О плате за жилое помещение ст 682. Теория всего

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Комментарии к статье

1. Действие коммент. ст. в целом распространяется лишь на коммерческий наем, хотя некоторые из включенных в нее положений могут быть применены и при социальном найме.

2. Подход законодателя к тому, как должен устанавливаться размер платы за жилое помещение, существенно различен в зависимости от того, идет ли речь о коммерческом или социальном найме.

Коммерческий наем - институт рыночной экономики, которая еще не стала у нас социально ориентированной, социальный наем - один из последних островков доперестроечной экономики, которая при всех ее недостатках и противоречиях в большей степени гарантировала удовлетворение социально-экономических прав граждан, нежели нынешняя. Отнюдь не случайно Конституция РФ 1993 г. по существу не закрепляет право на жилище в числе основных социально-экономических прав граждан.

Если размер платы за жилое помещение, предоставленное в социальный наем, хотя и возрос во много раз по сравнению с доперестроечным периодом, но продолжает нормироваться с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот, то размер платы за жилое помещение, полученное по договору коммерческого найма, в соответствии с принципом свободы договора (ст. 421 ГК) устанавливается по соглашению сторон. При установленном законом максимальном размере платы за жилое помещение плата в договоре не должна превышать этот размер. В тех случаях когда плата за жилое помещение в договоре завышена, наниматель может либо потребовать ее возврата в той части, в какой плата завышена, либо зачесть ее в счет будущей платы.

3. В п. 2 коммент. ст. закреплено положение, значение которого в условиях непрекращающейся инфляции трудно переоценить. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Таким образом, обесценение рубля, которое имело и имеет место, не должно автоматически приводить к повышению платы за жилое помещение, исчисляемой в рублях. Стороны, однако, не лишены права определить размер платы за жилое помещение в иностранной валюте (напр., в долларах США или евро), и тогда повышение курса соответствующих валют по отношению к рублю приведет к повышению платы за жилое помещение в рублях. Таким путем, который допускается законом (ст. 317 ГК), стороны могут обезопасить себя от инфляции.

4. Оплата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК. Статьей 56 ЖК предусмотрено, что плата должна вноситься нанимателем не позднее десятого числа месяца, следующего за прожитым. Это положение относится как к социальному, так и к коммерческому найму.

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Комментарий к статье 682 Гражданского Кодекса РФ

1. Коммент. ст. исходит из того, что плата за пользование жилым помещением при коммерческом найме определяется соглашением сторон. Вместе с тем установлена потенциальная возможность того, что законом может быть предусмотрен максимальный размер платы за жилое помещение. В настоящее время в каком-либо законе эта возможность не реализована.

Поскольку в коммерческий наем могут сдаваться и жилые помещения государственного и муниципального фондов, плата за наем таких помещений должна не устанавливаться соглашением сторон, а определяться на основе утвержденных правил.

2. Запрет на одностороннее изменение размера платы за жилое помещение совпадает с общегражданским требованием о невозможности одностороннего изменения условий обязательства (ст. 310, п. 2 ст. 424 ГК). Однако в случаях, предусмотренных законом или договором, это возможно. Например, наниматель может на основании ст. 451 ГК потребовать уменьшения платы за наем, если по независящим от сторон обстоятельствам условия пользования помещением существенно ухудшились. Договор жилищного найма может предусматривать увеличение платы за жилое помещение, если наймодатель в порядке переустройства помещения оборудует его дополнительными коммунальными или иными удобствами и т.п.

3. Вопрос о сроках внесения платы за жилое помещение решается самими сторонами. Обычно при коммерческом найме плата взимается вперед, нередко с внесением нанимателем особого обеспечительного платежа, который либо возвращается по окончании найма, либо засчитывается за последний расчетный период.

Однако если срок и периодичность внесения платы за жилое помещение договором не предусмотрены, плата за наем должна вноситься в таком же порядке, что и при социальном найме, т.е. ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым.

Новая редакция Ст. 682 ГК РФ

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 682 ГК РФ

Если сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги договором найма не установлены, в соответствии со ст. 155 ЖК такая плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Положение указанной статьи в данном случае относится как к социальному, так и к коммерческому найму.

Другой комментарий к Ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Плата за жилое помещение, размер которой определяется по соглашению сторон, - существенное условие рассматриваемого договора. Как правило, размер платы устанавливается в зависимости от качества и места расположения жилого помещения. До настоящего времени ни законом, ни подзаконными правовыми актами максимальный размер платы за жилое помещение не установлен. Однако в п. 1 комментируемой статьи такая возможность предусмотрена.

2. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается запрета одностороннего изменения размера квартирной платы. Имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Однако это правило носит диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть такую возможность. Кроме того, такая возможность может быть установлена специальным законом.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о сроке, в течение которого наниматель должен вносить плату за пользование жилым помещением. По общему правилу она должна вноситься ежемесячно, однако в договоре могут быть предусмотрены другие сроки. В ЖК порядок платы за жилое помещение установлен в ст. 155, согласно ч. 1 которой плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Официальный текст :

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Комментарий юриста :

По договору социального найма жилого помещения оплата жилья и коммунальных услуг строго регламентирована и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. По договору коммерческого найма жилого помещения размер оплаты жилья и коммунальных услуг определяется по соглашению нанимателя с собственником жилого помещения.

Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения, и потому согласно общим положениям статьи 450 Гражданского Кодекса РФ изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором. Повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг может осуществляться с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилого фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Размер платы устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ).

По договору социального найма жилого помещения наниматель обязан вносить ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам.

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Комментарий к ст. 682 ГК РФ

1. Коммент. ст. исходит из того, что плата за пользование жилым помещением при коммерческом найме определяется соглашением сторон. Вместе с тем установлена потенциальная возможность того, что законом может быть предусмотрен максимальный размер платы за жилое помещение. В настоящее время в каком-либо законе эта возможность не реализована.

Поскольку в коммерческий наем могут сдаваться и жилые помещения государственного и муниципального фондов, плата за наем таких помещений должна не устанавливаться соглашением сторон, а определяться на основе утвержденных правил.

2. Запрет на одностороннее изменение размера платы за жилое помещение совпадает с общегражданским требованием о невозможности одностороннего изменения условий обязательства (ст. 310, п. 2 ст. 424 ГК). Однако в случаях, предусмотренных законом или договором, это возможно. Например, наниматель может на основании ст. 451 ГК потребовать уменьшения платы за наем, если по независящим от сторон обстоятельствам условия пользования помещением существенно ухудшились. Договор жилищного найма может предусматривать увеличение платы за жилое помещение, если наймодатель в порядке переустройства помещения оборудует его дополнительными коммунальными или иными удобствами и т.п.

3. Вопрос о сроках внесения платы за жилое помещение решается самими сторонами. Обычно при коммерческом найме плата взимается вперед, нередко с внесением нанимателем особого обеспечительного платежа, который либо возвращается по окончании найма, либо засчитывается за последний расчетный период.

Однако если срок и периодичность внесения платы за жилое помещение договором не предусмотрены, плата за наем должна вноситься в таком же порядке, что и при социальном найме, т.е. ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым.

Судебная практика по статье 682 ГК РФ

Определение Конституционного Суда РФ от 27.02.2018 N 449-О

1. В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации гражданка Т.Б. Балакина просит признать нарушающими Конституцию Российской Федерации и отменить судебные постановления, принятые по делам с ее участием, и указывает на несоответствие Конституции Российской Федерации, в частности ее статьям 1, 2, 8 (часть 1), 11, 17, 18, 19, 21, 22, 24 (часть 2), 30 (часть 1), 34 (часть 2), 35, 45, 46, 52, 53, 55, 80 (часть 2) и 120, следующих нормативных положений: статей , , , пункта 1 статьи , статей и ГК Российской Федерации; части 3 статьи 30, статей 69 и 153, частей 1, 2 и 14 статьи 155, части 14 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; статей 2, 8, 11, 12, частей первой и третьей статьи 38, статьи 47, части первой статьи 57, статей 61, 67 и 101, части второй статьи 195, статей 196, 198, абзаца третьего статьи 220, статей 221 и 392 ГПК Российской Федерации; Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; подпункта 3 пункта 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307).