Какие сделки заверяет нотариус. Какие договоры необходимо заверять у нотариуса? Преимущества нотариального заверения договора

Нотариальная сделка является юридической операцией, которая осуществляется в установленной форме. Что это означает? Данной процедуре подлежат сделки, для которых согласно законодательству установлена нотариальная форма их выполнения.

Подробнее мы остановимся на детальном рассмотрении понятия нотариальной сделки. Также речь пойдет о продаже и приобретении недвижимости, о возможных рисках при оформлении.

Обязательные нотариальные сделки

Такая форма документов требуется в следующих случаях:

• Любые сделки, которые осуществляются с недвижимым имуществом. При этом имущество должно принадлежать продавцу или дарителю. Исключение составляет имущество, входящее в паевой инвестиционный фонд. Еще одним исключением является оформление по отчуждению земельных долей.
• Процедуры, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом в рамках условий опеки.
• Любые сделки, включающие продажу недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину либо недееспособному лицу.

Подробнее о сделках

Итак, в этой связи речь идет о следующих вариантах сделок:

• Дарение либо продажа какой-либо доли собственнику. При дарении то лицо, кому дарят, должно оплатить налог, составляющий тринадцать процентов. Такой тариф актуален для резидентов. Что касается нерезидентов, то они вносят тридцатипроцентную оплату с рыночной стоимости доли, которая была подарена. В том случае, если отчуждение выполняется по документу купли-продажи, взаимоотношения с налоговым органом возникают непосредственно у продавца.
• Дарение доли постороннему лицу . Согласие сособственников в подобной ситуации абсолютно не требуется. Но нотариус будет проверять, не притворна ли сделка. К примеру, дарение небольшой доли он может отклонить как притворную сделку, чтобы избежать необходимости получении отказа сособственников от прав на приоритетную покупку отчуждаемой доли.

• Купля-продажа доли в пользу постороннего лица, не являющегося сособственником. Отчуждение в данной ситуации производят при условии, что абсолютно все сособственники отказались от приобретения отчуждаемой доли и выполнили это в нотариальной форме. Отказы при этом принимаются от всех сособственников согласно выписке из единого реестра по недвижимости.

Купля-продажа недвижимости: нотариальная сделка

Цена недвижимости предполагает обязательства покупателя по вопросу проверки чистоты сделки. В рамках осуществления такой проверки запрашивают информацию из единого реестра. Также устанавливается список лиц, которые являются зарегистрированными в доме либо квартире. Кроме того, выполняется проверка правомочий продавца и прочих аспектов. Далее обе стороны должны договориться о цене и лишь после этого приступить к составлению документов нотариальной сделки купли-продажи недвижимости.

Насколько необходимо предварительное соглашение?

Прежде чем подписать основное соглашение, стороны имеют право составить предварительное соглашение, которое будет содержать условия последующего заключения предстоящей сделки. Данный этап, кроме того, подразумевает подготовку набора бумаг, необходимого для нотариального сопровождения. Следует сказать, что как нотариальная сделка продажа долей недвижимости тоже должна оформляться.

А задаток?

Нередко на данном этапе покупателем вносится задаток. Оформляют внесение обеспечения разными способами, иногда это происходит в форме предварительного договора. Суд не имеет единого мнения о том, разрешено ли так поступать. По этой причине во избежание лишних споров задаток лучше всего оформлять в отдельном порядке. Нотариальные сделки с долями должны оформляться в соответствующем порядке. Это законодательно утвердил Совет Федерации.

Важно отметить, что в том случае, если срок основного документа истечет, а порядок возвращения залога так и не будет установлен, то возвращать свои деньги покупателю придется через суд. Другим вариантом служит понуждение к заключению базового договора.

Помощь специалиста

Следующим этапом является составление основного соглашения нотариусом. Обе стороны имеют право проверить текст соглашения, а также, если требуется, внести в него свои исправления. С особенным вниманием необходимо отнестись к ответственности, которая существует за нарушение установленных обязательств. Эти обязательства заключаются в том, что функции специалиста в рамках нотариальной сделки купли-продажи квартиры или другой недвижимости сводятся к тому, чтобы соглашение соответствовало требованиям закона и не отменялось судом в ситуациях его оспаривания.

За чей счет оформление сделки?

В договоре следует определить, кто оплачивает нотариальную сделку при продаже недвижимости. Несение трат определяется согласно договоренности обеих сторон. Плату за данные услуги можно распределять равномерно либо же полностью переложить на покупателя.

Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. После этого договор с пакетом документов направляют на государственную регистрацию. Некоторыми нотариусами предлагаются услуги по отправке пакета документов в электронном виде самостоятельно. Подобный способ обращения значительно экономит время обеих сторон, сокращая период обработки запроса реестром.

Какие документы требуются для соглашения по недвижимости?

Для нотариального оформления сделки могут потребоваться следующие бумаги:

• Предварительное соглашение, которое будет включать в себя основные условия сделки.
• Все документы на недвижимость, на основании которых продавец получил право собственности, например, свидетельство и выписку из единого реестра.
• Согласие супруга на продажу, а также на покупку со стороны того, кто намерен приобрести недвижимость.
• Разрешение органов опеки в том случае, если владельцем недвижимости выступает несовершеннолетнее лицо.
• Бумаги, которые подтверждают получение сособственниками предложений о продаже доли. Это актуально в том случае, если в сделке фигурирует долевая собственность.
• Справка о лицах, которые зарегистрированы в данной квартире или доме, а также домовая книга.
• Документ, который будет подтверждать отсутствие какого-либо долга по коммунальным услугам.
• Материнский сертификат наряду с выпиской с лицевого счета его обладателя. Это требуется в случаях, при которых используют средства семейного капитала.
• Кредитный, а также ипотечный договоры в том случае, если используются заемные средства.
• Сертификаты и соглашения в рамках использования бюджетных средств.

Все вышеперечисленные варианты документов должны предоставляться в копиях, а также в оригиналах для удостоверения подлинности нотариальной сделки с недвижимостью.

Нотариальное оформление: риски

Несмотря на процедуру нотариального удостоверения, обе стороны все же имеют некоторые риски. Дело заключается в том, что процесс оформления нотариальной сделки купли-продажи квартиры или другой недвижимости ограничен составлением договора, который трудно признать противоречащим действующему законодательству. Но применяемые формулировки далеко не всегда получаются удачными с точки зрения документальной безопасности сторон.

Одним из рисков служит отсутствие установленного порядка в расчетах. Данный аспект крайне важен, так как стоимость недвижимости всегда весьма велика. Непосредственно порядок расчетов фактически определяет, какая из сторон несет ответственность за денежные средства. В том случае, если в тексте документа будет указана стандартная фраза: «расчеты между обеими сторонами осуществлены полностью до заключения договора», риски могут возникнуть у продавца.

В ситуации, при которой деньги фактически не являются выплаченными, а переход права собственности зарегистрирован, покупатель имеет право не платить продавцу, так как уже получил недвижимость, а если верить заключенному договору, он уже и заплатил за нее абсолютно все деньги.

Еще одним риском служит факт отсутствия передаточного акта наряду с его включением в текст договора, тогда как фактический переход недвижимости осуществляется после выполнения регистрационных действий. В подобной ситуации существует риск причинения имуществу ущерба, который несет непосредственно его покупатель. Предъявлять какие-либо требования к качестве купленного объекта он уже не может по причине того, что, подписывая договор, он принял объект.

Непредвиденные сложности

Следующий риск состоит в несовершенстве самой процедуры нотариального оформления. Заключается этот минус в том, что при удостоверении сделки стороны остаются наедине с нотариусом. Присутствие прочих консультантов зачастую не приветствуется и даже не одобряется. Все это в результате приводит к тому, что условия, о которых договорились обе стороны, изменяются не в лучшую сторону. В итоге купля-продажа недвижимости посредством нотариуса вовсе не облегчает, а, наоборот, существенно усложняет жизнь и продавца, и покупателя.

И, наконец, последний риск заключается в ошибках в соглашении, допущенных техническими специалистами, которыми в основном выступают нотариальные помощники. Из-за наличия каких-либо ошибок подобное соглашение попросту не пройдет дальнейшую государственную регистрацию.

Таким образом, нотариальное заверение необходимо при совершении сделок с долями, а кроме того, с участием несовершеннолетних лиц и опекунов. В остальных ситуациях нотариальное заверение производят исключительно по личному желанию всех участников соглашения. Стоимость такой услуги напрямую зависит от цены документа, помимо этого в нее включается оплата за технические услуги. Переход прав на собственность согласно заверенному у нотариуса документу занимает небольшое количество времени, но не гарантирует абсолютную частоту сделки, так как всегда имеются риски, которые необходимо учитывать, прежде чем подписывать документы, чтобы потом не пришлось обращаться в суд.

Этап №1 — Cначала выберите нотариуса

При сделки купли-продажи можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Новосибирске, то к любому нотариусу Новосибирской области.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Из-за этого у них нет проблем с заказами, поэтому многие перестают следить за качеством своих услуг, считают что все равно спроса много и народ будет обращаться.

Этап №2 – Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Лучше собственникам (продавцам) и покупателям заранее обратиться к нотариусу и рассказать детали сделки . Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо будет собрать.

Документы от собственников (продавцов)

• Паспорта ;

  Если одному из собственников от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

• Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости ;

  Эти документы нужны, чтобы подтвердить право собственности на квартиру. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.

  Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае квартира. Выписка также подтверждает право собственности, т.к. в ней показаны собственники квартиры. Ее может заказать любой человек за 400 р. в МФЦ или Регистрационной Палате - инструкция .

• Договор основания ;

  Договор основания - это договор, на основании которого собственники владеет квартирой. Если квартира была куплена, то это договор купли-продажи. Если досталась квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации и т.п.

• Технический паспорт на продаваемую квартиру . Заказать его можно в БТИ или в МФЦ ;
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры ;
• Выписка из домовой книги . Второе название - справка о зарегистрированных лицах в квартире. Как заказать выписку из домовой книги .
• Разрешение органов опеки и попечительства ;

  Если продается квартира, в собственниках которой есть несовершеннолетние дети (до 18 лет), то нужно разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия) на продажу. Моя коллега Елена написала отдельную инструкцию как получить это разрешение и какие документы для этого потребуются .

• Когда за собственников обращается доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Заверить доверенность у нотариуса стоит 1 - 2 т.р.

Документы от покупателей

Этап №3 – Нотариус заверяет договор купли-продажи и подает его на регистрацию

Нотариус составит договора купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если одной из сторон до 14 лет, то за них договор подписывают его представители (родители, опекуны, попечители). Когда одной из сторон от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из его представителей (родители, опекуны, попечители). После подписания нотариус заверит договора (удостоверит подписи).

Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки плюс один остается у нотариуса для архива. Например, если 2 собственника и 3 покупателя, то экземпляров будет 6. Каждому покупателю выдадут заверенный договор на специальном бланке с водяными знаками. Продавцам, и себе для архива, нотариус выдаст заверенные договора на обычной бумаге.

По закону, нотариусу можно принести уже готовый договор купли-продажи, чтобы он его заверил. Но на практике, многие (если не все) нотариусы просто не принимают принесенный договор и настаивают, что они сами составят по своему образцу. Поэтому попробуйте сначала обзвонить нотариусов, может кто согласится.

ВАЖНО : Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать договор на регистрацию. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и там же добавил во 2-й пункт - нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Документы нотариус будет подавать в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ .

Стороны должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки - 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% - нужно оплатить уже только 1400 рублей. Госпошлину оплачивает одаряемый, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

Стоимость услуги

Я написала отдельную статью про стоимость составления и заверения (удостоверение) договора купли-продажи квартиры у нотариуса . Внимательно ее прочтите, чтобы узнать сколько будет стоить договор конкретно в вашем случае.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в

В начале июня продавцам и покупателям жилья в который раз приходилось спешно учиться совершать сделки по новым правилам. Вступили в силу изменения в законодательство, развивающие начатую в декабре прошлого года тенденцию включения нотариусов в оформление сделок с недвижимостью. Изменения произошли так же быстро и оказались для рынка такой же неожиданностью, как принятые в конце прошлого года нормы.

Еще недавно нотариально заверенные сделки на рынке жилья являлись скорее исключением, чем правилом. С 29 декабря 2015 года вступил в силу закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вводится обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью. С этого момента привлекать нотариуса для удостоверения сделки стороны должны при продаже квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети, а также если продается доля в собственности на квартиру постороннему лицу.

После 2 июня 2016 года перечень подлежащих оформлению у нотариуса сделок расширился. К их числу теперь относятся абсолютно все сделки с долями в праве собственности на недвижимость. Без участия нотариуса теперь нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять долю в квартире.

Заверять сделку у нотариуса потребуется и в том случае, если доля в собственности на квартиру продается другому сособственнику. А также когда целиком продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи. Например, квартира принадлежит в равных долях двум родителям и взрослым детям, при ее продаже нужно обращаться к нотариусу. Если этого не сделать, переход прав не зарегистрирует Росреестр.

Кроме того, оформлению у нотариуса подлежит отчуждение квартир несовершеннолетних. На практике это означает, что без нотариуса сторонам нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.

Оформляются у нотариуса:

Без нотариуса нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.

Одновременно с этим из перечня нотариальных оказались исключены сделки, которые касаются имущества паевого инвестиционного фонда либо того, что паевым инвестиционным фондом приобретается. По закону такое имущество находится в общей собственности участников ПИФа, они контролируются ЦБ, их не нужно дополнительно удостоверять, существовавшая норма была избыточной, поэтому нотариальное удостоверение этих сделок отменили.

«Со 2 июня вступил в силу федеральный закон 172-ФЗ, который вносит изменения в закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, — поясняет нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — А с 1 января 2017 года начнут действовать те же изменения в новый закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ, который заменит существующий».

Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».

При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.

По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.

Меняется стоимость услуг нотариусов

Стоимость услуг нотариусов за оформление сделок с недвижимостью складывается из двух частей:

• государственной пошлины за совершение нотариальных действий
• и платы за правовую и техническую работу.

Размер госпошлины зависит от суммы сделки. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса РФ, он составляет 0,5% от суммы договора, но не более 20 тысяч рублей. Таким образом, при продаже квартиры, принадлежавшей несовершеннолетнему ребенку, стоимостью 3 миллиона рублей нотариальный тариф за удостоверение сделки составит 15 тысяч рублей.

Вторая часть оплаты — стоимость работы правового и технического характера — устанавливается централизованно нотариальной палатой в каждом из регионов.

«Сделано это для того, чтобы существовал одинаковый подход к определению платы за услуги, — объясняет Елена Абрамова. — Как показывает практика, ранее там, где таких централизованно установленных тарифов не было, стоимость услуг нотариусов оказывалась выше, чем в других регионах. Чтобы упорядочить размер платы за услуги нотариусов, в этом году Федеральная нотариальная палата приняла акт, обязательный для всех палат субъектов Федерации, которым определен предельный размер тарифов за правовую и техническую работу. Он различается в зависимости от субъекта и ориентируется на значение величины прожиточного минимума в том или ином регионе».

Максимальный порог платы за правовую и техническую работу нотариуса при удостоверении договора, для которого нотариальная форма оформления по закону обязательна, в Красноярском крае на 2016 год составил 6 835 рублей.

«На практике размер платы, скорее всего, будет меньше, пять тысяч рублей, — рассказывает Елена Абрамова. — В тех случаях, когда договор не обязателен для нотариального удостоверения в силу закона, граждане обращаются к нотариусу по желанию, максимальный тариф за правовую работу установлен на уровне 13 671 рубля. Предполагается, что он будет существенно ниже и составит две тысячи рублей».

Этим же решением Федеральной нотариальной палаты установлены льготы для несовершеннолетних на уплату тарифа за правовую и техническую работу. При этом надо понимать, что при проведении сделки участников сделки освободят от оплаты только в той части доли, в какой квартира принадлежит несовершеннолетнему. К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности одного родителя и одного несовершеннолетнего ребенка и продается одному покупателю, тариф за правовую и техническую работу будет уменьшен на одну треть. До сих пор размер платы за правовую и техническую работу в в Красноярском крае в таких случаях составлял 3000 рублей. Эти изменения начнут действовать с 1 июля 2016 года.

Мнение профессионалов рынка недвижимости

Алексей Лагутин, директор АН «Кром»

Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.

Причина нововведений, в общем, понятна: государству не хватает денег, а эти изменения — возможность получить достаточно серьезные средства. Размер нотариального тарифа не такой большой, каким он был в 1998 году, когда стоимость услуг нотариуса составляла до 1,5 процентов от суммы сделки. Сейчас в среднем затраты сторон составляют от 10 до 25 тысяч рублей. Что касается того, кто именно должен оплачивать работу нотариуса, продавец или покупатель жилья, то вопрос здесь решается индивидуально, по договоренности. В большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья. Изменения были введены недавно, устоявшейся практики пока нет. 

Елена Абрамова, нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края

Вступивший в силу в начале лета федеральный закон 172-ФЗ уточняет те вопросы, которые возникали на практике после введения изменений в прошлом году. Так, законодателями было определено, что нотариальному удостоверению подлежат и те сделки, при которых свои доли продают все участники долевой собственности, то есть продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.

Елена Кац, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю

После введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок с недвижимостью правовая экспертиза, которую проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю при регистрации, для нотариальных сделок ограничена. Ответственность за проверку законности условий совершаемой сделки в данном случае несет нотариус.

Оформляются у нотариуса:

• сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
• отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
• сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

Не требуется нотариального оформления:

• при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
• при продаже квартиры, у которой один собственник.

Одной из услуг, оказываемой гражданам и в нотариальной конторе, является нотариальное удостоверение договоров. Оно совершается посредством проставления на тексте сделки специальной надписи по форме , установленной Министерством Юстиции, с подписью и оттиском печати нотариуса. При этом, в соответствии с внутренними распоряжениями, договор оформляется на бланке строгой отчетности единого образца, обладающем уникальным серийным номером и многоступенчатой системой защиты.

Стадии нотариального удостоверения договоров

Поскольку законом установлена имущественная и уголовная ответственность нотариуса за существенное нарушение прав и законных интересов участников гражданских правоотношений, он заинтересован досконально проверить ключевые моменты сделки, соблюсти все ее существенные условия.

Нотариальное заверение договоров начинается с установления личности сторон . Для этого нотариусу должен быть представлен действующий паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. В ходе беседы с клиентами, проверяется их дееспособность, выясняется воля и намерения. Если сделка будет заключаться и подписываться следующими субъектами:

• исполнительными органами юридических лиц,
• представителями по доверенности,
• опекунами,
• нотариус истребует документы, подтверждающие их полномочия, а в случае с юридическим лицом, и его правоспособность.

Сторонам, при нотариальном удостоверении договора разъясняются существенные и иные условия, правовые последствия. Особое внимание нотариус уделяют вопросу его расторжения. Он выявляет круг лиц, имеющих интерес в отношении объекта сделки, разъясняет кем, в каких случаях и при каких условиях она может быть расторгнута или признана недействительной в судебном порядке.

Нотариальное заверение договора отчуждения недвижимости

Договоры отчуждения недвижимого имущества чаще других попадают на рабочий стол нотариуса для удостоверения. Несмотря на то, что далеко не все они обязательно подлежат оформлению у нотариуса, многие лица обращаются именно к нему за правовой помощью. Это оправдано, ведь сделка, оформленная с его участием, имеет большую юридическую силу. В случае судебного разбирательства нотариус призывается в процесс , дает объяснения, разъясняет, чем руководствовался, удостоверяя документ.

Когда объектом заверяемого договора является недвижимость , нотариус проверяет ее принадлежность, а также правовое положение на момент заключения сделки. Помимо правоустанавливающих, правоподтверждающих, технических документов, он истребует Выписки из органов Росреестра, а в случае если объект недвижимости не прошел государственную регистрацию, Выписки из БТИ. В них указывается правообладатель, вид прав и существующие обременения (ограничения) на интересующий объект. Это позволяет избежать многих спорных ситуаций.

Проекты сделок

При нотариальном заверении договора, нотариус осуществляет подготовку его текста . Он может быть изготовлен машинописным способом или написан от руки с использованием чернил синего или фиолетового цвета.

В тексте договора должны быть обязательны указаны существенные условия . По желанию клиентов нотариус вносит в текст пункты, не противоречащие закону и соответствующие правовой природе удостоверяемой сделки. Готовый документ должен быть оглашен вслух и зачитан сторонами лично. После чего на каждом экземпляре договора проставляются подписи субъектов сделки и самого нотариуса, а также оттиск его гербовой печати.

О том, какие сделки нужно заверять нотариально, а какие необязательно, чем занимается нотариус и сколько стоят его услуги - в карточках «РБК-Недвижимости»

Инициатива запретить государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса обсуждается давно. Ряд законодателей считает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав россиян. Однако пока далеко не все операции с недвижимостью требуют нотариального заверения.

«РБК-Недвижимость» подготовила карточки о том, какие сделки необходимо заверять, в чем заключаются функции нотариуса и сколько стоят такие услуги.

Нотариус
Для чего он нужен

Нотариус по сути своей работы действует от имени государства. Он проверяет документы на подлинность, саму сделку - на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, - на предмет дееспособности и добровольности принятых решений. Нотариус может выступить гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.

Сделки
В каких из них необходимо участие нотариуса

По данным Федеральной нотариальной палаты, обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Участие нотариуса необходимо, если сделки совершаются с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Нотариальному удостоверению также подлежит такой вид договоров, как рента (ст. 584 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нотариус также ведет наследственные дела, которые зачастую касаются передачи недвижимости.

Кроме того, семейным законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ). Эти сделки могут решать вопросы имущественного характера и в отношении недвижимости.

Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами также должны быть нотариально удостоверены.

Удостоверение по желанию
В каких случаях участие нотариуса желательно, даже если не необходимо

По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки, рассказали в Федеральной нотариальной палате. Например, заключая договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, участники сделки рискуют оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные его условия, которые могут привести к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус может помочь составить проект договора и провести юридически значимые проверки в соответствии с требованиями законодательства.

Наконец, если возникнет спор, основанный на нотариально удостоверенной сделке, то ее участнику не придется доказывать в суде обстоятельства, которые удостоверены нотариусом (ст. 61 ГПК РФ). А если сторона по нотариально удостоверенному договору не исполняет принятых на себя обязательств, то принудить такую сторону к их исполнению можно по исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд (ст. 90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Цены
Сколько сейчас стоят услуги нотариуса

За удостоверение нотариальной сделки установлен тариф, который состоит из государственной пошлины (нотариального тарифа) и платы за услуги правового и технического характера. Госпошлина установлена Налоговым кодексом России в зависимости от вида сделки и Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.

По данным Федеральной нотариальной палаты, в настоящий момент установлены следующие тарифы на оплату услуг нотариуса, требующих обязательной нотариальной формы:

Соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, - 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
- договор ренты - 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
- договор отчуждения недвижимости - 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
- брачные договоры - 500 руб.;
- соглашения об уплате алиментов - 250 руб.

На услуги по заверению сделок по отчуждению недвижимости, не требующие обязательной нотариальной формы, установлены такие тарифы:

детям, родителям, супругам, внукам:

При оценке до 10 млн руб. включительно - 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки;
- при оценке свыше 10 млн руб. - 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 50 тыс. руб.;

другим лицам:

При оценке до 1 млн руб. включительно - 3 тыс. руб. плюс 0,4% от суммы сделки;
- при оценке от 1 млн 1 руб. до 10 млн руб. включительно - 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб.;
- при оценке свыше 10 млн руб. - 25 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 100 тыс. руб.

Услуги
Из чего складывается их стоимость

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей: установленного законом тарифа за нотариальное удостоверение и плата за услуги правового и технического характера (УПТХ). Стоимость услуг правового и технического характера устанавливается в каждом регионе отдельно решением местной нотариальной палаты. Ознакомиться с размером платы за УПТХ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты либо на сайте нотариальной палаты своего региона.

Купля-продажа
Что делает нотариус при таких сделках

При удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, убедиться в действительности намерений сторон, проверить, не противоречит ли оно требованиям закона. Также нотариус проверяет, принадлежит ли имущество лицу, его отчуждающему. Нотариус получает и фиксирует информацию о наличии или отсутствии обстоятельств и фактов, имеющих юридическое значение.

Нотариальное удостоверение по сути означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Например, нотариус при удостоверении договора проверяет принадлежность имущества, наличие или отсутствие обременений и арестов (запретов), прав третьих лиц, а также наличие или отсутствие совместной собственности супругов, брачного договора. Он также проверяет, есть ли сведения об участниках сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, а также выясняет, признавался ли правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным.

Наследство
Каковы функции нотариуса в наследственных делах

При ведении наследственных дел у нотариуса много функций. Например, он принимает заявления о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет правовые последствия этих шагов, извещает об открывшемся наследстве тех наследников, место жительства или работы которых ему известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, принимает меры к охране наследственного имущества (когда это необходимо в интересах наследников, кредиторов или государства).

Он также устанавливает факт, время и место открытия наследства, основания для наследования по завещанию, наличие оснований наследования по закону, наличие прав заявителя на обязательную долю в наследстве, состав и место нахождения наследственного имущества, информацию о стоимости наследственного имущества, наличие или отсутствие обременений, арестов наследственного имущества и многое другое. Наконец, нотариус выдает свидетельства о праве на наследство.

Информация
Где можно найти сведения о заверенной нотариусом сделке или завещании

Существует Единая информационная система нотариата, куда попадают сведения обо всех совершенных нотариальных действиях. По данным Федеральной нотариальной палаты, все граждане страны могут свободно получить из системы лишь ряд сведений:

Сведения о доверенности (о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена);
- сведения о залоге движимого имущества;
- сведения об открытых наследственных делах с информацией о нотариусе, в производстве которого находится наследственное дело.

Эти данные можно получить ежедневно и круглосуточно, плата за них не взимается.

По остальным видам нотариальных действий круг лиц, имеющих доступ к информации, ограничен и установлен законодательством.