мена;
• передача в наследство по завещанию;
• дарение;
• конструктивные изменения в квартире или другом сооружении.

Вместе с тем обременения могут быть и сняты. Наряду с очевидным случаем, когда имущество теряет статус заложенного в связи с полным, своевременным исполнением обязательств должника по выплате кредита, есть еще такие ситуации, когда факт залога утрачивает силу:

1. Решение органа суда, которое прекращает действие договора ипотеки.
2. Распоряжение Администрации населенного пункта или другого органа исполнительной власти, фактически прекращающее действие договора ипотеки (например, в некоторых случаях военная ипотека гасится при содействии военных ведомств).

Если заложенный объект – движимый

В качестве движимых объектов можно заложить практически любое имущество. Наиболее часто закладывают транспортные средства (автомобили легковые и грузовые, мотоциклы, спецтехнику и т.п.). При этом с 2014 года и по настоящий момент гражданское законодательство допускает добровольную регистрацию сделки с внесением информации в единый реестр.

Цель такого нововведения очевидна – теперь залогодержатель не несет рисков в связи с тем, что закладываемое имущество уже было заложено до момента подписания договора. С другой стороны, потенциальный покупатель имущества тоже может быть уверен, что объект не обременен, поэтому ни одна сторона не предъявит претензий в связи с покупкой. По сути, для этих же целей уже давно существует ЕГРН (реестр по недвижимым объектам), и процедура регистрации документов при любой операции с недвижимостью обязательна.

Порядок регистрации

В различных нормах гражданских законов о залоге предполагается, что всю сделку можно совершить в присутствии нотариуса, которому предоставляется соответствующее уведомление (от любой стороны договора). О том, как это сделать, подробно рассказывается здесь.

Форма уведомления утверждена официально, в ней обязательно содержатся такие сведения:

1. О частных гражданах:

• дата рождения;
• данные паспорта;
• адрес регистрации;

1. О компании, общественном объединении, религиозной организации и других юридических лицах:

• официальное название, закрепленное в учредительных и других документах;
• номер регистрации юрлица;
• юридический адрес;
• контактные данные – по желанию.

1. Если юридическое лицо зарегистрировано за рубежом:

• название латиницей и на русском языке;
• название иностранного реестра, где было зарегистрировано юрлицо;
• ИНН и номер регистрации при наличии;
• юридический адрес латиницей и на русском языке;
• контакты – по желанию.

1. О заложенном имуществе – указываются сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать объект в ряду подобных ему. Например, госномер автомобиля, название марки и заводской номер оборудования, наименование модели и т.п.
2. Дата заключения договора, номер договора.

После регистрации сделки нотариус выдает свидетельство. Процедура является добровольной, однако совершить ее – в интересах, прежде всего, залогодержателя. Впоследствии можно будет документально доказать потенциальному покупателю, что объект действительно заложен, но только однажды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Допускаются и другие варианты оформления уведомлений с последующей проверкой имущественного объекта на предмет наличия/отсутствия залога. Например, можно обратиться в ПАО «Интерфакс» и внести сведения по тарифу 850 рублей за одну запись.

Как узнать, какое имущество заложено

Сделать это можно в режиме онлайн – для этого следует зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты. Причем здесь доступно сразу несколько функций:

1. Направить рассмотренное выше уведомление о том, что стороны желают получить свидетельство о залоге, в соответствии с законом.
2. Проверить статус уже отправленного уведомления (на какой стадии рассмотрения находится заявка, можно ли получить свидетельство в данный момент).
3. Выписки из реестра, в которых документально отражается, что объект был действительно заложен ранее (в случае отсутствия такого факта не зарегистрировано).