Что такое созданный объект недвижимости. Курсовая работа: Документальное оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости

Тепловая электростанция

Теплова́я электроста́нция

(ТЭС), энергетическая установка, на которой в результате сжигания органического топлива получают тепловую энергию, преобразуемую затем в электрическую. ТЭС – основной тип электрических станций, доля вырабатываемой ими электроэнергии составляет в промышленно развитых странах 70–80 % (в России в 2000 г. – ок. 67 %). Тепловая на ТЭС используется для нагрева воды и получения пара (на паротурбинных электростанциях) или для получения горячих газов (на газотурбинных). Для получения тепла органическое сжигают в котлоагрегатах ТЭС. В качестве топлива используется уголь, природный газ, мазут, горючие . На тепловых паротурбинных электростанциях (ТПЭС) получаемый в парогенераторе (котлоагрегате) пар приводит во вращение паровую турбину , соединённую с электрическим генератором. На таких электростанциях вырабатывается почти вся электроэнергия, производимая ТЭС (99 %); их кпд приближается к 40 %, единичная установленная мощность – к 3 МВт; топливом для них служат уголь, мазут, торф, сланцы, природный газ и т. д. Электростанции с теплофикационными паровыми турбинами, на которых тепло отработанного пара утилизируется и выдаётся промышленным или коммунальным потребителям, называются теплоэлектроцентралями. На них вырабатывается примерно 33 % электроэнергии, производимой ТЭС. На электростанциях с конденсационными турбинами весь отработанный пар конденсируется и в виде пароводяной смеси возвращается в котлоагрегат для повторного использования. На таких конденсационных электростанциях (КЭС) вырабатывается ок. 67 % электроэнергии, производимой на ТЭС. Официальное название таких электростанций в России – Государственная районная электрическая станция (ГРЭС).

Паровые турбины ТЭС соединяют с электрогенераторами обычно непосредственно, без промежуточных передач, образуя турбоагрегат. Кроме того, как правило, турбоагрегат объединяют с парогенератором в единый энергоблок, из них затем компонуют мощные ТПЭС.

В камерах сгорания газотурбинных тепловых электростанций сжигают газ или жидкое топливо. Получаемые продукты сгорания поступают на газовую турбину , вращающую электрогенератор. Мощность таких электростанций, как правило, составляет несколько сотен мегаватт, кпд – 26–28 %. Газотурбинные электростанции обычно сооружают в блоке с паротурбинной электростанцией для покрытия пиков электрической нагрузки. Условно к ТЭС относят также атомные электростанции (АЭС), геотермальные электростанции и электростанции с магнитогидродинамическими генераторами . Первые ТЭС, работающие на угле, появились в 1882 г. в Нью-Йорке, в 1883 г. – в Санкт-Петербурге.

Энциклопедия «Техника». - М.: Росмэн . 2006 .

Смотреть что такое "тепловая электростанция" в других словарях:

Тепловая электростанция - (ТЭС) - электрическая станция (комплекс оборудования, установок, аппаратуры), вырабатывающая электрическую энергию в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива. В настоящее время среди ТЭС… … Нефтегазовая микроэнциклопедия

тепловая электростанция - Электростанция, преобразующая химическую энергию топлива в электрическую энергию или электрическую энергию и тепло. [ГОСТ 19431 84] EN thermal power station a power station in which electricity is generated by conversion of thermal energy Note… … Справочник технического переводчика

тепловая электростанция - Электростанция, вырабатывающая электрическую энергию в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива … Словарь по географии

- (ТЭС) вырабатывает электрическую энергию в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива. Основные типы ТЭС: паротурбинные (преобладают), газотурбинные и дизельные. Иногда к ТЭС условно относят… … Большой Энциклопедический словарь

ТЕПЛОВАЯ ЭЛЕКТРОСТАНЦИЯ - (ТЭС) предприятие для производства электрической энергии в результате преобразования энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива. Основные части ТЭС котельная установка, паровая турбина и электрогенератор, превращающий механическую… … Большая политехническая энциклопедия

Тепловая электростанция - ПГУ 16. Тепловая электростанция По ГОСТ 19431 84 Источник: ГОСТ 26691 85: Теплоэнергетика. Термины и определения оригинал документа … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

- (ТЭС),вырабатывает электрическую энергию в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива. ТЭС работают на твёрдом, жидком, газообразном и смешанном топливе (угле, мазуте, природном газе, реже буром… … Географическая энциклопедия

- (ТЭС), вырабатывает электрическую энергию в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива. Основные типы ТЭС: паротурбинные (преобладают), газотурбинные и дизельные. Иногда к ТЭС условно относят… … Энциклопедический словарь

тепловая электростанция - šiluminė elektrinė statusas T sritis automatika atitikmenys: angl. thermal power station; thermal station vok. Wärmekraftwerk, n rus. тепловая электростанция, f pranc. centrale électrothermique, f; centrale thermoélectrique, f … Automatikos terminų žodynas

тепловая электростанция - šiluminė elektrinė statusas T sritis fizika atitikmenys: angl. heat power plant; steam power plant vok. Wärmekraftwerk, n rus. тепловая электростанция, f; теплоэлектростанция, f pranc. centrale électrothermique, f; centrale thermique, f; usine… … Fizikos terminų žodynas

- (ТЭС) Электростанция, вырабатывающая электрическую энергию в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива. Первые ТЭС появились в конце 19 в. (в 1882 в Нью Йорке, 1883 в Петербурге, 1884 в… … Большая советская энциклопедия

До вчерашнего дня в моем представлении все угольные электростанции были примерно одинаковыми и представляли из себя идеальные съемочные площадки фильмов ужасов. С почерневшими от времени конструкциями, котлоагрегатами, турбинами, миллионами различных труб и их хитрых сплетений с щедрым слоем черной угольной пыли. Редкие рабочие, больше похожие на шахтеров, в скудном освещении зеленых газовых ламп ремонтируют какие-то сложные агрегаты, тут и там, шипя, вырываются клубы пара и дыма, на полу разлились густые лужи из жиж темного цвета, повсюду что-то капает. Вот примерно такими я видел угольные станции и считал, что век их уже уходит. Будущее за газом - думал я.

Оказывается, вовсе нет.

Вчера я посетил новейший угольный энергоблок Черепетской ГРЭС в Тульской области. Оказывается, что современные угольные станции вовсе не чумазые, и дым из их труб идет не густой и не черный.

1. Несколько слов о принципе работы ГРЭС . В котел с помощью насосов подается под большим давлением вода, топливо и атмосферный воздух. В топке котла происходит процесс горения - химическая энергия топлива превращается в тепловую. Вода протекает по трубной системе, расположенной внутри котла.

2. Сгорающее топливо является мощным источником теплоты, передающейся воде, которая нагревается до температуры кипения и испаряется. Получаемый пар в этом же котле перегревается сверх температуры кипения, примерно до 540 °C и под высоким давлением 13–24 МПа по одному или нескольким трубопроводам подается в паровую турбину.

3. Паровая турбина, электрогенератор и возбудитель составляют в целом турбоагрегат. В паровой турбине пар расширяется до очень низкого давления (примерно в 20 раз меньше атмосферного), и потенциальная энергия сжатого и нагретого до высокой температуры пара превращается в кинетическую энергию вращения ротора турбины. Турбина приводит в движение электрогенератор, преобразующий кинетическую энергию вращения ротора генератора в электрический ток.

4. Забор воды осуществляется непосредственно из Черепетского водохранилища.

5. Вода проходит химическую очистку и глубокое обессоливание, чтобы в паровых котлах и турбинах не появлялись отложения на внутренних поверхностях оборудования.

6. Железнодорожным транспортом на станцию доставляются уголь и мазут.

7. На открытом складе угля краны-перегружатели разгружают вагоны. Дальше в дело вступает большой , который подает на конвейер.

8. Так уголь попадает на участки дробильной установки для предварительного измельчения угля и последующего пылеприготовления. В сам котел уголь подается в виде смеси угольной пыли и воздуха.

10. Котельная установка располагается в котельном отделении главного корпуса. Сам котел - это что-то гениальное. Огромный сложный механизм высотой с 10-этажный дом.

14. Гулять по лабиринтам котельной установки можно вечно. Время, отведенное на съемку дважды успело закончиться, но оторваться от этой промышленной красоты было невозможно!

16. Галереи, лифтовые шахты, переходы, лестницы и мосты. Одним словом - космос)

17. Лучи солнца осветили крошечного на фоне всего происходящего человека, и я невольно задумался, что все эти сложные гигантские конструкции придумал и построил человек. Вот такой маленький человек придумал десятиэтажные печи, чтобы в промышленных масштабах вырабатывать электроэнергию из полезного ископаемого.

18. Красота!

19. За стеной от котельной установки располагается машинный зал с турбогенераторами. Еще одно гигантское помещение, более просторное.

20. Вчера был торжественно введен в эксплуатацию энергоблок №9, что явилось завершающим этапом проекта расширения Черепетской ГРЭС. Проект включал строительство двух современных пылеугольных энергоблоков мощностью по 225 МВт каждый.

21. Гарантированная электрическая мощность нового энергоблока - 225 МВт;
Электрический КПД - 37.2 %;
Удельный расход условного топлива на выработку электроэнергии - 330 гут/кВт*ч.

23. В состав основного оборудования входят две паровые конденсационные турбины производства ОАО «Силовые машины» и два котлоагрегата, производителя ОАО «ЭМАльянс». Основное топливо нового энергоблока - Кузнецкий каменный уголь марки ДГ.

24. Пультовая.

25. Энергоблоки оснащены первой на российском рынке интегрированной системой сухой пыле-сероочистки дымовых газов с электростатическими фильтрами.

26. Трансформаторы ОРУ.

28. Ввод нового энергоблока позволит вывести из эксплуатации устаревшее угольное оборудование первой очереди без снижения объема выработки электроэнергии и суммарной установленной мощности станции.

29. Вместе с новым энергоблоком были построены две 87-метровые градирни - часть системы технического водоснабжения, которая обеспечивает подачу большого количества холодной воды для охлаждения конденсаторов турбин.

30. Семь пролетов по 12 метров. Снизу такая высота кажется не такой серьезной.

31. На верхней площадке трубы было одновременно и жарко и прохладно. Фотоаппарат постоянно запотевал.

32. Вид на энергоблок с градирни. Новые энергомощности станции спроектированы таким образом, чтобы значительно снизить выбросы загрязняющих веществ, сократить пылевыделение при работе на складе угля, уменьшить количество потребляемой воды, а также исключить возможность загрязнения окружающей среды сточными водами.

34. Внутри градирни все оказалось довольно просто и скучно)

36. На фотографии хорошо виден новый энергоблок и два старых. Как коптит труба старого энергоблока и нового. Постепенно старые энергоблоки выведут из эксплуатации и разберут. Такие дела.

Весь сайт Законодательство Типовые бланки Судебная практика Разъяснения Фактура Архив

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 219
1. Норма ст. 219 дополняет п. 1 ст. 218 ГК и особо оговаривает условия возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости.
Серьезные проблемы возникают из определенной коллизии этой нормы с нормой ст. 130 ГК, которая дает определение объекта недвижимости. Поскольку в ст. 130 ГК не указано на регистрацию как обязательный признак объекта недвижимости, возникает вопрос о природе вновь созданного имущества, тесно связанного с земельным участком, до государственной регистрации права собственности на него.
Если исходить из того, что недвижимость - это свойства самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимости возникает независимо от его регистрации, если только он отвечает признакам, указанным в ст. 130 ГК.
Если, напротив, считать, что недвижимость - понятие юридическое, то до регистрации его быть не может.
Очевидно, что трудности в применении ст. 219 ГК вызваны прежде всего отсутствием в действующем российском законодательстве правила суперфиция: все, что находится на земельном участке, принадлежит собственнику участка. Поскольку такого правила нет, собственник участка не может рассматриваться как собственник созданного объекта, и необходимо искать иные подходы к урегулированию возникающих имущественных конфликтов.
Вопрос этот практически важен для определения отношений тех лиц, которые участвовали в создании объекта.
2. Дело в том, что в любом случае имеется определенное имущество, связанное с земельным участком и представляющее значительную ценность. Очевидно, что это имущество не может рассматриваться как строительные материалы, так как имеет иные свойства. Стоимость его также значительно превышает стоимость материалов, поскольку включает также права на земельный участок, стоимость проектных и монтажных работ и т.д.
Нужно признать, что данное имущество не является объектом недвижимости до государственной регистрации права на него в силу прямого предписания ст. 219 ГК. В то же время налицо целостный объект, который может быть назван объектом строительства. В частности, такое определение содержится в ст. 742 ГК. В этом качестве объект строительства может быть предметом, например, договоров страхования, охраны и т.п. В отношении этого объекта может быть применено право удержания (ст. 359 ГК).
3. В то же время этот объект не может быть объектом права собственности, что и является главным выводом из нормы ст. 219 ГК. Конечно, в отношении данного объекта осуществляется владение подрядчиком или самим застройщиком, если он ведет строительство собственными силами. Но для осуществления владения вовсе не требуется иметь право на объект. Во владении могут находиться и фактически находятся предметы, изъятые из оборота, на которые у владельца не может возникнуть право собственности (например, боеприпасы или фальшивые деньги, находящиеся в камере хранения вещественных доказательств).
Значит, для осуществления владения юридически безразлично, отвечает ли объект признакам недвижимости. Если иметь в виду это обстоятельство, то становится понятно, что дискуссия о юридической природе незавершенного строительства до его регистрации в значительной мере лишена практического смысла.
4. ВАС РФ в п. 16 Постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 разъяснил, что недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Очевидно, что это разъяснение увязывает свойства недвижимости именно с юридическими обстоятельствами, а не с физическими факторами. По смыслу этого разъяснения до тех пор, пока объект является предметом строительного подряда, на него существуют лишь обязательственные права в рамках договора подряда, но не вещные. Владение, которое осуществляет подрядчик, не увязывается, как уже говорилось, с вещным правом на объект.
Если же подряд прекращен до завершения строительства либо если объект возводится без заключения договора подряда, права на объект могут быть зарегистрированы за заказчиком в порядке ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.
После такой регистрации объект незавершенного строительства приобретает свойства объекта недвижимости и может быть предметом сделок об отчуждении недвижимости - купли-продажи, мены и т.п.
5. Большую сложность представляют споры, возникающие между застройщиками, осуществляющими посредством договора простого товарищества совместное строительство объекта.
В силу ст. 1043 ГК участники договора простого товарищества приобретают право общей собственности на произведенную в результате совместной деятельности продукцию. Очевидно, что если целью простого товарищества является создание объекта недвижимости, то на этот объект также возникает право общей собственности товарищей.
Наиболее сложные конфликты возникают тогда, когда объект не завершен и, стало быть, цель договора простого товарищества не достигнута, поскольку предметом договора является, как правило, создание завершенного строительством объекта. Если до завершения строительства один из участников требует выдела его доли, то возникает вопрос, имеется ли объект общей собственности, поскольку только при наличии отношений общей собственности возможно предъявление требований, вытекающих из общей собственности, в том числе о выделе доли.
Надо признать, что до регистрации объекта незавершенного строительства отношения общей собственности на объект недвижимости не возникают, точно так же как не возникают вообще вещные права на объект. Соответственно, нет и оснований для иска о выделе.
6. Кроме того, вполне очевидно, что, пока продолжается строительство, нет и технической возможности выдела. Более того, невозможно даже определить долю участника, если предполагается его выход из договора и прекращение им инвестиций, так как размер доли определяется в зависимости от фактического вклада участника либо предполагается равным для тех участников, которые полностью выполнили свои обязательства. Досрочный выход из договора исключает применение этих правил.
В то же время установление в случае спора судом права на долю под условиями дальнейших инвестиций, завершения строительства или иными условиями недопустимо (см. Постановление Президиума ВАС РФ по делу N 7421/97).
Таким образом, постольку, поскольку выход из договора не прекращает действия договора простого товарищества, установление доли в общей собственности и выдел доли при выходе товарища из совместного строительства следует признать невозможным.
7. В том случае, когда возникший конфликт, отказ кого-либо из товарищей от участия в договоре либо расторжение договора по требованию товарища влекут прекращение договора простого товарищества, а значит, и прекращение договора подряда, поскольку стороной в нем солидарно выступают все товарищи, появляются основания для возникновения права общей собственности на объект незавершенного строительства с соблюдением правил ст. 25 Закона о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, т.е. с регистрацией прав на объект. После регистрации прав на объект незавершенного строительства товарищи вправе установить доли в общей собственности на объект, произвести выдел или раздел объекта.

Гражданский кодекс РФ (ст.219) и п.1 с. 25 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее «Закон от регистрации») п.1 ст.25 содержат понятие «создаваемый объект недвижимого имущества». Использование в этих случаях слова «создаваемый», а не «созданный» не случайно. Очевидно, что этим термином, в данном случае, охватывается как объект, строительство которого закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства.

Подтверждением этому служат п.п. 2-4 ст. 25 Закона о регистрации, в которых говорится о регистрации прав на объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на незавершенный объект обладает существенной спецификой, в связи с чем вопрос о понятии объекта незавершенного строительства в данной статье не рассматривается. Речь пойдет о понятии вновь созданного объекта недвижимости, т.е. объекта, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Первая часть вопроса состоит в том, когда объект теряет статус незавершенного строительства и становится вновь созданным объектом недвижимости. Дело в том, что строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта, может пройти весьма значительный промежуток времени. Таким образом, момент создания объекта недвижимости, как представляется, нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом.

До введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ (1 января 2005 года) такое удостоверение осуществлялось путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными на это комиссиями. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 года № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительных объектов» (в редакции Постановления Совмина СССР от 30.12.1988г., № 1485), приемка в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов производилось государственными приемочными комиссиями. Этим же постановлением был установлен порядок формирования и состав этих комиссий в зависимости от принимаемых объектов.

В соответствии с п.8 указанного Постановления, датой ввода объекта в эксплуатацию считалась дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Таким образом, юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.
Последнее положение имеет весьма существенное значение для определения круга лиц, которые приобретают первичное право на вновь созданный объект. Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в тех работах, которые проводились после приемки объекта в эксплуатацию.

Следует отметить, что, несмотря на то, что новым Градостроительным кодексом порядок удостоверения факта окончания строительства весьма существенно изменен, в отношении объектов, принятых в эксплуатацию до 1 января 2005 года, документом, который может свидетельствовать о юридическом окончании создания объекта недвижимости остается акт приемки в эксплуатацию. Регистратор не вправе требовать документы, предусмотренные новым Градостроительным кодексом, если производится регистрация прав на новый объект, принятый в эксплуатацию до введения в действие этого кодекса.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой «документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации». Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Для получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан приложить ряд документов, в числе которых указан акт приемки объекта капитального строительства (подпункт 4 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса). Однако такой акт требуется лишь в случае осуществления строительства или реконструкции на основании договора, и свидетельствует лишь о том, что отношения между заказчиком (застройщиком) и подрядчиком урегулированы.
Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Вторая часть вопроса состоит в определении момента, до которого объект должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у первичного правообладателя. Понятие вновь создаваемого объекта недвижимости (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о регистрации) и более общее понятие «новой вещи» (п.1 ст.218 ГК РФ) используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении права на такие объекты. Исходя из этого, после того как право на объект возникло, он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус «имущества, которое имеет собственника», приобретение прав на которое регулируется иными нормами (п.2 ст.218 ГК РФ).

Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 года) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан с именно возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 года. Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст.2 Закона эта регистрация может быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.
Мы определили временной период существования объекта как вновь созданного. Второй аспект проблемы определения данного понятия - установление, каким образом могут возникать новые объекты. И здесь все вновь созданные объекты можно разделить на две группы:

1.объекты нового строительства и
2.объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов.

Отнесение объектов недвижимости к новому строительству особых проблем не вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости.
Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь созданного. Гражданский кодекс, к сожалению, не содержит ответа на этот вопрос применительно к недвижимому имуществу. Применительно к движимым вещам имеется понятие переработки (ст.220 ГК РФ), однако, предлагаемые в этой статье критерии не могут быть применены в большинстве случаев создания недвижимого имущества.

Вместе с тем, очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство.
В документах, регламентирующих строительную и архитектурную деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и реконструкция. При этом в результате осуществления реконструкции всегда возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не приводит.

Проводя грань между понятиями капитального ремонта и реконструкции, Главгосархстройнадзор России определял реконструкцию как «комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг». Таким образом, в отличие от капитального ремонта, который направлен на сохранение объекта в его прежнем качестве («ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей»), реконструкция направлена на создание новых качеств объекта (изменение основных технико-экономических показателей).

В настоящее время Градостроительным кодексом РФ (п. 14 ст. 1) определены понятия строительства и реконструкции, которая определяется как «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».

Представляется важным отметить, что, по нашему мнению, установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно по сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний объект перестал существовать и возник новый.
Однако нельзя во всех случаях, когда изменились указанные в законе характеристики объекта, требовать регистрации прав на новый объект. Практика показывает, что такие изменения могут происходить не только в результате реконструкции, но и в процессе капитального или даже текущего ремонта. Например, общая площадь здания может измениться за счет снятия (или установки) обшивки стен, внутренней перепланировки и пр. В этих случаях изменения характеристик здания не свидетельствуют о создании нового объекта, а сведения об этом могут быть внесены в ЕГРП как записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права (раздел VII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Вместе с тем, поскольку изменение технических характеристик объекта может свидетельствовать о произведенной реконструкции, регистрирующий орган во всяком случае установления изменения характеристик объекта должен установить, в результате чего эти изменения произошли, т.к. от этого зависит порядок действий как заявителя, так регистрирующего органа. Источником же такой информации могут быть документы, выдаваемые органами технической инвентаризации и кадастрового учета, которые во всех случаях изменения характеристик объекта должны указывать причины этих изменений. Изучение практики в Санкт-Петербурге показало, что основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям.

В целом такой подход следует признать правильным, но с некоторыми оговорками. Не вызывает возражений утверждение, что при всяком изменении внешних границ объект должен признаваться вновь созданным. Однако был бы неверен обратный тезис, что объект, созданный в результате реконструкции, не может сохранить те же внешние границы, поскольку не исключено, что в рамках этих границ будет осуществлена полная реконструкция объекта. Примером может служить реконструкция домов старого фонда, которая, как правило, проводится при сохранении внешнего облика (а значит и внешних границ) здания. При реконструкции объектов производственного и складского назначения весьма широко практикуется увеличение используемых площадей здания за счет их внутреннего объема путем возведения так называемых антресолей и формирования двух этажей в пространстве, занимаемом одним этажом и т.п. Вполне очевидно, что и здесь мы имеем дело с реконструкцией и созданием нового объекта.

Кроме того, следует отметить, что не всегда однозначно трактуется само понятие «внешних границ». По нашему мнению, под внешними границами следует понимать не только границы объекта на плоскости земельного участка, но и его объемные границы. Так, вполне очевидно, что как пристройка, так и надстройка здания влекут возникновение нового объекта.

Выводом из всех предшествующих рассуждений является необходимость закрепления в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе «О техническом и кадастровом учете объектов недвижимости», с конкретизацией в специальных документах Правительства и Госстроя РФ. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:
«Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.
Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.»

Автором не разделяется точка зрения, согласно которой вновь созданный объект недвижимости существует только с момента регистрации права на него.
Существует также мнение, что это относится только к объектам, которые созданы после 31.01.1998 г. - даты введения в действие Закона о регистрации. Однако данная позиция представляется неправильной, поскольку, с одной стороны, норма ст.219 ГК РФ действовала с 1995 г., а, с другой стороны, Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» от 21.10.1994 г., в статье 8 установил, что до введения в действие Закона о регистрации применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Таким образом, если право на объект, созданный в 1995г. и позже, не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации, либо в порядке, действовавшем в месте нахождения объекта, то право на такой объект не может считаться возникшим.

Инструктивное письмо от 28.04.94г. № 18-14/63 Главной инспекции государственного архитектурного строительного надзора Российской Федерации (в настоящее время документ не действует, как не прошедший регистрацию в Минюсте там же.

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

доктор юридических наук.