Право владения и пользования или только временного. Пользование без владения

Договор аренды

1. Определение. Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606* ГК РФ).

2. Сущность и значение. Сдача вещи в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

Арендодатель удовлетворяет свои интересы собственника взиманием арендной платы. Арендатор, помимо извлечения полезных свойств из арендованного имущества, получает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества.

Договор аренды является:

Консенсуальным;

Возмездным;

Двусторонним.

3. Субъекты. Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное "право следования"). Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.

4. Форма. Простая письменная форма требуется: 1) если срок договора, заключенного гражданами, превышает один год; 2) независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежит, по общему правилу, государственной регистрации.

Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

5. Условия договора. Существенным условием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:

1) Срок определяется в договоре - в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.

2) Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок - в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

3) Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды.

Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная плата установлена в неденежной форме, договор является смешанным.

В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).

Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.

В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владения арендованным имуществом, что является основой вещной защиты прав арендатора (в т.ч. и против собственника).

6. Права и обязанности сторон.

Особые последствия неисполнения обязанностей арендодателя могут быть представлены в следующем виде:

Обязанности арендодателя	При неисполнении обязанностей арендатор вправе
Предоставить имущество	требовать: 1) отобрания имущества либо 2) расторжения договора
Предоставить принадлежности имущества и относящиеся к нему документы	требовать: 1) предоставления принадлежностей и документов либо 2) расторжения договора
Предоставить имущество без недостатков	требовать: 1) безвозмездного устранения недостатков либо 2) уменьшения арендной платы либо 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков либо 4) непосредственно удержать сумму из арендной платы либо 5) досрочного расторжения договора
Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на имущество	требовать: 1) уменьшения арендной платы либо 2) расторжения договора
Производить (по умолчанию) капитальный ремонт имущества	1) Произвести капитальный ремонт и одновременно взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо 2) Требовать уменьшения арендной платы либо 3)

Основания ответственности арендатора: отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках. Ограничения ответственности арендатора: не отвечает за недостатки имущества, которые 1) были им оговорены при заключении договора или 2) были заранее известны арендатору, либо 3) должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора или приемке имущества.

Особые последствия неисполнения обязанностей арендатора могут быть представлены в следующем виде:

Обязанности арендатора	При неисполнении обязанностей арендодатель вправе
своевременно вносить арендную плату	требовать: 1) досрочного внесения платы не более чем за два срока подряд (при существенном нарушении сроков) 2) расторжения договора (при невнесении платы более двух раз подряд)
пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества	требовать расторжения договора
поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества	Требовать: 1) возмещения убытков либо взыскания сумм, неосновательно сбереженных арендатором либо 2) расторжения договора, если нарушения существенные
производить капитальный ремонт имущества (если предусмотрено договором)	требовать расторжения договора
своевременно вернуть имущество	требовать внесения арендной платы за все время рассрочки

Права арендатора:

а) Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

б) Арендатор может производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает с собой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затраты возмещению не подлежат.

в) По окончании срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При нарушении преимущественного права арендатор может требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору либо возмещения убытков.

7. Прекращение. Прекращение договора возможно:

1) В связи с истечением срока договора

2) В связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок.

3) В связи с досрочным расторжением договора в судебном порядке.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении одной из сторон своих обязанностей. Помимо требований о расторжении договора, которые являются реакцией одной из сторон на нарушение своих обязательств другой стороной, возможно требование о расторжении договора в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК).

8. Особенности отдельных видов договора аренды.

1) По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование движимое имущество с использованием его, как правило, для потребительских целей.

Договор проката является публичным договором. Форма договора - простая письменная. Для проката установлен максимальный срок - договор заключается на срок до одного года.

Арендная плата по договору проката устанавливается исключительно в денежной форме в виде платежей, зафиксированных в твердой сумме. Взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Обязанность производить капитальный и текущий ремонт лежит всегда на арендодателе. Сдача арендатором взятого в прокат имущества в поднаем, его перенаем и т.д. не допускаются.

Арендатор всегда вправе отказаться от договора проката, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

2) По договору аренды транспортного средства арендодатель предоставляет арендатору за плату транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуг по управлению им и по его технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) или без оказания этих услуг (аренда транспортного средства без экипажа).

Форма договора - всегда простая письменная. Договор не подлежит государственной регистрации даже в том случае, если арендуется транспортное средство, отнесенное законом к недвижимости (воздушные и морские суда). Положения о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются.

Очевидно, что при аренде с экипажем арендатор будет являться во многом номинальным владельцем - фактическое влияние на работу и состояние транспортного средства будет оказывать его экипаж (т.е. фактически арендодатель). Этим объясняются особенности распределения рисков по договору. Так, при аренде с экипажем ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет собственник-арендодатель, а при аренде без экипажа - арендатор.

3) По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение либо нежилое помещение в них с предоставлением права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Договор заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой разновидности простой письменной формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации только тогда, когда он заключен на срок не менее одного года, и в таком случае считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача арендованного имущества арендатору включает в себя фактический и формальный момент. Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (допуск его в арендуемые помещения). Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта).

В договоре непременно должен быть предусмотрен согласованный сторонами размер арендной платы, иначе договор будет считаться незаключенным.

Право пользования земельным участком, который занят арендованной недвижимостью и необходим для ее использования, передается арендатору недвижимости автоматически, даже без специального упоминания об этом в условиях договора аренды, а установленная арендная плата включает в себя и плату за пользование земельным участком, если только она отдельно не оговорена.

