Государственная регистрация предварительного договора аренды. Что выгоднее заключать? Определение срока заключения основного договора

Сегодня сдача недвижимости в аренду подразумевает составление специального договора. Причем формат такового не определяется законодательством.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Но при этом необходимо будет обязательно сформировать таковой. Таким образом возможно будет стандартизировать взаимоотношения арендодателя и арендатора.

Также помимо этого такого типа договор выполняет обширный перечень самых разных иных функций. Например, дает возможность защитить свои права в законном порядке как нанимателю, так и арендатору.

Несмотря на отсутствие единой формы договора данного типа существуют специальные нормативы, в соответствии с которыми должно быть составлено соглашение.

В противном случае оно попросту может быть признано частично или даже полностью недействительным.

Основные моменты

Нежилые помещения сегодня могут быть использованы для реализации самых разных целей. Стоимость такой недвижимости как и жилой относительно велика.

Именно поэтому нередко таковые помещения попросту оформляются в аренду. На данный момент существует множество самых разных тонкостей, непосредственно связанных с арендой.

В дальнейшем это позволит избежать обширного количества самых разных затруднений. Со всеми тонкостями составления соглашения нужно будет разобраться предварительно, заранее.

Сегодня договор аренды нежилого помещения в строящемся здании, а также в иных типах недвижимости составляется стандартным образом.

Что это такое

Непосредственно под арендой подразумевается предоставление во временное пользование недвижимости для определенных целей. Причем таковые могут быть различными.

Чаще всего нежилые помещения используются для реализации следующих задач:

• размещение товаров – в качестве склада;
• под производственные помещения;
• иное.

Соответственно, аренда должна осуществляться на определенных условиях. Все таковые обозначаются в подписываемом в двустороннем порядке договоре.

С какой целью заключаются

Договор предварительной аренды нежилого помещения позволяет разрешить одновременно сразу несколько достаточно серьезных задач.

В первую очередь к таковым относится следующее:

Сегодня существует большое количество разнообразных тонкостей составления данного вида договора.

Потому если в соглашении фигурирует достаточно существенная сумма – стоит обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Второй не подразумевает обязательства по арендной плате, а также иные тонкости. Причем потенциальный арендатор имеет право расторгнуть таковой договор.

Соответственно, именно по этой причине нередко одним из обязательных пунктов является раздел о , предварительной оплате.

Соответственно, при расторжении такового соглашения предоплата попросту не возвращается.

Правовое регулирование

Сегодня все вопросы, связанные с договором аренды нежилого помещения отражаются в специальном законодательстве.

Она включает в себя ряд статей, отражающих саму возможность аренды помещения, а также множество иных моментов.

Все тонкости формирования договора аренды обозначаются в . Там же дается определение таковому.

На данный момент существует перечень требований к имуществу, которое может быть передано в аренду. Вопрос объекта аренды подробно раскрывается в .

Также отдельно представлены разделы, в которых обозначается вопрос сторон договоренностей рассматриваемого типа.

На данный момент права и обязанности арендодателя указаны в .

В некоторых случаях договора аренды обязательно нужно регистрировать в специальных государственных реестрах.

Момент таковой определяется именно . Соответственно, на договор предварительной аренды таковой правило попросту не распространяется.

Соглашения такого типа обязательно должны быть составлены в установленном порядке. Опять же законодательно определяется отрезок времени, в течение которого может продолжатся таковая аренда.

Данный момент определяется . Соответственно, аренда может быть долгосрочной и краткосрочной.

Арендодатель же в свою очередь несет определенную ответственность. В первую очередь – за предоставление имущества в аренду в надлежащем состоянии.

Вопрос таковой опять же закрепляется на уровне законодательно. Он определяется в .

Нередко возникают ситуации, когда на недвижимость, сдаваемую в аренду, имеют право третьи лица. Все нюансы подобной ситуации опять же отражены в – в .

Также в договоре предварительной аренды нередко затрагивается вопрос оплаты арендной платы. Данный момент закрепляется на законодательном уровне.

Также в договоре предварительной аренды возможно указать обязанности сторон по поводу содержания недвижимости.

Данный момент устанавливается в . Соответственно, арендатор обязан будет поддерживать имущество в надлежащем состоянии.

Существуют особые виды имущества и аренды. Соответственно, момент таковой отражается в действующих нормах законодательства. Подобные нюансы определяют формат составляемого соглашения.

Все вопросы по этому поводу достаточно подробно раскрываются именно в .

Предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком подразумевает перечисление денежных средств в определенном количестве.

Сами деньги могут быть переданы как наличным, так и безналичным расчетом. Этому моменту нужно будет уделить особое внимание.

Нередки случаи возникновения спорных ситуации именно по поводу , задатка.

Отдельно стоит отметить вопрос разрешения спорных, конфликтных ситуаций. На данный момент времени разрешить таковые возможно будет лишь через суд.

Но при этом попытаться сначала разрешить вопрос мирным путем. Если же это по какой-то причине сделать не удается – только в таком случае необходимо обращаться в суд.

В противном случае если попыток урегулировать вопрос в досудебном порядке невозможно – понадобится обязательно обращаться в суд.

Форма предварительного договора аренды нежилого помещения

Сегодня существует обширный перечень важных особенностей формирования договора аренды нежилого помещения. В первую очередь это касается именно формата самого договора.

При отсутствии опыта составления таковых документов лучше всего будет изучить нюансы заранее. Оптимальное решение – обратиться для составления к квалифицированному юристу.

Существует ряд базовых вопросов – разобрать которые понадобится предварительно. К таковым относится следующее:

• стороны соглашения;
• что относится к существенным условиям;
• если для регистрации ООО;
• между физическими лицами;
• образец заполнения.

Стороны соглашения

В договоре в обязательном порядке отражается подробная информация по поводу сторон, которые заключили подобного типа соглашение.

Со всеми ними нужно будет ознакомиться предварительно. Причем договор аренды помещения может быть заключен между следующими лицами:

• индивидуальный предприниматель;
• физическое лицо;
• юридическое лицо.

В зависимости от статуса конкретного гражданина будет изменяться формат договора. Причем в каждом случае понадобится указать в договоре:

• полное наименование конкретного арендатора, арендодателя (будь то физическое лицо или же юридическое);
• место регистрации;
• место фактического расположения;
• индивидуальный регистрационный номер.

Существует обширный перечень самых разных тонкостей, связанных с оформлением подобного рода договора.

Представленная информация о сторонах, заключивших такое соглашение, должна быть обязательно актуальной, точной.

Нередко проблемы юридического характера возникают именно в силу невыполнения данного требования.

Что относится к существенным условиям

Существует обширный перечень условий, которые должны быть обязательно отражены в договоре предварительной аренды нежилого помещения.

К таковым на данный момент времени относится следующее:

• что представляет собой предмет договора;
• цена соответствующего типа договора;
• сроки реализации;
• порядок разрешения споров;
• заключительные положения;
• реквизиты сторон;
• приложения.

Наиболее важные моменты, которые должны быть обязательно указаны с максимальной точностью – это срок аренды, а также сумма, которая должна быть перечислена в качестве .

Сам пример составления такового документа не составит большого труда найти. При наличии верно составленного образца вероятность допущения ошибок будет сведена к самому минимуму.

Если для регистрации ООО

Сегодня одной из самых популярных форм организации является общество с ограниченной .

При этом одним из обязательных условий создания такового является наличие постоянного юридического адреса.

Соответственно, во многих случаях попросту нет возможности использовать личную собственность в качестве такового.

Именно поэтому необходим договор аренды помещения – по указанному в нем адресу будет поступать креспонденция.

Важно учитывать, что расхождение фактического и юридического адреса не допускается. Если же подобное имеет место – может возникнуть большое количество самых разных затруднений, сложностей.

Видео: предварительный договор аренды

Важно учитывать этот факт при предоставлении информации на регистрацию в специальный государственный реестр.

Между физическими лицами

Допускается составление договора данного типа между физическими лицами. Соответственно, формат составляемого соглашения будет стандартным.

Единственное отличие – вместо наименования юридических организации понадобится обозначить персональные, паспортные данные сторон договора. Все тонкости процесса определены законодательно.

Образец заполнения

При отсутствии опыт составления договоров предварительной аренды можно поступить различным способом.

Но оптимальным решением будет опять же именно обращение к юристу. Но далеко не всегда есть таковая возможность.

г. Москва "___"_________ 201_ г.

ОАО «____________», далее "Арендодатель", в лице Генерального директора _______________, и ООО «___________», далее "Арендатор", в лице Генерального директора _________________, заключили настоящий предварительный договор аренды (далее - «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет договора
1.1. В случае государственной регистрации ООО «___________», Арендодатель обязуется заключить с ним договор аренды и передать данному обществу в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________________________, за плату _________ руб. кв. м в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
1.2. Помещение является собственностью Арендодателя (свидетельство о праве собственности N ____ от "__"___________ 201__ г.).
1.3. Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до "__"_______ 201__ г.

2. Заключительные положения
2.1. в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
2.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к Договору. Все изменения и дополнения к Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.
2.3. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по предварительному договору аренды третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.
2.4. Ссылки на слово или термин в договоре в единственном числе включают в себя ссылки на это слово или термин во множественном числе. Ссылки на слово или термин во множественном числе включают в себя ссылки на это слово или термин в единственном числе. Данное правило применимо, если из текста Договора не вытекает иное.
2.5. Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание Договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.
2.6. Для целей удобства в предварительном договоре аренды под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.
2.7. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:
2.7.1. Для Арендодателя: _______________________________________________.
2.7.2. Для Арендатора: _________________________________________________.
2.8. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.
2.9. В случае изменения адресов, указанных в п. 2.7. предварительного договора и иных реквизитов юридического лица одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве, Российская Федерация. В противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.
2.10. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы в соответствии с действующим законодательством РФ.

и т.д...

Весь текст бланка предварительного договора аренды нежилых помещений в прикрепленном файле.

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный - считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий - данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п.3 ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п.1 ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст.169 ГК РФ .

Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы "Объект аренды в строящемся здании" и "Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях").

По предварительному договору стороны согласно п.1 ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика, стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако нередко такой документ составляется без учета условий, которые придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя за собой последнее решающее слово, другие - вследствие незнания норм гражданского законодательства.

Как уберечь себя от недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных правоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейся практики ярким примером применения предварительного договора можно считать договор, заключаемый на стадии строительства здания, помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В данном случае предварительный договор является инструментом фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в аренду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоит забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды. Применение предварительного договора на стадии строительства имеет свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные ниже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ .

Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п.3 ст.429 ГК РФ).

Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.

Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п.1 ст.432 ГК РФ).

В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 "Аренда" ГК РФ . Здесь см. раздел "Условия договора аренды помещений" (с.38).

Форма предварительного договора аренды

Важный момент, на который также следует обратить внимание, - это форма договора . В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом случае согласно требованию п.1 ст.609 и ст.651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.

Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ ?

Предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того, что он заключается в письменной форме единого документа. Такой вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ”" (далее - информационное письмо N 59).

В частности, в п.14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.

К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст.429 ГК РФ , обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.

Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ , не является элементом формы этого договора .

Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164 ГК РФ . Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.

Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срок предварительного договора аренды

Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, - срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.

По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ , если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.

Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой - взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (

Договор

аренды нежилого помещения предварительный

г. [место заключения договора] [число, месяц, год]

[Наименование организации-арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

[Наименование организации-арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].

1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее — Основной договор).

1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. м, находится на [значение] этаже в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее — Объект).

1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП «Ростехинвентаризация», полученных Арендодателем.

1.5. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].

1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.

1.7. Срок действия Основного договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее [значение] дней с момента подписания Сторонами Основного договора.

1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.

1. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.

2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.

2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.

2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.

2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.

2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.

2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:

— потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора аренды.

2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.

2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок [вписать нужное].

1. Обеспечение исполнения обязательства

3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.

3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа [возвращается Арендатору/засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды].

3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.

3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.

1. Арендная плата по основному договору

4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет [цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС [вписать нужное].

4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].

4.3. Не позднее [значение] числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.

4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Арендатора/поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя].

1. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.

5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере [значение] процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

1. Порядок изменения и расторжения основного договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.

6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.

6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

— пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает состояние Объекта;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения [указать способ направления предупреждения].

6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;

— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;

— Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;

— Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

1. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

1. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.

8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.

8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет [Арендатор/Арендодатель].

8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

1. Реквизиты и подписи сторон

Арендодатель Арендатор

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

фамилия] фамилия]

Иногда случается так, что стороны по ряду причин не имеют возможности здесь и сейчас заключить соглашение об аренде, однако имеют такие намерения. Предварительный договор аренды нежилого помещения, составленный по образцу текущего года, – это оптимальный вариант решения проблемы.

С одной стороны, потенциальный арендатор сможет указать о намерениях аренды в ближайшем будущем, а с другой, арендодатель получит гарантию того, что помещение будет сдано через обговоренный промежуток времени и нет необходимости искать подходящего арендатора.

Законом предусмотрены определенные правила составления такого документа, о которых будет рассказано в данной статье. Также уделим внимание форме соглашения и причинам, по которым может быть использован такой бланк.

Определение и общее значение такого понятия, как предварительный договор аренды

Все вопросы, связанные с составлением соглашения об аренде, регулирует Гражданский кодекс. В нем четко прописано, что может выступать объектом сделки и каким образом выполняется передача имущества. Оба условия действуют в том случае, если договор планируется к заключению сразу после достижения сторонами консенсуса.

Предпринимательская деятельность не всегда отличается стабильностью, и иногда складываются такие ситуации, когда не получается сразу арендовать помещение на длительный период. В этой связи предварительный договор аренды позволит решить вопрос и станет надежной гарантией для арендодателя.

Заключение такого акта может потребоваться еще и во время отсутствия предпринимателя правового статуса. Например, пока гражданин не успел получить регистрационные документы, а соглашение аренды хочет оформить именно на юридическое лицо. Такая форма дает возможность гражданам и предприятиям значительно сократить возможные риски и гарантировать заключение сделки в будущем.

Особая польза от такого соглашения заключается в том, что в нем прописаны инструменты, которые обеспечат исполнение сторонами взятых на себя обязательств. В качестве наиболее эффективных способов воздействия можно указать наложение штрафных санкций или принуждение к исполнению соглашения в судебном порядке.

Такое соглашение вступает в силу сразу после подписания, но необходимо учесть, что предметом в этом документе будет выступать не исполнение договоренности, а обязанность сторон в ближайшем будущем заключить сделку аренды.

Другими словами, договор не порождает никаких имущественных отношений, но обеспечивает заключение основного договора в установленный срок. Объект сделки должен быть описан подробно, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей при определении

В предварительном соглашении обязательно должен быть прописан срок, который отводится сторонам на заключение сделки. Если данный пункт пропущен или написан неправильно, то считается, что сделка заключена на год. Когда в установленный срок основной договор не заключен, действие предварительного соглашения считается завершенным.

После отведенного периода все права сторон аннулируются и обязанность по заключению сделки также перестает существовать. Дополнительно следует отметить, что срок заключения сделки не считается существенным условием, и его отсутствие не является основанием для прекращения сделки.

Требуется ли вносить задаток в предварительном соглашении?

Задаток является специальным инструментом, который позволяет снизить риски для сторон сделки. Основным условием использования задатка является наличие в соглашении финансовых отношений. В предварительном договоре никаких денежных отношений нет, поэтому задаток для такого соглашения не предусмотрен. Единственное обязательство, которое возникает в ходе действия такого договора, – это заключение основного соглашения.

Некоторые юристы считают, что задаток в соглашении такого типа может быть использован в качестве обеспечения исполнения обязательств, взятых на себя участниками сделки. Помимо залога, специалисты предлагают использовать еще и другой способ обеспечения — обеспечительный платеж.

Какие сведения должны присутствовать в документе

Предварительное соглашение заключается в письменном виде и должно иметь ту же форму, что и основной документ. Если форма договорного акта не будет соблюдена, то он не будет иметь правовой силы. Как и основной договор, стороны обязаны подписать документ.

Согласно общим положениям об аренде, договор подлежит регистрации, если он оформлен на срок более года. Это правило не распространяется на предварительное соглашение. В договоре должны присутствовать определенные пункты и положения:

• условия, определяющие предмет, объект, существенные условия договора;
• положения, которые определяют те цели и задачи, для достижения которых составлялся договор.

При наличии этих пунктов документ считается заключенным и приобретает юридическую значимость.

Заключение

Арендный договор предварительного типа используется в том случае, когда стороны не готовы заключить соглашение в текущий момент, но изъявляют желание сделать это в будущем. Такая форма дает возможность точно установить сроки заключения основного документа и определить все важные моменты по желанию участников правовых отношений.