Виды и формы торгов в современном гражданском праве. Как покупать имущество с торгов на публичном предложении и где брать лоты
ГК РФ Статья 448. Организация и порядок проведения торгов
2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
3. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
5. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.
Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
(см. текст в предыдущей редакции)
Ипотечное кредитование несет собой большие риски, и сегодня, увы, далеко не редкость, когда заемщик не в состоянии оплачивать кредитный долг по ипотеке, что дает банку право на продажу ипотечной квартиры с торгов. В нашей статье мы расскажем о том, какой порядок реализации заложенного имущества предусматривает закон и как проходят публичные торги.
Нарушения условий договора нередко влекут за собой вынужденную меру - выселение из приобретенной квартиры и реализацию объекта жилой недвижимости на торгах. Как проходят публичные торги, в каком случае торги могут быть признаны несостоявшимися - читайте в нашей статье. Итак, в первую очередь, отметим какими нормативно-правовыми актами регулируется реализация заложенного имущества, в частности, ипотечной квартиры:
- Статья 350 Гражданского кодекса РФ.
- Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.
- Федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г.
Первоначальная цена на залоговый объект недвижимости, выставленный на торги, определяется судом. В случае несогласия залогодателя (ответчика) с назначенной стоимостью, он имеет право ходатайствовать о проведении переоценки имущества при условии оплаты всех необходимых услуг самостоятельно (ГПК РФ). В случае, если владелец залоговой квартиры не использует право на переоценку, объект жилой недвижимости переходит к Службе судебных приставов по стоимости, которая была определена в судебном порядке, для реализации на публичных торгах. Начальная цена залогового имущества, выставленного на торги, определяется на основании постановления об оценке имущества, которая проводится по инициативе судебных приставов. Если первичные публичные торги по продаже заложенного имущества были признаны несостоявшимися, на повторных торгах начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества снижается на 15%. При вступлении в силу судебного решения по взысканию и признании торгов, проведенных службой судебных исполнителей, несостоявшимися по определенным причинам, торги могут быть проведены еще неоднократно. И учитывая постоянный рост имущества на рынке недвижимости, владелец залоговой квартиры, своевременно обратившись к опытному юристу, вполне может настоять на реализации имущества по более высокой стоимости, соответствующей на данный период времени. В случае, если суммы, полученной от продажи квартиры с публичных торгов, не хватает для покрытия долга, залогодержатель вправе потребовать получения недостающей суммы с иного имущества должника, помимо залогового. Если сумма от продажи является выше размера кредитного долга, разница должна быть возвращена залогодателю. В любое время до момента выставления квартиры на публичные торги заложенного имущества залогодержатель и залогодатель могут прекратить обращение на данное имущество взыскания путем исполнения долговых обязательств.
Документы, дающие право на реализацию залогового имущества на торгах
В соответствии со ст. 349 ГК РФ и ст.12 Закона «Об исполнительном производстве» взыскание залогового имущества в пользу залогодержателя может быть обращено:
- на основании судебного решения, вынесенного в рамках судебного порядка;
- без обращения в суд в случае достижения добровольного соглашения между залогодержателем и залогодателем в .
Исполнительными документами, дающими право на взыскание предмета залога и реализации его на публичных торгах, являются:
- исполнительные листы, представленные на основании принятых судебных решений;
- исполнительная надпись нотариуса, если было достигнуто соглашение о внесудебном порядке взыскания, подтвержденное письменным договором.
В каких случаях не может быть обращено взыскание не предмет залогового имущества
Обращение взыскания на залоговое имущество не может быть допущено, если:
- нарушение долгового обязательства было крайне незначительным (период просроченных платежей по договору ипотеки составил менее 3-х месяцев);
- размер требований залогодержателя является несоразмерным стоимости заложенного объекта недвижимости (размер неисполненного обязательства ниже 5% от оценки предмета залога согласно договору о залоге).
Порядок реализации заложенного имущества на публичных торгах
Продажа ипотечных квартир с публичных торгов осуществляется на основании гл. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Публичные торги проводятся Федеральной службой судебных приставов по месту расположения объекта залога. Перед проведением торгов организатор обязан проинформировать об этом в печатном издании и на официальном интернет-сайте органа исполнительной власти не ранее 30 дней и не позднее 10 дней до проведения торгов. Информация должна содержать в себе сведения о времени, дате и месте проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества, основные характеристики предмета залога, выставленного на торги, начальная цена объекта. Лица, желающие стать участниками публичных торгов заложенного имущества, должны внести задаток, размер которого указан в извещении. Максимальный размер задатка определяется не выше 5% от начальной продажной стоимости объекта недвижимости, подлежащего реализации. Выигравшим торги признается лицо, предложившее наибольшую цену за реализуемый предмет залогового имущества. Протокол о результатах проведенных публичных торгов подписывается победителем и организатором торгов. В течение пяти последующих дней выигравшее лицо должно внести суму в полном объеме, за вычетом внесенного задатка. Договор купли-продажи квартиры подписывается в течение 5 последующих дней после внесения покупной цены в полном объеме. Основаниями для внесения записи в Единый госреестр о правах на недвижимое имущество и сделок с ним являются протокол с результатами о проведенных публичных торгах по продаже недвижимого имущества и договор купли-продажи. В соответствии со ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги заложенного имущества признаются несостоявшимися в течение дня, следующего за их проведением, в случаях:
- при участии менее 2-х покупателей;
- если начальная продажная стоимость заложенного имущества не была увеличена за счет надбавки участниками;
- если лицо, выигравшее торги, не внесло покупную стоимость в установленный срок.
Если публичные торги были признаны несостоявшимися, залогодержатель имеет право на преимущественный выкуп залогового имущества по согласованию с залогодателем с учетом в покупной стоимости выставленных к исполнению требований. Выкуп производится на основании . В случае признания публичных торгов несостоявшимися во второй раз, залогодержатель вправе оставить объект недвижимости, как предмет залога, с оценкой не ниже 10% от первоначальной суммы. Договор прекращает свое действие, если залогодержатель не использовал свое право на оставление предмета залога в течение 1 месяца с того момента, когда публичные торги по продаже недвижимого имущества были признаны повторно несостоявшимися.
Иван
Суд присудил расторгнуть кредитный договор с банком и продать ипотечную квартиру с торгов. Если в документах на право собственности есть еще 3-я сторона Росвоеннипотека и она ко мне данный момент претензий не имеет, но при этом тоже является грубо говоря собственником, то как будут проходить торги и как будет продаваться квартира если третья сторона не хочет продажи.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Иван! Так как есть судебное решение о реализации квартиры, то оно должно быть исполнено. Ведь никто не отменял требования банка о погашении задолженности за счет заложенной квартиры. Поэтому в целом можно предположить, что торги будут проходить в соответствии с условиями кредитного договора и положениями действующего законодательства.
Мария
Добрый день! Квартира, куплена на торгах. В ней никто не проживает,но есть вещи прежних собственников(мебель,техника)Я,после вступления в собственность обратилась в суд на выселение и выписку. Решение вступило в силу в части выписки и признание утратившим правом пользования. В выселении суд отказал,т.к в квартире никто не проживает,а вещи не являются поводом для выселения. Бывший собственник не забирает вещи,говорит,что будет оспаривать торги. Что мне делать с вещами? Въехать и жить я не могу,т.к свои вещи не могу привезти. А его вещи имею право выбросить?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Мария! Вы имеете полное право выбросить вещи прежнего хозяина, так как квартира находится в Вашей собственности и Вы вправе устранять любые препятствия для правомерного пользования и владения квартирой.
Александр
Здравствуйте! Приобрел участок на торгах арестованного имущества, после уплаты всей суммы, подписания договора купли-продажи и передачи всей документации по участку выяснилось, что должник оплатил всю задолженность судебным приставам (после торгов). Что в данной ситуации лучше сделать?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Александр! Торги уже состоялись и могут быть отменены только в судебном порядке, а денежные средства, внесенные предыдущим собственником, должны быть ему возвращены. Поэтому Вы можете дальше продолжать оформление права собственности на земельный участок.
Светлана
Добрый день! Подскажите какая процедура обращение взыскания на предмет ипотеки между физическими лицами по решению суда в случае если предмет ипотеки в настоящее время зарегистрирован на третее лицо? Необходимо ли что бы квартира для проведения торгов была зарегистрирована именно на должнике?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Светлана! По общему правилу в залог можно сдать только имущество, которое находится в собственности залогодателя. Если же должник продал предмет залога, то обратить взыскание можно с учетом достаточно большого количества нюансов, прописанных в законодательстве и договоре залога. Ситуация может развиваться по-разному: залог может вообще прекратится, обязанным станет новый собственник, Вы можете потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
Руслан
Здравствуйте!!! Суд принял решение которым установил первоначальную стоимость заложенной квартиры (по ипотеке) в 740 тысяч рублей., первые торги по продаже жилья признаны не состоявшимися. Банк делает экспертизы по основаниям которой цена продаваемой квартиры, якобы рыночная, падает до 440 тысяч рублей (трехкомнатная) и просит суд снизить еще продажную цену на 20 % то есть до 340 тысяч рублей. Суд опять соглашается с банком и выносит определение о снижении продажной цены до этой суммы. Насколько это правомерно, нужно ли обжаловать. Сама сумма взыскания задолженности банком с должника составляет как раз 740 тысяч рублей, поэтому и разница будет взыскана после продажи огромная, да и цена квартиры не может быть такой низкой. Подскажите, что делать?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Руслан! Раз судом принято решение об установлении продажной цены, то надо обжаловать данное решение с привлечением заключений других экспертов. Также изучите свой ипотечный договор на предмет установления того, как надо определять цену квартиры при ее продаже на торгах.
Светлана
Добрый день! Наша квартира ушла с торгов, победители торгов дали время на вывоз наших вещей из квартиры. Подскажите, пожалуйста, как проходит передача ключей от квартиры? Какие документы необходимо требовать от победителя торгов, чтобы убедиться, что у него есть права на собственность, нужно ли присутствие пристава или юристов?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Светлана! Процедура передачи ключей победителю торгов в законодательстве не прописана. Это значит, что это должно решаться в соответствии с соглашением сторон. Если есть сомнения в правах победителя торгов, то можете потребовать выписку из реестра, подтверждающую право собственности человека на квартиру, и его паспорт. Присутствие юриста и пристава в такой ситуации не требуется.
Нина
Добрый день! Мы с мужем являемся должниками по ипотеке, был суд, вынесено решение о продаже квартиры через торги. Начальную сумму определили свыше двух миллионов, долг же наш банку около миллиона девятиста рублей. Скажите, приставы еще будут оценивать ее стоимость или это уже установленная стоимость, раз есть решение суда? И нужно ли расторгать с банком договор чтоб не капали проценты по ипотеке, или он автоматически расторгается в связи с решением?Останемся ли мы должны банку? У нас однокомнатная квартира на первом этаже, хрущевка. Квартиры в таком доме, третий этаж даже стоят около полутора миллиона рублей. В банке уверяют что квартира просто уйдет на баланс и мы ничего должны не будем
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Нина! Начальная продажная цена определяется решением суда, приставы уже не смогут ее изменить. Договор необходимо расторгнуть, так как до момента продажи квартиры с торгов договор ипотеки продолжает действовать. Вы не будете ничего должны банку при условии, что хватит на погашение задолженности денежных средств, вырученных от продажи квартиры с торгов.
Елена
Добрый день! вопрос -идет судебное разбирательство, банк подал иск о расторжении ипотечного договора и взыскании задолженности путем реализации залога. Залоговый дом был реконструирован без согласия банка, был возведен второй этаж и площадь дома увеличилась с 86 кв на 200,5 кв (т.е. самовольная постройка). Банк провел оценку по старым параметрам и оценил в 3 мл(еще -80%) при этом эксперты отписались что доступ к дому был ограничен, нас должников не оповещали, реальная стоимость около 6 мл. Судья не принимает наши возражения по поводу не соответствия площади так как в росреестре нет данных сейчас у нас на руках новый технический план здания и исковое заявление о легализации реконструкции, может ли судья про игнорировать и определить начальную продажную стоимость по старым параметрам и что нам нужно предпринять?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Елена! Сложно сказать, так как вопросы порядка оценки дома могут быть отдельно предусмотрены в договоре. Кроме того, судья руководствуется предоставленными банком доказательствами в виде заключения оценщика. Вы можете его оспаривать и предоставить свое заключение. Вам сейчас надо проводить свою оценочную экспертизу.
Радик
Снятие залога с недвижимого имущества после торгов Физлицо не платил ипотеку, решением суда квартира выставлена на торги Росимуществом. Возможно, что суммы вырученной на торгах не хватит полностью погасить все долги перед банком. Обязан ли банк в данной ситуации снять залог с квартиры и не предъявит ли он требование о погашении остатка долга новому владельцу? Спасибо
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте! Залог квартиры прекращается с момента ее продажи с торгов и обретения ею нового собственника. В соответствии с ч. 5 ст. 61 закона об ипотеке, если суммы с продажи квартиры оказалось недостаточно, то должник не обязан ничего платить при условии, что его ответственность застрахована, а равно при страховании ответственности банка. Если данное условие не соблюдено, то по смыслу закона банк может взыскать с должника остаток задолженности.
Анастасия
Здравствуйте!Подскажите пожалуйста если первые торги были признаны несостоявшимися сколько времени есть до провидения вторых торгов?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Анастасия! Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, то повторные торги должны быть проведены не позднее чем через один месяц после проведения первых торгов.
Оксана
Добрый день! Проведены залоговым кредитором - сбербанком публичные торги по продаже квартиры застройщика, я признана победителем, Оплачена полностью по договору сумма, зарегистрировано право собственности, после чего мной объект продан третьему лицу. Другим кредитором (не залоговым) подан иск о признании торгов недействительными.. в случае удовлетворения требований, возврат имущества возможен в конкурсную массу или они выйдут ко мне с требованиями о взыскании убытков.. но мной же оплачена сумма в конкурсную массу..? Если применима реституция то возврат денежных средств происходит из текущих платежей или после удовлетворения всех требований кредиторов?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Оксана! В случае признания заключенного договора купли-продажи недействительным, все полученное сторонами по сделке должно быть возвращено в полном объеме. То есть Вы должны получить уплаченную денежную сумму. Ваше требование может быть признано текущим платежом и подлежать оплате вне очереди за счет конкурсной массы.
Елена
Добрый день, подскажите, пожалуйста, было решение суда на обращение взыскания на заложенное имущество (квартиру), первые торги признаны несостоявшимися, на основании этого залогодержатель подал документы на регистрацию права собственности на квартиру, повторные торги не были объявлены и не проводились. Правомерно ли это? Обязательно ли проведение повторных торгов? (в договоре прописано, что залогодержатель может оставить имущество за собой после проведения первых торгов несостоявшимися).
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Елена! В соответствии со ст. 59.1. закона об ипотеке допускается оставление банком квартиры у себя. В целом же стороны в договоре ипотеки вправе предусмотреть порядок реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания. Поэтому внимательно прочитайте договор ипотеки и определите, каков дальнейший порядок действий в нем предусмотрен.
Анна
Добрый день! Был заключен договор с Банком на предоставление кредитной линии. С обеспечительными договорами залога недвижимого имущества. На день погашение кредитного договора у Банка была отозвана лицензия, ввели конкурсное производство. Конкурсный управляющий оспорил платежи и Определением суда была восстановлена задолженность в размере 10 мил. руб. в последующем конкурсный управляющий выставил на торги данный долг под Лотом указывая, что долг продается по определению суда. Долг выкупили, и Банк заключил договор уступки прав требования. В договоре тоже указывает что права переходят по определению суда, а в Определение только сказано что восстановить задолженность в размере 10 мил. Руб. Но так же по тексту договора передает права на проценты, штрафы, на обращение взыскание недвижимого имущества. Правомерны ли теперь требования нового кредитора, так как долг был передан по Определению суда, а не по кредитному договору. И на торги выставлялся только долг в размере 10 мил. Руб.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Анна! Права требования по долгу могут быть переданы третьему лицу и без согласия должника. С учетом того, что все это происходило в рамках процедуры банкротства, совершенно естественно, что такое решение мог принять только суд. Но надо еще смотреть документы на предмет правильного юридического оформления процедуры перевода долга.
Вячеслав
Добрый день! Я заключил договор цессии с Сбербанком на переуступке прав требования. Ты.е. они мне отдали закладную квартиру и долг по ипотеке человека который скрывается. По данному делу вынесен исполнительный лист о взыскании и проведении публичных торгов на данный объект недвижимости. В каком порядке мне поступить, чтоб данный залог перешел в мое пользование. Т.е. квартира на всех правах стала моей. Я юридически не грамотный и ввязался в такую авантюру.
Игорь Кетов
Я выиграл лот в торгах по банкротству публичное предложение сельхозтехника. Применяется ли преимущественное право на таких торгах? Если да, то в какое время организатор торгов должен направить мне предложение подписать договор? Сразу или после предложения лицам имеющим преимущественное право?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Игорь! При продаже сельскохозяйственной техники преимущественное право их покупки на торгах по банкротству принадлежит сельскохозяйственным производителям. Если уже состоялись торги, в которых принимали участие не сельскохозяйственные производители, то значит им уже делалось предложение о покупке техники. Поэтому, раз Вы выиграли торги, то предложение о заключении договора должно быть направлено Вам в установленные законодательством сроки.
Игорь Кетов
Сергей, большое спасибо!!!
Екатерина
Скажите пожалуйста, после того как банк после двух торговпримет на баланс недвижимость, будут какие либо претензии к должнику или все претензии закончены?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Екатерина! Если стоимости имущества будет достаточно для погашения всей суммы задолженности, то претензий к должнику со стороны банка больше не будет. Но если стоимость арестованного имущества будет недостаточна для удовлетворения всех требований банка, то должнику придется удовлетворить данные претензии.
Юлия
Добрый день. Помогите растолковать закон. Что значит преемущественное право? Что значит цена установленная на торгах? На каком периоде можно воспользоваться преемущественным правом? Можно ли воспользоваться преемущественным правом на публичном предложении, на последнем этапе без подачи заявки на участие в торгах на ЭТП? Что делать победителю в этом случае, если он выиграл Торги, а ему приходит письмо, что ип..., воспользовалось преемущественным правом?! Помогите понять пожалуйста.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Юлия! Преимущественное право означает приоритет в чем-либо по сравнению с другими лицами. Цена, установленная на торгах, - наименьшая цена, предложенная кем-либо из участников торгов. Для ответа на последний вопрос необходимо изучать все материалы торгов для поиска оснований для оспаривания результатов торгов.
Николай
Здравствуйте, хотим купить у банканедвижимость которую на первом и втором открытом аукционе не купили. торги состоялись, заключалидоговора, а деньги не вносили. На днях прошли публичные торги которые состоялись. Мыбыли на 3 месте по цене. Сегодня нам позвонил банкс предложением купить недвижимость на прямую. Обязательно ждать 5 дней для заключения договора и 30 дней для оплаты, чтобы кредитор-банк забрал недвижимость и продал намее напрямую по договору купли продажи. Банк единственный кредитор, и он соответсвенно подал на банкротство и ставил своего конкурсного.Может ли хозяин этой недвижимости подать в суд о не законной продаже этого имущества? Стоимость покупки будет в два раза выше цены продажи лота.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Николай! Возможность продажи предмета ипотеки банком третьим лицам должна быть предусмотрена в договоре ипотеки. Поэтому, если такого положения в договоре нет, то залогодатель получает возможность оспаривать действия банка по продаже объекта недвижимости не на торгах, а третьему лицу напрямую.
Олег
Добрый вечер! Я являюсь залогодателем по кредитному договору,тот ктовзял кредит скрылся. На мое заложенное имущество произвели взыскание через суд. Было проведено трое торгов, которые считаются не состоявшимися. Объявления о проведении торгов были размещены в газете и на сайте, а протоколы о том что торги не состоялись нигде не размещены. Подскажите с какого времени у банка начинается исчисляться месяц, на то чтобы его забрать на баланс.Или можно обратится в суд с заявлением о том что ипотека прекратилась
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Олег! Данный срок начинает исчисляться с момента принятия последнего решения о признании торгов несостоявшимися.
Владимир П
Добрый день!.Банк через суд потребовал возврат оставшиеся суммы за просрочку за ипотеку.Вернуть не могу.Сколько даётся банку времени чтобы провести торги или забрать себе на баланс.?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Владимир! Сроки проведения торгов в законодательстве не определены, поэтому по усмотрению банка при наличии соответствующего судебного решения и соблюдении всех остальных необходимых условий.
Елена Васильева
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Елена! Торги признаются несостоявшимися только тогда, когда на них не заявилось ни одно лицо для участия. Указанное Вами обстоятельство, связанное с нарушениями при процедуре описи и ареста имущества, может стать одним из доводов при судебном обжаловании результатов торгов.
Сергей Манакин
Случайно узнал что ФССПвыставило на торги мою квартируипотека Но в Постановлении указан банк которого уже нет. прошла реорганизация и первоначальный банк присоединился к новому со всеми потрахами. Вот как тут быть должен одномупо решению суда но банка нет. Соответственно и постановление ФССП недействительно. И какине торги могут быть?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Сергей! В исполнительном производстве существует такое явление, как правопреемство, когда на место ликвидированной организации встает другая организация - ее правопреемник. Для замены стороны в исполнительном производстве обычно требуется судебное решение. Поэтому, скорее всего, новый банк соблюл все необходимые формальности для вступления в исполнительное производство и торги могут продолжаться дальше.
Ольга
Доброго времени суток! Я физ лицо в 2015 г заключила договор ипотеки 1,5 млн.р со Сбербанком поручителем не являюсь по коммерческому кредиту юр.лица 15 млн.р. в 2016 году юр лицо перестало платить по кредиту. Я вела переговоры с банком о выкупе своей квартиры и внесла в банк 1 млн.р. Однако,через полгода после моего 1 млн, связи с просрочкой кредита 9 млн третейский суд вынес решение об обращении взыскания на мою квартиру и имущество остальных залогодателей. Яобратилась в суд с иском к банку о взыскании 1 млн.р. Решение суда - в удовл.иска отказать подана апелляция. Также я вновь обратилась в банк с заявлением о выкупе своей квартиры - не рассмотрено. Сегодня состоялись торги - кто то выиграл. Вопрос: Могу ли я подать жалобу в фас и признать торги недействительными, если: 1. уведомление о торгах от пристава получила 16 марта и 16 марта был последний день подачи заявок на участие в торгах 2. вчера на эл.площадке не было отражено ни одного участника скриншот распечатала, а сегодня они 2 участника откуда то возникли. р.с. Сергей читала Ваши ответы готова оплатить консультацию для чего могу выслать доки по эл.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Ольга! 1. По закону Вас не обязаны уведомлять отдельно о проведении торгов. Информация о них публикуется в открытом доступе в СМИ. 2. Законодательством не предусмотрено каких-либо сроков подачи первых заявок на участие в аукционе. Если они поданы в пределах срока проведения аукциона и поданы с соблюдением требований законодательства, то нет оснований для оспаривания торгов по этому основанию. Сообщите свой адрес электронной почты.
Алексей
Я купил квартиру на аукционе, организованном Росимуществом. Спустя полгода бывший владелец квартиры подал на меня в суд на неосновательное обогащение и требует доплаты до "рыночной" стоимости.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Ирина! По законодательству об исполнительном производстве допускается снижение цены два раза. На проведение торгов отводится максимум 2 месяца.
Тимур
Добрый день. Заложенная квартира перешла по договору цессии на нового залогодержателя юридическое лицо за 2-3 месяца до торгов, залогодержатель прекратила своё существование согласно выписки ЕГРЮЛ, законно ли взыскание, если залогодержатель прекратил своё существование? -Заложенное имущество оценено без присутствия залогодателя, специалиста по оценке и аресте, так же оценили без визуального осмотра и не производилась опись? - При назначении торгов, не предложили участвовать родственникам в торгах; - За день до торгов передали заявление о приостановлении исполнительного решения в Мосгорсуд Скажите, законны ли торги учитывая вышеизложенное? Возможно после объявления победителя опротестовать торги и разобраться? Возможно отменить торги, если за час до торгов залогодержатель изменит решение по взысканию задолженности и захочет отменить торги?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Тимур! Если судебный пристав заменил залогодержателя в исполнительном производстве, то даже ликвидация взыскателя не является основанием для прекращения исполнительного производства. Указанные Вами обстоятельства не содержат в себе нарушения закона, так как пристав не обязан уведомлять о дате проведения оценки и предлагать родственникам принят участие в торгах, так как сообщение о проведении торгов публикуется в средствах массовой информации и является публичным. Возможность признания торгов недействительными есть и после определения победителя. Надо конкретно разбираться с имеющимися документами и обстоятельствами, чтобы составить мотивированное исковое заявление. Данную работу лучше поручить специалистам.
Сергей
Всем, доброго времени суток. У меня вопрос по аресту и реализации моего имущества.Моё имущество было арестовано и выставлено на продажу.Арестовано в феврале 2017 года,первые торгиАукцион состоялись в Июне 2017 года,меня никто не известил. Из-за отказа подписания договора победителем,я не имею информации предлагали ли ССП банк мое имущество на 10 ниже,в зачет долга. Торги Аукцион перешли во вторую стадию с понижением цены.Сегодня 07.01.2018. Торгов и не видать. Соответственно я понимаю, что не без участия банка прошли торги,так как цена снижается на 20, хотя это трудно доказывать. Далее должен быть 3 этап. Где ССП предложит моё имущество банку.Я так же по своим каналам узнал,что банк хочет получить 1 из моих машин. Они отказали 3м лицам выкупить мой долг. Хотя это и понятно. У ССП 2 месяца на реализацию. На каком основании ССП оттягивают тоги скоро год пройдет после изьятия залогового имущества, почему авто в одном городе, документы по ИП в другом. И последнее, как составить документы и вывести авто из залога, за истечением сроков реализации? Ведь после 2 месяцев выделенных на реализацию имущества, имущество перестает быть залоговым и возвращается владельцу. Если сталкивались с таким, буду рад любой помощи.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Светлана! Вам лучше позвонить в службу судебных приставов и узнать прошли ли торги и кто на них был признан победителем. Так Вы сразу получите достоверную информацию.
Светлана
Здравствуйте!!! В службе судебных приставов было возбуждено исполнительное производство,где банк просил передать на торги залоговое имущество...Я пришла в службу не так давно и работаю там обычным специалистом, никакого отношения к исполнительному производству не имею...Путем публичных торгов мною было приобретено залоговое недвижимое имущество...Первые торги признали несостоявшимися по причине отсутствия заявок в участии...Во вторых торгах победителем признали меня, так как предложила цену выше...Были вовремя переведены все денежные средства на счет Росимущества, заключен договор купле-продажи с компанией, которая непосредственно занималась организацией торгов, так же сданы все документы в МФЦ для вступления в права собственности...Всю информации о проведении торгов узнавала на официальном сайте" ГОВ торги"...На данный момент мы с ребенком я одна воспитываю сына до сих пор живем на съемной квартире, так как гражданин, который был поручителем по ипотеке должника, не отдает ключи и пишет жалобы вразные инстанции...Могут ли признать торги недействительными? Как мне поступить в такой ситуации? Заранее очень Вам благодарна!!!
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Светлана! Торги могут быть признаны недействительными в течение одного года при наличии следующих оснований: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Поэтому риск в Вашей ситуации есть. Единственное, что Вы можете предпринять, это внимательно и тщательно проанализировать обстоятельства проведения торгов и установить возможность признания их недействительными по одному из указанных выше оснований. Так Вы хотя бы будете готовы к определенному повороту событий. А насчет поручителя можете не беспокоиться. После получения документов на собственность у Вас будут все законные основания для силового выпровождения поручителя из квартиры.
1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся
органами, на которые, в соответствии с процессуальным законодательством Российской
Федерации, возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено
федеральным законом.
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту
нахождения этого имущества.
3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах
не позднее чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся
официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего
субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения
публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной
4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток
в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных
торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов начальной продажной
цены заложенного имущества.
Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток
возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит
возврату, если публичные торги не состоялись.
5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не
участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления
в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком
случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым
имуществом или вещные права на это имущество.
6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных
торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор
публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных
торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия,
предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после
их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную
цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором
публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим
публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи.
Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием
для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество.
Комментарий к статье 57
1. В п.1 комментируемой статьи содержится указание на органы, которые,
занимаясь исполнением судебных решений, организуют и проводят торги по продаже
заложенного имущества. В соответствии с п.4 ст.3 Закона об исполнительном
производстве непосредственное осуществление функций по исполнению судебных
актов и актов других органов возлагается на судебных приставов-исполнителей,
объединенных в районные, межрайонные или соответствующие им, согласно административно-территориальному
делению субъектов Российской Федерации, подразделения судебных приставов,
возглавляемые старшими судебными приставами.
Обязанности и права судебных приставов - исполнителей изложены в ст.12
Закона о судебных приставах.
Процедура подготовки торгов, сроки и порядок
их проведения под руководством судебного пристава - исполнителя приведены
в ст.62 и 63 Закона об исполнительном производстве.
2. В п.2 содержится предписание о проведении публичных торгов по месту
нахождения заложенного имущества. При определении места совершения исполнительных
действий руководствуются требованиями ст.11 Закона об исполнительном производстве.
Если должником является физическое лицо, то исполнительные действия совершаются
судебным приставом - исполнителем по месту его жительства, месту его работы
или месту нахождения его имущества. Если должником является юридическое лицо,
то исполнительные действия совершаются по месту его нахождения или месту нахождения
его имущества.
3. Процедура проведения публичных торгов предусматривает несколько этапов.
Первый - оповещение о проведении торгов, поскольку гласность имеет существенное
значение при организации и проведении этой процедуры. Извещение о предстоящих
публичных торгах является обязательным условием, оно должно быть помещено
в официальном печатном органе с указанием в нем сведений, предусмотренных
п.3 ст.57 Закона. Данная норма корреспондирует с положениями п.2 ст.448 ГК
4. В комментируемой статье (п.4) установлен порядок внесения задатка,
который вытекает из содержания нормы п.4 ст.448 ГК РФ. В Кодексе также содержится
предписание о том, что участники торгов вносят задаток в размере, сроки и
порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.
5. Введение ограничений на присутствие на публичных торгах по продаже
заложенного имущества соответствующих лиц (п.5 ст.57 Закона) преследует цель
обеспечения порядка во время их проведения. В соответствии со ст.401 ГПК РСФСР
в торгах не имеют права участвовать государственные предприятия, учреждения,
организации, кооперативные организации (кроме колхозов), их объединения, другие
общественные организации, а также должностные лица местных органов государственной
власти и управления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены их
6. С точки зрения материального права очень важно, чтобы по результатам
проведения торгов была выручена максимальная сумма за заложенное имущество.
Это условие поставлено Законом (п.6 ст.57) и ч.2 п.3 ст.350 ГК РФ в качестве
главного условия при определении лица, которое считается выигравшим публичные
торги. Часть 2 п.6 данной статьи частично воспроизводит п.5 ст.448 ГК РФ,
поскольку имеется прямое указание на его нормы. Следует обратить внимание,
что в ст.402 ГПК РСФСР содержатся несколько иные правила построения взаимоотношений
с покупателем строения.
7. В п.7 настоящей статьи включена норма, повторяющая положения ч.3 ст.402
ГПК РСФСР.
8. По смыслу п.8 комментируемой статьи следует, что организатор торгов
выступает от своего имени при заключении с лицом, выигравшим публичные торги,
договора купли-продажи заложенного имущества. Это право организатор торгов
получает от "собственника вещи или имущественного права", т.е. залогодателя,
в соответствии с общим правилом п.2 ст.447 ГК РФ.
Вы уже на одном сайте спрашивали и ни кто не отвечает,
ситуация неоднозначная.
Поэтому не настаиваю на своей позиции, и строго не
Теоретически ни что не запрещает, но в отношении вас идет исполнительное производство и приставы (допустим такой вариант) могут изъять внесенные вами в качестве задатка для участия в аукционе деньги или даже деньги когда в случае выигранных торгов будете вносить остаток.
Закон об ипотеке
Статья 60. Прекращение обращения взыскания на
заложенное имущество и его реализации
1. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имуществана публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на
заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.
Статья 61. Распределение суммы, вырученной от
реализации заложенного имущества
1. Сумма, вырученная от реализации имущества,
заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и
самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, или, если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов, или в случае, если торги не проводятся, нотариусом с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334, пунктов 3 и 4 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также
статьи 46 настоящего Федерального закона.
2. Требования последующего залогодержателя
удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.
3. После распределения сумм, вырученных от реализации
заложенного имущества, между всеми залогодержателями реализованного заложенного имущества, заявившими свои требования к взысканию, в порядке очередности,
установленной на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, распределяются суммы неустойки, иных
штрафных санкций, а также убытков, подлежащих уплате залогодержателю в соответствии с условиями обеспеченного ипотекой обязательства.
4. Если предметом ипотеки, на который обращается
взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет.
5. Если залогодержатель в порядке, установленном
настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого
помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного
имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
ГК РФ Статья 350. Реализация заложенного имущества
1. Реализация (продажа) заложенного имущества, на
которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
2. Утратил силу. - Федеральный закон от 06.12.2011 N405-ФЗ. 3.Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного
указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
4. Если сумма, вырученная при реализации заложенного
имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
5. Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами,
в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его
часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
- Какое имущество можно покупать с торгов на публичном предложении
- Порядок проведения публичного предложения
- Как находить и покупать золотые объекты по методу Шерлока Холмса
- Где можно приобрести лоты с публички
Итак, давайте разберемся, как покупать имущество с торгов на публичке шаг за шагом..
Конечно, для людей, имеющих экономическое или юридическое образование данный вопрос будет не особенно интересен. Но вот для тех, кто только начинает осваивать тонкости заработка на подобных аукционах материал несомненно пригодится.
Какое имущество можно покупать с торгов на публичном предложении
С помощью публичного предложения обычно продается:
- имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, выставленное на продажу на классический аукцион, но торги по которому прошли неудачно;
- конфискованные имущественные ценности лица, задолжавшего деньги кредитной организации, либо компании официально признанной банкротом.
Отметим, что реализация второго варианта может быть осуществлена только при условии, что первые и вторые торги на стандартном аукционе оказались неудачными или были признаны несостоявшимися. Это требование регламентируется в законодательстве РФ.
С точки зрения покупки вещей на таких аукционах, то они очень выгодны , ведь цена здесь движется в обратном направлении. А купить, к примеру хорошую квартиру по расценкам, которые намного ниже рыночных можно запросто.
Для того, чтобы правильно вести дела на таких мероприятиях важно знать порядок их проведения. Структуру необходимо понимать, прежде всего, для того, чтобы не допустить ошибок при ведении торгов.
Порядок проведения публичного предложения
- Современные аукционы с публичным предложением проводят через интернет. Это удобно и позволяет сэкономить много времени.
- Агентство, занимающееся торгами, в обязательном порядке сообщает о проведении аукциона через СМИ. Публикация выполняется в форме извещения, где указывается наиболее важная информация о предстоящих торгах: форма проведения, описание собственности подлежащей продажи, информацию об лице-организаторе, банкроте, конкурсном управляющем, стартовая цена, сумма задатка, основные этапы аукциона, период проведения торгов.
- Наибольшая (стартовая) цена на лот должна быть ниже, чем на предшествующих торгах. Снижение устанавливается в пределе 10-20%.
- Задаток переводится организатору аукциона в предварительно установленный срок. На величину задатка может повлиять стартовая цена, а также ценность товара.
- Прием заявок на участие в торгах принимаются в определенный период. Обычно он длится до двух недель.
- Решается вопрос о количестве этапов и их временном интервале. Например, три периода по четыре дня.
- Важнейшим установочным параметром является так называемый шаг понижения цены. На пример по истечению каждого последующего периода цена снижается на 10%.
- Каждый период может использоваться участником торгов единожды для установки своей цены.
- Победитель аукциона определяется следующим образом. В рамках конкретного этапа побеждает, тот, кто предложит наивысшую цену (согласна последним поправкам в законодательстве).
- На усмотрение организаторов, торги могут закончиться еще на первом этапе при условии наличия хотя бы одной заявки. Иногда торги проводятся в полном объеме и победителя называют уже в конце.
Как находить и покупать золотые объекты по методу Шерлока Холмса
Более подробный обзор метода читайте в этой статье: Торги по банкротству по методу Шерлока Холмса - Развод или рабочая модель аукционов?
Где можно приобрести лоты с публички
Если такие аукционы постоянно организуются, то где можно посмотреть лоты и сформировать заявки? Все достаточно просто. Выше уже упоминалось, что торги на публичном предложении проводятся в электронном формате.
Существуют специальные ресурсы, на которых собираются объявления о таких аукционах со всей страны. Называются такие площадки агрегаторами . На них пользователь без труда, используя удобную систему фильтрации найдет лот, который ему понравится.
Кроме этого вы всегда можете найти предложения на сайтах торговых площадок, на которых организуется процедура банкротства. К примеру Сбербанк-АСТ, Фабрикант, Лот-Онлайн.
Кроме того, по закону вся информаци о торгах публикуется на Федресурсе и в субботнем выпуске газеты Коммерсант.
Это основная базовая информация о том, что такое публичное предложение. Что касается тонкостей торговли, то их необходимо изучать на практике. Нужно понимать, что опыт приходит вместе с количеством сделок, поэтому если есть желание найти хорошее предложение и купить недвижимость по выгодной цене, то начните с выбора агрегатора и анализа рынка.
