Изъятие участков для государственных нужд. Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

3. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.

5. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее — соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Комментарий к Ст. 279 ГК РФ

1. По общему правилу принудительное изъятие принадлежащего собственнику имущества не допускается, за исключением случаев, когда основания для такого изъятия установлены федеральным законом (ст. 235 ГК).

Комментируемая статья в дополнение к предусмотренным в ст. 242 (реквизиция) и ст. 243 (конфискация) ГК РФ основаниям принудительного изъятия имущества устанавливает возможность принудительного изъятия земельного участка. При этом такое изъятие осуществляется только путем выкупа и только для обеспечения государственных или муниципальных нужд.

2. Из всего огромного разнообразия и множества объектов права собственности комментируемая статья устанавливает специальные правила только в отношении одного вида таких объектов — земельного участка. И для этого имеются весьма значимые и весомые основания. Земельные участки всегда занимают первостепенное, главенствующее положение, и им придается определяющее значение не только с позиций права, но и практически в любых иных отношениях, затрагивающих землю (земельный участок).

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земельный кодекс РФ в развитие конституционных положений о земле определяет ее, во-первых, как природный объект и природный ресурс, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, во-вторых, как природный ресурс, используемый в качестве средств производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и, в-третьих, одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (см. ст. 1 ЗК). Из такого «объемного» определения видно достаточно сложное переплетение публичных и частных интересов в правовом регулировании объектов земельных отношений. Учитывая многогранность и исключительную значимость земли в жизнедеятельности как государства, так и отдельно взятого человека, принудительное изъятие земельного участка в интересах и по инициативе наиболее сильного участника гражданских отношений — государства (муниципалитета) в любом случае для теряющего свою землю частного собственника будет в достаточной степени болезненной процедурой, поскольку для подавляющего большинства граждан земля (земельный участок) ассоциируется не столько с ее юридическим значением как объекта права, имеющего определенную стоимость, сколько с ее социальным значением и сложившимися традициями, когда земля ассоциируется как кормилица, родное (кровное) место и т.п.

3. Принудительное отчуждение частной собственности для обеспечения государственных интересов имеет давнюю историю и характеризуется в литературе множеством понятий: «экспроприация в интересах общественной пользы», просто «изъятие» либо «принудительное отчуждение в общественных целях» . К примеру, К.П. Победоносцев рассматривал отчуждение частного имущества по распоряжению правительства для какой-либо общественной пользы как особенный вид понудительного отчуждения. При этом он отмечал, что «понятие о пользе общественной, о государственной потребности есть весьма условное и вместе с тем лишенное юридической определенности, частные лица не могут официально заявлять свои возражения, а когда дело решено высшей государственной властью, тогда возражения еще менее возможны, и остается открытым один только вопрос — вопрос о вознаграждении» .

———————————
См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 275.

См.: Галятин М.Ю. США: правовое регулирование использования земель. М.: Наука, 1991. С. 40.

См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. М.: Зерцало, 2003. Т. 1. С. 385 — 389.

Устанавливаемые законом случаи изъятия должны соответствовать Конституции РФ, согласно ч. 3 ст. 55 которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. С учетом данных конституционных положений любое ограничение права собственности, хотя бы и в интересах государства и общества, должно быть понятным и обоснованным, основываться на четких правилах, устанавливающих процедуру изъятия земельных участков в строго ограниченных случаях, исключающих волюнтаристский подход при определении государственных нужд.

Представляется в достаточной степени убедительным мнение итальянского профессора Уго Маттеи о том, что «право государства на принудительное отчуждение частной собственности естественным образом вытекает из примата политики над правом, силы над принципами. Поэтому всякое ограничение данного права с точки зрения его эффективности и надлежащего функционирования требует от правовой системы значительной степени зрелости. Оно требует наличия сильной, независимой и надежной судебной системы, способной противостоять неожиданно обнаруживающим себя потребностям государственной власти. Однако при всем при этом обеспечение соблюдения имущественных прав перед лицом посягательств на них со стороны государства многими рассматривается как критически важный аспект всякой правовой системы, призванной обслуживать интересы экономического развития» . В усеченном виде, но по существу аналогичное мнение при рассмотрении исследований американских ученых относительно возможности реализации государством права принудительного отчуждения земли высказано М.Ю. Галятиным: «…с позиций прагматической юриспруденции отчуждение собственности для общественных целей понимается как регулирование использования частной земельной собственности для целей здравоохранения, безопасности, общего благосостояния и нравственности, необходимым условием правомерности реализации которого являются компенсация и соблюдение требований надлежащей правовой процедуры» . И все же полагаем, что любое обоснование ущемления интересов частных собственников для обеспечения хотя бы и значимых интересов государства выступает важной, но не главной составляющей, первопричиной, побуждающей к установлению принудительных механизмов изъятия в отношении земельных участков, поскольку данный объект права, бесспорно, «вследствие его ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».

———————————
Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 275, 276.

Галятин М.Ю. Указ. соч. С. 44, 45.

4. С учетом положений Основного Закона понуждение к отчуждению хотя бы и путем выкупа земельного участка должно иметь веские основания. К таким основаниям согласно п. 1 комментируемой статьи отнесены исключительно государственные и муниципальные нужды.

