Государственной регистрации прав на объекты. Росреестр: какие объекты недвижимости не подлежат регистрации
В Росреестре по РТ пояснили, в каких случаях недвижимое имущество не подлежит регистрации.
Хорошо известно, что права на недвижимость возникают с момента их регистрации, а недвижимым имуществом является имущество, которое прочно связано с землей и его перемещение без несоразмерного нанесения ущерба его назначению невозможно.
К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства.
Приобретя или создав объекты недвижимости, граждане и юридические лица спешат побыстрее оформить права на данные объекты, обращаясь с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган. И бывают очень удивлены в том случае, если регистрирующий орган выносит решение об отказе в государственной регистрации с формулировкой, что право на данный объект в соответствии с законом регистрации не подлежит. Ведь в законах и подзаконных актах конкретно и прямо не указаны случаи, когда права на объекты недвижимого имущества не регистрируются.
Логично, что, получив такой отказ, заявители обращаются в суды за защитой, как полагают, своего нарушенного права, не учитывая того, что не на все объекты права подлежат регистрации.
На какие же объекты права не подлежат государственной регистрации? Рассмотрим эти случаи.
Это, в первую очередь, права на так называемые объекты временного назначения. Например, на торговые павильоны или минимаркеты на остановочных площадках, земля под которыми отводится на строго определенный срок, и которые состоят из легких конструкций - сборно-разборных сэндвич-панелей или из пластика.
Легкие конструкции объекта, изготовленные из сэндвич-панелей, свидетельствуют о возможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Оформление технического паспорта на вещь при отсутствии у такой вещи признаков, характерных для недвижимости, само по себе не может являться единственным доказательством того, что объект следует рассматривать как недвижимое имущество по смыслу действующего законодательства.
Во-вторых, не подлежат государственной регистрации права на объекты вспомогательного назначения. Данные объекты выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям. Они не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и не являются отдельным объектом гражданского оборота. Например, железобетонный забор, огораживающий административное здание. В качестве другого примера можно также привести блочный пункт на газопроводе высокого и среднего давления к малярно-сушильному отделению, который предназначен для автоматического поддержания заданного выходного давления на газопроводе, автоматического отключения от подачи газа, а также для очистки газа от механических примесей.
В данных случаях государственной регистрации подлежит право на административное здание и соответственно на газопровод, и не подлежит государственной регистрации право на забор, окружающий здание, и на блочный пункт, подсоединенный к газопроводу. Эта правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13, в соответствии с которым в связи с отсутствием у объекта вспомогательного назначения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.
Объекты вспомогательного назначения не могут самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от главной вещи.
При этом не важно, являются ли объекты вспомогательного назначения объектами капитального строительства или нет, потому что понятие «объект капитального строительства», используемое в нормах градостроительного законодательства, не тождественно понятию «объект недвижимости», т. к. имеет иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.
Также наличие технического паспорта и постановки на кадастровый учет объекта не может безусловно свидетельствовать о том, что объект имеет самостоятельное хозяйственное назначение и не выполняет обслуживающую функцию по отношению к другому объекту.
Однако на некоторые объекты вспомогательного назначения права все же регистрируются. К такому исключению относятся те объекты, права на которые регистрируются по «дачной амнистии», если объект находится на дачном или садовом земельном участке (например, баня, хозяйственная постройка, погреб, теплица).
Таким образом, регистрации не подлежат права на объекты вспомогательного назначения (кроме регистрации прав по «дачной амнистии»), а также права на так называемые временные объекты. И те и другие фактически и не являются объектами недвижимости в полном смысле этого слова.
Что касается результатов рассмотрения в судах дел об оспаривании отказов в государственной регистрации прав на временные объекты или на объекты вспомогательного назначения, то судами принимаются решения об отказе в удовлетворении жалоб заявителей на действия регистрирующего органа. При этом суды обосновывают свои решения тем, что данным отказом права собственника объекта никак не нарушаются, поскольку в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Факт того, что права на объект заявителя не подлежат государственной регистрации, не препятствует ему осуществлять свои права собственника.
Подытоживая все вышесказанное, можно сделать вывод, что право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Государственной регистрации права - внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился в 2017 году в результате объединения в один информационный ресурс Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).
">ЕГРН ) - подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее.Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, - это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде.
Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он - гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.
2. Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?
Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.
Только государственная регистрация права вам понадобится в том случае, если сведения об объекте недвижимости, право на который нужно зарегистрировать, ранее уже были внесены в ЕГРН, то есть он уже стоит на кадастровом учете.
Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется, если объект был За исключением ранее не учтенных объектов недвижимости, в отношении которых было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (например, многоквартирные дома). В этом случае объект ставит на кадастровый учет тот орган государственной власти или местного самоуправления, который выдал разрешение.
">создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН, либо был образован (например, путем деления участка земли), либо прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).На дому
Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание» . К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.
Права на недвижимость будут зарегистрированы в течение 5–12 рабочих дней. Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online» .
5. Чем подтверждается государственная регистрация права?
По итогам регистрации ваших прав на недвижимость вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно получить в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на e-mail либо в виде документа на бумажном носителе, который можно получить по почте или лично в центре . Также вы можете заказать доставку выписки из ЕГРН курьером (услуга платная). Способ получения документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на регистрацию права.
Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются.
6. Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?
Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.
В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.
Впоследствии такая запись может быть Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) погашается на основании:
- заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
- вступившего в законную силу судебного акта;
- решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника.
7. Что делать, если я не согласен с записью в ЕГРН о праве на недвижимость?
Если в ЕГРН появилась запись о том, что у вашей недвижимости появился новый собственник, а вы с этим не согласны и готовы оспорить это в суде, вы можете подать в Росреестр заявление о наличии у вас возражений в отношении зарегистрированного права на недвижимость.
Такая запись в ЕГРН никак не повлияет на дальнейшую регистрацию прав на эту недвижимость, но может помочь снизить число оспариваемых впоследствии сделок.
По прошествии времени такая запись может быть Запись может быть погашена без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора в случаях, если:
- предшествующий правообладатель не оспорил данное право в суде;
- в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспорил данное право в суде одновременно с внесением в Единый государственный реестр прав записи, указывающей на наличие заявленного в судебном порядке права требования;
- проведение инвентаризации и предоставление информации технического учета;
- адресная регистрация объектов недвижимости: предоставление справки об идентификации адреса объекта капитального строительства;
- предоставление информации и документов о зарегистрированных до 31 января 1998 года правах на объекты жилищного фонда;
- распоряжение материнским капиталом;
- предоставление информации жилищного учета;
- государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав;
- согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Возможность получить документы одним пакетом есть во всех .
Закон от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ внес изменения в порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный кадастровый учет объектов недвижимости, а также в порядок предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). В статье рассмотрены наиболее значимые изменения, затронувшие регистрацию прав на недвижимость и кадастровый учет объектов недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимость
Одним из многочисленных новшеств является закрепление законодателем нормы, позволяющей осуществлять ведение Единого государственного реестра прав только на электронном носителе. Ранее данная норма обязывала вести данный реестр на бумажном и на электронном носителях (пп. «е» п. 7 Закона № 250-ФЗ).
Появляется возможность подачи заявления о государственной регистрации прав в электронной форме, что позволит заявителям избежать очередей при подаче документов. Также заявители теперь не обязаны представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для госрегистрации прав документами. Но, если информация об уплате госпошлины будет отсутствовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не будет представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для госрегистрации прав, к рассмотрению не принимаются. Данные документы, по истечении 18 календарных дней с момента их поступления, в случае наличия в заявлении соответствующего указания, выдаются заявителю лично или направляются ему посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. При подаче документов заявителю направляется электронное уведомление о непринятии заявления и таких документов к рассмотрению (п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в ред. Закона № 250-ФЗ.
…появляется возможность подачи заявления о государственной регистрации прав в электронной форме, что позволит заявителям избежать очередей при подаче документов...
Днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для госрегистрации прав документов в случаях, если вместе с таким заявлением не представлен документ об уплате госпошлины, является день представления заявителем документа об уплате госпошлины или получения территориальным органом Федеральной регистрационной службы сведений об уплате госпошлины (п. 8 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).
Особое внимание привлекают изменения, затронувшие удостоверение государственной регистрации прав. С 1 октября 2013 г. государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе (ст. 14 Закон № 122-ФЗ).
Закон № 250-ФЗ регламентировал порядок подачи заявлений о госрегистрации прав и необходимых документов на линейные объекты (п. 1.1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).
Признана утратившей силу норма, согласно которой государственная регистрация прав осуществляется по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Но можно предположить, что регистрация так и будет производиться по местонахождению .
Несмотря на возможность подачи заявления о госрегистрации прав в электронном виде, документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, и иные необходимые для госрегистрации прав документы, должны быть представлены в форме документов на бумажном носителе (ч. 5 ст. 18 Закона № 122-ФЗ).
Ошибки
Во избежание неоднозначного толкования определения технической ошибки органом, осуществляющим госрегистрацию прав на недвижимость, законодатель уточнил, что к таковым может быть отнесено.
К технической ошибке относятся: описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенные территориальным органом Федеральной регистрационной службы при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в ЕГРП, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРП. Но исправление технической ошибки в записях, допущенной при госрегистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 21 Закона № 122-ФЗ).
Интересен и тот факт, что орган, осуществляющий госрегистрацию прав, может без заявления правообладателя вносить в ЕГРП изменения, содержащиеся в базовых государственных информационных ресурсах, относительно сведений о правообладателе, которые не влекут за собой переход, прекращение права, ограничение (обременение) права на объект недвижимости. Но при этом он обязан в течение пяти дней уведомить об этом правообладателя (ст. 21.1 Закона № 122-ФЗ).
Законом № 250-ФЗ конкретизированы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества. Для регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества необходимы правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества (например, свидетельство о собственности) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство (п. 1 ст. 25 Закона № 122-ФЗ).
ИЖС
Из перечня документов, которые подтверждают факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, исключен кадастровый паспорт. А до 1 марта 2015 г. разрешение на ввод в эксплуатацию не запрашивается, и для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства необходимо представить только правоустанавливающий документ на земельный участок (п. 4 ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ).
Обратите внимание
При госрегистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве аренды, не проводится.
То есть теперь смена арендатора земельного участка при продаже объекта недвижимости регистрируется в заявительном порядке (ст. 25.5 Закона № 122-ФЗ).
Нововведением является возможность внесения в ЕГРП записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее (п. 1 ст. 28.1 Закона № 122-ФЗ). Данная запись погашается на основании заявления предшествующего правообладателя, представленного в течение трех месяцев с момента ее внесения. Также запись о возражении может быть погашена до истечения трех месяцев на основании решения государственного регистратора или на основании вступившего в силу судебного акта о погашении этой записи. Законодателем установлено право собственника объекта недвижимости подать заявление о невозможности госрегистрации права без его личного участия (п. 2 ст. 28.1 Закона № 122-ФЗ). На основании такого заявления в ЕГРП вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации. Такая запись является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом на госрегистрацию, соответствующего объекта недвижимости. Таким образом, законодатель предоставляет собственнику возможность обезопасить себя от незаконных продаж, организуемых мошенниками.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества
Законодатель установил, что при ведении государственного кадастра недвижимости применяется только единая государственная система координат, но вместе с тем допускается применение до 1 января 2017 года установленных в отношении кадастровых округов местных систем координат (ч. 4 ст. 6, ч. 5 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ) в ред. закона № 250-ФЗ.
Расширен состав дополнительных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости (ч. 2 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Данные сведения необходимы для проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.
Законом № 250-ФЗ конкретизировано, что публичные кадастровые карты ведутся в электронном виде и их просмотр на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) происходит без подачи запросов и взимания платы, то есть они остались доступными для всех (ч. 4 ст. 13 Закона № 221-ФЗ).
…можно предположить, что регистрация так и будет производиться по местонахождению недвижимости...
В качестве отдельного вида предоставления Росреестром сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, законодатель закрепил кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. 4.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ). Эта справка представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и его кадастровом номере. Как и прежде, она предоставляется бесплатно по запросу любых лиц.
Произведены изменения и в информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости. В частности, закон № 221-ФЗ дополнен обязанностью органов охраны объектов культурного наследия (Росохранкультура) направлять в Росреестр в срок не более чем 5 рабочих дней со дня принятия соответствующих решений документы, необходимые для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений, например, о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации или об их исключении (ч. 2 ст. 15 Закона № 221-ФЗ).
Согласно новым нормам, в качестве заявителей об учете изменений объектов недвижимости в связи с изменением сведений о категории земли, к которой отнесен земельный участок, или адреса объекта недвижимости могут обращаться любые лица (ч. 3.1 ст. 20 Закона № 221-ФЗ).
Утратила силу статья, определяющая место кадастрового учета по местонахождение объекта недвижимости. Теперь заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа (ч. 1 ст. 21 Закона № 221-ФЗ). Значит, заявитель может обратиться не только непосредственно по местонахождению объекта недвижимости, но и в пределах всего субъекта РФ, на котором находится объект недвижимости (кадастровый округ - единица кадастрового деления территории Российской Федерации, границы которой, как правило, совпадают с границами территории субъекта РФ).
Другие изменения
Законодатель продолжает развивать госорганов. Так, документы, подлежащие выдаче заявителю после осуществления кадастрового учета, направляются ему Росреестром в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования. Но если в заявлении будет указано о необходимости получения таких документов в форме документов на бумажном носителе, орган кадастрового учета обязан выдать такие документы заявителю лично под расписку (ч. 2.1, ч. 3 ст. 23 Закона № 221-ФЗ).
Увеличен срок, по истечении которого сведения в отношении объекта недвижимости, который поставлен на учет, но государственная регистрация права на который не осуществлена, аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Данные действия теперь производятся по истечении пяти лет со дня постановки на учет такого объекта недвижимости. Если ранее орган кадастрового учета после исключения сведений самостоятельно направлял заявителю документы, то теперь они выдаются в течение одного года со дня исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости заявителю на основании заявления (ч. 4 ст. 24 Закона № 221-ФЗ).
Произошли изменения и в основаниях приостановления осуществления кадастрового учета или в отказе его осуществления. Если ранее при подаче заявления о кадастровом учете или необходимых для кадастрового учета документов, по форме либо содержанию не соответствующих установленным требованиям, заявителю отказывали в осуществлении кадастрового учета, то теперь орган кадастрового учета просто приостанавливает осуществление кадастрового учета (п. 5 ч. 2 ст. 26 Закона № 221-ФЗ). Также уточнен перечень лиц, имеющих право на обжалование в судебном порядке решения о приостановлении: - заявитель и его представитель или кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, акт обследования, представленные для осуществления кадастрового учета (ч. 10 ст. 26 Закона № 221-ФЗ).
Что касается межевого плана, технического плана, акта обследования, то данные документы подготавливаются в форме электронных документов и заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего их. В случаях, предусмотренных договором подряда, данные документы могут подготавливаться в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего их (ч. 11 ст. 38, ч. 9 ст. 41, ч. 2 ст. 42 Закона № 221-ФЗ).
В заключение можно сделать вывод, что изменения, внесенные законом № 250-ФЗ, направлены на восполнение пробелов и устранение недостатков при осуществлении государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество.
Екатерина Сидорина
, ведущий юрист-консультант Первого Дома Консалтинга «Что делать Консалт», для журнала «Консультант»
Процесс госрегистрации без труда
С бератором «Юрист на предприятии» вы с легкостью зарегистрируете недвижимость, создадите новую фирму, разрешите любой конфликт с контрагентами и с честью пройдете процедуру любой проверки.
Страница 16 из 22
Объекты государственной регистрации
Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно, исходя из ГК РФ
(ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о госрегистрации, объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничение прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.
Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.
В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права? это право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ) и другие права. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут продолжать в отношении имущества свои правомочия (действия), предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (ст. 216, 265, 268, 294, 296). Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.
Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитута (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ); доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут? это ограниченное вещное право, ипотека? способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление? договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о госрегистрации (ст. 26), где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как носитель права аренды.
Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и, по ГК РФ, они не должны регистрироваться.
Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осущест-вляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно ст. 30 Закона о госрегистрации любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.
Четвертая группа объектов регистрации? действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.
При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.
Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о госрегистрации. В соответствии с п. 2 ст. 6 данного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются действительными без их государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же регистрируются сделки с объектами недвижимости после введения в действие Закона о госрегистрации, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, т.е. до введения рассматриваемого нормативного акта.
Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ), а также кадастровый и техничес-кий учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который ведут различные государственные органы (БТИ, земельная служба и др.). Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.
| Оглавление |
|---|
| Механизм управления недвижимостью |
| ДИДАКТИЧЕСКИЙ ПЛАН |
| Цели и принципы управления недвижимым имуществом |
| Формы государственного регулирования рынка недвижимости |
| Управление имущественным комплексом в г. Москве |
| Демократизация управления недвижимостью? народные предприятия |
| Государственное регулирование земельных отношений |
| Цели и формы государственного регулирования земельных отношений |
| Функции государственного регулирования земель |
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится в целях подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Это исключает возможность афер с недвижимостью
Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты
Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)
Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296), можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету
В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права - это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования, наследуемого владения земельным участком и др. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества
Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут - это ограниченное вещное право, ипотека - способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства
Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации
Права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона о госрегистрации, признаются действительными без государственной регистрации. Но если сделки с объектами недвижимости регистрируются после введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект ранее возникших прав
Кроме государственной регистрации, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет объектов недвижимости, который ведут различные государственные органы (БТИ и др.)
Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т.е. в соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер - сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета»
По большей части кадастровый номер основан на исключительности пространственно-географического расположения каждого объекта недвижимости, подлежащего регистрации. Закон предусматривает, что кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором они находятся, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения состоит, в свою очередь, из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения
Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются новые кадастровые номера
Государственная регистрация прав объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Для этого необходимо подать письменное заявление и предъявить надлежащие документы (для юридического лица - свидетельство или иной документ о государственной регистрации данного юридического лица и доверенность о полномочиях представителя, который от имени соответствующего юридического лица обращается за информацией; для физического лица - паспорт). Открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена. Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, предоставляются только правообладателям (не только обладателям «запрашиваемого» права или обременения, но и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременений по данному объекту недвижимости), их представителям и наследникам, а также государственным органам, органам местного самоуправления
Государство гарантирует права на объекты недвижимости, которые становятся товаром только после государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости
Несоблюдение государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
