Здание не введено в эксплуатацию но используется. Каковы риски эксплуатации здания без разрешения? (Ломакин А.)
В свою очередь инвестор, после принятия к учету работ, принимает НДС к вычету. Завершение капитального строительства и порядок оформления счетов-фактур И так, завершив капитальное строительство объекта, организация – заказчик, передает инвестору объект завершенного строительства, допустим, здание. Заказчик, после передачи инвестору здания или иного объекта, по которому завершены строительные работы, в общеустановленном порядке выставляет счет-фактуру. Счет фактуру заказчик составляет на основании полученных от подрядчиков счетов-фактур по выполненным ими строительно-монтажным работам, и на основании счетов-фактур, полученных от поставщиков при закупке строительных материалов.
Ндс при строительстве основных средств в 2018 году
Счета-фактуры, поступившие от подрядчиков и поставщиков, регистрируются в общем порядке и также являются основанием для принятия НДС к вычету. НДС при строительстве основных средств: ответы на вопросы Вопрос № 1: По итогу завершения строительства подвального помещения, подрядчик ООО «ГлавСтрой» передал заказчику АО «Сигма» акт КС-2 и справке КС-3. При этом в акте указана сумма по договору (без индексации), а справке – сумму с учетом индексации.
Являются ли документы корректно оформленными? Ответ: Разъяснения Минфина не запрещают подобное оформление акта КС-2 и справки КС-3. Для отражения НДС бухгалтеру «Сигмы» необходимо составить справку с расчетом суммы индексации и указанием размера НДС. Вопрос № 2: В августе 2017 на АО «Компакт» законсервирован объект незавершенного строительства.
Вычет ндс до ввода в эксплуатацию основного средства
Производство строительно-монтажных работ и порядок вычета НДС Строительство может осуществляться тремя возможными способами:
- Подрядным способом;
- Собственными силами или хозяйственным способом;
- Смешанным способом.
Строительство осуществляет подрядчик В случаях, когда строительство осуществляется подрядным способом, т.е. силами подрядных организаций, инвестор, то есть организация, которая построенный объект принимает к учету в качестве основного средства, принимает к вычету сумму НДС, которую ему предъявляет организация, осуществляющая строительные работы по договору подряда. Строительство осуществляется собственными силами Если строительство осуществляется силами организации, то есть хозяйственным способом, к вычету принимаются суммы налога, по приобретенным для использования в строительстве материалам, товарам, а также услугам и работам.
Вправе ли налогоплательщик принять к вычету НДС по приобретенному «будущему» основному средству на дату отражения на счете 08, или же к вычету НДС принимается только на дату ввода объекта в эксплуатацию? Вычет НДС по приобретенному объекту (ОС) Основанием для принятия «входного» НДС к вычету является выполнение ряда условий, приведенных в статьях 171, 172 Налогового кодекса (далее — Кодекс). Одним из условий применения вычета сумм НДС, предъявленных налогоплательщику при приобретении основных средств, является «принятие на учет данных основных средств» (абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ). Как мы видим, в пункте 1 статьи 172 Кодекса прямо не сказано, на каком счете должно быть учтено имущество, которое будет использоваться в качестве основного средства.
Не определено в Кодексе и само понятие «принятие на учет».
Ндс при вводе в эксплуатацию построенного здания
Суд отмечает, что действия застройщика не противоречат разъяснениям Минфина, приведенным в письме №03-07-10/15 от 18 октября 2011 года. застройщик на УСН вправе выставить на имя инвестора счет-фактуру на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика Хотим отметить, что бюджет при этом не страдает. Поскольку застройщик налоговые вычеты, по понятной причине, не применял. Начисление НДС на суммы возмещений и компенсаций В ходе строительства, возникают расходы, стоимость которых не учтена договором, но которые имеют прямое отношение к выполнению договорных обязательств.
Это могут быть транспортные, командировочные и другие расходы. Заказчик возмещает эти расходы подрядчику.
Ндс при строительстве — порядок исчисления и вычета
По их мнению, для вычета НДС необходимо, чтобы объект был принят к учету в качестве основного средства (письма Минфина России от 12.02.2015 № 03-07-11/6141, от 29.01.2013 № 03-07-14/06, от 24.01.2013 № 03-07-11/19, от 28.08.2012 № 03-07-11/330, от 16.08.2012 № 03-07-11/303). В судебной практике встречаются отдельные решения, в которых выражена аналогичная позиция (пост. ФАС ПО от 30.09.2010 по делу № А12-24919/2009). Но в большинстве судебных споров судьи приходят к противоположному выводу (определение ВС РФ от 21.09.2015 № 309-КГ15-11146; пост.
ФАС ВВО от 13.05.2014 № Ф01-1266/14, ФАС ПО от 05.09.2013 № Ф06-7762/13 по делу № А72-13061/2012 (определением ВАС РФ от 07.11.2013 № ВАС-15354/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), ФАС МО от 21.08.2013 № Ф05-7760/13).
Внимание
Рассмотрим вопрос о возможности вычета «входного» НДС по объекту, учтенному на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», когда по каким-либо причинам он не введен в эксплуатацию. Предположим, что налогоплательщик приобретает объект основных средств как резервное (запасное) оборудование, например, на случай поломки действующего основного средства. Приобретенные объекты могут находиться в резерве (на складе) длительное время.
Такое «резервное» оборудование учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» до того момента, пока оно не будет введено в эксплуатацию с отражением на счете 01 «Основные средства». В нашем примере находящееся на складе оборудование будет введено в эксплуатацию в случае поломки действующего основного средства.
Вычеты ндс при капитальном строительстве
К счету-фактуре, который передается инвестору заказчиком, прилагаются копии счетов-фактур, полученных заказчиком от подрядных организаций и поставщиков товаров (работ, услуг), копии соответствующих первичных документов, а также копии платежных документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога таможенным органам». В приведенном выше Письме Минфина России от 05.12.2008 N 03-07-09/40 счет-фактура представляется заказчиком инвестору один раз — при передаче на баланс инвестора объекта, законченного капитальным строительством. А вот в Письме Минфина России от 19.02.2007 N 03-07-10/06 говорится о том, что заказчик имеет право на вычет не только после завершения строительства всего объекта, но и после завершения работ по этапам строительства.
Учитывая изложенное, суммы НДС, предъявленные подрядной организацией, принимаются к вычету у налогоплательщика-инвестора по счетам-фактурам заказчика, оформленным на основании счетов-фактур подрядчика по выполненным работам, в порядке, установленном п. 3 ст. 168 и ст. 169 НК РФ, и при условии принятия данных работ к учету, в том числе на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В Письме Минфина России от 05.12.2008 N 03-07-09/40 разъясняется порядок оформления счетов-фактур в связи с передачей на баланс инвестора объекта, законченного капитальным строительством, организацией, выполняющей функции заказчика: «В соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) счета-фактуры выставляются не позднее пяти дней считая со дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг).
Вычет по ндс в строительстве объект не введен в эксплуатацию
Между тем, Минфин в более раннем письме №03-07-10/06 от 19 февраля 2007 года, давал разъяснения, согласно которым заказчик может принять НДС к вычету не дожидаясь окончания капитального строительства, в случаях, когда работы разбиты на отдельные этапы. То есть, если в договоре строительного подряда предусмотрена поэтапная сдача работ, НДС принимается к вычету после завершения каждого этапа. Счета-фактуры в этом случае составляются в том же порядке, как и после завершения всех работ.
Вычет по НДС, как и в вышеописанном случае, принимает как заказчик, так и инвестор. Вычет НДС при поэтапной сдаче строительных работ Рассмотрим порядок исчисления НДС при подписании актов, выставляемых ежемесячно подрядчиками.
В соответствии с данной нормой оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 «Порядок оплаты работы» ГК РФ. Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
На основании изложенных норм ГК РФ делается вывод о том, что подрядчик передает по акту выполненные работы или поэтапно, или после окончания строительства объекта в целом. Соответственно, счета-фактуры, которые дают право инвестору на вычет, составляются или по мере завершения этапов, или по завершении всего строительства.
После введения Градостроительного Кодекса РФ проверка стала проходить комплексно. На сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируют следующие нормативы: Ст.55 Градостроительного Кодекса (ФЗ № 190) Которая гласит, что принимают готовый объект органы местной власти Положение о государственном строительном надзоре в РФ, утвержденное Постановлением Правительства РФ № 54 от 1.02.2006 Этот документ требует проверки строительных работ на каждом этапе, начиная от момента получения разрешения на строительство Указанные акты сводят процесс ввода в эксплуатацию к получению двух документов: Заключение о соответствии (ЗОС) На момент завершения строительных работ скапливается большое количество разных актов, содержащих сведения о проверке каждого этапа, недочетах, времени устранения и т.д.
Статья 55. выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства Статья 39. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства Статья 40.
Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства Глава 5. ПЛАНИРОВКА ТЕРРИТОРИИ Статья 41. Назначение, виды документации по планировке территории Статья 41.1.
Общие требования к документации по планировке территории Статья 41.2. Инженерные изыскания для подготовки документации по планировке территории Статья 42.
Проект планировки территории Статья 43. Проект межевания территории Статья 44. Утратила силу с 1 июля 2017 года. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ.
Статья 45.
Как ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом?
Внимание
Завершение строительства дома не является заключительным этапом. Для возможности проживания в нем потребуется официально оформить готовность объекта.
Как в 2018 году осуществляется ввод дома в эксплуатацию? Любое жилое здание может использоваться только после принятия его в эксплуатационное использование. Проще говоря, строение должно пройти оценку специалистов на соответствие строительным нормам.
Как в 2018 году ввести дом в эксплуатацию правильно? Общие моменты Свершение сделок с любой недвижимостью требует документального оформления. Понадобятся документы, подтверждающие право собственности.
Но вот получить оные можно не раньше, чем дом будет признан законной постройкой. А для этого потребуется получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Именно этот документ становится основополагающим при оформлении документов на новый дом.
Если здание после реконструкции официально не введено в эксплуатацию
А если зона установлена раньше и землевладельцы имели полный публичный доступ к этой информации, то приведение земельного участка в соответствии с правилами охраны происходит строго за их счет. Именно поэтому правообладателям объектов, в отношении которых устанавливаются ЗОУИТ, крайне важно максимально быстро внести информацию о своих зонах в ЕГРН. Законодательно дается срок на установление этих зон до 1 января 2022 года, но учитывая долгое время подготовки необходимых документов, многоступенчатую и длительную процедуру согласования и внесения сведений в ЕГРН, лучше обращаться к специалистам уже сейчас. Порядок действий правообладателя объекта, в отношении которого предусмотрено установление зон с особыми условиями использования территорий: 1) Подготовить исходно-разрешительную и проектную документацию, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы в отношении объекта работ.
Градостроительный кодекс
При этом в заключительной проверке участвуют все те специалисты, от каких непосредственно зависит полноценное функционирование дома и его безопасность. Это сотрудники Санэпидемнадзора, сантехники, пожарники, электрики и т.д.
После получения ЗОС можно обращаться в муниципальные органы, выдавшие разрешение на строительство. Причем в обязательном порядке необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок под домом.
Инфо
Если администрация не находит противоречий с действующими законодательными нормами, выдается «Разрешение на ввод дома в эксплуатацию». С какой целью производится процедура При наличии разрешения на ввод в эксплуатацию владелец дома может начинать процедуру постановки дома на кадастровый учет.
При этом дому присваивается адрес. Для этого потребуется обратиться в БТИ. После дополнительного осмотра дома будут выданы технический и кадастровый паспорта.
An error occurred.
Здесь можно воспользоваться нормами закона, которые с недавних пор разрешили регистрацию права собственности на дома, возведенные на садовых и дачных участках. Прежде всего, владельцу самостроя придется узаконить право на землю. Для этого в Росреестр подаются правоустанавливающие документы на землю. После регистрации земли можно приступать к оформлению дома. Если дом возведен на участке ИЖС, то в Росреестр подаются: До 1.03.2018 года действует «дачная амнистия», что избавляет от необходимости подачи разрешения на строительство и разрешения на ввод дома ив эксплуатацию. Если нужно узаконить постройку на дачном или садовом участке, то процесс еще более упрощается. От заявителя потребуются документы на землю и декларация на постройку. В 2018 году процедура ввода дома в эксплуатацию более проста, чем до начала действия Градостроительного Кодекса РФ.
Комментарий к ст 55 грк рф
ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СУБЪЕКТАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ — ГОРОДАХ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ МОСКВЕ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И СЕВАСТОПОЛЕ Статья 63. Особенности осуществления градостроительной деятельности в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе © 1997 — 2018 PPT.RUПолное или частичное копирование материалов запрещено, при согласованном копировании ссылка на ресурс обязательна Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях его функционирования в рамках Политики в отношении обработки персональных данных.
Если вы не согласны, пожалуйста, покиньте сайт. Коротко опишите суть ошибки (например: опечатка)и нажмите «Отправить» Сообщение отправлено.
Подготовка и утверждение документации по планировке территории Статья 46. Особенности подготовки документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории городского округа Статья 46.1.
Развитие застроенных территорий Статья 46.2. Договор о развитии застроенной территории Статья 46.3. Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории Статья 46.4.
Договор о комплексном освоении территории Статья 46.5. Договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья Статья 46.6. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья Статья 46.7. Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья Статья 46.8.
Подготовка и утверждение местных нормативов градостроительного проектирования Глава 4. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ Статья 30. Правила землепользования и застройки Статья 31.
Порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки Статья 32. Порядок утверждения правил землепользования и застройки Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки Статья 34. Порядок установления территориальных зон Статья 35. Виды и состав территориальных зон Статья 36. Градостроительный регламент Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Статья 38.
Ввести объект в эксплуатацию если не соответствует зона
Новый закон, приводит исчерпывающий перечень типов особых зон: их теперь 23 и никаких «иных». Помимо этого, для каждой зоны будут либо разработаны новые правила и порядок установления, либо доработаны уже существующие. А это значит — мы получим четкий механизм установления особых зон и внесения сведений о них в ЕГРН. Также закон решает проблему с возмещением убытков собственникам земельных участков, попадающих в зоны с особыми условиями использования. Теперь достаточно ответить на вопрос: что было раньше — построен объект капитального строительства или установлена охранная зона и обеспечен публичный доступ к сведениям о ее границах? Если первое, то в случае, когда объект не может ни при каких обстоятельствах на этом участке находиться, организация, в пользу которой установлена особая зона, возмещает все убытки связанные со сносом здания, включая упущению выгоду.
«Некоторые строительные фирмы вводят новые объекты в эксплуатацию без соответствующего разрешения. Какая ответственность предусмотрена за это?
Николай Н., Барнаул».
На этот вопрос отвечает прокурор Ирина Шелудько:
В соответствии с ч.1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ за строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения, в случае если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, установлена административная ответственность граждан, должностных лиц, лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридических лиц. При этом за нарушение требований данной нормы закона для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц предусмотрена ответственность в виде административного приостановления их деятельности на срок до 90 суток или в виде наложения штрафа в пределах от 20 тысяч до 50 тысяч рублей и от 500 тысяч до 1 миллиона рублей соответственно.
Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1 тысячи рублей; на должностных лиц - от 1 тысячи до 2 тысяч рублей; на юридических лиц - от 10 тысяч до 20 тысяч рублей.
Разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию подтверждают соответствие объекта проектной документации.
Практика прокурорского надзора в указанной сфере свидетельствует о том, что данные виды правонарушений на территории Алтайского края достаточно распространены.
За 2011-й и истекший период 2012 года по заявлениям городских и районных прокуроров края по частям 1 и 5 ст. 9.5 КоАП РФ Арбитражным судом Алтайского края привлечено к административной ответственности 38 хозяйствующих субъектов, осуществляющих строительство (реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства) без соответствующего разрешения, а также эксплуатацию объектов капитального строительства без акта ввода в эксплуатацию.
Чаще всего это торговые объекты. Несоблюдение требований закона о получении необходимой документации на строительство и эксплуатацию объектов влечет невозможность подтверждения и гарантии надежности и безопасности зданий и сооружений, где собирается много людей. Поэтому органы прокуратуры совместно с контролирующими органами уделяют данной проблеме постоянное внимание.
Например, по фактам строительства без разрешения торговых комплексов «Лента» в г. Бийске и Индустриальном районе г. Барнаула ООО «Сибирский инжиниринговый центр», которому переданы права заказчика по строительству, привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ - арбитражным судом по каждому строящемуся зданию назначен штраф 500 000 рублей. Одно судебное постановление уже вступило в законную силу, другое оспаривается правонарушителем.
Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анастасия Бахтина и Алексей Александров объясняют, можно ли передать объект капитального строительства в пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Здание организацией построено, но не введено в эксплуатацию. Разрешение на строительство этого здания было получено. Здание планируется передать в безвозмездное пользование до оформления права собственности на него. Можно ли передать в безвозмездное пользование здание до регистрации права собственности на него?
Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, в свою очередь, подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ).
С другой стороны, передача вещи в безвозмездное пользование не устанавливает вещных прав на объект ссуды. Поэтому принципиальная возможность передачи объекта ссуды в пользование другому лицу не зависит от наличия вещных прав на него. Следовательно, обязательство передать вещь в пользование до возникновения права собственности на нее не является неисполнимым. Если же признать, что наличие права собственности на момент передачи вещи в ссуду является необходимым элементом ссудных отношений, что вытекает из п. 1 ст. 690 ГК РФ, обязательство по передаче материального объекта, не являющегося объектом вещных прав, следует считать возникающим не из договора ссуды, а из иного, непоименованного договора, заключение которого не противоречит закону в силу принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п.п. 2, 4 ст. 421 ГК РФ).
Обратившись к судебной практике, можно заметить, что ранее, основываясь на приведенных положениях закона, суды зачастую признавали ничтожными договоры, направленные на передачу объекта капитального строительства во временное пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 N Ф07-3278/11, ФАС Московского округа от 15.02.2010 N КГ-А41/303-10, ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008).
Позднее в п. 11 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) свою позицию по данному вопросу изложил Пленум ВАС РФ, разъяснив следующее. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (кроме случаев, если для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство). Однако эксплуатация объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию является нарушением норм публичного права, не затрагивающим частноправовые отношения между участниками гражданского оборота. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды, поскольку закон не предусматривает такого основания недействительности сделок (как следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, соответствующее толкование норм права является обязательным для арбитражных судов). Исключение предусмотрено законом только в отношении самовольных построек (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12.
Поскольку ссудные и арендные отношения имеют сходное правовое содержание (оба этих вида договора направлены на передачу вещи в пользование другому лицу), за исключением обязанности произвести встречное предоставление, указанная правовая позиция в полной мере может быть применена при разрешении споров, возникающих из договоров ссуды.
Основываясь на применении такого подхода к ссудным отношениям, следует признать, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует заключению договора ссуды в отношении возведенного объекта капитального строительства (за исключением случаев, когда такой объект представляет собой самовольную постройку) и не влияет на судьбу отношений, возникающих их этого договора (если объект ссуды соответствует условиям договора и назначению имущества, исполнение, заключающиеся в передаче не введенного в эксплуатацию объекта, должно тем не менее признаваться надлежащим). Однако с учетом отсутствия судебной практики, в которой бы прямо обсуждался рассматриваемый вопрос, следует констатировать, что его решение в случае возникновения спора будет в значительной степени зависеть от конкретных обстоятельств дела, а также от усмотрения суда.
Обратим внимание также на некоторую неясность, вытекающую из соотношения упомянутых ранее постановления Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 и п. 11 постановления от 17.11.2011 N 73. Если в первом отношения сторон по предоставлению в пользование объекта капитального строительства до его ввода в эксплуатацию не квалифицируются как арендные, то во втором из этих актов прямо упоминается об аренде как основании возникновения подобного рода отношений. В связи с этим нельзя исключить, что заключенный сторонами договор будет признан не договором ссуды, а непоименованным договором. Однако, как уже отмечено, закон не препятствует заключению договора, прямо не предусмотренного законом. Положения такого договора применяются постольку, поскольку они не противоречат императивным нормам закона (ст. 422 ГК РФ). В свою очередь, положений, которые бы запрещали заключение договора пользования не введенным в эксплуатацию объектом капитального строительства, действующий закон не содержит.
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе
В ближайшем будущем Государственная Дума Российской Федерации должна будет рассмотреть новый законопроект, касающийся ужесточения штрафных санкций за эксплуатацию объектов капитального строительства без соответствующего разрешения на ввод таких объектов.
Будет обсуждаться вопрос об увеличении штрафов: от двух до пяти тысяч рублей - для физических лиц, от двадцати до пятидесяти тысяч рублей - для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей и от пятисот тысяч до миллиона рублей - для юридических лиц.
В градостроительном законодательстве под разрешением на ввод объекта в эксплуатацию понимается документ, подтверждающий, во-первых, выполнение строительства или реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации, а во-вторых, соответствие построенного или реконструированного объекта капитального строительства требованиям и ограничениям, содержащимся в градостроительном, земельном и ином законодательстве Российской Федерации.
Кстати, с перечнем представляемых застройщиком (заказчиком) документов и материалов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в частности, в городе Москве можно ознакомиться в открытом доступе на сайте Комитета государственного строительного надзора города Москвы.
Согласно данному перечню к таким документам относятся: правоустанавливающие документы на земельный участок; акт приемки объекта капитального строительства; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и техническим условиям; схема расположения построенного, реконструированного объекта капитального строительства и расположения сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка с планировочной организацией земельного участка; заключение органа государственного строительного надзора; документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте; технический план; градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство.
К причинам отказа в получении разрешения на строительство следует отнести несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана, условиям разрешения на строительство или проектной документации.
Отметим, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не потребуется для объектов некапитального строительства, для которых нет необходимости получать разрешение на строительство.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию у застройщика появляется право выполнять кадастровую регистрацию объекта и регистрировать право собственности на объект недвижимости.
Коснемся судебной практики по рассматриваемому вопросу.
Арбитражный суд рассмотрел дело по заявлению прокуратуры о привлечении индивидуального предпринимателя к административной ответственности, предусмотренной ч. 5 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), в связи с эксплуатацией реконструированного объекта капитального строительства без соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Материалы дела указывают на проведенную прокуратурой проверку соблюдения индивидуальным предпринимателем требований градостроительного законодательства при эксплуатации объекта капитального строительства, которая показала, что городской администрацией было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, на основании чего затем было получено свидетельство о праве собственности на объект.
Проверка подтвердила, что эксплуатация указанного объекта осуществляется индивидуальным предпринимателем без установленного нормами законодательства разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии с градостроительным законодательством разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен получить в государственном органе, выдавшем ранее разрешение на строительство, при этом при обращении прилагается заключение органа строительного надзора о том, что объект капитального строительства соответствует требованиям технических регламентов, нормативных правовых актов и проектной документации.
Суд установил, что эксплуатация индивидуальным предпринимателем объекта капитального строительства без оформленного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтвердилась полученными сведениями из департамента градостроительства и земельных отношений, а также актом осмотра земельного участка и объекта и актом прокурорской проверки.
Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности.
Потому при осуществлении своей деятельности индивидуальный предприниматель обязан был соблюдать нормы действующего законодательства в области градостроительства. Кроме того, со стороны индивидуального предпринимателя не было представлено каких-либо объективных и обоснованных доводов в свою защиту, которые могли бы подтвердить причины несоблюдения требований действующего градостроительного законодательства.
Рассмотрим другой пример из арбитражной судебной практики.
Решением арбитражного суда Московской области было отказано в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "А" (далее - заявитель) о признании недействительным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного обществу с ограниченной ответственностью "Б" (далее - ответчик) сельской администрацией (далее - заинтересованное лицо).
Считая решение суда первой инстанции необъективным, заявитель обратился с жалобой в вышестоящий арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.
Материалы дела указывают на то, что между спорящими сторонами был заключен предварительный договор аренды помещений, предусматривающий обязательство о заключении впоследствии уже долгосрочного договора аренды, а сам объект был передан по акту приема-передачи.
Согласно условиям договора и дополнительного соглашения к нему арендодатель предоставляет арендатору право на проведение подготовительных работ на объекте аренды до момента подписания акта приема-передачи на срок до нескольких месяцев после предоставления доступа в помещения. Под подготовительными работами понимались отделочные и иные работы, направленные арендатором на подготовку объекта аренды к эксплуатации.
При этом силами заявителя в целях подготовки объекта аренды к эксплуатации строился каркасный дом для охраны (далее - здание КПП) при въезде на прилегающую территорию объекта, однако право собственности на данное здание КПП регистрируется за ответчиком, основанием чего служит наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданное заинтересованным лицом.
На первый взгляд кажется вполне логичным мнение заявителя о признании незаконным указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако арбитражный апелляционный суд посчитал по-другому и поддержал решение суда первой инстанции по следующим правовым основаниям.
Доводом заявителя для оспаривания указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию служил факт того, что заявителем было возведено здание КПП и принадлежит оно именно ему.
Однако вместе с тем именно за ответчиком было зарегистрировано право собственности на основании полученного им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано ответчику в соответствии с судебным решением, которое ранее признало незаконным отказ сельской администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обязало впоследствии выдать такое разрешение ответчику.
Поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию стало основанием для возникновения у ответчика права собственности на объект, то есть по факту гражданских прав на здание КПП, апелляционная инстанция считает, что удовлетворение заявленных требований незаконно в порядке АПК РФ, так как этот спор должен разрешиться в порядке искового производства.
При этом арбитражный апелляционный суд ссылается на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывая, что спор о праве на недвижимое имущество не должен разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
Кроме того, как выяснилось в рамках данного дела, заявителем был пропущен трехмесячный срок для обжалования ранее вынесенного судебного акта, при этом у заявителя была возможность узнать сведения об оспариваемом разрешении на ввод объекта в эксплуатацию с момента, когда он узнал о государственной регистрации права собственности ответчиком.
Арбитражным судом города Москвы уже ранее рассматривалось дело между спорящими сторонами, в рамках производства которого со стороны ответчика в суд было представлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Одним из таких документов была выписка из ЕГРП о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, а именно информация о здании КПП и оспариваемом разрешении на ввод объекта в эксплуатацию как основание для регистрации права собственности.
В свою очередь в рамках этого же процесса со стороны истца было подано два ходатайства об ознакомлении с материалами дела. Потому обоснованных доказательств того, что у заявителя отсутствовала возможность ознакомления и получения копий судебного акта, им не было представлено.
Таким образом, на основании вышеизложенного решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Время от времени суды при принятии своих решений могут и ошибаться, но в конечном итоге законодательство остается соблюденным, как свидетельствует следующая судебная практика.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отказался признать незаконными действия Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства (далее - департамент) о наложении на юридическое лицо административного штрафа за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, так как после завершения строительства объекта юридическое лицо обязано было обратиться в соответствующий орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением необходимого пакета документов.
Изначально решением арбитражного суда было удовлетворено исковое требование юридического лица о признании незаконным и отмене постановления департамента о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
Постановлениями арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Однако суд надзорной инстанции отменил все указанные судебные акты по следующим основаниям.
Административным законодательством предусмотрена соответствующая ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда такое разрешение не требуется.
Градостроительным законодательством также предусматривается наличие разрешения при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства либо их капитального ремонта.
Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется только после направления застройщиком соответствующего заявления в государственный орган, выдающий разрешение на строительство, с приложением всех необходимых документов (правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, документов о соответствии объекта капитального строительства проектной документации, заключения органа государственного строительного надзора).
После обязательной проверки документов и осмотра объекта капитального строительства данный государственный орган вправе выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо же отказать в выдаче с пояснением причины.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется постановка построенного объекта на государственный учет.
Как следует из материалов дела, обществу выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства.
В соответствии с градостроительным законодательством после завершения строительства объекта юридическое лицо должно обратиться в соответствующий государственный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением необходимых документов.
Игнорирование данной нормы закона и дальнейшая эксплуатация объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию будут считаться административным правонарушением.
Доводы предыдущих трех судебных инстанций касательно того, что юридическое лицо якобы утратило статус застройщика по причине продажи части помещений и не считается виновным, являются необоснованными.
Договор земельного участка и разрешение на строительство подтверждают статус юридического лица как застройщика, и именно на него возлагается обязанность по вводу объекта в эксплуатацию и получению соответствующего разрешения. А что касается продажи части помещений другим лицам, то это также не освобождает застройщика от соблюдения законных обязательств.
Таким образом, лишь надзорной судебной инстанцией на основании градостроительного законодательства было признано законным привлечение юридического лица к административной ответственности.
Кстати, названное выше постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относительно толкования правовых норм является общеобязательным для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
Также стоит добавить, что, кроме предусмотренных штрафных санкций за эксплуатацию здания без соответствующего разрешения на ввод его в эксплуатацию, законодательство содержит и иные, дополнительные рычаги давления на нерадивых правонарушителей, в том числе в вопросах налогообложения.
Например, Министерство финансов Российской Федерации в своем письме от 02.09.2014 N 03-03-06/1/43913 также указывает, что отсутствие у юридического лица или индивидуального предпринимателя разрешения на ввод здания в эксплуатацию может повлиять на расчет налога на прибыль, НДС и налога на имущество.
Таким образом, исходя из судебной практики юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям целесообразнее будет соблюдать правовые нормы действующего законодательства по вопросам получения разрешений на ввод зданий в эксплуатацию во избежание ответственности, в частности наложения штрафных санкций со стороны государственных органов.
