Обязанности председателя тсж, или институт управления домом. ТСЖ: что это такое, его плюсы и минусы Обязанности тсж перед управляющей компанией

Товарищества собственников жилья (сокращенно ТСЖ) относятся к уникальным формам управлением домом. Деятельность их регламентирует множество нормативно-правовых актов. Основным документом, определяющим полномочия и всю работу ТСЖ, можно считать Жилищный кодекс. Общее собрание с правлением ТСЖ обязаны действовать в рамках современного законодательства, и сегодня в предлагаемой статье мы рассмотрим самым подробным образом все то, что относится к правам и обязанностям ТСЖ и его правления.

Чем вправе заниматься ТСЖ?

Если совсем коротко, это вести работу, связанную с управлением домом, то есть выполнять ту деятельность, которая раньше была сферой внимания управляющей компании (в виде коммерческой организации либо ЖЭУ).

А теперь давайте подробнее рассмотрим весь объем деятельности, включаемой в данное понятие. На что именно жильцы уполномочивают своих представителей на выборах правления ТСЖ?

137-я статья Жилищного кодекса, посвященная регулировке подобных вопросов, гласит:

1. ТСЖ обладает правом заключения договоров с управляющими и эксплуатационными компаниями, связанных с обслуживанием многоквартирного дома и оказанием всего спектра коммунальных услуг.
2. Оно имеет право выполнения определенных работ без обращения к услугам УК (например, найм уборщиц для подъезда либо организация самостоятельного вывоза мусора).
3. ТСЖ занимается ведением расчета доходов и расходов с определением необходимых средств для производства текущего ремонта дома, оплаты деятельности подрядчиков, формирования резервного фонда, а также предназначенных для капитального ремонта.

А еще?

К числу других прав правления ТСЖ относятся следующие:

1. Товарищество может вести расчеты по договорам как с физическими, так и с юридическими лицами за оказанные услуги.
2. Согласно предусмотренному законом порядку ТСЖ может обратиться в банк либо к частным лицам за кредитными средствами.
3. В его компетенции - продажа, обмен и сдача в аренду имущества, включая недвижимость. Так, например, ТСЖ имеет право сбора платы с предпринимателей, желающих арендовать в здании площади под офис либо для торговли.
4. ТСЖ рассчитывает квартплату, основываясь на смете расходов.
5. Оно же собирает эту квартплату с собственников и нанимателей помещений многоквартирного дома.
6. Также в числе его прав - принятие законных мер к лицам, задолжавшим арендную либо квартирную плату, что непременно должно быть отражено в протоколах заседаний правления ТСЖ.

Устав ТСЖ как главный документ

Целиком и полностью перечень имеющихся у ТСЖ полномочий обязан перечисляться в Уставе данной организации. Этот список, например, может включать разрешение на производство реконструкции, внесение преобразований в придомовую территорию в виде оборудования парковки для автомобилей и т. п. Все права данной организации, перечисленные в ее Уставе, не могут вступать в противоречие с содержанием Жилищного кодекса. Они могут лишь служить дополнением и расширением его основных положений в конкретных ситуациях.

Реализация большинства прав правлением товарищества производится в рабочем порядке - рассчитывается квартплата, распределяются по банковским счетам средства, производится ведение протокола правления ТСЖ. Данные действия относятся к текущей работе. За соблюдением законности всех упомянутых операций следит специальная комиссия, именуемая ревизионной, в количестве трех-четырех человек. Ее состав не относится к числу членов правления либо прочих работников ТСЖ.

Если требуется провести серьезные изменения (например, реорганизовать структуру ТСЖ, поменять соотношение распределяемых по всевозможным фондам средств, провести переоборудование здания), от правления требуется организовать общее собрание всех жильцов с выставлением вопроса на голосование. Право осуществлять заявленную деятельность ТСЖ получит лишь при наборе большинства положительных голосов.

Об особенностях работы ТСЖ

Весьма и весьма часто в процессе реализации собственных прав у членов правления ТСЖ возникает масса вопросов, имеющих отношение к ряду неоднозначных или проблемных тем. Ниже мы приведем примеры наиболее актуальных из них.

Одним из острых вопросов служит отказ правления выдавать жильцам справки (о составе семьи либо расширенные выписки) на основании задолженности по квартплате. Закономерный вопрос: имеет ли право правление товарищества отказывать своим членам в выдаче каких-либо справок при наличии долга?

Данная практика является нарушением закона. В то же время подобные действия повсеместно используются руководствами ТСЖ с целью стимулировать жильцов покрыть задолженность или ее часть. Следует знать, что выдача положенных справок считается не правом, а обязанностью ТСЖ. Это относится и к случаям, когда жильцы имеют любого размера задолженность по коммунальным услугам.

Доступ в квартиру - законно ли?

Другой часто встречающийся вопрос из разряда проблемных - о полномочиях председателя либо правления товарищества на вход в квартиру и ее осмотр. Подобные ситуации не редкость для типичного протокола правления ТСЖ. Наша Конституция как основной закон закрепляет право любого гражданина на неприкосновенность собственного жилища. На практике это значит, что без разрешения владельцев квартиры входить в нее никто не имеет права. Исключение относится лишь к случаям наличия ордера или возникновения угрозы теракта или катаклизма (техногенного либо природного характера).

В других же случаях (в том числе и в аварийных ситуациях, допустим, прорыва трубы) проход внутрь квартиры возможен лишь с разрешения жильца. Именно потому любые предлоги права доступа в помещение (для поверки счетчиков либо снятия показаний, замера давления, измерения температуры и пр.) являются незаконными.

О пенях и штрафах

Еще один, не менее острый вопрос - о полномочиях ТСЖ в деле начисления пеней. Товарищество имеет право на это в случае, когда такая функция прописана в Уставе, который принимался общим собранием жильцов. Данная мера относится к вынужденным, предназначенным для стимулирования должников к скорейшей уплате средств за жилье.

Порядок, которым начисляются штрафы, строго регламентируется и прописывается в Уставе. При этом следует ориентироваться на положения НК РФ, относящиеся к верхним границам штрафных санкций. Например, запрещено взимать пеню размером более 1/30 ставки рефинансирования за каждый просроченный день оплаты.

Обязаны ли мы подписывать договор с ТСЖ?

Порой жильцов может возмущать предложение ТСЖ подписать договор по обслуживанию. Должны ли заключаться такие договоры и обязаны ли ТСЖ этим заниматься? Данная практика абсолютно нормальна. Право ТСЖ на заключение договоров, а также положение, регламентирующее начисления платежей, прописано в 137-й статье ЖК РФ.

При наличии подобных подписанных договоров правление имеет право заключения от имени жильцов всевозможных сделок с поставщиками коммунальных услуг. Если договора между собственником и ТСЖ не имеется, нужные соглашения жильцам предстоит заключать самостоятельно в представительстве эксплуатационной компании.

Внимание: нарушение!

Следующая проблема, часто имеющая место в многоквартирных домах, - вывешивание на всеобщее обозрение правлением ТСЖ списка должников. В данном случае возмущение жильцов вполне оправдано и закономерно. По закону (речь идет о персональных данных) прямо разглашать подобные сведения запрещается. У правления отсутствует право публикации любых данных о жильцах без их письменного согласия. Это относится не только к адресам, Ф.И.О. и паспортным данным проживающих, но и к размеру имеющегося долга.

Подобные списки могут быть составлены правлением для внутреннего использования и принятия мер по воздействию на должников. Хранить их положено в закрытом помещении в сейфе. В случае же подобной незаконной публикации должник имеет полное право обращения в судебную инстанцию за возмещением морального ущерба. Максимально возможное действие для ТСЖ в данном случае - вывешивание объявления о набежавшей общей коммунальной задолженности и предупреждение о предстоящем обращении в суд.

Обязанности правления ТСЖ

Перечень их дан в статьях ГК РФ № 148-149. Что же именно обязано правление ТСЖ квартирным собственникам, выбравшим его?

1. Соблюдать нормы законодательства и положения Устава.
2. Контролировать исполнение жильцами собственных обязанностей, касающихся содержания объекта.
3. Непосредственно управлять многоквартирным домом либо контролировать компанию, которая осуществляет данное управление.
4. Заключать договоры с поставляющими коммунальные услуги подрядчиками и субподрядчиками.
5. Заниматься заключением договоров, касающихся ремонта и содержания здания.
6. Вести списки жильцов, которые являются членами товарищества.
7. Заниматься ведением бухгалтерского учета, составлять сметы доходов и расходов, начислять квартплату.
8. Вести делопроизводство и выдавать необходимые справки жителям - членам ТСЖ.
9. Проводить общие собрания жильцов с предоставлением отчетов правления ТСЖ о проделанной работе.
10. Вести контроль за деятельностью председателя товарищества.

В чем заключаются непосредственные обязанности председателя ТСЖ?

1. Он нанимает и увольняет необходимый персонал, дает распоряжения прочим должностным лицам ТСЖ.
2. В рамках собственных полномочий действует от имени товарищества, не прибегая к предварительному уведомлению всех его членов.
3. Выносит любой разработанный им документ на решение собрания жильцов.

Об ответственности за невыполнение обязанностей

Подобная мера не прописана ни в ЖК, ни в ГК РФ. Но это вовсе не говорит о невозможности привлечения нарушителей к ответственности. Данный вопрос, как правило, также регламентируется Уставом товарищества, в котором предусмотрены за конкретные проступки определенные виды наказания. В более общем случае там может содержаться пометка о действиях согласно существующему законодательству.

Об общей гражданской ответственности речь идет в случае следующих правонарушений:

1. Халатности (например, отсутствие оповещения членом правления ТСЖ жильцов в положенные сроки о готовящемся собрании).
2. Мошенничества - речь может идти о подложных показаниях приборов учета либо документов, касающихся собственников помещений.
3. Растраты либо присвоения средств собственников - порой бывают случаи злоумышленного неправомерного распределения средств общего либо резервного фонда.
4. Обмана собственников, в том числе всего собрания.
5. Служебного подлога.
6. Превышения собственных полномочий (сюда относятся приведенные выше примеры с вывешиванием списков жильцов и т. п.).

Любой из членов товарищества, включая представителей правления ТСЖ и самого председателя, обязан нести за собственные действия материальную ответственность. В случае возникновения ущерба для общедомового имущества по вине собственника (к примеру, вследствие затопления) последний обязан его возместить. Для определения размера такого ущерба составляют специальный акт. Оценка при необходимости ведется с привлечением профессионалов. Более того, описание ряда конкретных ситуаций, относящихся к правонарушениям, может содержаться в самом уставе ТСЖ.

Полномочия правления ТСЖ

О каких именно полномочиях идет речь? Задача руководства товарищества - заниматься его непосредственной деятельностью. Весь перечень необходимых для этого полномочий регулируется все тем же Жилищным кодексом (его статьей 147). В Уставе организации должны обязательно разграничиваться действия, входящие в компетенцию непосредственно правления и общего собрания жильцов. То есть должны иметься четкие указания, что именно председатель со своими заместителями могут решать на заседании правления ТСЖ, не прибегая к предварительному оповещению жильцов.

В большинстве случаев речь идет о таких полномочиях правления:

1. Непосредственном руководстве деятельностью товарищества с назначением на конкретные работы определенных исполнителей и формировании кадров ТСЖ.
2. Заключении от имени собственников жилья договоров, связанных с коммунальным обслуживанием.
3. Сборе средств на ремонт и обслуживание многоквартирного дома.
4. Ведении делопроизводства с выдачей всех необходимых бумаг и справок.
5. Ведении банковского и бухгалтерского учета с переводом средств по договорам на оплату труда подрядчиков.
6. Проведении общих собраний жильцов с заполнением соответствующего протокола.
7. Защите в судебных инстанциях интересов членов товарищества.
8. В ситуации неуплаты жильцами долгов по коммунальным услугам - обращении в официальные инстанции (от администрации города до суда и прокуратуры).

Выводы

Отсюда видно, что весь перечень полномочий правления ТСЖ определяется его непосредственными функциями, вытекающими из основного предназначения товарищества - содержания многоквартирного дома.

Помимо вышеуказанных, к числу полномочий ТСЖ может относиться ряд дополнительных, что непременно должно быть зафиксировано в Уставе товарищества. Речь может идти об обустройстве придомовой территории, самостоятельном обслуживании здания, сборе арендной платы с лиц, являющихся нанимателями коммерческих и жилых помещений дома, а также распоряжении общедомовым имуществом, к которому относятся подвалы, лифты и т. п.

Жилищный кодекс подтверждает, что как права, так и обязанности ТСЖ неразрывно связаны с их функциями и вытекают из задачи содержания многоквартирного дома и всего относящегося к нему имущества в полном порядке.

Изменения, которым подверглось жилищное законодательство в 2015 году, непосредственно коснулись и деятельности ТСЖ. С тех пор изменений не происходило, поэтому положения актуальны до сих пор.

Так обязанностью собственников стало проведение собраний для внесения изменений в устав товарищества. По новой редакции закона устав должен регистрироваться в ФНС, а председатель должен получить выписку из ЕГРЮЛ.

Плюсы и минусы данного способа управления

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ , ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для организации коллективного управления всем недвижимым имуществом, обеспечения его использования, обладания и распоряжения в пределах определенных нормами законодательства.

Членство в ТСЖ позволяет участвовать в общих собраниях, следовательно, дает возможность непосредственно влиять на принятие всех решений, касающихся управления домом и определения размера взносов.

Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее.

Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала.

Так как за ТСЖ закрепляется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку.

В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить проживание, если собственники верно подойдут к организации управления домом.

Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства .

Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке.

Ст. 153 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее.

Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов.

Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг по эксплуатации зданий и организации .

То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самостоятельно договариваются о .

Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать членов правления и совместным решением определить план управления.

В каких домах можно создать товарищество

Ст. 136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ .

Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи , сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой.

Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без них, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры.

Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом.

Возможно создание ТСЖ еще на этапе строительства дома , что подтверждается ст. 139 ЖК РФ. Примечательно, что собственники помещений в доме под управлением ТСЖ сами решают вступать им в товарищество или нет.

Как принимается решение о создании

Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо провести собрание жильцов , на котором будет выбран . На собрании должно присутствовать не менее 2/3 всех собственников дома.

Решение о создании ТСЖ принимается большинством голосов, согласно внесенным изменениям теперь необходимо согласие 2/3 всех собственников помещений, тогда как раньше достаточно было 50% голосов.

Оформляется решение протоколом общего собрания ТСЖ. Голоса собственников определяются пропорциональным принципом – чем больше площадь жилого помещения, тем больше голосов у собственника.

Утверждение устава

Порядок принятия устава ТСЖ определяется ст. 45-48 ЖК РФ. Устав должен быть утвержден всеми собственниками жилых помещений дома.

Можно проводить собрание в заочной форме, если перед этим товарищества.

В Уставе должны быть отражены все основные аспекты обслуживания и содержания дома. В нем указывается адрес дома, место и дата составления документа. Также прописываются цель функционирования ТСЖ, права и обязанности всех участников товарищества.

Собственники помещений называются собственниками недвижимости, то есть ТСЖ переименовывается в ТСН.

Начиная с 1 сентября 2014 года, все ТСЖ должны регистрироваться в качестве ТСН, при этом для уже действующих товариществ перерегистрация не нужна.

Изменения Жилищного кодекса РФ коснулись и устава, в частности:

Для внесения изменений в действующий устав проводится общее собрание, на котором устав изменяется на основании протокола.

Все внесенные изменения заверяются нотариусом и отправляются на подтверждение в налоговые органы . Спустя 5 дней председатель может получить выписку из Росреестра о внесении изменений.

Процедура регистрации

Регистрация ТСЖ аналогична постановке на учет юридического лица и особых сложностей не представляет. После регистрации ТСЖ присваивается индивидуальный расчетный счет, на который впоследствии поступают внесенные жильцами средства.

Для процедуры регистрации ТСЖ необходимы следующие документы :

• бланк заявления о постановке на учет юридического лица;
• протокол общего собрания собственников недвижимости;
• расчет доли каждого из собственников;
• устав ТСЖ.

Согласно ст. 140 ЖК РФ решением общего собрания ТСЖ может преобразовываться в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Заключение договоров с жильцами дома

Создание ТСЖ возможно при согласии 2/3 собственников. Но остальные жильцы пользуются услугами тех же поставщиков. Поэтому товарищество заключает с жильцами, не являющимися его членами, индивидуальные договоры на оказание услуг .

Законом не предполагается обязательное письменное заключение такого документа.

Организация текущей работы по управлению домом

Текущие работы по управлению домом организуются действующими управленцами — председателем и правлением , выбранных жильцами. Они могут являться такими же собственниками либо наниматься «со стороны».

Правление обязано заключать договоры с поставщиками услуг, собирать платежи, следить за текущим состоянием дома и прочее.

Некоторые документы, например договора ТСЖ с поставляющими организациями, могут быть закрыты для просмотра членами ТСЖ, но они доступны ревизионной комиссии.

Порядок отчета о работе перед жильцами

План любых работ по обслуживанию дома и смета годовых расходов утверждается общим собранием жильцов .

Если решение было принято посредством заочного голосования, любой член ТСЖ имеет право на раскрытие информации о деятельности товарищества и на ознакомление с протоколами заочных собраний.

Также можно ознакомиться с расходами ТСЖ посредством просмотра расчетного счета товарищества, который отражает не только все поступления, но и снятия.

Процедура разрешения споров

Если член ТСЖ не доволен организацией управления домом, он может вынести на обсуждение данный вопрос на общем собрании жильцов. Вопросы финансового характера разрешаются при участии ревизионной комиссии.

Если спор не удалось урегулировать внутри товарищества, жилец может в жилищную инспекцию, которая контролирует обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг.

Также возможно обращение в налоговые органы , если имеются подозрения на наличие финансовых махинаций.

Видео-обзор с изменениями

На примере Краснодарского края показывается, как муниципальные власти помогают представителям многоквартирных домов разобраться с тонкостями в организации управления общедомовым имуществом.

Председатель приступает к исполнению своих обязанностей сразу после подписания . Голосование может осуществляться как членами правления, так и на общем собрании жильцов-собственников помещений, в зависимости от положений устава (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). О том, как проходят выборы председателя ТСЖ и как документально оформляется эта процедура, мы рассказывали в .

В своей работе избранный руководитель товарищества должен руководствоваться:

• положениями раздела 6 Жилищного кодекса ;
• уставом организации;
• условиями .

СПРАВКА! Жилищный кодекс определяет порядок взаимодействия председателя с работниками обслуживающей организации и жильцами домов, вверенных ТСЖ, в общем случае, а пункты устава и трудовой договор регулируют правовое положение председателя в конкретной структуре.

Заключение трудовых договоров с избранным руководством жилтоварищества остаётся на усмотрение общего собрания. Как правило, такие договора заключаются, если не планируется привлекать в организацию сторонних управляющих или заключать соглашение с управляющей компанией, оставив за членами правления только функции контроля.

Теперь вы знаете, на основании чего действует глава жилтоварищества.

Что входит в обязанности?

Обязанности избранного руководителя как члена правления определены в ст. 149 ЖК , но могут быть дополнены положениями устава и соответствующим разделом трудового договора. В общем случае председатель ТСЖ обязан:

1. соблюдать жилищное и гражданское законодательство;
2. контролировать своевременную оплату квитанций жильцами;
3. ежегодно составлять доходно-расходную смету и представлять её собранию на утверждение;
4. формировать отчёт о финансовом состоянии товарищества;
5. принимать сотрудников в штат и организовывать их работу;
6. заключать с подрядчиками договора о проведении текущих и капитальных ремонтных работ;
7. организовывать поставку жителям коммунальных ресурсов (газа, воды, электричества и т.д.);
8. вести документацию (списки членов жилтоварищества, учётные книги, внутренние документы);
9. организовывать общие собрания и конференции;
10. контролировать выполнение решений, принятых на собраниях или заседаниях правления.

Теперь вы знаете, что входит в обязанности председателя ТСЖ.

Порядок и сроки составления отчётов определяются . В рамках обязанности по обеспечению жителей дома коммунальными благами, председатель должен заключать соответствующие соглашения с компаниями-поставщиками на условиях, позволяющих оплачивать предоставляемые ресурсы за счёт поступающих от жильцов средств.

При возникновении задолженностей перед поставщиками из-за невыгодных условий договора с ними, не отвечающих финансовому положению ТСЖ, ответственность лежит на председателе.

ВАЖНО! При формировании штатных единиц избранный руководитель составляет план и штатное расписание с указанием величины окладов и условий работы, но утвердить данные документы необходимо на общем собрании жильцов-членов ТСЖ (согласно ч. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Условия трудового соглашения могут дополнять список обязанностей главы жилтоварищества функциями бухгалтера или иного сотрудника.

Полномочия и права главы товарищества

К основным полномочиям главы ТСЖ относятся:

• заключение сделок от имени жилтоварищества для достижения уставных целей;
• отбор сотрудников, их приём на работу и увольнение;
• заверение платёжных документов;
• подписание внутренних нормативных актов, протоколов собраний и заседаний правления;
• прямое руководство сотрудниками;
• представление интересов жилищной структуры в органах местного самоуправления, судах и налоговых органах;
• распоряжение средствами спецсчетов, общих расчётных счетов и резервного фонда в рамках выполнения решений общих собраний;
• распоряжение иным имуществом товарищества.

В большинстве жилищных товариществ устав наделяет избираемого главу сдавать пустующие помещения в аренду и организовывать постройку новых помещений на придомовой территории без одобрения собрания. Наделение руководства дополнительными правами, относящимися к компетенции собраний и конференций жильцов, связано со сложностью организовать сбор собственников жилья большей части недвижимости на собрании.

ВАЖНО! Глава товарищества может заверять и проводить без доверенности только те решения, которые не требуют одобрения правления или собрания жильцов-собственников, в соответствии с жилищным кодексом и пунктами устава конкретной организации (п. 2 ст. 149 ЖК).

У председателя во многих товариществах разрабатывается режим экстренных полномочий, согласно которому у избираемого руководителя возникает право проникать в помещения жильцов без их согласия в случае возникновения риска аварии , последствия которой могут принести ущерб значительной части жителей дома.

При реализации своих прав по распоряжению средствами расчётных счетов и иным имуществом глава ТСЖ несёт ответственность по жилищному и гражданскому законодательству за последствия своих решений перед жильцами дома.

Что ещё может осуществлять должностное лицо?

Помимо статьи 149 ЖК РФ, кратко описывающей функции главы жилтоварищества, рекомендуется закреплять список его функций и полномочий в специальном разделе устава организации, и .

Подробное перечисление прав и обязанностей руководителя в уставных документах позволяют:

1. осуществлять контроль над руководством со стороны жильцов;
2. регламентировать и упорядочить деятельность правления;
3. избежать разночтений при составлении трудовых соглашений;
4. решать спорные вопросы без обращения в суд.

Вот что делает глава жилтовариществе, если говорить в общем. Указание чёткого списка обязанностей в должностной инструкции, включая организацию режима труда и отдыха, помогут предотвратить злоупотребление полномочиями и доверием жильцов, что нередко случается в небольших ТСЖ, где руководство имеет свободный график и часто пренебрегает обязанностями.

В уставе прописываются полномочия руководства для конкретного ТСЖ с учётом его особенностей , а в трудовое соглашение, заключаемое между избранным руководителем и товариществом, включается описание обязанностей и полномочий, обусловленных личностью председателя.

Вывешивает ли списки должников?

Так как руководство жилтоварищества организует предоставление жильцам коммунальные услуги, то исполнителем услуг является товарищество как юридическое лицо, от имени которого действуют члены правления.

Согласно пункту 32-д Постановления правительства № 354 , регулирующего поставки коммунальных ресурсов владельцам помещений в домах, глава жилтоварищества вправе приостановить поставки таких ресурсов лицам, имеющим задолженности по квитанциям, предупредив их предварительно за 24 часа . По приказу председателя жильцу могут отключать электроэнергию и не только.

Пункт 115 Постановления № 354 описывает случаи, в которых руководитель ТСЖ имеет право отключить электричество, газ или перекрыть водопровод без предварительного извещения .

• Возникновение аварийной ситуации.
• Стихийные бедствия.
• Незаконное подключение владельца помещения к общедомовым коммуникациям.
• Использование проживающими в помещении лицами приборов, перегружающих электросеть дома.
• Принятия решения об ограничении поставок ресурсов правительством региона.

СПРАВКА! Во исполнение обязанности следить за регулярной оплатой поставляемых услуг жильцами, избранный руководитель имеет право вывешивать публичные пофамильные списки лиц, имеющих задолженности, в местах, предназначенных для размещения объявлений, а также на интернет-ресурсах.

Главы крупных жилтоварищества, имеющих свой сайт, регулярно размещают в специальных разделах сайта информацию о должниках, содержащих перечень задолжавших оплату лиц и сумму долгов каждого из них. Да, преседатели имеют на это право.

Полномочия руководителя товарищества могут отличаться в зависимости от числа помещений, входящих в организацию. Товарищества могут включать в себя:

1. один многоквартирный дом;
2. несколько домов, расположенных рядом;
3. большое число домов (микрорайон).

Важно учитывать, что в одном доме нельзя создавать несколько жилтовариществ (п. 1 ст. 136 ЖК РФ). Полномочия руководителя товарищества, включающего в себя только один многоквартирный дом, заключаются в отсутствии функций, необходимых для координации персонала, обслуживающего разные жилые здания.

Перечень обязанностей главы небольшого ТСЖ обычно включает в себя функции бухгалтерского работника и руководителя отдела кадров. Нередко такие руководители присутствуют лично при составлении актов о неисправностях и руководят выполнением ремонтных работ .

Решение спорных моментов

Спорные ситуации, касающиеся председателя, часто связаны с возможными злоупотреблениями с его стороны или с некачественным исполнением обязанностей по реализации решений общих собраний жильцов.

Порядок разрешения споров следует прописать как в уставе товарищества, так и в трудовом соглашении с избранным руководителем.

При возникновении конфликтов, связанных с исполнением председателем своих обязанностей, они решаются последовательным путём в следующем порядке:

Если конфликт с председателем возник из-за неисполнения им обязанностей по организации ремонта или устранения последствий аварии, необходимо составить , причинённых общему имуществу членов жилтоварищества.

Акт составляется в присутствии двух свидетелей, а его копия прилагается к тексту обращений в правление или надзорные органы.

При подаче жалобы в правление необходимо требовать , при нежелании выдавать данную справку следует заручиться поддрежкой свидетелей факта обращения, так как в противном случае глава товарищества может заявить сотрудникам прокуратуры, что не был в курсе проблемы.

ВАЖНО! Судебные органы примут иск к рассмотрению только при наличии у инициативной группы жильцов доказательств попыток досудебного урегулирования конфликта с председателем.

К таким доказательствам могут относиться справки о принятых обращениях, копии обращений в жилищную инспекцию, акты о наличии нарушений и т.д.

Уход на отпуск и выплаты компенсаций

Избранный руководитель в жилищной организации имеет право на отпуск только в случае заключения с ним официального трудового соглашения, так как жилищный кодекс отводит решение данного вопроса на усмотрение общего собрания. На время отпуска руководство жилищным товариществом может осуществлять:

• заместитель руководителя;
• один из членов правления;
• привлечённый специалист.

Руководителя со стороны приглашают на время отпуска председателя в случаях, когда данная должность требует от занимающего её лица высокого уровня компетенции или иных качеств, которыми члены правления не обладают. Также наём руководителя извне возможен при возникновении экстренных или аварийных ситуаций на время отсутствия избранного главы .

Руководитель имеет право не уходить в отпуск, в таком случае он получает за него компенсацию в общем порядке, предусмотренным трудовым законодательством.

Заключение

Права и обязанности могут сильно отличаться в каждом конкретном случае. Широта полномочий предполагает высокий уровень ответственности руководителя, так как многие права являются одновременно обязанностями. Подробное перечисление полномочий в поможет избежать злоупотреблений и конфликтов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Товарищество собственников жилья по своей сути является объединением проживающих в многоквартирном доме граждан, пожелавших осуществлять совместное управление общим имуществом.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Такая организация регистрируется в качестве юридического лица, осуществляющего определенную хозяйственную деятельность. Однако далеко не всегда подобная деятельность оказывается успешной, что обусловлено как объективными, так и исключительно субъективными факторами.

Руководство ТСЖ может идти на обман, нецелевое расходование средств, недобросовестно выполнять взятые на себя обязательства.

В случае выявления подобного рода нарушений ответственные лица несут предусмотренную законом ответственность.

Какие функции выполняет?

Традиционно с целью реализации следующих функций:

• управления имуществом, находящимся в общем владении жильцов дома;
• обеспечения надлежащей его эксплуатации;
• текущего обслуживания и своевременного проведения ремонтных работ.

На практике это необходимо для бесперебойного обеспечения квартир участников ТСЖ электричеством, водой, газом и прочими необходимыми ресурсами, своевременного проведения ремонта коммуникаций и помещений, качественного благоустройства прилегающей территории.

Самоуправление выражается в:

• составлении смет доходов с расходами;
• заключении контрактов с компаниями, поставляющими коммунальные услуги, и подрядчиками;
• проведении расчетов сумм, подлежащих уплате за потребленные ресурсы и услуги, а также своевременное их погашение;
• инициировании и проведении работ, связанных с ремонтом, благоустройством, уборкой территории и т.д.

Закон

Согласно действующему на 2019 год законодательству, объединения собственников жилья причисляются к категории юридических лиц. Исходя из этого, ответственность ТСЖ за невыполнение взятых обязательств, несоблюдение требований и прочие нарушения может быть нескольких видов.

Так, нарушение норм Гражданского кодекса РФ означает возникновение гражданской ответственности и влечет за собой наказание имущественного характера, предусматривающее необходимость компенсации причиненного ущерба или убытков, в том числе за счет принадлежащего виновнику имущества.

Если имеет место нарушение КоАП или законодательных актов об админнарушениях местного значения, то предусматривается ответственность административного характера.

Возникновение уголовной ответственности происходит в тех случаях, когда председатель ТСЖ или иные собственники жилья, состоящие в объединении, совершили одно из серьезных нарушений, упомянутых в Уголовном кодексе РФ.

Ответственность ТСЖ

В самом Жилищном кодексе, регулирующем большинство моментов, связанных с ТСЖ, нюансы ответственности, возникающей вследствие допущенных членами объединения нарушений, не прописаны.

Однако в связи с тем, что товарищество регистрируется в качестве юридического лица, к нему применяются все нормы, предусмотренные для подобного рода организаций в административном, гражданском и уголовном законодательстве.

За невыполнение обязанностей

Товарищество владельцев жилья, допустившее нарушение прописанных в различного рода договорах условий, несет за это ответственность гражданско-правового характера.

Помимо этого, в гражданском законодательстве содержатся нормы, предусматривающие возникновение ответственности ТСЖ в случае невыполнения организацией взятых на себя обязательств, а также в случае наличия ущерба, обусловленного действиями либо бездействием товарищества.

В частности, отвечать придется за:

• низкое качество предоставляемых услуг;
• причиненный здоровью и жизням людей вред;
• понесенные получателями услуг убытки вследствие нарушения прав этих лиц, включая даже те случаи, когда в договор были внесены соответствующие условия;
• причиненный допущенными нарушениями моральный вред.

За неправильное начисление коммунальных платежей

Нормы современного законодательства предусматривают ответственность ТСЖ за неправильное начисление коммунальных платежей. Подобное нарушение влечет за собой наложение штрафа в размере половины суммы, превысившей положенную согласно тарифным нормам.

Для применения подобных санкций на практике пострадавшие жильцы должны направлять соответствующее заявление с указанием факта нарушения в адрес управляющей компании. Последняя обязана на протяжении месячного периода произвести проверку и принять по ее итогам решение.

Если факт действительно будет подтвержден, то виновник должен будет уплатить штраф. Однако средства не будут возвращены потребителям услуг, а пойдут в качестве авансовых платежей за будущие услуги. В квитанциях штраф будет прописываться в отдельной строке.

За непредоставление (нераскрытие) информации

Наделяется наиболее широкими полномочиями в объединении жильцов, но при этом в случае обнаружения каких-либо нарушений именно на него ложится основная ответственность.

В первую очередь, он отвечает за непредоставление различного рода информации жильцам дома, особенно в том случае, если это привело к негативным последствиям в виде причинения вреда здоровью жильцов.

За долги

Возникновение долгов за потребленные услуги у граждан – обычное дело. Однако при этом из-за них может страдать и ТСЖ в целом, так как просрочки платежей со стороны жильцов непременно оборачиваются задолженностью со стороны самого товарищества.

При этом объединение имеет право применять по отношению к недобросовестным жильцам штрафных санкций, которые прописаны в уставе организации или утверждены на общем собрании.

Нормы гражданского законодательства, регулирующие ответственность перед поставщиками услуг, предусматривают, что долги юридического лица обеспечиваются, в том числе, всем принадлежащим ему имуществом.

Отсюда следует, что при нехватке денежных средств погашение задолженности может осуществляться за счет имеющегося в распоряжении ТСЖ имущества.

Административная и уголовная

Наступление административной ответственности у ТСЖ происходит в случае нарушения прописанных в государственных актах правил. В частности, это детально прописано в 7-й главе КоАП, где изложены нормы виды правонарушений в области охраны собственности и ответственность за них.

Уголовная ответственность возникает уже не в отношении юридического лица в целом, а в отношении конкретных физических лиц, допустивших существенные правонарушения.

К подобного рода ответственности чаще всего привлекается председатель ТСЖ, однако и другие члены правления ТСЖ от этого не застрахованы.

Пути решения проблем

Большинство конфликтных ситуаций, возникающих в ходе ведения товариществом владельцев жилья своей деятельности, приходится улаживать путем обращения в соответствующие уполномоченные органы. В частности, это может быть подача искового заявления в судебную инстанцию или же направление

), а также Уставом этого юридического лица. На что имеет право ТСЖ? Товарищество имеет право:

• брать плату с жильцов за проживание;
• применять предусмотренные к должникам меры в соответствии с законом;
• подписывать договора со сторонними организациями для технических работ;
• самостоятельно выполнять работы по техобслуживанию;
• принимать решение о реорганизации либо ликвидации лица, создании;
• ликвидационной комиссии;
• вносить изменения в Устав компании;
• определять направления финансовых потоков;
• составлять годовой план содержания имущества;
• утверждать сметы;
• утверждать годовую отчетность по содержанию и ремонту;
• принимать и изменять в соответствии с замечаниями председателя нормы внутреннего распорядка;
• принимать и рассматривать жалобы от жильцов, отвечать на них;
• определять размер вознаграждения членов юр.лица;
• рассчитывать бюджет;
• оплачивать по договору услуги юридических лиц;
• брать кредиты в банке и пользоваться ими.

Какие еще полномочия существуют?

Если при этом не затрагиваются предусмотренные законом права и свободы хозяев квартир, товарищество имеет право на:

1. сдачу в аренду помещений;
2. надстройку или перестройку конструкций;
3. установление размера взносов;
4. заключение сделок в интересах организации;
5. получение доли в недвижимом имуществе;
6. осуществлять в интересах организации застройку прилегающей территории, если это не противоречит закону.

Если проживающие должники не устранают допущенные нарушения, не восполняют задолженность, то есть, не понимают что называется «по – хорошему», ТСЖ может инициировать в отношении них судебный процесс. Также через суд оно может потребовать полного возмещения убытков, если таковые появились от пользователей помещений.

Информация об обязанностях товарищества

Любой хозяин квартиры может стать членом ТСЖ, управляющим данным домом, если подаст соответствующее заявление. Также он свободно может и покинуть ряды этой организации. Таким образом, он может стать членом Общего собрания, затем Правления товарищества, а в случае успешной работы, активной гражданской позиции и при заслуженном доверии жильцов – Председателем товарищества.

В частности, любой гражданин, входящий в ТСЖ, может:

1. принимать участие в работе организации;
2. распоряжаться своей собственностью исключительно по собственному усмотрению;
3. пользоваться общим имуществом;
4. отзываться о работе ТСЖ, заявлять идеи, рациональные предложения;
5. выдвигаться в правление товарищества, на пост председателя, либо в ревизионную комиссию.

А теперь об обыкновенных жильцах квартир.

Любой владелец квадратных метров в данном доме, неважно, входит он в товарищество собственников или не входит, имеет право на:

• ознакомление с документацией и Уставом, также с результатами деятельности;
• участвовать в жизни дома через Общее собрание;
• заявление претензий к качеству работы организации;
• свободу от платы членских взносов.

Любой член товарищества обязан в ходе работы:

Последний пункт нуждается в особом пояснении. Где особые права, там будут и повышенные требования. Это значит, что помимо привилегий, статус члена товарищества собственников означает и неминуемую ответственность.

То есть, за:

1. неуплату или нерегулярную выплату взносов;
2. халатность в виде утаивания или несвоевременного сообщения товариществу важной информации, а также в виде несоблюдения сроков перед организацией;
3. собрания (например, некто решил созвать собрание, но предупредил об этом руководство позже, чем за минимальные десять дней;
4. разглашение приватных сведений товарищества;
5. поведение, идущее вразрез с законодательством РФ или с Уставоморганизации.

Заключение

Любой жилец дома, даже если он не член управляющего органа, обязан вовремя оплачивать проживание и взносы на капитальный ремонт, выполнять свои обязанности в соответствии с договором, а также бережно относиться к общедомовому имуществу, содержать его в порядке. Эта обязанность вытекает не из принадлежности к той или иной организации, а из статьи 153 ЖК .

Гражданин вправе стать членом (а может быть, с течением времени, и возглавить) ТСЖ. Это вполне осуществимо, достаточно лишь подать заявление – с правилами приема можно ознакомиться через устав организации. У него будет больше прав по управлению домом, но возрастет и ответственность.