Что такое земля и земельный участок. Что такое земельный участок: определение в законе, порядок установления права собственности на землю

[Земельный кодекс РФ] [Глава I.1] [Статья 11.1]

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

1 комментарий к записи “Статья 11.1 ЗК РФ. Понятие земельного участка”

Статья 11.1. Понятие земельного участка

Комментарий к статье 11.1

Следует также напомнить о том, что действующая дефиниция является в ЗК РФ уже второй по счету. В первоначальном варианте (до 24 октября 2008 г.) она выглядела следующим образом: земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. С 24 октября 2008 г. из определения исключили такие признаки, как «почвенный слой» и «описаны и удостоверены в установленном порядке». В настоящее время, как мы уже указывали, дефиниция «земельный участок» включает единственный родовой признак, присущий только ему — границы. Почвенный слой таковым являться не может, в том числе и потому, что до сих пор легального определения почвы на уровне федерального закона не дается. Кроме того, почвенный слой (почва) является элементом природной среды (вторичным, по сравнению с землей — важнейшим компонентом окружающей среды), к тому же понятием неюридическим. Что же касается описания и удостоверения границ «в установленном порядке», то замена их на «определение» границ отразила не смену одного родового признака на другой (они таковыми и не являются), а изменение требований к документам о межевании, которые необходимы для постановки земельного участка на кадастровый учет.
———————————
До изменения редакции статьи пунктом 4 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений». Текст Закона опубликован в «Российской газете» 25 июля 2008 г., вступил в силу 24 октября 2008 г.
На это обратила внимание Е.С. Болтанова. См.: Болтанова Е.С. Основы правового регулирования застройки земель: Монография. М.: РИОР, ИНФРА-М, 2014. С. 63.
До введения в действие ФЗ 221-ФЗ применялись Требования к документам о межевании, необходимым для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет (утв. Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327. Документ опубликован не был). Документом о межевании для государственного кадастрового учета являлось описание земельного участка (п. 3 указанных Требований).

Родовой признак, границы, присущ всем объектам землеустроительных и кадастровых работ (другой вопрос — какие исключения в процессе их определения для тех или иных объектов установил законодатель). Что же касается видового отличия, то все объекты землеустроительных и кадастровых работ обладают качеством, характерным для понятия «земельный участок», — границами. Однако не у всех указанных объектов местоположение границ определено таким же образом, как у земельного участка, и как следствие, для каждого из них подготавливается свой вид проектного документа, а их границы на местности закрепляются своими знаками.
Пункт 3 ч. 1 ст. 7 Закона N 221-ФЗ, по сути, уточняет часть вышеприведенного определения, говоря не просто о границах, а об «описании местоположения границ земельного участка», что подчеркивает особенности отражения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН). В других случаях в этом же Законе и других актах речь идет о характерных точках границ земельного участка (п. 7 ст. 38 Закона N 221-ФЗ), о положении на местности характерных точек границы земельного участка, о проекции границ земельного участка (п. 8 ст. 38 Закона N 221-ФЗ), об уточнении границ земельного участка или о местоположении границ (п. 9 ст. 38 Закона N 221-ФЗ). Приведенные уточнения объясняются либо разными стадиями образования земельного участка и их документального отражения, либо видом кадастровых работ (образование земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или уточнение местоположения границ существующего), либо точностью и методами определения координат характерных точек границ земельного участка. Наиболее общим элементом дефиниции, родовым понятием без которого не могут существовать ни характерные точки, ни проекции границ, все же являются «границы». Все остальные эле-менты, которые включают в понятие «земельный участок» отечественные ученые, — конкретизация его технических и юридических свойств.
———————————
См.: п. 2 Требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (утв. Приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2012 года N 518) (далее — Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка).

Определившись с родовым понятием, необходимо четко представлять классификацию видов земельных участков с технической точки зрения. В зависимости от характера границ земельного участка можно выделить следующие три вида.
Первый — земельный участок, состоящий из одной части (участок имеет один контур, который полностью совпадает с его границами; часть земной поверхности в пределах этого контура и является земельным участком) . Таких участков — подавляющее большинство (среди них: приусадебные участки; под зданиями, строениями, сооружениями; полевые участки для ведения ЛПХ).
———————————
Мы бы назвали это идеальной (или первичной) конструкцией земельного участка.

Второй вид — земельный участок, в состав которого входят нескольких обособленных частей (частей участка), не выходящих за пределы контура земельного участка; такой земельный участок называется единым землепользованием. Едиными землепользованиями являются, например, участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, которые были приватизированы в соответствии с Указом Президента РФ.
———————————
Такое определение вытекает из содержания абз. 5 п. 1 письма Минэкономразвития от 12 сентября 2013 г. N Д23и-2729 // СПС «КонсультантПлюс».

Третий вид — многоконтурный земельный участок, часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров; каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ) . Чаще всего многоконтурные участки образуются под линейными объектами и их частями.
———————————
Абз. 2 п. 1 и п. 2 письма Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23.

Отсутствие накануне аграрных преобразований 90-х гг. XX каталогов координат точек границ подавляющего числа отведенных ранее земельных участков, а также особенности формирования информационной базы государственного земельного кадастра (ГЗК) и Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР) стали причиной появления «ранее учтенных земельных участков». К ним относились все участки, кадастровый учет которых был осуществлен (в «старой» терминологии — проведен) до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» , что должно было подчеркнуть непрерывность ведения ГЗК. Сведения об этих участках, полученные из документов, содержащихся в распоряжении земельных комитетов, включались в инвентаризационные описи, а из них — в ГЗК. Правообладатели и сами могли напрямую обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о включении сведений об их участках в ГЗК. В целом же инвентаризация сведений о ранее учтенных участках была неполной. В настоящее время статья 45 Закона N 221-ФЗ сохранила конструкцию «ранее учтенный земельный участок» как разновидность более общей конструкции — «ранее учтенного объекта недвижимости» .
———————————
В настоящее время конструкция «отвод земельного участка» применяется в целях предоставления земельных участков для строительства линейных объектов на землях государственного или муниципального фонда.
СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.
См. подробное описание процедур составления описей: Варламов А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр. М.: КолосС, 2007. Т. 3. Государственные регистрация и учет земель. С. 229 — 242.
Государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее — ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости (п. 1 ст. 45 Закона 221-ФЗ).

Можно выделить три подвида ранее учтенных земельных участков. Первый из них — ранее учтенные земельные участки, границы которых на местности не устанавливались. До настоящего времени они составляют значительную часть из всех известных ГКН земельных участков. Они не обладают всеми свойствами «земельного участка» (в понимании его в соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ) из-за отсутствия характерных точек границ и их местоположения, не говоря уже о значении координат этих точек. Местоположением каждого такого земельного участка является кадастровый квартал (то есть какой-либо населенный пункт, часть населенного пункта, состоящего из нескольких кадастровых кварталов, квартал в землях сельскохозяйственного назначения, а также квартал на межселенной территории). Технические свойства такого участка не позволяют в отношении его осуществлять определенные виды кадастровой деятельности (например, раздел; при этом возможен выдел участка из состава земель сельскохозяйственного назначения) и ограничивают его свойства как имущества.
Одновременно с «неотмежеванными» ранее учтенными земельными участками существует большое количество земельных участков, местоположение границ которых определялось (в «старой» терминологии — устанавливалось) на местности с привязкой к окружным границам населенных пунктов в системе координат 1963 г. (СК 63) или в условной системе координат. Подготовленные землеустроительные дела в отношении таких земельных участков передавались в райкомземы, а те впоследствии включали сведения об участках в инвентаризационную опись, и уже из описи — в ГЗК. По не совсем ясной причине (возможно, из-за небрежности или нехватки времени) информация материалов межевания земельных участков с ранее установленными границами в ГЗК не вносилась, хотя в настоящее время входит в состав государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства. Такое положение вызывает сложные и длительные споры граждан с органами местного самоуправления и другими правообладателями. Так, в производстве Ивановского районного суда Ивановской области находились с января 2010 г. по 7 сентября 2012 г. дела N 2-101/10, N 2-575/12 и N 2-793 по иску Мердеевой О.Г. к администрации городского округа Кохма и КУМИ г.о. Кохма о признании недействительным постановления главы администрации о выделении земельного участка ООО «Контур-М» под строительство домов, а затем по иску о признании незаконными трех решений главы администрации о формировании земельного участка с кадастровым номером 37:29:020106:2 и предоставлении его в аренду ООО «Контур-М». Главная задача, которую преследовала истец, — устранить пересечение принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с указанным выше земельным участком, получив возможность уточнить местоположение границ земельного участка 37:29:020106:23. Только 21 ноября 2013 г. Мердеева О.Г. смогла поставить свой участок на кадастровый учет. Таким образом, на судебные разбирательства и уточнение местоположения границ земельного участка правообладателю понадобилось почти три года.
———————————
Личный архив Савенко Г.В.

Помимо указанных двух подвидов ранее учтенных земельных участков в настоящее время в ГКН внесены сведения о земельных участках с установленными уже после 2 января 2000 г. (то есть после вступления в силу Закона N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре») и до 1 марта 2008 г. (даты вступления в силу Закона 221-ФЗ) на местности границами, но со статусом «ранее учтенные». При этом в ГКН указывается «уточненная» площадь, сведения о которой, как известно, получают после определения на местности местоположения границ земельного участка. Статус в ГКН «ранее учтенных» не препятствует включению таких участков в гражданский оборот в качестве объектов аренды.
Несмотря на существование на практике конструкции «ранее учтенный земельный участок», он прямо не называется ни в ЗК РФ, ни в ГК РФ. Хотя сведения о таких земельных участках внесены в ГКН.
———————————
Ранее учтенным объектам недвижимости посвящена только ст. 45 Закона 221-ФЗ. При этом в статье 7 этого же Закона «Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости» такие объекты не упоминаются вообще.

Земельному участку помимо границ присущи также другие технические характеристики. Среди них — замкнутость. Причем неважно, идет ли речь об участке, представляющем одну геометрическую форму или несколько. В последнем случае имеется в виду многоконтурный участок, состоящий из двух и более частей, которые расположены, например, в двух населенных пунктах или же разделены природными объектами (лесозащитными полосами, оврагами, водоемами). Части границ такого земельного участка не связаны общими поворотными точками. Конфигурация земельного участка — вид геометрической формы (в виде квадрата, прямоугольника, трапеции и т.д.).
Уникальной характеристикой земельного участка является также площадь, которая может быть физической или геодезической. Физическая площадь земельного участка представляет собой площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), которые можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь определяется по координатам углов поворота границы, как проекция границы участка на плоскость геодезической системы координат и именно геодезическая площадь указывается в кадастровых выписках, паспортах и кадастровых планах территории.
Необходимо указать и на делимость земельного участка. Абзац второй п. 2 ст. 6 ЗК РФ устанавливает, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В п. 3 ст. 36 ЗК РФ говорится о здании (помещении) на неделимом земельном участке. Само же понятие в законе отдельно не раскрывается. Свое мнение по поводу юридического содержания понятия высказал КС РФ: «неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, — такой земельный участок выступает объектом прав в силу его особых природных свойств. На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности» .
———————————
Определение КС РФ от 21.02.2008 N 119-О-О «Об отказе в принятии жалобы гражданина Слободенюка Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

Анализируя правило ст. 11.1 ЗК РФ, необходимо обратить внимание еще на одно обстоятельство: конкретный земельный участок относительно системы координат находится в строго определенном месте и не может быть перенесен на другое место. Данное свойство, взятое как часть идеальной конструкции «земельный участок», позволяет отделить земельный участок не только от других природных и искусственных объектов, но и индивидуализировать его для целей гражданского оборота, когда собственник вправе им распоряжаться по собственному усмотрению.
———————————
Болтанова Е.С. Указ. соч. С. 25.

Однако невозможность перенести земельный участок на другое место, а точнее, невозможность получить тот же самый каталог координат, «сдвинув» его в любую сторону, не работает в отношении «неотмежеванных» ранее учтенных земельных участков. В кадастровой деятельности является обычной практика, когда при уточнении местоположения границ (особенно в сельских населенных пунктах) ранее учтенный земельный участок «сдвигается» с сохранением конфигурации и площади к участкам других правообладателей или к земельным участкам общего пользования, дабы избежать чересполосицы и разрывов. Подобный «перенос» (или, говоря языком кадастровой деятельности, — уточнение местоположения границ) возможен только в том случае, если, во-первых, все «смежные» земельные участки не имеют установленных на местности границ, и, во-вторых, акт согласования местоположения границ подпишут все «смежники», включая администрацию сельского поселения.
Применяя ст. 11.1 ЗК РФ, нельзя также не отметить, что до настоящего времени ни в одном федеральном законе нет легального определения «границы/местоположение границ земельного участка», как и нет подробного описания процедуры кадастровых работ по ее определению. Часть 7 ст. 38 Закона N 221-ФЗ в одном предложении раскрывает только то, как они устанавливаются. Также в законодательстве отсутствует легальное определение такой важнейшей конструкции, как «смежный земельный участок». В п. 3.1 ст. 25 Закона N 221-ФЗ он упоминается четыре раза в связи с «учетом изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (далее — смежные земельные участки)…». В п. 14 вышеуказанных Требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка указывается, что смежные земельные участки имеют общие характерные точки границ земельных участков. При этом значительное число споров рассматривается в судах именно по искам собственников смежных земельных участков.
———————————
Как правило, это по преимуществу негаторные иски, главное требование которых, — устранение препятствий в пользовании земельным участком (требования демонтировать чужое строение или забор на своем земельном участке, убрать строительные материалы и т.д.).

Что касается ненормативных актов, то Приказ Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» как видно из его наименования, отражает через межевой план результат определения местоположения границ земельного участка. В действительности же местоположение границ земельного участка определяется кадастровыми инженерами в соответствии с Инструкцией по межеванию земель (утв. 8 апреля 1996 г. Роскомземом) и Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства (утв. 17 февраля 2003 г. руководителем Федеральной службы земельного кадастра России С.И. Сай) в той части, которая не противоречит действующему законодательству. Новые Требования к точности определения координат характерных точек утверждены, как мы указали выше, в 2012 г. Приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2012 г. N 518.
———————————
Российская газета. 2008. 19 декабря. N 260.

В ст. 11.1 законодатель предусмотрел также образование искусственного земельного участка. Характеристика его свойств приводится в комментарии к п. 1.1 ст. 11.2 ЗК РФ.

Жизнь человека связана с землей. На ней стоят дома, растут плоды. Есть много ответов на вопрос о том, что такое земельный участок. Это понятие может растолковываться по-разному. выполняются на основе законодательства.

Земля и участок

Землей в широком смысле называют планету, на которой проживают все люди. Это окружающий мир с разным ландшафтом, населенный растениями, животными, человеком. Но такое определение не предполагает ее использование в хозяйственной деятельности.

В называют поверхность планеты или природный ресурс, который применяется в народном хозяйстве (Земельное право 1.1). Ее недра позволяют добывать полезные ископаемые, на поверхности выполняется строительство, работы сельскохозяйственной сферы.

Учитывая закон, что такое Определение позволяет расшифровать это понятие более полно. Поскольку земля является чей-то собственностью, то все сделки по ней регулируются государством. Земельные участки - это часть поверхности, обладающей месторасположением, статусом, площадью. Информация о них есть в ЕГРП и кадастре. Не вся земля применяется в хозяйстве, а только некоторые части, наделы. Участки бывают неделимыми и делимыми.

Как объект недвижимости

В законодательстве расшифровываются земельные участки как объекты недвижимости. В статье 11 Конституции обозначено, что земля считается общенародной собственностью. При этом она является государственной, муниципальной или частной собственностью. Земельный участок можно продавать, покупать, передавать другим лицам.

В России есть 2 вида земли: не поступающие в оборот участки и те, которые являются объектом недвижимости. Переходя в оборот, участок обретает цену и становится товаром. Земельный участок следует использовать по назначению. К примеру, он может быть предназначен для строительства. При использовании в других целях предусмотрена ответственность. Чтобы участок стал недвижимостью, кроме стоимости у него должны быть некоторые признаки.

Признаки

По ним определяется то, что это земельный участок. Характеристики у него следующие:

• кадастровый номер;
• номера всех частей участка;
• адрес;
• реквизиты собственника;
• находящиеся на участке постройки;
• границы участка;
• статус участка.

Считается ли вещью

По статье 130 ГК РФ, земельные участки - это недвижимая вещь, с которой выполняются различные сделки. В связи с этим возникают разные последствия, имущественные права. Декларированные земельные участки - это территории, площадь и границы которого так, как это требует закон. После межевания и установления площади он будет в категории уточненных.

Объект оценки

Вся земля, используемая в народном хозяйстве, является финансовым инструментом, поскольку она приносит доход. Причем рассматривается она в виде отдельного участка или части объекта недвижимости. При оценке учитывается предназначение:

• добыча полезных ископаемых;
• сельскохозяйственная работа;
• лесное хозяйство;
• развитие экономической и социальной сферы;
• формирование среды для проживания населения;
• экологическая безопасность.

Лесная территория

В Лесном кодексе (гл. 1 статья 7) указано, что земельные участки - это то же самое, что и лесные. Односторонняя сделка выполняется по решению одной стороны. Это может быть составление завещания.

В Конституции сказано, что земля считается общенародным достоянием. Земельный участок может принадлежать конкретному человеку. Он станет недвижимым имуществом после постановки на учет и получения кадастрового номера. После этого есть право выполнения различных действий - продажи, сдачи в аренду.

Категории

Каждый земельный участок имеет свою категорию использования. Это обязательно должно фиксироваться в документации, она устанавливает вид деятельности, который может выполняться на этой земле. Встречаются следующие группы:

• жилая застройка;
• общественная;
• деловая;
• отдыха.

Территория может быть особо охраняемой, лесной, водной. Существует еще много участков. Полный их список находится в Приказе Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 г. В частной собственности может быть земельный участок для сельского хозяйства, возведения строений, личного хозяйства.

Сельскохозяйственная отрасль

На такой территории разрешено вести хозяйственную деятельность, которая позволит:

• выращивать культуры;
• производить зерновые;
• получать плоды, ягоды;
• выращивать животных;
• разводить пчел.

Для каждого хозяйства требуется сооружение определенных построек. На такой территории можно организовать свой бизнес.

Дачное строительство

Может использоваться земельный участок под застройку. На этой территории разрешено выращивать культуры для личного потребления. Иногда требуется получение регистрации, а когда-то нет. Все зависит от месторасположения территории.

Жилищное строительство

На территориях ИЖС возводятся жилые дома. Разделять на квартиры не нужно. Высота дома не может превышать 3 этажей. Кроме частных владений, могут быть хозяйственные постройки, например, гаражи. Возможно размещение подсобных сооружений, плодовых деревьев, сельскохозяйственных культур. Но это вероятно только с наличием дома. Создать только гараж или возвести сад при отсутствии жилья не получится.

Личное хозяйство

Что такое земельный участок для ведения Это территория для разведения сада, огорода, выращивания сельскохозяйственных растений. Постройка объектов не возбраняется, к тому же не нужно получать разрешение на строительство. Но если земля расположена в одном населенном пункте, разрешение можно получить. Если же участок расположен за границами поселения, то на нем можно возвести жилую постройку, а вот прописаться там не получится.

Фермерское хозяйство

Некоторые земли предназначены для крестьянско-фермерского хозяйства. Причем выполнять работу должен именно собственник. Это может быть разведение скота или птицы, выращивание деревьев, овощей. Владелец должен иметь статус ИП.

Ограничения в оборотоспособности

Это понятие подразумевает возможность отчуждения или перехода от одного лица к другому. А ограничения значат, что по некоторым причинам земля ограничена в использовании или изъятии из оборота. Такое имущество не может участвовать в сделках по предоставлению в частную собственность. Это относится к участкам:

• охраняемой территории;
• лесного фонда;
• муниципальным территориям;
• для нужд связи и оборонной сферы.

Весь список ограничений указан в Земельном кодексе РФ (статья 27).

Виды сделок

Предметом сделки может быть определенный объект, поэтому к договору прилагается кадастровый паспорт. При несоблюдении этой нормы процедура будет признана недействительной. Нотариальное заверение обязательно при завещании, ипотеке, ренте. В остальных ситуациях это выполняется по желанию сторон.

Самой распространенной сделкой является купля-продажа. Закон предусматривает и другие процедуры по отчуждению участков, например:

• залог по ипотеке;
• мена земли;
• сдача в аренду;
• вклад в уставной капитал;
• доверительное управление землей;
• передача в наследство, в дар.

Все нормы, относящиеся к недвижимости, относятся к земле. Но есть особенности сделок с участками, ограничивающими права владельцев и пользователей. Сделка по приобретению земли не предоставляет право изменения ее целевого назначения. Все ограничения сохраняются с переходом права собственности.

Земля и сооружения, возведенные на ней, неотделимы друг от друга. Если у них один владелец, то раздельная продажа запрещена. Покупка недвижимости предоставляет право собственнику на приватизацию земли и объектов.

Условием сделки купли-продажи считается стоимость, которая не должна быть выше кадастровой цены участка. Если продается которое является государственной собственностью, то цена определяется уполномоченными органами. Сделка по продаже участка будет признана недействительной, если не были учтены интересы собственников. При наличии нескольких хозяев земля является неделимой.

Сделки с недвижимостью считаются рискованными. Желательно их осуществлять в сопровождении с профессиональными юристами, что позволит не допустить многие проблемы. Земля считается инвестиционным объектом, и поэтому мошенничество с ней не редкость.

Оформление сделок

Законное оформление предполагает государственную регистрацию договора по сделке и перехода прав. Но по сравнению с другим имуществом процедурам предшествует длительное оформление участка. Вместе с договором должен быть кадастровый паспорт. Он нужен из-за геодезических работ, перехода прав, если выполняется сделка купли-продажи.

Если право не зарегистрировано, то владельцем будет считаться продавец. Подтвердит это запись в ЕГРП. Чтобы расторгнуть такой договор, требуется оформить соглашение. Тогда в реестре появится запись о прекращении сделки. Свидетельство о праве подтверждает законность владения участком. При расторжении такого договора в соглашении надо указывать информацию о возврате имущества и регистрации перехода права. Это требуется учитывать с подачей заявления в суд.

Земельные участки являются чьей-то собственностью. Необходимо учитывать назначение земли перед ее приобретением. Участки могут передаваться в наследство, сдаваться в аренду. Все сделки с ними выполняются на основе норм законодательства.

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом, исходя из положений ст. 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

Согласно ч. 7 — 9 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из , а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельного участка представляет собой создание нового объекта недвижимого имущества в результате:

1. преобразования существующих земельных участков путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела из них нового земельного участка;
2. образования нового земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Специальные правовые нормы, регулирующие образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной , установлены в ст. 11.3 ЗК РФ.

Образование земельного участка осуществляется в процессе землеустройства путем определения границ образуемого участка в установленном порядке.

Особенности осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости установлены в ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Следует обратить внимание на то, что в соответствии с ч. 4 указанной статьи внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в ч. 3 ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в соответствии со ст. 22 указанного Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.

Поскольку в результате образования земельного участка возникает новый объект гражданских прав, постольку права на данный объект подлежат государственной регистрации. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, установлены в ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1. решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2. соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3. иной документ, на основании которого в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

При этом не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В этом случае применяется порядок, предусмотренный ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Как получить земельный участок в аренду или собственность: Видео

Действующее земельное законодательство выделяет два схожих по звучанию, но разных по значению понятия: «земля» и «земельный участок».

Термином «земля» принято обозначать какую-то территорию . Взять, к примеру, земли, предназначенные для общего пользования. На них прокладываются дороги, располагаются целые улицы, какие-либо водоемы и прочие общедоступные объекты.

В Российской Федерации принято подразделять земли в соответствии с их . Они не могут быть предметом или аренде и представляют собой очень широкое понятие.

Участок земли – понятие более узкое. Что же под этим термином подразумевается?

Законодательное определение

Земельный участок – это некая часть поверхности земли, имеющая определенные границы , установленные законом. Кроме слоя почвы в него включаются замкнутые водоемы, растения, лес и прочее.

Недра земли в участок не входят, по закону они являются собственностью государства.

В отличие от земель, отдельно взятые участки можно , арендовать и совершать с их участием прочие, не противоречащие закону действия.

Каждый участок земли имеет определенное назначение или .

Разделение на категории и их особенности

За каждым земельным участком закрепляется определенный, индивидуальный вид разрешенного использования . Эта характеристика обязательно отражается в документах на него. Она указывает на конкретный вид деятельности, разрешенный на этом участке.

При этом один и тот же вид разрешенного использования может быть определен для совершенно разных участков.

Схожие по использованию виды группируются. Всего таких групп тринадцать:

Перечислять все виды разрешенного использования земельных участков нецелесообразно, так как их очень много. С полным перечнем можно ознакомиться в тексте Приказа Минэкономразвиия РФ №540 от 01.09.2014 г.

Вот наиболее часто встречающиеся:

• сельхоз производство;
• (приусадебный участок, садоводство или огородничество);
• возведение дачных строений;
• крестьянско-фермерское хозяйство.

Перечисленные виды относятся в первую очередь к участкам, являющимся частной собственностью . И каждый из них имеет свои особенности.

Сельскохозяйственное производство

На такой земле разрешается ведение хозяйственной деятельности, направленной на:

Дачное строительство

На землях под дачное строительство могут возводиться жилые постройки и дома .Также на земле данного типа разрешается заниматься выращиванием сельхоз культур для личного потребления.

Но в каких-то из них можно будет в последующем , а в каких-то нет. Это зависит от местонахождения данного участка.

Индивидуальное жилищное строительство

На в обязательном порядке должны возводиться жилые дома . Причем разделение на квартиры в них не допускается.

Высота такого дома не должна превышать трех этажей (учитываются только надземная часть).

Наряду с частными домами на земельном участке ИЖС могут размещаться всевозможные хозяйственные постройки (гаражи, например), подсобные сооружения, плодовые деревья и сельскохозяйственные культуры. Но это допускается только при наличии дома.

Построить одиноко стоящий гараж или организовать сад в отсутствии жилища нельзя.

Личное подсобное хозяйство

На участке для личного подсобного хозяйства можно развести сад, огород, выращивать сельскохозяйственные культуры . Постройка иного строения при этом не возбраняется, как и не требуется разрешение на осуществление строительства.

Но если земля находится в пределах населенного пункта, то при желании это разрешение можно получить.

Если участок находится за границами поселения, то жилое строение на нем возвести можно, а вот прописаться в нем нельзя.

Крестьянско-фермерское хозяйство

Земли КФХ отличаются от прочих тем, что при приобретении собственник обязуется заниматься на них сельскохозяйственной деятельностью . Причем делать это он именно обязан.

Это может быть разведение скота или домашней птицы, выращивание плодовых деревьев или кустарников, овощей.

Владелец должен при этом иметь статус индивидуального предпринимателя.

Ограничения в оборотоспособности

Понятие оборотоспособности земельных участков означает их свойство, выражающееся в способности (или возможности) свободного отчуждения или перехода от одного лица к другому на основаниях универсального правопреемства (например, наследования) или каким-то другим способом (сделка по отчуждению).

А ограничения оборотоспособности означают, что по каким-то причинам этот земельный участок подлежит или полному его изъятию из оборота.

Участки земли, попавшие под ограничения, не могут быть предметом сделок по предоставлению в частую собственность .

К ним относятся:

Полный перечень земельных участков, имеющих ограничения в обороте, представлен в статье 27 Земельного кодекса РФ.

Видео: Как купить земельный участок, а не проблемы?

В видеосюжете адвокат рассказывает, на что нужно обращать внимание при покупке земельного участка.

Разъясняется, какие проблемы могут возникнуть после регистрации права собственности на землю, и как обезопасить себя от неправильного определения специалистами границ вашего участка.

Введение…………………………………………………………………….2-3

1.Понятие земли и земельного участка……………………………………3-5

2.Особенности наследования земельных участков……………………….5-9

3.Особенности раздела земельного участка при наследовании………9-11

Заключение……………………………………………………………….11-13

Список литературы………………………………………………………14-15

Введение.

Законодательство Российской Федерации, осуществляющей переход к рыночной экономике, коренным образом меняется. Изменения в законодательстве затронули и центральный институт гражданского права - институт права собственности, а значит, и институт наследования. Сняты ранее действовавшие ограничения на количество и виды имущества, которые могут находиться в собственности граждан, и соответственно расширяется состав имущества, которое может переходить по наследству.

Связь между двумя институтами взаимная: с одной стороны, наследование позволяет реализовать правомочие собственника по распоряжению своим имуществом, а с другой - является одним из оснований возникновения права собственности. Таким образом, институт наследования является производным по отношению к совокупности правовых норм, регулирующих отношения собственности граждан.

Осознание того, что заработанное человеком после его смерти перейдет к близким ему людям, является мощным побудительным стимулом к более эффективному труду.

Значение наследственного права за последние годы, несомненно, выросло. Хотя большая часть наших граждан не стала жить лучше, однако появился значительный слой людей, которым принадлежит дорогостоящая собственность - земельные участки, коттеджи, ценные бумаги и т.д. Для таких людей совершенно небезразлично, какова судьба принадлежащего им имущества после их смерти.

Наследование - необходимый и важный институт гражданского права. Поэтому гарантия права наследования имущества, составляющего частную собственность физического лица, установлена ч. 4 ст. 35 Конституции РФ. Так, в ней сказано, что право наследования гарантируется.

В России земля, наряду со зданиями и сооружениями, считалась недвижимостью и была включена в оборот. Однако в 1917 г. земля была объявлена государственной собственностью, исключена из оборота. С переходом к рыночным отношениям законодатель провозгласил землю недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав (ст. 1 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ).

1. Понятие земли и земельного участка.

Одним из важных вопросов на современном этапе, когда земля прочно вошла в гражданский оборот, является наследование земельных участков. Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства 1 .

До недавнего времени понятие "земельный участок" не было определено в законодательстве. С принятием Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" такое определение было сформулировано.

Понятие земельного участка несколько иначе определяется в Земельном кодексе РФ. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, земельный участок - это часть поверхности земли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства.

Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком как объектом земельных отношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с ч. 2 п. 2 указанной статьи земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Для целей Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок определяется несколько иначе - как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст. 1).

Земельные доли, которые находятся в пределах земельных участков, являются объектом общей долевой собственности и представляют собой самостоятельный объект земельных прав.

Все граждане, имеющие право на земельную долю, для возможности реализации этого права должны получить свидетельства на право собственности на земельную долю, которые выдает и регистрирует районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Однако решения комитета об отводе земельного участка недостаточно для подтверждения факта выделения земельного участка в натуре, поскольку это может повлечь нарушение прав граждан, а также субъектов хозяйственной деятельности, причинение ущерба окружающей среде.

Так, например, согласно п. 2 ст. 37 Закона об охране окружающей среды запрещаются строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов до утверждения проектов и до отвода земельных участков в натуре.