Основания для отказа в государственной регистрации сделки. Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и подготовка к его обжалованию

При покупке или получении другим путем земельного участка, квартиры или другого объекта недвижимости необходимо зарегистрировать право собственности на них. Без осуществления этой процедуры сделка не будет заключена, а лицо не будет считаться полноправным собственником приобретенного объекта. Именно поэтому важно правильно собрать пакет необходимых документов и составить корректное заявление на проведение процедуры.

В основе законодательного регулирования вопроса необходимости проведения государственно регистрации права собственности лежит несколько нормативно-правовых актов:

• Гражданский кодекс РФ в части описания правил заключения сделок;
• ФЗ №218 — ФЗ от 13.07.2015 г., непосредственно описывающий процедуру, правила и особенности регистрации.

В соответствии с указанными нормативно-правовыми актами при покупке жилья, земельного участка или дома на нем собственник обязан зарегистрировать вновь возникшее право. Для этого придется собрать определенный набор документов, подтверждающий законность приобретения недвижимости, написать заявление и подать его в регистрирующий орган.
Обязательна ли эта процедура? Обходить ее крайне не рекомендуется, так как без ее осуществления сделка не будет завершенной. Это означает, что, если лицо по каким-то причинам не зарегистрировало право на объект, оно сможет владеть им, пользоваться, но не распоряжаться.

Основания для отказа в регистрации права собственности

Указанным ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 г. предусмотрена возможность вынесения отказа от проведения государственной регистрации прав на имущество. Это указано в статье 27 нормативно-правового акта. Однако статья имеет отсылочный характер и предлагает обратиться к ст. 26 этого же закона. Там перечислены основные правила и основания, по которым может быть приостановлена или вовсе отменена регистрация прав.
Среди указанных в законе следующие основания:

• у продавца отсутствует право на распоряжение отчуждаемым объектом;
• заявление подано лицом, которое является ненадлежащим;
• обнаружены противоречия между теми правами, которые заявлены в качестве регистрируемых и теми, которые есть на момент проведения процедуры;
• нет полного перечня необходимых документов или предоставленные бумаги не отвечают требованиям подлинности или подписаны лицами, не имеющими на это право;
• сделка или иное основание для регистрации права признана ничтожной или недействительной судом;
• бумаги, предъявленные сторонами, не гарантируют перехода или возникновения права и т.д.

Всего в законе указано 56 причин для отказа или отсрочки проведения госрегистрации права собственности на землю или любой иной объект.
Однако п.2-9 ст. 26 ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 г. описывают сроки, на которые может быть отложена регистрация при условии устранения всех препятствий по проведению процедуры. В них указывается условия, по которым госрегистрация будет продолжена.
В статье же 27 указанного Федерального закона определено право регистрационного органа вынести отказ в регистрации права собственности на квартиру и другие виды имущества в случае, если в установленный законом срок все препятствия не были устранены.
Согласно правилам отказ должен быть письменным и обязательно мотивированным. Это означает, что заинтересованное лицо получит не только официальный документ с отказом госрегистрации, но и описание причин, которые привели к такому решению.

Обжалование отказа

Вынесение отказа в проведении госрегистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом. Эта процедура проводится в судебном порядке путем подачи заявления. Однако в зависимости от заявителя может отличаться место подачи заявления:

• арбитражный суд, если это юридическое лицо;
• суды общей юрисдикции при обращении физического лица.

При подаче такого вида исков не предусматривается досудебный порядок регулирования. Часто перед обращением в суд рекомендуется попытаться решить проблему мирным путем. Так как отказ выносится в официальной форме, а разбирательства по делам его обжалования не входят в компетенцию регистрирующих органов, то придется сразу обращаться в суд.
Исковое заявление следует подавать не позднее, чем истечет 3 месяца с момента вынесения отказа. Если срок пропущен по уважительной причине, то его можно восстановить в судебном порядке.
Заявление по оспариванию отказа в проведении госрегистрации права должно содержать определенную информацию:

• наименование суда, в который обращается заявитель;
• данные о заинтересованном лице (Ф.И.О., место регистрации, данные паспорта и т. д.);
• данные о регистрирующем органе, вынесшем отказ;
• реквизиты документы, в виде которого предоставлен отказ;
• сведения о тех обстоятельствах, которые являются важными;
• ссылки на нормативно-правовые акты, статьи и пункты, которые нарушены таким решением регистрирующего органа;
• просьбы заявителя в признании такого решения недействительным и проведении госрегистрации.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 333.4 НК РФ определено, что при получении отрицательного решения по осуществлению госрегистрации прав возврату госпошлина не подлежит. В случае с обжалованием решения в суде требовать возврата пошлины не целесообразно, так как при принятии положительного решения судом регистрация будет проведена.

Таким образом, существует возможность вынесения отказа в проведении государственной регистрации права собственности. Однако это крайняя мера, которая применяется, если допущены серьезные нарушения процедуры проведения регистрации. Кроме того, законодательством предоставляется время на исправление таких ошибок. Если же заинтересованное лицо не сделает этого, только тогда выносится отказ. Он может быть обжалован в судебном порядке путем подачи соответствующего заявления.

Для того чтобы оформить недвижимость в собственность, необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Но имущество могут как зарегистрировать, так и отказать в этом. Отказ в регистрации права собственности на недвижимое имущество влечет за собой определенные последствия, о которых необходимо знать.

При успешном оформлении собственности, сотрудники Росреестра делают соответствующую запись в государственном реестре. А владелец квартиры или земельного надела получает на руки свидетельство, подтверждающее его право собственности.

В случае отказа в регистрации владельцу должны разъяснить причины и подтвердить их с помощью нормативных актов. Лицо в свою очередь имеет возможность, исправив ошибки, подать документы во второй раз. Или подать судебный иск. Регистрирующие органы могут также приостановить процедуру оформления имущества, сразу сообщив об этом заявителю.

Основания для отказа в регистрации права собственности

Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав» был установлен список причин, которые являются серьезными основаниями для отказа:

1. Право лица на объект недвижимости не является таковым в соответствии с ФЗ № 122.
2. У гражданина нет прав подавать документы для регистрации.
3. Документы на недвижимость оформлены ненадлежащим образом.
4. Бумаги, подтверждающие право собственности лица на объект недвижимости, являются недействительными.
5. Лицо, выдавшее владельцу правоустанавливающий документ, не имело на это полномочий.
6. Лицо, которое выдавало эту бумагу, не указало особые ограничивающие условия.
7. В поданных документах нет информации о правах заявителя на данную собственность.
8. Владелец недвижимости предоставил неполный пакет документов.
9. Объект недвижимости уже зарегистрирован на другого собственника.
10. Имущество не подлежит передаче в частную собственность.

Важно: если есть судебный спор о границах земельного участка, это не является причиной для отказа регистрации права собственности.

После того, как сотрудники Росреестра приняли решение отказать в государственной регистрации, заявителю в течение 5 дней высылают письменное сообщение. Отказ в регистрации права, вернее копия документа, помещается в дело правоустанавливающих документов. Владелец и сам может отказаться от регистрации права собственности, подав соответствующее заявление.

Что касается возврата госпошлины, то при отказе регистрирующего органа в проведении процедуры уплаченная сумма заявителю не возвращается. Если же оформление права собственности было прекращено по инициативе владельца, то возвращается только часть суммы, вернее, 50%.

Приостановление процедуры

Росреестр может не только отказаться регистрировать собственность, но и приостановить процедуру на 1 месяц. Чаще всего необходимость в этом возникает, если у уполномоченного сотрудника появляются сомнения по поводу наличия прав собственника у заявителя. Он тщательно проверяет предоставленную документацию и принимает все возможные законные меры по получению дополнительной информации.

Читайте также Оформление машиноместа в собственность

Когда сотрудник государственного органа находит причину, не позволяющую зарегистрировать заявителя как собственника, он высылает уведомление. Это означает, что владелец земли или жилплощади может устранить эти причины. Если за 1 месяца со дня приостановления процедуры хозяин имущества не сможет этого сделать, в регистрации ему будет отказано.

Обнаружив в документах причину для приостановления регистрации, должностное лицо может сразу отказать заявителю, не давая время на устранение ошибки. Это право регистратора, поэтому иногда собственникам приходится либо подавать документы снова, либо идти в суд.

Последствия

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеет ряд существенных последствий. И самым важным являются то, что у владельца нет возможности распоряжаться своим имуществом. И поэтому он не может совершать юридические действия с объектом недвижимости, то есть, не может продать его, подарить и т. д.

Есть сделки, которые по закону считаются заключенными только после того, как будет осуществлена государственная регистрация. А вот договора, где объектом выступает земля или нежилая недвижимость, считаются заключенными с момента, когда будут подписаны. Тем не менее, новый владелец обязан зарегистрировать свою недвижимость в порядке, установленном законом. Иначе переход права собственности не будет считаться произошедшим, а сделка – действительной.

К отрицательным последствиям отказа от оформления недвижимости можно отнести и расходы, так как госпошлина, как известно, возврату не подлежит. Поэтому, лучше не допускать причин, которые могут спровоцировать отказ в регистрации. Иначе придется подавать документы заново или обращаться в суд с иском.

Обжалование

Заинтересованное лицо может подать исковое заявление при условии, что государственные органы отказывают определять право собственности без видимых причин. Эту процедуру регулирует законодательство РФ. Когда отказано юридическому лицу, то обращение должно осуществляться согласно Арбитражно-процессуальному кодексу. У гражданина есть три месяца со дня получения отказа для обжалования его с помощью суда.

Если собственником имущества выступает физическое лицо, то процедура обжалования должна осуществляться на основании Гражданско-процессуального кодекса. У владельца имущества также есть три месяца для обращения. От самого заявителя зависит очень многое. Он должен доказать, что может распоряжаться недвижимостью и то, что действия государственного регистратора являются незаконными.

9 сентября ИД «Казанская недвижимость» был проведен круглый стол на тему «Надежность сделок с недвижимостью в сезон 2015-2016 гг.». В мероприятии приняли участие представители Прокуратуры Республики Татарстан, Гильдии риэлторов РФ и РТ, представители банков и агентств недвижимости, а также иные профессиональные участники рынка недвижимости. От Управления Росреестра по Республике Татарстан приняла участие начальник отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Галина Гончарова. Представитель Росреестра в своем докладе, в основном, говорила об отказах в государственной регистрации недвижимого имущества. «Прежде чем вынести отказ в регистрации вначале, как правило, принимается решение о приостановлении регистрации и заявителям направляется соответствующее уведомление о приостановлении с указанием причин приостановления регистрации в соответствии со ст.19 Закона о регистрации» - уточнила Галина Юрьевна.

Справка: Уведомление о приостановке регистрации может быть направлено заявителю либо на адрес электронной почты (при условии, что заявитель оставил адрес своей электронной почты при подаче документов), либо смс-сообщением. «Как правило, основаниями для приостановления являются следующие причины,- продолжила Гончарова Галина:

Отсутствие предусмотренного законом согласия какого-либо лица или органа на совершение сделки, например отсутствие соглаc ия супруга на сделку с совместно нажитым супругами имуществом, или согласие залогодержателя на сделку с заложенным имуществом, или согласие органа опеки на сделку с имуществом опекаемого лица или лица, находящегося под попечительством;

Представление документа (заявления) не уполномоченным лицом,

Совершение сделки лицом, у которого отсутствует права на распоряжение объектом недвижимости, например, в случае отсутствия у него зарегистрированного права, либо при отсутствии необходимых полномочий в доверенности, или при наличии не снятого ареста или запрещения на объект недвижимости;

Совершение сделки с объектом, который не является учтенным в соответствии с требованиями Закона о кадастре;

Отсутствие документа, необходимого в соответствии с Законом при совершении сделки, например отсутствие кадастрового паспорта на сдаваемую в аренду часть объекта недвижимости;

Отсутствие в представленном договоре существенного условия или необходимых сведений, предусмотренных законом, например, отсутствие информации в договоре купли-продажи жилой недвижимости о лицах;

Сохраняющих право проживания в данной квартире после ее отчуждения (ст.558 ГК РФ), или отсутствие информации о цене сделки (ст.555 ГК) или отсутствие сведений о сроке аренды (п.1 ст.610 ГК РФ) недвижимости или о предмете аренды (ст.607 п.3 ГК РФ), отсутствие в договоре ипотеки сведений, необходимых в соответствии с Законом об ипотеке, (ст.9 закона об ипотеке);

Отчуждение здания, строения, сооружения без одновременного отчуждения принадлежащего продавцу на праве собственности земельного участка, на котором расположено такое здание, строение или сооружение (ст.552 ГК, п.4 ст.35 ЗК РФ, п.5 ст.1 ЗК РФ),

И другие основания».

Надо сказать, что в случае не устранения причин приостановления в установленный срок, регистратор выносит решение об отказе в государственной регистрации права по основаниям, установленным ст.20 Закона о регистрации.

Так, за 8 месяцев 2015 года в отделе по регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления было принято 91 решение об отказе в регистрации по следующим основаниям:

1.Наличие актуального ареста на объект недвижимости — 17 отказов,

2.Нет согласия залогодержателя на передачу в аренду заложенного имущества— 11 отказов,

3.Не представлен кадастровый паспорт на предмет аренды — 9 отказов,

4.У лица, распорядившегося недвижимостью, отсутствует зарегистрированное право на данный объект —10 отказов,

5.Не представлены отказы от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности — 7 отказов,

6.Заявление на возврат документов без рассмотрения поступило только от одной стороны сделки — 4 отказа,

7.Не зарегистрировано право за муниципальным образованием на объект приватизации — 4 отказа;

8.Не выполнено условие органа опеки — 3 отказа;

9.Не зарегистрировано постановление об изъятии — 3 отказа;

10.Доверенность не содержит полномочий на заключение и расторжение договора аренды - 2 отказа;

11.В договоре аренды невозможно однозначно идентифицировать предмет аренды — 2 отказа;

12.В договоре купли-продажи не указано на наличие права требования— 2 отказа;

13.Отчуждение земельного участка осуществляется без одновременного отчуждения расположенного на нем дома — 2 отказа;

14. В ЕГРП уже имеется актуальная запись об аренде в отношении передаваемого в аренду объекта недвижимости — 2 отказа;

15. Не представлено 2 экз. подлинника правоустанавливающих документов(договоров) для проведения государственной регистрации — 2 отказа;

16. В доверенности нет полномочий на регистрацию перехода права — 3 отказа;

17. В договоре купли-продажи жилой недвижимости отсутствует существенное условие, предусмотренное ст.558 ГК — о лицах сохраняющих право проживания после отчуждения жилого помещения - 1 отказ;

18. Имеются сомнения в подлинности представленного государственного акта о праве собственности — 1 отказ.

Отказы в связи с отсутствием оплаты или не достаточной оплатой государственной пошлины также ранее присутствовали, но в настоящее время такие документы к рассмотрению не принимаются.

В ходе своего выступления Галина Юрьевна осветила еще один немаловажный вопрос, связанный с регистрацией недвижимого имущества: можно ли с помощью Росреестра проверить «чистоту сделки»?

«Можно. - отвечает Галина Гончарова - Для этого необходимо запросить выписку из ЕГРП и удостовериться в том, что права на объект действительно принадлежат его правоотчуждателю, а также в том, что отсутствуют аресты, запрещения, а также другие ограничения и обременения на объекте, и то, что права не оспариваются, что отсутствуют правопритязания на объект, т. е. не рассматривается какая-либо сделка в настоящий момент». Не стоит при этом доверять предоставляемым продавцом выписке или свидетельству о регистрации, даже при наличии на нем степеней защиты и прочих атрибутов документа, т. к. сведения в Реестре прав изменяются ежедневно, и в любой момент после получения свидетельства или выписки сведения могут измениться. «Может быть наложен арест, сведения о котором ранее отсутствовали, либо право продавца может быть признано судом недействительным и Ваша сделка также будет недействительной. Всегда целесообразно владеть белее свежей актуальной информацией об объекте» - завершила Галина Юрьевна. Справка: Сведения из ЕГРП можно получать в настоящее время как в электронном виде, так и в бумажном. Кроме того, можно получить ключ доступа к базе ЕГРП и самостоятельно отслеживать изменения, касающиеся конкретного объекта. Запросить сведения в электронном виде, а также заказать ключ доступа к ЕГРП можно через портал Росрестра Выписка о правах отдельного лица — для граждан по РТ — бумажный вид— 500р.,по РФ — гражданам -1500р. (бум), в эл.виде — 600 руб.;юрлицам на субъект по РФ в бумажном виде — 2500р., в эл.виде — 900 руб; На объект гр-нам в бумаж.виде — 200р., экстерриториально — 300р.,в эл.виде — 150 руб.гр-нам, юрдицам в бум.виде на объект -300 р., органу госвласти — 150 р., в эл.виде юрлицу на объект — 300р. Все платные выписки из ЕГРП и ключи доступа в настоящее время в РТ предоставляются Кадастровой палатой, в которую с 01.09.2015г. были переданы данные полномочия Росреестра.

Для юридического закрепления права собственности на недвижимое имущество необходимо провести регистрационную процедуру в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Порядок прохождения кадастрового учета и госрегистрации регламентирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Результатом обращения в службу Росреестра является получение выписки из реестра ЕГРН, либо отказ в совершении регистрационных действий. Уведомление о принятом решении составляется в установленной форме, подписывается государственным регистратором и направляется заявителям не позднее, чем через 5 дней после завершения срока на проверку документов. Если служба Росреестра отказала в регистрации права собственности, отказ должен содержать обоснованные мотивы и причины такого решения.

Основания отказа в государственной регистрации прав

Полный перечень оснований для приостановления и последующего отказа в госрегистрации указан в статьях 26-27 Закона о регистрации, в их состав входит 55 различных причин. Законом установлено следующее правило изначально допускается только приостановка регистрационных действий, а решение об отказе в регистрации выносится в случае, если причины приостановки не устранены в установленный срок.

Среди наиболее распространенных и актуальных причин приостановления и последующего отказа в регистрации можно выделить следующие основания:

• подача заявления ненадлежащим лицом;

• документы и заявление не соответствуют требованиям закона;
• право на объект недвижимого имущества не подлежит регистрации;
• наличие противоречий между ранее зарегистрированными и заявленными правами;
• представление неполного комплекта документов;
• отсутствие у заявителя прав и полномочий на осуществление юридически значимых действий с объектом недвижимости;
• акт органа местного самоуправления или государственного органа о предоставлении права на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
• при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, либо в случае наложения границ смежных участков.

Обратите внимание! Отказ в регистрации земельного участка не может быть вызван наличием спора о границах между владельцами смежных наделов.

Если уполномоченными органами Росреестра был вынесено решение об отказе в регистрации прав собственности на недвижимость, то государственная пошлина не возвращается. В случае отказа в регистрации сделки о данном факте извещаются все стороны.

Обжалование отказа в государственной регистрации права собственности

При вынесении службой Росреестра решения об отказе у заявителей есть два варианта возможных действий:

• устранение допущенных нарушений и повторная подача пакета документов;
• обжалование отказа Росреестра в судебном порядке.

Порядок подачи жалобы на приостановление регистрационных действий в настоящее время существенно изменен в связи с принятием Федерального закона № 218-ФЗ. Прямое обращение в суд в этих случаях теперь не допускается, заявителям потребуется соблюсти процедуру обжалования через апелляционную комиссию.

Порядок обжалования

Право на подачу жалобы на отказ Росреестра в совершении регистрационных действий предусмотрено в ч. 12 ст. 29 Закона о регистрации. Для этого необходимо подать заявление в судебные органы:

• для физических лиц в суды общей юрисдикции;
• для предпринимателей и организаций в арбитражный суд.

С 2015 года для оспаривания действий должностных лиц государственных органов применяется Кодекс административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Его нормы нужно учитывать гражданам при оформлении заявления в суд.

Основания для судебного оспаривания будут соответствовать одной из 55 причин для приостановления регистрационных действий, так как отказ может выноситься по аналогичным причинам. В одном решении могут устанавливаться сразу несколько оснований для отказа, каждый из которых предстоит рассматривать суду. При рассмотрении жалобы должностные лица Росреестра обязаны доказать наличие законных оснований для вынесенного отказа в своих действиях, а также соответствие вынесенного решения нормам Федерального закона № 218-ФЗ.

• признать незаконным решение об отказе в госрегистрации;
• обязать службу Росреестра провести регистрацию в соответствие с требованиями закона.

Если отказ в оформлении права собственности признается неправомерным, решение суда подлежит безусловному применению должностными лицами службы Росреестра. В этом случае процедура регистрационных действий будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным Законом о регистрации.

Сроки обжалования

Срок подачи жалобы для субъектов предпринимательской деятельности регламентирован гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса не позднее трех месяцев со дня вынесения решения. Нужно учитывать, что при обжаловании предпринимателям и организациям предстоит доказывать не только незаконность отказа в регистрации, но и нарушение определенных прав.

При подаче жалобы гражданами будет действовать аналогичный трехмесячный срок для оспаривания, это предусмотрено ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ. В случае, если основанием для проведения регистрации будет являться судебное решение, должностными лицами Росреестра не будет проводиться правовая экспертиза документов.

Судебная практика

Поскольку Закон о регистрации вступил в силу только в январе 2017 года, высшие судебные органы страны еще не сформировали обзор правоприменительной практики по делам, связанным с отказами в регистрации прав на недвижимость. Исходя из анализа судебных дел по жалобам, которые были поданы по ранее действовавшему Федеральному закону № 122-ФЗ, наиболее распространенными основаниями для оспаривания являются:

• неправомерное требование о предоставлении документов, которые не предусмотрены законом;
• выявление на стадии регистрации ошибок в сведениях ЕГРН, не препятствующих проведению процедуры;
• указание в решении об отказе оснований, не предусмотренных в законе.

Для положительного рассмотрения жалобы на отказ в государственной регистрации рекомендуем воспользоваться услугами наших опытных юристов. Мы поможет составить заявление в суд в соответствии с требованиями нормативных актов, а также окажем сопровождение на всех этапах обжалования. Позвоните по указанным телефонам или заполните форму обратной связи на сайте.

Заявление об отказе государственной регистрации права собственности

Для оспаривания решений должностных лиц Росреестра об отказе в регистрационных действиях необходимо оформить заявление в суд на основании п.5 ст. 2 Закона о регистрации. Содержание заявления должно соответствовать требованиям Кодекса административного судопроизводства или Арбитражного процессуального кодекса РФ (в зависимости от статуса заявителя).

Текст заявления должен содержать следующие элементы:

• наименование судебного органа;
• данные заявителя и его контактная информация;
• сведения о должностном лице, чьи действия подлежат обжалованию;
• информация об обращении в органы Росреестра для проведения регистрационных действий дата, основания для регистрации, перечень представленных документов;
• обстоятельства получения отказа в регистрации права на недвижимость дата и номер решения об отказе; сведения о государственном регистраторе; основания для отказа;
• доводы, по которым заявитель считает отказ незаконным;
• требование об отмене незаконного решения и о проведении регистрации права.

Заявление подается в суд по месту нахождения ответчика, которое, как правило, будет совпадать с местом расположения имущества, на которое регистрировались права.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Комментарий к статье 20 ФЗ – О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Законом предусмотрена не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество после проведения правовой экспертизы представленных документов, но и отказ в государственной регистрации.

Пункт первый комментируемой статьи содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации.

Таких оснований двенадцать. Остановимся на каждом из них более подробно.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом.

Далеко не все права, которые перечисляют ГК РФ, ЗК РФ, ЖК РФ, являются правами, подлежащими государственной регистрации.

Статья 4 Закона перечисляет права, сделки и обременения, подлежащие государственной регистрации (см. подробнее комментарий к ст. 4).

Так, например, если в процессе проведения государственной регистрации будет установлено на основании представленных документов (а также запросов в компетентные органы), что они поданы на регистрацию права собственности объекта, не являющегося объектом недвижимого имущества, то в государственной регистрации будет отказано (см., например, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 г. по делу N А57-12320/2012).

В государственной регистрации прав может быть отказано, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

Например, лицо, которое не является собственником, обратилось с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи (такое может случиться из-за юридической неграмотности или же, наоборот, злого умысла).

Но большинство отказов по комментируемой причине отказа происходит из-за совокупности обстоятельств нарушения закона, противоречий в документах, при рассмотрении которых устанавливается отсутствие у того или иного лица прав на заявленный к регистрации объект недвижимости.

Пример из судебной практики. Арбитражным судом было удовлетворено заявление о признании незаконным решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности юридического лица на имущество, так как трансформаторная подстанция, имеющая мощность более мощности, необходимой для электроснабжения построенного жилого дома, предназначена для обслуживания не только этого дома, но и иных объектов, инвестиционные условия в сопоставлении с техническими характеристиками спорного объекта не позволяют отнести его к имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного жилого дома (см. подробнее Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 июня 2008 г. по делу N А56-23977/2007).

В государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Документы могут не соответствовать требованиям действующего законодательства, если, например, на регистрацию представлен договор пожизненного содержания с иждивением, составленный в простой письменной форме, тогда как ГК РФ требует нотариальной формы.

Государственный регистратор отказывает в государственной регистрации по причине несоответствия содержания представленных документов требованиям закона, если, например, на государственную регистрацию представлен договор между коммерческими юридическими лицами, который по своей сути является договором дарения. Поскольку ГК РФ запрещает дарение между коммерческими юридическими лицами, то представленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Вместе с тем не все документы государственный регистратор вправе проверять на предмет соответствия содержания действующему законодательству.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. N 132 “О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в связи с тем что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Государственный регистратор не вправе “судить” судью, то есть надзирать над судебными органами, так как это нарушает принцип разделения властей, на котором построено гражданское общество. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

В отношении государственной регистрации на основании судебных актов государственный регистратор может только приостановить государственную регистрацию, в случае если на государственную регистрацию заявителем была представлена копия судебного акта, не содержащая отметку о вступлении его в законную силу либо не заверенная гербовой печатью суда, либо если копия судебного акта была представлена в количестве экземпляров, меньшем, чем это установлено Законом. Приостановление государственной регистрации будет осуществляться на основании ст. 19 Закона.

Вместе с тем встречаются решения суда, по резолютивной части которых невозможно определить, возникает, прекращается и т.д. право или обременение или нет, особенно если заявление (иск), например, было подано о признании незаконной постановки на кадастровый учет объекта недвижимого имущества, а не внесение записи в ЕГРП. В этом случае, поскольку в решении суда не говорится о государственной регистрации, государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию, а заявитель обращается в суд за разъяснением судебного решения.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

По данному виду отказов сложилось два мнения. Согласно одному из них государственный регистратор может отказать в данном случае, только если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным судом. По другому мнению государственный регистратор компетентен самостоятельно, безотносительно чьих-либо решений, на основании собственной юридической экспертизы отказать в государственной регистрации, если акт издан некомпетентным лицом или с нарушением норм закона.

При буквальном толковании нормы можно сделать вывод, что речь идет о случаях, когда не сам регистратор находит в акте противоречие закону (для этой ситуации существует другое основание для отказа), а орган, вынесший соответствующий акт, вышестоящий орган или суд признали акт недействительным.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, орган государственной власти или орган местного самоуправления, не имеющий или утративший полномочия на распоряжение земельными участками, выдал документ (акт) о предоставлении земельного участка. Такое случается при перераспределении полномочий между органами, при разграничении прав государственной собственности на землю и в других случаях.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Такая ситуация может произойти при составлении какого-либо договора в отношении недвижимого имущества, право на которое находится в залоге (ипотеке), обременено арендой, сервитутом, доверительным управлением имуществом. Чтобы избежать такого основания для отказа непосредственно перед составлением соответствующего договора и обращением за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество необходимо заказать выписку из ЕГРП и убедиться в наличии или отсутствии ограничений. Ограничения рекомендуется прописать в договоре отдельной строкой. Об их отсутствии тоже не стоит умалчивать и также указать их отдельным предложением.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Встречаются ситуации, когда право на объект недвижимого имущества подтверждается документом, выданным юридическому лицу до вступления Закона в силу, а юридическое лицо несколько раз было переименовано, реорганизовано, но выстроить четкую документальную цепочку от того юридического лица, которое указано в правоустанавливающем документе, и тем юридическим лицом, которое фактически пользуется этим объектом нельзя. Имущество может стоять на балансе, но это не является доказательством правопреемства. С подобной ситуацией сталкиваются организации, возникшие и реорганизовавшиеся в 90-е годы.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие комментируемого Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие комментируемого Закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

На случаи обязательного подтверждения ранее возникшего права подробнее указано в комментарии к статье 6 Закона. Речь идет о случаях государственной регистрации перехода права, когда право лица, отчуждающего право, возникло до вступления в силу Закона. Заявление формируется на приеме документов в органах государственной регистрации. Поскольку не все заявители знают Закон, сотрудник приема должен разъяснить заявителям необходимость подать заявление о государственной регистрации о подтверждении ранее возникшего права при отчуждении этого права.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 года N 132 к документам, которые обязан представить заявитель, относятся:

– заявление о регистрации права;

– документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя;

– кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

– документ об уплате государственной пошлины.

Президиум ВАС РФ в этой связи разъясняет судам, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления вышеуказанных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии с этим информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 года N 132 дает разъяснение о том, что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако по смыслу п. 1 ст. 20 Закона при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

Вместе с тем необходимо учитывать, что противоречия между заявленными и зарегистрированными правами могут быть следствием технической ошибки (подробнее см. комментарий к ст. 21 Закона).

Осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 1.2 комментируемой статьи, п. 5 ст. 25.2, п. 2 ст. 25.3 Закона.

В соответствии с п. 1.2 комментируемой статьи не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом. Не считаются учтенными объекты недвижимости, не прошедшие государственный учет и не относящиеся к ранее учтенным. В соответствии с п. 3 ст. 1 указанного Закона государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных сведений о недвижимом имуществе.

Согласно ст. 16 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования (либо изменением уникальных характеристик) сведений об объекте недвижимости.

К ранее учтенным объектам недвижимости относятся:

– объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет до вступления в силу ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” или в переходный период его применения;

– объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с комментируемым Законом.

В соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на определенный вид земельного участка, в случае если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность. Определенный вид земельного участка – это земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права (подробнее см. комментарий к ст. 25.2 Закона). Речь идет об исключении из правил о дачной амнистии.

В соответствии с п. 2 ст. 25.3 Закона не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением ряда случаев (подробнее см. комментарий к ст. 25.3 Закона).

В государственной регистрации прав может быть отказано, если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

В данном случае речь идет о ситуации, когда сам заявитель не представил документ, который необходим для государственной регистрации в силу Закона, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, самостоятельно направил запрос в компетентный орган и получил ответ об отсутствии необходимого документа.

В государственной регистрации может быть отказано, если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Отказ по данному основанию в части отсутствия сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка можно предупредить самостоятельно, если внимательно изучить полученный кадастровый паспорт на земельный участок. При этом сразу же необходимо исправить кадастровый паспорт, поскольку отсутствие данных точек может быть следствием технической ошибки. Самостоятельно выявить пересечение границ с другими земельными участками возможно, но крайне проблематично.

Последнее основание для отказа в государственной регистрации является новым. Оно введено ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, вступившим в силу 1 октября 2013 г.

2. Все вышеперечисленные основания являются общими. Как уже отмечено, государственный регистратор не может отказать в государственной регистрации, осуществляемой на основании решения суда. Также существуют исключения при государственной регистрации по требованию судебного пристава-исполнителя.

Так, в государственной регистрации прав по требованию судебного пристава-исполнителя не может быть отказано только по следующим основаниям в соответствии с изменениями, внесенными ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ:

– с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (поскольку в данном случае всегда с заявлением обращается судебный пристав-исполнитель);

– правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (поскольку в данном случае заявитель – судебный пристав-исполнитель обращается за государственной регистрацией не своего права, а права должника).

3. В связи с введением в действие ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с упомянутым Законом. Объект считается учтенным, если поставлен на государственный казенный учет либо является ранее учтенным согласно ст. 45 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.

4. Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него, поскольку на государственную регистрацию либо, как правило, уже представлен кадастровый паспорт на земельный участок, либо он уже имеется в деле правоустанавливающих документов, находящемся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В случае если после завершения судебных разбирательств будут внесены изменения в государственный кадастр недвижимости, то на основании нового кадастрового паспорта можно будет внести изменения в ЕГРП.

Пример из судебной практики. Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, т.к. представленные заявителем на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям законодательства, а незначительные расхождения в площади спорного участка между представленным планом и указом Президента РФ, которым участок отнесен к собственности РФ, объясняются землеустроительными работами (см. подробнее Постановление ФАС Московского округа от 24 ноября 2003 г. N КГ-А40/9076-03).

5. Решение об отказе в государственной регистрации, так же как и уведомление о приостановлении государственной регистрации, оформляется в письменной форме в виде сообщения об отказе, регистрируется и направляется заявителю в срок не более чем пять дней после окончания срока государственной регистрации. В решении об отказе дается аргументированная информация о причинах отказа со ссылкой на статьи законов и ссылкой на конкретный пункт комментируемой статьи.

Сообщение об отказе в государственной регистрации прав также может быть выдано лично заявителю или его представителю лично.

Кроме того, если на государственную регистрацию были представлены документы-подлинники, то они также направляются заявителю в случае отказа в государственной регистрации.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом, в том числе судебным приставом-исполнителем, в суд, арбитражный суд.

6. После подачи документов на государственную регистрацию прав и до внесения в ЕГРП соответствующей записи о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов заявитель может отозвать поданное заявление на государственную регистрацию. Если на государственную регистрацию подавали заявление несколько заявителей, например, при переходе права, то заявление на отзыв подается всеми заявителями.

Встречаются неприятные ситуации, когда заявитель подает документы на государственную регистрацию. Срок государственной регистрации равен одному месяцу и истекает, например, 1 сентября. 31 августа заявитель передумал регистрировать право на недвижимое имущество и обратился в орган государственной регистрации, чтобы отозвать свое заявление. Но дело в том, что по Закону государственная регистрация не заканчивается через месяц, а осуществляется в течение месяца, а это значит, что государственный регистратор в любой день в течение месяца при отсутствии оснований для отказа и приостановления государственной регистрации вправе зарегистрировать соответствующее право. Поэтому заявление об отзыве, поданное до истечения срока государственной регистрации, но после внесения записи в ЕГРП, прекратить уже зарегистрированное право не сможет. Такому неуверенному заявителю придется сильно постараться, чтобы привести состояние прав на недвижимое имущество в исходное положение. Если он, например, оформлял право собственности на объект недвижимого имущества, то отказаться от него он сможет только путем отчуждения, то есть оформив договор купли-продажи, дарения и т.д.

Поэтому следует понимать, что государственная регистрация – это серьезная процедура, требующая ясного ума и четкого представления, как заявитель хочет поступить с недвижимостью.

Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации – по аналогии как это делается в случае направления уведомления о приостановлении государственной регистрации и отказа в государственной регистрации.

Если государственная регистрация проводится по требованию судебного пристава-исполнителя на основании судебного акта, то и прекращение государственной регистрации может произойти только на основании судебного акта, например, постановления кассационной инстанции. Технически это выглядит так: либо сам судебный пристав-исполнитель может представить судебный акт, на основании которого государственный регистратор оформит прекращение государственной регистрации, также такой документ в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен направить соответствующий суд.

Лица, не указанные в комментируемом пункте, не правомочны подавать заявление о прекращении государственной регистрации.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил заявление физического лица и признал незаконными действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав по прекращению государственной регистрации на основании заявления третьего лица, поскольку прекращение государственной регистрации возможно только по заявлению лиц, обратившихся с заявлением о государственной регистрации (см. подробнее Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 мая 2006 г. N А74-5197/05-Ф02-2022/06-С2).

7. При отказе в государственной регистрации государственная пошлина не возвращается. Если же отказ был осуществлен на основании заявлений заявителей, то уплачивается половина государственной пошлины. Возврат государственной пошлины осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 11 Закона (см. подробнее комментарий к ст. 11).

8. Пункт 6 комментируемой статьи рассматривает ситуацию, когда заявитель обжаловал в судебном порядке отказ в государственной регистрации и суд признал данный отказ необоснованным и постановил осуществить государственную регистрацию. В этом пункте есть две основные мысли, которые необходимо уловить заявителю.

Во-первых, в случае отказа заявитель должен правильно составить заявление в суд о признании отказа в государственной регистрации необоснованным. В заявлении в суд должна быть указана просьба обязать регистрирующий орган произвести конкретное регистрационное действие. Кроме того, заявитель должен внимательно ознакомиться с уже вынесенным решением суда. Если в его резолютивной части отсутствует указание органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, провести государственную регистрацию, или четко не прописан объект недвижимости, или непонятно, какое именно регистрационное действие необходимо осуществить, то необходимо обратиться в суд за разъяснением такого решения.

Во-вторых, комментируемый пункт освобождает заявителя в случае принятия судом решения в его пользу от необходимости снова подавать заявление на государственную регистрацию (то есть повторно обращаться в регистрирующий орган и оплачивать государственную пошлину). Вступившее в законную силу решение суда направляется судебным органом в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Однако, по непонятным причинам, не всегда такие решения поступают в органы государственной регистрации. Поэтому заявителю нужно как минимум постоянно контролировать процесс передачи решения суда, периодически совершая звонки и в суд, и в орган государственной регистрации, а иногда и самому забрать решение суда и лично отнести в канцелярию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Вышеуказанную норму нельзя путать с нормой, предусмотренной ст. 28 Закона, которая предусматривает государственную регистрацию на основании решения суда. Когда решение суда не основано на заявлении об оспаривании отказа в государственной регистрации, его копия также поступает через суд в орган, осуществляющий регистрацию права. Но здесь для проведения государственной регистрации необходимо заявление на государственную регистрацию заинтересованного лица и, вполне вероятно, иные документы, предусмотренные законодательством, например кадастровый паспорт.

В течение трех рабочих дней со дня поступления вышеуказанного решения суда государственный регистратор уведомляет заявителя о поступлении вышеуказанного решения суда и о сроке прекращения государственной регистрации. Уведомление направляется по тому адресу, который указан в заявлении о государственной регистрации прав. Согласно редакции Закона с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, не уточняется, какой адрес имеется в виду. Из смысла ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ можно сделать вывод, что речь идет как о месте проживания, так и об адресе электронной почты.

9. Порядок и способы направления сообщения об отказе в государственной регистрации прав, подлежащих в соответствии с настоящим Законом выдаче после проведения государственной регистрации прав экземпляров – подлинников представленных заявителем документов, а также уведомления о решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, который в настоящее время еще не принят. Данная норма также является новой. Началом ее действия является 1 октября 2013 г.