Главная » Иные пенсионные выплаты » Статья 1285 гк рф. Последствия ненадлежащего исполнения договора

Статья 1285 гк рф. Последствия ненадлежащего исполнения договора

Какие дополнительные расходы несет ипотечный заемщик как при оформлении жилищного кредита, так и в течение всего его срока

Ипотека является наиболее выгодным вариантом приобретения жилья, так как ставки по жилищным кредитам ниже. Но не стоит забывать, что помимо первоначального взноса (в среднем от 10% от стоимости квартиры) заемщику нужно быть готовым и к дополнительным расходам, которых не удастся избежать.

При расчетах финансовых возможностей заемщик должен учитывать расходы, которые бывают как одноразовые (выплачиваются во время оформления ипотеки), так и постоянные (растянуты на весь срок ипотечного кредита).

Оценка недвижимости

Банк обязательно потребует оценить стоимость квартиры. Это необходимо, чтобы определить стоимость залога, который переходит банку до тех пор, пока не будет погашена полная стоимость жилищного кредита. Оценку проводят компании, аккредитованные в кредитной организации. В среднем стоимость работ по оценке составляет около 5 тыс. руб.

Нотариус

Если вы покупаете долю в квартире, то такие сделки купли-продажи заключаются . Стоимость его услуг будет составлять около 0,5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Также если вы состоите в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку с недвижимостью. Обычно нотариальные конторы берут за это 1-2 тыс. руб.

Страхование

Российские кредитные организации обязательно требуют в пользу банка. Также банки могут потребовать застраховать здоровье заемщика. Эта опция не всегда обязательна, но при нежелании застраховаться банк может отказать в выдаче ипотеки либо увеличить ставку по кредиту. Страховки придется продлять ежегодно в течение всего срока кредита. Стоимость страховки здоровья обычно составляет около 1% от тела кредита. При этом финансовая организация при страховании здоровья обычно снижает ставку по кредиту на столько же — 1%. Сумма страховой премии постепенно будет снижаться в течение срока кредита, так как она зависит от того, сколько денег заемщик должен банку.

Регистрация права собственности

За регистрацию права собственности на приобретаемое жилье в России обязательно взимается госпошлина, которая предусмотрена Налоговым кодексом. Этого расхода не избежать покупателю квартиры, но заплатить придется всего 500 руб.

Услуги брокера

В большинстве случаев покупатели пользуются услугами риелтора по поиску необходимой квартиры. И если на первичном рынке сделку можно провести напрямую через застройщика, то на вторичном, скорее всего, без риелтора не обойтись. Услуги риелтора недешевые — обычно за подбор квартиры и сопровождения сделки брокеры берут от 1 до 3% от ее стоимости. Также иногда покупатели пользуются услугами ипотечного брокера. Стоимость его услуг практически такая же, как у риелтора.

Прочие услуги банка

Банки при оформлении ипотечной сделки предоставляют дополнительные услуги, которые тоже нужно учитывать в стоимости оформления кредита. Например, при совершении сделки по ипотеке может понадобиться аренда банковской ячейки, где будут храниться деньги до их передачи продавцу квартиры. Некоторые кредитные организации также взимают дополнительные платежи за перевод средств из другого банка, безналичные переводы, обналичку средств и даже пересчет денег. Стоимость услуг зависит от конкретного банка, и ее лучше узнать заранее.

1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.

3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Комментарий к статье 340 Гражданского Кодекса РФ

1. Абзац 1 п. 1 комментируемой статьи устанавливает презумпцию залога принадлежности при залоге главной вещи (см. ст. 135 ГК). При обращении взыскания на предмет залога главная вещь и принадлежность, поскольку залогодатель и залогодержатель не оговорили иное, подлежат продаже как единое целое.

При залоге сложной вещи право залога распространяется на все ее составные части. Залог части неделимой вещи невозможен (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке).

2. О понятии плодов, продукции и доходов см. ст. 136 ГК. При залоге имущественного права по аналогии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи право залога не распространяется на проценты, причитающиеся кредитору, а также на притязания, возникшие вследствие нарушения должником заложенного права (притязания на неустойку, на возмещение убытков и т.п.). В случае залога акционерных и облигационных прав право на получение дохода при отсутствии иной договоренности остается у залогодателя
3. Об ипотеке предприятия как имущественного комплекса см. ст. ст. 70 - 73 Закона об ипотеке. Состав передаваемого в ипотеку имущества и его оценка производятся на основании данных инвентаризации.

4. Императивное предписание п. 3 комментируемой статьи применяется в тех случаях, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором земельного участка, на котором оно расположено. Нарушение правил, предусмотренных п. 3 ст. 340, влечет ничтожность договора о залоге (ст. 168 ГК, п. 45 Постановления ВС и ВАС N 6/8). Если земельный участок принадлежит залогодателю на ином вещном праве (например, на праве постоянного пользования), то предметом залога выступает здание или сооружение без права на земельный участок (см. также абз. 3 ст. 69 Закона об ипотеке).

Судебная практика распространяет п. 3 комментируемой статьи и на случаи ипотеки нежилых помещений (см., например, Постановление Президиума ВАС от 11 января 2000 г. N 6697/99 (Вестник ВАС. 2000. N 4)).

При залоге доли в праве собственности на здание или сооружение в залог должна быть передана также доля в праве собственности или праве аренды на земельный участок.

5. Залогу земельного участка без залога находящихся или возводимых на нем зданий или сооружений посвящены ст. ст. 4 - 65 Закона об ипотеке. Залогодатель может возводить без согласия залогодержателя на заложенном участке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором ипотеки. Однако если это вызывает или может вызвать ухудшение залогового обеспечения, залогодержатель вправе требовать изменения договора, в частности распространения ипотеки на возведенные объекты (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). В случае удовлетворения этого требования судом право залога на возведенные объекты возникнет на основании судебного решения.

6. При применении п. 5 комментируемой статьи следует учитывать предписание п. 3 , который устанавливает для собственника здания или сооружения, находящихся на земельном участке, преимущественное право покупки этого участка. Если собственник строения отказался от осуществления преимущественного права, то участок подлежит продаже с торгов. Под "правами и обязанностями, которые в отношении этого лица имел залогодатель", понимаются прежде всего права и обязанности, возникшие на основании договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком.

7. Договор залога вещи (права), которую залогодатель приобретет в будущем, является допустимым. В этом случае право залога возникнет в момент приобретения залогодателем соответствующего имущества (п. 4 письма ВАС N 26). Таким образом, с заключением договора о залоге будущей вещи (права) у залогодержателя появляется условное залоговое право (право ожидания), которое превратится в полное право залога в момент приобретения залогодателем вещи или права. В силу специфики залоговых отношений предписания ст. 157 ГК здесь не применяются.

Применительно к движимым вещам и имущественным правам право залога возникает в силу самого факта приобретения залогодателем этих объектов при условии, что их залог не подлежит регистрации и в договоре с достаточной степенью точности индивидуализирован предмет, подлежащий приобретению в будущем (п. 1 ст. 339 ГК). В противном случае право залога возникнет лишь после индивидуализации предмета залога или после регистрации договора о залоге.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут выступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. Поэтому ипотека будущих недвижимых вещей недопустима. Однако стороны могут заключить предварительный договор, обязывающий к заключению договора ипотеки в будущем, после регистрации права залогодателя на недвижимую вещь (ст. 429 ГК).

Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом становится здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (п. 1 письма ВАС N 90).

1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Комментарии к ст. 340 ГК РФ

1. Статья устанавливает разные режимы для принадлежностей заложенного имущества и его плодов, продукции. Залог охватывает вещи, их принадлежности, если иное не предусмотрено законом или договором. Плоды (независимо от того, отделимы они либо неотделимы), продукция и доходы, полученные при использовании заложенного имущества, входят в состав предмета залога лишь в случае, если это предусмотрено условиями договора. Например, доходы по заложенным ценным бумагам, если иное не установлено договором о залоге, не входят в предмет залога и должны быть переданы залогодателю.

2. Ипотека предприятия как имущественного комплекса включает залог входящего в него движимого имущества, права требования по заключенным сделкам, в том числе в период ипотеки, и исключительные права, если иное не установлено законом или договором. Ипотека предприятия не препятствует его деятельности, закупке необходимого имущества, осуществлению соответствующих расходов. Залогодержатель вправе контролировать (фактически и по документам) правильность содержания предприятия, целесообразность осуществляемых расходов (см. п. 2 ст. 343 ГК). Более подробно ипотека предприятий будет отражена в законе об ипотеке.

3. Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка или права аренды либо части земельного участка, достаточного для функционирования заложенного здания (сооружения). Данное правило обязательно для залогодателя, обладающего правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание (сооружение).

В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), составляющее предмет ипотеки, он вправе заложить только здание (сооружение). Такой договор является действительным (см. п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

4. Залог квартир, других помещений, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без ипотеки земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако по общим правилам о залоге недвижимости с обязательным нотариальным удостоверением и соответствующей регистрацией.

5. Ипотека земельного участка допускается без ипотеки здания (сооружения), находящегося или возводимого на данном участке. При этом залогодатель либо иной собственник здания (сооружения) сохраняет право ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка, необходимого для прохода и использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением (см. ст. 274 ГК и коммент. к ней).

При ипотеке земельного участка к договору должна прилагаться копия чертежа границ данного участка, которую выдает соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Стороны не вправе устанавливать оценочную стоимость заложенного земельного участка ниже его нормативной цены (ч. 4 п. 5 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования").

6. ГК (п. 6 коммент. статьи) допускает залог вещей (вслед за Законом о залоге) и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. Так, может быть предоставлен кредит под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. Предметом залога может быть будущий авторский гонорар либо суммы, которые залогодатель может получить по наследству.

Поэтому следует признать не соответствующим залоговому законодательству Постановление Президиума ВАС РФ от 13 августа 1996 г. N 3238/96 по делу 9-30ка, в котором Президиум ВАС РФ нашел договор залога недействительным на том основании, что в момент заключения договора залогодатель не являлся собственником предмета залога (не владел им на праве хозяйственного ведения), а получил его по договору купли-продажи лишь впоследствии (см. Вестник ВАС РФ. 1996. N 10. С. 72).

1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Комментарий к Ст. 340 ГК РФ

1. Как известно, принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не установлено иное (ст. 135 ГК). Поэтому при передаче в залог главной вещи считается находящейся в залоге и ее принадлежность (право залога распространяется на принадлежность), если иное не установлено договором о залоге (например, договором может быть предусмотрено, что принадлежность в состав предмета залога не входит, или может быть установлено, что право залога распространяется не на все, а лишь на некоторые принадлежности, и т.д.). Напротив, поступления, полученные в результате использования имущества, переданного в залог (плоды, продукция, доходы), по общему правилу в предмет залога не включаются (право залога на них не распространяется). Иное может быть установлено договором о залоге. Так, договором о залоге могут быть установлены пределы распространения права залога на плоды, продукцию, доходы путем установления стоимостных ограничений, указания видов плодов, продукции, доходов, которые войдут в предмет залога, а также тех из них, на которые право залога не будет распространяться, и т.д.

———————————
Аналогичная по содержанию норма в п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке. Однако словесное воплощение данной нормы иное: «Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое». Такая формулировка представляется неудачной. Благодаря ей создается впечатление, будто главную вещь и принадлежность следует рассматривать как сложную вещь. Между тем эти понятия различаются и в доктрине, и в законодательстве (ст. ст. 134, 135 ГК).

2. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (см. ст. 132 ГК и комментарий к ней). Поэтому естественно, что если в залог передается предприятие, то право залога распространяется на него (предприятие) в целом как на объект права (включающий в себя все виды имущества, входящего в состав предприятия, перечисленные в абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК). Договором может быть предусмотрено иное. Так, может быть определено, что в залог передается предприятие как объект, но исключительные права (иное имущество) в предмет залога не включаются. В соответствии с п. 1 ст. 70 Закона об ипотеке передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. В силу ст. 71 этого же Закона ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

3. При ипотеке здания или сооружения земельный участок (право аренды) автоматически не становится предметом ипотеки; нельзя считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется на земельный участок (право аренды). Если передается в ипотеку здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должен быть передан земельный участок (право аренды). В случае, когда при заключении договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке соответствующего земельного участка (права аренды) либо попросту умолчали об ипотеке земельного участка (права аренды), такой договор ипотеки недействителен (ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК).

4. Стремление обеспечить единство судьбы земельного участка и находящихся или возводимых на этом участке зданий и сооружений залогодателя обусловило появление правила, изложенного в абз. 1 п. 4 комментируемой статьи: при залоге земельного участка считаются заложенными и соответствующие здания и сооружения. Однако соглашением может устанавливаться, что здания и сооружения не включаются в предмет залога.

5. Предметом залога может быть как имущество, имеющееся у залогодателя, так и имущество, которое он приобретет в будущем. Так, в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Текущая редакция ст. 340 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Комментарий к статье 340 ГК РФ

1. Комментируемая статья регулирует вопросы стоимости заложенного имущества. Включение положений о стоимости предмета залога является нововведением нашего законодательства. Ранее положение о стоимости залогового имущества, как предмета договора залога, содержалось как в п.1 ст. 339 ГК РФ, так и в нормах иных законов. Из положений ст. 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что помимо иных обязательных условий договора, договор должен содержать оценку предмета договора ипотеки. При этом оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

По общему правилу, установленному в п.1 комментируемой статьи стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Так, из положений п.3 ст. 358 ГК РФ следует, что стоимость сданных вещей в ломбард устанавливается в соответствии с ценами на вещи такого рода и такого качества именно в момент принятия вещи в залог (см. комментарий к ст. 358 ГК РФ).

Определяя стоимость предмета залога, стороны могут учитывать, как реальную рыночную стоимость предмета залога в момент заключения договора, так и учитывать увеличение, или уменьшение стоимости предмета залога на будущее время. При этом в обязательном порядке учитывается добровольное волеизъявление сторон.

По общему правилу, с учетом положений ст. 336, 339 ГК РФ, предмет залога должен быть описан способом, позволяющим его идентифицировать. При этом стоимость притягивается к предмету залога. Но как поступить, если в договоре залога (ипотеки), предметом договора выступаю несколько объектов недвижимости, при этом оценка (залоговая стоимость) дана общая.

Ранее судебная практика исходила из несогласованности между сторонами всех существенных условий договора, что являлось основанием для признания договора залога незаключенным. Так в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2004 по делу N А05-1619/2003 судом было отмечено, что в нарушение ст. 339 ГК РФ, п.3 ст. 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке не содержит оценки каждого объекта недвижимости и не определяет порядка определения их стоимости исходя из общей оценки имущества, несмотря на то, что свидетельство о государственной регистрации выдано на каждый объект недвижимости. При таких обстоятельствах следует признать, что стороны не достигли соглашения по существенному условию договора залога (цене), в связи с чем суд признал договор незаключенным.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 N 2620/10 по делу N А38-5402/2008 была урегулирована неопределенность в этом вопросе. Из содержания постановления Президиума ВАС РФ следует, что ни ст. 339 ГК РФ, ни ст. 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов, должна быть определена оценка каждого объекта в отдельности, а потому такое существенное условие договора, как оценка его предмета, следует признать согласованным.

Впоследствии данный вывод был закреплен в п.27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, где отмечалось, что в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. Аналогичный вывод содержится и в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13 по делу N А45-5119/2009.

2. Пункт 2 комментируемой статьи позволяет сторонам договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором, после заключения договора залога изменять стоимость предмета залога, например, в случае изменения рыночной стоимости предмета залога после заключения договора. При этом согласованные действия сторон по изменению стоимости предмета залога не влекут за собой изменения или прекращения залога. Допускается как увеличивать, так и уменьшать стоимость предмета залога.

Следует отметить, что если стороной договора залога является физическое лицо, а первоначальное требование связано с возвратом потребительского или ипотечного кредита, то правило о возможности внесения изменений в договор залога в части уменьшения размера стоимости предмета залога, распространения залога на иное имущество, досрочного возврата кредита или иных неблагоприятных для залогодателя-гражданина не применяется. Вместе с тем, из положений данного пункта не следует запрет на изменение условий договора залога с гражданином в случае увеличения стоимости предмета залога.

3. Из положений п.3 комментируемой статьи следует правило о соотношении согласованной между сторонами стоимости предмета залога с ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении взыскания на предмет залога. При этом указано, что отступления от данного правила могут быть предусмотрены как законом, так по соглашению сторон или решением суда.

Так в подп.4 п.2 ст. 54 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Стороны вправе самостоятельно в договоре залога начальную продажную стоимость предмета залога.

Консультации и комментарии юристов по ст 340 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 340 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Просмотров