Главная » Виды пенсий » Что является основанием для сноса здания. Отражаем в бухгалтерском и налоговом учете снос здания, дальнейшее использование которого нецелесообразно

Что является основанием для сноса здания. Отражаем в бухгалтерском и налоговом учете снос здания, дальнейшее использование которого нецелесообразно

Ликвидация недвижимости - сложная и затратная операция. Как правило, недвижимость ликвидируют, если она стала мешать организации. К примеру, стала нерентабельной: затраты на ее содержание существенно превышают сумму дохода, получаемого от ее использования. Или бывает, что на месте старого объекта предполагается возвести что-то более новое (более мощное, экономичное, современное), эксплуатация или продажа чего должна принести больше дохода. С налоговым и бухгалтерским учетом ликвидации недвижимости, мы и будем разбираться. Но сразу оговоримся: данная статья не касается вопросов, связанных с принудительным сносом недвижимости (как, например, в случаях сноса самовольных построек).

Владелец не является владельцем недвижимости, но является владельцем независимой правовой базы. Это предупреждение положительно сказалось бы на собственнике, поскольку последний, подав ходатайство или ходатайство и доказывая достоинства своих утверждений, восстановит владение и предотвратит владение объектом уставом ограничения со стороны владельца. Перед интересной гипотезой ставит нас искусство. 235 Закона об охране окружающей среды, согласно которому арендатор кондоминиума обязан исполнять постановления по распоряжению и управлению кондоминиумом.

Оформляем документы на ликвидацию

Итак, устаревшая недвижимость напрасно занимает место и не приносит должного дохода. Ее снос вызывает сложности не столько с учетно-бухгалтерской точки зрения, сколько с точки зрения организационно-согласовательной. Ведь снос зданий - это не разбор шкафа в офисе.
Этап 1 . Принимаем и оформляем решение о ликвидации недвижимости
Прежде всего организация должна зафиксировать на бумаге свое решение о ликвидации недвижимости.
По правилам, установленным для ликвидации основных средств, надо создать ликвидационную комиссию (Пункт 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания)). Для этого руководитель должен подписать приказ о ее назначении. В состав ликвидационной комиссии надо включить главного бухгалтера (бухгалтера) и лиц, на которых возложена ответственность за сохранность объектов основных средств.
Также в комиссию целесообразно включить представителей технической (или инженерной) службы.
Цель работы комиссии - оценить, нужно ли сносить здание или нет. Само это решение, а также его обоснование комиссия должна отразить в акте на списание объекта основных средств по форме N ОС-4 (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7).
Часто бывает, что руководитель (он же единоличный собственник) самостоятельно принимает решение о сносе здания. В этом случае создавать комиссию нет смысла. Но акт на вам все равно лучше сделать. Поскольку форма N ОС-4 - унифицированная. И чтобы не спорить с проверяющими по вопросу того, почему вы неправильно заполнили унифицированную форму (а уж тем более вообще не заполнили ее), лучше составить акт ОС-4 по инструкции - "как надо".
Кстати, забегая вперед, скажем, что акт ОС-4 важен и для обоснования расходов, связанных со сносом здания, в налоговом учете. Ведь он (по пока еще действующим правилам) является обязательным документом, подтверждающим сам факт сноса здания.

В противном случае он может быть удален из арендованных помещений и по требованию руководства кондоминиума. Разница в том, кто имеет право искать добычу. Этот вопрос будет рассмотрен ниже в связи с удалением владельцев этажей в качестве полномочий общего собрания. Теория утверждает, что в случаях, предусмотренных ст. 235 ЗЗД, договор аренды нарушается не арендодателем и за несоблюдение его, а за управление кондоминиумом и за невыполнение обязательств перед обществом. Однако право собственности на землю не является стороной двусторонней аренды, Эрго, если ему не хватает этого качества, не в состоянии его разрушить.

Из авторитетных источников
Бахвалова Александра Сергеевна, главный специалист-эксперт Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
"По действующему законодательству первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные Законом "О бухгалтерском учете" (Пункт 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете").
Для случаев ликвидации объекта ОС в альбомах унифицированных форм содержится форма первичного учетного документа - форма N ОС-4 "Акт о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств)". Следовательно, при списании основного средства (здания) надо оформить именно акт по форме N ОС-4, который должен быть подписан членами ликвидационной комиссии.
На мой взгляд, самостоятельно составленный организацией документ (полностью заменяющий собой акт по форме N ОС-4) не должен быть принят к учету в качестве первичного документа".

Все находящиеся в нем юридические лица подчиняются установленному внутреннему порядку, независимо от того, на какой правовой основе они находятся в здании. В этом приказе учитываются как постоянные, так и временные жители. Мне кажется, что в случае невыполнения обязательств, вытекающих из владения концессией, аренда прекращается по умолчанию из-за невозможности исполнения после вступления в силу решения об увольнении арендатора. Это, конечно, не исключает возможности для помещика раньше разорвать контракт.

Нет необходимости включать в обязанность арендатора соблюдать правила внутреннего порядка и решения общего собрания. После сдачи владения имуществом арендодатель обязан ввести время, в которое он не будет использовать автономное имущество в книге кондоминиума, и в этом случае это будет от передачи владения объектом до окончательной даты контракта. У лизингополучателя есть юридическое обязательство в течение 15 дней с момента заключения договора ввести в книгу кондоминиума свое имя, фамилию и фамилию, а также фамилии членов его семьи, которые живут с ним.

Итак, акт ОС-4 вам понадобится. Но будьте готовы к сложностям с его заполнением, поскольку форма этого акта не учитывает всех нюансов ликвидации недвижимости: она предназначена для списания различных основных средств.
Если решение о ликвидации выносит комиссия, а руководитель утверждает его, то, чтобы заполнить этот акт достоверно, придется вносить в него дополнительные реквизиты. Поскольку в нем надо отразить, помимо самого принятого решения о ликвидации, еще и ее результаты. Ведь ликвидировать недвижимость за 5 минут просто невозможно. В этом случае понадобятся как минимум разные строки для дат подписания первых двух разделов акта (составляемых до ликвидации) и его разд. 3. Раздел 3 называется "Сведения о затратах, связанных со списанием объекта основных средств с бухгалтерского учета, и о поступлении материальных ценностей от их списания", и составить его должна бухгалтерия по результатам ликвидации.
Но можно пойти и по другому пути. К примеру, можно составить отдельный приказ руководителя, утверждающий решение о сносе здания. А акт ОС-4 бухгалтерия составит исключительно для отражения в учете результатов сноса. Но даже в этом случае не отменяется требование о подписании данного акта ликвидационной комиссией и утверждения его руководителем.
Поиск ответов на вопросы, как же правильно заполнять акт ОС-4 при сносе недвижимости, осложняется тем, что ни Минфин, ни Росстат, ни какое-либо другое ведомство в настоящее время не могут разрабатывать и утверждать формы первичных учетных документов. Также они не имеют полномочий давать разъяснения по их применению (Письмо Минфина России от 14.10.2010 N 03-04-05/8-622). А между тем жесткая привязка Закона о бухучете к этим унифицированным формам сохраняется.
Чтобы прояснить непростую ситуацию, сложившуюся с оформлением ликвидации недвижимости в бухучете (в частности, с заполнением акта ОС-4), мы обратились в Минфин.

После заключения договора аренды и приобретения владения имуществом лизингополучатель приобретает качество жильца здания под владением кондоминиума, что имеет в качестве юридического последствия рождение обязательств по ст. 6, пункт. 1, за исключением пунктов под пунктом 9. Мы можем спросить себя, что произойдет, если и арендодатель, и арендатор не выполняют свои обязательства и не смогут зафиксировать эти обстоятельства. Поскольку менеджер контролирует соблюдение внутреннего порядка кондоминиума и создает, сохраняет и поддерживает книгу кондоминиума, он должен требовать и настаивать на вводе этих данных.

Из авторитетных источников
Сухарев Игорь Робертович, начальник отдела методологии бухгалтерского учета и отчетности Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности Минфина России
"Унифицированные формы первичных документов - это уже отжившее явление. Государственная функция по утверждению таких форм и установлению требований к их заполнению признана избыточной. Нет госоргана, в компетенцию которого она бы входила. В законопроекте о бухучете, который сейчас рассматривается в Думе, не предусматриваются какие-либо типовые формы документов, там есть только требования к реквизитам.
Так что вопрос о том, какие дополнительные документы (помимо акта ОС-4) нужно составлять при ликвидации недвижимости, остается на усмотрение организации. Конечно, в каждом самостоятельно разработанном документе должны быть необходимые реквизиты и он действительно должен подтверждать свершившийся факт хозяйственной жизни".

В случае, если неясно, кто использует автономный объект, менеджер может использовать допрос соседей, искать владельца отдельного объекта или оставлять сообщение поблизости на видном месте. Это также очевидно из буквальной интерпретации положения - «удаление из здания владельца, пользователя или жителя по заказу». 45 Закона о собственности на определенный срок, но не более трех лет. В этом случае лицо, нарушающее законный запрет - пользователь или пассажир, а не владелец объекта, должно быть адресатом санкции «выселения» из кондоминиума, соответственно получателем письменного предупреждения о прекращении нарушения.

Итак, какой бы вариант оформления документов (в том числе и акта ОС-4) вы ни выбрали, главное, чтобы из них было понятно, что и когда происходило. Поскольку эти даты могут понадобиться, в числе прочего, и для отражения операций в учете (о чем мы дальше подробно поговорим).
Этап 2. Согласовываем ликвидацию недвижимости с надзорными органами
Для получения разрешения на работы по ликвидации недвижимости организациям, как правило, приходится обращаться в местную администрацию с целым пакетом документов.
Так, к примеру, в Москве собственник здания (если оно не является объектом культурного наследия и не находится на исторически сложившихся и исторически особо ценных территориях) может снести его на основании (Пункт 2.1.4 Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве, утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 N 857-ПП):
(или) разрешения на снос, выданного Главным управлением охраны памятников г. Москвы;
(или) распоряжения префекта административного округа (главы управы района).
Согласования разрешений на снос ценных зданий, расположенных в исторической части города, более сложные.
Кроме того, при сносе здания необходимо согласовать с московскими чиновниками и процесс утилизации и переработки строительного мусора (Пункты 2.3.12, 2.3.13 Правил, утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 N 857-ПП).
Также до начала работ в Технической инспекции Объединения административно-технических инспекций г. Москвы надо получить ордер на их производство. И для получения каждой бумажки понадобится целый пакет документов.
А чтобы простимулировать собственников в собирании этих документов и заинтересовать их в получении согласований, за самовольный снос зданий в Москве предусмотрен административный штраф (Статья 7.4 Закона г. Москвы от 21.11.2007 N 45 "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях"):
- для должностных лиц - от 1000 до 5000 руб.;
- для организаций - от 200 000 до 300 000 руб.
Другой пример: Горно-Алтайск. Разрешение на снос здания в этом городе выдает Управление архитектуры и градостроительства (Пункты 15.2, 15.3 Правил землепользования и застройки в городе Горно-Алтайске, утв. Решением Горно-Алтайского городского совета депутатов от 15.09.2005 N 29-3). И конечно, для получения такого разрешения тоже надо представить ряд документов (по перечню, установленному Правилами землепользования).
Во многих городах подготовку и выдачу разрешений на снос или демонтаж объектов возлагают на определенный отдел местной администрации (например, отдел архитектуры и градостроительства, отдел архитектуры и городского хозяйства и т.д.).
Поэтому четкий перечень нужных именно вам документов для согласования сноса своего здания надо узнавать в местной администрации.
Этап 3 . Ликвидируем недвижимость и оформляем результаты
По завершении сноса или демонтажа недвижимости, как мы уже говорили, заполняем разд. 3 акта по форме N ОС-4. Кроме того, совсем нелишним будет приложить к этому акту копию документа службы технической инвентаризации (справки БТИ о сносе и о снятии с кадастрового учета) (Пункт 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921).
Также надо проставить в инвентарной карточке по форме N ОС-6 отметку о выбытии объекта основных средств (Пункт 80 Методических указаний).
Заключительным этапом в документировании сноса здания будет оформление прекращения права собственности на недвижимость, которое надо обязательно регистрировать (Статья 235 ГК РФ). Ведь только когда в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет сделана запись о прекращении права собственности на недвижимость, организация перестанет быть собственником этой недвижимости (Пункты 1, 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Но, как мы увидим дальше, с точки зрения бухгалтерского и налогового учета этот документ сейчас не столь важен.
Помимо вышеназванных документов, для отражения операций по ликвидации недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете понадобятся договоры на услуги подрядчиков, акты выполненных работ, платежные документы и другие.

Бенефициары и жители будут иметь все обязательства по ст. 6, пункт. 1 ЕУКП, за исключением тех, которые предусмотрены пунктом 9. Эти категории лиц также будут нести ответственность в случаях, когда члены их семей совершают преступления. В этом отношении, в отношении пользователей и пассажиров, процедура выселения должна быть начата при использовании помещений под законным основанием таким образом, чтобы подвергнуть здание опасности пожара или значительный ущерб; или разрешать такое использование членами их семей или их гостей.

Точно так же останется владелец автономного объекта, члены его семьи и его гости. Он также будет нести ответственность за свое бездействие, когда он разрешил жителю в автономном учреждении, сохраняя власть править, продолжает использовать помещение, но в этом случае рядом с другим человеком.

Разбираемся, когда и как списать остаточную стоимость ликвидируемой недвижимости

При отражении в учете ликвидации недвижимости, прежде всего, надо разобраться с тем, куда и когда мы спишем ее остаточную стоимость (конечно, если недвижимость не была полностью самортизирована). И в бухгалтерском, и в налоговом учете есть несколько интересных моментов, которые надо рассмотреть подробнее.

При определенных условиях из анализа можно сделать следующий юридический вывод: если одно лицо или объекты осуществляются де-факто более чем одним лицом, лицо, являющееся единственным держателем субъективного права, должно быть удалено из кондоминиума, на котором основывается использование помещений в кондоминиумах.

Если владельцы субъективного права, на котором используются помещения кондоминиума, имеют более одного, то предупреждение направляется каждому из них. Это связано с тем, что юридические лица используют свои права для удовлетворения своих интересов и не могут осуществлять эти права в нарушение законных интересов других лиц. Они не должны извлекать выгоду из своего незаконного поведения.

Решаем, как списывать остаточную стоимость недвижимости

Ситуация 1. Сносим здание и не планируем ничего строить в ближайшем будущем .
В налоговом учете признание остаточной стоимости в расходах зависит от метода начисления амортизации:
(если) амортизация начислялась линейным методом , то:
- прекратить начисление амортизации при линейном методе вы должны с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором основное средство выбыло из состава амортизируемого имущества по любым основаниям (либо его стоимость полностью списана) (Пункт 5 ст. 259.1 НК РФ). Значит, нельзя амортизировать здание, которое вы не используете и больше не планируете использовать в своей деятельности (даже если оно еще не снесено);
- остаточную стоимость ликвидированной недвижимости надо полностью учесть в составе внереализационных расходов (Пункт 5 ст. 259.1, пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ; Письмо Минфина России от 21.10.2008 N 03-03-06/1/592). Сделать это надо уже после сноса здания (Письма Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/2/27, от 09.07.2009 N 03-03-06/1/454, от 21.10.2008 N 03-03-06/1/592, от 19.09.2007 N 03-03-06/1/675, от 17.01.2006 N 03-03-04/1/27) и отражения его результатов в акте по форме N ОС-4. Правильность такого подхода нам подтвердили в Минфине.

Ради юридической определенности идентификация того, кто использует сайт, должна быть выведена из книги кондоминиума. Если записей нет, менеджер может использовать опрос соседей. Если кто-либо из лиц, несущих ответственность, утверждает, что в силу особых обстоятельств не было возможности узнать о нарушении, которое мешало ему предпринимать шаги по его приостановлению, оно должно в целом доказать свои утверждения на общем собрании.

Иванов и его брат являются совладельцами строительного объекта в собственности кондоминиума. Иванов уезжает за границу, не вставляя время, в которое он не будет использовать сайт, или расскажет об этом менеджеру. В то время брат Иванова совершил серьезные нарушения правил пожарной безопасности и внутреннего порядка и разоблачил здание пожарной опасности. Менеджер отправляет уведомление о прекращении нарушения, но не был приостановлен. Должен ли Иванов быть привлечен к ответственности за бездействие - за допущение незаконного использования объекта, на котором он осуществляет имущественные права с братом?

Из авторитетных источников
Бахвалова А.С., Минфин России
"Амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения дохода (Пункт 1 ст. 256 НК РФ). А начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости объекта амортизируемого имущества либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям (Пункт 5 ст. 259.1 НК РФ). Таким образом, амортизация прекращает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда объект основных средств перестал использоваться в деятельности организации. При этом непосредственно снос здания может быть сделан позже.
Учесть в составе налоговых расходов остаточную стоимость снесенного здания можно только на основании полностью оформленного акта по форме N ОС-4, поскольку (как мы уже разобрались) именно он является обязательным первичным документом, необходимым для оформления данной операции (Подпункт 8 п. 1 ст. 265 НК РФ)".

Ответ, как правило, должен быть отрицательным. У Иванова не было бы возможности предотвратить, соответственно, прекратить нарушение и, следовательно, не будет нести ответственность за бездействие. Только лицо, совершившее преступление, будет удалено из кондоминиума. Иванов должен доказать свое отсутствие. Другой будет ситуация, когда Иванов фактически использует автономный объект во время нарушения брата. В таком случае он будет нести ответственность за свою неспособность действовать, если он не докажет, что были особые непредвиденные обстоятельства, которые мешали ему отреагировать на нарушение.

Примечание
На всякий случай помните, что:
- восстанавливать амортизационную премию (если она применялась) при сносе недвижимости не надо. Поскольку амортизационная премия восстанавливается только в случае реализации (а не ликвидации) основного средства до истечения 5 лет с момента приобретения (Пункт 9 ст. 258 НК РФ; Письма Минфина России от 20.03.2009 N 03-03-06/1/169, от 16.03.2009 N 03-03-05/37; Письмо ФНС России от 27.03.2009 N ШС-22-3/232@);
- постепенно признавать в налоговом учете убыток от списания снесенного здания (объекта ОС) тоже не нужно. Ведь убыток, который нужно включать в прочие расходы равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации, может появиться только в случае продажи (Подпункт 1 п. 1, п. 3 ст. 268 НК РФ);

Более конкретно - гипотеза о том, что правонарушитель является обладателем, который не имеет субъективных прав на сайте либо из-за нецелесообразности правовой базы, либо потому, что он завладел другим лицом или победил объект. В отличие от других жителей, владеющих собственностью в кондоминиуме, обладатель владеет собственностью. Здесь закон не указывает, как действовать, но мне кажется, что если два или более человека используют один объект, объединив фактическую власть над ним для приобретения собственности, каждый должен нести ответственность за действия и бездействие других.

(если) амортизация начислялась нелинейным методом , то ликвидированную недвижимость надо просто исключить из амортизационной группы (Пункт 13 ст. 259.2, пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ). Однако суммарная стоимость основных средств этой группы не изменится, и получится, что стоимость недвижимости вы будете продолжать списывать через амортизацию (Письмо Минфина России от 20.12.2010 N 03-03-06/2/217).
Ситуация 2 . Сносим здание для новой стройки .
Посмотрим, будут ли какие-либо отличия в случае, если вы планируете снести здание для того, чтобы на его месте построить нечто новое. Как в этом случае учитывать расходы на ликвидацию недвижимости (включая стоимость работ по сносу или демонтажу), а также остаточную стоимость:
(или) как самостоятельные расходы - то есть так же, как и в случае ликвидации недвижимости без последующего строительства;
(или) как часть капитальных расходов на строительство нового здания - ведь руины сносятся именно для того, чтобы на их месте возвести новый объект.
На этот вопрос уже дал ответ Минфин: учитывать расходы на демонтаж и ликвидацию в составе капитальных вложений в новое строительство оснований нет ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете (Письмо Минфина России от 11.09.2009 N 03-05-05-01/55; п. 31 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н; пп. 8 п. 1 ст. 265, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Но этот ответ касается сноса для планируемого (в неопределенном будущем) строительства.
А вот будут ли какие-то особенности, когда снос здания - отдельный этап работ при новом строительстве? Ведь в этом случае расходы на снос здания, как правило, отражены в смете строительных работ. Специалисты финансового ведомства считают так.

Здесь принцип «один для всех, все для одного» будет работать по той простой причине, что все они обладают общей чертой с намерением сделать это. Таким образом, если один из лиц совершил незаконное юридическое действие, упомянутое в гипотезе б. А и нарушение не прекращается, несмотря на письменное предупреждение, все совладельцы должны быть удалены из здания. Не следует забывать, что закон не является исключением для записи в книге кондоминиума - согласно ст. 7, пункт. 2, п. 6 ЕУКП, правители должны указать свои имена, дату вступления и дату прекращения признания.

Из авторитетных источников
Сухарев И.Р., Минфин России
"В случае, когда расходы на снос здания учтены в смете на новое строительство, возможны две различные ситуации. Все зависит от того, откуда взялось здание, которое было снесено.
Ситуация 1. Организация купила или взяла в долгосрочную аренду земельный участок с ветхим зданием для того, чтобы строить новый объект. Это ветхое здание не нужно, его приобрели как нагрузку, а не как благо. В этом случае все затраты на его снос включаются в стоимость нового объекта недвижимости. Если организация покупала земельный участок - то в стоимость земельного участка.
Ситуация 2. Снесенное здание было ранее основным средством у самой организации. Тогда и остаточная стоимость, и затраты на снос надо отнести на текущие расходы.
Логика такая: надо смотреть, с каким доходом связаны те или иные затраты. В первом случае затраты организации сделаны ради будущих доходов. А во второй ситуации доходы от использования здания уже были получены в прошлом".

Менеджер контролирует выполнение этого обязательства. Новое реальное право. В то время, однако, никакого специального закона об управлении кондоминиумами не существовало, и были приняты Правила об управлении, порядке и надзоре за кондоминиумами. В соответствии с Законом о кондоминиуме это разрешение будет правильным только для первых двух категорий лиц - членов семьи владельца и его гостей, а для третьего - при условии, что владелец продолжает использовать сайт вместе с арендатором. Кожухаров, Аль.

Прямая связь. Отдельные типы связей облигаций. Новое редактирование и добавление Петко Попова. Университетский издательский дом Св. Если ваша статья понравилась, и вы обнаружили то, что было бы интересно и ценно для ваших друзей и коллег, поддержите ее продвижение, используя ваши предпочтительные кнопки обмена.

Поскольку мы рассматриваем случай, когда организация ликвидирует здание, которое было у нее на балансе учтено как основное средство, то расходы на его снос и остаточную стоимость надо учесть в качестве самостоятельных расходов независимо от того, будет ли на его месте что-то построено или нет.

Определяемся, когда списать недвижимость с баланса в качестве ОС

Остаточную стоимость снесенной недвижимости можно полностью учесть в прочих расходах (на счете 91-2 "Прочие расходы") (Пункты 4, 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). С этим все ясно (и, как мы уже выяснили, совершенно неважно, планируете ли вы что-то строить на месте своего старого здания или нет).
Вопрос - когда это можно и нужно сделать? И он особенно важен потому, что от бухгалтерской стоимости основных средств зависит налог на имущество (Пункт 1 ст. 374 НК РФ). Если вы спишете недвижимость раньше, чем нужно, проверяющие доначислят налог на имущество и пени. До недавнего времени (а точнее - до внесения поправок в правила бухучета, действующих с 01.01.2011) Минфин настаивал на том, что недвижимость нельзя списать с баланса до тех пор, пока организация не зарегистрировала утрату ею права собственности на эту недвижимость (Письмо Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02). И контролирующие органы требовали уплаты налога на имущество до этого момента.
Но бухгалтерский учет недвижимости никак не зависит от государственной регистрации перехода (прекращения) права собственности на нее. С этим уже согласен и Минфин (Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20).
Так как же определить момент списания недвижимости с баланса в качестве основного средства? За разъяснениями мы обратились к специалистам финансового ведомства.

Отель «Болгария» является неотъемлемой частью целого архитектурного ансамбля, который начинается с углового здания страховой компании против Русской Церкви. Он будет разрушен, чтобы всплеск в середине его 10-этажного МОЛЛ. Говорят, что София - единственная в нашей стране. Для более старых граждан Софии картина еще более мрачная, потому что городская среда уже полностью скомпрометирована агрессивным новым строительством и пылким пренебрежением к исторически сложившимся традициям, культовым зданиям и общественной памяти.

Объявленная сумма проекта составляет 82 миллиона левов, что заметно привлекает как репортеров, так и государственных чиновников из агентства. Они решительно решили заключить сделку в тени выборов, чтобы скрыть это событие на периферии общественного внимания. Таким образом, они испытали внимание граждан и ведомств, пытаясь заменить историческое здание в самом сердце города.

Из авторитетных источников
Сухарев И.Р., Минфин России
"Это сложный вопрос, потому что практика расходится с требованиями нормативных документов. ПБУ 6/01 требует списывать ОС тогда, когда оно прекратило приносить экономические выгоды организации. И получается, что не всегда это можно подтвердить датой акта о списании по форме N ОС-4. Ведь если решение о ликвидации здания принято, когда сотрудники еще работают в нем (оно используется), то это еще не списание. Списать основное средство нужно тогда, когда оно перестало использоваться и стало понятно, что его использование больше не предполагается. Это может быть приказ руководителя о прекращении использования здания и начале подготовки к сносу. Или еще какой-то документ, из которого содержательно следует, что с этой даты эксплуатация объекта прекращена и дальше предполагается его снос. При этом даже не важно, когда его фактически снесут. К примеру, пока нет денег на снос. Главное, что здание не приносит экономической выгоды и мы не можем его использовать".

Проект предусматривает полное удаление, а также разрушение внутреннего пространства. Появится 10-этажный МОЛЛ с фасадной имитацией чего-то старого и напоминающего стиль отделения. Аналогичные проекты по всему миру определяются как архитектурные китч. Модель их опыта с несколькими разрушенными старыми зданиями на улицах Гурко, Московская, Шипка и другие была моделью и не встретила серьезной общественной оппозиции. Но они забыли, что этот показатель сломался в попытке построить бизнес-центр на лужайках возле Русской Церкви, а также в первых попытках превратить дом Яблонского в непрозрачное многоэтажное здание - прямо напротив Софийского университета.

Значит, недвижимость можно и нужно списать с бухгалтерского учета в качестве ОС в тот момент, когда стало ясно, что она не может принести вам экономической выгоды - то есть вы ее уже не используете и не планируете использовать в дальнейшем. И этот момент уж точно не зависит от государственной регистрации прекращения права собственности на эту недвижимость.
Если решение о сносе здания принято вашей организацией одновременно с решением о прекращении его использования (и организация действительно перестала пользоваться зданием), то дату списания здания с учета определить несложно. Это будет дата принятия решения о сносе. Если вы не планируете сносить здание сразу, то в бухучете целесообразно отразить его условную оценку на забалансовом счете. А списать здание с забалансового учета можно будет после его сноса.

Обращаем внимание на разницу между налоговым и бухгалтерским учетом

И еще один момент. Из-за того что между днем принятия решения о сносе и днем реального сноса здания обычно проходит некоторое время, между налоговым и бухгалтерским учетом могут возникнуть разницы во времени признания недоамортизированной стоимости здания в расходах (даже если в налоговом учете амортизация начислялась линейным методом). Ведь получается, что:
- прекратить начисление амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете надо одновременно - начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения о том, что больше здание не используется и использоваться не будет;
- на дату принятия решения о прекращении использования здания надо списать его стоимость в бухучете, а вот в налоговом учете надо дождаться реального сноса здания (полного заполнения акта ОС-4).
Если принятие решения о том, что здание больше не может приносить пользу, и его реальный снос укладываются в один квартал, то сложностей нет. А вот если этот процесс растянут на больший промежуток времени, отражать временные разницы по ПБУ 18/02 придется.

Разбираемся, надо ли восстанавливать НДС с остаточной стоимости

Ситуация 1 . Недвижимость принята к учету и введена в эксплуатацию до 01.01.2001 .
Поскольку мы рассматриваем ликвидацию недвижимости, то весьма вероятно, что речь идет о неких устаревших (морально или физически) строениях. И не исключено, что они приобретены вами довольно давно. Если это произошло до 2001 г., то у вас вообще нет обязанности восстанавливать НДС. По правилам Налогового кодекса восстанавливать надо только тот налог, который был принят к вычету по правилам этого же Налогового кодекса (гл. 21 НК РФ) (Пункт 3 ст. 170 НК РФ). Следовательно, если входной НДС вы принимали к вычету по Закону об НДС (Статья 7 Закона РФ от 06.12.1991 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость"), то вам восстанавливать ничего не нужно (Постановление ФАС ПО от 28.10.2008 по делу N А65-610/2007-СА2-22).

Внимание! НДС по недвижимости, принятый к вычету до 2001 г., восстанавливать не нужно.

Ситуация 2 . Недвижимость принята к учету и введена в эксплуатацию в 2001 г. и позднее .
Сразу скажем, что в этой ситуации контролирующие органы ратуют за то, чтобы организации восстанавливали НДС при ликвидации недоамортизированных в бухучете основных средств - ведь такие ОС вы больше не будете использовать в деятельности, облагаемой НДС (Письмо Минфина России от 29.01.2009 N 03-07-11/22). Сумму восстанавливаемого налога надо определять как часть входного НДС, принятого ранее к вычету, пропорциональную остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценок (Подпункт 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). После того как вы восстановите сумму НДС, ее можно включить в прочие расходы при расчете налога на прибыль (Письмо Минфина России от 07.12.2007 N 03-07-11/617). В бухучете этот НДС тоже можно признать расходом (учесть на субсчете 91-2 "Прочие расходы") (Пункты 4, 11 ПБУ 10/99).
Однако пока в Налоговом кодексе нет обязанности по восстановлению НДС при списании (ликвидации) недоамортизированных основных средств. Поэтому арбитражные суды поддерживают организации, которые не восстанавливают входной налог (Постановления ФАС МО от 27.04.2010 N КА-А40/2005-10, от 13.01.2009 N КА-А40/12259-08; ФАС ЦО от 10.03.2010 по делу N А35-8336/08-С8).

Советуемся с руководителем
Если не восстановить ранее принятый к вычету НДС по ликвидированной недвижимости, приобретенной после 2001 г., то это может привести к судебному разбирательству с налоговиками. Правда, вероятность выиграть спор почти стопроцентная.

Учитываем расходы, связанные с ликвидацией недвижимости, и НДС по ним

Помимо остаточной стоимости, как правило, будут и другие расходы. К примеру, расходы на демонтаж, на вывоз мусора, на оплату других услуг исполнителей. Не говоря уже о расходах на согласование самой ликвидации. Все эти расходы смело учитываем и в бухгалтерском учете, и при расчете налога на прибыль (Пункты 4, 11 ПБУ 10/99; пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ; Письмо Минфина России от 21.10.2008 N 03-03-06/1/592).
А вот с НДС все немного сложнее. Если ваши подрядчики или иные исполнители работ - плательщики этого налога, то вам надо разобраться с одним непростым вопросом: можно ли принять к вычету входной НДС с "ликвидационных" услуг? В этом вопросе традиционно две позиции (разумеется, рассматриваем ситуацию, когда сносимая недвижимость ранее использовалась в облагаемой НДС деятельности).
Позиция 1 . Минфиновская: НДС по работам и услугам подрядчика по ликвидации основных средств принять к вычету нельзя (Письма Минфина России от 02.11.2010 N 03-03-06/1/682, от 22.10.2010 N 03-07-11/420).
Финансовое ведомство считает, что поскольку ликвидация основных средств не относится к операциям, облагаемым НДС, то и к вычету входной НДС по ликвидационным (демонтажным) работам принять нельзя (Пункт 2 ст. 171 НК РФ).
Позиция 2 . Судебно-перспективная: входной НДС по ликвидационным работам и услугам принять к вычету можно .
К такому выводу, кстати, уже приходил Президиум ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.2010 N 17969/09). Он считает, что использование объекта основных средств в деятельности организации имеет комплексный характер и включает в себя установку, эксплуатацию, а при возникновении производственной необходимости - и ликвидацию основного средства. Из этого следует, что у организаций есть право на вычет НДС, уплаченного подрядчику при ликвидации объекта основных средств.

Вывод
Как видно из писем Минфина, на позицию контролирующих органов мнения арбитражных судов пока не повлияли (Письма Минфина России от 02.11.2010 N 03-03-06/1/682, от 22.10.2010 N 03-07-11/420).
Так что если примете НДС по демонтажно-ликвидационным работам к вычету - готовьтесь к конфликту с проверяющими.

Итак, безопаснее следовать минфиновской позиции и не принимать к вычету НДС по ликвидационно-демонтажным работам.
Но здесь появляется еще одна загвоздка: что делать с не принятым к вычету НДС? Более четко вопрос можно сформулировать так: можно ли входной НДС, уплаченный подрядчику и не принятый к вычету, включить в стоимость ликвидационных работ (Пункт 2 ст. 170 НК РФ)?
Раз уж мы не приняли к вычету входной НДС, то логично было бы включить его в стоимость самих работ, а затем все вместе учесть как прочие расходы в бухучете (Пункты 4, 11 ПБУ 10/99) и как внереализационные расходы в учете налоговом (Подпункт 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Не будем ходить вокруг да около: налоговики против учета несостоявшегося вычета НДС в расходах. Аргументы такие: входной НДС учитывается в стоимости товаров (работ, услуг) в случае, если они приобретены для операций, не подлежащих налогообложению (Подпункт 1 п. 2 ст. 170 НК РФ), но к таким операциям ликвидация основного средства не относится (Статья 149 НК РФ). Ведь в этом случае вообще нет объекта обложения НДС (Пункт 1 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ). Значит, и НДС со стоимости демонтажно-ликвидационных работ нельзя учесть при налогообложении прибыли. Все эти аргументы проверяющие приводят в судах.

Однако арбитражные суды, рассматривая споры о том, куда деть не принятый к вычету НДС, позицию налоговиков не разделяют. Они не видят принципиальных различий между понятиями "отсутствие объекта налогообложения" и "операции, не подлежащие налогообложению". Поэтому раз налогоплательщик не принял к вычету НДС по демонтажным работам, то, по мнению судов, НДС надо включить в стоимость самих работ и учесть при расчете налога на прибыль как внереализационный расход (Постановления ФАС МО от 14.05.2009 N КА-А40/3703-09-2; Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2009 N 09АП-8136/2009-АК). Должна же ведь быть хоть какая-то справедливость.

Примечание
Кстати, наш журнал уже публиковал точку зрения специалистов Минфина России по этому вопросу, которые разрешают списать на расходы НДС по работам подрядчиков, не принятый к вычету.

И пусть вас не смущает тот факт, что одни суды разрешают принять к вычету НДС, а другие разрешают этот НДС учесть в расходах. Вывод из всех этих решений можно сделать такой: суды налогоплательщиков поддерживают, как бы они ни распоряжались входным НДС по ликвидационным работам (как в случае, если они приняли его к вычету, так и в случае, когда входной НДС учтен в стоимости работ и списан на расходы).

Считаем доходы от ликвидации недвижимости

В результате разборки здания может образоваться много различных материалов. И некоторые из них вы можете либо сами использовать, либо продать. В этом случае все, что вы сочтете полезным, надо оприходовать. Для этого надо составить акт об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений, по форме N М-35 (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а).
Для оприходованных ценностей надо определить их рыночную стоимость. Ее вы должны учесть на дату списания недвижимости:
- в бухгалтерском учете - в качестве прочих доходов (Пункт 9 ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов", утв. Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н; п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н; п. 31 ПБУ 6/01; п. 79 Методических указаний);
- в налоговом учете - в качестве внереализационных доходов (Пункт 13 ст. 250, пп. 8 п. 4 ст. 271 НК РФ).
В дальнейшем при использовании оприходованных материальных ценностей в производстве либо при их продаже их самостоятельно определенную стоимость вы сможете списать в расходы. Причем полностью - как в бухгалтерском, так и в налоговом учете (Пункт 2 ст. 254, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ; Письмо Минфина России от 30.09.2010 N 03-03-06/1/621).

Пример . Отражение в учете ликвидации объекта недвижимости

Условие

На балансе организации находится здание (приобретенное до 2001 г.) первоначальной стоимостью 5 000 000 руб. (как в бухгалтерском, так и в налоговом учете). Для упрощения примера предположим, что сумма начисленной амортизации в бухгалтерском и налоговом учете одинаковая - 3 500 000 руб.
Организация перестала использовать здание и приняла решение о его сносе. Оба эти решения приняты одновременно (в апреле 2011 г.) и отражены в разд. 1 и 2 акта на списание объекта основных средств по форме N ОС-4.
Для сноса организация привлекла подрядную организацию, стоимость ее работ - 450 000 руб. плюс НДС 81 000 руб. (всего 531 000 руб.). Здание снесено в мае 2011 г.
Стоимость оставшихся после демонтажа материалов, пригодных для дальнейшего использования, установлена в размере 90 000 руб. Результаты сноса отражены в разд. 3 акта по форме N ОС-4 в мае 2011 г.

Решение

Поскольку здание приобретено до 2001 г., нет необходимости восстанавливать НДС при сносе этого здания.
Организация решила не принимать к вычету НДС по демонтажным работам, выполненным сторонней организацией, и включила их в стоимость этих работ.
В бухучете будут сделаны следующие записи.


На дату принятия решения о том, что здание больше не будет использоваться организацией (на дату утверждения руководителем разд. 1 и 2 акта по форме N ОС-4 - в апреле 2011 г.)
Списана первоначальная стоимость ликвидированного здания	01, субсчет "Выбытие объектов основных средств"	01 "Основные средства"
Списана амортизация по ликвидированному зданию	02 "Амортизация основных средств"	01, субсчет "Выбытие объектов основных средств"
Списана остаточная стоимость здания	91-2 "Прочие расходы"	01, субсчет "Выбытие объектов основных средств"
Стоимость здания в условной оценке отражена за балансом	013 "Здания, подлежащие сносу"
В бухучете со следующего месяца амортизация больше не будет начисляться
На дату завершения ликвидации здания и подписания акта выполненных работ по сносу здания (на дату оформления разд. 3 акта по форме N ОС-4 - в мае 2011 г.)
Отражены расходы на оплату работ подрядной организации, включая НДС, который к вычету решено не принимать	91-2 "Прочие расходы"	60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
Оприходованы материалы, пригодные к дальнейшему использованию	10 "Материалы"	91-1 "Прочие доходы"
Стоимость здания списана с забалансового учета		013 "Здания, подлежащие сносу"

Налоговый учет операций по ликвидации.

Наименование операции	Классификация дохода/расхода	Документ
На дату принятия решения о том, что здание больше не будет использоваться организацией (на дату утверждения руководителем разд. 1 и 2 акта по форме N ОС-4 - в апреле 2011 г.)
Здание исключено из состава амортизируемого имущества, начисление амортизации по нему будет прекращено со следующего месяца (с мая 2011 г.)
На дату утверждения руководителем результатов сноса (на дату оформления документов о сносе здания и разд. 3 акта по форме N ОС-4 - в мае 2011 г.)
Учтены расходы в виде остаточной стоимости здания (5 000 000 руб. - 3 500 000 руб.)	Внереализационный	Полностью заполненный акт по форме N ОС-4, документы о сносе здания
Учтены расходы на работы по сносу здания (450 000 руб. + 81 000 руб.)	Внереализационный расход (Подпункт 8 п. 1 ст. 265 НК РФ)	Договор на подрядные работы, акт выполненных подрядных работ
Оприходованы материалы, пригодные к дальнейшему использованию	Внереализационный доход (Пункт 13 ст. 250, пп. 8 п. 4 ст. 271 НК РФ)	Акт об оприходовании материальных ценностей по форме N М-35

Как видим, нюансов при сносе недвижимости масса. Всем им должны уделить внимание и руководство, и бухгалтерия. И лучше сделать это до сноса .

Содержание журнала № 10 за 2011 г.

Л.А. Елина, экономист-бухгалтер
С.А. Верещагин, независимый эксперт по методологии бухгалтерского учета и налогообложения

Ликвидируем ненужную недвижимость

Отражаем в бухгалтерском и налоговом учете снос здания, дальнейшее использование которого нецелесообразно

Тексты упоминаемых Писем Минфина доступны: раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс (информационный банк «Финансист»)

Ликвидация недвижимости - сложная и затратная операция. Как правило, недвижимость ликвидируют, если она стала мешать организации. К примеру, стала нерентабельной: затраты на ее содержание существенно превышают сумму дохода, получаемого от ее использования. Или бывает, что на месте старого объекта предполагается возвести что-то более новое (более мощное, экономичное, современное), эксплуатация или продажа чего должна принести больше дохода. С налоговым и бухгалтерским учетом ликвидации недвижимости, учтенной как основное средство, мы и будем разбираться. Но сразу оговоримся: данная статья не касается вопросов, связанных с принудительным сносом недвижимости (как, например, в случаях сноса самовольных построек).

Оформляем документы на ликвидацию

ЭТАП 1. Принимаем и оформляем решение о ликвидации недвижимости

Прежде всего организация должна зафиксировать на бумаге свое решение о ликвидации недвижимости.

По правилам, установленным для ликвидации основных средств, надо создать ликвидационную комиссию. Для этого руководитель должен подписать приказ о ее назначении. В состав ликвидационной комиссии надо включить главного бухгалтера (бухгалтера) и лиц, на которых возложена ответственность за сохранность объектов основных средств.

Также в комиссию целесообразно включить представителей технической (или инженерной) службы.

Цель работы комиссии - оценить, нужно ли сносить здание или нетп. 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее - Методические указания) . Само это решение, а также его обоснование комиссия должна отразить в акте на списание объекта основных средств по форме № ОС-4.

Часто бывает, что руководитель (он же единоличный собственник) самостоятельно принимает решение о сносе здания. В этом случае создавать комиссию нет смысла. Но акт на списание объекта основных средств вам все равно лучше сделать. Поскольку форма № ОС-4 - унифицированная. И чтобы не спорить с проверяющими по вопросу того, почему вы неправильно заполнили унифицированную форму (а уж тем более вообще не заполнили ее), лучше составить акт ОС-4 по инструкции - «как надо».

Кстати, забегая вперед, скажем, что акт ОС-4 важен и для обоснования расходов, связанных со сносом здания, в налоговом учете. Ведь он (по пока еще действующим правилам) является обязательным документом, подтверждающим сам факт сноса здания.

Из авторитетных источников

Главный специалист-эксперт Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“ По действующему законодательству первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные Законом «О бухгалтерском учете»п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» .

Для случаев ликвидации объекта ОС в альбомах унифицированных форм содержится форма первичного учетного документа - форма № ОС-4 «Акт о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств)»утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 . Следовательно, при списании основного средства (здания) надо оформить именно акт по форме № ОС-4, который должен быть подписан членами ликвидационной комиссии.

На мой взгляд, самостоятельно составленный организацией документ (полностью заменяющий собой акт по форме № ОС-4) не должен быть принят к учету в качестве первичного документа” .

Если решение о ликвидации выносит комиссия, а руководитель утверждает его, то, чтобы заполнить этот акт достоверно, придется вносить в него дополнительные реквизиты. Поскольку в нем надо отразить, помимо самого принятого решения о ликвидации, еще и ее результаты. Ведь ликвидировать недвижимость за 5 минут просто невозможно. В этом случае понадобятся как минимум разные строки для дат подписания первых двух разделов акта (составляемых до ликвидации) и третьего его раздела. Третий раздел называется «Сведения о затратах, связанных со списанием объекта основных средств с бухгалтерского учета, и о поступлении материальных ценностей от их списания», и составить его должна бухгалтерия по результатам ликвидации.

Но можно пойти и по другому пути. К примеру, можно составить отдельный приказ руководителя, утверждающий решение о сносе здания. А акт ОС-4 бухгалтерия составит исключительно для отражения в учете результатов сноса. Но даже в этом случае не отменяется требование о подписании данного акта ликвидационной комиссией и утверждения его руководителем.

Поиск ответов на вопросы, как же правильно заполнять акт ОС-4 при сносе недвижимости, осложняется тем, что ни Минфин, ни Росстат, ни какое-либо другое ведомство в настоящее время не могут разрабатывать и утверждать формы первичных учетных документов. Также они не имеют полномочий давать разъяснения по их применениюПисьмо Минфина России от 14.10.2010 № 03-04-05/8-622 . А между тем жесткая привязка Закона о бухучете к этим унифицированным формам сохраняется.

Чтобы прояснить непростую ситуацию, сложившуюся с оформлением ликвидации недвижимости в бухучете (в частности, с заполнением акта ОС-4), мы обратились в Минфин.

Из авторитетных источников

Начальник отдела методологии бухгалтерского учета и отчетности Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности Минфина России

“ Унифицированные формы первичных документов - это уже отжившее явление. Государственная функция по утверждению таких форм и установлению требований к их заполнению признана избыточной. Нет госоргана, в компетенцию которого она бы входила. В законопроекте о бухучете, который сейчас рассматривается в Думе, не предусматриваются какие-либо типовые формы документов, там есть только требования к реквизитам.

Так что вопрос о том, какие дополнительные документы (помимо акта ОС-4) нужно составлять при ликвидации недвижимости, остается на усмотрение организации. Конечно, в каждом самостоятельно разработанном документе должны быть необходимые реквизиты и он действительно должен подтверждать свершившийся факт хозяйственной жизни” .

ЭТАП 2. Согласовываем ликвидацию недвижимости с надзорными органами

Для получения разрешения на работы по ликвидации недвижимости организациям, как правило, приходится обращаться в местную администрацию с целым пакетом документов.

Так, к примеру, в Москве собственник здания (если оно не является объектом культурного наследия и не находится на исторически сложившихся и исторически особо ценных территориях) может снести его на основаниип. 2.1.4 Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве, утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 № 857-ПП :

<или> разрешения на снос, выданного Главным управлением охраны памятников г. Москвы;
<или> распоряжения префекта административного округа (главы управы района).

Согласования разрешений на снос ценных зданий, расположенных в исторической части города, более сложные.

Кроме того, при сносе здания необходимо согласовать с московскими чиновниками и процесс утилизации и переработки строительного мусорапп. 2.3.12, 2.3.13 Правил... утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 № 857-ПП .

Также до начала работ в Технической инспекции Объединения административно-технических инспекций г. Москвы надо получить ордер на их производство. И для получения каждой бумажки понадобится целый пакет документов.

А чтобы простимулировать собственников в собирании этих документов и заинтересовать их в получении согласований, за самовольный снос зданий в Москве предусмотрен административный штрафст. 7.4. Закона города Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» :

для должностных лиц - от 1000 до 5000 руб.;
для организаций - от 200 000 до 300 000 руб.

Другой пример: Горно-Алтайск. Разрешение на снос здания в этом городе выдает Управление архитектуры и градостроительствапп. 15.2., 15.3. Правил землепользования и застройки в городе Горно-Алтайске, утв. Решением Горно-Алтайского городского совета депутатов от 15.09.2005 № 29-3 . И конечно, для получения такого разрешения тоже надо представить ряд документов (по перечню, установленному Правилами землепользования).

Во многих городах подготовку и выдачу разрешений на снос или демонтаж объектов возлагают на определенный отдел местной администрации (например, отдел архитектуры и градостроительства, отдел архитектуры и городского хозяйства и т. д.).

Поэтому четкий перечень нужных именно вам документов для согласования сноса своего здания надо узнавать в местной администрации.

ЭТАП 3. Ликвидируем недвижимость и оформляем результаты

По завершении сноса или демонтажа недвижимости, как мы уже говорили, заполняем раздел 3 акта по форме № ОС-4. Кроме того, совсем нелишним будет приложить к этому акту копию документа службы технической инвентаризации (справки БТИ о сносе и о снятии с кадастрового учета)п. 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета... утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 .

Также надо проставить в инвентарной карточке по форме № ОС-6утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 отметку о выбытии объекта основных средствп. 80 Методических указаний .

Заключительным этапом в документировании сноса здания будет оформление прекращения права собственности на недвижимость, которое надо обязательно регистрироватьст. 235 ГК РФ . Ведь только когда в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет сделана запись о прекращении права собственности на недвижимость, организация перестанет быть собственником этой недвижимостипп. 1, 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Но, как мы увидим дальше, с точки зрения бухгалтерского и налогового учета этот документ сейчас не столь важен.

Помимо вышеназванных документов, для отражения операций по ликвидации недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете понадобятся договоры на услуги подрядчиков, акты выполненных работ, платежные документы и другие.

Разбираемся, когда и как списать остаточную стоимость ликвидируемой недвижимости

Решаем, как списывать остаточную стоимость недвижимости

СИТУАЦИЯ 1. Сносим здание и не планируем ничего строить в ближайшем будущем.

В налоговом учете признание остаточной стоимости в расходах зависит от метода начисления амортизации:

<если> амортизация начислялась линейным методом, то:

прекратить начисление амортизации при линейном методе вы должны с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором основное средство выбыло из состава амортизируемого имущества по любым основаниям (либо его стоимость полностью списана)п. 5 ст. 259.1 НК РФ . Значит, нельзя амортизировать здание, которое вы не используете и больше не планируете использовать в своей деятельности (даже если оно еще не снесено);
остаточную стоимость ликвидированной недвижимости надо полностью учесть в составе внереализационных расходовп. 5 ст. 259.1 , подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ ; . Сделать это надо уже после сноса зданияПисьма Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/2/27 , от 09.07.2009 № 03-03-06/1/454 , от 21.10.2008 № 03-03-06/1/592 , от 19.09.2007 № 03-03-06/1/675 , от 17.01.2006 № 03-03-04/1/27 и отражения его результатов в акте по форме № ОС-4. Правильность такого подхода нам подтвердили в Минфине.

Из авторитетных источников

“ Амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения доходап. 1 ст. 256 НК РФ . А начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости объекта амортизируемого имущества либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниямп. 5 ст. 259.1 НК РФ . Таким образом, амортизация прекращает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда объект основных средств перестал использоваться в деятельности организации. При этом непосредственно снос здания может быть сделан позже.

Учесть в составе налоговых расходов остаточную стоимость снесенного здания можно только на основании полностью оформленного акта по форме № ОС-4, поскольку (как мы уже разобрались) именно он является обязательным первичным документом, необходимым для оформления данной операцииподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ ” .

Минфин России

На всякий случай помните, что:

восстанавливать амортизационную премию (если она применялась) при сносе недвижимости не надо. Поскольку амортизационная премия восстанавливается только в случае реализации (а не ликвидации) основного средства до истечения 5 лет с момента приобретенияп. 9 ст. 258 НК РФ ; Письма Минфина России от 20.03.2009 № 03-03-06/1/169 , от 16.03.2009 № 03-03-05/37 ; Письмо ФНС России от 27.03.2009 № ШС-22-3/232@ ;
постепенно признавать в налоговом учете убыток от списания снесенного здания (объекта ОС) тоже не нужно. Ведь убыток, который нужно включать в прочие расходы равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации, может появиться только в случае продажиподп. 1 п. 1 , п. 3 ст. 268 НК РФ ;

<если> амортизация начислялась нелинейным методом , то ликвидированную недвижимость надо просто исключить из амортизационной группып. 13 ст. 259.2 , подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ . Однако суммарная стоимость основных средств этой группы не изменится, и получится, что стоимость недвижимости вы будете продолжать списывать через амортизациюПисьмо Минфина России от 20.12.2010 № 03-03-06/2/217 .

СИТУАЦИЯ 2. Сносим здание для новой стройки.

Посмотрим, будут ли какие-либо отличия в случае, если вы планируете снести здание для того, чтобы на его месте построить нечто новое. Как в этом случае учитывать расходы на ликвидацию недвижимости (включая стоимость работ по сносу или демонтажу), а также остаточную стоимость:

<или> как самостоятельные расходы - то есть так же, как и в случае ликвидации недвижимости без последующего строительства;
<или> как часть капитальных расходов на строительство нового здания - ведь руины сносятся именно для того, чтобы на их месте возвести новый объект.

На этот вопрос уже дал ответ Минфин: учитывать расходы на демонтаж и ликвидацию в составе капитальных вложений в новое строительство оснований нет ни в бухгалтерском, ни в налоговом учетеПисьмо Минфина России от 11.09.2009 № 03-05-05-01/55 ; п. 31 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н ; подп. 8 п. 1 ст. 265 , подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ . Но этот ответ касается сноса для планируемого (в неопределенном будущем) строительства.

А вот будут ли какие-то особенности, когда снос здания - отдельный этап работ при новом строительстве? Ведь в этом случае расходы на снос здания, как правило, отражены в смете строительных работ. Специалисты финансового ведомства считают так.

Из авторитетных источников

“ В случае, когда расходы на снос здания учтены в смете на новое строительство, возможны две различные ситуации. Все зависит от того, откуда взялось здание, которое было снесено.

Ситуация 1. Организация купила или взяла в долгосрочную аренду земельный участок с ветхим зданием для того, чтобы строить новый объект. Это ветхое здание не нужно, его приобрели как нагрузку, а не как благо. В этом случае все затраты на его снос включаются в стоимость нового объекта недвижимости. Если организация покупала земельный участок - то в стоимость земельного участка.

Ситуация 2. Снесенное здание было ранее основным средством у самой организации. Тогда и остаточная стоимость, и затраты на снос надо отнести на текущие расходы.

Логика такая: надо смотреть, с каким доходом связаны те или иные затраты. В первом случае затраты организации сделаны ради будущих доходов. А во второй ситуации доходы от использования здания уже были получены в прошлом” .

Минфин России

Определяемся, когда списать недвижимость с баланса в качестве ОС

Остаточную стоимость снесенной недвижимости можно полностью учесть в прочих расходах (на счете 91-2 «Прочие расходы»)пункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утв. Приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н . С этим все ясно (и, как мы уже выяснили, совершенно неважно, планируете ли вы что-то строить на месте своего старого здания или нет).

Вопрос - когда это можно и нужно сделать? И он особенно важен потому, что от бухгалтерской стоимости основных средств зависит налог на имуществоп. 1 ст. 374 НК РФ . Если вы спишете недвижимость раньше, чем нужно, проверяющие доначислят налог на имущество и пени. До недавнего времени (а точнее - до внесения поправок в правила бухучета, действующих с 01.01.2011, о которых мы рассказывали вам в , 2011, № 7) Минфин настаивал на том, что недвижимость нельзя списать с баланса до тех пор, пока организация не зарегистрировала утрату ею права собственности на эту недвижимостьПисьмо Минфина России от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02 . И контролирующие органы требовали уплаты налога на имущество до этого момента.

Но бухгалтерский учет недвижимости никак не зависит от государственной регистрации перехода (прекращения) права собственности на нее. С этим уже согласен и МинфинПисьмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20 (подробнее об этом - на с. 5 , 2011, № 8).

Так как же определить момент списания недвижимости с баланса в качестве основного средства? За разъяснениями мы обратились к специалистам финансового ведомства.

Из авторитетных источников

“ Это сложный вопрос, потому что практика расходится с требованиями нормативных документов. ПБУ 6/01 требует списывать ОС тогда, когда оно прекратило приносить экономические выгоды организации. И получается, что не всегда это можно подтвердить датой акта о списании по форме № ОС-4. Ведь если решение о ликвидации здания принято, когда сотрудники еще работают в нем (оно используется), то это еще не списание. Списать основное средство нужно тогда, когда оно перестало использоваться и стало понятно, что его использование больше не предполагается. Это может быть приказ руководителя о прекращении использования здания и начале подготовки к сносу. Или еще какой-то документ, из которого содержательно следует, что с этой даты эксплуатация объекта прекращена и дальше предполагается его снос. При этом даже не важно, когда его фактически снесут. К примеру, пока нет денег на снос. Главное, что здание не приносит экономической выгоды и мы не можем его использоват ь” .

Минфин России

Если решение о сносе здания принято вашей организацией одновременно с решением о прекращении его использования (и организация действительно перестала пользоваться зданием), то дату списания здания с учета определить несложно. Это будет дата принятия решения о сносе. Если вы не планируете сносить здание сразу, то в бухучете целесообразно отразить его условную оценку на забалансовом счете. А списать здание с забалансового учета можно будет после его сноса.

Обращаем внимание на разницу между налоговым и бухгалтерским учетом

прекратить начисление амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете надо одновременно - начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения о том, что больше здание не используется и использоваться не будет;
на дату принятия решения о прекращении использования здания надо списать его стоимость в бухучете, а вот в налоговом учете надо дождаться реального сноса здания (полного заполнения акта ОС-4).

Если принятие решения о том, что здание больше не может приносить пользу, и его реальный снос укладываются в один квартал, то сложностей нет. А вот если этот процесс растянут на бо´ л -ьший промежуток времени, отражать временные разницы по ПБУ 18/02 придется.

Разбираемся, надо ли восстанавливать НДС с остаточной стоимости

СИТУАЦИЯ 1. Недвижимость принята к учету и введена в эксплуатацию до 01.01.2001.

Внимание

НДС по недвижимости, принятый к вычету до 2001 г., восстанавливать не нужно.

Поскольку мы рассматриваем ликвидацию недвижимости, то весьма вероятно, что речь идет о неких устаревших (морально или физически) строениях. И не исключено, что они приобретены вами довольно давно. Если это произошло до 2001 г., то у вас вообще нет обязанности восстанавливать НДС. По правилам Налогового кодекса восстанавливать надо только тот налог, который был принят к вычету по правилам этого же Налогового кодекса (гл. 21 НК РФ)п. 3 ст. 170 НК РФ . Следовательно, если входной НДС вы принимали к вычету по Закону об НДСст. 7 Закона РФ от 06.12.91 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» , то вам восстанавливать ничего не нужноПостановление ФАС ПО от 28.10.2008 № А65-610/2007-СА2-22 .

СИТУАЦИЯ 2. Недвижимость принята к учету и введена в эксплуатацию в 2001 г. и позднее.

Если не восстановить ранее принятый к вычету НДС по ликвидированной недвижимости, приобретенной после 2001 г., то это может привести к судебному разбирательству с налоговиками. Правда, вероятность выиграть спор почти стопроцентная.

Сразу скажем, что в этой ситуации контролирующие органы ратуют за то, чтобы организации восстанавливали НДС при ликвидации недоамортизированных в бухучете основных средств - ведь такие ОС вы больше не будете использовать в деятельности, облагаемой НДСПисьмо Минфина России от 29.01.2009 № 03-07-11/22 . Сумму восстанавливаемого налога надо определять как часть входного НДС, принятого ранее к вычету, пропорциональную остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценокподп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ . После того как вы восстановите сумму НДС, ее можно включить в прочие расходы при расчете налога на прибыльПисьмо Минфина России от 07.12.2007 № 03-07-11/617 . В бухучете этот НДС тоже можно признать расходом (учесть на субсчете 91-2 «Прочие расходы»)пункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 .

Однако пока в Налоговом кодексе нет обязанности по восстановлению НДС при списании (ликвидации) недоамортизированных основных средствп. 3 ст. 170 НК РФ . Поэтому арбитражные суды поддерживают организации, которые не восстанавливают входной налогПостановления ФАС МО от 27.04.2010 № КА-А40/2005-10 , от 13.01.2009 № КА-А40/12259-08 ; ФАС ЦО от 10.03.2010 № А35-8336/08-С8 ; ФАС ПО от 23.09.2010 № А12-1810/2010 , от 11.10.2007 № А55-733/2007 ; ФАС СКО от 02.08.2010 № А32-47184/2009-19/807 ; ФАС ВСО от 19.02.2007 № А33-8478/06-Ф02-375/07 .

Учитываем расходы, связанные с ликвидацией недвижимости, и НДС по ним

А вот с НДС все немного сложнее. Если ваши подрядчики или иные исполнители работ - плательщики этого налога, то вам надо разобраться с одним непростым вопросом: можно ли принять к вычету входной НДС с «ликвидационных» услуг? В этом вопросе традиционно две позиции (разумеется, рассматриваем ситуацию, когда сносимая недвижимость ранее использовалась в облагаемой НДС деятельности).

ПОЗИЦИЯ 1. Минфиновская: НДС по работам и услугам подрядчика по ликвидации основных средств принять к вычету нельзя , от 22.10.2010 № 03-07-11/420 .

Финансовое ведомство считает, что поскольку ликвидация основных средств не относится к операциям, облагаемым НДС, то и к вычету входной НДС по ликвидационным (демонтажным) работам принять нельзяп. 2 ст. 171 НК РФ .

ПОЗИЦИЯ 2. Судебно-перспективная: входной НДС по ликвидационным работам и услугам принять к вычету можно.

К такому выводу, кстати, уже приходил Президиум ВАС РФПостановление Президиума ВАС РФ от 20.04.2010 № 17969/09 . Он считает, что использование объекта основных средств в деятельности организации имеет комплексный характер и включает в себя установку, эксплуатацию, а при возникновении производственной необходимости - и ликвидацию основного средства. Из этого следует, что у организаций есть право на вычет НДС, уплаченного подрядчику при ликвидации объекта основных средств.

Вывод

Как видно из писем Минфина, на позицию контролирующих органов мнения арбитражных судов пока не повлиял иПисьма Минфина России от 02.11.2010 № 03-03-06/1/682 , от 22.10.2010 № 03-07-11/420 .

Так что если примете НДС по демонтажно-ликвидационным работам к вычету - готовьтесь к конфликту с проверяющими.

Итак, безопаснее следовать минфиновской позиции и не принимать к вычету НДС по ликвидационно-демонтажным работам.

Но здесь появляется еще одна загвоздка: что делать с не принятым к вычету НДС? Более четко вопрос можно сформулировать так: можно ли входной НДС, уплаченный подрядчику и не принятый к вычету, включить в стоимость ликвидационных работп. 2 ст. 170 НК РФ ?

Раз уж мы не приняли к вычету входной НДС, то логично было бы включить его в стоимость самих работ, а затем все вместе учесть как прочие расходы в бухучетепункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 и как внереализационные расходы в учете налоговомподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ .

НДС по ликвидационно-демонтажным работам безопаснее не принимать к вычету, а включить в расходы. Так не будет споров с налоговиками.

Не будем ходить вокруг да около: налоговики против учета несостоявшегося вычета НДС в расходах. Аргументы такие: входной НДС учитывается в стоимости товаров (работ, услуг) в случае, если они приобретены для операций, не подлежащих налогообложениюподп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ , но к таким операциям ликвидация основного средства не относитсяст. 149 НК РФ . Ведь в этом случае вообще нет объекта обложения НДСп. 1 ст. 39 , п. 1 ст. 146 НК РФ . Значит, и НДС со стоимости демонтажно-ликвидационных работ нельзя учесть при налогообложении прибыли. Все эти аргументы проверяющие приводят в судах.

Однако арбитражные суды, рассматривая споры о том, куда деть не принятый к вычету НДС, позицию налоговиков не разделяют. Они не видят принципиальных различий между понятиями «отсутствие объекта налогообложения» и «операции, не подлежащие налогообложению». Поэтому раз налогоплательщик не принял к вычету НДС по демонтажным работам, то, по мнению судов, НДС надо включить в стоимость самих работ и учесть при расчете налога на прибыль как внереализационный расходПостановления ФАС МО от 14.05.2009 № КА-А40/3703-09-2 ; Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2009 № 09АП-8136/2009-АК , от 02.06.2009 № 09АП-8085/2009-АК ; ФАС СЗО от 03.09.2007 № А05-789/2007 ; ФАС ПО от 26.09.2006 № А57-31622/2005-22 ; ФАС ВВО от 26.12.2007 № А31-2632/2007-23 . Должна же ведь быть хоть какая-то справедливость.

Кстати, наш журнал уже публиковал точку зрения специалистов Минфина России по этому вопросу, которые разрешают списать на расходы НДС по работам подрядчиков, не принятый к вычету (разъяснение Е.Н. Вихляевой вы можете прочитать в , 2009, № 18, с. 58).

Считаем доходы от ликвидации недвижимости

Для оприходованных ценностей надо определить их рыночную стоимость. Ее вы должны учесть на дату списания недвижимости:

в бухгалтерском учете - в качестве прочих доходовп. 9 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», утв. Приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н ; , подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ ; Письмо Минфина России от 30.09.2010 № 03-03-06/1/621 .

Пример. Отражение в учете ликвидации объекта недвижимости

/ условие / На балансе организации находится здание (приобретенное до 2001 г.) первоначальной стоимостью 5 000 000 руб. (как в бухгалтерском, так и в налоговом учете). Для упрощения примера предположим, что сумма начисленной амортизации в бухгалтерском и налоговом учете одинаковая - 3 500 000 руб.

Организация перестала использовать здание и приняла решение о его сносе. Оба эти решения приняты одновременно (в апреле 2011 г.) и отражены в разделах 1 и 2 акта на списание объекта основных средств по форме № ОС-4.

Для сноса организация привлекла подрядную организацию, стоимость ее работ - 450 000 руб. плюс НДС 81 000 руб. (всего 531 000 руб.). Здание снесено в мае 2011 г.

Стоимость оставшихся после демонтажа материалов, пригодных для дальнейшего использования, установлена в размере 90 000 руб. Результаты сноса отражены в разделе 3 акта по форме № ОС-4 в мае 2011 г.

/ решение / Поскольку здание приобретено до 2001 г., нет необходимости восстанавливать НДС при сносе этого здания.

Организация решила не принимать к вычету НДС по демонтажным работам, выполненным сторонней организацией, и включила их в стоимость этих работ.

В бухучете будут сделаны следующие записи.

Содержание операции	Дт	Кт	Сумма, руб.

Списана первоначальная стоимость ликвидированного здания		01 «Основные средства»	5 000 000
Списана амортизация по ликвидированному зданию	02 «Амортизация основных средств»	01, субсчет «Выбытие объектов основных средств»	3 500 000
Списана остаточная стоимость здания	91-2 «Прочие расходы»	01, субсчет «Выбытие объектов основных средств»	1 500 000
Стоимость здания в условной оценке отражена за балансом			1 000
В бухучете со следующего месяца амортизация больше не будет начисляться
На дату завершения ликвидации здания и подписания акта выполненных работ по сносу здания (на дату оформления раздела 3 акта по форме № ОС-4 - в мае 2011 г.)
Отражены расходы на оплату работ подрядной организации, включая НДС, который к вычету решено не принимать	91-2 «Прочие расходы»	60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	531 000
	10 «Материалы»	91-1 «Прочие доходы»	90 000
Стоимость здания списана с забалансового учета		013 «Здания, подлежащие сносу»	1 000

Налоговый учет операций по ликвидации.

Наименование операции	Классификация дохода/расхода	Сумма, руб.	Документ
На дату принятия решения о том, что здание больше не будет использоваться организацией (на дату утверждения руководителем разделов 1 и 2 акта по форме № ОС-4 - в апреле 2011 г.)
Здание исключено из состава амортизируемого имущества, начисление амортизации по нему будет прекращено со следующего месяца (с мая 2011 г.)
На дату утверждения руководителем результатов сноса (на дату оформления документов о сносе здания и раздела 3 акта по форме № ОС-4 - в мае 2011 г.)
Учтены расходы в виде остаточной стоимости здания (5 000 000 руб. – 3 500 000 руб.)	Внереализационный расходподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ	1 500 000	Полностью заполненный акт по форме № ОС-4, документы о сносе здания
Учтены расходы на работы по сносу здания (450 000 руб. + 81 000 руб.)	Внереализационный расходподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ	531 000	Договор на подрядные работы, акт выполненных подрядных работ
Оприходованы материалы, пригодные к дальнейшему использованию	Внереализационный доходп. 13 ст. 250 , подп. 8 п. 4 ст. 271 НК РФ	90 000	Акт об оприходовании материальных ценностей по форме № М-35

Как видим, нюансов при сносе недвижимости масса. Всем им должны уделить внимание и руководство, и бухгалтерия. И лучше сделать это ДО СНОСА.

Просмотров