Отсутствие договора с управляющей компанией. Как и зачем заключают договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией и нужен ли он? Организация расчетов и определение цены

В условиях непрерывного роста тарифов на услуги ЖКХ многих владельцев квартир волнует вопрос: может ли управляющая компания выставлять счета без заключенного с ней договора? Рассмотрим, какой ответ дает на него жилищное законодательство. Далеко не всегда отсутствие письменного соглашения означает отсутствие обязанностей. Разберем, и чем грозит отказ оплачивать квитанции управляющей компании в отсутствие договора.

Обязанности собственников жилого помещения

Право собственности на жилое помещение одновременно налагает на его обладателя и определенные обязанности. Одна из них - полная и своевременная оплата всех коммунальных услуг. Возникает такая обязанность у собственника одновременно с регистрацией его права.

Плата начисляется не только за потребленные жильцами электроэнергию, тепло, газ или воду. Но также за выполнение обслуживания всех коммуникаций и внутридомовых инженерных сетей, поддержание в чистоте общедоступных помещений и примыкающей к дому территории. Все это входит в работу по управлению.

Размер взносов берется не «с потолка». Сумму определяют сами жильцы через общее собрание или выбранная ими управляющая организация. По закону, для управления и обслуживания МКД может быть свободно выбрано самоуправление в нескольких формах или передача всех полномочий лицензированной (это обязательно) управляющей организации.

Орган самоуправления жильцов, кооператив от их имени, избранное на собрании правление ТСЖ или лицензированная управляющая организация заключают договоры непосредственно с поставщиками различных коммунальных услуг и подрядными организациями. Одна из обязанностей управления - составление и ежемесячная рассылка счетов для дальнейшей оплаты оказанных услуг по содержанию дома. Форма такого документа должна быть едина для всех квартир. Размер платы для каждой из них рассчитывается индивидуально, но по понятной и единой для всех схеме.

Обязателен ли договор с управляющей организацией

Управляющая организация, в свою очередь, обязана заключать договор с собственниками помещений в многоквартирном доме. Его предметом будут конкретно названные услуги и работы по управлению имуществом в виде дома и его содержанию. Заключению такого соглашения предшествует обсуждение условий и, в частности, размера вознаграждения, которое будет регулярно получать УК. Но насколько обязательна такая процедура?

Единственным органом, к чьей компетенции закон относит выбор способа управления домом, является общее собрание жильцов. Именно на нем выбирается форма обслуживания многоквартирного дома. Если это управляющая компания, то с ней заключается соответствующий договор. Решение принимается простым большинством, то есть, за него должны проголосовать более половины всех собственников дома.

Читайте также Процедура отказа от управляющей компании

Договор управления относится к числу возмездных, то есть, управляющая организация выполняет все работы по обслуживанию дома, а жильцы обязуются их оплачивать. Денежные средства должны будут поступать из взносов собственников, что найдет отражение в ежемесячных квитанциях.

Ошибочно полагать, что несогласие с решением общего собрания и отсутствие договора непосредственно с управляющей компаний избавят от необходимости вносить установленную квартплату. В законе сказано, что стороной договора управления выступают те собственники квартир, чьи голоса в сумме составляют более половины от общего их числа. Несогласие с тем, нужно ли приглашать стороннюю организацию, нескольких человек в данном случае не играет роли, они все равно будут обязаны платить квартплату.

Можно ли не платить

Ответ на этот вопрос однозначно отрицательный. Даже в ситуации, когда у владельца квартиры нет договора с управляющей компанией. Жилищным кодексом закреплено, что решение правомерно созванного общего собрания, обсужденное и принятое в рамках его компетенции, всех собственников помещений данного дома строго обязательно к исполнению. Поэтому, коль скоро управляющая компания и условия соглашения с ней обсуждены на собрании, о котором всем было известно, а результат голосования, как положено, отражен в протоколе, платить придется.

Однако сумма в квитанции не появляется «с потолка». Закон обязывает управляющую компанию устанавливать ее, исходя из реальных объемов потребленных ресурсов и услуг, а также тарифов, устанавливаемых местными властями. Размер же платы непосредственно за услуги управляющей компании определяется самими жильцами, а при отсутствии среди них согласия - органами местной муниципальной власти.

Следовательно, в обязанности собственника входит не только регулярно вносить квартплату, но и принимать непосредственное участие в ее установлении, путем голосования на общем собрании за ту или иную форму управления общим имуществом. Последняя, в свою очередь, обязана заключить письменный договор с каждым собственником помещений в доме.

Что включается в квартирную плату

Одним из существенных условий договора, который заключается с УК, является перечень тех работ по содержанию и ремонту дома, которые она обязуется выполнять. В него входят:

• обеспечение надлежащего, то есть безопасного для окружающих состояния самого здания, инженерных сетей, внутренних помещений общего доступа и прилегающей территории;
• заключить договоры и обеспечить взаимодействие с поставщиками ресурсов (воды, газа, электроэнергии) и подрядными организациями (вывоз мусора, водоотведение и пр.);
• обеспечить бесперебойное поступление в квартиры названных ресурсов надлежащего качества;
• выполнять текущий и капитальный ремонт здания и внутридомовых коммуникаций;
• вызывать, при необходимости, аварийные службы;
• заблаговременно информировать жителей о предстоящих ремонтных и профилактических работах, отключении воды, тепла и т.д.;
• начислять плату за коммунальные услуги и рассылать квитанции;
• собирать платежи, производить расчеты с поставщиками и подрядчиками;
• проводить перерасчет по обращениям граждан и в других предусмотренных законом случаях;
• рассматривать обращения и жалобы граждан на качество коммунальных услуг, проводить по ним проверки и в установленный срок давать письменные ответы;
• вести бухгалтерский учет в полном объеме, обеспечивать хранение необходимой документации;
• представлять отчет о проделанной работе ежегодно;
• выдавать гражданам необходимые справки, квитанции и выписки;
• выполнять иные работы и услуги, не противоречащие действующему законодательству.

Читайте также Процедура создания управляющей компании

В свою очередь, владельцам помещений надо вовремя и в полном объеме вносить установленную соглашением с управляющей компанией плату за ее услуги. В случае нарушения этой обязанности, к ним применяются штрафные санкции - пеня в определенном размере за каждый пропущенный день. В дальнейшем возможно приостановление оказания ряда коммунальных услуг.

Как заключить договор с управляющей компанией

Если нет договора с определенной управляющей компанией, и в доме действует иная форма управления, то надо соблюдать определенный порядок действий. Сначала придется организовать общее собрание. Оно может быть как очным, так и заочным и даже в форме электронного голосования.

До проведения собрания инициативная группа собственников или уже существующий орган управления выбирает управляющую компанию, с которой планируется заключить соглашение, и составляет его проект. Он доводится до всех владельцев помещений с тем, чтобы они могли внести свои коррективы, при необходимости.

Вопрос о заключении договора с управляющей компаний обязательно включается в повестку собрания, а результаты обсуждения и голосования заносятся в письменный протокол. Для принятия решения за него должно быть подано более половины голосов от общего числа собственников (а не присутствующих на собрании).

Сам договор составляется всегда в письменной форме. В него обязательно вносятся следующие условия:

• подробный перечень имущества, передаваемый управляющей компании для осуществления ее функций;
• список конкретных работ или услуг, включаемых в понятие управления и обслуживания;
• порядок внесения изменений в оба перечня и другие условия договора;
• параметры для определения размера вознаграждения за оказанные услуги и выполненные работы, методика расчетов;
• формы общественного контроля эффективности работы управляющей компании и ее результатов;
• порядок отчетности о проведенной деятельности, расходах и ее периодичность;
• ответственность каждой из подписавших договор сторон (жильцов и УК).

Сторонами договора, подписывающими единый документ, выступают руководство управляющей компании и имеющая на общем собрании более половины всех голосов группа собственников. Перечень работ может включаться в договор непосредственно или оформляться в виде положения. Регистрировать такое соглашение закон не обязывает.

В случае, когда описанный порядок соблюден, то у отсутствовавших на очном собрании либо голосовавших за иной вариант жильцов нет основания не платить квартплату, если не заключен договор с управляющей компанией непосредственно с ними. От имени всех собственников выступает их большинство.

Роман

Здравствуйте! У меня в г. Саратове имеется нежилое полуподвальное помещение в жилом доме. В 2015 г. управляющая компания (УК) прекратила свое существование. О появлении новой УК я не знал и меня никто не уведомлял. Соответственно договора я не подписывал и счета за все время мне не приходили. За электроэнергия, воду, газ я оплачиваю сам по счетчикам. Вход в помещение отдельный с улицы. Уборка территории, ремонт внутри и снаружи все за свои средства произвожу. Две недели назад забился общедомовой стояк. (у меня трубы в него не входят, а прочистить его можно только через мое помещение). Пришли с УК, прочистили и сказали, что с ними нужно заключить договор и выставили мне счета за два года около 40 000 руб. Когда я пришел заключать договор, мне сказали пока счета не оплачу, договор со мной они подписывать не будут. Вопрос 1. Правомерно ли мне выставили счета и должен ли я их оплатить, ведь договора не было и услуг мне никаких не оказывали. 2. Я готов заключить договор и оплачивать услуги УК, но договор во-первых на жилое помещение, во-вторых со мной не хотят его подписывать, пока не оплачены счета и в-третьих меня не устраивают пункты в нем, но переделывать его УК не желает. Правомерно ли все это?

Вопрос относится к городу Саратов

Ответы:

Договором признается не только бумага с названием "Договор", но и любой другой документ/документы содержание в тексте существенные условия того или иного договора.

Елена Тарасова

Добрый день, спасибо за Ваш вопрос. Вы должны знать, что действия УК не совсем правомерны. 1) Требуя плату за содержание и ремонт, УК правы, поскольку собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 - 158 Кодекса). Причем судебная практика такова, что взыскивают на раз-два независимо от наличия договорных отношений с УК. При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности. 2) Отказываясь с Вами заключать договор до полной оплаты долга УК поступает неправомерно.

Рекомендация эксперта
1) уточните в УК структуру предъявляемого Вам долга (за что конкретно хотят получить деньги),а также то, каким образом формируется тариф. Т.е. проверьте сумму начисления, поскольку оплачивать Вы должны только содержание и ремонт общего имущества МКД. 2) напишите письменно заявление о Вашем желании заключить договор, с указанием реквизитов и требованием предоставить Вам тарифы (вручите под роспись на втором экз. или отправьте заказным письмом). 3) дальше действуйте по обстоятельствам, подадут в суд, делайте свой расчет и боритесь за свои права, если будут взыскивать лишнее.

Ирина Шлячкова

Здравствуйте! Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом. С учет изложенного, по строке «содержание и ремонт» вы платить обязаны, в соответствии с тарифом, установленным на общем собрании собственников МКД. В том случае, если у Вас с ресурсоснабжающими организациями (тепло-, электроэн-), с организацией осуществляющей вывоз ТБО и пр., заключены прямые договоры, то, соответственно, осуществлять выплаты за данные услуги в ТСЖ, вы не должны.

Проблема

Здравствуйте! Суть проблемы в том, что у моего дома закончился срок действия договора с управляющей компанией. Перезаключать договор они не хотят. При этом есть посягательства на присоединение моего двора со стороны соседнего ТСЖ, что не в интересах жильцов моего дома. Образовать собственный ТСЖ нет возможности, поскольку в доме мало жильцов и нечем платить бухгалтерам, электрикам и прочим специалистам.

1.Может ли управляющая компания так вот просто отказаться от заключения нового договора?

2.Если может, то с кем можно заключить подобный договор, кроме соседнего ТСЖ? Как найти эту организацию?

Всего в доме пять квартир.

Всего в доме пять квартир.

Две из них вообще ничего не платят, еще у одной есть долги.

Кроме того, есть еще подвал, который, вроде бы, нежилое помещение, владелец, насколько мне известно, платит за него исправно.

Тогда просто непонятно, зачем вам УК (или ТСЖ) или какая-то еще организация. Есть отличный способ управления - непосредственное управление. Правда, применять с 2015 года его можно только в домах, где не более 16 квартир (отсюда и мой вопрос). Суть этого способа заключается в том, что за тепло, воду, электричество вы платите непосредственно производителю. А за текущий ремонт собираете средства сами, уполномоченному лицу по мере надобности. Надо - нанимаете на эти деньги специалиста (хоть из соседнего ТСЖ). Заставить же коммерческую компанию работать себе в убыток не получится.

Решение

Здравствуйте, Дмитрий,

Согласно положениям ЖК РФ в каждом МКД должен быть определен способ управления домом. По общему правилу его выбирают собственники помещений в МКД на общем собрании (п. п. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ) большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Поскольку Вы не желаете ни вступать в ТСЖ, ни осуществлять непосредственное управление, давайте рассмотрим вариант управления дома управляющей организацией. В данном случае кроме самого способа управления, общему собранию необходимо выбрать управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт (п. 1 ст. 162 и п. 7 ст. 156 ЖК РФ)

Если собственники не выбрали или не реализовали выбранный способ управления, за них это сделают ОМСУ, руководствуясь п. 4 ст. 161 ЖК РФ. Согласно данной норме проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для домов, собственники помещений в которых в течение года до дня проведения указанного конкурса не определились с управлением своим домом (Если и ОМСУ в установленном порядке не определят УК для конкретного дома, ответственным за управление им становится муниципальное образование (как минимум в части предоставления коммунальных услуг )) (см. Постановление ФАС ВСО от 12.01.2012 по делу N А58-2200/2009, в передаче которого в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 04.04.2012 N ВАС-1665/12)). Правила проведения упомянутого конкурса установлены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Когда дело доходит до выбора УК на конкурсной основе, установление размера платы за содержание и ремонт находится в компетенции ОМСУ (п. 3 ст. 156 ЖК РФ). В этом случае плата равна цене договора управления МКД, а цена эквивалентна тому размеру, который был указан в конкурсной документации (п. 34 Правил содержания общего имущества).

Решение

Добрый день!

Вся здесь проблема в определении и в правильной квалификации того, является ли договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией публичным договором? Статья Согласно статье 426 Гражданского кодекса РФ
1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
3. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Однако, из содержания части 1 статьи 426 Гражданского кодекса РФ следует, что договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией публичным договором не является!!!, и поэтому законом не предусмотрена обязанность заключать такой договор управляющей организацией с каждым, кто к ним обратился ! У управлющей компании как коммерческой организации на рынке предоставления услуг в уловиях рыночной экономики есть право выбора домов, с которыми заключать такие договоры.

Нормы жилищного кодекса РФ регламентируют заключение таких договоров. В частности, Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Постарайтесь найти альтернативные управляющие органазации, готовые заключить договор с Вашим домом.

Еще приведу Вам еще одну статью Жилищного кодекса, которая возможно, поможет Вам при решении ситуации:

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Всего доброго!!

Спасибо за ответ, но я не очень понимаю: что конкретно мне можно сделать, учитывая, что:

1. Я не хочу оплачивать кап. ремонт здания за свой счет.

2. Так же, нет желания бегать со счетами за газ, свет и пр. по всем организациям, которые поставляют эти услуги каждый месяц.

3. Нет возможности платить бухгалтеру\электрику и тем, кто там еще должен быть.

4. Не хочу за собственные средства проводить к дому трубу с отоплением или водой, если это потребуется.

Решение

Вы спрашиваете "В таком случае кому-то придется бегать отчитываться за весь дом?" - выше я Вам уже привела статью Статья 164 Жилищного кодекса РФ Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, где в части 3 указано, что 3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Всего доброго!

Непосредственное управление выглядит не очень приемлемым вариантом потому, что:

1.Очень много договоров с организациями-поставщиками. Непонятно, как будут решаться вопросы с счетчиками (я слышал, что нужно ставить счетчик на входе в дом, а это существенная сумма - кто ее будет платить?)

2.Нет никакой ответственности управляющей компании, с которой, судя по всему, договор заключать все равно придется, только не как с у.к., а как с подрядчиком. Т.е., платить придется не меньше, а ответственности у этой компании не будет никакой.

3.Никто не захочет бегать и оформлять документы за весь дом бесплатно.

Есть ли другие варианты? Я слышал, что омс может назначить (и назначит) открытый конкурс на роль управляющей компании, если жители не выберут способ управления. Чем это грозит? Вообще, что это за органы местного самоуправления? Администрация? Можно ли как-то их пошевелить, чтобы они объявили этот конкурс пораньше? А то получится, что набегут долги по коммунальным платежам; будет сложно потом выплачивать.

С учетом российской реалии - ничего. Просто вы будете годами ходить и чего-то просить. Если большинство в доме не собственники, то решение фактически принимает муниципалитет. Можно обжаловать годами его бездействие в суде. На состояние дома это никак не повлияет. Если это жилье вам важно - просто займитесь его содержанием.

Так его уже давно содержат жильцы, за свой счет. Вопрос в другом: будут ли какие-то правовые последствия, если "не пойти". Ответственность, санкции, что-то подобное.

И еще есть другой вопрос: есть ли какой-то удобный способ заключать договоры с организациями-поставщиками?

Какой способ лично Вам кажется более приемлемым?

1.Если я правильно понимаю, то денег на кап. ремонт тоже ждать не приходится? Вроде, потому что нет никакого расчетного счета, на который могли бы были быть переведены деньги.

Это ведь весьма внушительная сумма, которую с бюджетом нашего дома потянуть будет весьма непросто. Даже собрать что-то будет весьма непросто. Соседи недавно поменялись, с новыми мосты пока особо не наведены.

2.Слышал, что скоро будет обязательной постановка счетчиков на воду. Как этот вопрос решается при непосредственном управлении?

Я уже писал выше, что счетчик в своей квартире поставить, конечно, можно. Хотя и берут за его постановку не по-божески. А вот с постановкой общего счетчика на входе в дом вопрос остается открытым. Слышал, что это где-то в районе 70 т.р.

Обязательно ли ставить такой счетчик?

3.Немного в сторону, но все же. В советские времена наш дом долгое время был не подключен к водоснабжению, хотя и находился в центре города. В конце-концов, когда рядом построили пятиэтажку, какие-то неизвестрые рационализаторы подключили его через систему труб, проходящих в подвале этой пятиэтажки.

В результате мы периодически сталкивались с тем, что жильцы того дома перекрывали нам воду. Раньше они делали это потому, что трубы в их доме были старые, грязные, по ним плохо проходила вода. Наш же дом ниже и по очевидным причинам, напора им не хватало.

Теперь председатель ТСЖ этой пятиэтажки использует данный рычаг воздействия в целях шантажа. Уже несколько раз отключала воду, как бы невзначай и периодически грозится это сделать.

В подвал нас она пускать отказывается, мотивируя это тем, что там находится дорогостоящее оборудование.

Что можно сделать в рамках закона, в ситуации, если воду отключили, а в подвал не пускают?

1. Так-то вы уже сейчас обязаны определиться со способом накопления средств капремонта (IX раздел Жилищного Кодекса). Никто не мешает вам в непосредственном управлении открыть спецсчет при региональном операторе для формирования фонда капремонта (не путайте со счетом регионального оператора). Только наполнять вы его будете самостоятельно. Как, впрочем, и при иных формах управления домом. Никакой помощи от государства, разумеется, не будет. Не для того писался девятый раздел ЖК РФ.

2. Счетчики на квартиру и на дом по 261-ФЗ вы обязаны были поставить уже более двух лет назад. Тем, кто этого не сделал на уровне квартиры - с 1 января 2015г будут увеличиваться нормативы каждые 6 месяцев.

3. Получается, что без общедомового счетчика вы просто бесплатно пользуетесь водой соседнего ТСЖ. Платят за вас его жители. Разве это нормально?

Нередко владельцы квартир интересуются, как правильно действовать, если нет договора с управляющей компанией, уполномоченной обслуживать конкретный дом. Действительно, данная ситуация требует тщательного осмысления и грамотного подхода. Ведь некорректная позиция собственника жилья в этой ситуации может навредить его законным интересам. Управляющая компания (УК) является специализированной официальной структурой. На основании договора она закрепляется за определенным многоквартирным зданием и осуществляет предоставление его жильцам конкретных ЖКХ-услуг, связанных с эксплуатацией и содержанием данного дома. Деятельность управляющей компании всегда направлена на решение общих задач, имеющих значение для всех жителей многоквартирного здания. Это может быть, например, предоставление отдельных ЖКХ-услуг (энергоснабжение, отопление, водоснабжение), выполнение ремонтных работ и другие вопросы.

Каждый владелец жилплощади в многоквартирном здании по личному усмотрению оформляет персональное соглашение с управляющей компанией, официально обслуживающей конкретный дом.

Решение о предоставлении соответствующих полномочий определенной структуре принимается на общем собрании обладателей квартир. Взаимодействие между уполномоченной управляющей компанией и жильцами многоквартирного здания регламентируется Жилищным Кодексом РФ (ЖК РФ), который является основным законодательным документом, регулирующим данную область правоотношений. Так, статьей 162 этого нормативно-правового акта предусматривается право жителей дома привлекать к управлению жилым объектом специализированную структуру, обладающую соответствующей лицензией.

Кроме того, управляющая компания должна действовать в четком соответствии с законодательством РФ и правилами, установленными для конкретного региона страны. К примеру, если нормативно-правовыми актами устанавливается обязанность УК ежегодно проводить ремонт в многоквартирном здании, то данная организация будет вынуждена своевременно выполнять эту задачу.

Как оплачиваются услуги управляющей компании

Действующим в РФ законодательством предусматривается, что конкретная управляющая компания привлекается к деятельности по эксплуатации и содержанию многоквартирного здания исключительно при наличии согласия его жильцов – владельцев квартир. Процедура получения (оформления) такого согласия подразумевает проведение жителями дома общего собрания, на котором соответствующее решение принимается путем голосования. По итогам данного волеизъявления определяется возможность предоставления конкретной организации соответствующих полномочий. Такое голосование проводится повторно, если окажется, что на собрании присутствовало менее половины всех жильцов.

Судьба многоквартирного здания решается большинством голосов. Если общим собранием владельцев квартир одобряется предоставление конкретной структуры управленческих полномочий, то каждый собственник жилья в этом доме должен будет оформить с выбранной организацией соответствующее соглашение.

Иными словами, владелец жилплощади заключает с управляющей компанией сервисный договор, предусматривающий оказание определенных услуг на платной основе. Таким образом, у жильца, подписавшего этот документ, не получится законно отказаться от оплаты сервиса, фактически предоставленного управляющей компанией в соответствии с требованиями данного договора.

Тем не менее, ни одна управляющая компания не вправе повышать сервисные тарифы по личному усмотрению. Конкретные расценки установлены законодательством страны. В каждом конкретном регионе РФ местными органами власти утверждаются цены на услуги водоотведения, водоснабжения, газоснабжения, центрального отопления, энергоснабжения. Что касается стоимости обслуживания, осуществляемого непосредственно самой управляющей компанией, то данный показатель согласовывается с собственниками квартир и прописывается в сервисном соглашении, заключаемом с каждым из жильцов. Если жители дома не соглашаются с расценками, предлагаемыми руководством УК, к разрешению данного спора привлекается муниципалитет.

Нужно ли платить без договора с управляющей компанией

Основным документом, регулирующим отношения между уполномоченной управляющей компанией и конкретным потребителем её услуг, является сервисный договор, в котором четко регламентируются обязанности и права сторон, а также применяемые тарифы. Получается, что без оформления данного соглашения собственник квартиры вовсе не обязан оплачивать какие-либо услуги через управляющую компанию. В этом случае пользователь оплачивает потребляемые ЖКХ-услуги непосредственно их поставщикам по общепринятым расценкам. Между тем, подобная практика не считается правомерной, поскольку управляющая компания, обслуживающая по договору конкретный дом, не просто переадресовывает платежи, совершаемые жильцами, а еще и активно участвует в содержании многоквартирного здания, обеспечивает его надлежащую эксплуатацию.

Речь идет о выполнении следующих задач, относящихся к компетенции УК:

• благоустройство придомовых территорий (автомобильная парковка, детские площадки);
• устройство зеленых насаждений во дворе многоквартирного здания;
• осуществление ремонтных работ в подъездах;
• прочие задачи общего характера.

Можно ли обязать владельца квартиры оплачивать услуги УК

Однако часто высказываются мнения, что можно не платить за определенные ЖКХ-услуги, если нет договора с управляющей компанией , осуществляющей обслуживание конкретного многоквартирного здания. Кроме того, возникают вопросы о том, надо ли платить квартплату , вносить платежи за мусор и содержание придомовых территорий, подъездов, прочих объектов общего пользования, если отношения с УК не оформляются конкретным жильцом.

Конечно, в этом случае никто не вправе взимать с такого жильца плату за услуги, оказанные управляющей компанией.

Тем не менее, оплачивать данные услуги жильцу, не заключившему сервисный договор с УК, все же придется. Поспособствовать этому может общее собрание обладателей квартир, которое вправе решать вопрос об оформлении соглашения с конкретным собственником жилья. Владелец жилплощади будет вынужден заключить сервисный договор с конкретной управляющей компанией, если больше половины участников общего собрания выскажется за обязательное подписание данным жильцом этой бумаги.

Таким образом, факт подписания большинством жильцов сервисного соглашения с конкретной управляющей компанией является правомерным основанием для своеобразного принуждения остальных жителей дома к заключению этого договора.

Безусловно, собственники квартир, не желающие оформлять данную бумагу по каким-либо причинам, могут высказать свою позицию исключительно на собрании. Между тем, практика показывает, что подобные действия меньшинства жильцов, скорее всего, не позволят им добиться желаемого результата. Им все же придется подписать сервисное соглашение и оплачивать услуги УК надлежащим образом.

В последнее время обслуживание многоквартирных домов ведется управляющими компаниями ЖКХ, договор с которыми заключают жильцы. После подписания документов обе стороны действуют в рамках положений, зафиксированных . Особенности таких договоров будут рассматриваться в данной статье.

Управляющая компания должна быть юридическим лицом

Договор – это документ, в котором фиксируются обязанности сторон. В случае с заключением соглашения между владельцами недвижимости и управляющей компанией форма документа должна быть обязательно письменной. В договоре оформляется соглашение двух сторон:

1. Владельцы недвижимости, расположенной по адресу, являющемуся основанием договора.
2. Управляющая компания, деятельность которой регламентируется уставом.

Управляющая компания должна являться юридическим лицом. По договору она должна принять на себя содержать, ремонтировать недвижимое имущество, ставшее предметом договора.

Кроме этого, своевременно предоставлять владельцам жилья определенные услуги. Между сторонами заключается типовой договор, который может быть доработан в соответствии с конкретными обстоятельствами. Минимальный срок действия документа – год.

Согласование с законодательной базой

Все положения договора не должны противоречить действующему законодательству. При этом руководствуются жилищным законом РФ. Статья 162 позволяет передать полномочия по содержанию жилья, решению вопросов, связанных с коммунальной и хозяйственной деятельностью, компании, которая имеет соответствующую лицензию.

Такая компания должна вести свою в соответствии с требованиями органов власти местного, а также федерального уровня. Все действия управляющей компании должны согласовываться с законодательными нормами.

Заключение договора. Последовательность действий

Без согласия жильцов договор заключить невозможно

Чтобы управляющая компания могла выполнять свои обязанности, предусмотренные договором, надо сделать ряд шагов:

1. Члены правления занимаются разработкой проекта договора.
2. Проект обсуждается на собрании совета жильцов, которые должны быть в курсе всех основополагающих моментов. После этого проект согласовывается с представителями управляющей компании.
3. Проект предоставляется всем жильцам для ознакомления. Они могут вносить свои предложения.
4. После внесения корректив готовится окончательный вариант договора.
5. Договор утверждается на собрании жильцов. На нем ведется протокол, где фиксируются результаты голосования.
6. Подписанный отдают в управляющую компанию.
7. Происходит подписание договора.

Соглашение должно обязательно включать следующие моменты:

• Указания на местонахождение дома.
• Описание состава .
• Перечень услуг, которые должны оказываться жителям, проводимых работ.
• Перечень ремонтных работ, которые будут проводиться по мере необходимости.
• Потенциальные условия, которые могут стать основанием для изменений договора.
• Особенности расчета стоимости.
• по содержанию дома.
• Порядок внесения .
• Порядок предоставления отчетов.
• Прочие моменты.

Когда будет подписан договор, управляющая компания может приступать к исполнению своих обязанностей. Максимальный срок – 30 дней.

В гражданском законодательстве перечислены моменты, когда возможно расторжение данного документа, внесение в него изменений. Договор имеет ограниченный срок действия. Однако этот срок автоматически продляется, если не поступает заявления о его прекращении от одной из сторон, подписавших договор.

Основные части договора

Управляющая компания имеет четкие обязанности

Каждый договор состоит из следующих структурных частей: указание на объект, субъект договора, описание прав и обязанностей каждой стороны, уровня .

Здесь же фиксируются цены и порядок проведения расчетов, а также предоставления отчетности. Объект в данном договоре – многоквартирный дом.

Он детально описывается в документе: адрес, особенности месторасположения, этажность, количество подъездов. Субъект – в таком документе 2 субъекта: владельцы жилья, управляющая компания. Стандартные обязанности компании:

• Приступить к выполнению обязанности в месячный срок после подписания документов.
• Оказывать услуги, в том числе выдавать квитанции, справки.
• Обеспечивать должное состояние здания, а также прилегающих к нему территорий (парковки, детские, спортивные площадки, подвалы, крыши, подъезды).
• Обеспечить полноценное взаимодействие с подрядчиками, которые предоставляют ресурсы (воду, электричество, газ, отопление), организуют вывоз мусора.
• Гарантировать бесперебойную подачу ресурсов, функционирование лифтов в рамках своих стандартных полномочий.
• Выполнение текущего, капитального ремонта.
• Обращаться за помощью к аварийным бригадам.
• Информировать жителей об отключениях энергии, воды, о проведении ремонтных работ и текущих осмотров.
• Начислять платежи в оговоренные сроки, собирать их.
• Производить перерасчет в случае изменений.
• Реагировать на , рассматривать все обращения, заявки. Если их исполнение в компетенции управляющей компании, они должны быть удовлетворены.
• Вести бухгалтерские документы, заниматься хозяйственной, финансовой отчетностью, хранить документацию.
• За месяц до окончания года необходимо представлять отчет жильцам. Его в письменном виде размещают на досках объявлений.

В перечень могут входить иные обязанности, не противоречащие закону.

Права управляющей компании

Жильцы должны понимать, что у них также есть обязательства!

Управляющая компания имеет и определенные права:

1. Получать от жильцов своевременную оплату услуг, внесения коммунальных платежей, требовать ее.
2. При наличии просрочек начислять проценты за неустойку.
3. Осуществлять меры по принудительному взысканию, включая подачи .
4. Нанимать 3-и лица для выполнения определенного круга обязанностей, заключать с ними договор.
5. Вносить свои предложения, касающиеся вопросов капитального ремонта.
6. Организовывать внеплановые собрания всех собственников, если надо срочно решить важные вопросы.
7. Предлагать платные услуги, которых нет в основном перечне.
8. Можно включить другие права, которые допускаются законом.

Обязанности собственников

Собственники обязаны:

• Без задержек вносить коммунальные платежи, оплачивать услуги компании.
• Соблюдать порядок.
• В местах общего пользования не мусорить (на придомовой территории, в подъездах, лифтах).
• Канализацию, мусоропровод использовать только по назначению. В канализацию нельзя спускать твердые предметы, выливать химически активные жидкости. Которые могут нанести вред трубопроводу. В мусоропровод нельзя бросать мусор с крупными габаритами, лить туда жидкости.
• Не возить на пассажирском лифте тяжелые грузы.
• Если на территории квартиры проводятся ремонтные работы, то вывоз строительного мусора является обязанностью владельцев квартиры.
• При пользовании водой, электроэнергией, газом, следует соблюдать правила безопасности.
• Нельзя допускать действий, которые потенциально опасны для общего или чужого имущества.
• Если обнаружена поломка в работе устройств, за работу которых отвечает управляющая компания, надо информировать ее представителей о выявленных сбоях.
• Следить за состоянием труб, радиаторов, электропроводки, счетчиков, то есть всех устройств, которые связаны с подачей ресурсов.
• Могут быть отмечены другие обязанности, если таковые есть в местных либо федеральных законах.

Права собственников

Договор с управляющей компанией — гарантия выполнения всех обязательств обеими сторонами

Перечень прав собственников таков:

1. Пользоваться всеми услугами, включенными в перечень.
2. в полном объеме.
3. Получать справки, квитанции.
4. При изменении тарифов заблаговременно получать информацию о новых, информация должна поступить не позднее 5 дней до внесения изменений.
5. Потребовать перерасчетов.
6. Стать инициатором внеочередного собрания, чтобы внести изменение в договор либо расторгнуть его.
7. Если будут выявлены нарушения, подать жалобу, претензию, в заявлении выразить свои предложения, замечания.
8. Своевременно получать отчетность.

Если стороны нарушают свои обязательства, позволяют себе пренебрегать обязанностями, они должны ответственность за действия / бездействие. Если происходят сбои из-за действия форс-мажорных обстоятельств, ответственность со сторон снимается. К таким обстоятельствам можно отнести катастрофы, теракты, стихийные бедствия.

Если владелец жилья не вносит платежи, в отношении его принимаются соответствующие меры. При этом за задержку начисляется пеня.

Порядок расчетов

Все расчеты — за месяц

Все расчеты ведутся за месячный период. По окончании месяца должен внести плату до 10 числа. Размер платы определяется существующими тарифами. Если местные власти поменяют тарифы, то изменится пата за жилье. Данные изменения в договоре не отражаются.

Счета обычно доставляют до почтового ящика. При сдаче жилплощади в аренду арендаторы не всегда стараются быстрее внести деньги за коммунальные платежи. Однако надо понимать, что за задержку, произошедшую по вине квартирантов, ответственность все равно будет нести собственник.

Общая сумма платежей включает 2 составляющие: расходы на содержание здания, на текущий и капремонт; счета за потребленные воду, газ, отопление.

Какова должна быть сумма отчислений на содержание здания, на ремонт решают сами владельцы, для этого проводят специальное собрание. Предложенные цены должны быть согласованы с управляющей компаний. Срок их действия: от года.

Чтобы этот человек стал уполномоченным по соблюдению прав всех собственников, за него должно проголосовать больше половины собственников. Если большинство выступила за принятие документа, то он будет считаться юридически действительным, обязательным к исполнению.

Такой документ сразу составляют в 2-х экземплярах. Один находится в УК, другой – у выбранного представителя. Каждый владелец квартиры может получить копию для себя. Если отдельные жильцы будут не согласны с такими решениями, они могут оспаривать свои права в суде.

Особенности ситуации, когда договор не заключен

Если отдельные лица против заключения договора, они должны выступить на собрании и заявить о своем решении. Потом жители выбирают представителя. Также на собрании обсуждается договор, его нюансы. Когда все тонкости будут учтены, выбранному лицу передают право подписания документа.

Если договора с УК нет, платить за коммунальные услуги все равно надо. Если заключен договор от имени всех владельцев, то отсутствие своего личного документа не освобождает от платежей. Если договора с УК нет вообще, надо выбирать какую-либо компанию и с ней . А платить все равно надо, в случае просрочки будет начисляться пеня, которую отменить будет очень сложно.

Способы подписания договоров

Существует 2 способа подписания:

1. составление индивидуальных договоров и подписание их собственников и УК;
2. составление общего договора и подписание его представителем собственников и УК.

Если подписей нет, то документ не имеет юридической силы. УК только тогда смоет приступить к своим , если договор будет подписан всеми жильцами или законно выбранным представителем.

Тема сюжета: можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией и на каких основаниях это делается: