Договор мены: виды, условия, порядок заключения и расторжения. Какие обязанности у сторон в договоре мены и можно ли его оспорить? Расторжение, изменение договора мены, признании его недействительным

Сроки в договоре мены

Одномоментности выполнения обязательств по обмену товарами закон не требует - сроки их передачи могут не совпадать. В таком случае должны быть особенно обеспечены интересы стороны, которая в силу договора обязана передать товар первая, до того, как получит товар от второй стороны. Когда сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к стороне, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются общие правила о встречное исполнение обязательств согласно ст. 538 ГК.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, которые с очевидностью свидетельствуют о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение свою обязательства или отказаться от исполнения и требовать возмещения убытков. Если обусловленное договором обязательство выполнено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. Если встречное обязательство выполнено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение.

Во внешнеэкономических отношениях сроки проведения бартерных операций играют значительную роль, вследствие чего они более детально регулируются соответствующим законодательством. Так, товары, которые импортируются по бартерному договору, подлежат ввозу на таможенную территорию Украины в сроки, указанные в договоре, но не позднее 90 календарных дней с даты таможенного оформления товаров, которые фактически экспортированы по бартерному договору. Субъекты внешнеэкономической деятельности Украины, осуществившие экспорт или импорт работ, услуг по бартерному договору, обязаны в течение пяти рабочих дней со дня подписания акта или другого документа, удостоверяющего выполнение работ или предоставление услуг, уведомить органы государственной таможенной службы Украины (если импортируются или экспортируются по данному договору товары) или органы государственной налоговой службы Украины (если импортируются или экспортируются по данному договору работы или услуги) о факте осуществления экспорта товаров (работ, услуг). В случае превышения установленных ст. 2 Закона Украины "О регулировании товарообменных (бартерных) операций в отрасли внешнеэкономической деятельности" сроков ввоза на таможенную территорию Украины товаров (выполнения работ, предоставления услуг), импортируемых по бартерным договорам субъектам внешнеэкономической деятельности, которые являются стороной соответствующего бартерного договора, Министерством экономики и по вопросам европейской интеграции выдается разовый индивидуальный дозвіл1. В случае нарушения сроков проведения товарообменных (бартерных) операций в. 4 указанного Закона предусмотрена ответственность.

Форма договора

В § 6 главы 54 ГК не содержится требований к форме договора мены. В соответствии со статьями 716 и 657 ГК при мини вещами, хотя бы одна из которых является недвижимостью, договор заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Другие договоры должны заключаться в простой письменной форме. В устной форме могут быть заключены договоры в соответствии с частями 1,2 ст. 206 ГК.

К основным правам и обязанностям сторон принадлежит обязанность по передаче товара, которая, как уже указывалось, происходит одновременно, если другое не предусмотрено договоренностью сторон. При передаче товара только одной стороной или если право собственности переходит к покупателю раньше передачи товара, и сторона, получившая товар, должна его хранить. Правовые последствия невыполнения обязанности передать товар и другие документы, относящиеся к нему, предусматриваются статьями 666,620 ГК, а передача товара надлежащего качества - ст. 678 ГК. Вместе с этим спорным является вопрос о соизмеримости уменьшения цены на товар ненадлежащего качества и передаче дополнительного товара в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость. Можно считать, что это противоречит существу договора мены. В такой ситуации стороны договора мены вправе на свое усмотрение потребовать от контрагента безвозмездного устранения недостатков или замены товара при наличии существенных нарушений качества или перечисление убытков при отказе контрагента от исполнения договора мены и передачи товара.

Если обмениваемые товары признаны неравноценными, возникает необходимость оплаты разницы в стоимости. Эта обязанность лежит на стороне, которая получает товар меньшей стоимости. Однако и в этом случае контрагенты вправе договориться о другом порядке, чем установленный законом.

Обязанностями контрагентов по договору мены является передача товаров, не обремененных правами третьих лиц на них. При изъятии по решению суда товара у стороны, получившей его по договору мены, в пользу третьего лица на основаниях, возникших до заключения договора, вторая сторона должна возместить причиненные этим убытки предыдущий стороне (ст. 661 ГК), которая также имеет право на возврат своего имущества, полученного контрагентом по договору мены.

Расторжение, изменение договора мены, признании его недействительным

Изменение или расторжение договора мены допускается лишь по согласию сторон, если другое не установлено договором или законом. По требованию одной из сторон договор мены может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора второй стороной (части 1,2 ст. 651 ГК Украины).

Изменение договора мены является изменение обязательств сторон в соответствии с измененными условиями относительно предмета, места, сроков выполнения и т.п. Расторжение договора мены влечет за собой прекращение обязательства его сторон. При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения, если иное не установлено договором или законом (части 1, 2, 4 ст. 653 ГК Украины).

Договор мены признается недействительным, если он нарушает общие требования ст. 203 ГК Украины, соблюдение которых является необходимым для действительности сделки. В таком случае согласно ч. 1 ст. 216 ГК Украины каждая из сторон обязана вернуть второй стороне в натуре все, что она получила во исполнение договора мены, а в случае невозможности такого возврата - возместить стоимость того, что получено, по ценам, которые существуют на момент возмещения.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.310 ГК РФ).

На договор мены распространяются положения общей части ГК РФ об обязательствах (ст.307 – 419) и договорах (ст.420 – 453). Соответственно, к отношениям сторон о договору мены применяются нормы гл.29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

С учетом положений гл.29 можно выделить 4 общих основания расторжения мены:

Соглашение сторон (п.1 ст.450 ГК РФ);

Существенное нарушение договора (п.2 ст.450 ГК РФ);

Отказ от исполнения договора (п.3 ст.450, п.4 ст.1237 ГК РФ); и

Существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора заключается в той же форме, что и сам лицензионный. Таким образом для расторжения договора достаточно подписания соглашения обеими сторонами или обмена письмами, которые подтверждают намерение обеих сторон прекратить его действие. Там же стороны, обычно определяют дату и порядок вступления соглашения в силу и его последствия

Во втором случае речь идет о судебном порядке расторжения договора в связи с его нарушением одной из сторон. Такое нарушение должно быть существенным. Законом прямо предусмотрено, что существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Отказ от исполнения лицензионного договора может быть прямо предусмотрен соглашением сторон, в т.ч. в тексте самого договора, а также законом.

Необходимо отличать отказ от исполнения договора мены от его расторжения в связи с существенным нарушением. Во-первых, основанием для отказа не обязательно должно быть нарушение. Договором может быть предусмотрено, что любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора без пояснения причин при условии уведомления об этом за определенный срок. Во-вторых, отказ от исполнения реализуется во внесудебном порядке. Поэтому необходимо уделять должное внимание формулировкам договора, т.к. от них зависит насколько просто будет при необходимости расторгнуть договор.

Последнее основание расторжения договора применяется в случае, когда не подходит ни одно из перечисленных выше. Т.е. стороны не могут достигнуть соглашения о расторжении договора в добровольном порядке, существенное нарушение отсутствует, и договор или закон не предусматривает возможность одностороннего отказа от его исполнения.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В таком случае договор мены может быть расторгнут по решению суда при одновременном наличии следующих условий:

1.в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2.изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4.из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

только в судебном порядке согласно ст 450-451 ГК РФ, иного пути нет

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. 2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона

Решение № 2-1483/2014 2-26/2015 2-26/2015(2-1483/2014;)~М-1425/2014 М-1425/2014 от 10 марта 2015 г. по делу № 2-1483/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Читинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Беспечанского П.А., при секретаре Доржижаповой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Богодуховой Н.А. к Дорофееву С.Ю. о расторжении договора мены жилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о признании договора мены жилых недействительным, ссылаясь на то, что между истцом Богодуховой Н.А. и ответчиком Дорофеевым С.Ю. был заключен договор мены жилых помещений 25.08.2014 г. В августе 2014г. истица переехала из принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения в общежитии, расположенного по адресу: в однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: .. Принадлежащая ей квартира, расположенная по адресу: состоит из одной комнаты общей площадью жилого помещения 13,3 кв.м. квартира, расположенная по адресу: , состоящая из одной комнаты, общей площадью жилого помещения 21,7 кв.м. принадлежала Дорофееву С.Ю. на праве собственности.

Договор мены жилых помещений от 25.08.2014г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.

Однако, после переезда выяснилось, что квартира, принадлежавшая ответчику имеет скрытые недостатки, о которых она не была поставлена в известность, делающие невозможным для нее проживание в данной квартире: квартира оказалась холодной. Истица поменяла за свой счет в квартире окна на пластиковые. Однако это результатов не дало. При запуске тепла потекли батареи. На потолке имеются подтеки от протекания. Ванная комната холодная. Жить в квартире не возможно. Обнаружив вышеуказанные недостатки истица предложила ответчику произвести обратный размен квартир, но до настоящего времени ответчик не ответил на ее предложение. Просит признать сделку по мене квартир недействительной, как совершенную под влиянием заблуждения и применить правила, предусмотренные п.2 ст. .

В ходе судебного разбирательства представитель истца Черкашин А.И. уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор мены жилых помещений от 25.08.2014г., заключенный между Богодуховой Н.А. и Дорофеевым С.Ю.. Обязать Дорофеева С.Ю. передать в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: . Взыскать с Дорофеева С.Ю. судебные расходы, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11200 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 рублей.

В судебном заседании истец Богодухова Н.А. и её представители Казанова О.С., Безрукова Е.А. поддержали уточненные исковые требования.

Ответчик Дорофеев С.Ю. и его представитель Юрковская Е.Д. исковые требования не признали, пояснили, что истица до обращения в суд предлагала ответчику расторгнуть договор мены, но он отказался в связи с переездом в город и сменой работы. Выявленные экспертом недостатки квартиры не могут являться основанием к расторжению договору, поскольку о наличии таких недостатков он не знал и не мог знать. Перепланировка квартиры произведена с получением всей разрешительной документации.

Суд, заслушав истца, ответчика их представителей, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 25 августа 2014 года между Богодуховой Н.А. и Дорофеевым С.Ю. заключен договор мены жилыми помещениями, согласно которому Богодухова Н.А. передала принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, находящееся по адресу: в собственность Дорофееву С.Ю., а Дорофеев С.Ю. передал принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, находящееся по адресу: в собственность Богодуховой Н.А. (Л.д. 14-15).

Договор мены и переход права собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрированы в установленном законом порядке 11 сентября 2014 года.

РЕШИЛ:

Исковое заявление Богодуховой Н.А. к Дорофееву С.Ю. о расторжении договора мены жилых помещений удовлетворить.

Расторгнуть договор мены жилыми помещениями от 25 августа 2014 года, заключенный между Богодуховой Н.А. и Дорофеевым С.Ю., в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: и жилого помещения, расположенного по адресу: .

Обязать Дорофеева С.Ю., передать в собственность Богодуховой Н.А., жилое помещение, расположенное по адресу: .

Обязать Богодухову Н.А., передать в собственность Дорофеева С.Ю., жилое помещение, расположенное по адресу: .

Взыскать с Дорофеева С.Ю. в пользу Богодуховой Н.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 11200 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 15000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня его изготовления в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд.

В кризис договор мены особенно востребован. Переехать в более скромное жилье и разницу получить сразу на руки? Или сменить дорогой в обслуживании автомобиль на бюджетный с доплатой? Институт социального анализа и прогнозирования РАНХиГС проводил наблюдения за предпочтениями россиян после снижения доходов 2015-2016 гг. Директор учреждения Татьяна Малева подметила: «Из всех моделей адаптации доминирует только одна — пассивная, то есть люди сокращают свои расходы».

В этом случае юридический документ мены – это возможность получить необходимое без финансовых вложений. Достаточно предложить что-то взамен. А на каждый товар найдётся свой покупатель. Тут все зависит от конечной цели: предложенное равноценно ли приобретаемому? Да? Тогда и доплата не нужна. Нет? Добавить все же легче, чем собрать полную сумму. Но кто решает, равноценны ли предметы мены? Как организовать сделку на расстоянии? Можно ли отдать товар и получить услугу в ответ в рамках такого соглашения?

Договор мены легко узнать по следующим отличительным чертам:

1. Полученное по условиям сделки каждой из сторон, оформляется в собственность и никак иначе.
2. Права на владение и распоряжение приобретением возникают сразу после взаимной передачи товаров, если нет дополнительных условий в законе или договоре.
3. Возможно полное отсутствие цены. В таком случае товары-участники обмена считаются равноценными.
4. Носит возмездный характер: отдавая, сторона сделки обязательно получает что-то взамен.
5. Невозможно передать материальное имущество, а получить взамен одинаковую по стоимости услугу.
6. Заключается между двумя сторонами.
7. По существенным условиям соглашения участники обязательно должны придти к консенсусу (такой договор называется консенсуальным).

Заключить его могут как физические лица, так и организации.

ДЛЯ СПРАВКИ. Найти подтверждение вышесказанному можно в ГК РФ глава 31.

Когда договор обретает пункт о замене встречного предложения денежной суммой, равной стоимости передаваемого товара, он перестаёт считаться договором мены. С этого момента он становится договором купли-продажи.

В чем разница?

Договор мены и обмена

Для обывателя слова обмен и мена имеют одинаковое значение. Но общее у них не только корень. Как та, так и другая сделка считаются бартером. Объединяет их и возможность ее применения как в пределах одного населенного пункта, так и между разными городами или поселками. И хотя обменять жилье или поменять его может показаться тавтологией, но с юридической точки зрения эти понятия скорее отличаются, чем схожи.

Договор мены

1. Характер права: недвижимость находится в собственности
2. Основание -Гражданский кодекс- гл.31 .
3. Порядок оформления Регистрация в Росреестре, переоформление свидетельства о праве собственности на нового хозяина.
4. Возможность доплаты Да

Договор обмена

1. Недвижимость муниципальная.
2. Юридическое основание ЖК РФ ст.72.
3. Оформление сделки в Росреестре, заключение договора найма с новыми жильцами, которые распоряжаться недвижимостью так же не имеют права.
4. Нет возможности оплаты

ВНИМАНИЕ. Заключить сделку, где собственник отдаёт недвижимость и получает взамен муниципальный объект, невозможно.

Мена и зачет взаимных требований

В юридической практике встречается и еще один вид соглашения. В нём тоже присутствует однородность обмениваемых объектов. Только в этом случае стороны, имея перед собой обязательства по разным договорам, приходят к решению учесть их и снять вопрос о долге друг перед другом. Тогда возникает вопрос: если обменяться квартирами возможно, то почему бы не погасить обязательства подобным образом? Однако на такие сделки у закона свой взгляд. Так в чём же разница?

№ п/п Признак Договор мены

1. Предмет обмена -Имущество в собственности.
2. Причина совершения сделки Удовлетворить возникшие потребности приобретением товара
3. Количество заключаемых договоров Один

Зачет взаимных требований

1. Предмет обмена — взаимные обязательства по договору
2. Нет денег у должника, для ускорения или упрощения расчетов обеих сторон.
3. Два договора (в одном компания является дебитором, в другом – кредитором), и акт с подписями обеих сторон или заявление одной из них.

ДЛЯ СПРАВКИ. ГК РФ ст.410 дает возможность снять обязательство полностью или частично при помощи проведения зачета взаимных требований.

Договор мены и купли-продажи

Принято считать договор мены старшим братом договора купли-продаж. Но юристы называют его упрощением двух однотипных процедур: зачет денежных обязательств по встречным соглашениям купли-продажи в одном документе. Такая похожесть дает возможность применять одни правила на обе категории соглашений. Но закон все же проводит между ними черту из-за следующих отличий.

Договор мены

1. В чем измеряется стоимость предмета договора. Товар, доплата предусмотрена только в случае неравноценности обмениваемых товаров.
2. Статус (роль) сторон договора. Обе стороны одновременно и продавец и покупатель.
3. Момент получения прав Одновременно, при взаимной передачи товаров друг другу.

Договор купли-продажи

1. 1Только денежное выражение.
2. Одна сторона продавец, другая покупатель.
3. В процессе передачи, не связано с выполнением обязательств по оплате.

ДЛЯ СПРАВКИ. Особенности договора о приобретении товара находятся в ГК РФ главе 30.

Как выглядит договор мены глазами юриста?

Предмет и объект

Итак, соглашение мены занимает свою нишу в правовом поле России. Чаще всего им подкрепляют договоренности о взаимной передаче друг другу следующих ценностей:

• Автомобили;
• Земельные участки;
• Квартиры, дома;
• Доли в помещениях.

В таком случае предмет – это сами действия, которые участники выполняют для достижения взаимных целей. А объектом сделки являются сами ценности, будь то движимые или недвижимые:

• транспорт;
• ценные бумаги;
• постройки (жилые и нежилые);
• акции.

Применимость сделки мены к некоторым видам имущественных прав вытекает из формулировки ГК РФ ст.567. Там сообщается о распространении правил о купле-продаже на подобного рода соглашения.

Существенные условия

Договор мены не будет иметь силу, если из него не ясно, что подлежит взаимной передаче и в каком количестве. Такой вывод можно сделать из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69.

Момент исполнения

Как работает договор мены, если участники находятся в разных городах? Когда наступает время для исполнения своих обязательств по сделке? ГК РФ в ст.579 учитывает разность в сроках передачи и вводит в действие правила о встречном исполнении обязательств. В таком случае сигналом для исполнения договора второй стороной будет факт выполнения обещанного первой. Что им является?

1. Для передачи квартиры в собственность – это необходимость оформить права на нее в месте ее расположения.
2. При пользовании услугами доставки, сторона выполняет свое обязательство во время передачи имущества перевозчику.
3. По условиям договора возможен и такой вариант: моментом исполнения считается момент вручения товара второму участнику.Если от него сторона отказалась, то это является поводом расторгнуть договор. Еще она имеет право требовать покрытие убытков, которые понесла из-за отказа принять товар другим участником сделки.

Договор мены имеет определенный набор сведений, без которого он не будет адресным и конкретным, а значит, действующим. Например, при взаимной передаче квартир этими пунктами являются:

• ФИО, данные паспорта, прописка участников сделки;
• название недвижимости и основания владения ею;
• адрес, этаж, материал несущих стен, стоимость;
• площадь, количество комнат, есть ли балкон, подвал;
• указать, остается ли в квартире мебель или техника.
• не лишним будет уточнить, что на квартиру не наложен арест;
• обязательно указать всех прежних владельцев, чьи права переходят на новое жилье;
• в течение какого времени стороны должны съехать со старого жилья и занять новое.

Как проводится мена, если товары неравноценны?

Если нужно переехать в другой город, менять жилье на одинаковое по стоимости не всегда получается. Или же такая мера вынужденна из-за нехватки денег в тяжелое для семьи время. Тогда договор мены заключается с условием доплаты. Важно при этом правильно рассчитать эквивалентную стоимость передаваемого товара, чтобы точно указать размер недостающей суммы. В таком случае сделка не становится договором купли-продажи.

ДЛЯ СПРАВКИ. В ГК РФ ст. 568 указано, что возместить разницу можно как до, так и после передачи товара. Может действовать и тот порядок оплаты, который изначально прописан в договоре.

К слову, по умолчанию обмениваемые товары считаются равноценными. Например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» определяет различную стоимость передаваемых предметов «если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон».

Некоторые злоумышленники рассматривают такую формулировку в качестве лазейки для наживы. Они предлагают при сделке обмена с доплатой не указывать разницу в договоре, якобы чтобы сэкономить на налогах. По факту же те, кто поддаются на подобные уговоры рискуют и вовсе не получить положенной суммы. К тому же слишком явная неравноценность меняемого товара привлечет внимание органов.

Облагается ли договор мены налогами?

Если договор мены запускает процедуру взаимной передачи в собственность равноценных предметов, то участники сделки нередко задумываются, а нужно ли платить в таком случае налоги? Как выше было замечено, такая процедура может проходить вовсе без участия денег. Покупатель приобретает жилье и одновременно продает свое за такую же сумму. По закону, доход от продажи недвижимости должен облагаться налогом. Но тут экономической выгоды вовсе нет.

Похожая ситуация в случае мены разного по стоимости жилья: недостающая сумма компенсируется деньгами. В денежном эквиваленте тоже ничего не поменялось, что и в первом случае: сколько отдал, столько и получил. Значит, дохода нет, то есть нет и объекта налогообложения. Но правильно ли так думать?

Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба в письме от 27.11.2012 №ЕД-4-3/19911 «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены» разъясняет свою позицию на этот счет.

1. Во-первых, в доходы граждан включаются как те, что получены в деньгах, так и в натуральной форме, а также доходы, которые понесли за собой материальную выгоду.
2. В категорию реализации товаров (работ, услуг) входит и возмездный оборот в виде обмена. Под товаром закон понимает любой вид имущества, который реализуется или предназначен для этого. Поэтому обмен товарами – это реализация товара.
3. Далее логика двух ведомств приводит к следующему выводу: договор мены запускает взаимную реализацию товаров. А значит, налоговики детализируют его как «две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме».
4. Вывод из этого очевиден: каждый участник сделки мены получает доход в сумме, эквивалентной стоимости переданного ему имущества. Если соглашение предусматривало доплату, то ее сумма добавляется к доходу и учитывается при формировании налога.

Какие обязанности у сторон в договоре мены и можно ли его оспорить?

Помимо требований налоговиков оплатить налоги, участникам сделки мены недвижимости важно быть готовыми взять на себя следующие обязанности:

• подготовить необходимые документы в полном объеме;
• предоставить свой объект и принять предоставленный второй стороной;
• предупреждать заранее о необходимости внести изменения в соглашение;
• при передаче помещения отдать ключи новому владельцу, обеспечить наличие стёкол на окнах и входной двери;
• собственность на недвижимость не должна перейти третьим лицам;
• описание недвижимости, указанное в договоре, должно в точности соответствовать реальности.

В каком случае договор мены признается недействительным?

Оспорить договор мены можно только в случае наличия документального подтверждения одной из следующих ситуаций:

• сторона, заключившая сделку, не обладает на то правом;
• условия соглашения и действия по факту расходятся;
• указанные сведения недостоверны;
• сторону принудили заключить соглашение.

ДЛЯ СПРАВКИ. ГК РФ ст.170 называет соглашение с условиями, которые не соответствуют действительности ничтожным.

При оспаривании через суд важно соблюсти срок (ГК РФ ст.196 отводит 3 года) подачи заявления об обжаловании в установленном порядке.

В каком порядке организовать процесс по обжалованию сделки?

Обращаясь в суд, разумно вспомнить народную мудрость: «семь раз отмерь, один раз отрежь». «Отмерять» надо с помощью юриста. Он подскажет, какое требование не было соблюдено в процессе сделки и как можно подтвердить нарушение документально. Только имея на руках весомые аргументы, стоит подавать исковое заявление в суд с приложением собранных доказательств. В процессе слушания, возможно, понадобиться дополнить имеющиеся сведения.

ДЛЯ СПРАВКИ. Если срок исковой давности превысил 3 года, то сторона имеет право подать прошение о его продлении. На это должны быть весомые причины. ГК РФ ст.196 устанавливает границы по срокам в 10 лет.

Итак, договор мены не терпит подмены. Юридическая сфера славится тем, что каждое слово вымерено и не всегда синоним по правилам русского языка остается таковым и в правовом поле. В рамках этой статьи были даны ответы на вопросы, заданные в начале. В чем их суть?

Кто определяет равноценность товаров, участвующих в мене?

Согласно ГК РФ ст.568 и Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» участники сделки сами указывают равноценность или неравноценность товаров в договоре.

Когда наступает момент исполнения договора, если имущество движимое и участники находятся в разных городах?

Сторона исполняет договор в ту минуту, когда передает товар перевозчику. В содержательной части сделки может присутствовать и такое уточнение: момент исполнения – это момент доставки товара второй стороне.

Можно ли совершить мену товара на услугу?
ГК РФ глава 31 допускает участие в сделке мены только материальные ценности, находящиеся в собственности сторон.