Особенности возникновения права собственности на безнадзорных животных. Основы правового положения домашних животных
1. Содержание договора аренды - это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Обязанности арендодателя достаточно традиционны. Пункт 1 коммент. ст. раскрывает содержание главной обязанности арендодателя - передать имущество.
Состояние имущества, сдаваемого в аренду (в том числе необычные требования к нему), может быть определено субъективно - в договоре аренды. Если этого не сделано, оно определяется объективно - его обычным назначением. Таким образом, имущество будет считаться не соответствующим условиям договора и своему назначению, если оно лишено своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик.
2. В п.2 коммент. ст. отражены правила о судьбе принадлежностей имущества, передаваемого в аренду, а также документов, относящихся к нему. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Эта обязанность арендодателя является, с одной стороны, конкретизацией обязанности передать имущество в соответствии с условиями договора или его назначением, а с другой - воспроизведением более общего правила о том, что принадлежность разделяет судьбу главной вещи. Главным вещам и принадлежностям присуще то, что они как совокупность компонентов связаны функционально, при этом их функциональная связь - подчинительная, т.е. назначение принадлежности - служить главной вещи (см. коммент. к ст.135 ГК).
Если принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Кроме того, в судебной практике утвердилась позиция, согласно которой, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию (п.8 Письма ВАС N66).
3. Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (см. коммент. к ст.314 ГК). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст.398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 коммент. ст.). Кроме того, если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п.10 Письма ВАС N66).
Если же заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то единственным способом защиты прав арендатора, не получившего вещь во владение и (или) пользование, будет расторжение договора аренды и взыскание убытков с арендодателя, допустившего "двойную" аренду (ст.611, 620 ГК). Оснований же для признания договора аренды с арендатором, во владении которого вещь уже находится, недействительным нет.
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Пункт 1 коммент. ст. регламентирует основания ответственности арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это вполне логично, учитывая, что арендодатель, как правило, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения (см. коммент. к ст.211 ГК).
При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору тремя путями. Во-первых, арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы. Во-вторых, арендатор может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В-третьих, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Во всех трех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом (п.1 коммент. ст.). Такая норма имеет целью, по-видимому, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.
В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования. Однако эта точка зрения не находит подтверждения в коммент. ст. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.
2. В п.2 коммент. ст. содержится исключение из общего правила п.1 коммент. ст. Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Эта норма весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и поэтому имеющие те или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в аренду в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду. В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования в качестве реквизита в киносъемочном процессе).
Еще по теме Статья 611. Предоставление имущества арендатору:
- 198. Каков статус имущества арендатора, оставшегося на арендуемой площади по истечении срока договора аренды? Можно ли самостоятельно демонтировать имущество арендатора после истечения срока действия договора?
- 585. Кто обладает законным интересом, достаточным для страхования имущества? Могут ли страхователями быть арендатор имущества? его ссудополучатель? законный владелец автомобиля, управляющий им на основании доверенности? единственный участник хозяйственного общества? кредитор (в частности, залогодержатель)?
- 201. Что должен доказывать арендодатель при просрочке возврата арендатором имущества?
- 177. Обязан ли арендатор платить арендную плату, если пользование имуществом не происходило?
- 302. Вправе ли государственное предприятие самостоятельно сдавать в аренду недвижимое имущество, если такая возможность предусмотрена договором о предоставлении имущества в хозяйственное ведение, заключенным с собственником?
Передача имущества арендатору – документооборот и учет
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель обязан передать имуществу арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Об особенностях такой передачи Вы узнаете из данной статьи.
Итак, согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).
Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Например, в пункте 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66) указано на то, что указание в акте приема – передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
Если такие принадлежности и документы не были переданы, и в этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжение договора, а также возмещение убытков.
Например, в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, сказано, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
В договоре аренды, как правило, указывается срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).
В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право предпринять по своему выбору следующее:
– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов, связанных с устранением недостатков имущества;
– удержать сумму осуществленных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом арендодателя;
– потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.
При передаче объекта основных средств в аренду оформляется акт приема – передачи арендованного имущества. Форма акта может быть произвольной, если только речь не идет об аренде предприятия как имущественного комплекса или о финансовой аренде (лизинге), когда объект будет учитываться на балансе арендатора (лизингополучателя). В таких случаях применяется акт формы №ОС-1 (№ОС-1а, №ОС-1б), форма которых утверждена Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств».
В передаточном акте должна быть отражена балансовая оценка имущества по данным арендодателя (в этой оценке объект будет отражен у арендатора на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства»). К акту прилагается и техническая документация, относящаяся к передаваемому в аренду объекту основных средств.
Арендодатель может также передать арендатору копию инвентарной карточки объекта по форме №ОС-6. Согласно пункту 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н, на объект основных средств, полученный в аренду, для организации учета указанного объекта на забалансовом счете в бухгалтерской службе арендатора рекомендуется также открывать инвентарную карточку. Данный объект может учитываться арендатором по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем.
Прием-передача объекта в аренду между организациями, для включения его в состав основных средств, для организации-получателя или выбытия его (их) из состава основных средств для организации-арендодателя оформляется общими документами, которые утверждаются руководителями организации-арендатора и организации-арендодателя и составляются в количестве не менее двух экземпляров.
Статьи 655 и 659 ГК РФ предъявляют особые требования к документированию передачи здания, сооружения или арендованного предприятия.
Следует отметить, что передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором на основании пункта 1 статьи 655 ГК РФ осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (сооружения), обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, указанное уклонение рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.
При договоре аренды предприятия договор заключается обязательно в письменной форме, несоблюдение данного требования статьей 658 ГК РФ приведет к недействительности сделки. Причем такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации, на что указывает пункт 2 статьи 658 ГК РФ.
Как определено статьей 659 ГК РФ, передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта, в котором подробно указывается состав передаваемого имущества, его характеристики и оценочная стоимость.
Причем подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется обычно за его счет, хотя договором стороны могут предусмотреть и иное. После подписания передаточного акта предприятие считается переданным в аренду.
В случае аренды автомобиля арендодателю следует в дополнение к установленным документам выдать арендатору доверенность на управление (пользование, распоряжение) транспортным средством. Нотариально заверять такую доверенность нет необходимости – достаточно заверить ее печатью организации (если арендодатель – юридическое лицо) или собственноручной подписью (если арендодатель – физическое лицо).
В установленные договором аренды сроки (обычно ежемесячно) арендодатель выставляет арендатору счет на сумму арендной платы.
Ежемесячно арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на сумму арендной платы.
В соответствии с нормами статьи 168 НК РФ арендодатель должен выставить счет-фактуру и предъявить арендатору сумму налога к оплате. Причем сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента оказания услуг по аренде. Напоминаем, что датой оказания услуг признается дата подписания сторонами акта приема-передачи на их оказание.
Обращаем ваше внимание на то, что выставление счета-фактуры ранее указанного срока может привести к проблемам с вычетами у арендатора, так как контролирующие органы указывают на то, что выставление счетов-фактур до момента оказания услуги противоречит нормам НК РФ. В частности, такая точка зрения содержится в Письме Минфина Российской Федерации от 2 июля 2008 года № 03-07-09/20.
Счет-фактура выставляется арендодателем в порядке, определенном пунктами 5 и 6 статьи 169 НК РФ. В случае если арендатор оплачивает услуги аренды авансовым платежом, то арендодатель в течение пяти дней с момента получения авансового платежа выставляет «авансовый» счет-фактуру. Налоговая база в такой ситуации определяется исходя из суммы полученного аванса с учетом налога, такое правило также закреплено в пункте 1 статьи 154 НК РФ. Сумма налога исчисляется исходя из налоговой базы и расчетной ставки налога 18/118.
Обращаем ваше внимание на то, что «авансовый» счет-фактура выставляется арендодателем и в случае безденежной формы аванса, на это указывает Минфин Российской Федерации в своем Письме от 6 марта 2009 года № 03-07-15/39.
Основные средства, сданные в аренду, следует отражать в балансе отдельно.
При передаче имущества в аренду в учете арендодателя делается запись:
Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду» Кредит 01 субсчет «Собственные основные средств».
На забалансовом счете 011 «Основные средства, сданные в аренду», арендодателем делается соответствующая запись, только если по условиям договора аренды имущество должно учитываться на балансе арендатора (нанимателя).
Основные средства, сданные в аренду, учитываются на счете 011 «Основные средства, сданные в аренду» в оценке, указанной в договорах аренды. Аналитический учет по счету 011 «Основные средства, сданные в аренду» ведется по арендаторам, по каждому объекту основных средств, сданных в аренду. Основные средства, сданные в аренду, находящиеся за пределами Российской Федерации, учитываются на счете 011 «Основные средства, сданные в аренду» обособленно.
автора Панченко Т М2.4.2. Учет улучшений, произведенных с согласия арендодателя, но не возмещенных арендатору Отражение в бухгалтерском и налоговом учете арендатора. Арендатор имеет право учитывать в составе собственного имущества затраты на реконструкцию, направленные на неотделимое
Из книги Пользование чужим имуществом автора Панченко Т М2.4.3. Учет улучшений (реконструкции) арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, компенсирующего арендатору соответствующие затраты Арендодатель должен контролировать срок осуществления реконструкции арендованного имущества. Ведь если арендуемое
Из книги Пользование чужим имуществом автора Панченко Т М8.4. Передача арендатору во временное владение и пользование части земельного участка при аренде государственного и муниципального имущества Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются
Из книги Пользование чужим имуществом автора Панченко Т МСтатья 611. Предоставление имущества арендатору 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему
Из книги Пользование чужим имуществом автора Панченко Т МСтатья 628. Предоставление имущества арендатору Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные
Из книги Лизинг автора Из книги Лизинг автора Семенихин Виталий Викторович Из книги Лизинг автора Семенихин Виталий Викторович Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичВозврат имущества арендодателю – документооборот и учет При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Данная статья
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичПолучение имущества арендатором – документооборот и учет Многие организации из-за нехватки средств на приобретение в собственность необходимого имущества берут его в аренду. Заинтересованными сторонами такой сделки являются арендатор и арендодатель. Об особенностях
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичВозврат имущества арендатором – документооборот и учет При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Об особенностях
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичЗавершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингодателя Завершение договора и возврат имущества лизингодателю может быть осуществлен: в связи с истечением срока его действия и выполнением
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий Викторович Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичЗавершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингополучателя По завершении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть имущество лизингодателю либо приобрести предмет лизинга в
Из книги Учредитель и его фирма [От создания ООО до выхода из него] автораГлава 4. Безвозмездная передача имущества Еще одна возможность учредителя помочь своему предприятию - это безвозмездное предоставление необходимого фирме имущества.Согласно статье 575 ГК РФ, в отношениях между коммерческими организациями сделки дарения на сумму более
Из книги Учредитель и его фирма: все вопросы [От создания до ликвидации] автора Анищенко Александр Владимирович3.5. Безвозмездная передача имущества Если учредитель понимает, что заем, который он мог бы предоставить обществу, никогда не будет возвращен, особенно если это не деньги, а материальные ценности, то можно и не заниматься его оформлением. Можно просто безвозмездно
18.Права и обязанности арендодателя по договору аренды.
Юридическая характеристика:
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Обязанности: 1. предоставить имущество (ст. 611 ГК), 2. вручить имущество (обеспечение доступа к нему). Имущество должно быть передано в состоянии, предусмотренном в договоре или соответствовать его назначению. Должно передаваться со всеми принадлежностями. Имущество должно быть предоставлено в срок, если не указан, то в разумный срок. Если арендодатель не передает имущество, арендатор вправе: а) требовать передачи индивидуально-определенной вещи или возмещения убытков; б) отказаться от договора или требовать возмещения убытков. Если имущество передается с недостатками, которые препятствуют его использованию и они не явны и арендодатель не предупредил: Арендатор может: уменьшить арендную плату; безвозмездно устранить недостатки; возместить расходы на устранение недостатков. Арендатор может исправлять вещь только с согласия арендодателя. Эти требования могут предъявляться независимо от знания арендодателя о недостатках; 3. предупредить об обременении имущества правами 3-х лиц (если не предупредил - расторжение договора или уменьшение цены); 4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Сроки: В соответствии с частью 1 ГК если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот срок. В случаях, когда определенный срок не установлен, обязательство должно быть исполнено в разумный срок (если этого не происходит, то должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнения).
19.Права и обязанности арендатора по договору аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Юридическая характеристика: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий. Обязанности арендатора:
1) обязанность содержать нанятое имущество - текущий ремонт, нести расходы по содержанию вещи, иная договорная обязанность (страховка);
2) обязанность использовать имущество по назначению; если указана цель аренды -только целевое использование; бережное отношение к имуществу и вернуть в нормальном состоянии с учетом естественного износа (ст. 615, 622 ГК). Если имущество используется не по назначению, порча имущества ведет к расторжению договора. Если не возвращается вовремя - принудительный возврат, возмещение убытков; взыскание договорной неустойки, арендная плата за весь срок. Имущество в худшем состоянии, чем предусмотрено в договоре - убытки. Акт передачи имущества при передаче имущества (не существенное условие). Последствия улучшения имущества арендатором:
Если улучшения отделимые и арендодатель не согласен их оплачивать - арендатор может оставить их у себя; если улучшения неотделимые и арендодатель не давал согласия на их производство, то все переходит арендодателю (ст. 623 ГК).
3) вносить арендную плату в срок, порядке, размере, предусмотренном договором. Это не
существенное условие.
Формы оплаты: денежная; выполнение работ или оказание услуг; передача вещи арендодателю в собственность; передача арендатором вещи в пользование; другие формы, предусмотренные договором
Изменение арендной платы: договор долгосрочный. Арендная плата: чтобы арендодатель мог ее изменить, в договоре должна быть указана возможность ее изменения (четкие критерии и сроки изменения арендной платы). Срок - минимальный - 1 год Точный критерий - $, МРОТ, НПЦ; в зависимости от их изменений. Если арендатор задерживает оплату, а арендодатель может требовать предоплаты, то не более, чем за 2 срока вперед. Выражение арендной платы в валюте - изменение курса не изменение оплаты.
Права арендатора: требовать передачи сданного в аренду имущества, возмещение убытков; пользование имуществом - сдача в субаренду, для собственных нужд; предоставлять арендованное имущество по договору ссуды; передавать право в залог; передавать право аренды в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ (товариществ); полномочия 2-5 - только с согласия арендодателя; право собственности на плоды (доходы), если иное не предусмотрено договором; преимущественное право аренды;
Если иное не предусмотрено договором, по истечении срока договора арендатор на прочих равных условиях имеет право преимущественное на аренду. Если арендодатель нарушит это право, то арендатор имеет право перевода договора на себя и возмещения убытков или возмещения убытков. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о том, что хочет воспользоваться своим правом в разумный срок. Если по истечении срока договора арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Право на выкуп арендованного имущества (Закон «О приватизации») в договоре; после заключения договора предусматриваются условия, при которых арендатор становится собственником. Право собственности возникает после регистрации для недвижимости, соблюдения условий - для движимого имущества.
Новая редакция Ст. 611 ГК РФ
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Комментарий к Ст. 611 ГК РФ
Судебная практика.
Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
До момента предоставления имущества арендатору последний не обладает титулом законного владельца и не может защищать свое нарушенное право с помощью вещно-правовых исков. Так, истребование имущества от арендатора арендодателем (п. 3 комментируемой статьи) относится к обязательственно-правовым средствам защиты, поскольку направлено только против стороны в договоре, и право требования арендатора не обладает свойством следования (см. ст. 398 ГК РФ).
Лишен арендатор, которому имущество еще не предоставлено, вещно-правовых средств защиты и против третьих лиц, которым имущество уже передано, хотя бы эти третьи лица имели титул иной, чем указано в ч. 1 ст. 398 ГК.
Судебная практика.
Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Другой комментарий к Ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Предоставление имущества арендатору - основная обязанность арендодателя. Согласно п. 1 комментируемой статьи имущество предоставляется в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если состояние имущества определено в договоре, то надлежащим следует считать состояние, соответствующее условиям договора. Условия договора, определяющие состояние имущества, включают и условия (требования), предъявляемые к сдаваемому в аренду имуществу нормативными правовыми актами, относящимися к отдельным видам аренды либо к аренде отдельных видов имущества. Так, в ст. 203 КТМ сформулировано понятие мореходности судна, предоставляемого в аренду по договору аренды морского судна с экипажем (договор фрахтования судна на время - тайм-чартер). По содержанию требование о мореходности включает техническую годность судна (его корпуса, двигателя, оборудования) для целей, предусмотренных договором, укомплектованность судна экипажем и надлежащее снаряжение судна.
Состояние предоставляемого в аренду имущества должно соответствовать и его назначению, т.е. вещь должна быть пригодна к обычному для данного вида имущества или предусмотренному договором употреблению (использованию). Так, офисное помещение предоставляется в аренду свободным, чистым, должно иметь исправное электротехническое оборудование, отопление, канализацию, вентиляцию и т.п., даже если прямое указание на это в договоре отсутствовало.
Нормативными правовыми актами или договором может быть обусловлено документальное удостоверение состояния имущества в момент передачи арендатору. Так, здание, сооружение, предприятие передаются в аренду непременно по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655, 659 ГК РФ). В подобных документах письменно фиксируется состояние имущества на момент передачи и его соответствие условиям договора.
Предоставление арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и (или) его назначению, является неисполнением обязанности арендодателя предоставить имущество и дает арендатору право отказаться от принятия имущества с соответствующими последствиями (см. п. 2 комментируемой статьи).
2. В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи конкретизируется правило ст. 135 ГК о следовании вещи, являющейся принадлежностью главной вещи, судьбе главной вещи. Принадлежностью принято называть вещь, предназначенную для обслуживания другой, связанную с ней общим назначением, выполняющую в процессе совместного использования вспомогательную, подсобную функцию по отношению к другой (см. ст. 135 ГК РФ).
Хотя в ч. 1 п. 2 говорится о сдаче имущества в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), но, учитывая правило п. 1 настоящей статьи, следует признать, что крут передаваемых принадлежностей и документов в каждом случае зависит от конкретных обстоятельств, прежде всего от назначения имущества и цели использования. Например, морское судно, арендованное для перевозки груза, должно передаваться вместе с погрузочными и разгрузочными механизмами и относящимися к ним документами. Если же судно арендовано для целей буксировки, то передается с устройством для буксировки и с соответствующими документами к нему. При этом на нем могут отсутствовать относящиеся к судну погрузочно-разгрузочные механизмы и документы к ним. Правило ч. 1 п. 2 ст. 611 ГК диспозитивное, и стороны в договоре вправе предусмотреть условие, исключающее предоставление арендатору принадлежностей и документов (полностью либо в части). Подобное возможно, если их отсутствие не будет препятствовать пользованию имуществом.
3. В ч. 2 п. 2 комментируемой статьи установлены последствия на случай нарушения арендодателем обязанности по предоставлению принадлежностей имущества и относящихся к нему документов. Как неисполнение указанной обязанности рассматриваются отказ в передаче таких принадлежностей и документов либо непредоставление их в срок. К непредоставлению приравнивается передача арендодателем принадлежностей и документов, не соответствующих условиям договора и (или) назначению имущества.
Основание для применения санкций - непредоставление не всяких принадлежностей имущества и относящихся к нему документов, а только тех из них, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта либо в значительной степени лишает арендатора того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Иными словами, в данном случае имеет место либо невозможность пользования арендованным имуществом, либо крайняя затруднительность. По сути, речь идет о существенном изменении обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора (см. п. 1 ст. 451 ГК РФ). При наличии названных выше обстоятельств арендатор вправе потребовать: а) предоставления арендодателем принадлежностей и документов; б) расторжения договора; в) возмещения убытков. (Об истребовании обусловленного договором исполнения см. ст. 398 ГК; о досрочном расторжении договора по требованию арендатора см. комментарий к ст. 620 ГК; о возмещении убытков см. ст. 15 ГК.)
В случае, когда за нарушение обязанности по предоставлению принадлежностей и документов договором предусмотрена неустойка, убытки и неустойка взыскиваются в соответствии с правилами ст. 394 ГК.
В силу ст. 328 ГК отсутствие принадлежностей и (или) документов, препятствующее пользованию имуществом, позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения. Так, арбитражный суд отказал арендодателю в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за предоставленный в аренду вертолет в связи с тем, что арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификата летной годности. Обязательное наличие данных документов предусмотрено ст. 33, 36 ВК, и при их отсутствии воздушные суда к эксплуатации не допускаются (п. 8 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
4. Пункт 3 комментируемой статьи определяет момент исполнения арендатором обязанности по передаче арендодателю объекта аренды и последствия на случай его непредоставления. Правило п. 3 о сроках передачи арендуемого имущества воспроизводит общие положения ст. 314 ГК о сроках исполнения обязательства. Имущество должно быть передано арендатору в согласованные сроки, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, определяемый исходя из конкретных обстоятельств. Во внимание принимаются особенности объекта аренды, способ его передачи, время, необходимое для подготовки имущества к передаче, и проч. (О досрочном исполнении обязательства см. ст. 315 ГК. О просрочке должника см. ст. 405 ГК.)
При непредоставлении имущества в срок, т.е. при нарушении правила о реальном исполнении обязательства, арендатор вправе требовать его отобрания у арендодателя и передачи имущества ему, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же в силу положений ст. 398 ГК его право на отобрание вещи отпадает (к примеру, вещь уже передана третьему лицу) или в результате просрочки арендодателя арендатор утратил интерес к объекту, то вместо требования о передаче имущества он вправе заявить требование о расторжении договора и возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
Если за просрочку предоставления имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки и неустойка взыскиваются в соответствии с правилами ст. 394 ГК.
5. В силу ст. 328 ГК непредоставление имущества в срок позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения. Согласно материалам одного из арбитражных дел стороны заключили договор аренды нежилых помещений. К моменту передачи часть помещений, составляющих объект аренды, не была освобождена арендодателем. В связи с этим арендатор принял по передаточному акту только свободные помещения. В последующем образовалась задолженность по арендной плате. Арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за все помещения, но суд вынес решение о взыскании арендной платы лишь за фактически переданные в пользование арендатору помещения (п. 10 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
- Вверх
