Кодекс – Коммунальные услуги. Дмитрий гордеев: надо пересилить инертность

КОНЦЕПЦИЯ И ФОРМАТ СЕМИНАРА

Новации отраслевого регулирования:

К концу 2018 года в регионах России сложилась первая практика перехода на прямые договоры между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов в соответствии с Федеральным законом № 59-ФЗ от 03.04.2018 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ».

Кроме того, в течение 2018 года были изменены правила приема платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги, порядок расчетов за отопление, правила эксплуатации общедомовых и индивидуальных приборов учета, а также правила применения и целевого использования повышающих коэффициентов.

В начале 2019 года будет утвержден типовой договор о предоставлении коммунальных услуг между собственниками жилья и РСО, а также внесены изменения в Постановления Правительства РФ № 354, №124, № 253 в части изменения расчетов за коммунальные услуги и порядка приёма платежей.

Особенности семинара и состав участников:

Представители Минстроя России и ведущие отраслевые эксперты проанализируют все преимущества и риски для РСО и УО при переходе на прямые договоры с учетом сложившейся практики, дадут рекомендации по изменению и расторжению договоров ресурсоснабжения и проведению сверки взаиморасчетов между РСО и УО.

Особое внимание будет уделено рассмотрению изменений порядка начисления платежей и подготовки платежных документов, вариантов организации финансовых расчетов между УО и РСО за КРСОИ, сложным вопросам эксплуатации ОДПУ и ИПУ, порядку применения повышающих коэффициентов, а также практике разрешения споров между УО и РСО.

К участию в семинаре приглашаются руководители и специалисты ресурсоснабжающих организаций, расчетно-кассовых центров, управляющих компаний, региональных органов власти и органов местного самоуправления.

ПРИГЛАШЕННЫЕ ЭКСПЕРТЫ

ОЛЕЙНИКОВА Ольга Анатольевна

Заместитель директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства Российской Федерации

ФИЛИМОНОВ Сергей Леонидович

Президент Национальной ассоциации
организаций жилищно-коммунального комплекса
член Экспертного совета при Комитете
по жилищной политике и ЖКХ Госдумы России

ГОРДЕЕВ Дмитрий Павлович

Ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство»
Фонда «Институт экономики города»,
разработчик Жилищного кодекса и региональных
нормативных актов в жилищно-коммунальной сфере

ДОБРЫНИНА Галина Валерьевна

Директор по проектной работе
Ассоциации Региональных расчетных центров,
ранее - Руководитель проектов по организации
расчетов с населением ГК «ТНС Энерго»

МИНОФЬЕВА Галина Алексеевна

Руководитель ЦДПО ЖКХ «Партнер»,
член Экспертного совета при Комитете по вопросам
местного самоуправления Совета Федерации,
ведущий российский эксперт по тарифам ЖКХ

В программе семинара

Прямые договоры ЖКХ в 2019 году

Порядок перехода на прямые договоры по отдельным видам коммунальных услуг (Федеральный закон № 59-ФЗ от 03.04.2018). Последствия перехода, ограничения и риски для РСО и УО. Проекты изменений в Постановлениях Правительства РФ № 354, №124, № 253. Проект типового прямого договора (проект Минстроя России). Случаи признания прямых договоров нелегитимными.

Варианты перехода на прямые договоры в МКД

Порядок принятия решений о переходе на ОСС. Порядок перехода при наличии долгов у УО. Узаконивание прямых договоров, заключенных до 3.04.2018. Варианты перехода в домах с ИТП. Прямые отношения с собственниками нежилых помещений.

Особенности работы РСО при прямых договорах

Новая функция «исполнитель коммунальных услуг». Создание абонентских служб по заключению договоров с собственниками. Условия принудительного заключения прямого договора. Взаимодействие с УО при работе с неплательщикам. Отказ от прямого договора.

Изменение и расторжение договоров ресурсоснабжения

Расторжение договоров ресурсоснабжения, заключенных до перехода на «прямые отношения». Порядок расчета задолженности УО. Переуступка права требования долга. Порядок расчетов по расторгнутым договорам. Новые договорные отношения между УО и РСО в части предоставления КРСОИ.

Требования к УО при прямых договорах

Порядок предоставления информации РСО для расчета платы: о собственниках, о задолженностях, о показаниях ПУ. Изменение договора управления МКД. Условия прекращения обязательств УО перед РСО. Штрафы для УО за препятствие переходу на прямые договоры.

РКЦ в системе прямых договоров

Порядок заключения и исполнения агентских договоров РКЦ. Порядок передачи данных об объемах потребления, оплатах и долгах. Финансовые расчеты РКЦ с УО и РСО, определение уполномоченных банков, страхование.

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ УЧАСТНИКОВ

Прием платежей при прямых договорах

Новый порядок составления и оформления ЕПД. Распределение ответственности между УО и РСО за начисление платежей и подготовку платежек. Ответственность за выставление «двойных» квитанций. Перерасчет при нарушениях качества. Проверки платежей органами жилнадзора.

Правила поставки коммунальных ресурсов в МКД

Спорные вопросы определения объема и стоимости коммунальных ресурсов, поставленных в МКД. Споры о качестве коммунальных ресурсов. Границы эксплуатационной ответственности между УО и РСО, в т.ч. когда граница проходит не по стене дома.

Практика эксплуатации ПУ при разных договорных схемах

Ответственность УО и РСО по установке и обслуживанию ОДПУ. Порядок передачи показаний ПУ. Перерасчет платежей при нарушениях в работе ПУ. Новый порядок начисления повышающих коэффициентов и изменения в их целевом назначении.

Новые правила расчета платы за отопление в МКД

Порядок расчета платы за отопление на основе показаний ОДПУ и ИПУ, а также в помещениях с автономной системой отопления (Постановление Правительства РФ № 1708 от 28.12.2018). Порядок корректировки платы за коммунальную услугу по отоплению в первом квартале 2019 года.

Расчеты за содержание общего имущества МКД

Варианты начисления платы за КРСОИ в зависимости от наличия или отсутствия ОДПУ и решения ОСС. «Небалансовые» расходы и «отрицательные» ОДН: источники возмещения расходов. Нормативы потребления на СОИ в МКД и возможности их изменения.

ЖК РФ действует с 1 марта 2005-го. Но время идет, жилищные отношения совершенствуются, и вот уже стали необходимы поправки к этому документу, устраняющие ряд противоречий. Госдума РФ одобрила изменения в третьем чтении, приняв 13.05.2011 соответствующий закон. Мы (см. ниже источник статьи) обратились к одному из авторов Кодекса-2005, а также соавтору последних поправок, ведущему юрисконсульту Института экономики города Дмитрию Гордееву с просьбой рассказать о сути перемен. Прописаны поправки

– Дмитрий Павлович, вначале о самой процедуре изменения кодекса. Чем официально аргументировалась необходимость поправок?

– Первый аргумент: нужно устранить имеющиеся нарушения в работе ТСЖ. Имелись в виду, в частности, товарищества, которые объединяют много домов, что, по сути, стало одним из способов ухода от налогов.

Второй, и тоже официальный, аргумент: пришло время скорректировать концепцию управления многоквартирными домами в сторону ужесточения контроля за соответствующими организациями. Такова была реакция на многочисленные обращения людей по поводу плохого обслуживания.

Правда, здесь может возникнуть возражение, ведь в рыночных условиях административная жесткость и усиление контроля – не панацея от всех бед. Контролирующих органов у нас, как известно, всегда было много. Увеличить штраф? Это тоже ничего не изменит. Единственно, кто может навести порядок в доме – сами собственники. Но в людях еще крепко сидит привычка к тому, что их опекает государство. Пока крыша не рухнет, пальцем не пошевелят.

К сожалению, все уровни власти подыгрывают подобным настроениям, ограничивая самостоятельность собственников и держа их на «игле иждивенчества». Убрать нерадивого управленца – законное право владельцев помещений, но они по-прежнему предпочитают писать жалобы.

– Какова реальная, а не казенная мотивация изменений в ЖК РФ?

– Свой взгляд на существующее положение дел высказывало экспертное сообщество, представители общественности, экономисты и юристы, партии и объединения собственников. Их тоже не устраивали отдельные нормы кодекса, и сразу скажу: большая часть полезных предложений, внесенных ими, принята. Смысл их поправок, в основном, сводился к тому, что необходимо стимулировать активность и ответственность собственников.

Кстати, замечу, что вообще в Жилищный кодекс поправки вносили 16 раз, но в таких масштабах, как сейчас, впервые. Однако, повторю: не все из них считаю полезными.

Осталось за кадром

– Плохие ли, хорошие ли поправки, но нам с ними жить. С каких начнете?

– С тех, что не вошли в кодекс, были отвергнуты Госдумой, а также президентским правовым управлением. Речь, в частности, об обязательном членстве управляющих компаний в саморегулируемых организациях – СРО. Теперь такого требования нет.

– Но ведь у СРО были свои достоинства: уход государства из сферы бизнеса, предоставление участникам экономических отношений возможности самим решать свои дела.

– Действительно, СРО – полезная вещь, они есть во всем мире. Это способ ограничить вмешательство государства в экономику. Но у нас этим организациям еще надо много сделать, чтобы завоевать авторитет. В противном случае из корпорации бизнесменов они могут превратиться в ширму, прикрывающую диктат чиновников.

Допустим, собственники избрали управляющую организацию, она их устраивает, но кому-то мешает. Тогда ее можно легко исключить из СРО – по разным надуманным причинам, а значит, лишить бизнеса. На место этой организации придет аффилированная или более угодная местным властям компания.

Я – за саморегулирование, но против введения этой нормы как жесткого правила. Членство управляющих организаций в СРО должно быть добровольным, а критерием отбора должны быть не «корочка» и не взнос (его сумма, кстати, предполагалась заоблачной), а репутация, качество работы. Выбирать управляющих должны собственники, а не функционеры из корпорации. Да и государство пока не может полностью отойти от контроля жилищной сферы.

Сейчас существуют региональные жилищные инспекции, на федеральном уровне – Роспотребнадзор, ФАС, МЧС, Ростехнадзор и т.д. Но надо понимать, что все эти органы не должны подменять собственников, именно они призваны отвечать за состояние своего дома, за работу нанятых ими организаций. Органы контроля призваны лишь давать предписания виновным в нарушениях (а ими, к слову, могут быть не только управляющие организации, но и те же собственники).

Подобный порядок существует во всех развитых странах. Теперь должен появиться и у нас. Речь идет о ст. 20 ЖК РФ, на положениях которой будет основан контроль госжилинспекций. Правительство РФ силами Минрегионразвития теперь пропишет процедуру такого контроля. Старое положение об этих организациях, действующее с середины 1990-х, давно устарело. Жилищным инспекциям надо побороть многие стереотипы прошлых лет и, в частности, стремление обвинять во всех недостатках управляющие организации.

– Например, то же ТСЖ – если оно возьмется за управление...

– Нет, к товариществам собственников жилья это не относится. Распространенная, кстати говоря, ошибка. Ведь что такое управляющая организация? С учетом поправок в ЖК РФ, такая организация может работать не только по договору, но и непосредственно управляя домом, оказывая услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества. Однако она, эта организация, прежде всего, коммерческая, ее цель – минимальными усилиями получить максимальную прибыль. У товарищества такой задачи нет.

ТСЖ – это способ организации собственников, приобретение ими правосубъектности, возможности реализовать свою волю через созданное ими юридическое лицо. Главные же решения собственников, как известно, принимаются на их общем собрании – заочном или очном.

– Заочное провести легче, но, кстати, и фальсифицировать тоже.

– При всем том они более перспективны. Если раньше общее собрание членов ТСЖ в заочной форме должно было обязательно упоминаться в уставе ТСЖ, сейчас это ограничение снимается.

Оплачивать напрямую

– Вернемся к жилинспекциям. Какие у них еще появятся функции?

– Не только получение сведений о начале деятельности управляющих организаций, но еще и проверка законности выбора и реализации способов управления ТСЖ и УО. Прибавим к этому контроль за соблюдением стандарта прозрачности работы управляющей организации.

Сам стандарт был принят постановлением правительства РФ от 23.09.2010 № 731, но только теперь появится структура, которая проверит его исполнение.

И наконец, главное: жилинспекции будут осуществлять контроль над состоянием общего имущества в многоквартирном доме. Только бы Минрегион не допустил перекоса: не превратил его в надзор за деятельностью самих управляющих организаций, не отстранил собственников от ответственности за состояние дома.

– Имеете в виду членов ТСЖ?

– Не только. Речь идет о любых собственниках жилых и нежилых помещений в доме. Все они несут равную ответственность за его состояние. А товарищество, включая правление, его председателя и ревизионную комиссию, обязано предоставлять всем владельцам помещений полную информацию о своей организационно-финансовой деятельности.

– Меняется ли порядок расчетов за предоставление услуг?

– Меняется, и весьма существенно. В ЖК РФ вносится ряд поправок, разрешающих прямую оплату за коммунальные услуги.

Вызвано это тем, что многие ресурсоснабжающие организации недополучают от ТСЖ и управляющих организаций плату за потребленные в домах ресурсы. Начислено, к примеру, 100 тыс. рублей, собрали 90 тыс. (всегда найдутся неплательщики), а перечислили 70. Я знаю пример Ижевска, где одна управляющая компания так и заявила: ни за воду, ни за тепло рассчитываться не будем, а за счет собранных платежей сделаем капремонт в доме.

– Ну, это с отчаяния... Но, в конце концов, теплоснабженцы могут применить санкции.

– В том-то и дело, что не могут, хотя, скажем прямо, положение у них становится трудным. Недоплаты резко снижают качество их работы. Не на что покупать газ, реагенты, энергию для подъема воды... А попробуйте наказать дом – например, отключить от тепла. Вмешается прокуратура и немедленно восстановит теплоснабжение. Да еще возбудит дело.

При этом ситуация двусмысленная: тепловики ресурсы дали, но плату не получили. Жильцы при этом не виноваты – они платили точно.

Недобросовестность проявил управляющий.

– Что можно сделать в таком случае?

– На собрании собственников помещений в доме (если есть ТСЖ или кооператив – то на собрании членов такой организации) необходимо принять решение о том, что плата вносится напрямую ресурсоснабжающей организации: водоканалу, газовикам, тепловикам и т.д.

– Как за электроэнергию...

И еще. Новая форма расчетов вовсе не означает, что и управленцы и само товарищество снимают с себя ответственность за коммунальные услуги. В поправках ЖК РФ так и сказано: «Внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками и нанимателями своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществами собственников жилья, которое отвечает за качество коммунальных услуг».

Аналогичное порядок действует и в отношении обязательств управляющего. Это установлено поправками в части 63 и 71 ст. 155 ЖК РФ. По сути, законодатель выполнил поручение президента РФ, узаконив прямые расчеты. Но при этом исключаются прямые договоры. Они возможны лишь при непосредственном управлении домом собственниками (когда в доме нет ТСЖ, ЖСК, не заключается договор управления). Там сколько собственников – столько и абонентов. Но таких домов в Москве, насколько я знаю, менее одного процента.

Плюс к этому в кодексе появились новые важные части – части 22 и 23 в ст. 161. Они четко устанавливают сферу ответственности управляющих и ТСЖ. В случае, если в доме создается товарищество, которое не привлекает управляющую организацию, то оно обязано заключить договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. ТСЖ становится их абонентом, покупателем. А внутри дома оно предоставляет все коммунальные услуги – в соответствии с уровнем благоустройства дома начисляет плату и собирает ее с собственников. При этом известные положения Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 5.10.2007 № 57 по данному вопросу теряют свою актуальность.

Однако если товарищество заключает договор управления, то исполнителем коммунальных услуг становится уже сам управляющий. Соответственно, он, а не ТСЖ, начисляет плату и отвечает за качество. К слову сказать, при заключении товариществом договора управления сам способ управления не меняется, так и остается – «ТСЖ». Таким образом, ст. 135 и 161 ЖК РФ в отношении управления домом одной управляющей организацией не нарушаются.

Власть советам! Хотя и не вся

– Давайте вспомним о домах, где нет ни ЖСК, ни ТСЖ, но среди жильцов большинство – собственники. На них, согласно ЖК РФ, возлагается ответственность за состояние дома. Но как они могут выполнять те или иные обязанности, если не объединены ни в какую организацию?

– И в самом деле серьезная проблема. Общее собрание собственников – главный орган управления домом (ст. 44 ЖК РФ). Но управление – процесс непрерывный, и проводимого раз в год собрания мало. Как управлять в «межсезонье»? Именно в связи с этим Госдума дополнила ЖК РФ статьей: вводится новый орган – совет многоквартирного дома, который как раз и должен способствовать решению всех актуальных вопросов жизни дома.

При обсуждении возникла, кстати, дискуссия: вводить ли совет как возможность, т. е. факультативно, или как обязанность? Правительство настаивало: обязанность!

Дело, замечу, не новое – были ведь когда-то домовые комитеты. Но сейчас подход другой: появились собственники. Они отвечают за состояние дома, а потому только из них и должен состоять совет.

Это будет совершенно другая структура, нежели домком. Его основные функции: готовить предложения для собраний собственников, обеспечивать выполнение принятых собранием решений, контролировать качество работ. Совет дома – это коллегиальный орган (вроде правлений ТСЖ), который, не принимая самостоятельных решений, будет выполнять волю общего собрания.

– Например?

– Готовить вопросы к такому собранию – самые животрепещущие для дома. Контролировать качество оказываемых услуг, анализировать предложения управляющих организаций, какая из них лучше, какую выбрать. Предлагать, какие работы надо заказать, а какие подождут – с последующим представлением такого анализа общему собранию.

Понятно, что совет – это еще не ТСЖ, не юридическое лицо, договор с управляющей организацией заключить он не сможет. Но он помогает реализовать решения общего собрания, а это уже немало. Речь идет о порядке использования общего имущества, благоустройстве придомовой территории, планировании работ в доме, контроле над их качеством.

Еще раз напомню: эти вопросы должны решать не районная управа и не ДЕЗ, а именно собрание собственников с помощью совета дома.

– Есть мнение, в т. ч. среди депутатов Госдумы, что совет дома – организация незаконная (по сути это четвертый способ управления домом). Такой орган не соответствует Конституции РФ. Вы с этим согласны?

Сами собственники приобрели свой статус добровольно. И теперь им надо управлять домом. Как? Для этого и нужен совет. А то, что законодатель поручил муниципалитетам организовать общее собрание для избрания совета дома (если этого не сделали сами собственники) – это не нарушение, а помощь. Вот только регистрировать они их не должны. Это прямо запрещено кодексом. Если есть протокол собрания, его вполне достаточно.

Да, есть опасность, что при пассивности собственников муниципалитеты будут навязывать удобных и послушных кандидатов в такие советы. Здесь рецепт один: когда речь идет об управлении домом, собственникам надо не смотреть в рот властям, а принимать самостоятельные решения, ориентированные, прежде всего, на интересы дома.

– Наша беседа все время вращается вокруг собственников. А как быть с нанимателями? Не ущемляются ли их права?

– У нанимателей свой собственник – город, который в свою очередь связан с ТСЖ и управляющими. Именно от города наниматели могут требовать выполнения всех обязательств по содержанию дома и качеству оказываемых услуг.

Если ты хозяин...

– Много претензий было к товариществам, которые создавались в домах-новостройках. Пока не оформлены права собственности дольщиков, там правит бал инвестор-застройщик: приглашает аффилированного управляющего, тот устанавливает свои расценки, распоряжается нежилыми помещениями... Часто застройщики создавали ТСЖ с «карманными» председателями. Конечно, такие товарищества и управляющие компании будут смотреть сквозь пальцы на недоделки застройщика, а будущие собственники несколько лет не смогут управлять домом. Изменится ли что-то в этом отношении?

– Изменится, но это как раз тот случай, когда я с изменениями не согласен. Теперь ст. 139 «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах» из ЖК РФ по инициативе правительства полностью исключена.

Да, злоупотребления были, но устранять их надо было не путем запрета (легкий и неэффективный путь), а изменением самой процедуры создания товариществ. В исключенной статье говорилось, что ТСЖ создается будущими собственниками помещений. Но разве из этого следует, что если с дольщиками заключены договоры на 10 процентов квартир, то остальные 90 всегда будут в собственности застройщика? Нет, конечно.

Мы предлагали запретить застройщику и всем аффилированным с ним лицам участвовать в создании ТСЖ. По-моему, разумно. Плюс к этому следовало принять специальную процедуру, гарантирующую предоставление инициатору-дольщику информации о других дольщиках. Когда их будет 60–80 процентов, можно будет созвать общее собрание. А как только власти дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию, появится юридическое лицо, которое само будет управлять домом или наймет управляющего. Но, к сожалению, победили административные подходы: запрет.

– Вы же знаете, какие у нас конкурсы... Все бывает разыграно как по нотам. В результате на многие годы консервируется негативная ситуация, когда люди не могут управлять своим домом, их общее имущество нередко фактически отчуждается. Да, не спорю, проблема есть, но решена она не лучшим образом.

– Дмитрий Павлович, можно личный вопрос? Вы были в числе разработчиков первой редакции Жилищного кодекса, и вот сейчас он подвергается серьезным переделкам. Нет чувства досады?

– Наш институт активно участвовал в подготовке последних поправок. Конечно, прошло не все, что хотелось и что предлагалось. Но полезных поправок – абсолютное большинство.

Вспомним: в 2004 году положения об управляющих организациях и оплате услуг создавались с нуля. Но рыночные отношения в жилищной сфере у нас формируются до сих пор: отношения между собственниками и управляющими компаниями, отношения внутри ТСЖ, понимание собственниками своей роли.

Жилищный кодекс – не застывший документ. Изменения в нем будут происходить и в дальнейшем. Еще многое необходимо урегулировать, например, для развития малоэтажного строительства.

Назрела потребность ликвидировать само понятие: «член ТСЖ». Зачем иметь собственников с различным статусом? Купил квартиру, приватизировал, при этом сделал все добровольно – изволь полностью отвечать за надлежащее содержание квартиры и всего строения. Просрочил, скажем, платежи – отвечай своим имуществом.

Существуют нормы о расторжении договоров социального найма в отношении наименее обеспеченной части населения – нанимателей. Пора и к собственникам предъявлять более жесткие требования. Это один из путей дальнейшего совершенствования Жилищного кодекса.

Жилищное хозяйство 23 июня 2011

Портал ЕРЗ уже дважды о важных , которые внес в процесс эксплуатации и управления МКД Федеральный закон №485-ФЗ, подписанный Президентом РФ 31.12.2017, буквально за несколько часов до Нового года. Сегодня о ключевых новациях нового закона и перспективах их применения на практике рассказывает признанный эксперт в этой сфере - ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ.

Фото: www.urbaneconomics.ru

Дмитрий Павлович, давайте начнем с одной из самых важных новелл документа, связанной с выбором управляющей организации. Что принципиально нового внес в эту процедуру принятый закон?

Напомню, что когда многоквартирный дом сдается в эксплуатацию, застройщик обязан привлечь свою управляющую организацию, которая какое-то определенное время будет управлять этой новостройкой по договору управления с таким застройщиком. Не позднее двух месяцев со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в соответствии с ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, муниципалитет обязан провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию уже сроком от года до трех лет.

Но в это же самое время собственники помещений имеют право провести общее собрание, определить способ управления домом, например, создать ТСЖ и выбрать свою управляющую организацию. Естественно, процесс оформления дольщиками права собственности может растянуться на годы. Ведь чтобы провести собрание собственников, нужно, чтобы те из них, кто уже оформил свои права, преобладали в многоквартирном доме - то есть, чтобы в общем имуществе им принадлежало больше 50-процентной доли. В этом случае они могут провести собрание, на котором будет нужный кворум. В противном же случае, если кворума нет, такое собрание не может принимать никаких решений, в том числе по управлению многоквартирным домом.

И нововведение, внесенное Федеральным законом №485-ФЗ, заключается в том, что законодатели легализовали судебную практику, обоснованную рядом Верховного Суда РФ. В соответствии с ними участники долевого строительства, еще не оформившие право собственности на соответствующие жилые или нежилые помещения, которые они приобрели у застройщика и получили по акту приема-передачи, де факто почти являются собственниками. Верховный Суд и законодатели считают, что эти граждане, формально не будучи собственниками, бесспорно, имеют правовой статус владельца, поскольку они заплатили деньги за строительство конкретного объекта, получили его, и им осталось только сходить к регистраторам, чтобы соответствующие данные о них были внесены в реестр.

- А если по какой-то причине кто-то не торопится регистрировать свое право собственности, что тогда?

В Российской Федерации нет обязанности регистрировать право собственности на недвижимость. Потребность в регистрации предполагается, но у отдельных дольщиков может не быть возможности зарегистрировать право на помещение в новостройке. Ущемлять права дольщиков по формальному признаку неправильно. Поэтому возможность присутствовать на общем собрании собственников и участвовать в принятии решений путем голосования с 11 января 2018 года дана и участнику долевого строительства.

Здесь преодолен формальный момент. В соответствии с ЖК РФ общее собрание именуется собранием собственников и, строго говоря, до введения этой поправки в таком собрании могли принимать участие только люди, которые имели и оформили право собственности. А это право в свою очередь, в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами, возникает с момента его государственной регистрации в реестре.

Д. Гордеев: Участники долевого строительства, еще не оформившие право собственности на соответствующие жилые или нежилые помещения, которые они приобрели у застройщика и получили по акту приема-передачи, де-факто почти являются собственниками

Напомню, что с лета 2017 года понятие «свидетельство о праве собственности» упразднено, и на смену красивому бумажному свидетельству о праве собственности (с тиснением, степенями защиты и пр.) пришла простая выписка из реестра. Так вот, те люди, которые ее не получили, раньше не могли принимать участие в собрании собственников. А теперь Верховный Суд и законодатели разрешили им участвовать в собрании, признав тем самым их права.

Например, возьмем двух дольщиков одного МКД. Один из них зарегистрировал право собственности, а другой, допустим, находится в процессе судебной тяжбы с застройщиком и по ряду причин не получил от него необходимое количество экземпляров документов, позволяющих оформить право собственности. Отныне его право участвовать в общем собрании собственников не будет ущемлено.

Один из главных вопросов, выносимых на первое собрание собственников жилья в доме-новостройке, это выбор способа и условий управления домом, а также управляющей организации…

Совершенно верно. Условия договора управления многоквартирным домом утверждаются на общем собрании, а согласно Жилищному кодексу договор управления МКД домом заключается на условиях, указанных в решении - то есть фактически на условиях, содержащихся в протоколе общего собрания. И проигнорировать эти условия, ограничившись только выбором самой управляющей организации, нельзя. Сразу возникнет вопрос, какой договор с ней подписывается, на каких именно условиях и т.д.

Поэтому на общее собрание должен выноситься вопрос об утверждении условий договора управления с конкретной управляющей организацией, текст этого договора должен прилагаться к протоколу общего собрания собственников помещений.

Это исходное положение Жилищного кодекса, улучшающее возможности граждан, большинство из которых покупают квартиры для личного проживания, действует 13 лет. Они могут выбрать управляющую организацию и заключать с ней договор на тех условиях, которые сами считают лучшими.

- С гражданами все понятно. А как нововведения отражаются на деятельности застройщиков?

Объясню. Допустим, собственники не провели собрание, и в нем не участвовали дольщики. Как я уже сказал в самом начале, после того как дом сдается в эксплуатацию, застройщик не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязан заключить договор управления с управляющей организацией, которую он в единоличном порядке выбирает.

Понятно, что чаще всего такая УО в той или иной степени аффилирована с застройщиком и даже является его подразделением. Например, в ГК ПИК есть «ПИК-Комфорт» - организация, которая управляет очень большим массивом многоквартирных домов-новостроек, которое строил сам ПИК.

Фото: www.23kvartiri.ru

Естественно, застройщику выгодно, чтобы управлением новым МКД занималась управляющая организация, которую он знает, с которой легко наладить контакт. Почему? Да потому, что каким бы хорошим ни было качество построенного дома, всегда найдутся недостатки и недоделки. И, естественно, у принципиальной управляющей организации всегда будет возможность доставить беспокойство застройщику: при принятии технической документации, отдельных элементов общего имущества - лифтов, инженерных сетей, индивидуального теплового пункта, приборов учета и т.д. Даже часто используемое сегодня утепление фасада или крыши может стать поводом для разногласий.

В любом случае, было собрание или не было, выйти на организованный муниципалитетом конкурс УО, имеющей тесные связи с застройщиком, никто не мешает. Как Федеральный закон №485-ФЗ отразится на деятельности девелоперов: облегчит им жизнь или, наоборот, осложнит?

Смотря кому. Уважающему себя добросовестному застройщику, который очень хорошо выполнил проект и построил качественный дом, новый закон никоим образом жизнь не осложнит. Ведь главная задача застройщика - построить дом, все передать дольщикам и управляющей организации и как можно быстрее уйти и заниматься другими проектами.

А вот плохому, неаккуратному застройщику закон может осложнить жизнь. Допустим, дом сдан в эксплуатацию, подписано разрешение на ввод, но в новостройке имеется множество недоделок (не сданы лифты, есть дефекты вытяжной вентиляции, не смонтированы домофоны, не установлены предусмотренные проектом корзины для кондиционеров - как, например, в ЖК «Рождественский», сданном ПИК). И если управление домом возьмет в свои руки независимая управляющая организация, она, естественно, будет предъявлять требования к застройщику по устранению этих недостатков, и у девелопера возникнут проблемы.

Д. Гордеев: Застройщику выгодно, чтобы управлением новым МКД занималась управляющая организация, которую он знает. Каким бы хорошим ни было качество новостройки, всегда найдутся недостатки и недоделки. И, естественно, у принципиальной УО всегда будет возможность доставить беспокойство застройщику

Ведь что нужно собственникам жилья? Чтобы выбранная ими управляющая организация за адекватную плату обеспечила хорошее содержание их дома. Они напрямую заинтересованы в том, чтобы дом как можно дольше стоял без ремонта, чтобы в нем было уютнее, чище, комфортнее проживать людям, которые заплатили деньги застройщику и фактически обеспечили его экономическими ресурсами для строительства.

Но и нормальный застройщик имеет интерес в том, чтобы люди остались довольны сданным домом, ведь в этом случае они или их знакомые могут вновь обратиться к нему и, опять же, обеспечить его экономической базой для строительства новых домов. То есть здесь интерес обоюдный.

Понятно, с этой частью разобрались. Дмитрий Павлович, теперь давайте поговорим об изменениях лицензионных требований по управлению многоквартирными домами, которые внес новый закон. Расскажите о них подробнее.

Федеральный закон №485-ФЗ серьезно детализировал работу лицензирующих органов с управляющими организациями. В частности, это касается расширения перечня лицензионных требований.

Взять, например, набивший оскомину перечень случаев, когда у управляющих организаций одинаковые или очень схожие : где-то название с маленькой буквы написано, а в другом случае - с большой, где-то тире поставили, но на слух все они звучат одинаково.

И законодатели установили, что если после выдачи предписания об устранении данного недостатка управляющая организация это не сделает, то тогда созданная позднее УО с похожим названием будет лишена возможности управления всеми многоквартирными домами. То есть принимается решение об исключении всех домов, обслуживаемых этой УО, из регионального реестра лицензий.

- А как Вы относитесь к тому, что вводится пятилетний срок выдачи лицензий?

Честно говоря, эта норма мне очень не нравится, поскольку она вводит один общий административный барьер. О чем идет речь?

Вспомним, что когда у нас вводилось лицензирование УО в 2015 году, была целая кампания по приемке квалификационных экзаменов. Это была очень тяжелая нагрузка на органы государственного жилищного надзора, которые стали, по сути, исключительно лицензирующими органами, поскольку забросили все остальные дела. Но главное - выдача лицензий во многих регионах привела к переделу локальных рынков управления домами.

- Помню, было такое…

А теперь представьте себе, что всю вторую половину 2022 года на эти органы опять обрушится вал этой работы. Для них это обернется настоящим авралом, для собственников - это перспектива прекращения управления домом выбранной ими УО, а для УО - это период взаимодействия с чиновниками, которое часто порождает коррупцию. И так - с цикличностью пять лет. При плановых и внеплановых проверках УО в этом нет никакого смысла.

Д. Гордеев: Последние предшествующие окончанию срока действия лицензий полгода все УО с цикличностью 5 лет будут заняты процедурами общения с чиновниками, и над собственниками нависнет опасность досрочного прекращения управления дома выбранной ими управляющей организацией

Это риск и для участников рынка, и для управляющих организаций. Так вот, если в очередную волну кто-то вновь задастся такой целью - какие-то чиновники, имеющие хорошие отношения с органом государственного жилищного надзора, - то достаточно предвзято посмотреть на работу конкретной управляющей организации, и всегда можно будет найти у нее очень много огрехов. То есть фактически это будет новая волна передела рынка в пользу аффилированных организаций.

Иногда бывают случаи, когда региональные государственные жилищные инспекции на местах просто задаются целью и помогают отбирать бизнес у одних управляющих организаций, фактически способствуя внедрению на рынке других компаний. Естественно, такое приветствовать нельзя.

- А почем депутаты об этом не подумали? Они что, в космосе живут и ничего земного не замечают?

Нет, как раз это они хорошо видят. На профильном комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ было принято решение освободить от процедуры получения лицензии с периодичностью в пять лет управляющие организации, которые не имеют грубых нарушений.

Но в итоге в процессе подготовки этой поправки получилось, что порядок продления раннее действующей лицензии (подчеркну, не прекращения ее действия, а именно продления) будет установлен Правительством России. Каким конкретно он будет - это вопрос, и никто не знает ответа на него, пока мы не увидим данный документ в виде проекта и пока он не будет принят. Ведь любой документ можно написать по-разному…

- …а дьявол, как известно, кроется в деталях. Какие еще новшества заслуживают того, чтобы Вы о них упомянули?

Сняты вопросы относительно предмета государственного жилищного надзора. Раньше считалось, что органы госжилнадзора далеко не все вопросы могут проверять, а сейчас в 20-ю статью ЖК РФ внесены изменения и прямо указано, что в соответствии с Постановлением Правительства №491 от 13.08.2006 предмет государственного жилищного надзора внесены вопросы о предупреждении, выявлении и пресечении нарушений правил содержания общего имущества, правил предоставления коммунальных услуг. Органы госжилнадзора теперь могут проводить внеплановые проверки без заявлений собственников - достаточно проверить информацию в ГИС ЖКХ.

Сейчас готовится приказ Минстроя по методике определения органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае, если собственники не выбрали способ управления домом или не определили на общем собрании размер платы за содержание общего имущества.

Были вопросы о том, кто должен контролировать выполнение требования правил предоставления коммунальных услуг: органы Роспотребнадзора, которые занимаются вопросом защиты прав потребителей, или органы государственного жилищного надзора? Сейчас напрямую вписано, что это органы государственного жилищного надзора.

Очень важное положение касается вменения управляющей организации и ТСЖ обязанности вести реестр собственников помещений. Казалось бы, ничего нового, но на самом деле лицу, которое захочет провести собрание собственников даже в небольшом многоквартирном доме (допустим, пятиэтажке на 4 подъезда и 80 квартир), будет трудно найти контактную информацию обо всех собственниках помещений. Ведь часть из них, например, не проживают в этом доме, а сдают квартиры. При этом следует оповестить собственника, чтобы он участвовал и голосовал - иначе может не быть кворума и необходимого количества голосов.

Д, Гордеев: Теперь жилинспекция получила возможность признавать решения общего собрания ничтожными по основаниям, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Это мера направлена на предотвращение фальсификации общих собраний

Обязанность управляющей организации, ТСЖ, ЖСК - вести реестр, в котором должны быть отражены фамилия, имя, отчество каждого собственника или наименование юрлица, номер помещения и сведения о долях в общем имуществе. И если, скажем, инициатор собрания обратится с просьбой к управляющей организации предоставить ему сведения из этого реестра, то, несмотря на то что это персональные данные, УО будет обязана предоставить ему эти сведения. И тогда лицо, которое проводит собрание, сможет войти в контакт с собственниками и применять при определении кворума и голосовании правильную долю каждого из них в общем имуществе.

Как я понимаю, это достаточно непростой вопрос, и здесь часто случаются ошибки, которые приводят в том числе и к судебным разбирательствам.

Да, именно так. Ошибки встречаются. Например, инициатор собрания, пользуясь своими расчетами или сведениями самих собственников, определяет, что кворум есть - допустим, 52%. Дальше проходит собрание, принимается решение, оно выполняется, а потом оказывается, что на собрании присутствовали собственники с общей долей имущества в 45%, то есть меньше половины. Получается, что не было кворума, а значит, все решение данного собрания нелегитимны, и все силы были затрачены впустую.

Четкая, достоверная информация поможет собственникам помещений проводить легитимные собрания.

- Реестр представляется по письменному обращению?

Да, и управляющей организации дается пять дней на то, чтобы представить его соответствующему инициатору собрания.

Кстати, в отношении собрания есть еще одно нововведение. Если раньше подлинники протоколов решений и бланки бюллетеней для заочного голосования оставались храниться в том доме, где проводилось общее собрание, то сейчас в квартире кого-то из собственников хранятся лишь копии, а подлинники решений, бюллетеней и протокола должны быть переданы органу государственного жилищного надзора.

Это довольно спорное решение: все-таки у собственников подлинников теперь не остается. Поправка принята в расчете на то, что государственный орган обеспечит сохранность этих протоколов и в итоге будет меньше споров о подлинности той или иной бумаги и почвы для различных махинации с протоколами собраний.

Законодатели распространили на жилищные отношения положение ст. 181 5 Гражданского кодекса о признании решений собраний ничтожными. Там написано, что для этого не требуется решения суда и пр. И теперь жилинспекция получила возможность признавать решения общего собрания ничтожными по этим основаниям, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Это мера направлена на предотвращение фальсификации общих собраний.

Ясно. Расскажите о двух новых штрафах, введенных Федеральным законом 485-ФЗ за незаконное увеличение платы за содержание жилого помещения.

Это не административные, а гражданско-правовые штрафы. То есть они введены не в КоАП, а непосредственно вписаны в Жилищный кодекс. Теперь если управляющая организация или ТСЖ необоснованно увеличили размер платы за содержание жилого помещения, нарушили порядок расчета, заложенный в договоре управления, завысили размер платы за коммунальные услуги, то они выплачивают собственникам штраф в размере 50% от величины превышения.

Условно говоря, для какой-то квартиры правильный размер платы за содержание составлял, допустим, 2 тыс. руб., а начислили 2,5 тыс., то есть превышение составляет 500 руб. Так вот, помимо того, что надо и эти 500 руб. вернуть как неправильно начисленные, необходимо еще и штраф оплатить в размере половины от этой суммы - то есть 250 руб. Точно такая же формула действует в отношении платы за коммунальные услуги: штраф в размере 50% от величины превышения неправильно начисленной платы.

Еще одна новелла Федерального закона №485-ФЗ: с целью облегчения управления МКД вводится понятие «временное управление многоквартирным домом». Разъясните, в чем тут дело.

По ныне действующим положениям управляющая организация, у которой, скажем, за многочисленные нарушения аннулирована лицензия, продолжает управлять многоквартирным домом до тех пор, пока не будет создано ТСЖ или заключен договор управления с новой управляющей организацией. В этой ситуации собственники обязаны выбрать управляющую организацию или создать ТСЖ, а муниципалитет при пассивности собственников должен провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию.

Но зачастую и собственники ничего не предпринимают, и муниципалитет ничего не может сделать. Вот он организовал конкурс, предложил маленькую плату за управление домом - а на конкурс него никто не пришел, и так продолжается довольно долгое время. В этих условиях та управляющая организация, которая фактически была признана нарушителем и за это лишилась лицензии, несмотря на это продолжает управлять домом.

Так вот, для предотвращения подобных ситуаций законодатели решили предоставить муниципалитету право назначать без конкурса временную управляющую организацию. Срок ее работы не должен превышать одного года, и за это время собственники могут провести собрание (никто их не лишает такого права), а муниципалитет - открытый конкурс.

Раньше новая управляющая организация могла прийти только после того, как в реестр внесут изменения и старую организацию заменят на новую. А теперь?

Сам реестр устроен таким образом, что пока старая управляющая организация не уберет из реестра запись о своем управлении конкретным домом, новую организацию в реестр записать нельзя. Естественно, старая управляющая организация зачастую уходить не хочет и под всякими предлогами свое наименование из реестра конкретного дома не убирает.

Для преодоления такой ситуации законодатели вели следующее новшество. Органы государственного жилищного надзора устанавливают срок, в течение которого они обязаны внести изменения в реестр после внеплановой проверки, проведенной в отношении поведения старой управляющей организации. Тем самым исключается саботаж «старой» УО в целях продления незаконного управления конкретным домом.

Д. Гордеев: Законодатели решили предоставить муниципалитету право назначать без конкурса временную управляющую организацию. Срок ее работы не должен превышать одного года, и за это время собственники могут провести собрание (никто их не лишает такого права), а муниципалитет - открытый конкурс

А для случая, если управляющая организация не допускают инспекторов для проверки (что встречается довольно часто, тем более что штраф за уклонение от проверки гораздо меньше, чем штраф за нарушения, выявленные в ходе проверки) вводится такое новшество. Как только зафиксирован факт недопущения инспекторов к проверке, данный дом исключается из реестра лицензий. Это достаточно действенная норма.

Еще один пример. Если в течение 12 месяцев со дня выдачи предписания судом было два и или более раза назначено наказание за его неисполнение или ненадлежащее исполнение, дом также исключается из реестра лицензий.

О чем это говорит? О том, что государство стимулирует управляющие организации очень внимательно относиться к предписаниям органов жилищного надзора и лицензионных органов. Но с другой стороны, поскольку, как известно, у палки два конца, это является и коррупциогенной нормой - ведь тем самым повышается риск коррупции при проведении государственного жилищного надзора.

Кроме того, есть перечень грубых нарушений, за которые могут быть исключены из реестра лицензий уже все многоквартирные дома. Здесь вводится некая градация - новое положение о нарушениях такого рода. Однако «грубое нарушение» - это пока не легализованное понятие, поскольку Постановление Правительства, содержащее соответствующий перечень, еще не принято. Но могу сообщить, что к грубым нарушениям относятся несвоевременное заключение договора ресурсоснабжения, отказ от передачи технической документации, а также, пожалуй, самое опасное для управляющих организаций - наличие у лицензиата подтвержденной задолженности за три и более расчетных периода.

Так вот, если предписание об устранении таких нарушений не выполняется в течение года, то из реестра будут исключены все многоквартирные дома, которыми управляет данная управляющая организация.

Говоря в целом о новациях жилищного законодательства, введенных Федеральным законом №485-ФЗ от 31.12.2017, можно констатировать, что весь массив поправок ориентирован на наведение порядка в сфере управления многоквартирными домами именно силами государства, а конкретно - лицензионных органов. Однако возможности государства влиять на этот сектор своими силами очень ограничены, опять же с учетом коррупционной составляющей.

Поэтому если сами собственники в конкретных домах не станут отстранять от управления нерадивые управляющие организации, обеспечив тем самым их отбор в рамках конкуренции, то перспектива наведения порядка в этой сфере будет поставлена под сомнение.

Дмитрий Павлович, благодарю за высокопрофессиональный экспертный разбор нового законодательства. Все разложили буквально по полочкам. В целом же закон, конечно, ключевой, важный.

Очень важный!

- Что ж, посмотрим, как он будет выполняться. Еще раз большое спасибо за интересный разговор.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации

Принимаемые Госдумой законопроекты по формированию рынка доступного жилья привнесут определенные новшества и в управление жилищным фондом. Об этих изменениях рассказал в интервью газете один из ведущих специалистов фонда «Институт экономики города» старший юрисконсульт Дмитрий ГОРДЕЕВ.

«Квартирный ряд»: Дмитрий Павлович, какова суть грядущих изменений в сфере управления жилищным фондом? Дмитрий Гордеев: Предлагаемые нормы нового Жилищного кодекса дают возможность людям выбирать тот уровень обслуживания жилья, который их устраивает. Не секрет, что сейчас, имея договор с ДЕЗом и оплачивая предоставляемые услуги, мы зачастую идем решать свои вопросы непосредственно к его подрядчикам (с которыми не имеем договорных отношений), а иногда и платим им дополнительные деньги. Конечно, мы уже привыкли к тому, что нас обслуживают именно ДЕЗы, РЭУ, качество услуг которых часто не на высоте. Неизвестно, на что именно уходят наши деньги, какая доля платы за содержание и ремонт жилья идет на наш дом, а какая направляется на соседние здания. Новое законодательство дает возможность жильцам не только брать на себя инициативу в управлении обслуживания их собственности, но и позволяет надежно контролировать финансовые потоки. Закон о товариществах собственников жилья, принятый в 1996 году, в целом, достаточно детально регулирует процедуру управления жилыми домами. Он дал толчок для создания и апробирования новых форм управления жилищным фондом. Тем не менее, предполагается, что в дальнейшем этот закон будет отменен. Это связано с тем, что в новой редакции Жилищного кодекса товариществам будет посвящен целый раздел. К.Р.: Но ведь среди жильцов могут быть разногласия по поводу управления домом, и даже конфликты… Д.Г.: Чаще всего споры возникают между членами ТСЖ и гражданами, проживающими в этом доме, но не являющимися членами товарищества. Некоторые из них не желают подчиняться решениям собрания ТСЖ. Такие споры решаются в судебном порядке. А выслушать мнения, разобрать конфликты всегда можно на общем собрании собственников жилых помещений. В новом варианте кодекса определены его полномочия. Этот, можно сказать, стихийный, орган собирается по мере надобности. Здесь могут высказаться все собственники квартир, в том числе и те, которые не входят в ТСЖ, но хотят повлиять на ситуацию. Решение такого собрания имеет приоритет даже над решением собрания членов товарищества собственников жилья! Так что в случае, если последнее проводит неправильную политику, то мнение большинства сможет ситуацию исправить. К.Р.: Не предполагает ли новое жилищное законодательство «загонять» жильцов в ТСЖ в принудительном порядке? Д.Г.: Это невозможно, хотя у нас в России уже была такая попытка. Но Конституционный суд в 1998 году своим постановлением определил, что обязательное (принудительное) членство в ТСЖ противоречит Конституции. Собственники квартир принимают на общем собрании решение о выборе способа управления. Жильцы, если захотят, организуют товарищество, не хотят – будут использовать другие рычаги управления. Задача этих собраний – дать возможность собственникам квартир высказать свое мнение, кого они хотят видеть управляющим. Возможно, пожелают, чтобы их продолжали обслуживать ДЕЗы и РЭУ. Но это будет добровольный выбор собственников жилья, и они подпишут договор управления. Это уже другие отношения, предполагающие контроль собственников квартир за расходованием средств, выплачиваемых исполнителям, их отчетность перед жильцами. Но в любом случае желательно выбрать инициативную группу грамотных деловых людей из числа жителей дома. В проекте ЖК записано, что если на общем собрании собственников квартир никакого решения принято не будет, или само собрание не состоится, то муниципалитет проведет открытые торги по выбору управляющей организации, и затем заключит договор с победителем. Муниципалитет уже не сможет составлять протекцию безальтернативным сегодня ДЕЗам. Правда, даже в случае, когда среди управляющих компаний проводится конкурс, в конечном итоге это все-таки будет административное решение. Выбранных управленцев больше волнует оценка их работы со стороны муниципальной власти, нежели требования и нужды жильцов. Для последних это будет платой за самоустранение от управления своим имуществом. Однако в дальнейшем каждый год муниципалитет будет обязан инициировать проведение таких собраний собственников квартир, побуждая их к участию в управлении своим домом. Сегодня городские власти тоже выбирают управляющего, но обычно делают это, не организуя общих собраний жильцов и таким образом не пытаясь выяснить их мнение. К.Р.: А какие новинки в отношении ЖСК предполагает жилищное законодательство? Д.Г.: Сегодня деятельность ЖСК основывается на трех источниках. Это статьи 116 и 218 (4-й пункт) Гражданского кодекса и устав жилищного кооператива, в котором можно написать все, что не нашло отражение в упомянутых статьях. Поэтому надо признать, что фактически здесь существует правовой вакуум. В новом Жилищном кодексе будут две главы, посвященные ЖСК. Одна из них регулирует вопросы организации, а другая посвящена непосредственно деятельности кооператива. В принципе, никаких существенных изменений новая законодательная база, касающаяся ЖСК, не несет, поскольку форма отношений членов кооперативов отрабатывалась десятилетиями. Эта практика обобщена и отражена в проекте нового Жилищного кодекса. ЖСК зарекомендовали себя рачительными хозяевами и давно уже сформировали «рыночные» отношения с выбранными ими подрядчиками, которым сами заказывают необходимые услуги, а члены правления кооператива и его председатель контролируют подрядчиков в интересах собственников квартир. К.Р.: Как в новом законодательстве будет отрегулирована проблема права собственников жилья на участок земли? Д.Г.: Этот вопрос поднимается уже давно. По действующему закону о ТСЖ еще до его создания необходимо было сформировать кондоминиум, что включает в себя землеустроительные работы, кадастровый учет и передачу земельного участка в общую долевую собственность владельцев квартир. Однако в Москве при регистрации кондоминиумов участки земли передавались в пользование, в аренду, но не в собственность. В основном владеет этой землей Москва, и понятно, что администрации префектур и районов города, как и местные власти иных регионов, не хотели отдавать участки городских земель. Ведь в случае необходимости что-то построить гораздо удобнее келейно принимать решения в кабинетах, а не спрашивать разрешения у собственников-граждан. Теперь условие о предварительной передаче земли будет снято. В соответствии с проектом нового кодекса ТСЖ может создаваться и без передачи земельного участка в состав общего имущества домовладельцев. Однако двор, сквер должны стать объектом собственности владельцев недвижимости в многоквартирном доме при волеизъявлении хотя бы одного домовладельца. Это записано в новой редакции ЖК и в поправках в действующий Земельный кодекс. В идеале, чтобы сформировать кондоминиум, нужно выделить земельный участок, зарегистрировать его в земельном кадастре и передать собственникам недвижимости. В итоге дом, участок земли, на котором он стоит, и территория около дома становятся единым комплексом недвижимости. Для этого необходимо произвести точную разметку дворовых территорий, разграничить их от смежных соседних участков. Порядок определения нормативного размера земли и разделения участков в существующей застройке предписывается соответствующим постановлением правительства РФ. В новой редакции Жилищного кодекса отсутствует термин «кондоминиум», но понятие «общее имущество многоквартирного дома» остается и включает в себя земельный участок, на котором расположен дом. В Москве довольно активно создаются ТСЖ, и они готовы взять в собственность прилегающие к домам участки земли. К.Р.: Предполагает ли реформа ЖКХ реорганизацию или вообще упразднение муниципальной системы ДЕЗов и РЭУ? Д.Г.: Конечно, эта система не будет существовать вечно. Ведь важными задачами реформы является демонополизация и создание рынка жилищных услуг. Система дирекций, назначаемых органами власти, уйдет в прошлое. Должна постепенно меняться и форма собственности организаций, действующих в этом секторе городской экономики. Все это уже записано в программе реформирования ЖКХ Москвы. Отношение к жильцам по принципу: «плати, сколько надо, а мы сделаем тебе, сколько захотим», должно отойти в прошлое. Нужно реформировать старые госструктуры, провести их приватизацию, отдать им в собственность производственные мощности. А частная управляющая организация может и сама заниматься производственной деятельностью. Ей достаточно просчитать, что выгодно: держать штат сотрудников или привлекать специалистов на период проведения работ. Сегодня же все эти и другие вопросы хозяйствования зачастую решаются не руководителем управляющей организации, а в кабинетах власти и регламентируются многочисленными документами. К.Р.: А как будет оплачиваться капитальный ремонт? Д.Г.: Сегодня, в соответствии с популистским решением законодателей, жильцы не должны платить за капремонт. Но в будущем его станут оплачивать собственники квартир (граждане, город, юридические лица), поскольку это их имущество, которое они обязаны содержать согласно нормам Гражданского кодекса РФ. Вопрос будет решаться на общем собрании собственников квартир, где они обсудят, когда и за какую цену делать ремонт. Предложить все возможные варианты должен профессиональный управляющий. Но оплата ремонтных работ будет производиться после их выполнения, а не до того, как это делается сейчас. Управляющий, организовавший выполнение ремонта, по его завершении выставит счет жильцам, и те будут обязаны за определенный период, например, за 10 лет, погасить понесенные затраты. Если за это время собственник квартиры изменится, то продолжать выплачивать стоимость ремонта будет новый владелец. К.Р.: Насколько активно, по вашему мнению, российские граждане будут осваивать рычаги управления жилищным фондом? Д.Г.: Тут главное – психологический момент. Перелом наступит тогда, когда большинство людей станут считать своими дома, в которых они живут. Уже сейчас такое отношение к жилью наблюдается в новостройках. В будущем определенное влияние окажет ценовая политика. Когда граждане увидят, что в соседних домах жильцы за те же деньги получают услуги лучшего качества (или тот же уровень качества, но дешевле), то и они, скорее всего, постараются пересилить свою инертность, и сами освоят премудрости управления домом или примут решение о привлечении хорошего персонального управляющего.

Беседу вела Ольга Мирошниченко