Гарантия на общестроительные работы по закону. Гарантийные обязательства в строительстве

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В связи с ростом возводимых и реконструируемых объектов очень широко стали применяться нормы Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), касающиеся договоров подряда.

Вопросам качества строительных и ремонтных работ уделяется большое значение, ведь от этого зависит надежность, прочность и привлекательный внешний вид жилых домов и иных сооружений.

О каких моментах важно помнить при заключении договора строительного подряда не только во время его действия, но и по его окончании?

Как существуют обязательства сторон в строительной сфере в отношении выполнения гарантийного ремонта (подтверждения качества)?

Все вопросы, связанные с обеспечением надлежащего исполнения сторонами принятых на себя обязательств по договорам строительного подряда, урегулированы нормами Гражданского кодекса РФ.

Это и своевременность завершения оговоренных договором работ, выполнение их в строгом соответствии с рекомендациями и требованиями заказчика, их надлежащее качество, а также предоставление подрядчику срока для устранения выявленных в период действия договора и позже недочетов.

Основания ответственности подрядчика указаны в ст. 754 ГК РФ. К ним относится любое отклонение от указанных в законе строительных правил и норм, а также от технической документации по возводимому или реконструируемому объекту, которые могут отразиться в целом на его производственной мощности, если речь идет о предприятии.

Если подрядчиком проводятся работы только по реконструкции здания, то он также отвечает за обеспечение сохранности уже имеющейся его прочности. Проводимые им работы не должны отрицательно сказаться на надежности объекта.

На Подрядчике лежит ответственность за недочеты и изъяны, связанные:

• с выполнением им работ на низком уровне;
• с применением строительных и отделочных материалов ненадлежащего качества;
• неграмотным монтажом деталей или оборудования.

Подрядчик обязан гарантировать надлежащее качество работ не только по всему объекту в целом, но и в его отдельных помещениях или видах работ. Например, при отсутствии претензии ко всей работе по зданию имеются замечания только к внешней его отделке.

Причем отвечает подрядчик наряду с выявленными сразу недостатками также и по скрытым изъянам и дефектам. При этом не имеет значения насколько эти дефекты существенны. Ответственность наступает и при наличии несущественных отступлений от требований заказчика.

Заказчик имеет возможность (ст.723 ГК РФ) самому определить каким образом следует ему поступить при некачественном выполнении подрядчиком работ. Обычно подрядчик устраняет недочеты или производит замену определенных элементов или материалов самостоятельно за счет своих средств в разумный срок.

Но заказчик вправе при расчете с подрядчиком уменьшить сумму оплаты по договору на стоимость работ по устранению недостатков. Допустим и третий вариант: устранение недостатков производится самим заказчиком с последующим возмещением ему расходов за счет виновного подрядчика.

Главное, обязательно отразите эту позицию в договоре подряда, чтобы можно было ее применить на случай возникновения спорных моментов. Если этот момент будет упущен, то заказчик воспользоваться такой возможностью не сможет.

Ответственность заказчика по договору строительного подряда

Ответственность подрядчика перед заказчиком за качество работ не на должном уровне появляется при наступлении случаев, предусмотренных в ст. 723 ГК РФ. Даже если стороны указали в договоре, что подрядчик не будет отвечать за определенные недостатки, но они были допущены исключительно по вине подрядчика, то докажите этот факт.

Тогда вся ответственность за них и обязанность по их устранению лягут на него, несмотря на условия договора. Зачастую некоторые изъяны могут быть выявлены только во время эксплуатации объекта по истечении определенного времени. В договорах обычно оговаривается гарантийный срок, обнаруженные в течение которого недостатки, подрядчик обязуется устранить в рамках договора.

Наличие такого срока в договорах стимулирует подрядчика на качественное выполнение работ. Ведь при выявлении недостатков ему придется нести материальные затраты по их исправлению. Все работы будут оплачены им самим. Произведены они будут из собственных материалов.

Или сумма договора может быть уменьшена заказчиком на стоимость работ по устранению недостатков. Это вызовет задержку в оплате, ибо могут возникнуть споры с заказчиком касательно размеров удержаний при расчете.

Что собой представляет срок действия гарантии в строительстве?

Предусмотренный в договоре подряда срок гарантии не должен быть меньше срока, оговоренного законодательными актами (п. 1 ст. 755 ГК РФ). Для объектов для нужд государства он составляет ровно один год. Начало срока идет с момента оформления сторонами акта приемки. Но помимо гарантийного срока существуют и иные сроки.

Так, Гражданским кодексом предусмотрен срок, выявленные в течение которого недостатки подлежат устранению силами подрядчика. Он не должен превышать пяти лет (ст. 756 ГК РФ). На практике применяются оба эти понятия.

Законодатель вкладывает в них разный смысл и их отличительные черты четко просматриваются в ст. 724 ГК РФ. При составлении договоров подряда обязательного оговорите сроки, в течение которых подрядчику следует устранить выявленные недостатки за свой счет.

При несоблюдении этого правила при возникновении спорной ситуации суд может придти к выводу, что заказчик не пожелал воспользоваться правом предъявления этого требования. Тогда заказчику придется сделать это самому. При выявлении недостатков заказчик сообщает о них подрядчику в разумный срок (п. 4 ст. 755 ГК РФ).

Освобождение от ответственности за выполнение строительных работ

Прежде чем привлечь подрядчика к ответственности в связи с имеющимися претензиями к качеству выполненных им работ, стоит разобраться в их причинах. Возможно, притязания заказчика окажутся безосновательными.

В указанных ниже случаях подрядчик освобождается от ответственности, если дефекты возникли в результате:

• амортизационного износа самого объекта или каких-либо его частей;
• нарушений со стороны Заказчика при эксплуатации объекта;
• неверно составленной Заказчиком или по его заказу другими лицами документацией по использованию объекта;
• некачественным ремонтом объекта, осуществленным самим заказчиком или указанными им лицами.

В некоторых случаях договорами предусматривается формирование гарантийного депозита из сумм, удерживаемых из сумм оплаты подрядчику. Его размеры устанавливаются в процентном соотношении к сумме выплат либо в твердой фиксированной сумме по договоренности сторон.

Целью его создания является стимулирование подрядчика на выполнение строительных и ремонтных работ надлежащего качества.

Покупка жилой недвижимости регулируется положениями ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Эти нормы предписывают застройщику передавать покупателю объект недвижимости на предусмотренных договором условиях.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки - протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».

Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.

При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия - не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.

На что застройщик не дает гарантию?

Зона ответственности застройщика строго определена - это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

• естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
• несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
• пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
• выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
• аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.

Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.

Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация - соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).

Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.

Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.

В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется - не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.

Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.

Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства - если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.

Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.

В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ - до пяти лет.

Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

При строительстве застройщик и подрядчик несут полную ответственность за оказание качественных услуг, сроки исполнения договора, а также за гарантийное обслуживание строительного объекта после сдачи в эксплуатацию.

Опираясь на 754 статью Гражданского кодекса Российской Федерации, подрядчик обязан соблюдать нормы и правила строительства помещения, следить за качеством производимых работ, строить объект в соответствии с утвержденным проектом, соблюдая сроки сдачи объекта строительства.

Если подрядчик нарушает пункты составленного договора, отклонился от утвержденного проекта, не соблюдает техническую документацию, то он несет гарантийные обязательства перед заказчиком.

Если постройка нуждается в реконструкции, то подрядчик несет ответственность за снижение прочности постройки, устойчивости конструкций или надежности объекта.

Какие обязательства по части действия гарантии предоставляет подрядчик?

Между подрядчиком и клиентом составляется типовой документ – договор подряда на выполнение определенного типа работ.

Бесплатная юридическая консультация:

Подрядчик обязан соблюсти все сроки, указанные в договоре, и сдать готовый объект своевременно. Проследите за тем, чтобы передаваемый объект строительства соответствовал всем условиям договора, примите работу и оплатите согласно договору.

Гарантия позволяет урегулировать любые вопросы, возникшие после сдачи строительного объекта подрядчиком. Подрядчик обязан возместить убытки, переделать некачественную работу или устранить возникшие недостатки в оговоренные сроки.

• На недостатки или дефекты, которые возникли по вине подрядчика;
• На некачественно произведенную работу или части конструкций;
• На использование некачественных материалов или неправильную установку оборудования.

Гарантийные обязательства распространяются не только на весь объект недвижимости, но и на отдельные части, которые нуждаются в реконструкции или замене из-за плохого качества или ошибок подрядчика. Гарантия действует не только на выявление и устранение существенных недостатков, но и на незначительные дефекты.

Подрядчик обязан устранить возникшие дефекты за свой счет в сроки, оговоренные с заказчиком. Если необходимо поменять какие-то части помещения, оборудование или детали, то подрядчик должен произвести замену таких частей на новые.

Можно отказаться от замены дефектных деталей или устранения недостатков, потребовав выплаты компенсации за понесенный ущерб. Но этот пункт должен быть обговорен в составленном договоре на оказание услуг.

Бесплатная юридическая консультация:

Если недостаток или дефект произошел не напрямую по вине подрядчика, а вызван случайными факторами, то он все равно несет ответственность за устранение таких недостатков за свой счет.

Внимательно ознакомьтесь с договором строительного подряда, прежде чем его подписывать. Подрядчик может включить в договор пункт, согласно которому за определенные недостатки и дефекты, выявленные после сдачи объекта, несет ответственность заказчик, а не он, даже если вины заказчика в появлении дефекта нет.

Но не отчаивайтесь, даже если этот момент был упущен, доказать вину подрядчика обязать его устранить дефект можно в соответствии с законодательными нормами.

Единственное, для этого нужно будет самостоятельно доказывать вину подрядчика, и если вина будет установлена, то этот пункт договора будет аннулирован, и подрядчик будет обязан произвести ремонт за свой счет.

Сданный строительный объект должен отвечать установленным нормам качества в течение всего срока гарантии на постройку и ее составные части.

Бесплатная юридическая консультация:

При обнаружении явного или скрытого недостатка, необходимо сразу связаться с подрядчиком, и указать ему на обнаруженную проблему.

Но не забывайте, что такое право действует только в период гарантийного срока, после истечения срока гарантии, обратиться к подрядчику за устранением дефекта уже не предоставляется возможным, и ремонт придется осуществлять за свой счет.

Период, в течение которого покупатель может воспользоваться соглашением на гарантийное обслуживание, по договору подряда

Стороны совместно определяют срок гарантии на объект строительства, руководствуясь законодательством. Срок гарантии прописывается в договоре строительного подряда. Он не может быть меньше, чем предписано в законодательных актах, а значит, минимальный срок гарантии будет составлять один год после сдачи помещения.

Но это не максимальный срок, который может быть установлен согласно договору подряда. Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает пятилетний срок для того, чтобы обратиться к подрядчику с предъявлением претензий.

Законодательно различаются два понятия: «гарантийный срок» и «срок, данный для обнаружения недостатков выполненной работы». Поэтому, если гарантийный срок уже истек, но был обнаружен скрытый или явный недостаток по вине подрядчика, в течение пяти лет можно потребовать у подрядчика устранения таких дефектов за счет компании.

Не забудьте указать срок, в течение которого подрядчик обязан устранить выявленные дефекты. Если срок для устранения дефектов за счет подрядчика не будет установлен, то в дальнейшем, при обращении в суд, можно получить отказ на проведение ремонтных работ подрядчиком.

Бесплатная юридическая консультация:

О гарантийных обязанностях продавца читайте тут.

Известить подрядчика об обнаруженных недостатках необходимо в пределах сроков исковой давности, а именно в течение одного года после обнаружения недостатка. На строительные конструкции срок исковой давности составляет три года.

Подрядчик может отказаться от выполнения ремонтных работ в том случае, если дефекты вызваны следующими факторами:

• Если амортизация здания или его частей произошла естественным путем;
• Если строительный объект использовался неправильно, или нарушены условия эксплуатации;
• Если ошибки в эксплуатации произошли из-за неправильно составленной инструкции к применению, которая была составлена лично заказчиком или третьими лицами, не имеющими отношения к подрядчику;
• Если заказчик самостоятельно произвел ремонт строительного объекта, или привлек для этого не подрядчика, а других лиц.

Каждый заказчик имеет право удержать с подрядчика гарантийный депозит. Этот депозит может быть выражен фиксированной суммой или в процентном соотношении. Порядок расчета и выплаты депозита определяется двумя сторонами в процессе заключения договора строительного подряда. Гарантийный депозит удерживается с подрядчика при наступлении гарантийного случая. Он возвращается подрядчику после устранения выявленных дефектов или недостатков.

Практически любой выявленный дефект или недостаток признается браком при выполнении строительных работ. Браком считается использование некачественных материалов, неправильно установленное оборудование, подбор несоответствующих деталей и узлов крепежей, отклонение качества произведенных работ от норм и стандартов, установленных законодательством, и отраженных в договоре. Выявление брака считается гарантийным случаем, и такое нарушение должно быть устранено за счет подрядчика.

Бесплатная юридическая консультация:

Постановлением правительства Российской Федерации определены правила составления и оформления всех актов и договоров при строительстве и отделке недвижимости. Подрядчик сдает объект недвижимости заказчику, составив и заполнив «Акт о приемке выполненных работ» по форме N КС-2. На основании этого акта формируется справка стоимости выполненных работ и затрат по форме N КС-3. По этой справке рассчитывается стоимость произведенных работ.

Для того, чтобы обратиться с претензией по поводу выявленного брака к подрядчику, необходимо будет совместно составить дополнительный акт. Согласно этому акту, будут установлены сроки для устранения недостатков, а также определен порядок и тип проведения дополнительных работ. Определенного образца такого акта нет, поэтому он составляется подрядчиком в произвольной форме совместно с заказчиком, и утверждается после согласования.

Если одна из сторон не согласна с требованиями, отраженными в акте, то вопрос необходимо решать в судебном порядке.

При нарушении подрядчиком пунктов договора, актов приема-передачи или поставленных сроков, можно обратиться в суд и потребовать компенсации за понесенные убытки и нарушение условий договора.

Комментарии к статье «Гарантийные обязательства подрядчика по выполнению работ»

Никто ничего не написал пока. Будтье первым!

Бесплатная юридическая консультация:

Гарантия в строительстве.

ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА РАБОТ В ДОГОВОРЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Юридические аспекты договора

Нормы действующего законодательства определяют ответственность за качество работ, гарантию качества и сроки обнаружения ненадлежащего качества при исполнении договоров строительного подряда.

Суть гарантии определена в ст. 754 Гражданского кодекса. Она заключается в том, что Подрядчик несет ответственность перед Заказчиком за качество выполненных работ, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких как производственная мощность предприятия.

Бесплатная юридическая консультация:

В случае реконструкции здания или сооружения на Подрядчика возлагается ответственность и за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности объекта или его части.

Гарантия качества предоставляется Подрядчиком:

На любые дефекты и недостатки, возникшие по причине недоброкачественного выполнения работ;

Плохой конструкции отдельного оборудования;

Неправильности его монтажа или применения недоброкачественных материалов.

Бесплатная юридическая консультация:

Гарантия качества предоставляется как на объект в целом, так и на отдельные его части (ухудшающие, например, внешний вид объекта, вызывающие необходимость преждевременной замены отдельных частей объекта и т.д.); не только на существенные дефекты и недостатки в строительных работах, но и на незначительные дефекты и недостатки.

Причем все выявленные дефекты и недостатки Подрядчик должен устранить бесплатно и в разумный срок, а дефектные части, материалы и механизмы должны быть заменены новыми. Либо Заказчик может потребовать от Подрядчика соразмерного уменьшения установленной за работу цены либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, но только при условии, что данное право прямо предусмотрено договором строительного подряда.

Фрагмент документа. Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 723

Подрядчик в соответствии с правилами о распределении риска несет ответственность за определенные недостатки в результате работы, допущенные не только по его вине, но и вследствие случая.

Заказчик берет ответственность на себя

Бесплатная юридическая консультация:

В договоре строительного подряда стороны могут предусмотреть, что Заказчик принимает на себя не только последствия обнаружения определенных недостатков переданной работы, но и ответственность за определенные недостатки в работе, образовавшиеся по вине Подрядчика (умышленно или неосторожно).

Однако Подрядчик, чья виновность или бездействие установлены, все равно будет нести ответственность за ненадлежащее качество результата работы, а освобождение от ответственности в этом случае будет признано ничтожным. Но если эта запись есть в договоре, то на Заказчике лежит обязанность доказать вину Подрядчика на основании п. 4 ст. 723 Гражданского кодекса.

Немаловажное значение имеет не только порядок и сроки предоставления гарантии качества, но и сроки обнаружения скрытых недостатков в построенных объектах. Согласно нормам ст. 722 Гражданского кодекса результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве. Кроме того, гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все составляющие результата работы. Хотя в любом случае эти дефекты должны быть обнаружены до истечения гарантийного срока.

Продолжительность срока гарантии определяется сторонами в договоре, но этот срок не может быть меньше гарантийного срока, определяемого на основании законодательства (п. 1 ст. 755 ГК РФ). Так, гарантийный срок равен 12 месяцам со дня приемки объекта (п. 10 Постановления Правительства РФ от 14.08.1993 N 812 «Об утверждении основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации»).

Но в других случаях могут быть установлены и иные сроки. Гражданский кодекс установил предельный срок для обнаружения недостатков по качеству, который составляет 5 лет (ст. 756 ГК РФ). При применении предельного срока гарантии качества строительных работ законодатель использует понятия «гарантийный срок» и «срок для обнаружения недостатков результата работы». Различие между ними четко приведено в ст. 724 Гражданского кодекса. А вот применительно к недостаткам, обнаруженным по истечении срока гарантии, но в пределах пятилетнего срока, действуют иные правила, касающиеся, в частности, бремени доказывания и исчисления сроков.

Бесплатная юридическая консультация:

Обратите внимание: если в договоре строительного подряда Заказчик при сообщении Подрядчику о недостатках результатов выполненных работ не установит срок для их безвозмездного устранения, то суд может это расценить как отказ Заказчика от данного права.

Заказчик обязан заявить Подрядчику об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках в разумный срок (п. 4 ст. 755 ГК РФ). Разумный срок определяется как срок исковой давности для требований в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, и составляет один год. А в связи с ненадлежащим качеством работы по зданиям и сооружениям определяется по правилам ст. 196 Гражданского кодекса, т.е. равен трем годам. Данная норма закреплена в п. 1 ст. 725 Гражданского кодекса РФ.

Освобождение от ответственности

В некоторых случаях Подрядчик может быть освобожден от ответственности за качество выполненных строительных работ, но только тогда, когда докажет, что недостатки возникли вследствие:

Нормального износа объекта и его частей (в случае если сторонами в договоре строительного подряда являются юридические и (или) приравненные к ним лица, следует исходить из действующих норм амортизации);

Бесплатная юридическая консультация:

Неправильной эксплуатации объекта;

Неправильной инструкции по эксплуатации объекта, разработанной Заказчиком лично или привлеченными им третьими лицами;

Ненадлежащего ремонта объекта, произведенного Заказчиком лично или привлеченными им третьими лицами.

Иногда для обеспечения гарантии качества работ, устранения замечаний, дефектов, недоделок и т.д. Заказчик удерживает из выплат Подрядчику так называемый гарантийный депозит (в процентном отношении или в виде фиксированной суммы по отношению к стоимости договора) при наступлении гарантийного случая.

Как документально оформить недостатки в работе

Бесплатная юридическая консультация:

Наступление гарантийного случая по своей сути является браком. Браком считаются продукция, полуфабрикаты (узлы, детали) и работы, которые по качеству не соответствуют установленным стандартам или техническим условиям, следовательно, их нельзя использовать по прямому назначению или же они нуждаются в исправлении недостатков.

Сдача работ Заказчику Подрядчиком оформляется актом по форме N КС-2 «Акт о приемке выполненных работ». На его основании составляется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3). Она предназначена для расчетов за выполненные работы (Указанные бланки утверждены Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100. Данным Постановлением определен и порядок их заполнения).

Выявленный брак при строительных работах в данных актах не отражается. Здесь необходимо показать весь объем выполненных работ (реализации). А на затраты по устранению брака при некачественном выполнении строительно-монтажных работ следует составить отдельный акт. Унифицированной формы такого акта нет, поэтому организация может разработать его самостоятельно и обязательно утвердить в качестве приложения к учетной политике (см. пример 1).

Заказчик ЗАО «Луна», в лице главного инженера Сидорова Е.Н., и Подрядчик ООО «Строитель», в лице начальника участка Петрова М.Ф., составили настоящий Акт о том, что в результате эксплуатации объекта - кафе «Березка», договор N 092 от 14.11.2004, дата ввода в эксплуатацию 28 декабря 2006 г.,

Бесплатная юридическая консультация:

Заказчиком выявлены следующие неисправности:

Падение кирпичей с выступов (пространство перед зданием ограждено лентами);

Вышел из строя компрессор и электронный модуль наружного блока.

Плохо закрепленные кирпичные выступы (декоративный элемент фасада);

Неисправности испарителя и конденсатора внутреннего и наружного блоков.

Бесплатная юридическая консультация:

Заменить кирпичную кладку фасада;

Заменить оборудование, т.к. ремонт кондиционера McQuay MLC 040CR не рентабелен и соизмерим со стоимостью нового кондиционера. Обнаруженная неисправность является гарантийным случаем и подлежит исправлению за счет Подрядчика.

Настоящий Акт составлен в 2-х (двух) экземплярах, один из которых находится у Подрядчика, второй - у Заказчика.

Представитель Подрядчика:- Е.Н. Сидоров

Представитель Заказчика:- М.Ф. Петров

Бесплатная юридическая консультация:

ПечатьООО»Строитель»__________________________Печать ЗАО «Луна»

К акту о браке составляется расчет затрат по исправлению брака. Заказчик имеет право осуществлять контроль над качеством использованных материалов, полуфабрикатов при переделке работ в связи с обнаруженным браком. На основании акта дефектации и расчета затрат по исправлению брака определяются окончательные потери от брака, которые считаются по формуле: ПБ = ЗТ - ВР + МР, где ПБ - потери от брака; ЗТ - затраты по исправлению брака; ВР - сумма возмещаемых расходов виновными лицами; МР - материальные ресурсы, оприходованные после разборки конструктивных элементов. Так как брак в строительстве возникает в том числе в случае поставки Подрядчику некачественных материалов, полуфабрикатов, то, помимо акта, Заказчик передает Подрядчику и претензионное письмо. Действующим законодательством форма претензионного письма также не утверждена, поэтому ее следует разработать самостоятельно и утвердить в качестве приложения к учетной политике (см. пример 2). Рекомендуем в претензионном письме указать: - номер и дату договора строительного подряда, в рамках которого оформляется претензия; - предмет претензии и требования Заказчика; - допущенные Подрядчиком нарушения договорных обязательств и доказательства его вины со ссылками на положения заключенного между сторонами договора строительного подряда, а также со ссылкой на нормы законодательства, которые нарушил Подрядчик; - сумма претензии и ее обоснованный расчет; - перечень прилагаемых к претензии подлинных документов, или должным образом заверенные копии, или выписки из них и другие сведения и доказательства, необходимые для удовлетворения претензии Подрядчиком. Подрядчик в свою очередь выставляет претензионное письмо своему Поставщику за поставленные некачественные материалы, полуфабрикаты (см. пример 3). Заказчик должен составить претензию в письменной форме. Если он этого не сделает, то Поставщик может отказать Заказчику в ее рассмотрении. Подрядчик обязан рассмотреть претензию и сообщить Заказчику о результатах ее рассмотрения также в письменной форме в течение одного месяца со дня получения, если иной срок не установлен договором строительного подряда или нормами действующего законодательства. В случае если Подрядчик запросит дополнительные документы, помимо приложенных к претензии, Заказчик обязан их предоставить.

Пример 2. Руководству ООО «Кондиционирование»

г. Москва, ул. Третьяковская,

д. 20/1 р/св Тверском Отделении Сбербанка России ОАО г. Москва

г. Москва, ул. Нелидовская,

Бесплатная юридическая консультация:

д. 10 р/св Тверском Отделении Сбербанка России ОАО г. Москва

г. Москва 16 января 2007 г. ООО «Кондиционирование» по договору N 092 от 12.12.2005 изготовило в 2006 г. для ООО «Строитель» кондиционер McQuay MLC 040CR, заводской номер А759-м, последний был установлен в помещении кафе «Березка» 01.08.2006, дата ввода в эксплуатацию - 29.12.2006. Стоимость кондиционера составляет(Тридцать восемь тысяч) руб. 00 коп., в т.ч. НДС 18%,61 (Пять тысяч семьсот девяносто шесть руб. 61 коп.). С момента ввода в эксплуатацию кондиционер отработал меньше двух недель. 10 января 2007 г. выявился дефект. Изделие «Кондиционер McQuay MLC 040CR» вышло из строя не по вине владельца, что подтверждается Дефектационным актом от 15 января 2007 г., копия которого прилагается.

Принимая во внимание, что:

а) кондиционер McQuay MLC 040CR вышел из строя в период гарантийного срока службы; б) эксплуатация кондиционера McQuay MLC с момента ввода в эксплуатацию до момента выхода из строя осуществлялась в полном соответствии с инструкцией по эксплуатации;

в) ремонт кондиционера McQuay MLC 040CR не рентабелен и соизмерим со стоимостью нового кондиционера, просим произвести замену оборудования за счет ООО «Кондиционирование» не позднее 30 января 2007 г. (В случае исправления дефекта силами ООО «Строитель» в этом пункте должно быть записано:

Бесплатная юридическая консультация:

«Распорядиться перечислить не позднее «__» _________ 20__ г. ООО «Строитель» на расчетный счет N (банковские реквизиты) _______ рублей в возмещение расходов по устранению дефекта».) В случае непринятия мер по устранению дефекта <2> дело будет передано в арбитражный суд г. Москвы для принудительного взыскания с отнесением расходов по ведению дела за счет поставщика. Основание - п. 2 ст. 475 ГК РФ.- <2> А в случае устранения дефекта силами покупателя должно быть написано: «и непоступления денежных средств к указанному сроку».

1. Акт дефектации.

2. Копия накладной N 1234 от 31.07.2006, полученной от ООО «Кондиционирование».

3. Копия счета-фактуры N 1234 от 31.07.2006, полученной от ООО «Кондиционирование». Генеральный директор подпись А.К. Зарипов Главный бухгалтер подпись Н.Н. Кирова.

Бесплатная юридическая консультация:

Гарантийный срок на строительные работы

Исполнитель строительных работ обязуется по закону добросовестно выполнить заказ в сроки, оговорённые сторонами сделки. Это подразумевает осуществление качественного монтажа, применение соответствующих материалов и соблюдение структуры конструкции.

Законодательство РФ также предусматривает установление на строительные работы гарантийного срока, речь о котором пойдёт в данной статье.

Какой гарантийный срок на строительные работы предусмотрен законом?

Гарантийный период должен быть прописан в договоре, заключённом между заказчиком и исполнителем работы. Кроме этого, временные рамки устанавливаются статьями 756 и 724 ГК РФ.

Бесплатная юридическая консультация:

Первая статья предоставляет заказчику пятилетний период гарантии, в течение которого возможно предъявить претензии к исполнителю по качеству строительства.

Гарантийный срок на строительные работы по закону имеет два предела:

• максимальный (он равен пяти годам, согласно 756 статье ГК РФ);
• минимальный (от 24 месяцев).

Таким образом, гарантийный период прописывается в договоре или устанавливается законом. При этом он может продляться с помощью подписания сторонами соответствующего соглашения.

Отсчёт гарантии начинается с момента принятия заказчиком выполненного задания.

Чем регулируется гарантийный срок на строительные работы?

Рамки гарантийного срока на выполненные строительные работы регулируются Гражданским кодексом РФ и положениями Закона «О защите прав потребителей» (последний контролирует приём и предъявление претензий к некачественной работе строителей, если клиентом выступал гражданин, оформивший заказ для личных нужд).

На что может распространяться гарантия?

Гарантийный срок на строительные работы по закону распространяется на любые возводимые постройки, например, на многоквартирные или частные дома, строения хозяйственного назначения и т. д. Кроме этого, гарантия предусмотрена на проектные и кровельные работы.

В последнем случае гарантийный период на качество кровли может колебаться от двух до десяти лет. Стороны вправе установить собственные временные рамки.

Проектные работы также имеют срок гарантии, равный двум годам, если иное не предусмотрено договорённостью сторон.

Стоит помнить, что через пять лет после сдачи объекта в эксплуатацию с подрядчика снимается ответственность за качество осуществлённых им работ. Исключение составляют расширенные сроки гарантии, предусмотренные договором или соглашением сторон.

Порядок действий при обнаружении брака после приёма работы

Подрядчик обязан осуществить строительные работы в соответствии с технической документацией, одобренной заказчиком, в сроки, указанные в договоре. При этом исполнитель гарантирует качественное выполнение заказа и возможность безопасной эксплуатации построенного объекта.

Если дефекты у здания были обнаружены после окончания предусмотренной договорённостью сторон гарантии, но в пределах пятилетнего периода, установленного 756 статьёй ГК РФ, исполнитель работ обязан исправить выявленные изъяны за свой счёт.

При этом необходимо доказать, по каким причинам возникли недостатки и кто является виновником их появления.

Ниже перечислены ситуации, когда подрядчик (исполнитель) освобождается от ответственности и не восстанавливает ущерб за свой счёт:

• при окончании гарантийного периода, установленного договором, и пятилетнего срока, предусмотренного 756 статьёй ГК РФ;
• при появлении дефектов по причине нормального износа отстроенного объекта либо его отдельных частей;
• при неправильной эксплуатации здания и несоблюдении инструкции, разработанной исполнителем либо самим заказчиком;
• при осуществлении некачественного ремонта или иных работ, выполненных самим клиентом или привлечёнными им лицами.

Порядок действий при обнаружении брака до приёма работы

Порядок проведения экспертизы качества товара - тут подробнее.

Подрядчик обязан уведомлять заказчика о возникновении проблем в ходе осуществления строительства, согласно 716 статье ГК РФ. Чтобы избежать возникновения брака или исправить дефект до сдачи объекта в эксплуатацию, строительные работы могут быть приостановлены.

Основанием для временного прекращения строительства выступает:

• поступление распоряжения от заказчика;
• получение исполнителем некачественных материалов;
• выход из строя строительного оборудования;
• иные причины, способные оказать негативное влияние на качество работы.

В квартире после покупки потекли трубы или образовалась трещина в стене?

Если вы собираетесь приобрести жильё, перед подписанием договора купли-продажи и передаточного акта тщательно изучите помещение. В случае обнаружения каких-либо изъянов, обязательно укажите их в акте приёма-передачи или вовсе откажитесь от приобретения квартиры, если дефекты кажутся вам существенными.

Если же вы уже приобрели жильё и со временем обнаружили, что по стене пошла большая трещина, не спешите самостоятельно осуществлять ремонт.

При необходимости компания закажет независимую экспертизу, чтобы подтвердить причину возникновения дефекта и выявить лицо, виновное в его образовании. Вы вправе самостоятельно заказать данную проверку. Если анализ подтвердит наличие строительного брака, вы сможете взыскать с ответчика стоимость понесённых затрат на экспертизу.

В случае уклонения продавца или строительной компании от исправления обнаруженных изъянов необходимо обратиться с соответствующим иском в суд.

Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас.