Договор аренды в республике беларусь. Об аренде

Кому и на какой срок предоставляют арендное жилье и можно ли его приватизировать? На эти и другие вопросы, касающиеся жилых помещений коммерческого использования, ответил главный специалист управления юридической работы главного управления юридической ра-боты и правового обеспечения аппарата Совета ФПБ Василий КОРСУК .

Кому положено арендное жилье?

Вопросы, связанные с предоставлением арендного жилья, регулируются Указом Президента Республи-ки Беларусь № 563 от 16 декабря 2013 года «О некото-рых вопросах правового регулирования жилищных отношений» и постановлением Совмина № 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых по-мещений коммерческого использования».

Право на получение жилых помещений коммер-ческого использования имеют граждане, состоя-щие на учете нуждающихся в улучшении жилищ-ных условий, в порядке очереди. При отсутствии таких граждан претендовать на получение аренд-ного жилья могут также те, кто не состоит на та-ком учете.

Первоочередное право имеют:

• судьи, прокурорские работники и государственные служащие, согласно перечню должностей, дающих право на получение арендного жилья;
• молодые рабочие, служащие, специалисты, полу-чившие образование за счет средств республиканс-кого или местных бюджетов, прибывшие на работу по распределению;
• военнослужащие, ученые, представители про-фессорско-преподавательского состава учрежде-ний высшего образования, работники организаций культуры. В этот перечень могут входить и работ-ники, назначенные на должность и переехавшие из другого населенного пункта, но при условии, что в данном населенном пункте для занятия ва-кансии нет равноценной замены из числа имею-щихся работников.

Главное условие для всех перечисленных категорий - отсутствие жилых помещений в собственности либо долей в праве собственности на жилые поме-щения во владении и пользовании в населенном пун-кте по месту работы.

Приватизация арендного жилья

Жилые помещения коммерческого использования не подлежат приватизации, обмену, разделу, прода-же, предоставлению по договору поднайма, если другое решение не определено Президентом стра-ны. Однако некоторые наниматели могут привати-зировать арендное жилье до 1 июля 2016 года. К их числу относятся те, кто имел в пользовании служеб-ные жилые помещения, переведенные в разряд ком-мерческого жилья, и на 31 марта 2014 года получил право на их приобретение в собственность.

Указом также предусмотрен перевод до 1 июля 2016 года в коммерческое жилье жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам найма госу-дарственного жилищного фонда и неприватизиро-ванных до указанной даты. После 1 июля 2016 года приватизация прекращается.

Оплата арендного жилья

Базовая ставка платы за пользование коммерчес-ким жилым помещением установлена постанов-лением Совмина № 1297 и составляет 0,2 базовые величины на 1 квадратный метр общей площади. Кроме того, облисполкомами и Минским горис-полкомом установлены понижающие коэффици-енты для тех, кто:

• проживает в коммерческом жилье, переведенном из служебного до 1 апреля 2014 года;
• проживает в жилых помещениях, неприватизиро-ванных до 1 июля 2016 года (они, соответственно, бу-дут переведены в разряд коммерческих);
• имеет первоочередное право на предоставление коммерческого жилья.

Срок пользования арендным жильем

Граждане, получившие в пользование арендное жи-лье, которое на момент заключения договора явля-лось служебным, могут пользоваться им по огово-ренным в документе срокам: например, на период работы в организации. Если же время аренды в до-говоре не указано, то пользоваться можно бессроч-но. При отсутствии договора или трудовых (служеб-ных) отношений арендное жилье предоставляется на срок не более 5 лет. Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных усло-вий или не состоящим на таком учете, - на срок до 5 лет. При этом каждые 5 лет договор можно про-длевать на новый срок.

В каких случаях лишают арендного жилья?

• По истечении срока действия договора найма (если он не подлежит заключению на новый срок).
• При наличии двухмесячной задолженности по оп-лате за пользование арендным жильем и услуг ЖКХ без уважительных причин.
• При увольнении из организации, предоставившей арендное жилье (если жилье выдано в связи с харак-тером трудовых отношений).
• В иных случаях, предусмотренных законодатель-ными актами.

ДОГОВОР N ____ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ) "__" ____________ 20___ г. г._________________ ___________________________________________________________________, (наименование юридического лица, Ф.И.О. предпринимателя) именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице ______________________ (должность, Ф.И.О.) _________________________________________, действующего на основании ___________________________________________________________________, (Устава, Положения, Доверенности, Свидетельства - их N, дата) и _________________________________________________________________, (наименование юридического лица, Ф.И.О. предпринимателя) именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице _________________________ (должность, Ф.И.О.) _________________________________________, действующего на основании ___________________________________________________________________, (Устава, Положения, Доверенности, Свидетельства - их N, дата) заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное __________________________________________________________ (владение и пользование или только во временное пользование) здание (сооружение), находящееся по адресу _________________________ (указать точный адрес и ___________________________________________________________________, иные данные, позволяющие установить, что предоставляется в аренду) для использования его _____________________________________________. (целевое назначение) 1.2. Передаваемое здание (сооружение), в дальнейшем - имущество - находится _____________________________________________ (техническое состояние, степень износа, ___________________________________________________________________. если есть недостатки - перечислить) 1.3. Передаваемое в аренду имущество ___________________________ (свободно или не свободно ____________________________________________________________________ от прав третьих лиц, перечислить все права третьих лиц - ___________________________________________________________________. сервитуты, залог и т.д.) 1.4. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами _______________ (перечислить) ___________________________________________________________________. Одновременно с передачей здания (сооружения) Арендодатель передает Арендатору земельный участок ______________________________ (размер, ___________________________________________________________________. на праве аренды, пользования) 1.5. Указанное в п. 1.1 имущество должно быть передано Арендатору в течение _______________________________________________ (количество дней с момента ____________________________________________________________________ подписания договора, если срок аренды менее года или с момента ____________________________________________________________________ госрегистрации договора, если срок аренды более одного года) по передаточному акту, подписываемому сторонами договора. Возврат имущества по окончании срока аренды также производится по передаточному акту, подписываемому сторонами. 1.6. Указанное в п. 1.1 имущество должно быть передано в течение __________ дней со дня подписания настоящего договора. Имущество передается арендатору путем подписания передаточного акта. 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Арендодатель имеет право проверять порядок, режим, другие условия эксплуатации имущества, его местонахождение и требовать для этого предоставления ему необходимой информации, не вмешиваясь в деятельность Арендатора. 2.2. Арендодатель обязан: - своевременно передать Арендатору имущество по настоящему договору в состоянии, отвечающем п.п. 1.2, 1.3, 1.5 договора; - производить __________________________________________________ (капитальный, текущий ремонт имущества) в _________________________________________________________________; (срок) - оказывать услуги ____________________________________________ (уточнить - какие) в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества. 2.3. Арендатор имеет право: - пользоваться предоставленным в аренду имуществом; - а также ______________________________________________________ (сдавать его в субаренду, передавать свои обязанности ____________________________________________________________________ по договору другому лицу, передавать имущество в безвозмездное ____________________________________________________________________ пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в ____________________________________________________________________ качестве вклада в уставный фонд ООО, ОДО, АО, или паевого взноса ____________________________________________________________________ в производственный кооператив, производить улучшения, ___________________________________________________________________. неотделимые от имущества) 2.4. Арендатор обязан: - использовать имущество в соответствии с его назначением и с условиями договора; - поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет _______________________________________________________; (текущий, капитальный ремонт) - нести расходы по содержанию имущества; - в установленные договором сроки вносить арендную плату; - возвратить имущество после прекращения договора Арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормальной степени износа в срок _____ по адресу ___________________. При возврате имущества сторонами подписывается передаточный акт. 2.5. Сторона, виновная в возникновении аварии, приведшей к гибели или порче имущества, обязана в течение ______________________ (срок) осуществить его необходимый ремонт и восстановление. Если авария произошла по вине третьих лиц, то __________________________________ (Арендатор или Арендодатель) в течение ____________ дней предъявляет требования к третьему лицу - осуществить необходимый ремонт (восстановление) или за свой счет в вышеуказанном порядке осуществляет необходимый ремонт (восстановление) с последующим взысканием убытков с третьего лица. 3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА Вариант 1. Арендная плата в целом за предоставляемое по данному договору имущество составляет ___________________ базовых величин в месяц. В состав арендной платы ____________________________ плата за землю, входит, не входит) коммунальные услуги. Оплата за пользование землей и коммунальными услугами производится ___________________________________________________________________. (порядок, размер) Названная сумма перечисляется ________________________________ (ежемесячно, ежеквартально, один раз в год и т.д.) не позднее ________________________________. (дата) Вариант 2. Арендная плата вносится: - в качестве __________, полученных в результате использования (%, доля) арендованного имущества, продукции, плодов или доходов; - путем предоставления Арендодателю услуг ______________________ (назвать услуги, _________________________; их стоимость) - путем передачи Арендодателю __________________________________ (наименование вещи) в _________________________________________________________________; (собственность, аренду на срок) - путем погашения Арендатором затрат на улучшение арендованного имущества согласно ___________________________________ (перечень улучшений, их стоимость) ___________________________________________________________________. 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 4.1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. 4.2. За неуплату Арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере ________% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 4.3. За неисполнение обязательств, предусмотренных п. ___ настоящего договора, виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку - ________% суммы годовой арендной платы. 5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 5.1. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания договора и вступает в силу с момента передачи имущества и действует по ____________________________________________________. 5.2. Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за ____ месяцев до расторжения. 5.3. Вариант 1. В случае расторжения договора по инициативе Арендодателя при отсутствии вины Арендатора он обязан возместить ущерб, причиненный досрочным расторжением договора Арендатору. Вариант 2. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя при отсутствии вины Арендатора Арендодатель обеспечивает заключение Арендатором договора на аренду аналогичного имущества с третьим лицом на условиях данного договора. 5.4. Вариант 1. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он возмещает последнему все убытки. Вариант 2. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он выплачивает арендную плату единовременно с момента досрочного расторжения до окончания договора. Вариант 3. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он способствует заключению договора аренды на оставшийся срок между Арендодателем и третьим лицом на условиях действия настоящего договора. 6. УСЛОВИЯ ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА ИЛИ ВЫКУПА ИМУЩЕСТВА Арендатор, добросовестно выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное перед третьими лицами право на возобновление договора. 7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 7.1. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь. 7.2. Споры по настоящему договору рассматриваются в судах Республики Беларусь. 7.3. Все изменения, дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены письменно и подписаны обеими сторонами. 8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН: Арендодатель Наименование: __________________________ Адрес: _________________________________ Банковские реквизиты: __________________ Тел. (факс): ___________________________ Арендатор Наименование: __________________________ Адрес: _________________________________ Банковские реквизиты: __________________ Тел. (факс): ___________________________ Арендодатель __________________ Арендатор __________________ подпись подпись печать печать

→ Деятельность предприятия и ИП ->" url="https://vashepravo.by/materialyi/voprosyi-predprinimatelej/deyatelnost-predprinimatelstva/arenda.html">

Для осуществления своей деятельности каждый субъект хозяйствования должен иметь необходимые помещения и оборудование, которые можно приобрести в собственность или взять в аренду. Белорусское законодательство лишь в исключительных случаях обязывает иметь помещения и оборудование на правах собственности для осуществления определенных видов деятельности.

Правовое регулирование:

2. Инвестиционный Кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 №37-З (раздел III),

3. Указ Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности" (вместе с "Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование"),

4. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. №1452,

5. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2002 №710.

6. Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 25.07.2002 №162 "Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности",

7. Письмо Государственного налогового комитета Республики Беларусь от 20.01.2001 №2-3-10/351 "О порядке исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду",

Видов договора аренды:

Аренда зданий и сооружений,

Аренда предприятия,

Финансовая аренда (лизинг).

Концессионный договор - договор, заключаемый Республикой Беларусь с иностранными инвесторами, о передаче на возмездной основе на определенный срок права на осуществление на территории Республики Беларусь отдельного вида деятельности, на которую распространяется исключительное право государства, либо права пользования имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь

Стороны договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст.579 Гражданского кодекса Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку сдача имущества в аренду является самостоятельным видом деятельности, в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), выступающего в качестве арендодателя, такой вид деятельности должен быть предусмотрен (п.29.1. Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования в редакции, утвержденной Декретом Президента Республики Беларусь от 16.11.2000 № 22). При этом осуществление деятельности, не указанной в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), является незаконной и запрещается, а полученные от нее доходы взыскиваются в местный бюджет в судебном порядке.

Предмет договора.

Согласно общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды п.3 ст.578 Гражданского кодекса Республики Беларусь в качестве существенного определяет условие об объекте аренды . Таким образом, договор аренды должен позволять определить состав имущества, подлежащего передаче в аренду, место его расположения, другие данные об имуществе, позволяющие индивидуализировать объект аренды. Для этого при сдаче в аренду, например, недвижимого имущества, к договору аренды прилагается, как правило, план (схема) помещения (здания, сооружения). При отсутствии в договоре таких данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Форма договора аренды.

Договор аренды заключается на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме . При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации , если иное не установлено законодательными актами.

Объект аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК, однако, не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды.

Ставки арендной платы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При аренде зданий и сооружений необходимо учитывать требования ст. 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь, которой установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Величина арендной платы должна быть обоснована экономическими расчетами, как это предусмотрено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.99г. № 209 "О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен". Отсутствие экономических расчетов, подтверждающих уровень применяемых цен (тарифов, ставок), влечет наложение на субъектов хозяйствования штрафа в размере до 30% стоимости реализованных товаров (работ, услуг).

Цена договора.

По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Размер арендной платы является существенным условием договоров аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. В одних случаях размер арендной платы для определенных видов сдаваемого в аренду имущества предусматривается законодательством (например, для сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности, ставки арендной платы предусмотрены Указом № 495), в остальных случаях — согласовывается сторонами договора. В любом случае, при определении размера арендной платы должны учитываться положения законодательства Республики Беларусь о ценообразовании, в частности, Положение о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденное постановлением Минэкономики 22.04.1999 г. №43.

Срок внесения арендной платы

Постановлением №162, предусматривает, что "арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, на расчетный счет Арендодателя". Однако на практике в договора аренды нередко записывают, что "арендная плата вносится Арендатором не позднее 1-го числа текущего (отчетного) месяца" — то есть на условиях предоплаты. А при просрочке внесения предоплаты на ее сумму начисляются штрафные санкции.

Срок договора

Срок аренды устанавливается сторонами в договоре аренды. В соответствии с п.2 ст.581 Гражданского кодекса Республики Беларусь если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора , предупредив об этом другую сторону за один месяц , а при аренде недвижимого имущества - за три месяца , если законодательством или договором не предусмотрен иной срок такого предупреждения.

Стороны должны также иметь в виду, что согласно п.2 ст.592 Гражданского кодекса Республики Беларусь если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата за помещения, находящиеся в частной собственности.

При формировании ставок арендной платы юридическими лицами частной формы собственности до 7 февраля 2002 года применялась Инструкция "О порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений)", утвержденная Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 29 мая 2001 г. № 96. После этой даты размер арендной платы определяется соглашением сторон договора аренды.

Арендная плата за помещения, находящиеся в государственной собственности.

При формировании ставок арендной платы (в том числе и при субаренде) за общественные, административные, переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящихся в государственной собственности, необходимо руководствоваться Положением, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002г. № 495.

Данным Положением базовые ставки арендной платы установлены за помещения в зданиях и сооружениях, которые, во-первых, находятся в государственной собственности, и, во-вторых, являются общественными, административными или переоборудованными производственными. Ставки установлены в евро за 1 кв. метр в месяц. Базовая ставка арендной платы дифференцируется в зависимости от целевого использования помещения, месторасположения здания, сооружения в населенном пункте и населенного пункта. Положением предусмотрены также различные понижающие коэффициенты к базовым ставкам.

Арендная плата вносится резидентами Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Национального банка на день оплаты, нерезидентами - в СКВ или российских рублях.

Если объектом аренды является помещение в здании, которое находится в государственной собственности, но не является общественным, административным или переоборудованным производственным, размер ставок арендной платы определяется в соответствии Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным постановлением Министерства экономики, Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29.07.2002г.№ 165/104/78. Данное Положение устанавливает порядок расчета размеров арендной платы, который является обязательным для всех арендодателей, сдающих в аренду здания, сооружений и помещения, находящиеся в республиканской собственности, в том числе при сдаче их в субаренду.

Обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст.626 Гражданского кодекса Республики Беларусь передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Последствия непредоставления арендодателем имущества , сданного в аренду, предусмотрены п.3 ст.593 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества установлена ст.583 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В соответствии со ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Капитальный ремон т должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Последствия нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта предусмотрены ч.3 п.1 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Арендодатель обязан после прекращения договора возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя Сдача государственными предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества, относящегося к республиканской собственности, либо передача указанного имущества в безвозмездное пользование допускается лишь с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом; а на территории свободных экономических зон дополнительно с согласия администраций этих зон.

Обязанности арендатора.

В соответствии со ст.586 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. В случае несоблюдения арендатором этой обязанности арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии со ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В соответствии с п.2 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нарушение обязанности своевременно возвратить арендованное имущество влечет последствия, предусмотренные ст.593 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Налогообложение

Получаемая арендодателем арендная плата является его выручкой, с которой он обязан уплачивать все необходимые налоги и неналоговые платежи:

Налог на добавленную стоимость;

Отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия;

Целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда;

Бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия;

Отчисления в дорожный фонд за пользование автомобильными дорогами;

Налог на прибыль и другие (Письмо №2-3-10/351).

Возмещение арендодателю "затрат и расходов"

Многие арендодатели включают в договор условия о возмещении за счет арендаторов целого ряда "затрат и расходов". В одном из договоров мы встретились с таким пунктом: "Помимо арендной платы Арендатор также производит платежи Арендодателю в целях возмещения сумм затрат и расходов Арендодателя пропорционально площади занимаемого помещения по:

Коммунальным услугам;

Благоустройству и содержанию прилегающей территории;

Уплате обязательных платежей в бюджет (налог на землю, недвижимость);

Содержанию, эксплуатации и текущему ремонту здания (оплате труда обслуживающего персонала, обеспечению материалами, инструментами, приспособлениями, оборудованием и другими средствами и предметами труда, необходимыми для уборки здания и поддержания его в исправном состоянии, текущего ремонта, обслуживания сетей и оборудования, находящихся внутри здания, содержания и обслуживания технических средств и инвентаря пожарно-охранной сигнализации здания, по оплате услуг тепло-, энерго- и водоснабжающих организаций, по поверке счетчиков, по оплате услуг санэпидемстанций)".

Порядок государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации договоров аренды , а также вносимых в них изменений определен Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000г. № 1452 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений". Действие Временного положения распространяется на все договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года. При этом договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений считается заключенным, изменения в него считаются внесенными с момента их государственной регистрации. Пункт 3 Временного положения предписывает юридическим лицам всех форм собственности и физическим лицам до 1 января 2002 г. зарегистрировать в Едином государственном реестре договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений соответствующие действующие договоры аренды, заключенные после 1 июля 1999 г.

Субаренда.

В соответствии со ст. 586 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено Гражданским кодексом Республики Беларусь и иными актами законодательства. В соответствии со ст.589 Гражданского кодекса Республики Беларусь если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

В целях совершенствования порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, Совет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемое Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.

2. Министерству экономики в двухмесячный срок:

совместно с Министерством финансов и Министерством по налогам и сборам утвердить положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности;

утвердить форму договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности;

привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим постановлением.

4. Настоящее постановление вступает в силу с 1 июля 2002 г. и распространяется на договоры аренды, которые будут заключаться после вступления его в силу, за исключением пункта 2, вступающего в силу со дня подписания.

Премьер-министр Республики Беларусь Г.НОВИЦКИЙ

УТВЕРЖДЕНО Постановление Совета Министров Республики Беларусь 31.05.2002 N 710

1. Настоящее Положение устанавливает порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности (далее - здания, сооружения и нежилые помещения).

Действие настоящего Положения не распространяется на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении Управления делами Президента Республики Беларусь и подведомственных ему организаций, Министерства обороны, Министерства внутренних дел, Комитета государственной безопасности, Государственного комитета пограничных войск.

2. Арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений выступают республиканские унитарные предприятия, иные государственные организации, имущество которых находится в собственности Республики Беларусь, имеющие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления такие здания, сооружения и нежилые помещения, открытые акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, которое передано им по договорам безвозмездного пользования.

3. Арендаторами зданий, сооружений и нежилых помещений выступают:

юридические и физические лица Республики Беларусь;

международные организации и иностранные государства;

иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства после их регистрации в Республике Беларусь в установленном законодательством порядке.

4. Сдача в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляется арендодателями с согласия республиканского органа государственного управления, иной государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, уполномоченных управлять этим имуществом, а на территории свободной экономической зоны дополнительно с согласия администрации этой зоны (далее - согласующие органы).

5. Заключение договора аренды осуществляется по соглашению сторон или путем проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды зданий, сооружений и нежилых помещений (далее - аукцион) в порядке, установленном законодательством.

6. Арендодатель рассматривает предложения субъектов, указанных в пункте 3 настоящего Положения, об аренде зданий, сооружений и нежилых помещений в пятидневный срок и в случае принятия положительного решения согласовывает его с согласующими органами.

7. Согласование сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений по договору, заключаемому путем проведения аукциона, должно быть произведено арендодателем до проведения такого аукциона.

8. Для согласования сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений арендодатель подает в согласующие органы заявление с приложением следующих документов:

обоснование необходимости сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений;

проект договора аренды;

копия свидетельства о регистрации арендодателя в Реестре имущества, находящегося в республиканской собственности.

Указанные документы рассматриваются согласующими органами в десятидневный срок.

Согласующий орган вправе отказать в согласовании сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, предложив более эффективные пути их использования.

9. В случае отказа арендодателя в сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений либо отказа согласующих органов в согласовании сдачи их в аренду арендатору должен быть дан письменный ответ с указанием причин такого отказа. Экземпляр ответа в отношении зданий, сооружений и нежилых помещений, расположенных в г.Минске, направляется департаменту по управлению государственным имуществом Министерства экономики, в отношении зданий, сооружений и нежилых помещений, расположенных в областях, - соответствующему областному комитету по управлению государственным имуществом и приватизации.

10. Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений подписывается сторонами в течение пяти дней со дня получения арендодателем письменного согласия согласующего органа.

Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

11. Здания, сооружения и нежилые помещения передаются арендатору в соответствии с условиями договора аренды после вступления его в силу.

Передача зданий, сооружений и нежилых помещений оформляется путем составления передаточного акта, который должен содержать:

место и дату составления акта;

регистрационный номер и дату подписания договора аренды;

характеристику состояния передаваемых зданий, сооружений и нежилых помещений;

сроки и порядок устранения выявленных нарушений и неисправностей.

Передаточный акт подписывается представителями сторон и заверяется печатями.

12. Площадь сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений определяется по техническому паспорту.

13. Расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с законодательством.

14. Арендодатель ведет книгу учета договоров аренды.

15. Контроль за соблюдением установленного настоящим Положением порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляют согласующие органы и иные уполномоченные законодательством государственные органы.

16. За нарушение порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений арендодатели и арендаторы несут ответственность в соответствии с законодательством.

Договор аренды в Республике Беларусь

Из данного определения вытекают признаки арендных отношений: арендатор обладает правомочиями владения и пользования арендованным имуществом, имущество необходимо арендатору для осуществления как хозяйственной, так и иной деятельности (например – бытовое использование имущества), отношения по аренде являются договорными, т. е. права и обязанности сторон определяются договором между сторонами.

Отношения по аренде и другим связанным с ней правоотношениям регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12 декабря 1990 года и иным законодательством Республики Беларусь.

Понятие договора аренды

В соответствии с законодательством Республики Беларусь по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды также несомненно является двусторонней сделкой, так как для его заключения необходимо согласованное выражение воли двух сторон и данный договор устанавливает права и обязанности для обеих сторон.

Законодательство Республики Беларусь обеспечивает детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер , они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

Выделение отдельных видов договора аренды осуществляется в законодательстве по объектам договора (видам сдаваемого в аренду имущества).

Срок договора аренды

В соответствии со статьёй 581 ГК Республики Беларусь договор аренды заключается на срок , определённый договором. При этом срок не является существенным условием договора, то есть для того, чтобы договор считался заключённым, в нём не обязательно определять срок арендных отношений.

Если в договоре аренды срок его действия не указан, то он считается заключённым на неопределённый срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды, заключённый на определённый срок, также не всегда прекращает своё действие по истечении срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не имеет на это возражений, то договор считается заключенным на тех же условиях на неопределённый срок.

Однако договор аренды, заключённый на определённый срок, всегда прекращает своё действие по окончании срока, если этот срок установлен законодательством Республики Беларусь. Такие сроки предусмотрены для отдельных видов имущества. Так, аренда водных объектов в соответствии со статьёй 29 Водного кодекса Республики Беларусь может быть краткосрочной и долгосрочной. В данных случаях максимальный срок аренды - 5 и 25 лет соответственно.

Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, то есть аренды таких объектов недвижимости , для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь, к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса , многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты .

Субъекты (стороны) договора аренды

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Договор проката

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Из определения договора проката, данного Гражданским кодексом Республики Беларусь, можно выделить особенности, в соответствии с которыми договор проката представляет собой отдельный вид договора аренды.

Во первых, в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель . Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, доход от которой становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической.

Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо , являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Юридическое лицо имеет специальную правоспособность, и его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами.

Во вторых, предметом договора является только движимое имущество, используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими.

В третьих, предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Договор, удовлетворяющий данным признакам, относят к договору проката и регулируются правилами Гражданского кодекса Республики Беларусь.

В соответствии с п. 2 статьи 597 и п. 1 статьи 598 ГК договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Особенностью данного вида договора аренды является то, что на договор проката не распространяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. Это значит, что при истечении срока проката арендатор обязан вернуть арендованное имущество, а арендодатель имеет право заключить договор проката с иным обратившимся лицом.

Договор проката является публичным, то есть в соответствии с п. 1 статьи 396 ГК арендодатель обязан заключить договор проката с любым обратившимся лицом, а также он не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законодательством .

Содержание договора проката имеет следующие особенности: обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора. Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи соответствующих письменных инструкций. Данная обязанность арендодателя аналогична обязанности продавца по договору розничной купли-продажи. Поэтому информация о пользовании сдаваемой напрокат вещью может содержаться и в относящихся к ней документах, в частности в техническом паспорте .

Выполнение арендодателем названных обязанностей приобретает особое значение при обнаружении недостатков в сданном напрокат имуществе. Неисполнение арендодателем обязанностей лишает его права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации. Бремя доказывания того, что информация была предоставлена, возлагается на арендодателя.

Если же будет доказано, что недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Досрочное расторжение договора проката возможно по инициативе арендатора в любое время.

В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

При наступлении необходимости капитальный и текущий ремонт арендованного имущества производится арендодателем, а за время ремонта, когда арендатор не мог пользоваться имуществом, арендная плата не взимается.

Договор аренды транспортных средств

Данный вид договора аренды гражданское законодательство подразделяет на две разновидности по признаку представления (непредставления) услуг по управлению и технической эксплуатации. Данное деление позволяет не только разграничить данные договоры, но и влияет на распределение прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

В первую очередь, следует оговорить особенности правового регулирования аренды транспортного средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, - законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок.

Как следствие этого арендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договору аренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем с другим арендатором по истечении срока действия прежнего договора.

Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку определенные транспортные средства: воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены ГК к недвижимым вещам (ст. 130 ГК). По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, требуют государственной регистрации.

В-третьих, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду , если иное не предусмотрено договором. Применительно к договорам аренды иного имущества, как это отмечалось ранее, действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки ] и иные договоры, если они не противоречат указным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договор аренды транспортного средства: соответственно аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа, - то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности, связанные с управлением и технической эксплуатацией транспортного средства остаются на арендодателе, во втором случае – осуществляются арендатором транспортного средства.

Гражданский кодекс Республики Беларусь также предусматривает возможность установления иных, помимо предусмотренных ГК, особенностей аренды отдельных видов транспортных средств с(без) предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Специальными правилами о договоре аренды транспортного средства охватываются такие правоотношения, которые связаны с передачей в аренду транспортных средств, требующих квалифицированного управления и технической эксплуатации их силами профессионального экипажа арендодателя или арендатора.

Изменение, продление и расторжение договора аренды

3) более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки , а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользование имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

В отличие от ст. 590 ГК, ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Арендатор может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В литературе нет единого мнения по вопросу, вправе ли стороны договора аренды сократить предусмотренный ст. 590 ГК перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Можно встретить утверждения, что этот перечень не может быть сокращен соглашением сторон. Следует согласиться с теми, кто дает положительный ответ на этот вопрос, поскольку расторжение договора по основаниям, предусмотренным ст. 590 ГК, является правом , а не обязанностью арендатора.

Рассмотрим такой пример: Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора ареды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона. Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй ст. 619 ГК РФ (ч.2 ст. 590 ГК) другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды. Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

В части первой ст. 619 ГК РФ (часть первая ст. 590 ГК) предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК).

Следует учитывать, что часть вторая ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК), а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

В основе требований об изменении или расторжении договора могут лежать различные мотивы . Споров такого рода немало в практике суда. И в каждом случае судья дает оценку обоснованности доводов обеих сторон и принимает решение об удовлетворении требований истца об изменении (расторжении) договора или отказе в их удовлетворении. Однако в отдельных случаях в законодательстве могут содержаться непосредственные указания о том, как оценивать те или иные конкретные мотивы, лежащие в основе требований об изменении (расторжении) договора.

Основы законодательства об аренде содержат три таких конкретных указания по вопросам изменения и расторжения договоров аренды.

С другой стороны, если бы с требованием о расторжении этого договора обратился кооператив, у судебного органа были бы веские основания удовлетворить его требование.

В другом случае по иску предприятия-арендодателя судебный орган расторг договор аренды литьевого участка, заключенный предприятием с научно-производственной фирмой. Основанием для расторжения данного договора явилось невыполнение фирмой ряда предусмотренных договором работ в установленные сроки, а также нарушение некоторых других условий договора (в частности, касающихся порядка содержания оборудования).

Сейчас остановимся на продлении договора аренды. По общему правилу, по истечении срока действия договора он считается прекращенным, если иное не предусмотрено в самом договоре. Для того чтобы возобновить действие непланового договора заинтересованная в этом сторона должна обратиться к другой стороне с одним из трех предложений:

а) заключить новый договор;

б) пролонгировать прежний договор на тех же условиях;

в) пролонгировать прежний договор, изменив некоторые условия и (или) дополнив его.

В первом случае заинтересованная сторона одновременно с направлением своему контрагенту предложения о заключении нового договора высылает его проект, после чего происходит обычная процедура заключения договора. Во втором случае сторонам достаточно лишь в произвольной письменной форме выразить взаимное согласие на пролонгацию (возобновление) договора. При этом сохраняются все условия прежнего договора, в том числе срок его действия.

В последнем случае одна из сторон, выразив желание пролонгировать договор, направляет одновременно свои предложения об изменении от¬дельных пунктов и (или) дополнении текста договора.

Возможен, правда, и еще один вариант, когда одна из сторон предлагает пролонгировать договор на прежних условиях, а другая, согласившись в целом на возобновление договора, предлагает ряд изменений и дополнений к нему.

Таков общий порядок возобновления договорных отношений. Суть его сводится к тому, что для продления договора необходимы активные действия сторон. Что касается отношений по аренде, то здесь основы законодательства об аренде предусмотрели совершенно иной порядок продления договоров.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором . Это означает, что договор аренды продлевается автоматически, если ни одна из сторон не заявила о своем желании прекратить или изменить договор по окончании срока его действия.

Следует иметь в виду, что законодательство не устанавливает какого-либо срока для такого заявления стороны. Между тем, как представляется, этот факт имеет существенное значение.

Исходя из смысла данной нормы, можно утверждать, что заявление о прекращении (изменении) договора аренды должно быть сделано заинтересованной стороной до истечения срока действия договора, поскольку при отсутствии соответствующего заявления уже на следующий день после истечения этого срока договор следует признать продленным на тот же срок и на прежних условиях.

В связи с рассмотрением вопроса о порядке возобновления договора аренды необходимо также остановиться на такой проблеме. Значительная доля всех договоров аренды касается аренды нежилых помещений. Согласно ранее действовавшему законодательству арендатор нежилого помещения имел преимущественное право на продление договора аренды. Однако в настоящее время законодательство об аренде, признает в целом право арендатора на возобновление договора, но считает это право преимущественным перед правами других лиц, в этом смысле оно не делает исключения для тех или иных объектов аренды.

В принципе, такой подход представляется вполне оправданным в новых условиях хозяйствования. Между тем, в целях социальной защиты населения целесообразно было бы сделать исключение для случаев, когда арендаторами нежилых помещений выступают больницы , аптеки, магазины , торгующие предметами первой необходимости, и т.п. Особенно если подобные учреждения являются единственными в микрорайоне.

Конечно, с юридической точки зрения правильнее было бы предусмотреть в Основах законодательства об аренде специальный раздел, посвященный аренде нежилых помещений, где оговорить права арендаторов, деятельность которых имеет социальное значение, а также гарантии защиты их интересов. Но поскольку такой способ правовой защиты пока не использован, целесообразно рассмотреть вопрос о защите права таких арендаторов на возобновление договора аренды судом.

Договор аренды прекращается с истечением срока договора (если арендодатель потребует возврата имущества или наниматель сам его возвратит) либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств (ст. 378-389 ГК) с учетом правил ст. 588, 590 и 591 ГК.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества, его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников, вопрос о том, кому из них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - судом.

Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Таким исключением может быть договор аренды недвижимого имущества с художником , который должен был вместо денежной формы арендной платы выполнять для арендодателя художественные работы. В случае смерти арендатора движимого имущества это означает, что договор аренды сохраняется, за исключением случаев, когда оно было предназначено лично для умершего арендатора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью умершего арендатора. В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.

Гражданское законодательство подробно и детально регулирует вопросы расторжения договора аренды, однако, несмотря на наличие соответствующих норм в Гражданском кодексе Республики Беларусь Хозяйственным судам следует исходить из того, что если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании статьи 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в части третьей данной статьи, которая не противоречит общей норме пункта 2 статьи 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в хозяйственный суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Статья 591 ГК, в отличие от статьи 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма пункта 2 статьи 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в хозяйственный суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Документы , подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в соответствии со статьей 160 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК), должны быть приложены к исковому заявлению . В случае непредставления таких доказательств хозяйственный суд оставляет исковое заявление без движения (162 ХПК), а при неисполнении определения хозяйственного суда об оставлении искового заявления без движения - возвращает исковое заявление по основанию, предусмотренному абзацем вторым части первой статьи 163 ХПК. Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленное хозяйственным судом после возбуждения дела, влечет оставление искового заявления без рассмотрения на основании абзаца 5 статьи 151 ХПК.

Существенным нарушением признается нарушение договора арендатором, влекущее для арендодателя такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в процессе пользования имуществом наниматель (арендатор) может произвести улучшения нанятого (арендованного) имущества. Законом установлено, если улучшения произведены с согласия наймодателя (арендодателя), то наниматель имеет право на возмещение произведенных для этих целей расходов. Улучшения, произведенные нанимателем (арендатором) без разрешения другой стороны, и, если они не отделимы без вреда для имущества, возмещению не подлежат. Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст.594 ГК).

В соответствии с Гражданским кодексом РБ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае неправомерного удержания имущества арендатором арендодатель вправе потребовать компенсации убытков. В частности, это может быть внесение арендной платы за время просрочки с возвратом имущества, а если ее размер не покрывает убытков, то и возмещение сверх величины арендной платы.

Гражданский кодекс РБ устанавливает для добросовестного арендатора преимущественное право при заключении нового договора аренды, т.е. при последующем предложении одинаковых условий нового договора аренды разным лицам предпочтение должно отдаваться предыдущему арендатору. Однако данное правило не означает, что арендный договор будет возобновлен на тех же условиях. Кроме того, арендатор не вправе требовать возобновления договора в случае если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ ГРАЖДАНСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ - осуществляется в соответствии с гл. 11 Положения о страховой деятельности в Республике Беларусь (далее Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 25 августа 2006 г. N 530. Объектом обязательного страхования являются… …

Логотип кампании Говори правду (белор. Гавары праўду) кампания в Республике Беларусь, начатая 25 февраля 2010 года исследовательско просветительским учреждением «Движение вперёд» … Википедия

РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ - деятельность, осуществляемая риэлтерской организацией в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. N 15 О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь (далее Указ) и других актов законодательства и… … Юридический словарь современного гражданского права

Военные базы РФ за границей - Азербайджан Отдельный радиотехнический узел (РО‑7, объект 754) Габала (Габала‑2, Ляки) Габалинская РЛС, расположенная в районе поселка Зараган Габалинского района Азербайджана, считается самой крупной в мире. Станция была разработана в 1970‑х… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Недвижимость вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без… … Википедия

КОЛЛИЗИОННЫЕ НОРМЫ В ОТНОШЕНИИ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ - в соответствии со ст. 1124 ГК стороны договора могут при заключении договора или в последующем избрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору, если это не противоречит… … Юридический словарь современного гражданского права

Российско-казахстанские отношения - После распада СССР отношения между Россией и Казахстаном превратились в одну из важнейших составляющих не только на постсоветском пространстве, но и в сфере геополитики. Дипломатические отношения между Российской Федерацией и Республикой… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Российско белорусские отношения … Википедия

У этого термина существуют и другие значения, см. Финляндия (значения). Финляндская Республика Suomen tasavalta (фин.) Republiken Finland (швед.) … Википедия