Кто заключает договор купли продажи квартиры. Как правильно составить договор купли-продажи автомобиля

Своя квартира в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка.

Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.

Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи квартиры.

Покупка квартиры, происходит посредством совершения сделки и путем подписания договора купли-продажи квартиры (ДКП). Именно этот договор имеет большую юридическую значимость как для тех, кто продает квартиру, так и для тех, кто ее покупает.

Каждый кто планирует продать квартиру или купить ее, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) договора купли-продажи квартиры.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры является сделкой, по которой Продавец обязуется продать Покупателю квартиру, а в свою очередь Покупатель — ее купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.

При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.

Стороны договора купли-продажи: Продавец и Покупатель квартиры.

Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).

Кто может быть Покупателем? Покупателем квартиры может являться как физическое, так и юридическое. Могут так же и несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

Договор купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.

Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора купли-продажи не действительна.

Заверять нотариально договор купли-продажи необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить договор, предварительно внеся это условие в текст договора.

О регистрации договора купли-продажи квартиры

В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Так же необходимо знать — договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

Другими словами, сделку (договор купли-продажи недвижимости) теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

К чему это привело:

1. Договор купли-продажи квартиры стал вступать в силу с момента подписания сторонами;
2. Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель ;
3. Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода права собственности;
4. Если ранее момент перехода права собственности происходил после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, то теперь только после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру;
5. Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

В договоре купли продажи квартиры теперь указывается, что:

• в пункте ДКП о вступлении договора в силу: Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами;
• в пункте ДКП о моменте возникновения права собственности: Покупатель приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Это уточнения в договор купли-продажи квартиры, после последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.

Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление договора купли-продажи.

Риски Покупателя в договоре купли

Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.

При этом Покупатель квартиры оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.

Когда риски особенно высоки:

• после изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Почему? Потому что с отменой регистрации договора купли-продажи недвижимости, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности на квартиру еще не произошла. Значит, можно подписать договор купли-продажи сегодня, а государственную регистрацию перехода права осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за квартиру после государственной регистрации права собственности на квартиру.
• когда покупаемая квартира приобретается у наследника или была получена собственником по договору дарения. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемую квартиру. Подробнее о рисках покупателя в статье « «;
• при предварительной оплате всей или части суммы, за покупаемую квартиру, до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю права собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без покупаемой квартиры и без своих собственных денег.

Какие меры необходимо принять Покупателю :

• перед тем, как заключить (подписать) договор купли-продажи квартиры надо удостовериться, что Продавец имеет право собственности на квартиру, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными собственника. Если собственниками квартиры являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;
• до заключения (подписания) договора купли-продажи квартиры и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить права данного собственника на эту квартиру. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию по квартире: описание квартиры, сведения о правах на квартиру, об ограничениях этих прав и правопритязаниях на нее. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест на квартире, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении данной квартиры заявления на регистрацию сделки на переход права собственности;
• перед тем как заключить договор купли-продажи Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц на покупаемую квартиру и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

Что указать обязательно в содержании договора купли-продажи квартиры

Обязательными пунктами договора купли-продажи недвижимости являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным. В тексте договора необходимо указать:

1. Участники сделки (Продавец и Покупатель): паспортные данные сторон, ФИО, местожительства;
2. Описание квартиры: местоположение (адрес), какая часть объекта участвует в сделке (квартира, доля, комната), общая площадь, этаж, назначение объекта недвижимости, ее кадастровый номер;
3. Цена квартиры, за которую Продавец ее продает, с указанием порядка расчета, рассрочек и т.д.;
4. Указание лиц, которые после продажи квартиры имеют право ею пользоваться (если таковые имеются);
5. Наличие каких-либо обременений на право владения Продавцом этой квартирой. При наличии обременений, но не указания их в договоре купли-продажи квартиры — сделка будет приостановлена.

Дополнительные условия в договоре купли-продажи квартиры :

1. Сроки и порядок передачи квартиры Продавцом Покупателю;
2. Сроки освобождения Продавцом квартиры;
3. Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);
4. Прочие условия.

Порядок регистрации договора купли-продажи квартиры

Гражданский кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже квартиры государственной регистрации подлежит переход права на неё.

Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого договора купли-продажи квартиры и регистрация перехода права к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.

К примеру, участники сделки договорись, что при отсрочке платежа за продаваемую квартиру, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.

Тогда сначала регистрируют договор купли-продажи, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права собственности к Покупателю.

В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора купли-продажи квартиры и переход права осуществляются одномоментно.

В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности на квартиру.

Не стоит забывать, что за переход права предусмотрена оплата государственной пошлины.

Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.

Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.

Договор продажи недвижимости относят к особой группе правовых документов. Все потому, что объектом сделки выступает специфический объект – недвижимость. Поэтому, если вы решили продать свое имущество, или наоборот – купить, вам необходимо быть предельно внимательными при вычитке содержания договора купли-продажи недвижимости.

Предмет сделки

Далеко не вся недвижимость может быть предметом договора. Земля, а также природные ресурсы, которые находятся «под государственной крышей», то есть в собственности страны не могут быть предметом.

Но, у вас всегда есть возможность приобрести:

• замкнутые бассейны;
• искусственные хранилища воды с небольшой площадью.

Продаваемые водоемы не должны иметь любую связь с другими водными объектами. Если углубляться в законодательство, то там должно быть указано, что такие водоемы могут быть приобретены физическими или юридическими лицами.

Поэтому, если у вас в планах приобрести землю и прилегающую к ней территорию, будьте предельно внимательны. В этом случае есть некоторые особенности договора купли, которые необходимо обсуждать с опытным юристом. Порядок заключения и нотариальная форма договора гораздо сложнее, чем при покупке жилого или нежилого помещения.

Основные характеристики

Договор продажи недвижимости должен быть:

• двухсторонним (многосторонним);
• возмездным;
• реальным.

Это основные характеристики, которым должен отвечать документ. В противном случае, он может быть признан недействительным.

Двухстороннее соглашение - это документ, согласно которому в сделке принимают участие два человека. Он может стать многосторонним, если в проведении сделки участвует трое и больше участников.

В качестве третей стороны могут выступать родственники, юрист, нотариус или банк. Типовой договор купли предполагает наличие только двух участников сделки.

Возмездным называют документ, в котором обязательства и права сторон осуществляются строго на денежной основе.

Реальным документ становится после того, как все участники сделки выполняют обязательства. Другими словами, наступает исполнение договора купли-продажи недвижимости. Если какая-либо сторона не выполняет какие-либо условия, то документ можно считать недействительным.

Кто принимает участие в сделке?

В сделке могут принимать участие как обычные граждане, так и различные фирмы.

Если в оформлении договора купли принимает участие обычный гражданин, то есть физическое лицо, то он должен соответствовать некоторым обязательным требованиям. Вот основные их них:

• физическое лицо должно достигнуть своего совершеннолетия;
• физическое лицо должно быть полностью дееспособным и не иметь психических отклонений.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, вам необходимо проверить законность сделки. В первую очередь нужно акцентировать внимание на то, может ли юридическое лицо по своему уставу продавать недвижимость.

Также следует обратить внимание, может ли человек, который представляет интересы юридического лица, подписывать документы.

Уже было сказано, что в сделке могут принимать участие больше 2-х сторон. Трехсторонний договор купли-продажи предполагает наличие третей, менее заинтересованной стороны. Чаще всего – это банк, через который совершается сделка.

Покупатель переводит деньги на счет продавца, который открыт в банке. То есть, оплата по договору купли-продажи недвижимости совершается не наличным путем, а безналичным. Банк получает за это дополнительный доход в виде комиссии за перевод средств.

Подготовка сделки начинается с составления договора купли-продажи недвижимости. Это лучше всего доверить опытному юристу. Только он знает всю специфику данного документа и сможет подсказать, как оформить его грамотно.

Конечно же, вы можете самостоятельно найти образец и форму договора купли-продажи в Интернете, но это не гарантирует то, что в вашем конкретном случае документ будет составлен корректно. Договор продажи недвижимости имеет большое количество нюансов.

Оплата такого труда ничтожна, по сравнению с общей суммой покупки, но зато вы будете спать спокойно. У вас должно быть просто общее представление о том, что конкретно должно быть в нем прописано. Итак, основные требования к договору купли заключаются в его тексте. Текст должен содержать:

• конкретное определение сторон сделки;
• все данные каждой стороны сделки;
• предмет и объект сделки;
• местоположение и описание недвижимости;
• цена договора;
• перечень лиц, которые проживают на территории недвижимости на момент сделки.

Оформление и заключение договора купли-продажи недвижимости начинается с описания участников соглашения. В нем должна содержаться обширная информация о продавце и покупателе:

• фамилии, имена и отчества;
• постоянное место прописки;
• данные паспорта.

Если один из участников - это фирма (юридическое лицо), то в договоре купли должны быть указаны еще некоторые дополнительные данные:

• название организации (согласно документам);
• организационно-правовая форма;
• документы представителя организации.

Предмет договора

• наименование;
• площадь;
• назначение;
• адрес;
• другие параметры, которые помогают точно описать предмет сделки.

Один из самых важных моментов в оформлении – это правильное указание цены в договоре. Это поможет заранее избежать занижения реальной цены имущества. Стоимость чаще всего указывается в российских рублях.

Но, на законодательном уровне разрешается указывать цену иностранной валюте. Конкретно в этом случае, окончательную стоимость объекта в национальной валюте можно будет узнать в день сделки по официальному банковскому курсу.

Оспорить эту стоимость и признать предварительный договор недействительным в дальнейшем нельзя, даже если курс резко поднимется, или снизится.

У каждого покупателя есть возможность нотариально оформить дополнительное соглашение к договору купли, в котором указать другие условия сделки.

В этой официальной бумаге можно прописать условия покупки квартиры по частям, условия снятия недвижимости с регистрационного учета и другие факты, которые не были указаны. Эта бумага в обязательном порядке прилаживается к договору купли-продажи, как дополнительная.

Сроки регистрации

После оформления и окончательного заключения договора купли, вам необходимо его зарегистрировать. Иначе он будет считаться недействительным. Регистрацию осуществляет подразделение Министерства Юстиции – специальная регистрационная служба. Порядок регистрации следующий:

• передача всех необходимых документов;
• проведение экспертизы сотрудниками службы;
• получение решения.

Примерный пакет документов, который нужен для регистрации, небольшой. Достаточно будет передать в специальную службу такие бумаги:

• оригинал договора по продаже и купле имущества;
• документы, которые подтверждают право собственности на проданный/купленный объект.

Регистрационная служба может потребовать предоставления других бумаг, если на это будут причины. Например, при оформлении ипотеки вам также нужно будет предоставить договор с банком и огромное количество других бумаг.

Приблизительный срок регистрации сделок составляет от 3-х до 10-ти дней. После этого происходит признание договора купли-продажи действительным, или недействительным.

Полезная информация

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости также возможно на законодательном уровне. Сделать это можно двумя основными способами:

• взаимное согласие всех участников сделки;
• оформление судебного иска.

Чаще всего такие сделки оспариваются именно в судовом порядке.

Некоторые граждане не знают, нужно ли сшивать договор купли-продажи недвижимости. Ответ очевиден: шить необходимо в том случае, если документ находится на нескольких листах. Если этого не сделать, то договор продажи недвижимости будет признан недействительным.

Срок действия договора купли-продажи – это растяжимое понятие. Все зависит от того, как быстро обе стороны сделки выполнят все свои обязательства. Как говорится, все в ваших руках. Хотите быстрее купить или продать – делайте все для того, чтобы ускорить этот процесс.

Заключение договора купли-продажи недвижимости

При составлении договора купли-продажи особое внимание следует обратить на наличие в договоре существенных условий. Ели указанные условия или хотя бы одно из них не будут оговорены в договоре, то такой договор будет считаться незаключенным, что также не повлечет никаких правовых последствий.

Существенными условиями договора купли-продажи договора являются:

1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, при составлении договора Вы должны подробнейшим образом описать предмет недвижимости. Поскольку речь идет о вторичном рынке жилья, то на квартиру или дом имеется свидетельство о праве собственности. Именно из него необходимо точно и подробно перенести всю информацию в договор. Если речь идет о квартире, то в обязательном порядке указывается: ее общая и полезная площадь; количество комнат; на каком этаже она расположена; точный адрес, включающий в себя наименование населенного пункта, улицу, номер дома и номер квартиры в точном соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

Если речь идет о доме, то обязательно указываются также данные о земельном участке, на котором он расположен. В этом случае, как правило, имеются (или, по крайней мере, должны иметься) отдельно документы, подтверждающие право продавца на дом и его право на земельный участок (часть земельного участка), на котором расположен дом. Вся информация также переносится в договор купли-продажи в точном соответствии с указанными документами.

Если продавец не имеет надлежаще оформленных документов, подтверждающих его право на продаваемую им квартиру или дом, то в этом случае договор купли-продажи заключен быть не может.

Так, нередко встречаются ситуации, когда продавец получил недвижимость по наследству и имеет свидетельство о праве на наследование, например квартиры (или ее части), переход указанного права им не был зарегистрирован надлежащим образом, в связи с чем он не имеет соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. И хотя в этом случае продавец действительно является собственником указанной квартиры, заключать договор купли-продажи такой квартиры еще нельзя. Необходимо, чтобы продавец обратился в орган по регистрации недвижимости и зарегистрировал переход права собственности от умершего к нему в установленном законом порядке. В подтверждение данной процедуры ему будет выдано свидетельство установленного образца. И только после этого Вы можете заключать договор купли-продажи такой квартиры.

2. Цена в договоре продажи недвижимости. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

По общим правилам гражданского законодательства такая цена договора должна быть установлена в валюте РФ, т. е. в рублях. Если по каким-либо причинам стороны решили указать стоимость договора в валюте другого государства, то фактически это будет незаконно. В связи с этим можно предложить следующий выход из сложившейся ситуации. Необходимо сделать ссылку на стоимость имущества в условных единицах, каждая из которых эквивалентна, например, доллару США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Внимание! Если Вы случайно допустили ошибку и в договоре имеются разночтения, например стоимость, указанная цифрами, не соответствует указанию ее прописью или общая сумма договора не соответствует суммарному итогу аванса и окончательного платежа и т. п., то цена договора будет считаться несогласованной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В связи с этим Вы должны четко представлять, что существует два варианта определения цены недвижимости, продаваемой вместе с земельным участком. Либо стоимость каждого объекта недвижимости определяется отдельно, в этом случае общая стоимость договора будет складываться из суммы этих двух цен, либо такой оговорки в договоре не сделано, в этом случае недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, продаются по единой цене, указанной в договоре.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Так, если в договоре установлена только стоимость квадратного метра квартиры, то общая стоимость квартиры будет рассчитываться путем умножения общей площади квартиры на стоимость 1 кв. м.

Немаловажным условием договора купли-продажи является и условие о порядке расчетов между сторонами. Такой порядок может предусматривать как предоплату (полную или частичную), так и расчет после совершения сделки купли-продажи. Однако стороны, как правило, стараются приурочивать расчет непосредственно к моменту подачи документов на государственную регистрацию.

Порядок расчетов между сторонами должен быть четко предусмотрен в договоре купли-продажи. При этом желательно указать точные сроки отдельных выплат, если предусмотрена оплата в рассрочку, или срок внесения всей суммы по договору, если рассрочка не предусмотрена.

В случае если Вы отдаете денежные средства ранее заключения договора, то обязательно зафиксируйте факт передачи Вами денег и их получение продавцом. В зависимости от величины передаваемых денежных средств и Вашего желания это может быть и документ, составленный в простой письменной форме (например, расписка), и нотариально удостоверенный документ.

3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такие ситуации случаются довольно редко, но если по каким-либо причинам Вы приобретаете квартиру, в которой зарегистрированы лица, имеющие право продолжать в ней проживать после перехода права собственности на данную недвижимость, то такие лица обязательно должны быть перечислены в договоре купли-продажи недвижимости.

Не менее важным условием договора купли-продажи является определение порядка передачи недвижимости.

Указанное условие регулируется ст. 556 ГК РФ, которая предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи имущества. Такая обязанность сторон принять и соответственно передать недвижимое имущество по соответствующему акту предусмотрена и в том случае, если в договоре об этом ничего не сказано. Более того, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Такой отказ может быть обжалован заинтересованной стороной в суд, и имущество может быть передано (принято) в принудительном порядке.

Но при этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Единственным исключением из этого правила является ситуация, когда продавец и покупатель прямо оговорили в договоре, что заключение договора свидетельствует о приеме и передаче имущества сторонами, которые не имеют в связи с этим претензий друг к другу и акт приема-передачи ими дополнительно составляться не будет.

Внимание! Перед подписанием договора купли-продажи внимательно ознакомьтесь с его текстом. Прочитайте его полностью, даже если на это нет времени и желания. Ваша задача проверить, чтобы вся содержащаяся в нем информация соответствовала действительности и не была ошибочной.

| |

Продажа (покупка) авто – обыденное дело, не вызывающее затруднений, если знать, как и где оформить договор купли продажи автомобиля. Компетентность в данном вопросе поможет сэкономить время и нервные клетки.

Собственно ДКП удостоверяет приобретение/продажу имущественного права на авто: продавец передаёт, а покупатель принимает и уплачивает оговоренную сумму (ГК ст.454 , пп. 2, 4).

Грамотно составленный и правильно оформленный договор позволит совершить сделку в течение часа-двух.

Как оформляется договор купли продажи автомобиля? Для оформления сделки и заключения договора понадобится минимум документов:

• действующие паспорта участников соглашения;
• генеральная доверенность, если продающий не является собственником;
• ДКП в 3х экземплярах и акт приёма-передачи (должны быть заполнены одной и той же ручкой).

Отдельного упоминания требуют номера, диагностическая карта и страховка (Приказ МВД №605 Административный регламент 2013/07/08 регистрация в МЮ №30048 2013/27/09; Приказ МВД №1001 «О порядке регистрации…» 2008/24/11).

Если продавец возжелает оставить себе номерные знаки, то по его заявлению они будут полгода на сохранении в ГИБДД с выдачей при регистрации нового авто. Для продажи машины ему следует заказать и получить другие регистрационные знаки. Новый владелец может их потом поменять, если пожелает.

Истечение срока диагностической карты приведёт к осложнениям: надо будет срочно пройти ТО для получения ОСАГО и регистрации в автоинспекции. А потому самым разумным будет съездить на станцию и пройти ТО вместе с бывшим хозяином.

Активная страховка на момент покупки облегчит участь нового владельца, если «бывший» впишет его как допущенного к управлению. Подобное действие будет востребованным до тех пор, пока не будет оформлен новый официальный ОСАГО. На приобретение полиса законом выделено 10 дней с момента покупки (ФЗ №40 «Об осаго» 25/04/2002 и Решение ВС №АКПИ12-205 17/04/2012).

Покупателю следует убедиться, что ПТС «не вышел в тираж»: в нём обязательно должно быть свободное место для внесения записи о новом хозяине. Если же ПТС заполнен полностью, то следует предъявить претензию продавцу и потребовать от него уладить вопрос.

Где можно оформить куплю-продажу?

Три возможных варианта оформления сделки поддерживаются законодательством и обусловлены свободной формой составления ДКП и необязательностью нотариального заверения (ГК ст.158 , ; Приказы МВД № 605 и 1001):

• самостоятельное проведение процедуры и оформление договора;
• в автоинспекции;
• юридическое посредничество, нотариальное оформление.

Приказ МВД №1001 и ГК ст.159 допускают устную форму заключения сделки купли продажи авто.

Для этого продавец и покупатель должны вместе приехать в МРЭО и заявить о принятом решении. В присутствии инспектора продавец должен расписаться в ПТС как бывший владелец, передать ключи и все документы покупателю.

Сотрудники сами заполняют ПТС в соответствии с требованиями (Приложение № 1 к Приказу МВД, Минпромэнерго, Минэкономразвития №496/192/134 2005/23/06) и проводят регистрацию. На деле в 99 случаях из 100 подобные действия встречают яростное сопротивление сотрудников ГИБДД, которые категорически отказываются проводить регистрацию, потому что:

• невозможно отчитаться перед налоговой о сумме сделки (3НДФЛ);
• покупатель потенциально ущемлён и бессилен перед законом (исключено обращение в суд), если машина окажется криминальной.

Традиционное оформление договора в письменной форме не столь затратно по времени, а потому лучше воспользоваться им, чем несколько часов кряду доказывать инспектору свою правоту.

Выездное оформление купли-продажи авто, стоимость услуг

Вызов специалиста для проведения процедуры и закрепления сделки поможет избежать неточностей, учесть детали и соблюсти юридические и страховые формальности.

Выездной агент составит и заполнит ДКП, проверит машину на причастность к ДТП, пробьёт по базе на угон, утиль, кредит, залог, организует ТО, привезёт осаго, проверит подлинность денег.

Стандартная стоимость услуг агента колеблется в пределах 1-2 тысяч (в зависимости от времени суток), плюс факт выезда, плюс нестандартные услуги (например, верификация купюр 0.1% от суммы).

Закон не предписывает нотариального заверения ДКП. Привлекать или нет нотариуса к процедуре – решать участникам соглашения (ГК ст.454; ГК ст.163 п.1).

Услуги нотариуса могут вылиться в «кругленькую» сумму, размер которой прямо зависит от того, как будет классифицирован документ самим нотариусом:

• 2 000 + 0.3% при сделке до миллиона (Закон о нотариате ст.22.1);
• 0.5-1% при сделке до миллиона (НК ст.333.24 и 333.25).

Дополнительно по тарифу оплачивается правовая и техническая работа нотариуса.

Порядок продажи автомобиля

На предварительном этапе устно оговариваются все детали, условия и сумма сделки.

Совместно принимается решение о способе продажи/покупки (самостоятельно или при посредничестве агента).

На этом этапе можно проверить авто на «чистоту» в ГИБДД (один раз в неделю подобная услуга доступна в МРЭО).

1. Составление и подписание ДКП в 3х экземплярах. По одному экземпляру получают участники сделки, один предназначен для ГИБДД.
2. Составление и подписание акта приёма передачи.
3. Заполнение ПТС.
4. Передача денег одной стороной и машины, ключей, птс, стс, сервисной книжки и диагностической карты другой стороной.
5. Регистрация авто в ГИБДД в течение 10 дней.

Процедура продажи/покупки считается законченной после перерегистрации её в автоинспекции на имя нового владельца.

Оформление ПТС при купле-продаже автомобиля

ПТС расскажет о возрасте, количестве владельцев у машины и её «истории». Заполняя птс при покупке авто, избегайте неточностей.

В ПТС следует заполнить шесть граф:

• полный адрес;
• дата приобретения собственности;
• наименование документа (договор купли-продажи № или б/н).
• подпись бывшего владельца;
• подпись настоящего владельца.

Печать понадобится только в случае участия в сделке юрлица. Оставшееся пространство заполняется автоинспектором при регистрации техсредства.

Подписи старого и нового собственника должны быть проставлены обязательно (!), остальное можно заполнить и в МРЭО при регистрации. Правда, для продавца предпочтительнее, чтобы ПТС был заполнен на его глазах при подписании ДКП.

Оформление автомобиля при покупке и постановка автомобиля на учет в ГИБДД новым собственником

Оформление автомобиля после покупки сводится к 3 шагам:

• прохождение ТО, если есть необходимость (срок действия диагностической карты);
• приобретение ОСАГО;
• регистрация в ГИБДД.

Постановка на учёт и регистрация авто (Административный регламент 2013/15/10) производится новым владельцем:

• представление заявления и документов (личный паспорт, ПТС, СТС, ОСАГО, ДКП, оплата пошлины НК ст.333.33);
• осмотр машины инспектором;
• получение новых документов.

Просрочка 10-дневной регистрации после покупки карается штрафом от 1500 до 2000р КоАП ст.19.22. Стоимость услуг МРЭО включает:

• 350р изменения в птс;
• 500р выдача нового стс;
• 2000р новые номера (только при условии их замены).

Пробить авто на его чистоту по базе следует заранее, чтобы в момент регистрации это не стало сюрпризом. Не помешает проверить и подлинность паспорта продавца перед подписанием договора.

Образец договора

При регистрации авто в дорожной инспекции будет затребован ДКП и Акт приёма-передачи.

Последний документ по сути представляют подписи участников сделки, но примерно в 50% случаев сотрудники МРЭО настаивают на Акте отдельной бумагой.

Обязательной формы ДКП нет, но в нём в обязательном порядке должны присутствовать сведения об обоих участниках соглашения, полное описание колёсного транспорта, дата и место подписания бумаги, подписи обоих сторон.

Приложение

к Договору купли-продажи

транспортного средства

от «___»________ ____ г.

приема-передачи транспортного средства

г. « » 20 г. , именуем в дальнейшем «Продавец», в лице, и ________________________________________________________________ , именуем в дальнейшем «Покупатель», в лице, составили настоящий Акт о том, что в соответствии с Договором купли-продажи транспортного средства от «___» ___________ ______ г. Продавец передал, а Покупатель принял технически исправный автомобиль марки ________, ______ года выпуска, VIN ______________, кузов № _____________, двигатель № _________________, цвет ______________, паспорт транспортного средства _________________, дополнительное оборудование ____________________.

Объект недвижимого имущества, находящийся в собственности, является для каждого одной из главных материальных ценностей. Приобретение объекта недвижимости (квартиры) осуществляется, как правило, посредством заключения договора купли-продажи, который имеет высокую значимость для лиц, участвующих в сделке.

Для того чтобы правильно продать или купить квартиру, каждому из нас необходимо обладать элементарными знаниями о порядке заключения и исполнения договора купли-продажи.

Так, исходя из положений действующего гражданского законодательства Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель недвижимого имущества. Продавцом объекта недвижимости, как правило, выступает его собственник, либо - уполномоченное лицо (например, продажа объекта недвижимости осуществляется по нотариально удостоверенной доверенности), покупателем может являться любое лицо.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора купли-продажи (ст.550 ГК РФ).

Действующее законодательство не устанавливает обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно пункту 3 статьи 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. При этом на данный момент не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Между тем, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение, отразив данное условие в самом договоре.

До 1 марта 2013 года договор купли-продажи квартиры подлежал государственной регистрации, и соответственно, считался заключенным с момента такой регистрации. С 1 марта 2013 года указанная регистрация отменена, указанный договор вступает в силу с момента подписания сторонами. Однако, переход права собственности, как и ранее, подлежит государственной регистрации и право собственности переходит к новому собственнику именно с этого момента.

Какие меры необходимо предпринять покупателю при заключении договора купли-продажи квартиры? Судебная практика показывает, что наиболее уязвимой стороной указанной сделки является покупатель (например, несет риски наступления правовых последствий, связанных с наличием прав третьих лиц на квартиру и т.д.). Перед заключением договора купли-продажи, покупателю необходимо запросить у продавца правоудостоверяющий документ в отношении объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению (свидетельство о государственной регистрации права); запросить в уполномоченном органе выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретаемый объект недвижимости; удостовериться, что приобретаемая квартира свободна от прав третьих лиц и т.д.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи квартиры? Законодательством предусмотрены существенные условия договора купли-продажи недвижимости, без соблюдения и согласования которых, указанный договор считается незаключенным.

Во-первых, это стороны договора – продавец и покупатель (ФИО, паспортные данные, место жительства) Если договор заключается не собственником квартиры или не покупателем, в договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя (нотариально удостоверенная доверенность с определенным кругом полномочий).

Во-вторых, в договоре должен быть четко определен предмет, подлежащий отчуждению (адрес (местоположение), наименование (квартира, комната и т.д.), площадь, назначение, кадастровый номер).

В-третьих, определена цена и порядок оплаты по договору (стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению). Стоимость объекта недвижимости определяется соглашением сторон договора.

В-четвертых, договор должен содержать перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения. Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений, имеется основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме этого, стороны могут предусмотреть дополнительные условия договора (порядок передачи объекта, сроки освобождения квартиры продавцом и т.д.).

Порядок и основания проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлены Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Так, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины (п.2, 4 ст.16 Закона о регистрации).

При этом заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Требования к форме документов, направляемых посредством почтового отправления определены пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации, в ходе проведения государственной регистрации прав, осуществляется правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки. Документы, представленные на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, предъявляемым статьей 18 Закона о регистрации. Решение о наличии или отсутствии оснований для государственной регистрации прав принимается государственным регистратором по результатам правовой экспертизы.

Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется по адресу: г. Улан-Удэ, бульвар Карла Маркса дом 14А, ул. Ленина, дом 55, а также территориальными отделами Управления.

C 1 июля работает дополнительный пункт по регистрации недвижимости. Адрес: г. Улан-Удэ, ул. Революции 1905 года, д.51, (в здании ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»).

Материал подготовлен Мухиной С.Н., ведущим специалистом-экспертом отдела правового обеспечения