Дмитрий гордеев о жилищном кодексе рф. Кодекс – Коммунальные услуги

Принимаемые Госдумой законопроекты по формированию рынка доступного жилья привнесут определенные новшества и в управление жилищным фондом. Об этих изменениях рассказал в интервью газете один из ведущих специалистов фонда «Институт экономики города» старший юрисконсульт Дмитрий ГОРДЕЕВ.

«Квартирный ряд»: Дмитрий Павлович, какова суть грядущих изменений в сфере управления жилищным фондом? Дмитрий Гордеев: Предлагаемые нормы нового Жилищного кодекса дают возможность людям выбирать тот уровень обслуживания жилья, который их устраивает. Не секрет, что сейчас, имея договор с ДЕЗом и оплачивая предоставляемые услуги, мы зачастую идем решать свои вопросы непосредственно к его подрядчикам (с которыми не имеем договорных отношений), а иногда и платим им дополнительные деньги. Конечно, мы уже привыкли к тому, что нас обслуживают именно ДЕЗы, РЭУ, качество услуг которых часто не на высоте. Неизвестно, на что именно уходят наши деньги, какая доля платы за содержание и ремонт жилья идет на наш дом, а какая направляется на соседние здания. Новое законодательство дает возможность жильцам не только брать на себя инициативу в управлении обслуживания их собственности, но и позволяет надежно контролировать финансовые потоки. Закон о товариществах собственников жилья, принятый в 1996 году, в целом, достаточно детально регулирует процедуру управления жилыми домами. Он дал толчок для создания и апробирования новых форм управления жилищным фондом. Тем не менее, предполагается, что в дальнейшем этот закон будет отменен. Это связано с тем, что в новой редакции Жилищного кодекса товариществам будет посвящен целый раздел. К.Р.: Но ведь среди жильцов могут быть разногласия по поводу управления домом, и даже конфликты… Д.Г.: Чаще всего споры возникают между членами ТСЖ и гражданами, проживающими в этом доме, но не являющимися членами товарищества. Некоторые из них не желают подчиняться решениям собрания ТСЖ. Такие споры решаются в судебном порядке. А выслушать мнения, разобрать конфликты всегда можно на общем собрании собственников жилых помещений. В новом варианте кодекса определены его полномочия. Этот, можно сказать, стихийный, орган собирается по мере надобности. Здесь могут высказаться все собственники квартир, в том числе и те, которые не входят в ТСЖ, но хотят повлиять на ситуацию. Решение такого собрания имеет приоритет даже над решением собрания членов товарищества собственников жилья! Так что в случае, если последнее проводит неправильную политику, то мнение большинства сможет ситуацию исправить. К.Р.: Не предполагает ли новое жилищное законодательство «загонять» жильцов в ТСЖ в принудительном порядке? Д.Г.: Это невозможно, хотя у нас в России уже была такая попытка. Но Конституционный суд в 1998 году своим постановлением определил, что обязательное (принудительное) членство в ТСЖ противоречит Конституции. Собственники квартир принимают на общем собрании решение о выборе способа управления. Жильцы, если захотят, организуют товарищество, не хотят – будут использовать другие рычаги управления. Задача этих собраний – дать возможность собственникам квартир высказать свое мнение, кого они хотят видеть управляющим. Возможно, пожелают, чтобы их продолжали обслуживать ДЕЗы и РЭУ. Но это будет добровольный выбор собственников жилья, и они подпишут договор управления. Это уже другие отношения, предполагающие контроль собственников квартир за расходованием средств, выплачиваемых исполнителям, их отчетность перед жильцами. Но в любом случае желательно выбрать инициативную группу грамотных деловых людей из числа жителей дома. В проекте ЖК записано, что если на общем собрании собственников квартир никакого решения принято не будет, или само собрание не состоится, то муниципалитет проведет открытые торги по выбору управляющей организации, и затем заключит договор с победителем. Муниципалитет уже не сможет составлять протекцию безальтернативным сегодня ДЕЗам. Правда, даже в случае, когда среди управляющих компаний проводится конкурс, в конечном итоге это все-таки будет административное решение. Выбранных управленцев больше волнует оценка их работы со стороны муниципальной власти, нежели требования и нужды жильцов. Для последних это будет платой за самоустранение от управления своим имуществом. Однако в дальнейшем каждый год муниципалитет будет обязан инициировать проведение таких собраний собственников квартир, побуждая их к участию в управлении своим домом. Сегодня городские власти тоже выбирают управляющего, но обычно делают это, не организуя общих собраний жильцов и таким образом не пытаясь выяснить их мнение. К.Р.: А какие новинки в отношении ЖСК предполагает жилищное законодательство? Д.Г.: Сегодня деятельность ЖСК основывается на трех источниках. Это статьи 116 и 218 (4-й пункт) Гражданского кодекса и устав жилищного кооператива, в котором можно написать все, что не нашло отражение в упомянутых статьях. Поэтому надо признать, что фактически здесь существует правовой вакуум. В новом Жилищном кодексе будут две главы, посвященные ЖСК. Одна из них регулирует вопросы организации, а другая посвящена непосредственно деятельности кооператива. В принципе, никаких существенных изменений новая законодательная база, касающаяся ЖСК, не несет, поскольку форма отношений членов кооперативов отрабатывалась десятилетиями. Эта практика обобщена и отражена в проекте нового Жилищного кодекса. ЖСК зарекомендовали себя рачительными хозяевами и давно уже сформировали «рыночные» отношения с выбранными ими подрядчиками, которым сами заказывают необходимые услуги, а члены правления кооператива и его председатель контролируют подрядчиков в интересах собственников квартир. К.Р.: Как в новом законодательстве будет отрегулирована проблема права собственников жилья на участок земли? Д.Г.: Этот вопрос поднимается уже давно. По действующему закону о ТСЖ еще до его создания необходимо было сформировать кондоминиум, что включает в себя землеустроительные работы, кадастровый учет и передачу земельного участка в общую долевую собственность владельцев квартир. Однако в Москве при регистрации кондоминиумов участки земли передавались в пользование, в аренду, но не в собственность. В основном владеет этой землей Москва, и понятно, что администрации префектур и районов города, как и местные власти иных регионов, не хотели отдавать участки городских земель. Ведь в случае необходимости что-то построить гораздо удобнее келейно принимать решения в кабинетах, а не спрашивать разрешения у собственников-граждан. Теперь условие о предварительной передаче земли будет снято. В соответствии с проектом нового кодекса ТСЖ может создаваться и без передачи земельного участка в состав общего имущества домовладельцев. Однако двор, сквер должны стать объектом собственности владельцев недвижимости в многоквартирном доме при волеизъявлении хотя бы одного домовладельца. Это записано в новой редакции ЖК и в поправках в действующий Земельный кодекс. В идеале, чтобы сформировать кондоминиум, нужно выделить земельный участок, зарегистрировать его в земельном кадастре и передать собственникам недвижимости. В итоге дом, участок земли, на котором он стоит, и территория около дома становятся единым комплексом недвижимости. Для этого необходимо произвести точную разметку дворовых территорий, разграничить их от смежных соседних участков. Порядок определения нормативного размера земли и разделения участков в существующей застройке предписывается соответствующим постановлением правительства РФ. В новой редакции Жилищного кодекса отсутствует термин «кондоминиум», но понятие «общее имущество многоквартирного дома» остается и включает в себя земельный участок, на котором расположен дом. В Москве довольно активно создаются ТСЖ, и они готовы взять в собственность прилегающие к домам участки земли. К.Р.: Предполагает ли реформа ЖКХ реорганизацию или вообще упразднение муниципальной системы ДЕЗов и РЭУ? Д.Г.: Конечно, эта система не будет существовать вечно. Ведь важными задачами реформы является демонополизация и создание рынка жилищных услуг. Система дирекций, назначаемых органами власти, уйдет в прошлое. Должна постепенно меняться и форма собственности организаций, действующих в этом секторе городской экономики. Все это уже записано в программе реформирования ЖКХ Москвы. Отношение к жильцам по принципу: «плати, сколько надо, а мы сделаем тебе, сколько захотим», должно отойти в прошлое. Нужно реформировать старые госструктуры, провести их приватизацию, отдать им в собственность производственные мощности. А частная управляющая организация может и сама заниматься производственной деятельностью. Ей достаточно просчитать, что выгодно: держать штат сотрудников или привлекать специалистов на период проведения работ. Сегодня же все эти и другие вопросы хозяйствования зачастую решаются не руководителем управляющей организации, а в кабинетах власти и регламентируются многочисленными документами. К.Р.: А как будет оплачиваться капитальный ремонт? Д.Г.: Сегодня, в соответствии с популистским решением законодателей, жильцы не должны платить за капремонт. Но в будущем его станут оплачивать собственники квартир (граждане, город, юридические лица), поскольку это их имущество, которое они обязаны содержать согласно нормам Гражданского кодекса РФ. Вопрос будет решаться на общем собрании собственников квартир, где они обсудят, когда и за какую цену делать ремонт. Предложить все возможные варианты должен профессиональный управляющий. Но оплата ремонтных работ будет производиться после их выполнения, а не до того, как это делается сейчас. Управляющий, организовавший выполнение ремонта, по его завершении выставит счет жильцам, и те будут обязаны за определенный период, например, за 10 лет, погасить понесенные затраты. Если за это время собственник квартиры изменится, то продолжать выплачивать стоимость ремонта будет новый владелец. К.Р.: Насколько активно, по вашему мнению, российские граждане будут осваивать рычаги управления жилищным фондом? Д.Г.: Тут главное – психологический момент. Перелом наступит тогда, когда большинство людей станут считать своими дома, в которых они живут. Уже сейчас такое отношение к жилью наблюдается в новостройках. В будущем определенное влияние окажет ценовая политика. Когда граждане увидят, что в соседних домах жильцы за те же деньги получают услуги лучшего качества (или тот же уровень качества, но дешевле), то и они, скорее всего, постараются пересилить свою инертность, и сами освоят премудрости управления домом или примут решение о привлечении хорошего персонального управляющего.

Беседу вела Ольга Мирошниченко

ЖК РФ действует с 1 марта 2005-го. Но время идет, жилищные отношения совершенствуются, и вот уже стали необходимы поправки к этому документу, устраняющие ряд противоречий. Госдума РФ одобрила изменения в третьем чтении, приняв 13.05.2011 соответствующий закон. Мы (см. ниже источник статьи) обратились к одному из авторов Кодекса-2005, а также соавтору последних поправок, ведущему юрисконсульту Института экономики города Дмитрию Гордееву с просьбой рассказать о сути перемен. Прописаны поправки

– Дмитрий Павлович, вначале о самой процедуре изменения кодекса. Чем официально аргументировалась необходимость поправок?

– Первый аргумент: нужно устранить имеющиеся нарушения в работе ТСЖ. Имелись в виду, в частности, товарищества, которые объединяют много домов, что, по сути, стало одним из способов ухода от налогов.

Второй, и тоже официальный, аргумент: пришло время скорректировать концепцию управления многоквартирными домами в сторону ужесточения контроля за соответствующими организациями. Такова была реакция на многочисленные обращения людей по поводу плохого обслуживания.

Правда, здесь может возникнуть возражение, ведь в рыночных условиях административная жесткость и усиление контроля – не панацея от всех бед. Контролирующих органов у нас, как известно, всегда было много. Увеличить штраф? Это тоже ничего не изменит. Единственно, кто может навести порядок в доме – сами собственники. Но в людях еще крепко сидит привычка к тому, что их опекает государство. Пока крыша не рухнет, пальцем не пошевелят.

К сожалению, все уровни власти подыгрывают подобным настроениям, ограничивая самостоятельность собственников и держа их на «игле иждивенчества». Убрать нерадивого управленца – законное право владельцев помещений, но они по-прежнему предпочитают писать жалобы.

– Какова реальная, а не казенная мотивация изменений в ЖК РФ?

– Свой взгляд на существующее положение дел высказывало экспертное сообщество, представители общественности, экономисты и юристы, партии и объединения собственников. Их тоже не устраивали отдельные нормы кодекса, и сразу скажу: большая часть полезных предложений, внесенных ими, принята. Смысл их поправок, в основном, сводился к тому, что необходимо стимулировать активность и ответственность собственников.

Кстати, замечу, что вообще в Жилищный кодекс поправки вносили 16 раз, но в таких масштабах, как сейчас, впервые. Однако, повторю: не все из них считаю полезными.

Осталось за кадром

– Плохие ли, хорошие ли поправки, но нам с ними жить. С каких начнете?

– С тех, что не вошли в кодекс, были отвергнуты Госдумой, а также президентским правовым управлением. Речь, в частности, об обязательном членстве управляющих компаний в саморегулируемых организациях – СРО. Теперь такого требования нет.

– Но ведь у СРО были свои достоинства: уход государства из сферы бизнеса, предоставление участникам экономических отношений возможности самим решать свои дела.

– Действительно, СРО – полезная вещь, они есть во всем мире. Это способ ограничить вмешательство государства в экономику. Но у нас этим организациям еще надо много сделать, чтобы завоевать авторитет. В противном случае из корпорации бизнесменов они могут превратиться в ширму, прикрывающую диктат чиновников.

Допустим, собственники избрали управляющую организацию, она их устраивает, но кому-то мешает. Тогда ее можно легко исключить из СРО – по разным надуманным причинам, а значит, лишить бизнеса. На место этой организации придет аффилированная или более угодная местным властям компания.

Я – за саморегулирование, но против введения этой нормы как жесткого правила. Членство управляющих организаций в СРО должно быть добровольным, а критерием отбора должны быть не «корочка» и не взнос (его сумма, кстати, предполагалась заоблачной), а репутация, качество работы. Выбирать управляющих должны собственники, а не функционеры из корпорации. Да и государство пока не может полностью отойти от контроля жилищной сферы.

Сейчас существуют региональные жилищные инспекции, на федеральном уровне – Роспотребнадзор, ФАС, МЧС, Ростехнадзор и т.д. Но надо понимать, что все эти органы не должны подменять собственников, именно они призваны отвечать за состояние своего дома, за работу нанятых ими организаций. Органы контроля призваны лишь давать предписания виновным в нарушениях (а ими, к слову, могут быть не только управляющие организации, но и те же собственники).

Подобный порядок существует во всех развитых странах. Теперь должен появиться и у нас. Речь идет о ст. 20 ЖК РФ, на положениях которой будет основан контроль госжилинспекций. Правительство РФ силами Минрегионразвития теперь пропишет процедуру такого контроля. Старое положение об этих организациях, действующее с середины 1990-х, давно устарело. Жилищным инспекциям надо побороть многие стереотипы прошлых лет и, в частности, стремление обвинять во всех недостатках управляющие организации.

– Например, то же ТСЖ – если оно возьмется за управление...

– Нет, к товариществам собственников жилья это не относится. Распространенная, кстати говоря, ошибка. Ведь что такое управляющая организация? С учетом поправок в ЖК РФ, такая организация может работать не только по договору, но и непосредственно управляя домом, оказывая услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества. Однако она, эта организация, прежде всего, коммерческая, ее цель – минимальными усилиями получить максимальную прибыль. У товарищества такой задачи нет.

ТСЖ – это способ организации собственников, приобретение ими правосубъектности, возможности реализовать свою волю через созданное ими юридическое лицо. Главные же решения собственников, как известно, принимаются на их общем собрании – заочном или очном.

– Заочное провести легче, но, кстати, и фальсифицировать тоже.

– При всем том они более перспективны. Если раньше общее собрание членов ТСЖ в заочной форме должно было обязательно упоминаться в уставе ТСЖ, сейчас это ограничение снимается.

Оплачивать напрямую

– Вернемся к жилинспекциям. Какие у них еще появятся функции?

– Не только получение сведений о начале деятельности управляющих организаций, но еще и проверка законности выбора и реализации способов управления ТСЖ и УО. Прибавим к этому контроль за соблюдением стандарта прозрачности работы управляющей организации.

Сам стандарт был принят постановлением правительства РФ от 23.09.2010 № 731, но только теперь появится структура, которая проверит его исполнение.

И наконец, главное: жилинспекции будут осуществлять контроль над состоянием общего имущества в многоквартирном доме. Только бы Минрегион не допустил перекоса: не превратил его в надзор за деятельностью самих управляющих организаций, не отстранил собственников от ответственности за состояние дома.

– Имеете в виду членов ТСЖ?

– Не только. Речь идет о любых собственниках жилых и нежилых помещений в доме. Все они несут равную ответственность за его состояние. А товарищество, включая правление, его председателя и ревизионную комиссию, обязано предоставлять всем владельцам помещений полную информацию о своей организационно-финансовой деятельности.

– Меняется ли порядок расчетов за предоставление услуг?

– Меняется, и весьма существенно. В ЖК РФ вносится ряд поправок, разрешающих прямую оплату за коммунальные услуги.

Вызвано это тем, что многие ресурсоснабжающие организации недополучают от ТСЖ и управляющих организаций плату за потребленные в домах ресурсы. Начислено, к примеру, 100 тыс. рублей, собрали 90 тыс. (всегда найдутся неплательщики), а перечислили 70. Я знаю пример Ижевска, где одна управляющая компания так и заявила: ни за воду, ни за тепло рассчитываться не будем, а за счет собранных платежей сделаем капремонт в доме.

– Ну, это с отчаяния... Но, в конце концов, теплоснабженцы могут применить санкции.

– В том-то и дело, что не могут, хотя, скажем прямо, положение у них становится трудным. Недоплаты резко снижают качество их работы. Не на что покупать газ, реагенты, энергию для подъема воды... А попробуйте наказать дом – например, отключить от тепла. Вмешается прокуратура и немедленно восстановит теплоснабжение. Да еще возбудит дело.

При этом ситуация двусмысленная: тепловики ресурсы дали, но плату не получили. Жильцы при этом не виноваты – они платили точно.

Недобросовестность проявил управляющий.

– Что можно сделать в таком случае?

– На собрании собственников помещений в доме (если есть ТСЖ или кооператив – то на собрании членов такой организации) необходимо принять решение о том, что плата вносится напрямую ресурсоснабжающей организации: водоканалу, газовикам, тепловикам и т.д.

– Как за электроэнергию...

И еще. Новая форма расчетов вовсе не означает, что и управленцы и само товарищество снимают с себя ответственность за коммунальные услуги. В поправках ЖК РФ так и сказано: «Внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками и нанимателями своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществами собственников жилья, которое отвечает за качество коммунальных услуг».

Аналогичное порядок действует и в отношении обязательств управляющего. Это установлено поправками в части 63 и 71 ст. 155 ЖК РФ. По сути, законодатель выполнил поручение президента РФ, узаконив прямые расчеты. Но при этом исключаются прямые договоры. Они возможны лишь при непосредственном управлении домом собственниками (когда в доме нет ТСЖ, ЖСК, не заключается договор управления). Там сколько собственников – столько и абонентов. Но таких домов в Москве, насколько я знаю, менее одного процента.

Плюс к этому в кодексе появились новые важные части – части 22 и 23 в ст. 161. Они четко устанавливают сферу ответственности управляющих и ТСЖ. В случае, если в доме создается товарищество, которое не привлекает управляющую организацию, то оно обязано заключить договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. ТСЖ становится их абонентом, покупателем. А внутри дома оно предоставляет все коммунальные услуги – в соответствии с уровнем благоустройства дома начисляет плату и собирает ее с собственников. При этом известные положения Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 5.10.2007 № 57 по данному вопросу теряют свою актуальность.

Однако если товарищество заключает договор управления, то исполнителем коммунальных услуг становится уже сам управляющий. Соответственно, он, а не ТСЖ, начисляет плату и отвечает за качество. К слову сказать, при заключении товариществом договора управления сам способ управления не меняется, так и остается – «ТСЖ». Таким образом, ст. 135 и 161 ЖК РФ в отношении управления домом одной управляющей организацией не нарушаются.

Власть советам! Хотя и не вся

– Давайте вспомним о домах, где нет ни ЖСК, ни ТСЖ, но среди жильцов большинство – собственники. На них, согласно ЖК РФ, возлагается ответственность за состояние дома. Но как они могут выполнять те или иные обязанности, если не объединены ни в какую организацию?

– И в самом деле серьезная проблема. Общее собрание собственников – главный орган управления домом (ст. 44 ЖК РФ). Но управление – процесс непрерывный, и проводимого раз в год собрания мало. Как управлять в «межсезонье»? Именно в связи с этим Госдума дополнила ЖК РФ статьей: вводится новый орган – совет многоквартирного дома, который как раз и должен способствовать решению всех актуальных вопросов жизни дома.

При обсуждении возникла, кстати, дискуссия: вводить ли совет как возможность, т. е. факультативно, или как обязанность? Правительство настаивало: обязанность!

Дело, замечу, не новое – были ведь когда-то домовые комитеты. Но сейчас подход другой: появились собственники. Они отвечают за состояние дома, а потому только из них и должен состоять совет.

Это будет совершенно другая структура, нежели домком. Его основные функции: готовить предложения для собраний собственников, обеспечивать выполнение принятых собранием решений, контролировать качество работ. Совет дома – это коллегиальный орган (вроде правлений ТСЖ), который, не принимая самостоятельных решений, будет выполнять волю общего собрания.

– Например?

– Готовить вопросы к такому собранию – самые животрепещущие для дома. Контролировать качество оказываемых услуг, анализировать предложения управляющих организаций, какая из них лучше, какую выбрать. Предлагать, какие работы надо заказать, а какие подождут – с последующим представлением такого анализа общему собранию.

Понятно, что совет – это еще не ТСЖ, не юридическое лицо, договор с управляющей организацией заключить он не сможет. Но он помогает реализовать решения общего собрания, а это уже немало. Речь идет о порядке использования общего имущества, благоустройстве придомовой территории, планировании работ в доме, контроле над их качеством.

Еще раз напомню: эти вопросы должны решать не районная управа и не ДЕЗ, а именно собрание собственников с помощью совета дома.

– Есть мнение, в т. ч. среди депутатов Госдумы, что совет дома – организация незаконная (по сути это четвертый способ управления домом). Такой орган не соответствует Конституции РФ. Вы с этим согласны?

Сами собственники приобрели свой статус добровольно. И теперь им надо управлять домом. Как? Для этого и нужен совет. А то, что законодатель поручил муниципалитетам организовать общее собрание для избрания совета дома (если этого не сделали сами собственники) – это не нарушение, а помощь. Вот только регистрировать они их не должны. Это прямо запрещено кодексом. Если есть протокол собрания, его вполне достаточно.

Да, есть опасность, что при пассивности собственников муниципалитеты будут навязывать удобных и послушных кандидатов в такие советы. Здесь рецепт один: когда речь идет об управлении домом, собственникам надо не смотреть в рот властям, а принимать самостоятельные решения, ориентированные, прежде всего, на интересы дома.

– Наша беседа все время вращается вокруг собственников. А как быть с нанимателями? Не ущемляются ли их права?

– У нанимателей свой собственник – город, который в свою очередь связан с ТСЖ и управляющими. Именно от города наниматели могут требовать выполнения всех обязательств по содержанию дома и качеству оказываемых услуг.

Если ты хозяин...

– Много претензий было к товариществам, которые создавались в домах-новостройках. Пока не оформлены права собственности дольщиков, там правит бал инвестор-застройщик: приглашает аффилированного управляющего, тот устанавливает свои расценки, распоряжается нежилыми помещениями... Часто застройщики создавали ТСЖ с «карманными» председателями. Конечно, такие товарищества и управляющие компании будут смотреть сквозь пальцы на недоделки застройщика, а будущие собственники несколько лет не смогут управлять домом. Изменится ли что-то в этом отношении?

– Изменится, но это как раз тот случай, когда я с изменениями не согласен. Теперь ст. 139 «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах» из ЖК РФ по инициативе правительства полностью исключена.

Да, злоупотребления были, но устранять их надо было не путем запрета (легкий и неэффективный путь), а изменением самой процедуры создания товариществ. В исключенной статье говорилось, что ТСЖ создается будущими собственниками помещений. Но разве из этого следует, что если с дольщиками заключены договоры на 10 процентов квартир, то остальные 90 всегда будут в собственности застройщика? Нет, конечно.

Мы предлагали запретить застройщику и всем аффилированным с ним лицам участвовать в создании ТСЖ. По-моему, разумно. Плюс к этому следовало принять специальную процедуру, гарантирующую предоставление инициатору-дольщику информации о других дольщиках. Когда их будет 60–80 процентов, можно будет созвать общее собрание. А как только власти дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию, появится юридическое лицо, которое само будет управлять домом или наймет управляющего. Но, к сожалению, победили административные подходы: запрет.

– Вы же знаете, какие у нас конкурсы... Все бывает разыграно как по нотам. В результате на многие годы консервируется негативная ситуация, когда люди не могут управлять своим домом, их общее имущество нередко фактически отчуждается. Да, не спорю, проблема есть, но решена она не лучшим образом.

– Дмитрий Павлович, можно личный вопрос? Вы были в числе разработчиков первой редакции Жилищного кодекса, и вот сейчас он подвергается серьезным переделкам. Нет чувства досады?

– Наш институт активно участвовал в подготовке последних поправок. Конечно, прошло не все, что хотелось и что предлагалось. Но полезных поправок – абсолютное большинство.

Вспомним: в 2004 году положения об управляющих организациях и оплате услуг создавались с нуля. Но рыночные отношения в жилищной сфере у нас формируются до сих пор: отношения между собственниками и управляющими компаниями, отношения внутри ТСЖ, понимание собственниками своей роли.

Жилищный кодекс – не застывший документ. Изменения в нем будут происходить и в дальнейшем. Еще многое необходимо урегулировать, например, для развития малоэтажного строительства.

Назрела потребность ликвидировать само понятие: «член ТСЖ». Зачем иметь собственников с различным статусом? Купил квартиру, приватизировал, при этом сделал все добровольно – изволь полностью отвечать за надлежащее содержание квартиры и всего строения. Просрочил, скажем, платежи – отвечай своим имуществом.

Существуют нормы о расторжении договоров социального найма в отношении наименее обеспеченной части населения – нанимателей. Пора и к собственникам предъявлять более жесткие требования. Это один из путей дальнейшего совершенствования Жилищного кодекса.

Жилищное хозяйство 23 июня 2011

КОНЦЕПЦИЯ И ФОРМАТ СЕМИНАРА

Новации отраслевого регулирования:

К концу 2018 года в регионах России сложилась первая практика перехода на прямые договоры между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов в соответствии с Федеральным законом № 59-ФЗ от 03.04.2018 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ».

Кроме того, в течение 2018 года были изменены правила приема платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги, порядок расчетов за отопление, правила эксплуатации общедомовых и индивидуальных приборов учета, а также правила применения и целевого использования повышающих коэффициентов.

В начале 2019 года будет утвержден типовой договор о предоставлении коммунальных услуг между собственниками жилья и РСО, а также внесены изменения в Постановления Правительства РФ № 354, №124, № 253 в части изменения расчетов за коммунальные услуги и порядка приёма платежей.

Особенности семинара и состав участников:

Представители Минстроя России и ведущие отраслевые эксперты проанализируют все преимущества и риски для РСО и УО при переходе на прямые договоры с учетом сложившейся практики, дадут рекомендации по изменению и расторжению договоров ресурсоснабжения и проведению сверки взаиморасчетов между РСО и УО.

Особое внимание будет уделено рассмотрению изменений порядка начисления платежей и подготовки платежных документов, вариантов организации финансовых расчетов между УО и РСО за КРСОИ, сложным вопросам эксплуатации ОДПУ и ИПУ, порядку применения повышающих коэффициентов, а также практике разрешения споров между УО и РСО.

К участию в семинаре приглашаются руководители и специалисты ресурсоснабжающих организаций, расчетно-кассовых центров, управляющих компаний, региональных органов власти и органов местного самоуправления.

ПРИГЛАШЕННЫЕ ЭКСПЕРТЫ

ОЛЕЙНИКОВА Ольга Анатольевна

Заместитель директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства Российской Федерации

ФИЛИМОНОВ Сергей Леонидович

Президент Национальной ассоциации
организаций жилищно-коммунального комплекса
член Экспертного совета при Комитете
по жилищной политике и ЖКХ Госдумы России

ГОРДЕЕВ Дмитрий Павлович

Ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство»
Фонда «Институт экономики города»,
разработчик Жилищного кодекса и региональных
нормативных актов в жилищно-коммунальной сфере

ДОБРЫНИНА Галина Валерьевна

Директор по проектной работе
Ассоциации Региональных расчетных центров,
ранее - Руководитель проектов по организации
расчетов с населением ГК «ТНС Энерго»

МИНОФЬЕВА Галина Алексеевна

Руководитель ЦДПО ЖКХ «Партнер»,
член Экспертного совета при Комитете по вопросам
местного самоуправления Совета Федерации,
ведущий российский эксперт по тарифам ЖКХ

В программе семинара

Прямые договоры ЖКХ в 2019 году

Порядок перехода на прямые договоры по отдельным видам коммунальных услуг (Федеральный закон № 59-ФЗ от 03.04.2018). Последствия перехода, ограничения и риски для РСО и УО. Проекты изменений в Постановлениях Правительства РФ № 354, №124, № 253. Проект типового прямого договора (проект Минстроя России). Случаи признания прямых договоров нелегитимными.

Варианты перехода на прямые договоры в МКД

Порядок принятия решений о переходе на ОСС. Порядок перехода при наличии долгов у УО. Узаконивание прямых договоров, заключенных до 3.04.2018. Варианты перехода в домах с ИТП. Прямые отношения с собственниками нежилых помещений.

Особенности работы РСО при прямых договорах

Новая функция «исполнитель коммунальных услуг». Создание абонентских служб по заключению договоров с собственниками. Условия принудительного заключения прямого договора. Взаимодействие с УО при работе с неплательщикам. Отказ от прямого договора.

Изменение и расторжение договоров ресурсоснабжения

Расторжение договоров ресурсоснабжения, заключенных до перехода на «прямые отношения». Порядок расчета задолженности УО. Переуступка права требования долга. Порядок расчетов по расторгнутым договорам. Новые договорные отношения между УО и РСО в части предоставления КРСОИ.

Требования к УО при прямых договорах

Порядок предоставления информации РСО для расчета платы: о собственниках, о задолженностях, о показаниях ПУ. Изменение договора управления МКД. Условия прекращения обязательств УО перед РСО. Штрафы для УО за препятствие переходу на прямые договоры.

РКЦ в системе прямых договоров

Порядок заключения и исполнения агентских договоров РКЦ. Порядок передачи данных об объемах потребления, оплатах и долгах. Финансовые расчеты РКЦ с УО и РСО, определение уполномоченных банков, страхование.

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ УЧАСТНИКОВ

Прием платежей при прямых договорах

Новый порядок составления и оформления ЕПД. Распределение ответственности между УО и РСО за начисление платежей и подготовку платежек. Ответственность за выставление «двойных» квитанций. Перерасчет при нарушениях качества. Проверки платежей органами жилнадзора.

Правила поставки коммунальных ресурсов в МКД

Спорные вопросы определения объема и стоимости коммунальных ресурсов, поставленных в МКД. Споры о качестве коммунальных ресурсов. Границы эксплуатационной ответственности между УО и РСО, в т.ч. когда граница проходит не по стене дома.

Практика эксплуатации ПУ при разных договорных схемах

Ответственность УО и РСО по установке и обслуживанию ОДПУ. Порядок передачи показаний ПУ. Перерасчет платежей при нарушениях в работе ПУ. Новый порядок начисления повышающих коэффициентов и изменения в их целевом назначении.

Новые правила расчета платы за отопление в МКД

Порядок расчета платы за отопление на основе показаний ОДПУ и ИПУ, а также в помещениях с автономной системой отопления (Постановление Правительства РФ № 1708 от 28.12.2018). Порядок корректировки платы за коммунальную услугу по отоплению в первом квартале 2019 года.

Расчеты за содержание общего имущества МКД

Варианты начисления платы за КРСОИ в зависимости от наличия или отсутствия ОДПУ и решения ОСС. «Небалансовые» расходы и «отрицательные» ОДН: источники возмещения расходов. Нормативы потребления на СОИ в МКД и возможности их изменения.