Следует отметить, что непосредственно Гражданский кодекс РФ конкретные нужды Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, которые могли бы послужить основанием для изъятия земельного участка у собственника, не раскрывает. В самом общем виде государственные и муниципальные нужды определены в ст. 49 ЗК РФ, в которой одновременно подчеркивается, во-первых, исключительность действий по изъятию земельных участков, и во-вторых, что изъятие земельного участка у собственника может быть обусловлено только двумя случаями:

1) выполнения международных обязательств Российской Федерации;

2) размещения объектов государственного или муниципального значения, когда отсутствуют другие варианты их возможного размещения.

Верховный Суд РФ применительно к вопросу изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка в своем постановлении под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков полагает необходимым понимать потребности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) .

———————————
Пункт 20 Постановления Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 08.07.2009. N 123.

Выполнение государством международных обязательств существенных сложностей в определении потребностей (нужд) в конкретном подлежащем изъятию участке, как правило, не вызывает, поскольку «местоположение» соответствующего объекта уже задано в самом договоре или федеральном законе. К примеру, согласно ст. 6 Федерального закона от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2012 г. на территории Приморского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2009. N 19. Ст. 2283.

Инициирование процедуры изъятия земельного участка под размещение объектов государственного или муниципального значения в иных случаях на практике может приводить к злоупотреблениям со стороны государственных или муниципальных органов, по решению которых изымается этот участок. К примеру, изъятый земельный участок в последующем может перейти к другому частному собственнику, а иногда весь процесс по указанному изъятию может быть изначально инициирован недобросовестным частным собственником.

В целях ограничения возможности недобросовестного изъятия земельных участков Земельный кодекс РФ вводит необходимость обоснования органом, по инициативе которого изымается участок, отсутствия других вариантов возможного размещения объектов, под которые подлежит изъятию конкретный участок. На это обстоятельство прямо указано в п. 2 ч. 1 ст. 49 ЗК РФ. Верховный Суд РФ в подп. «в» п. 20 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 также указывает на обязанность доказывания государственным органом или органом местного самоуправления того, что принятое соответствующим органом решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение. В качестве примера из судебной практики, где затрагивается вопрос доказывания отсутствия других вариантов, можно отметить Постановление ФАС Уральского округа от 5 февраля 2009 г. N Ф09-35/09-С6, в котором отмечается, что суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в предмет доказывания по данному делу входят в том числе такие обстоятельства, как отсутствие других вариантов возможного размещения предполагаемого к строительству объекта, а также то, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ООО «X» на находящийся на данном земельном участке объект незавершенного строительства. При этом суд правильно указал, что бремя доказывания названных обстоятельств, исходя из содержания ч. 5 ст. 200 АПК РФ, несет орган или лицо, которые приняли оспариваемый ненормативный акт.

Одновременно Земельный кодекс РФ определяет хотя и в общем виде, но все же в достаточной степени конкретное назначение объектов, под размещение которых допускается изъятие земельных участков. К таким объектам отнесены:

— объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

— объекты использования атомной энергии;

— объекты обороны и безопасности;

— объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

— объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

— объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

— линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

— объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

— автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Следует отметить, что приведенный перечень не является закрытым, поскольку основанием для изъятия земель для государственных или муниципальных нужд могут послужить и иные обстоятельства, но только если они установлены федеральными законами либо законами субъектов Российской Федерации соответственно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности.

5. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает возможность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд только путем его выкупа, который осуществляется публичными образованиями из средств соответствующего бюджета. Исходя из данного правила изымаемый земельный участок переходит в собственность соответственно Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, т.е. в зависимости от источника выплаты компенсации за изымаемый участок. Вместе с тем законом может быть установлен иной порядок перераспределения и оформления в собственность изымаемого для государственных и муниципальных нужд недвижимого имущества, в том числе земельных участков, который может предусматривать не обязательно прямую зависимость перехода в собственность изымаемого недвижимого имущества от источника финансирования. Так, согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в собственность:

1) Российской Федерации — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения;

2) Приморского края — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Приморского края, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального значения;

3) Владивостокского городского округа — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Владивостокского городского округа, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального и краевого значения.

Выкуп земельного участка при его изъятии выступает в качестве основной, но не единственной гарантии прав собственника, земельный участок которого подлежит изъятию. При этом Земельным кодексом РФ дополнительно установлена значимая гарантия прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, от реализации которой в конечном счете зависит исполнение принятого решения об изъятии. В частности, п. 1 ст. 63 ЗК РФ наряду с дублированием имеющихся в Гражданском кодексе РФ гарантий прав собственника, земельный участок которого подлежит изъятию, в части возмещения стоимости находящегося на изымаемом участке недвижимого имущества и всех причиненных собственнику изъятием земельного участка убытков, закрепляет право получения указанным собственником по его желанию равноценного земельного участка. В отличие от данного императивного правила ГК РФ (ст. 281) предусматривает только возможность предоставления взамен изымаемого другого земельного участка с зачетом его стоимости в выкупную цену и не ставит реализацию изъятия земельного участка в зависимость от предварительного предоставления равноценного земельного участка, если об этом заявлено соответствующим собственником.

———————————
Необходимо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения причиненных изъятием в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

6. С учетом п. 2 комментируемой статьи инициаторами выкупа вправе выступить органы государственной или муниципальной власти путем принятия решения об изъятии соответствующего земельного участка.

Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации, конкретные органы исполнительной власти как федерального, так и уровня субъектов Федерации, а также органы местного самоуправления, которые были бы вправе принимать решения об изъятии земельных участков, должны быть определены федеральным земельным законодательством. Одновременно федеральным земельным законодательством должен быть определен порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 9 ЗК РФ установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд отнесено к исключительным полномочиям Российской Федерации. В Земельном кодексе РФ хотя и имеется специальная статья (ст. 55) с наименованием «Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд», однако диспозиция данной статьи не содержит каких-либо правил, раскрывающих порядок изъятия земельных участков, за исключением бланкетной нормы, отсылающей к гражданскому законодательству в части установления для случаев изъятия земельного участка порядка выкупа, определения выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком, а также прав собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд. Предлагаемый в ЗК РФ подход в вопросе регулирования отношений, возникающих при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, конечно же, не способствует обеспечению защиты прав собственников, земельные участки которых подлежат изъятию. Как верно отмечает А.В. Мицкевич, «практика бланкетных норм всегда чревата возможностью неопределенности и произвола в правовом регулировании» .

———————————
Проблемы общей тории права и государства: Учебник для вузов / Под общ. ред. В.С. Нерсесянца. М.: Норма, 2008. С. 264.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность для любого уполномоченного органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, письменно уведомить об этом собственника такого участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Введение требования о необходимости обязательного письменного уведомления собственника о предстоящем изъятии земельного участка служит дополнительной гарантией в обеспечении защиты права собственности. В период действия этого срока допускается осуществление выкупа изымаемого участка только с согласия его собственника. Срок в один год исчисляется со дня получения собственником такого уведомления.

Аналогичное правило, но только в отношении более широкого круга землепользователей, содержится в ст. 63 ЗК РФ, согласно которой изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. С днем получения указанного уведомления связана не только обязательность получения согласия собственника, но и начало исчисления срока на предъявление соответствующим органом иска в суд о принудительном выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 282 ГК). Интересно, что правило об уведомлении собственника земельного участка не связывается с днем (моментом) принятия решения об изъятии участка либо с днем публикации данного ненормативного акта. Этот фактор должен приниматься во внимание уполномоченным органом при принятии решения об изъятии земельного участка с учетом того, что само по себе принятие решения об изъятии соответствующего участка не накладывает какие-либо ограничения на собственника, участок которого предполагается к изъятию. Затягивание вопроса об уведомлении собственника изымаемого земельного участка и последующей государственной регистрации ограничений (обременений) может привести к существенному увеличению расходов соответствующего бюджета на осуществление выкупа такого участка. Кроме того, несвоевременное уведомление соответствующим органом собственника земельного участка о принятом решении об изъятии в конечном счете может лишить данный орган возможности реализации данного решения в судебном порядке (к примеру, если окажется, что период между указанной в решении органа предполагаемой датой изъятия и днем получения уведомления составляет менее одного года).

Значимость рассматриваемых сроков отмечается и в судебной практике. К примеру, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 11 марта 2009 г. по делу N А79-6830/2007 отмечено, что в принятом решении об изъятии участка не содержится данных, позволяющих определенно установить дату предполагаемого изъятия. В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 декабря 2004 г. N 10-1070/04-11-Ф02-5026/04-С1 суд, признавая недействительным постановление органа местного самоуправления об отмене ранее принятого акта о предоставлении во временное пользование земельного участка, правомерно исходил из того, что администрация города обязана была уведомить заявителя о предстоящем изъятии земельного участка не менее чем за год до принятия властного решения.

8. Наряду с требованием об обязательном письменном уведомлении собственника о предстоящем изъятии земельного участка органом, принявшим такое решение, согласно п. 4 комментируемой статьи на данный орган возлагается также обязанность государственной регистрации указанного решения в органе, осуществляющем регистрацию прав. При этом устанавливается, что собственник должен быть извещен о произведенной государственной регистрации с указанием даты такой регистрации. Реализация указанной обязанности вызвана прежде всего стеснением собственника в реализации его права собственности на подлежащий изъятию земельный участок. В частности, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Требование о государственной регистрации указанного решения корреспондирует с правилом п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательной государственной регистрации в том числе ограничений (обременений) права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. С учетом п. 1 ст. 2 названного Закона под государственной регистрацией прав понимается в том числе юридический акт признания и подтверждения государством ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Комплексный анализ приведенных положений законодательства позволяет отметить, что государственной регистрации подлежит не само решение об изъятии, а ограничения (обременения) соответствующего земельного участка, основанием для регистрации которых является именно принятое уполномоченным органом решение об изъятии. Неправильное понимание целей и оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество зачастую приводит к отказу регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации, в том числе если уполномоченный орган обратился с заявлением не о регистрации ограничений (обременений), а о государственной регистрации непосредственно решения об изъятии. Все же следует признать не вполне удачной формулировку комментируемого пункта в части правила о государственной регистрации решения об изъятии. Это подтверждается и судебной практикой. К примеру, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2007 г. N Ф08-4092/2007 по делу N А53-17477/2006-С6-47 судом сделан обоснованный вывод о том, что обязательной государственной регистрации подлежит не акт органа местного самоуправления, а ограничение (обременение) прав собственника соответствующего объекта недвижимости, возникающее на основании решения о его изъятии, и отклонен довод заявителя о том, что управление обязано выдать документ, подтверждающий государственную регистрацию постановления безотносительно к включенным в реестр объектам.

В части реализации порядка извещения о произведенной государственной регистрации с указанием даты такой регистрации необходимо отметить, что комментируемый пункт не содержит положений, возлагающих реализацию данной обязанности на орган, принявший решение об изъятии.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. При этом обязанность по направлению указанного уведомления в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) возлагается на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Одновременно в п. 68 Приказа Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что если ограничение (обременение) права регистрируется не по заявлению правообладателя, то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в письменной форме уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости о проведенной государственной регистрации.

В направляемом правообладателю уведомлении о проведенной регистрации ограничения (обременения) права должно быть указано:

1) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

2) исходящий номер, состоящий из номера книги учета входящих документов, в которой были зарегистрированы заявление и прилагаемые к нему документы, и порядкового номера записи в этой книге, под которым заявление и иные документы, необходимые для государственной регистрации ограничения (обременения) права, были в ней зарегистрированы;

3) дата направления уведомления (день его подписания государственным регистратором).

Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.

Земельные наделы изымаются из частной собственности в тех случаях, когда на месте их расположения планируется создание объектов для государственных нужд. Например, если местные власти собираются строить новую дорогу или расширять инфраструктуру, а земельный участок находится на территории, где запланированы работы, то производится его отчуждение в пользу государства.

Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:

1. Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
2. Непосредственного изъятия надела.

На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.

Какие могут быть основания для изъятия земельного участка

Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:

1. Исполнение международных соглашений РФ;
2. Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
   • энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
   • атомной энергии;
   • обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
   • связанные с космической деятельностью;
   • энерго-/газо-/теплоснабжения;
   • автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
3. Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.

Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует .

Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.

Сроки изъятия земли

Необходимым условием начала процедуры изъятия земли является уведомление владельца о планируемых действиях. Раньше он должен был быть поставлен в известность не позже чем за год до изъятия. Однако новые поправки в ЗК РФ сократили этот срок до 90 дней, что существенно уменьшает возможности собственника оспорить планируемое аннулирование его прав на земельный надел.

Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии - 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.

Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.

Процедура изъятия участка

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным. В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета. Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.

1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

• кадастровый номер;
• цель отчуждения;
• реквизиты решения;
• вид права на объект соглашения;
• период их передачи;
• объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
• указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
   • передача права владения;
   • ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
   • досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
   • прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
   • возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
   • государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
   • сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Если договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.

Документальное оформление изъятия

Документооборот всей процедуры изъятия земли включает в себя:

• документацию по территориальной планировке;
• проекты по будущим постройкам;
• решение об изъятии;
• договор о переходе права собственности.

Также сюда входят документы, подтверждающие факт поиска владельца, его уведомления, исковые заявления и судебные решения (в случае обращения в суд).

Какие полагаются компенсации: что входит, а что не входит в возмещение

Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.

При расчёте размера возмещения учитывается:

1. Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
   • если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
   • если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
   • если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
2. Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
3. Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
4. Упущенная выгода.

При определении размера компенсации не учитываются:

• постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
• неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
• постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
• постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
• любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.

Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.

При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.

Понятие резервирования земель муниципальными службами

Данный термин является относительно новым для российского законодательства. Основные положения процедуры, а также его порядок регламентируется:

• ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ;
• Постановлением Правительства РФ №561 от 22.07.2008.

Резервирование, как правило, осуществляется для последующего изъятия земельного надела. Таким образом, эти две процедуры являются этапами одного процесса, направленного на изменение права на землю и её целевого значения. При этом следует учитывать, что законодатель не устанавливает необходимость резервирования перед изъятием надела. Поэтому оно может быть осуществлено на законных основаниях без предварительного резервирования.

Участок считается зарезервированным при наличии следующих условий:

• соответствующее решение принято уполномоченным органом власти;
• создана и утверждена схема надела;
• проведена государственная регистрация ограничения права на данный участок в ЕГРП.

Установление ограничений прав на зарезервированный надел касается не только владельцев, но и пользователей, и арендаторов. Под ограничением прав понимается:

• запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела;
• запрет на оросительные, мелиоративные и осушительные мероприятия, создание любых обводненных объектов (искусственных прудов, озёр и пр.).

Кроме того, срок аренды/сервитута не должен превышать срок резервирования, а приватизация участков данной категории запрещена после установления ограничения. Использование зарезервированного надела в иных целях допускается до момента его изъятия.

Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:

• 3 года для случаев, когда право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
• 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
• 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.

Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков - это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.

Выступает в качестве одного из инструментов, с помощью которого осуществляется отчуждение наделов для эксплуатации в публичных интересах. В соответствии с законодательством, его использование допускается в строго определенных случаях. Рассмотрим далее, как осуществляется изъятие земельных участков.

Общие сведения

Отчуждение наделов может осуществляться разными способами. В качестве одного из них выступает выкуп земельных участков. При осуществлении операций с наделами должны учитываться интересы общества и отдельного гражданина (владельца). Уполномоченные органы не могут отчуждать наделы, нарушая права землепользователей.

ЗК РФ

Случаи, при которых допускается изъятие земельного участка у собственника, определены в ст. 49. Они могут быть связаны с:

1. Исполнением международных обязательств РФ.
2. Размещением объектов федерального и местного значения при отсутствии иных вариантов.
3. Другими обстоятельствами, предусмотренными в законодательстве.

Ограничения

В законодательстве прописаны правила, в соответствии с которыми осуществляется выкуп земельных участков. В нормах определены случаи его ограничения. Например, они устанавливаются для обеспечения охраны сельскохозяйственных территорий. Законодательство допускает изъятие земельных участков для строительства. Однако отчуждение должно осуществляться исключительно в соответствии с генпланами и правилами пользования территорией и размещения на ней объектов. Для особо охраняемых участков устанавливается специальный режим эксплуатации. В соответствии с ним, использование таких территорий для других целей, в том числе и отчуждение, ограничено либо запрещено. В исключительных случаях специальные правила действуют в отношении земель, занятых лесными насаждениями первой группы.

Важный момент

Основанием для отчуждения надела выступает решение об изъятии земельного участка. Оно принимается исполнительным органом федеральной или региональной власти. Местные структуры не могут принимать постановления на изъятие земельных участков для муниципальных нужд. При возникновении такой необходимости территориальный орган власти обязан обратиться в региональный.

Специфика процедуры

Обычно изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется одновременно с их предоставлением соответствующим лицам. В законодательстве четко регламентируется вся процедура. Она включает в себя два этапа:

1. Предварительное согласование места расположения объектов.
2. Непосредственное отчуждение надела.

Порядок изъятия земельного участка

На этапе предварительного согласования обязательно участие владельца надела. При несогласии с действиями органов власти он может обратиться в суд. Таким образом, он может предотвратить принятие решения об изъятии. Одной из ключевых гарантий защиты интересов владельцев выступает обязательное уведомление уполномоченных органов о вынесенном постановлении. Изъятие земельных участков допускается не ранее, чем через год после его принятия. В законодательстве, однако, предусмотрена возможность отчуждения наделов до истечения установленного срока. Это допускается исключительно при согласии владельцев. Между тем практика изъятия земельных участков свидетельствует о том, что уведомление уполномоченные органы направляют субъектам еще на стадии предварительного согласования. В этой связи исчисление годового срока осуществляется в привязке к моменту получения извещения владельцем.

Ключевые условия

Право собственности в земельном праве выступает в качестве одной из важнейших категорий, находящихся под охраной законодательства. В этой связи в качестве ключевого условия отчуждения надела выступает равноценное предварительное возмещение стоимости. Размер компенсации, условия ее выплаты определяются в соглашении, которое заключается с владельцем. В действующем законодательстве не установлены требования к форме такого договора. Участники сделки могут обратиться в организации, оказывающие юридические услуги для составления соглашения. В качестве второй стороны должен выступать орган, действующий от имени РФ, ее региона или МО, имеющий соответствующие полномочия.

Цена

В нее включается рыночная стоимость надела и недвижимого имущества, расположенного на нем. Кроме этого, в цену входят убытки при изъятии земельного участка, а также упущенная выгода. В соглашении обязательно указываются потери, которые несет владелец из-за досрочного прекращения своих обязательств по отношению к третьим лицам. К акту выбора надела должны прилагаться расчеты убытков владельца (пользователя или арендатора), потерь лесного хозяйства и сельскохозяйственного производства. Они определяются с учетом стоимости имущества на дату вынесения постановления об отчуждении надела. По ст. 53 ЗК, правила компенсации убытков, возникших в связи с процедурой изъятия земельного участка либо временным его занятием, ограничением возможностей владельца, арендатора или пользователя, а также ухудшения состояния почвы, обусловленного деятельностью иных субъектов, устанавливается правительством.

Упущенная выгода

Как выше было сказано, она включается в состав возмещения при изъятии. признаются доходы, которые должен был, но не получил владелец надела. К ним следует относить арендную плату, суммы за передачу участка в бессрочное пользование. Упущенной выгодой считаются аналогичные платежи за другую недвижимость, переданную во временную или постоянную эксплуатацию.

Особенности выплаты

Возмещение стоимости надела осуществляется за счет бюджетных средств. Это обуславливается тем, что изъятие земельных участков осуществляется в пользу РФ, региона или МО. Что касается компенсации потерь, она осуществляется теми субъектами (учреждениями, предприятиями либо организациями), которым предоставляется надел. Вместе с этим финансирование деятельности новых собственников производится из средств соответствующих бюджетов. Расходы предприятий, понесенные в связи с компенсацией потерь, учитываются в сметах. Соответственно, возмещение в любом случае будет осуществляться из бюджета соответствующего уровня.

Альтернатива компенсации

Собственнику участка при его изъятии может предоставляться другой надел. Стоимость последнего учитывается при установлении выкупной цены. Новый надел предоставляется при наличии свободных территорий в пределах местности. Если цена нового участка будет выше, чем у прежнего, собственнику предлагается или доплатить недостающую сумму, или засчитать разницу в счет потерь. При отказе уполномоченных органов предоставить надел взамен отчужденного, владелец может обратиться с иском в суд. В данном случае целесообразно заручиться поддержкой организаций, оказывающих юридические услуги на профессиональной основе. Если в ходе разбирательства будет выявлено сокрытие сведений о наличии свободных территорий, виновные лица должны привлекаться к ответственности.

Нюансы законодательства

В нормативных актах предусмотрен ряд обоснованных различий, касающихся изъятия земли у собственников с одной стороны и у пользователей - с другой. В ЗК установлены правила и для отчуждения наделов у арендаторов. Следует отметить, что последние не предусмотрены в ГК. Собственники участков при их изъятии имеют возможность получить возмещение стоимости и компенсацию понесенных потерь. Пользователи и арендаторы могут рассчитывать только на последнее. Данное правило представляется вполне обоснованным. В случае арендаторов и пользователей собственник участка не изменяется. При этом указанным субъектам надел был передан бесплатно. Данное положение оказывает влияние на правила исчисления потерь. Например, оценка сооружений, которые располагаются на изымаемой земле, осуществляется по сметной цене строительства новых объектов, равных имеющимся по емкости, степени механизации и пр. Расчеты по плодово-ягодным насаждениям (плодоносящим), защитным и прочим многолетним растениям производятся в соответствии со стоимостью саженцев и расходами на высадку и выращивание до начала созревания плодов или смыкания крон. Оценка осуществляется по фактически выполненному объему работ и затратам в ценах, установленных на момент изъятия. Аналогичное правило действует в отношении неплодоносящих насаждений. Компенсация упущенной выгоды производится единовременно. Сумма должна быть равна доходу, который теряется в течение срока восстановления производства. При определении принципов расчета убытков во всех случаях предусматривается согласование потерь с заинтересованными субъектами. При этом они должны оформляться актом, регистрируемым в местной администрации.

Неиспользование надела

Земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственной деятельности или строительства, но не эксплуатирующийся по своему назначению в течение трех лет, может быть изъят, если в законодательстве не предусматривается более продолжительный срок. В указанный период не включается время, необходимое для проведения работ по освоению надела, а также период, на протяжении которого он не мог использоваться в связи со стихийными бедствиями или иными обстоятельствами. Для того чтобы изъятие было правомерным, факты, указывающие на то, что участок не эксплуатировался, должны документироваться. При предоставлении территорий для сельскохозяйственного производства предполагается начало выпуска продукции сразу после завершения периода, необходимого на освоение. Его продолжительность должна указываться в документации на надел. При передаче участка для строительства недвижимых объектов началом эксплуатации может считаться непосредственная реализация утвержденного проекта. В ст. 39 ЗК указанный выше трехлетний срок дублируется, и предусматривается обязанность субъектов, обладающих участками по праву бессрочного пользования и наследуемого (пожизненного) владения, при разрушении сооружения приступить к его восстановлению в течение трех лет. Аналогичные правила действуют в отношении арендаторов и лиц, эксплуатирующих наделы по срочным договорам.

Нарушение предписаний законодательства

Если собственник не соблюдает требования может быть изъят. К нарушениям предписаний законодательства, в частности, относят эксплуатацию надела не в соответствии с целевым назначением, деятельность, вызывающую существенное снижение плодородия почвы или ухудшение экологической обстановки на местности. Использование земель практически всегда сопровождается негативным влиянием на ее естественные свойства. В этой связи владельцы, арендаторы и пользователи должны исполнять экологические требования. В соответствии со ст. 42 ЗК, субъекты обязаны использовать наделы согласно их целевому назначению, а также принадлежности к той либо иной категории. При этом допускаются только такие способы эксплуатации территории, которые не причиняют ущерб окружающей среде. ФЗ № 101 регламентирует мероприятия по обеспечению плодородия территорий сельскохозяйственного назначения. В соответствии с нормативным актом, для производства с/х продукции должны использоваться способы, исключающие либо снижающие негативное влияние на окружающую среду.

Природоохранные мероприятия

В ст. 13 ЗК предусмотрены обязанности субъектов, осуществляющих пользование землей. В частности, лица должны осуществлять мероприятия по:

Ответственность субъектов

Использование земли не по целевому назначению, причинение ей вреда выступают как правонарушения. Они влекут применение к виновному мер ответственности. В качестве одной из них выступает принудительное изъятие. Оно осуществляется исключительно по постановлению судебной инстанции. Соответствующее заявление направляется органом госвласти региона, местной структурой самоуправления (в установленных законом случаях) по правилам, определенным в ЗК. Нормативными актами предусматривается обязанность указанных институтов уведомить субъекта о нарушениях, которые им допущены. Правила предварительного уведомления определяются в ЗК.

Заключение

Владелец может не согласиться с решением об изъятии его участка или с предложенной стоимостью. В этом случае власти имеет право направить иск в суд. Заявление о выкупе участка может предъявляться в течение двух лет с даты направления владельцу соответствующего уведомления (о предварительном согласовании). Стоит сказать, что в законодательстве присутствует достаточно много противоречий и неясностей. Во избежание проблем и для пресечения неправомерных действий со стороны органов региональной и местной власти при возникновении ситуаций, связанных с отчуждением наделов эксперты рекомендуют воспользоваться помощью квалифицированных юристов.

Принудительное изъятие земельного участка у его непосредственного собственника в России осуществляется исключительно после вынесенного судебного решения. Допускается два варианта изъятия:

• С возмещением компенсации – если земля отнимается для государственных или муниципальных нужд (при условии, что с владельцем не было заключённого соглашения об изъятиях);
• Без возмещения – в случае санкций, назначенных в результате каких-либо нарушений или преступных действий, в соответствии с действующим сегодня Гражданским кодексом Российской Федерации.

Исковое заявление в судебный орган подаётся государственными или муниципальными структурами. При этом данный иск нельзя подать, если земельный участок находился в собственности владельца меньше 3-х месяцев.

По решению суда устанавливается срок изъятия, размеры денежных компенсаций и их наличие, а также прочие условия оформления изъятия объекта для государственных нужд. Кроме того, вся процедура регламентируется внесёнными в Земельный кодекс поправками. Они регулируют не только этапы фактического изъятия для установленных государственных и публичных нужд, но и сам порядок, в котором рассчитываются и возмещаются понесённые владельцем убытки.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

На каких основаниях?

Перечень оснований на конфискацию земли для государственных нужд содержится в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации. Ссылаясь на них, можно отметить, что недвижимость может подлежать отчуждению у собственника вместе с отчуждаемым земельным участком. Кроме того, право отчуждения территорий для государственных нужд, также как и для муниципальных, прописано в Земельном действующем кодексе.

В подобных случаях порядок предусматривает для пострадавшего собственника некоторые гарантии. Собственность, которая расположена на земле гражданина, обязательно выкупается государством, а не изымается безвозмездно. То есть владелец получает возмещение, равноценное стоимости и прочим потерям, связанным с данным объектом.

При фактическом проводимом отчуждении любого имеющегося имущества для каких-то муниципальных и государственных нужд, исковое заявление в суд подаётся только в тех случаях, если на выкуп владелец не соглашается. Если согласие дано, переоформление происходит в общем административном порядке.

Можно также заметить некоторые несоответствия в действующих законодательных актах. Например, Конституция Российской Федерации позволяет принудительно отчуждать земли только для нужд государства и обороны. В это же время в Гражданском кодексе установлено, что такое же право имеют и муниципалитеты. Окончательное же решение остаётся за федеральными органами действующей исполнительной власти в регионе.

Инициатива государственных органов

Порядок и правила, по которым осуществляется выкуп оговоренного земельного участка с любым имеющимся на нём имуществом в принудительном порядке, установлены действующими статьями Гражданского кодекса. После того, как изъятие будет утверждено, владельцу должны сообщить об этом не позже, чем за один год до проведения самой процедуры отчуждения.

Уведомление должно быть официальным и обязательно письменным. В нем должны содержаться сведения о гарантиях собственника, которые заключаются в сохранении его прав собственности в течение года. Отсчитывается время от даты получения уведомления. За этот же период между государственными органами и владельцем земельного участка должно быть достигнуто окончательное соглашение касательно выкупной цены земли и расположенных на ней объектов недвижимого имущества.

Если владелец категорически не согласен с принятым решением или предложенной ему суммой, он имеет право подать иск в суд и требовать признать решение посягающих государственных органов недействительным. На это, разумеется, нужны весомые основания, такие, как несоответствие закону или нарушение прав и законных интересов.

Изъятие с возмещением

Порядок расчёта денежной компенсации гражданину за изымаемый у него участок земли, будь то для нужд государственных или муниципальных, предусматривает не только фактическую стоимость имущества. Обязательно учитываются убытки гражданина, которые он понесёт из-за отчуждения своей недвижимости. То есть, компенсация состоит из кадастровой стоимости земельного участка и расположенной на ней недвижимости, убытков, возникающих при потере источника дохода (если на земле велась коммерческая деятельность), убытков, возникших из-за невозможности исполнять принятые ранее обязательства (например, перед арендатором) и прочее.

Под убытками имеется в виду не только понесённый финансовый ущерб, но и все упущенные выгоды собственника. При этом оценка кадастровой стоимости проводится в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и не всегда бывает объективной. Оценщик, который будет проводить осмотр территории, не включает в акт убытки и выгоды. Их наличие и размер необходимо доказывать отдельно, чтобы повлиять на решение в суде.

Также важно знать и то, что на законодательном уровне расширен перечень граждан, которые могут претендовать на получение полагающейся денежной компенсации при отчуждении своей земли для государственных нужд.

Если изъятие временное

В некоторых случаях земельные участки могут извлекаться у владельцев временно. Это происходит, если приходится сталкиваться со стихийными бедствиями, авариями, эпидемиями, эпизоотиями и прочими обстоятельствами чрезвычайного характера. В этих случаях основания представлены в виде необходимости защитить жизненно важные интересы населения и страны в целом. Пострадавшим таким образом гражданам также компенсируются понесённые в связи с этим убытки.

Когда земельный участок изымается временно, владельцу выдаётся на руки документ, по предъявлению которого он сможет вернуть свою собственность. Если же её возврат невозможен, государство возмещает кадастровую стоимость потерянной недвижимости, установленную в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Также возможен вариант предоставления гражданам в собственность другого аналогичного земельного участка.

При этом за владельцем остаётся право обратиться в суд, если он не согласен с оценкой его потерянной собственности или с тем, какую землю ему предоставили взамен. Возврат изъятого временно участка также осуществляется через суд, который выносит соответствующее решение.

Изъятие земельного участка у собственника является крайне, исключительной процедурой, которая может осуществляться только по основаниям, указанным в законодательных актах. В ряде случаев правообладатель сможет получить денежную компенсацию за изъятый объект земельной недвижимости.

Условия для изъятия

По общему правилу, собственник имущественных активов может быть их лишен только на основании прямых законодательных норм. В отношении земельной недвижимости такие основания регламентированы в ЗК РФ и ГК РФ:

• изъятие земли для нужд публичных образований - РФ, региональных властей или муниципальных образований;
• при необходимости комплексного развития определенных территорий, если соответствующее решение утверждено распорядительным актом властей;
• при выявлении фактов использования земельного надела с нарушением целевого назначения;
• в случаях конфискации или реквизиции земельного надела.

В каждом из перечисленных случаев отказ правообладателя от исполнения законных требований повлечет принудительное изъятие земельного участка у собственника. В ряде случаев владелец земли сможет рассчитывать на возмещение стоимости изымаемого объекта, а при несогласии с государственным расчетом компенсации можно оспорить его в судебном порядке.

Как происходит изъятие

Чтобы земельный объект мог быть изъят на легальном основании, должен выноситься распорядительный акт властных органов или судебное решение. Иные документы, в том числе различных государственных служб и ведомств не могут стать причиной для принудительного лишения собственника его имущества.

Порядок изъятия земельного участка у собственника для нужд публичных образований предусматривает выплату возмещения, а последовательность действий будет выглядеть следующим образом:

1. властный орган принимает решение об изъятии земельного надела, которое должно соответствовать требованиям законодательных актов;
2. принятое решение доводится до сведения правообладателя путем направления письменного уведомления - в этом документе указывает срок, цель и порядок изъятия, а также размер предлагаемой компенсации;
3. если правообладатель усматривает нарушение закона при вынесении решения или расчете суммы компенсации, он вправе подать на обжалование в суд;
4. если в срок, указанный в уведомлении, правообладатель не выполнит предусмотренные действия, земля изымается в принудительном порядке.

Обратите внимание! Если на территории участка располагаются какие-либо строения, их стоимость также учитываться при расчете суммы компенсации. Размер возмещения может оговариваться в обоюдном соглашении, или в результате судебного урегулирования спора.

При изъятии надела для комплексного освоения территорий также используется указанный выше алгоритм действий, а правообладатель сможет получить компенсации за свою недвижимость.

Иные правовые последствия наступают при выявлении фактов нарушений со стороны владельца земли. Для каждого земельного надела устанавливается ряд характеристик, существенно ограничивающих его целевое использование. В частности, каждый владелец земли должен соблюдать вид разрешенного пользования и категорию участка. Например, на землях сельхозназначения не допускается возведение промышленных объектов или многоквартирных зданий (исключения из этого правила могут устанавливаться законом).

Выявление фактов нарушений происходит в результате проверок уполномоченных служб и ведомств, либо по обращению заинтересованных лиц. Каждое нарушение фиксируется в результате административного обследования, данная процедура определена Постановлением Правительства № 251. Полномочия для выполнения указанных действий принадлежат должностным лицам Госземнадзора. Выявленные нарушения повлекут и меры административного воздействия в виде штрафов, которые применяются одновременно с изъятием земли.

Аналогичная мера ответственности будет применяться, если собственник участка, предназначенного для ведения сельхоздеятельности или возведения объектов недвижимости, не использовал его по назначению в течение трехлетнего периода (законом может устанавливаться и более длительный срок, например для ИЖС земля может предоставляться на срок до 10 лет).

При изъятии земли таким способов учитываются следующие нюансы:

• в ряде случаев правообладатель не сможет получить какой-либо компенсации;
• если в результате допущенных нарушений земле или окружающей среде был причинен ущерб, его возмещение будет производиться за счет владельца участка (для этого будет подано соответствующее исковое заявление);
• период, в течение которого земля не использовалась по прямому назначению, может быть продлен при наличии уважительных причин (например, если собственник потратил много времени на освоение участка).

Изъятие земли таким способом осуществляется в судебном порядке, владельцу участка предоставлено право обжаловать вердикт суда в вышестоящих инстанциях.

При наличии чрезвычайных обстоятельств земля может быть реквизирована по решению властных органов. Эта процедура может носить временный характер, после чего участок подлежит возврату законному владельцу. Если вернуть надел невозможно, собственник получит рыночное возмещение из бюджета, либо аналогичный по стоимости участок в ином месте. При реквизиции собственник также вправе оспорить расчет компенсации в судебном порядке.

Конфискация может выступать в качестве дополнительной меры наказания при совершении преступлений. В этом случае владелец не сможет получить какого-либо возмещения, изъятие происходит в безвозмездном порядке. После отбытия назначенного наказания и погашения судимости, конфискованный участок не возвращается собственнику, так как переходит в государственный или муниципальный фонд.