Земельные доли (паи) Земельные доли. Налогообложение земельных участков

Перераспределение долей в праве общей собственности на участки земли из угодий сельскохозяйственного назначения регулируются Гражданским кодексом РФ, Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Земельным кодексом РФ.

Землями сельскохозяйственного назначения считаются территории, расположенные за границами поселений, предоставленные и используемые для потребностей сельского хозяйства. Эти земли обладают особым статусом и их оборот строго регламентирован.

Под общей долевой собственностью понимается имущество во владении и использовании двух или более лиц с установлением доли для каждого из участников. Применительно к земельным угодьям в качестве имущества выступает земельный участок, состоящий из земельных долей, понятие которых закреплено в ст. 15 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Статья определяет, что земельные доли должны быть получены гражданами по итогам приватизации сельхозугодий.

Оценка этой нормы позволяет сделать заключение, что понятие «земельная доля» совпадает с понятием доли в праве общей собственности, т.е. земельная доля - это часть земельного участка, при этом местоположение не определено, нет индивидуализирующих признаков, но эта часть может быть объектом сделок.

Каждый из участников общей долевой собственности вправе получить во владение пользование часть земельного участка, соразмерного его доле. Если сособственник произвел неотделимые улучшения земельного участка с/х назначения из собственных средств, он вправе требовать увеличения его доли в соответствующем размере (ст. 245 ГК РФ). Между собственниками происходит соразмерное распределение доходов от общего земельного участка, плодов, выращенных на нём либо произведенной продукции. Иной порядок распределения может быть закреплен в дополнительном соглашении между собственниками. Расходы по содержанию земельного участка распределяются в той же соразмерности, что и получение доходов — в зависимости от величины доли.

Часто в качестве синонима к понятию «земельная доля» используется понятие «земельный пай». Пай — это доля, но с четко выраженным экономическим подтекстом, вносимая одним из участников в общее дело для извлечения прибыли. В законодательстве применительно к земельным угодьям с/х назначения понятие «пай» не употребляется.

Определение земельной доли

Земельная доля может исчисляться в виде дроби, гектарах или баллах — любое определение будет считаться юридически значимым. Размеры долей необходимо определять одинаковым способом с соблюдением следующих условий:

• за основу принимается площадь участка, указанная в выписке ЕГРН;
• размеры земельных долей не должны уменьшаться при изменении способа их определения (то есть площадь не должна изменяться, если перевести дроби в гектары или баллы);
• земельные доли, выраженные в баллах или гектарах, определяются с учётом региональных коэффициентов для сельскохозяйственных угодий;
• если некоторые земельные доли отражены в виде простой дроби, то и все остальные доли должны выражаться в ней же.

Право общей собственности

Образование права общей собственности на участки земли с/х назначения может происходить несколькими путями.

Приватизация земельных участков — передача земли пользователю, что влечет за собой возникновение частной собственности на неё. Условия, на которых земля предоставляется, определены в Законе об обороте сельскохозяйственных земель.

При создании крестьянско-фермерского хозяйства граждане могут получить землю в аренду в соответствии с условиями Закона о КФХ. Данные участки могут быть впоследствии выкуплены участниками фермерского хозяйства с возникновением общей долевой собственности на них.

Общая долевая собственность на участки земли с/х назначения появляется в результате гражданско-правовых сделок. Участок земли может быть куплен сообща несколькими лицами. Часто общая долевая собственность образуется во исполнение договора дарения. При наследовании по закону или завещанию земельный участок может перейти к двум или более наследникам.

Оборот земельных долей

К сделкам, совершаемым с земельными долями, применяются общие правила ГК РФ. Если количество сособственников земельного участка пять и более, то общие правила применяются с учетом особенностей, закрепленных в Законе об обороте сельскохозяйственных земель.

Без выделения земельного участка собственник может осуществлять следующие сделки:

• отказаться от права на долю (необходимо написать ходатайство в орган регистрации прав);
• завещать долю;
• внести земельную долю в уставной капитал сельскохозяйственной организации, которая осуществляет использование данного земельного участка;
• передать долю в доверительное управление;
• осуществить продажу или дарение доли. Эта норма распространяется только на других участников долевой собственности либо на организацию (или гражданина, являющегося её членом), которая осуществляет сельскохозяйственную деятельность на данном земельном участке.

Другими способами гражданин может распорядиться земельной долей исключительно после выделения участка в натуре.

Документы, подтверждающие право на земельную долю

Перечень таких документов включает:

• Свидетельство о праве на земельную долю. Оно выдавалось до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость от 21.07.97 г. Формы Свидетельства утверждались Постановлениями Правительства РФ №177 и №1767.
• Выписка из решений местной администрации о приватизации сельхозугодий.
• Выписка из ЕГРН.

Невостребованные земельные доли

Невостребованными считаются доли, собственники которых в течение трёх и более лет не отдали их в аренду или не пожелали распорядиться иным образом, не фигурируют в решениях органов самоуправления о приватизации либо умерли, не оставив наследников.

Орган местного самоуправления формирует список долей, подпадающих в категорию невостребованных, и публикует его в СМИ, сети Интернет и на информационных щитах. Данный список передается собранию участников долевой собственности, и с момента его утверждения земельные доли, перечисленные в нём, считаются невостребованными. Далее местная администрация может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Если суд признает это право, то в дальнейшем эту землю можно будет выкупить. Информацию о таких землях и возможности её приобретения можно узнать на сайте местной администрации.

Тот из участников долевой собственности, которому выделяется доля, приобретает право собственности на выделенный участок, при этом он утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Остальные участники продолжают пользоваться и владеть измененным участком.

Каждому из собственников долей придется самостоятельно озаботиться регистрацией права собственности на свой объект недвижимости. Разделить можно участок, принадлежащий одному лицу. Такой раздел имеет смысл, когда собственник намеревается как-либо распорядиться частью своей собственности (продать, подарить, завещать и т.д.). Произвести выдел в натуре можно тогда, когда у участка есть несколько собственников, чье право оформлено в виде общей долевой собственности, тогда для этого потребуется заключить специальное соглашение.

Раздел и выдел земельного участка в натуре

Следует отметить, что раздел и выдел земельного участка не всегда возможен. Важным условием раздела является требование о минимальной норме предоставления земельных участков соответствующего целевого назначения. Минимальные размеры земельных участков для ЛПХ (личного подсобного хозяйства) и ИЖС (индивидуального жилищного строительства) определяются соответствующими органами местного самоуправления. Минимальные размеры участков для крестьянских (фермерских) хозяйств, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства устанавливаются субъектами РФ. В настоящее время минимальный размер участка для ИЖС в городе Екатеринбурге составляет 400 квадратных метров (0,04 га).

Ввиду того, что обычно происходит разделение участка, на котором уже находятся объекты недвижимости, следует учитывать, что разделение участка будет невозможно при нахождении таких объектов в общей долевой собственности. Поэтому требование о разделе такого участка должно быть заявлено после раздела объекта недвижимости или совместно с таким требованием . Невозможность раздела в натуре объекта недвижимости будет влечь за собой невозможность раздела земельного участка. При этом раздел объекта недвижимости в натуре без раздела находящегося под ним земельного участка возможен, но чреват определенными проблемами.

Как выделить земельную долю в натуре из общей собственности

1. Владелец земельной доли подаёт объявление в СМИ о созыве собрания совладельцев общего земельного участка для решения вопроса о выделе;
2. Общее собрание постановляет осуществить выдел доли участника;
3. Владелец доли организует работы по размежеванию участка;
4. Границы, определённые в ходе межевых работ, согласовываются с совладельцами земельного участка;
5. Образуемый участок регистрируется на кадастровой карте местности, а обладатель права на долю получает кадастровый документ;
6. На образованный в результате выдела участок регистрируется право собственности в Росреестре.

• Информацию об участниках долевой собственности;
• Кадастровый номер общего участка;
• Площадь участка;
• Процент площади, полагающийся инициатору выдела согласно выписке из ЕГРП;
• Процент площади, на которую претендует инициатор выдела после проведения межевых работ;
• Координаты границ образуемого участка;
• Координаты границ изменённого участка.

Как поделить участок земли

В настоящее время - это довольно распространённая процедура. Но как показывает юридическая практика, далеко не каждый землевладелец может разделить принадлежащий ему участок между собственниками. Между тем, если не соблюсти все тонкости процедуры, раздел земли не имеет юридического основания и признаётся недействительным. Как происходит раздел участка, мы расскажем в этой статье.

Раздел земельного участка ещё 30 лет назад казался неосуществимым мероприятием. Во времена Советского Союза, каждому человеку полагалось 6 соток земли. При этом дачник мог только выращивать урожай на выделенной ему территории. Дарить, делить и тем более продавать участок, советские граждане не могли.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В КУРСКЕ

ВОПРОС: Мне и соседу принадлежит на праве общей долевой собственности жилой дом (по 1/2 доли каждому), в котором произведен выдел доли в натуре каждому из собственников. Также нам принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен жилой дом. Выдел доли земельного участка в натуре не производился, хотя между нами сложился определенный порядок пользования земельным участком. Можно ли произвести выдел земельного участка в натуре?

ОТВЕТ: В силу п.1 ст.11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.1 и п.2 ст.11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Из данных положений следует, что выдел доли земельного участка в натуре возможен по заявлению одного из участников долевой собственности. При этом, если остальные участники долевой собственности не подали заявление на выдел доли в натуре, то за ними сохраняется право общей долевой собственности на измененный земельный участок.
В силу п.3 ст.11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры.
Для того, чтобы был произведен выдел земельного участка в натуре, вновь образованные земельные участки, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, также должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», в соответствии с п.3 ст.252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В п.28 ч.1 ст.26 Закона указано, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
Из изложенного следует, что выдел доли земельного участка в натуре одним из собственников возможен только в том случае, если все, образуемые при выделе, земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров.

Возможно ли выделить долю земельного участка в натуре одним из собственников, в результате которого площадь земельного участка станет меньше разрешенных размеров

Указанные предельные минимальные и максимальные размеры устанавливаются в зависимости от разрешенного использования земельного участка либо органами местного самоуправления, либо органами государственной власти субъекта РФ (п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ).

Изложенная Вами ситуация является весьма распространенной. К сожалению, в Вашем вопросе не содержится всей необходимой информации. Например, о месте расположения земельного участка и вида его разрешенного использования (для садоводства, для личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства и т.п.). А это очень важно. Для лучшего понимания, постараюсь ответить на Ваш вопрос наиболее просто.

Выдел доли земельного участка в натуре

Отметим, что процедура выделения доли участка в натуре через суд возможна, только если на весь участок уже оформлено право долевой собственности. Если же раздел участка происходит в результате раздела имущества при расторжении брака или в процессе вступления в права наследования, то это будет являться имущественным спором, и его разрешение не приведет к натуральному выделению долей.

В качестве ответчиков будут выступать оставшиеся собственники долей в земельном участке. При этом вам потребуется обосновать необходимость выделения вашей доли в натуре и доказать, что это не приведет к ущемлению прав остальных владельцев участка.

Земельные доли (ПАИ)

Земельные доли -

• (англ. land parts (shares) - в РФ доли членов коллективов сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, установленные в свидетельстве о праве собственности на землю.

Порядок определения земельной доли

• Размер земельной доли рассчитывается арифметическим способом путем деления площадей по видам сельскохозяйственных угодий на численность граждан, имеющих право на получение земельной доли.

Баллогектары

• Земля имеет «стоимость в баллогектарах» с точки зрения ценности сельхозпроизводства, например одно поле это пашня (высокая ценность), а другое сенокос (низкая ценность).

• Пример: Расчетный пай по району – 5 га. У вас в земельной доле указана средняя баллогектарность по району к примеру 150 б/га. По расчетам вам положено 5 га, средняя баллогектарность 30).

• За указанные 5 га в пае вы в натуре пашни получаете только 3 га (баллогектарность 50). За сенокос (баллогектарность 25) за указанные в пае 5 га вам полагается 6 га.

• Вывод - чем ниже баллогектарность, тем больше земли вы можете выделить по сравнению с указанной площадью в земельной доле, и чем выше баллогектарность, тем меньше земли вы выделите по сравнению с указанной площадью в земельной доле.

• В Постановлении Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" (п. 9) определено: "Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности.

• По решению коллектива хозяйства пай может быть предоставлен работникам объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства".

Правовая неопределенность...

• включаются либо не включаются пенсионеры социальной сферы села в число лиц, имеющих право на земельную долю бесплатно.

А в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708, в ч. 2 ст. 9 категорично записано: "...К заявке прилагаются списки лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно в соответствии с Указом Президента от 2 марта 1992 г. N 213...".

Текст же самого Указа логически противоречив, поскольку в нем одному и тому же понятию - "работающие в сельском хозяйстве" дается два разных определения. Из п. 1 Указа Президента РФ N 213: "...делится на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе)". И тут же: "В число лиц, работающих в сельском хозяйстве, включаются только работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств".

• На практике после выхода Указа и особенно после Постановления Правительства РФ N 708 началась "эпопея" лишения земельных долей (паев) пенсионеров социальной сферы как незаконно получивших земельную долю.

• Судебная практика шла по пути отказов.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА «О ПОРЯДКЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПАЕВ» 1.02.95

• Право на получение доли имеют

• работники с/х предприятий;

• пенсионеры, вышедшие на пенсию из с/х предприятий;

• лица, занятые в социальной сфере на селе;

• лица, временно отсутствующие (учащиеся, военнослужащие, стипендиаты, женщины, находящиеся в отпуске по беременности).

Выдел доли

• Земля (паи, участки, земельные доли), которая рассматривается как объект недвижимости, должна быть оформлена в соответствии со всеми юридическими канонами.

• 1 шаг - Публикация в местной прессе объявления о проведении собрания участников общей долевой собственности с повесткой: об определении местоположения выделяемого земельного участка (Не позднее, чем за 30 дней).

2 шаг - На собрании вместе с участниками долевой собственности вы выбираете и согласовываете положение своего будущего земельного участка. При выборе земельного участка вы уделяете особое внимание близости от водоема, леса, дороги, прохождению коммуникаций и баллогектарности. После собрания в течении месяца вы получаете копию протокола общего собрания участников общей долевой собственности, который определяет положение вашего участка на местности и право на выдел.

• 3 шаг - Вы обращаетесь в землеустроительную организацию для обмера вашего участка и получения кадастрового паспорта с учетом баллогектарности.

4 шаг - У вас имеется земельная доля, копия протокола собрания, землеустроительное дело и кадастровый паспорт. При наличии этих документов следующий этап – это их сдача на регистрацию для получения свидетельства о праве собственности. Мы сдаем документы на регистрацию Росреестр) и через месяц получаем свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Ст.14 ФЗ РФ Об обороте земель сельхозназначения №101-ФЗ

• В случае, когда собрание не приняло решение о выделе земельной доли в натуре, допускается ее выделение путем письменного извещения остальных сособственников или опубликования объявления в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка.

Алгоритм действий выделения земельных участков в счет конкретных земельных долей

• Объявление о проведении собрания

• Собрание проведено, принято решение о выделении земельной доли

• Выделение земельного участка на основании решения собрания

• Решение-основание для госрегистрации

Налогообложение земельных участков

• С 1 января 2006 года на всей территории Российской Федерации вступила в силу глава 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ, согласно которой земельный налог устанавливается в качестве местного налога.

Согласно статье 18 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» свидетельство о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственники земельных долей (паев), в том числе получившие земельные участки сельскохозяйственного назначения в процессе приватизации на основании свидетельств о праве на земельные доли, а при их отсутствии выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, как правообладатели признаются налогоплательщиками земельного налога, следовательно, должны исполнять обязанности по уплате земельного налога.

Особенности совершения сделок с долями

• Без выдела доли

• Ст.12 п.1 ФЗ РФ Об обороте земель с\х назначения

• Без выделения земельного участка в счет земельной доли

• участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:

• - завещать свою земельную долю;

• - внести ее в уставный капитал с\х организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой

• собственности;

• -передать свою земельную долю в доверительное управление;

• - продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также с\х организации или гражданину –

• члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

• Извещать других участников долевой собственности о намерении

• продать свою земельную и совершить вышеназванные действия не

• требуется.

• Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной

• долей по своему усмотрению иным образом только после выделения

• земельного участка в счет земельной доли.

Особенности продажи земельной доли

• 1. Не может быть продана доля не выделенная в натуре.

• 2. Без присвоения кадастрового номера.

• 3. Первая оферта отправляется сособственникам (оферта - предложение заключить гражданско-правовой договор).

• 4. Выделенная в натуре доля становится самостоятельным объектом права в случае, если соответствует мin и мах размеру.

Впервые в нашем законодательстве такое понятие появилось в 1990 г. Так, Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (ст. 8) было предусмотрено, что коллективам колхозов, совхозов, подсобных сельских хозяйств предоставляется право раздела на паи (доли) по одному из двух вариантов.

Вариант 1. Земельные участки подлежат денежной оценке; колхозникам, работникам совхозов выдаются земельные акции, владельцы акций имеют право получать дивиденды, передавать акции по наследству.

Вариант 2. Земли колхозов, совхозов, подсобных сельских хозяйств подлежат условному разделу между постоянными членами коллектива на количественно определенные паи (доли), которые обеспечивают каждому колхознику, работнику совхоза, подсобного сельского хозяйства персональное право на земельный участок при работе в коллективном хозяйстве. Размер земельной доли каждого члена колхоза (работника совхоза) определяется по решению коллектива и удостоверяется соответствующим документом. Земельный пай (доля) может передавать по наследству. Он может учитываться при распределении части прибыли. На практике получил распространение второй вариант. Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» было предписано коллективам совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» было предусмотрено, что все члены колхозов и работники совхозов, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай может быть предоставлен работникам социальных органов, расположенных на территории хозяйства. Размер пая устанавливается в натуральном или стоимостном выражении. При среднем качестве земли земельный пай не должен превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность.

Приведенные положения нашли подтверждение и дальнейшее развитие в последующем законодательстве. Так, в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г., предусмотрено, что при определении земельной доли учитываются все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков:

Переданных в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования; - включенных в фонд перераспределения земель;

Используемых сортоучастками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур;

Переданных данному хозяйству в аренду.

Размер земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении. При этом стоимость земли оценивается в размере 50-кратного налога на землю.

Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусмотрено, что каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности с указанием площади земельной доли.

Согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. каждый собственник земельной доли имеет право без согласия других собственников на выдел земельной доли в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, а также обменивать земельную долю на имущественный пай, передавать ее по наследству, получать стоимостное выражение (стоимость) земельной доли в случае выкупа принадлежащего коллективу на праве общей совместной или общей долевой собственности земельного участка и на возмещение причиненных убытков, включая упущенную выгоду. Собственники земельных долей без согласия других собственников имеют право продавать земельную долю другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. При этом члены коллектива имеют преимущественное право на приобретение земельной доли перед иными покупателями. Выдел земельной доли производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. Право на выделение земельной доли в натуре не распространяется на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых осуществляется в особом порядке (племенные и конные заводы, государственные конюшни, ипподромы, селекционно-гибридные центры, государственные семенные инспекции, лаборатории по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательные станции и участки и др.).

Передать земельную долю по наследству;

Использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства;

Продать земельную долю;

Подарить земельную долю;

Обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;

Передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным предприятиям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;

Передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

Внести земельную долю в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Оговорено, что выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих земельных участков может быть изменено в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также передача их или права пользования ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций осуществляется на основании договоров между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Такие договоры регистрируются в установленном порядке на местах в земельных комитетах, договоры аренды заключаются на срок не менее трех лет. Арендодателями могут выступать как отдельные собственники земельных долей, так и группа собственников. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» одобрены Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, которые применяются в сельскохозяйственных коммерческих организациях (предприятиях), участники которых добровольно приняли решение об их реорганизации, при подготовке и выдаче свидетельств на право собственности на земельные доли и о праве на имущественные паи гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации право на их получение.

Названным постановлением одобрены также Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, согласно которым каждый собственник земельной доли вправе продать ее для целей производства сельскохозяйственной продукции. При этом преимущественное право покупки земельной доли имеют остальные участники долевой собственности. При купле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производится. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи земельной доли, который может быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в установленном порядке. Оплата земельной доли может производиться единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором, земельная доля переходит в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) предусмотрена договором.

Купленные сельскохозяйственной коммерческой организацией земельные доли передаются в собственность этой организации как юридического лица. Земельный участок, соответствующий по площади купленным земельным долям и находящийся в собственности сельскохозяйственной коммерческой организации, разделу не подлежит, если иное не установлено законодательством Российской Федерации либо учредительными документами этой организации.

При совершении сделок по отчуждению земельных долей следует исходить из того, что суммарная площадь соответствующих долей земельных участков, переходящих в собственность одного физического или юридического (в расчете на одного работающего) лица, не должна превышать установленных предельных размеров земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Земельная доля или право пользования ею могут выступать в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации. Внесение земельных долей или права пользования ими в уставный капитал таких организаций осуществляется на основании их учредительных документов.

В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный документ должен содержать условия осуществления этого права. Оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливается соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Такая оценка учитывается при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами. Право пользования земельной долей может быть вне­сено в уставный капитал на срок не более трех лет с возможностью вне­сения права пользования земельной долей в дальнейшем. Собственник земельной доли по истечении срока, на который было внесено право пользования ею в уставный капитал, сохраняет возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных зе­мельным законодательством. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, вы­плачиваются в тех же размерах, что и по другим вкладам.

Если в уставный капитал сельскохозяйственной организации вносит­ся земельная доля, то данной организации как юридическому лицу вы­дается свидетельство на право собственности на земельный участок. Свидетельство же на право собственности на земельную долю лица, вне­сшего свою долю в уставный капитал сельскохозяйственной коммерчес­кой организации, утрачивает юридическую силу.

Сельскохозяйственные земли - это особо ценные земли, которые в первую очередь используются в качестве средства производства и лишь в исключительных случаях как пространственный базис для размещения объектов, связанных с развитием сельского хозяйства.

В действующем законодательстве оборот таких земель регулируется, помимо Земельного кодекса РФ, специальным ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Пригодность земель для сельского хозяйства устанавливается на основе данных государственного земельного кадастра или зонирования территории для размещения садоводческих, огороднических некоммерческих объединений.

Сельскохозяйственные угодья в зависимости от их природных свойств и экономической целесообразности использования в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий: пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, и залежи. В составе этих угодий выделяют также особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Их перечень устанавливается законодательством субъектов РФ.

Содержание правового режима земель сельскохозяйственного назначения зависит от того, какой характер имеет сельскохозяйственное производство - товарный или для личного потребления. На основании такого подхода выделяются земли крестьянских (фермерских) хозяйств, земли сельскохозяйственных коммерческих организаций и земли, используемые для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и пастьбы скота.

В ст. 78 ЗК определен перечень субъектов, которые в соответствии с действующим законодательством могут использовать сельскохозяйственные земли в целях сельскохозяйственного производства. В

этот перечень вошли:

• ? граждане, в том числе ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, животноводство, огородничество;
• ? хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
• ? некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
• ? казачьи общества;
• ? опытно-производственные, учебно-опытные и прочие подразделения научно-исследовательских организаций и образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;
• ? общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и профиля.

Деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств регулируется Федеральным законом РФ от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Если личное подсобное хозяйство ведется на приусадебном участке или ином участке в населенном пункте, то занимаемая им земля к категории сельскохозяйственных земель не относится. Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» регулирует подобную деятельность в городах. Осуществляется она в коллективных формах, там имеются земли общего пользования, остальные участки принадлежат на праве собственности или иных вещных правах гражданам - членам некоммерческих объединений, а также индивидуальным садоводам и огородникам. Дачные участки к сельскохозяйственным землям не относятся. Самый большой массив сельскохозяйственных земель занимают аграрные коммерческие организации - бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в АО или ЗАО, ООО, товарищества полные и коммандитные, производственные кооперативы, государственные и муниципальные производственные предприятия.

Современные сельскохозяйственные коммерческие организации (акционерные общества, сельскохозяйственные кооперативы и другие хозяйства) с земельными долями их работников образовались за счет земель своих предшественников - колхозов, совхозов в ходе их реорганизации. Крестьянские (фермерские) хозяйства получили свои земельные участки за счет положенных им по закону земельных долей, выделенных также из земель колхозов и совхозов. Лица, пожелавшие образовать крестьянское (фермерское) хозяйство, могли свободно выделиться из колхозов и совхозов, получив (бесплатно) свою земельную долю и имущественный пай.

Земельная доля - земля как имущество особого рода для организации крестьянского (фермерского) хозяйства.

В соответствии с постановлениями Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и ПП РФ от 4 сентября 1992 г. №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», в каждом реорганизуемом колхозе и совхозе созданными специальными комиссиями определялись индивидуальные имущественные паи и земельные доли. Размер земельной доли (пая) устанавливался и устанавливается в настоящее время в тех хозяйствах, где не завершена их реорганизация, независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» земельные участки, в том числе земельные доли и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Это означает, что совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, но, как установлено п. 1 Указа, с учетом земельного и другого природоресурсового и специального законодательства.

В целях конкретизации процедуры определения земельных долей и оформления документов о праве на земельные доли было принято постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев». Установлено, что размер земельной доли рассчитывается не только в гектарах, но и в балло-гектарах. В свидетельстве на право собственности записываются все основные показатели, характеризующие земельную долю. К таким показателям относятся: размер земельной доли в гектарах, оценка в балло-гектарах, конкретные виды угодий и размеры их площадей. Размеры земельной доли в балло-гектарах для каждого собственника должны быть одинаковыми в силу равенства прав на земельную долю. У одного собственника пашни (в гектарах) может быть больше, чем у другого, но это только по тому, что она худшая по качеству. Им должна быть выделена такая площадь пашни, которая в расчете на балло-гектары является равноценной (одинаковой). Балло-гектар - условная единица измерения. Земельные доли в натуре, т.е. на местности, не отграничиваются. Право на нее фиксируется в документальном цифровом выражении в названном свидетельстве. Но всякий собственник земельной доли может в случаях, предусмотренных законом, выделить ее (в частности, в случаях намерения создать крестьянское (фермерское) хозяйство, передачи земли в аренду другому хозяйству).

Оборот земельных долей в стоимостном выражении внутри хозяйств между его членами осуществляется в соответствии с их уставами. Законами субъектов РФ и уставами хозяйств устанавливается предельное количество земельных долей, которые может иметь участник сельскохозяйственной организации.

Учитывается и то, что граждане, работающие в данных сельскохозяйственных предприятиях, вправе выйти (уволиться) со своей земельной долей.

В сельскохозяйственных организациях, которые являются собственниками земли, происходит своеобразное двойное действие правомочий земельного собственника:

• а) граждане - собственники своей доли, участвуя в хозяйственной деятельности предприятия, осуществляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению своей земельной долей, повышая плодородие почв, выращивая сельскохозяйственные культуры, увеличивая поголовье скота и т.п.;
• б) предприятие осуществляет эксплуатацию земельных массивов, исходя из коллективных, а не индивидуальных интересов. Например, не каждому из работников хотелось бы использовать участок (свою долю) под пашню как интенсивную форму хозяйственной эксплуатации земли, но в интересах ведения целостного хозяйства это необходимо.

В земельные отношения вмешивается и государство как собственник, поскольку часть земель, не закрепленная в общую собственность, является собственностью государства.

Таким образом, мы можем сказать, что сельскохозяйственные земли - это особо важные и особо ценные земли. Современные сельскохозяйственные коммерческие организации (акционерные общества, сельскохозяйственные кооперативы и другие хозяйства) образовались за счет земель своих предшественников - колхозов, совхозов в ходе их реорганизации. И именно они, в первую очередь, владеют землями сельскохозяйственного назначения, поделив свое имущество на земельные доли и имущественные паи между своими работниками. Так как существуют определенные различия между целостным земельным участком и земельной долей, то и следует отличать возможности распоряжения земельными участками от распоряжения земельными долями.