Если арендодатель является только собственником зданий и сооружений, но не земли, на которой расположена его недвижимость, аренда недвижимости по общему правилу допускается без согласия собственника земли.

4) По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор, независимо от его срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия арендатору помимо передачи материальных ценностей может включать в себя уступку права требования, перевод долга и т.д. Передача прав владения и пользования находящимися в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Не входят в состав предприятия права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие определенной деятельностью.

Предприятие как имущественный комплекс имеет целевой характер, а это предполагает большую свободу владельца в определении состава предприятия как имущественного комплекса. Права арендатора предприятия существенно шире прав арендатора иного имущества. Если в договоре нет прямого запрета, арендатор может без согласия арендодателя распоряжаться всем имуществом, входящим в состав предприятия, за исключением земли и других природных ресурсов. Существенное ограничение этого права: действия арендатора не могут повлечь уменьшения стоимости всего предприятия. На тех же условиях арендатор вправе производить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия и, соответственно, имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на производство таких улучшений.

Правила об ответственности арендатора и арендодателя перед кредитором, о самих правах кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия, практически идентичны правилам, установленным для продажи предприятия, за исключением того, что кредитору не дано правомочий требовать признания договора аренды недействительным полностью или в соответствующей части.

5) По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Риск случайной гибели арендованного имущества переходит к арендатору с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет права и несет обязанности покупателя арендованного имущества, за исключением обязанности уплатить покупную цену. В частности, арендатор напрямую вправе предъявить непосредственно продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества и т.п.

Во всяком цивилизованном обществе обладание вещами или иным имуществом пользуется охраной от посягательства со стороны третьих лиц. Охрана владения в его классическом понимании известна современному миру благодаря римскому праву.

В Риме принцип охраны владения был провозглашен претором 1 . Вопросы о том, почему и зачем претор решил охранять владение как таковое - вопросы, вызывающие в течение столетий споры ученых и не угасающие до сих пор .

До того, как преторы положили начало институту защиты владения в его классическом понимании посредством распространения охраны на отношения фактического владения вещью, понятие владения возникло следующим образом. В 5 - 3 веке до н.э. Римом было завоевано большое количество территорий. По древнему обычаю покоренный народ со всей государственной территорией переходил под власть завоевателя. Земля, которая переходила во власть Рима, называлась ager publicus. Иногда такую землю продавали частным лицам или происходила assignatio agri publici - безвозмездная раздача земли, принадлежащей государству, в частную собственность. Указанные способы распоряжения ager publicus являлись исключительными, гораздо чаще государство отдавало завоеванные земли во владение (possession) или пользование (usus) патрициям. Завладение землей патрицием возникало посредством occupatio (захвата), а отношение гражданина к agerpublicus называлось possessio 1 . Слово possessio происходит от sedes (сиденье) , positio - «сидение на вещи» или от potis sedeo, означающее дословно «сижу, как господин», «держу вещь во власти» 3 . Таким образом, понятие владения в римском праве первоначально возникло в отношении земельных участков.

Законы XII Таблиц прежде всего рассматривали владение как предпосылку возникновения, существенный элемент права собственности и устанавливали давностный срок владения для приобретения вещи в собственность. В Таблице VI (3) указано: давность владения в отношении земельного участка устанавливалась в два года, а для других вещей - в один

Факторами, способствующими ускорению создания классической конструкции владения, явились превращение фонда ager publicus законом 111 г. до н.э. в частную собственность и общая нестабильность гражданскоправовых отношений, связанная с гражданскими войнами I в. до н.э .

Владение являлось фактическим господством лица над вещью. Понятие владения, по общему правилу, включало в себя два элемента: объективный - corpus possidere (фактическое обладание вещью) и субъективный - наличие animus possidendi (воли лица обладать вещью как своей). Наличие второго элемента не требовало особых форм проявления, а всегда предполагалось, если существовал факт обладания . Для установления corpus possidere не всегда требовались наглядные поступки, поскольку фактическое господство было очевидным во всех случаях, когда владелец по обыкновению мог рассчитывать на то, что вещь находилась, и должна была находиться в его распоряжении 1 . Для признания фактического обладания недвижимой вещью не требовался ее захват, достаточно было обозревать земельный участок с места .

С. А. Синицын указывает, что римские юристы, оговаривая двухзвенную структуру владения, оставляют много сомнений относительно универсального понимания каждого из элементов. Мнения римских юристов по обозначенной проблеме автор разделяет на три группы: 1) доминирующее значение animus (воли); 2) привилегированное значение corpus (физического воздействия); 3) наделение равным значением animus и corpus . Во II веке н.э. была преобладающей точка зрения о том, что воля имеет доминирующее значение - solo animo (только волей), которую разделяли известные юристы Марцелл, Юлиан, Папиниан. В III веке приобретение владения animo (волей) составило исключение, тогда как corpore (телесное) составило правило. Изменения в отношении к элементам владения зависели от социально-

экономических перемен.

Общее правило допускало изъятия в отношении элемента animus possidendi (воли лица обладать вещью как своей). Некоторые лица считались владельцами, несмотря на то, что они не имели воли владеть для себя . Тот, кто имел фактическое господство над вещью, но не имел воли, назывался detentor (держателем вещи). Не имело значения желание держателя пользоваться вещью как наниматель или ссудоприниматель, или как депозитарий. Держателю не принадлежало юридическое владение вещью, а только detentio (держание), он держал вещь от имени юридического владельца, который ее передал . Держание не признавалось владением, поскольку воля обладать была опосредована соглашением 1 . Такие владельцы, в соответствии с римским правом, не владели вещью suo animo (на свое имя), а владели alieno nomine (от чужого имени). Подобное владение также называлось possessio naturalis (владением естественным) . Владелец alieno nomine не имел право на владельческую защиту за следующими исключениями:

1) залогодержатель - лицо, получившее вещь должника в залог до уплаты им долга. Кредитор по залогу рассматривался как юридический владелец, хотя хранил вещь для залогодателя. По уплате обеспеченного залогом долга залогодержатель был обязан вернуть вещь, находившуюся в его временном владении . Владение в данном случае оказывалось

разделенным между кредитором и залогодателем;

2) секвестор (sequester) - лицо, получившее от спорящих сторон или судьи спорную вещь на хранение. Секвестор считался держателем или владельцем в зависимости от того, засчитывалось ли время владения секвестора вещью в давность владения победившей в споре стороне или нет ;

3) прекарист (precario accipiens) - лицо, которое по своей просьбе получает от другого лица (precario dans) вещь в бесплатное временное пользование и держание до востребования precario dans вещи (precarium) . Необходимо отметить, относительно precario accipiens источники придают определяющее значение содержанию просьбы и дозволения precario dans. Precario accipiens мог считаться держателем или владельцем, в зависимости от того, было ли направлено дозволение precario dans на держание или на владение 1 ;

4) эмфитевт - лицо, обладающее правом эмфитевзиса. Право

эмфитевзиса (ius emphyteusis) представляло собой вещное наследуемое долгосрочное право владения и пользования земельным участком, чаще всего в сельскохозяйственных целях ; или суперфициарий - лицо, обладающее правом суперфиция. Право суперфиция (superficies) - вещное наследственное право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или сооружение, которое давало возможность передавать это обладание другим лицам (в виде отчуждения и передачи в залог) .

Для ответа на вопрос о том, почему одним владельцам alieno nomine (от чужого имени) давалась возможность интердиктной защиты, а другим нет, обратимся к теории Д.Д. Гримма. Автор указывал, что необходимо различать владение в экономическом и владение в юридическом смысле. Владение в экономическом смысле есть possessio, состоящее из элементов corpus possidere (фактическое обладание вещью) и animus possidendi (воли лица обладать вещью как своей); фактическая принадлежность вещи хозяйственной обстановке лица. Экономический владелец пользуется правом на самостоятельную владельческую защиту. Такое право на самостоятельную владельческую защиту составляет владение в юридическом смысле. Таким образом, владение в юридическом смысле - право на предъявление посессорных интердиктов . Следовательно, держатели (detentor), которым давалась возможность защищаться самостоятельно, признавались

юридическими владельцами, при этом экономическими владельцами не являясь. Остальные же держатели (detentor) защищались не самостоятельно, а лицом, от чьего имени владели вещью. Д.В. Дождев видит в таком развитии

владельческой защиты прогресс индивидуальной свободы 1 . Ю. Барон объяснял вышеприведенные случаи защиты держателей тем, что действительный владелец переносит на них свое право владения (ius possessionis) . И.А. Покровский считал, что это связано с практическими соображениями. Автор указывал: «На первых порах, вероятно,

самостоятельная защита давалась только владельцам suo nomine (от своего имени - прим. Д.К.); детенторов защищали те, от чьего имени они владели. Но мало-помалу обнаружились случаи, где такой защиты для детенторов было недостаточно... Оказывалась существенно необходимой самостоятельная защита для creditor pigneraticius (кредитора по залогу - прим. Д.К.). Аналогичные соображения могли возникнуть и в других случаях, и таким образом создался указанный ряд исключений» .

Римские юристы различали несколько видов владения:

Цивильное владение (possessio civilis) (этот вид владения также называют титульным) ;

Посредственное владение (владение вещью посредниками). Противопоставление владению вещи - держания ее - tenere. Оно не признавалось владением и характеризовалось как держание. Посредники считались держателями, а лица, для которых они являлись посредниками в осуществлении владения, признавались владельцами ;

Преторское владение (претор предоставлял владельцу защиту интердиктами - possessio ad interdicta). В результате развития преторские интердикты представлялись любому фактическому владельцу (при наличии corpus и animus владения вещью) .

Владение могло быть правомерным (possissio iusta) и неправомерным (iniusta). Правомерным или законным являлось титульное владение, когда имелось юридическое основание, такое как сделки или иные акты, в силу которых держатель вещи признавался юридическим владельцем (titulus justo) 1 . Неправомерное (незаконное) - беститульное владение, которое могло быть добросовестным (possessio bonae fidei) и недобросовестным (possessio malae fidei). Добросовестный владелец не знал и не должен был знать, что он не имеет права владеть; недобросовестный - знал, о том, что не имел права владеть вещью или должен был знать об этом, но все равно владел (вор, грабитель). Квалификация владения как добросовестного имела значение для возможности приобретения вещи в собственность по давности владения (usucapio), сохранения плодов, для последствий в случае гибели вещи и применительно к издержкам, которые производил держатель вещи. Следует также разграничить владение движимым и владение недвижимым имуществом. Такое разграничение имело значение для выбора вида интердикта.

Объектом владения в римском праве служила вещь. В круг объектов владения не включались 1) свободный человек, который равно не может быть объектом собственности, подвластное дитя не может быть объектом владения отца ; 2) вещи вне оборота, вещи публичного пользования

(publicae, in public usu) .

Вещь могла находиться во владении одного или нескольких лиц. В последнем случае необходимо, чтобы были точно определены части вещи, на которые распространялась воля нескольких владельцев. Это правило касалось только составных вещей. В отношении совокупности вещей, владение распространялось не на совокупность, а на отдельные вещи, из которых она состояла. Поэтому, например, лицо не могло приобрести per usucapionem (по приобретательной давности) стадо, а только отдельных животных . Владение несколькими лицами одной вещью было невозможно, так как владение одного лица исключало владение другого. Вопрос составных частей вещи имел большое значение для давности. Части простой движимой вещи не составляли самостоятельных объектов владения, части недвижимых вещей могли быть объектом владения самостоятельно. Простую движимую вещь можно было приобрести по давности только целиком, недвижимую - по частям 1 .

Римское право в поздний период допускало владение правом. Римские юристы отвечали утвердительно на вопрос о том, можно ли в случае нарушения фактического пользования (например, кто-то воспользовался вещью как узурфруктарий) претендовать на интердиктную защиту . Защищаемое преторскими интердиктами владение правом было названо juris quasi possessio («как бы владение»). Оно означало фактическое отношение лица к праву. Предмет такого владения составляло право, которым пользовался владелец в отношении вещи, не принадлежащей ему на праве собственности (то есть, принадлежавшей ему на ограниченном вещном праве). Такое отступление от учения о материальности владения оправдывало применение владельческой защиты в области прав на чужие вещи и было использовано новыми законодательствами при рецепции римского права . Римляне допускали владение только сервитутами .

Отношение владения являлось динамическим, в нем можно выделить три стадии: приобретение, осуществление и прекращение владения. Римляне охарактеризовали ход и содержание развития каждой стадии.

Решение вопроса о том, когда можно было считать владение приобретенным, имело важное практическое значение, так как с этого момента владелец мог пользоваться защитой (посессорными интердиктами). А для possessio ad usucapionem (владения для давности) с этого момента начиналось течение приобретательной давности.

Приобретение владения происходило путем совпадения двух элементов, соединение которых составляло существо владения. Действие, которым устанавливалось фактическое господство лица над вещью, носило общее название apprehensio (захват владения). Оно включало в себя два случая: передачу вещи (traditio), если вещь уже имела владельца и захват владения происходил с его согласия, и односторонний захват владения (occupatio), который происходил, если вещь не имела владельца или имела, но захват происходил помимо его воли. Если приобретатель владения являлся держателем вещи, а прежний владелец был согласен с переходом владения, то apprehensio оказывалось лишним, такой случай приобретения владения называли traditio brevi manu. Для передачи вещи было достаточно, если передающее лицо указало на нее и предложило желающему лицу овладеть ею (longa manu traditio), для передачи движимой вещи было достаточно, если передающее лицо оставило ее в доме приобретающего 1 .

Ученые, исследовавшие институт владения в римском праве, имеют разные точки зрения на то, каким способом могло быть приобретено владение: первоначальным или производным. Так В.М. Хвостов указывал, что всякое приобретение владения являлось первоначальным, а не производным. При передаче владения от одного лица другому, когда право собственности приобреталось производно, владение в этом же случае приобреталось первоначально. Д.В. Дождев указывает, что первоначальным способом приобретения владения было occupatio. Производным способом считалась передача вещи - traditio . Н.В. Яковлев считает, что первоначальный способ приобретения возможен был в отношении брошенной, утерянной собственником вещи. Производный способ

обеспечивал смену субъектов права владения вещью .

В римском праве было возможно приобретение владения через представителя. Такой способ приобретения владения не допускался в древнем праве, он брал свое начало в императорском периоде. Сущность приобретения владения через представителя заключается в том, что держатель приобретал владение в экономическом смысле, а лицо, от имени которого он держал вещь, приобретало владение в юридическом смысле 1 . Римляне говорили, что мы приобретаем владение чужим телом (alieno corpore), но своим духом (animo suo) . Представительство для приобретения владения было возможно по общему правилу для фактического элемента (alieno corpore), при этом представитель должен был иметь волю приобрести владение для представляемого. Представительство в animus possidendi (воли на владение) по общему правилу не допускалось, кроме как для лиц, которые не способны были иметь волю на владение (дети, душевнобольные), для всех опекаемых лиц (их представляет опекун) .

Различали пять оснований непосредственного прекращения владения: утрату animus (воли), утрату corpus (физического обладания), смерть владельца, переход вещи res extra commercium (вещь, изъятая из оборота) и уничтожение ее. Утратить animus можно было только добровольно, результатом этого являлась полная утрата владения, лицо не сохраняло право на предъявление интердикта. Утратить владение animo могли только лица дееспособные. При этом различали две категории случаев: 1) лицо полностью утрачивало желание пользоваться вещью; 2) лицо уступало владение другому лицу, сохраняя за собой экономическое владение вещью (сюда относится constitutum possessorium - условие, когда юридический владелец превращался в простого держателя, например, собственник продавал свой дом и оставался жить в нем в качестве квартиранта) .

Требовалось, чтобы владелец решился и высказал решение не владеть больше вещью 1 .

Утрата владения corpore всегда предполагала утрату экономического владения вещью. Необходимо различать следующие случаи: 1) вещь была утрачена по воле лица; 2) вещь была утрачена вследствие действия, случая или вследствие небрежности, тогда наступала полная утрата юридического владения; 3) вещь была взята третьим лицом.

Было установлено следующее исключение относительно недвижимой вещи: если юридический владелец недвижимости лишался владения clam (тайно, без ведома владельца), он сохранял владение в полном объеме и право защиты не только против лица, которое захватило вещь, но и по отношению ко всем третьим лицам, к которым перешло владение . Прежнее владение продолжало существовать, несмотря на захват, пока отсутствующее лицо, получив известие о захвате, не оставило намерение возвратиться или оказалось по возвращении не в силах прогнать захватившего. В первом случае владение терялось вследствие потери animo, во втором - вследствие vis (насилия) лица, удерживающего вещь. Владение не терялось оттого, что владелец в какой-то момент не находился в фактическом отношении к вещи. Нужно было, чтобы недостаток такого отношения к вещи был постоянным положением владельца, такое случалось: 1) когда владелец не мог

восстановить свою власть; или 2) когда владелец по другим причинам отказался от восстановления своей власти.

Смерть владельца, переход вещи в разряд res extra commercium (вещи, изъятой из оборота) и уничтожение вещи влекли за собой полную утрату владения. В случае прекращения владения по причине смерти существовало исключение, когда владение подпадало под действие приобретательной давности или вещи переходили по наследству. В таких случаях течение давности не прерывалось 1 .

Если лицо владело через представителя, то оно могло потерять владение в следующих случаях: 1) если лицо более не желало владеть вещью; 2) если другое лицо односторонне захватило владение вещью для себя или для другого лица; 3) если представитель принимал односторонне волю владеть для себя или стороннего лица, причем это произошло очевидным образом. Вследствие смерти представителя владение представляемого не терялось тотчас, указанное правило относилось и к случаю, если представитель сошел с ума или бросил вещь .

Значение владения состояло в следующем:

1) владение вещью являлось необходимым условием для того, чтобы собственник мог пользоваться вещью. Поэтому важным являлся иск rei vindicatio (виндикационный иск), при помощи которого собственник получал возможность истребовать владение вещью, каким бы путем владение не было утрачено и в чьих бы руках вещь не оказалась. Таким образом, из права собственности вытекало право на владение вещью - jus possidendi;

2) владение в Риме являлось составным элементом почти всех способов приобретения права собственности. Только в сделках mortis causa (по причине смерти), таких как наследование, собственность могла передаваться без передачи владения. Захват владения являлся главным элементом такого способа приобретения права собственности, как occupatio rei nullius (захват бесхозяйной вещи). В качестве длительного состояния владение приводило к возникновению права собственности по давности (usucapio);

3) владение вещью само по себе, независимо от права собственности на нее, пользовалось юридической защитой.

Соотношение владения и права собственности можно рассматривать в двух аспектах. Во-первых, владение чаще всего представляло собой внешнее

проявление права собственности. В таких случаях владение являлось одним из правомочий, составляющих право собственности, и называлось jus possidendi. В исключительных случаях владение существовало помимо права собственности, например, владение вора и грабителя. Во-вторых, владение представляло собой физическое подчинение вещи лицу, в

противоположность юридическому подчинению - на основании права собственности. В данном случае отношение между владением и правом собственности существовало такое же, как между фактом и правом.

Как указывал Г.Ф. Пухта, существовало три варианта соотношения владения и собственности:

1) Владение и право собственности соединены в одном и том же лице. В таком случае о владении, как о юридическом отношении не может быть и речи, юридическим элементом выступает право собственности.

2) Право собственности существует помимо владения, например, вследствие наследования или отказа по завещанию.

3) Владение существует помимо права собственности, когда владелец не является собственником. В таком случае владение существует как «естественное состояние», противопоставленное праву собственности 1 .

Независимо от аспекта, в котором рассматривалось владение, или от варианта соотношения владения и права собственности, оно подлежало защите.

Первоначально владение защищалось посредством самозащиты в форме признанного самоуправства . Постепенно от самоуправства произошел переход к защите посредством обращения к государственным органам. Идея гражданского мира в области вещных отношений привела претора к необходимости охранять факт владения от всяких покушений на самоуправство, так как самоуправство, пусть даже и исходившее от лица, имеющего право на вещь, являлось следствием потрясения порядка, охраняемого претором. Так возникли посессорные интердикты, которые представляли собой один из видов преторских интердиктов.

Характерной чертой всех посессорных интердиктов являлся запрет затрагивать вопросы права на владение. Отметим, что в процессе о защите владения порядок процессуальных действий был таким же, как и в обыкновенном (исковом) процессе, однако была облегчена внешняя форма и отброшены некоторые формальности .

Интердикты могли быть двух видов: interdicta retinendae possessionis (интердикты, направленные на удержание существующего владения) и interdicta recuperandae possessionis (интердикты, направленные на возврат утраченного владения), разделяясь в зависимости от того, идет речь об охране нарушаемого или восстановлении утерянного владения.

Существовало два вида интердикта retinendae possessionis: для защиты владельца недвижимой вещи применялся интердикт uti possidetis (поскольку владеете); для защиты владения движимой вещи - utrubi possidetis (кто из двоих владеет). Оба этих интердикта получили название от начальных слов формулы, которую произносил чиновник, издавая интердикт.

В отношении интердикта uti possidetis (поскольку владеете) существует спор, который можно свести к двум точкам зрения. Согласно первой точки зрения, интердикт uti possidetis служил приготовлением к иску о собственности, а защита владельца от произвола и нарушения доверия не должна была осуществляться посредством этого интердикта. Если судья устанавливал, кто из спорящих сторон владел участком, а также то, что владеющая сторона приобрела вещь vi, clam, precario (насильственно, тайно или посредством прекария), тогда судья невладельца объявлял владельцем 1 . Интердикт приобретал рекуператорное (восстанавливающее) значение.

Согласно мнению второй группы ученых, у этого интердикта с самого начала была цель защитить владельца участка от нарушения владения. Этот интердикт имел деликтную природу: он был учрежден претором на тот случай, когда владелец земельного участка терпел вред от нарушений со стороны другого лица или мог потерпеть в будущем нарушения владения. В первом случае владелец требовал убытков за вред, во втором - защиты от ожидаемых нарушений .

В.М. Хвостов указывает, что интердикт uti possidetis (поскольку владеете) мог применяться в трех различных случаях. Во-первых, с целью, о которой говорит первая группа ученых: при возбуждении спора о праве собственности, необходимо было решить вопрос о владении, чтобы определить, кто в споре будет занимать роль истца, а кто ответчика . Во- вторых, интердикт имел характер inter duplex, то есть, если суд выяснял что лицо, владеющее вещью в момент спора, приобрело владение vi, clam, precario (насильственно, тайно или посредством прекария) от своего противника по спору о владении, то суд присуждал владельца вернуть участок невладельцу. В-третьих, когда кто-либо, не претендуя на владение, беспокоил владение другого лица. В этом случае uti possidetis носил деликтный характер .

Разделяя точку зрения В.М. Хвостова, считаем, что

вышеперечисленные точки зрения, не исключают, а дополняют друг друга. У интердикта uti possidetis (поскольку владеете) было несколько целей, он применялся преторами в зависимости от случая. Можно утверждать, что интердикт uti possidetis строился по двум конструкциям, в одной из которых было два варианта решения. Первая конструкция интердикта uti possidetis имела место, когда собственник, лишенный владения вещью, просил выдачи интердикта о передаче ему владения недвижимым имуществом, так как в процессе о праве собственности владелец вещи являлся ответчиком, а трудное доказывание права собственности ложилось на невладеющего истца 1 . В этой конструкции претор мог прийти к двум разным выводам:

1) оставить вещь у владельца или 2) приказать владеющему лицу передать вещь противнику, если выяснял, что тот приобрел свое владение vi, clam, precario (насильственно, тайно или посредством прекария). Вторая конструкция интердикта uti possidetis имела место, когда одно лицо нарушало владение недвижимой вещью другого лица. В этом случае претор приказывал прекратить нарушение, а также возместить убытки.

Интердикт utrubi possidetis (кто из двоих владеет) был разработан для восстановления владения движимой вещью и давался одному из двух претендентов на владение при условии, что лицо владело вещью большую часть последнего года и приобрело владение правомерно. Этот интердикт мог иметь рекуператорную силу, так как вещь передавалась выигравшему лицу. Ученые указывают на то, что в период Юстиниана интердикты utrubi possidetis и uti possidetis слились в один, правила интердикта uti possidetis начали распространяться на интердикт utrubi possidetis .

Интердикт recuperandae possessionis (интердикт, направленный на возвращение утраченного владения) включал в себя два вида интердиктов: interdictum unde vi (интердикт для насильственно лишенного владения), interdictum de precario (интердикт для передавшего вещь в прекарий). Интердикт unde vi принадлежал владельцу недвижимого имущества, который

был насильственно изгнан с земельного участка. Насилие должно было быть направлено на личность владельца или его представителя. Насилие могло состоять в изгнании владельца с недвижимого участка (dejectio), угрозах владельцу, вследствие чего он оставил участок, или в том, что лицо не пускало владельца на участок. Ответчиком по интердикту unde vi являлось лицо, виновное в насилии, при этом не имело значения, владело ли оно участком в момент спора или уже перестало им владеть 1 (в период Юстиниана было установлено, что по интердикту unde vi отвечал и тот, кто занял участок в отсутствие владельца ). Захватчик по этому интердикту обязан был выплатить «интерес» (вознаграждение за убытки). От выплаты не освобождало право на вещь (например, заклад), так как насильственное лишение владения являлось проступком. Вознаграждение за убытки включало в себя возвращение владения недвижимой вещью, плодов со времени нарушения (dejectio), а также возвращение движимых вещей, которые находились на участке во время нарушения (dejectio) .

Interdictum de precario давался в том случае, если лицо (precario accipiens) владело вещью на основании precarium (прекария) и не отдало вещь по требованию precario dans (лица, передавшего вещь в прекарий). В таком случае лицо должно было вернуть вещь и выплатить убытки. Этот интердикт отличался от других тем, что в нем имелась возможность

сослаться на право.

Одним из самых спорных вопросов в науке гражданского права является вопрос об основаниях защиты владения в римском праве. Существует большое количество теорий, отвечающих на вопрос о том, почему владение подлежало защите. С вопросом об основаниях защиты владения неразрывно связан вопрос о природе владения (владение-факт или

владение-право). Если владение - право, то, как и любое другое право, оно подлежало защите. Тогда возникает вопрос о сущности такого права, и каким образом право владения соотносилось с правом собственности. Если владение - факт, то возникает вопрос, почему римское право защищало фактическое состояние. Первым, кто провел наиболее полную

классификацию точек зрения, рассматривающих вопрос природы владения, был Рудольф фон Иеринг 1 . Подробно теории об основаниях защиты владения разбирали такие дореволюционные русские цивилисты как Н.В. Варадинов, В.М. Хвостов, современный отечественный ученый Д.В. Дождев и другие. Большая часть цивилистов, как немецких (Фридрих Карл фон Савиньи, Рудольф фон Иеринг, Георг Фридрих Пухта, Карл Георг Брунс и др.), так и отечественных (К. А. Митюков, И. А. Покровский, Н.В. Варадинов, И.Б. Новицкий, К.И. Скловский и др.) стояли и стоят на позиции, в соответствии с которой владение является фактом. Некоторые отечественные дореволюционные цивилисты (Ю.С. Гамбаров, В.М. Хвостов) считали, а также современный автор Д.В. Дождев указывает, что владение является правовой категорией. В цели нашего исследования не входит подробный разбор вышеуказанных теорий и взглядов.

Считаем, что владение в римском праве защищалось по двум основаниям в совокупности:

1) для сохранения мира и порядка, чему свидетельствует функция преторских интердиктов и главная обязанность претора - сохранение мира, для исполнения которой ему была дана необходимая власть;

2) ради собственника, так как доказать наличие владения было легче, чем право собственности , кроме того нормы римского права, определяющие

владение, часто были составлены по образцу тех, которые относились к праву собственности 1 .

Защищая всякое владение, в том числе и недобросовестное, претор в дальнейшей практике обращал внимание на то, что среди разных случаев владения есть такие, которые заслуживают особого внимания.

И.А. Покровский называет два случая, которые особенно выделялись в этом отношении:

1) цивильное право требовало для передачи права собственности на res mancipi (манципируемая вещь) формальных актов mancipatio (манципации) или in jure cession (уступка вещи в суде). Если по какой-то причине эти формальности не были соблюдены, то право собственности не переходило, отчуждатель оставался собственником по квиритскому праву , приобретатель становился владельцем вещи, а jus Quiritum (квиритское право) он мог приобрести только посредством давности. Такой приобретатель мог защищать свое владение от третьих лиц и собственника при помощи владельческих интердиктов. Но посессорная защита не была окончательной, отчуждаетль мог предъявить петиторный rei vindicatio (виндикационный иск), и тогда приобретатель должен был вернуть вещь.

Кроме того, движимая вещь (например, животное - прим. Д.К.) могла каким-нибудь образом оказаться во владении отчуждателя или третьих лиц сразу после покупки. Тогда приобретатель не мог надеяться на интердиктную защиту, так как interdictum utrubi защищал того, кто владел большую часть времени в течение последнего года .

2) С развитием оборота стали встречаться случаи, когда кто-либо приобрел вещь с соблюдением всех необходимых требований, но затем оказывалось, что вещь куплена у лица, которое не являлось собственником 1 .

Обе указанные проблемы были решены одновременно посредством Публицианова иска (actio in rem Publiciana). Этот иск был построен на фикции истекшего срока давности, после которого вещь должна была перейти владельцу в собственность. В первом случае (когда вещь была приобретена от собственника, без соблюдения формальностей) владелец мог защищаться от всех третьих лиц и от самого квиритского собственника . Так, наравне с квиритской собственностью , образовалась преторская или бонитарная собственность (от bona fidei possessio - добросовестное владение). Во втором случае, когда отчуждатель оказывался не собственником, Публицианов иск был бессилен против действительного собственника, так как римское право строго держалось принципа nemo plus in alium transferre potest quam ipse Habe t . Actio in rem Publiciana в данном случае был возможен только против «худших» владельцев.

Иском actio in rem Publiciana мог пользоваться и собственник вещи, если он не хотел доказывать права собственности своего правопредшественника (auctor) или не мог доказать этого права.

Истец должен был быть субъектом владения и обладать всеми качествами необходимыми для того, чтобы владение по истечении давности обратилось в право собственности. Условия этого иска были следующими:

1) res habilis - вещь должна была находится в собственности частных лиц и не быть изъятой из обращения 1 ;

2) justus titulus - законное основание владения, приобретение посредством юридической сделки, при этом достаточным основанием являлось titulus putativus (мнимый титул), например, если владелец купил вещь у сумасшедшего, считая его за здорового ;

3) bona fidei - владение должно было быть

добросовестным. Именно такое владение обращалось в

собственность и подлежало защите при помощи Публицианова иска, по которому на добросовестного владельца при помощи фикции смотрели как на собственника . Если титулом приобретения владения являлась купля-продажа, то bona fidei требовалась как в момент заключения договора купли-продажи, так и в момент приобретения владения. При владении в другом титуле bona fidei была достаточной в момент приобретения владения ;

4) possessio - владение должно было быть непрерывным.

Иск терял силу, если ответчик возражал и доказывал свое право

собственности.

Римляне считали основанием возникновения юридического института добросовестного владения общественный интерес . Некоторые ученые считают, что добросовестное владение является относительным вещным правом. Так считал В.М. Хвостов, ссылаясь на ограниченный круг лиц, против которых мог быть предъявлен actio in rem Publiciana . И.А. Покровский указывал, что, благодаря этому иску в римском праве возник новый институт - bona fidei possessio (добросовестного владения).

Добросовестное владение перестало быть только простым фактом, но было уже некоторым относительно-вещным правом, охраняемым преторским иском, что выводило его из общей массы possessions 1 .

В римском праве была разработана сложная система защиты фактических отношений по владению, которая в последствие легла в основу институтов владения и владельческой защиты современных правопорядков. Основными положениями института владения и владельческой защиты римского права, которые в последующем послужили основой для рецепции европейскими странами, являются следующие:

1) положения о классификации владения. Разделение владения на правомерное и неправомерное, добросовестное и недобросовестное существовало в Средневековье, существует в современной Г ермании и России.

2) Положения об объектах владения. Возможность владения правами существует в современной Германии.

3) Положения о приобретении владения. Приобретение владения установлением фактического господства существовало в Средневековье, имело важное значение для приобретения сейзины в Англии и ее защиты посредством ранних английских исков.

4) Система римских интердиктов легла в основу средневековых исков и современных исков для защиты владения в Англии и Германии.

Владение – это вид права собственности, обладание какой-либо вещью. Это право, фактически дающее возможность пользования вещью одному лицу (владельцу), запрещающее использование этой вещи в любых целях без разрешения владельца другими субъектами. Может наступить вследствие правового оформления, устной договоренности, а также при молчаливом согласии собственника, когда другой субъект берет вещь в свое владение.

Обычно в современных правовых документах владение рассматривается как одна из составляющих реализации права на собственность, вместе с такими правомочиями, как распоряжение и пользование.

Понятие и виды собственности

В российском законодательстве термин является синонимом права собственности. Аналогично слово владелец имеет то же значение, что и слово собственник.

Собственность – это любое имущество, находящееся во владении собственника. Различают такие ее виды:

• частная, то есть принадлежащая одному владельцу;
• совместная (общая).

Виды владения по способам его получения

• Законное и незаконное. Владение признается законным, когда имущество получено способами, разрешенными государством.
• Добросовестное (владелец полностью уверен, что имущество не принадлежит другим субъектам) и недобросовестное.
• Давностное (владелец имеет намерение обладать имуществом как личной собственностью).

Объекты владения и его границы

Объектами владения являются движимое (транспортные средства), недвижимое имущество (земли, дома, квартиры, хозяйственные и рабочие постройки). Владеть можно предметами одежды, аксессуарами, украшениями и другими вещами, находящимися непосредственно на теле собственника. Право владения распространяется на имущество, которое хранится у владельца в принадлежащих ему помещениях, включая предметы строительных и ремонтных работ, отделочные материалы, декор и другие бытовые вещи.

Владение собственностью предусматривает также и ее защиту с помощью запирания замков, установки охранных систем, сейфов, заборов, различных надписей, пометок. Законное владение охраняется государством посредством нормативных документов.

Различие владения и телесного обладания в Древнем Риме

В древнеримском праве телесное обладание предметом означало просто наличием вещи у человека, который не являлся ее законным собственником, а просто взял на хранения чужое имущество. При попытке присвоить эту вещь, такой человек становился вором, а владение считалось незаконным.

Владение же реализовывало полное право пользования и распоряжения вещью ее владельцем. Хотя некоторые исследователи не совсем согласны с таким различием, полагая, что эти два термина были эквивалентны.

Наследуемое или пожизненное владение

Термин пожизненного наследуемого владения возник в феодальном обществе. Например, когда вассал за преданную службу своим повелителем награждался титулом и землями, которые становились фамильными семейными ценностями и передавались после смерти его законным наследникам из поколения в поколение.

В советском праве крестьянам и другим владельцам земли позволялось реализовывать данный вид владения. Но с момента введения в действие Земельного кодекса РФ в 1991 пожизненное или наследуемое владение больше не разрешается, не считая случаев, когда это право наступило до вступления в силу нормативного документа. Владельцы земли имеют полное право использовать ее в своих личных целях, вести хозяйственную деятельность, строить сооружения, жилые дома, подсобные помещения, сдавать в аренду или в пользование безвозмездно.

Также субъекты пожизненного владения могут перейти на или аренды на землю.

Владение временное

Этот вид владения не подразумевает получение имущества в личную собственность владельца. А всего лишь дает право пользования чужой или государственной собственностью на определенных условиях, за плату либо безвозмездно. Срок владения может быть различным. Необходимо обязательное документальное оформление временного владения с помощью договора.

Временное владение наступает при аренде движимого или недвижимого имущества, получении вещи на хранение или в ссуду, может наступить по ошибке при случайном обнаружении чужой вещи, в виде залога по кредитным обязательствам, а также в случаях перевозки или пересылки посредниками предметов, являющихся собственностью других субъектов.

Бессрочное пользование

Это право пользования имуществом или землей, находящейся в собственности государства в течение определенного срока или бесконечно.

До 2001 г. российское законодательство разрешало передавать находящееся в бессрочном пользовании земли другим владельцам, в либо сдавать в аренду, продавать. Сейчас это делать запрещено Земельным кодексом РФ право бессрочного пользования землей больше не предоставляется.

Владельцы имеют право зарегистрировать землю и другое имущество в специальных органах регистрации, и получить право собственности в порядке, установленном законодательством.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш