Договор мены квартиры. Предмет договора мены

Суть договора

По договору каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. При этом каждая сторона одновременно является продавцом и покупателем.

Особенности договора

1. Договор направлен на безвозвратное отчуждение имущества.
2. Предметом договора мены могут быть равноценные товары и товары, неэквивалентные по цене. Если стоимость одного объекта сделки меньше стоимости другого объекта, договором может быть установлена доплата за объект большей стоимости.
3. Существенное условие договора - условие о предмете, который именуется в договоре товаром. Однако договор мены не является договором купли-продажи, даже если в нем установлена доплата за объект большей стоимости.
4. К договору применяются общие положения договоров: купли-продажи, поставки, контрактации и других договоров, в зависимости от объектов сделки и если это не противоречит сути обязательства.

Исполнение договора

Порядок исполнения договора выглядит следующим образом:

1. Стороны доставляют товары, предназначенные для обмена, к месту приема-передачи.
2. Происходит прием-передача товаров.
3. Одна из сторон осуществляет доплату за объект большей стоимости, если это установлено договором.

Последовательность исполнения договора может быть изменена по соглашению сторон.

Стороны договора

Ограничений для участников подобных сделок нет. Участниками договора мены могут быть: физические лица (граждане РФ, лица без гражданства, иностранные граждане), юридические лица (зарегистрированные на территории РФ и за рубежом), муниципальные образования, государство.
Есть только одно требование: лицо, намеревающееся совершить обмен, обязано иметь правоустанавливающие документы на объект сделки.
Либо участник сделки должен иметь доверенность от лица, которому принадлежит имущество.

Объект договора

Любое имущество, не изъятое из оборота и оборот которого не ограничен. А именно: движимые вещи (включая ценные бумаги), недвижимое имущество (дома, квартиры) и т.д.

Правила заключения договора

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Стороны могут это сделать по собственному желанию.
Некоторые сделки требуют государственной регистрации: как самого договора, так и перехода права собственности.
К примеру, переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. А если объектом договора является жилое помещение, то в государственной регистрации нуждается и сам договор.

Срок приема-передачи

По общему правилу сторону должны передавать товары для обмена одновременно. Однако на практике такое случается не часто. Обычно все происходит иначе. И в договоре указывается два срока - для каждой стороны свой.

Переход права собственности

Право собственности на товары переходит к участникам сделки одновременно - сразу же после приема-передачи имущества обеими сторонами (о чем и составляется Акт приема-передачи), если иное не указано в договоре.

Где взять актуальный образец договора?

В онлайн-сервисе FreshDoc в разделе Договоры купли-продажи . При составлении договора в сервисе, к нему автоматически прилагается Пакет сопутствующих документов, включая Акт приема-передачи.
Если у вас возникнут вопросы по работе с FreshDoc, обращайтесь в службу поддержки. Сотрудники компании с радостью ответят на все интересующие вас вопросы.

Одной из самых распространенных сделок между гражданами является договор мены. Это может быть и обмен недвижимого имущества, и мена каких-то небольших предметов. Конечно же, такой договор используется и между юридическими лицами. Правила составления и заключения этого документа регламентируется гражданским законодательством России.

Отличие от ранее действовавшего законодательства

Гражданский кодекс РСФСР, действовавший до принятия ныне действующего кодекса, умещал мены всего в одну статью. В новом же законодательстве договор мены (автомобиля, недвижимости, иного имущества) регулируется пятью статьями, добавлены новые положения, ранее отсутствующие.

Так, ранее правоотношения, возникающие вследствие мены, регулировались статьей 255. В ней, в частности, говорилось, что в результате обсуждаемого договора между его участниками происходит обмен какого-то определенного имущества на другое. Гражданское законодательство РСФСР к мене применяло несколько норм, регулирующих куплю-продажу. Участник, заключавший договор мены квартиры или чего-то иного, одновременно являлся продавцом предмета, который он отдавал, и покупателем вещи, которая переходила ему в собственность. Кроме этого, круг субъектов рассматриваемого договора был существенно ограничен в связи с тем, что он в ситуациях, при которых стороной (или обеими) являлись государственные организации, мог быть совершен лишь в прямо установленных законодателем случаях.

Понятие

Что такое договор мены? Это определение закреплено в статье 567 Гражданского кодекса. Под данное понятие подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз - к объекту.

Помимо рассматриваемого определения, термин «обмен товара» встречается в нормативном акте, регулирующем в качестве названия 502 статьи. Эта норма посвящена только одному из нескольких возможных результатов, возникающих в процессе купли-продажи товаров, не являющихся продовольственными.

Дефиниция договора мены, установленная в ранее действовавшем кодексе, отлична от понятия, определяющего этот договор сейчас. Поэтому некоторые утверждения о том, что договор мены земельного участка или какого-то иного объекта традиционен и соответствует старому законодательству, ошибочны. Понятие договора мены в настоящем ГК является новеллой.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений. Договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России. На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без таковых. Нормы жилищного законодательства предусматривают, что наниматель и проживающие с ним лица могут произвести обмен своего жилища на другое, принадлежащее иному нанимателю. Такая процедура может быть произведена и между членами жилищных кооперативов. При этом право на такой обмен не ограничивается пределами какого-то одного населенного пункта, то есть участники договора могут проживать в разных городах, и объекты, соответственно, тоже могут находиться в различных местностях. Порядок и правила, при которых реализуется договор мены недвижимости, установлены в Жилищном кодексе.

Ошибочное применение термина

Примечательно, что в современной России действует множество так называемых обменных пунктов, которые якобы обменивают различные иностранные валюты на российские рубли. Однако, по сути, такие операции не являются меной, а считаются куплей-продажей. Единственное, что можно отнести к мене, это распространенная в недавнее время практика обмена старых банкнот иностранной валюты на более новые с получением за данную операцию определенного

Применение норм о купле-продаже

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены. Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара. Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Товарная сделка

Установленная законодательством возможность применения к мене норм, регулирующих куплю-продажу, объясняется сходством этих правоотношений. Мена так же, как и купля-продажа, считается товарной сделкой. Вместе с тем ее распространение не столь велико. Это обусловлено различными трудностями как при совершении договора, так и при его исполнении. Определение товара также дано законодателем в гражданском праве. Под ним имеются в виду любые вещи, но только не изъятые из гражданского оборота. Если объект подпадает под данное определение, то он может отчуждаться. Примером, когда происходит договор мены долей, может служить ситуация между правительством России и банком «Менатеп», произошедшая в 1996 году. Тогда последний получил пакет акций нескольких нефтяных компаний, а в ответ передал правительству долю в уставном капитале организации.

Договор мены. Законодательное регулирование

Следует знать, что вместе с положениями, установленными в статье о договоре мены, отдельные нормы об этом правоотношении установлены в Гражданском кодексе с целью регламентации иных отношений, среди которых: преимущественное право покупки, распоряжение имуществом подопечного, основания приобретения права собственности и некоторые другие. Применяемые к рассматриваемому договору положения содержатся не только в ГК, но и в других нормативных актах. Так, согласно Закону о конкуренции, запрещается совершать какие-либо действия, издавать акты, которые будут устанавливать определенные запреты на обмен, покупку, продажу каких-то товаров из одной области (края, города и т. п.) в другой регион.

Бартерные сделки

Примером иного документа, регулирующего договор мены товаров, может являться федеральная программа развития экспорта, которая была установлена правительством. Согласно этому документу, бартерные контракты, заключаемые с иностранными лицами, по которым производится экспорт за рубеж подакцизных товаров, являются одной из мер экономического стимулирования. Под бартерными контрактами при этом подразумевается договор мены, это название достаточно часто применяется в гражданском обороте, а тем более в области внешней торговли.

Определение таких в сегодняшнее время представляет значительный интерес. Термин таких правоотношений изложен в Указе президента России, который называется «О Государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок». При этом внимательный человек сразу увидит значительные отличия от понятия, предлагаемого Гражданским кодексом. В соответствии с Указом под названными сделками подразумеваются контракты, заключаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности, которые предусматривают обмен одинаковыми по цене товарами, продукцией, услугами и прочим. Нормативный документ сразу подчеркивает, что если в процессе исполнения сделок будут использованы денежные расчеты, то такие контракты и договоры не будут являться бартерными.

Существенные условия бартерных сделок

В указанном правовом акте в общем виде названы объекты бартерных сделок. Такого обобщения и указания не имеется в Гражданском кодексе. Указ президента относит бартерные сделки к двустороннему договору мены, одновременно он требует определения в контракте существенных условий, к которым причисляются:

• стоимость каждой единицы товара, его качество, количество и номенклатуру, условия и сроки импорта, экспорта;
• список услуг, работ, результатов интеллектуальной деятельности, цена, сроки исполнения, а также времени предоставления таких работ или услуг, момент перехода прав на результаты интеллектуальной деятельности;
• список документов, которые будут переданы российской стороне, на основании которых будет подтвержден факт выполнения услуг или работ, прав на результаты интеллектуальной деятельности.

Стороны договора мены в бартерных сделках - это российское лицо и иностранное.

Цены и расходы

Гражданский кодекс устанавливает диспозитивные правила, относящиеся к двоякому виду в отношении расходов сторон по рассматриваемому договору. В первом случае норма закона распространяется на обмен имуществом, идентичным по цене, во втором, правила определяют расходы при обмене неравноценных товаров.

Законодатель предполагает, что обмениваемые товары являются равноценными. Однако в заключаемое между сторонами соглашение возможно включение несколько другого условия. Участники сделки имеют право отойти от текста закона, включив, например, в договор мены земельного участка или иного имущества свое решение о том, как будет производиться передача обмениваемого имущества, как будут возмещаться расходы. Законом при этом не запрещается относить к подобным расходам стоимость оформления цен на перевозку. Сюда же может быть отнесена и регистрация договора мены. На практике при мене, совершаемой между гражданами, распространен вариант, при котором расходы по приему поступающего в собственность имущества возлагаются на ту сторону, кому оно поступает. Иногда граждане делят такие расходы пополам.

Компенсация при неравноценности

В тех ситуациях, когда обмениваемые товары неравнозначные по стоимости, то, естественно, на участника, получающего более дорогую вещь, возлагается обязанность по доплате разницы своему контрагенту. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением. Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет.

Право собственности

Договор мены - это одно из возможных оснований возникновения права собственности на предмет, вещь и т. п. С момента обмена имуществом, а точнее, после исполнения обеими сторонами своих обязательств по договору мены, наступает право собственности на полученные вещи. Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

В допустимых гражданско-правовых отношениях в нашей стране немаловажную роль играет . Если рассматривать определенный исторический период развития нашей цивилизации, можно прийти к заключению о том, что понятие мены использовалось до внедрения в обществе привычного сопровождения круговоротов различных товаров в экономике.

Существенные условия договора мены требуют детального ознакомления. Необходимая информация по данному вопросу изложена в этой статье.

При мене денежные средства практически не используются

Существенные условия договора мены прежде всего подразумевают необходимость предоставления какой-либо продукции в обмен на другие товары. Каждого участника такого обмена можно охарактеризовать, как продавца и одновременно. Товары или продукция, которую предстоит обменять, должна быть обязательно равноценная.

Использование платежных средств при мене практикуется только в редких ситуациях. Например, когда обмениваемая продукция отличается по себестоимости. Участник договора, предоставляющий менее дорогостоящий , обязан оплатить разницу в цене до, либо после обмена.

Юридические последствия для договора мены и сделки по купле-продаже всегда одинаковы. Они обозначены в п. 2 ст. 567 ГК РФ, в соответствии с которым к соглашению мены всегда могут использоваться основные правила для соблюдения сделки купли-продажи. Эти два вида соглашений могут подписываться по отношению к готовым товарам или продукции, изготовление которой еще предстоит.

Составление договора мены осуществляется только в письменной форме. Чтобы подобное соглашение было признано оформленным, от участвующих сторон потребуется согласование его конкретных условий.

Основные особенности договора мены:

• Документ относится к категории справок, сопровождающих операции по передаче какого-либо имущества;
• Вся продукция, подлежащая обмену, передается в собственность другому лицу;
• Договор мены может выделяться среди других составляемых возмездных соглашений необходимостью предоставления другого товара взамен;
• Право на эксплуатацию передаваемой продукции переходит к участникам соглашения с даты соблюдения встречного обязательства по предоставлению единицы продукции, выступающей предметом заключаемого соглашения.

Если один из участников договора не предоставлял товар в соответствии с условиями соглашения, но получил товар от другой стороны, эта продукция не будет считаться его собственностью. Понесенные убытки должны быть компенсированы в соответствии с действующей статьей 15 ГК РФ.

Обязательные условия

Объект мены — недвижимость

Под предметом договора подразумеваются действия участников по предоставлению . Кроме предмета заключаемого соглашения к существенным условиям относятся также название товарной единицы и количество предметов, подлежащих последующему обмену.

В качестве объектов составляемого соглашения можно рассматривать , ценные бумаги, транспортные средства, землю и т.п. В составленном документе всегда указываются сроки, в течение которых участники соглашения обязуются предоставить друг другу материальные ценности, выступающие в качестве предмета договора.

Если в соглашении будет сказано, что один участник обязуется предоставить другому, под моментом фактического выполнения будет подразумеваться передача предмета договора. Если в соглашении указано, что объект должен предоставляться в пользование по месту его расположения, моментом соблюдения контрактного обязательства считается передача предмета договора.

В других случаях выполнением обязательств по сделке считается представление имущества транспортной компании, либо задействованной организации связи. В существующей судебной практике можно рассмотреть примеры главных нюансов, возникновение которых возможно в ходе решения спорных вопросов по договору мены:

• Двусторонние соглашения, при заключении которых материальные ценности обмениваются на определенные услуги, равные по стоимости, нельзя рассматривать в качестве договора мены. Предметами соглашения могут выступать только объекты, имеющие подобные характеристики. При договоре мены какого-либо товара один вид продукции предоставляется в обмен на другой;
• Соглашение не может быть подписано в ситуации, когда не удается определить наименование, либо количество продукции, выступающей в качестве предмета договора;
• Договором мены считается справка, на базе которой определенный вид продукции может меняться на уступку возможности требования собственности от третьего лица;
• Как только в это соглашение будет внесена поправка, указывающая на то, что один из участников в обмен на товар будет предоставлять платежные средства, дальнейшие правоотношения должны осуществляться по правилам осуществления ;
• Если каждым участником соглашения предоставляется какая-либо продукция, правовые отношения еще не осуществляются по договору мены;
• Правила составления договора мены допускают передачу средств производства с последующим получением изготовленной продукции.

В некоторых ситуациях по таким соглашениям возникают спорные вопросы, связанные с взысканием дополнительной суммы за возможность использования платежных средств (ст. 395 ГК РФ). в России способствуют разрешению подобных вопросов довольно часто.

В судебных инстанциях чаще всего договор мены рассматривается в качестве контракта о поставке сторонами какой-либо продукции. Дело в том, что финансовые расчеты не могут осуществляться при заключении договора мены, а в статье 395 ГК РФ рассматривается использование платежных средств.

Дополнительная информация

Участники договора мены должны соблюдать условия самого договора

Участники соглашения обязаны:

• Принимать объекты недвижимости;
• В оптимальные сроки информировать другого участника о возможных нарушениях или необходимости редактирования содержательной части соглашения;
• Предоставлять или принимать объекты, указанные в договоре;
• Третьи лица не должны иметь права собственности на объект;
• Всегда нужно готовить полный объект документов;
• Недвижимость передается с ключами, окна и двери должны быть обязательно застекленными;
• Комплектация должна обязательно соответствовать условиям соглашения.

Договор мены может быть оспорен в суде на протяжении трех лет. При этом правомерность предъявляемых претензий обязательно должна быть обоснована.

Для расторжения необходимо:

1. Предъявить доказательства недобросовестных или неправомерных действий другого участника соглашения, выявленных изъянов предмета договора, не указанных при его составлении;
2. Предоставить в судебную инстанцию;
3. Получить от суда одобрение предоставленного иска.

Если после выполнения договора у одного из участников конфискуется полученное имущество, он имеет право мены.

С нюансами оформления договоров вас ознакомит видеоконсультация:

На другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Стороны именуются продавцом и покупателем. Каждая из сторон признается продавцом того товара, который она обязана передать, и покупателем того товара, который она обязуется принять в обмен.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Применяются положения договора купли-продажи, если нет специального регулирования. Если в договоре отсутствуют положения о цене данного товара, то предполагается обмен равноценным товаром.

Разновидностью договора мены является - договор мены товаров, применительно к внешней торговле. Особенностью этого договора является то, что для его заключения стороне требуется соответствующая лицензия, а обмениваемые по данному договору товары должны быть равноценными. Бартерные сделки регулируются Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 Федерального закона от 8 декабря 2003 г. № 164-ФЗ «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Предметом договора мены могут быть товары, свободные от обременения, а также имущественные права (п. 2 ст. 557 ГК РФ). Предмет договора является единственным существенным условием договора.

Если предметом обмена являются неравноценные товары, то на одной из сторон лежит обязанность оплатить разницу в ценах.

Право собственности на обмениваемые товары переходит сторонам одновременно, после того как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами.

Срок договора определяется сторонами. В случае, когда обмен товарами не является одномоментным и сроки передачи товаров не совпадают, исполнение обязательства в более поздний срок признается встречным обязательством, что дает право последнему исполнителю отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков, если ранний исполнитель не исполняет своих обязанностей или имеют место обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что обязательство не будет исполнено.

Форма договора может быть устной лишь в двух случаях:

• в договорах между гражданами на сумму менее 10 МРОТ;
• между всеми субъектами, если договор исполняется при его заключении. Во всех остальных случаях договор должен быть совершен в письменной форме (ст. 152-162 ГК РФ).

• права и обязанности сторон одинаковы — обязанности одной
• стороны соответствуют правам другой стороны;
• основной обязанностью сторон являются передача товара в собственность другой стороне и несение равноценных расходов по передаче и принятию товаров. Расходы несет обязанная сторона (п. I ст. 568 ГК РФ). Ответственность сторон:
• при передаче товара с недостатками для принимающей стороны наступают последствия, предусмотренные нормами договора купли-продажи;
• при изъятии товара, полученного по договору мены третьим липом, потерпевшая сторона вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного им при обмене, и возмещения убытков (ст. 571 ГК РФ).

Характеристика договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. I ст. 567 ГК РФ).

Данный договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Это один из самых древних гражданско-правовых договоров. Более того, исторически договор мены предшествовал договору купли-продажи. Поэтому не случайно к договору мены в соответствии с п. 2 ст. 567 применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит нормам гл. 31 ГК РФ, регламентирующим обязательства, возникающие из договора.

Если в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров, следует исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными товарами. Расходы на передачу товаров, их принятие и иные действия, связанные с исполнением договора, должны в каждом конкретном случае возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору (п. 1 ст. 568 ГК РФ).

В случае, если из текста договора вытекает, что его предметом является обмен неравноценными товарами, на сторону, обязанную в соответствии с договором передать товар, цена которого ниже, чем цена товара, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах на указанные товары. Оплата разницы в ценах должна быть произведена непосредственно до или после передачи товара, имеющего более низкую цену. Договором мены может быть предусмотрен другой порядок компенсации разницы в ценах на обмениваемые товары.

Передача товаров по договору мены не обязательно должна быть одномоментной. Возможны случаи, когда в соответствии с договором сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, т. е. сначала свою обязанность по передаче товара исполняет одна сторона, а через некоторое время — другая. В подобной ситуации исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой предусмотрен более поздний срок передачи товара, признается встречным исполнением обязательства (ст. 569

ГК РФ). Это означает, что в случае непередачи товаров стороной, которая должна совершить такие действия в более ранний срок, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что передача товара не будет произведена в установленный договором срок, контрагент этой стороны как субъект встречного исполнения обязательства вправе приостановить передачу своих товаров либо вообще отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (ст. 328 ГК РФ).

Специальное правило предусмотрено применительно к договору мены в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары: если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В остальном договор мены регулируется положениями о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих из договора. Следует иметь в виду, что круг норм, регламентирующих куплю-продажу и подлежащих применению к договору мены, не ограничивается общими положениями § 1 гл. 30 ГК РФ. К отношениям, возникающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи (продажа недвижимости, продажа предприятий, контрактация и т. д.).

Самостоятельный характер договора мены в системе гражданско-правовых договоров обусловлен наличием определенных признаков, отличающих его от иных договорных обязательств.

Во-первых, договор мены относится к договорам, направленным на передачу имущества (так же как и договоры купли-продажи, дарения, займа, ренты, ссуды, аренды и др.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передастся в собственность контрагента (купля-продажа, заем), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

Договор мены часто используется для прикрытия различного рода неправомерных действий, направленных, например, на уклонение от уплаты налогов, поскольку стороны договора могут по соглашению сами устанавливать эквивалентность обмениваемых вещей. Так, например, какое-либо ценное имущество может быть обменено на вексель, выданный коммерческой организацией, не имеющий никакого обеспечения. В случае, если будет установлено, что фактически договор мены прикрывает иные отношения, он должен квалифицироваться как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).

Законодатель не предъявляет каких-либо специальных требований к субъектам договора мены. Однако поскольку передача имущества одним лицом другому в обмен на иное имущество является одной из форм распоряжения имуществом, то каждая из сторон, участвующая в договоре мены, по общему правилу должна быть собственником обмениваемого имущества либо обладать иным ограниченным вещным правом, включающим правомочие по распоряжению соответствующим имуществом.

Существенным условием договора мены является его предмет (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Условие о предмете считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). При этом ГК РФ не содержит каких-либо правил о том, по поводу каких объектов может быть заключен данный договор.

По договору купли-продажи товаром признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Купля-продажа (а следовательно, и мена) отдельных видов вещей может регулироваться помимо ГК РФ иными федеральными законами и другими правовыми актами. Так, специальные правила купли-продажи могут быть установлены федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей (п. 2 ст. 454 ГК РФ).

Не могут быть предметом мены имущественные права, услуги и иные, кроме товаров, объекты.

Если объектом мены являются товары, определяемые родовыми признаками, при исполнении договора мены важное значение имеет количество подлежащих передаче товаров, которое должно быть предусмотрено в договоре в соответствующих единицах измерения или денежном выражении. Договором может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам, т. е. в ассортименте, согласованном сторонами (ст. 467 ГК РФ).

В договоре мены могут быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству обмениваемых товаров, которое должно соответствовать указанным требованиям. В иных случаях передаваемые товары должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Договор мены может включать также условия о комплектности товара, о комплекте товаров, о таре и упаковке обмениваемых товаров и т. п. В этих случаях применяются соответствующие положения о договоре купли-продажи.

Стороны договора мены несут обязанности, предусмотренные ГК РФ в отношении покупателя по договору купли-продажи (за исключением обязанности по оплате обмениваемых товаров).

Каждая из сторон обязана принять переданный ей товар. Исключение составляют случаи, когда соответствующая сторона наделена в соответствии с нормами о договоре купли-продажи правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если передан товар с недостатками.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по принятию товара либо отказ от его принятия влечет для соответствующей стороны негативные последствия. Так, непринятие передаваемого товара может служить основанием для отказа от исполнения договора, что влечет расторжение договора мены. Причем потерпевшая сторона имеет право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

Действующее законодательство не предусматривает каких-либо особых требований к форме данного договора. Поэтому, учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), можно сделать вывод о том, что договор мены должен быть заключен в форме, аналогичной договору купли-продажи соответствующего товара.

Существенные условия договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется отдать в собственность другой стороне один предмет в обмен на другой.

Договор мены — сделка, сущность которой заключается в передаче имущества. Все врученные предметы по договору переходят в собственность принимающей стороны.

Одним из подвидов мены является бартер. Эта сделка применима только во внешней торговле. Для заключения такого договора товары обязательно должны быть равноценными, а одна из сторон обязана обладать лицензией.

Главным условием договора мены является наличие предмета. Иные условия становятся существенными, если это оговорено в договоре.

Скачать форму договора

Обменять можно любой товар, свободный от обременений. Однако следует сделать оговорку о том, что сторона не может передать то, чем она не вправе распоряжаться. Например, не могут быть предметом договора мены акции, если лицо, которое их передает, не является участником общества. А вот продукция, произведенная на заводе, может быть обменяна без согласия директора предприятия.

Если обмен идет на неравноценные предметы, то одной из сторон (той, что получила больше) придется возместить разницу.

Прочие условия договора мены

Договор мены, как правило, заключается в письменной форме. Устно можно совершить сделку в следующих случаях:

• сумма договора между физическими лицами не превышает 10 000 рублей;
• договор исполняется при заключении.

Что касается содержания договора мены, то права одной стороны корреспондируют правам другой. При этом если гражданин не исполняет свои обязанности по передаче товара, то та сторона, которая исполнила свои обязательства, вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Законодатель не устанавливает особых требований к субъектам договора мены. Однако если исходить из того, что по условиям сделки должен быть передан какой-либо предмет, то у сторон должно быть на этот товар вещное право (например, право собственности). То есть субъектный состав сделки может состоять как из физических и юридических лиц, так и из субъектов РФ.

Гражданский кодекс РФ прописывает условие о том, что все расходы по договору мены ложатся на сторону, совершающую то или иное действие. Однако если речь идет, например, о государственной регистрации в Росреестре, то пошлину платят обе стороны.

Что касается условия в договоре мены о сроке, то по общему правилу вещи должны передаваться одновременно. Но если это не так, в документе обычно прописывается период, в течение которого сторона должна получить предмет. Именно с этого времени будет отсчитываться срок, когда контрагент не исполнил свои обязательства, а значит, должен возместить убытки другой стороне.

Договор мены земельного участка

Скачать форму договора

Сам договор мены (ГК РФ,глава 31) земельного участка государственной регистрации в Росреестре не подлежит, однако в обязательном порядке регистрируется переход права собственности на участок.

Кроме того, предполагается, что обмениваемые предметы по своей стоимости равноценны. Если это не так, то одна из сторон доплачивает определенную сумму, указанную в договоре.

Помимо этого условия в договоре мены земельных участков рекомендуется прописать еще несколько важных положений:

• идентификационные данные участка (кадастровый номер, его площадь, место расположения и т. д.);
• целевое назначение земли;
• объекты недвижимости, расположенные на участке.

В большинстве случаев к договору мены стороны прилагают графические планы или чертежи, на которых указано, где расположен участок.

Обращаем ваше внимание, что на передаваемом участке могут быть установлены сервитуты. Уточните о них у владельца, а еще лучше — пропишите это условие в договоре мены.

Договор мены автомобиля используется в том случае, когда:

• автовладелец не может в течение длительного времени продать транспорт;
• применяется схема trade-in — обмен старого авто на новое;
• необходимо обменять транспортные средства (одного года) без разницы во времени.

Договор мены — один из самых легких способов получить новый автомобиль. Его составление и последующая регистрация права не займут много времени, и владелец получит новый транспорт, что называется, не отходя от кассы.

Алгоритм действий следующий:

• составляется и подписывается договор мены автомобилей;
• регистрируется право собственности на транспорт в ГИБДД.

Нотариального удостоверения сделки законодателем не требуется, только по желанию сторон.

Если по договору мены производится доплата, это необходимо указать в документе.

Договор мены квартиры (образец 2017-2018 Росреестр)

Скачать форму договора

Договор мены квартиры заключается с целью обмена недвижимостью сторонами без привлечения денежных средств или с минимальной доплатой (в случае если стоимость квартир различная).

Главные особенности, на которые стоит обратить внимание при заключении договора мены:

• точное указание предмета договора (адрес квартиры, ее кадастровый номер) и стоимости;
• перечень лиц, которые могут пользоваться помещением после совершения сделки (в противном случае договор могут признать незаключенным).

Переход права собственности на квартиру, обусловленный заключением и исполнением договора мены квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра, то есть правом собственности на квартиру стороны наделяются только после регистрации перехода права в Росреестре, а не в момент обмена. Ранее выдавались свидетельства о праве собственности, а в настоящее время их не выдают. Все сведения хранятся в электронном виде, в реестре.

Договор мены (образец) можно получить у нотариуса или составить самостоятельно.

Если вы решите составлять договор самостоятельно, придерживайтесь наших рекомендаций, и вам не придется тратить время на исправление документа:

• в преамбуле укажите идентификационные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
• пропишите адрес, кадастровые номера и иные сведения, конкретизирующие передаваемую жилплощадь;
• стоимость квартиры;
• размер доплаты (если она есть);
• основания для владения квартирой (например, реквизиты свидетельства о праве собственности либо данные выписки из ЕГРН);
• срок передачи предмета договора.

Если квартира находится в собственности нескольких граждан, то для заключения сделки необходимо получить согласие всех владельцев.

Все, кто был зарегистрирован в квартире, не должны лишиться регистрации. Этот пункт прописывается в договоре мены. Кроме того, если в обмениваемом жилье имеется доля несовершеннолетнего, то она сохраняется без изменений. Если несовершеннолетний является собственником, то для сделки требуется согласие органов опеки.

Таким образом, смена собственника объектов недвижимости (в том числе земельных участков), в отношении которых заключен договор, подлежит обязательной государственной регистрации.

Несмотря на особенности заключения договора, большинство вопросов, связанных с обменом, регулируется положениями о купле-продаже, содержащимися в главе 30 ГК РФ.