Могут ли сделку признать недействительной. Последствия признания сделки ничтожной

Не все сделки являются законными, поэтому и выполнять можно не каждый договор. Признание сделки недействительной осуществляется как с помощью суда, так и без него. О том, каковы особенности процедура, а также образец соответствующего искового заявления найдете в этой статье.

Все аспекты, связанные с заключением и расторжением сделок регулируются гражданским законодательством. А сами случаи, когда сделку признают недействительной, описываются в статьях 167-182 Гражданского кодекса. При этом все виды оснований для такой процедуры подразделяются на 2 большие категории:

1. Ничтожная.
2. Оспоримая.

Ключевые отличия между ними представлены в таблице.

Виды ничтожных сделок

Если оспоримые сделки составляют самую обширную группу, потому что теоретически каждый гражданин вправе усомниться в законности подписанного договора и обратиться в суд, то ничтожные сделки имеют четкую классификацию, в зависимости от причин:

1. Мнимая сделка , которая также называется фиктивной – это договор, который подписан сторонами для вида, без каких-либо серьезных намерений выполнить свои обязательства. Классический пример – фиктивное вступление в брак с подписанием соответствующего брачного договора или без него. Еще один распространенный случай – когда должник, имеющий большие просрочки, заключает договор дарения и оформляет его «задним» числом, чтобы формально передать имущество другому собственнику.
2. Притворная сделка – это договор, который подписывается также с фиктивными целями, но его назначение иное. Такая сделка должна полностью прикрыть незаконные операции, которые были совершены реально. Например, фактически компания продала другой фирме один объем товара, но, желая уйти от налоговых последствий, совершила притворную сделку на меньший объем, чтобы прикрыться этим договором и показать его налоговым инспекторам.
3. Договоры, которые были подписаны несовершеннолетним гражданином (в том числе в отсутствие его родителей или других законных представителей).
4. Договоры, которые были подписаны лицом, признанным частично или полностью недееспособным. В эту же категорию можно отнести случаи, когда гражданин подписывает договор в условиях, в которых он объективно не может осознавать последствия такого шага – например, в состоянии опьянения, психоэмоционального шока, аффекта, а также в результате физического или психологического насилия.
5. Сделки, которые были совершены с прямым нарушением законодательства (гражданского и иного), а также с нарушением формы.

Виды недействительности сделок

Наряду с приведенной классификацией в юридической практике признания сделки недействительной существует и разделение по так называемому критерию юридической порочности. Имеется в виду основание для аннулирования договора:

1. Порочность субъектного состава – это все нарушения, которые связаны со сторонами договора:

• несовершеннолетнее лицо;
• недееспособное лицо;
• лицо, которое не имеет полномочия (права подписи) на заключение таких сделок.

1. Порочность воли – т.е. ситуации, связанные с противоправной обстановкой подписания договора (насилие, давление, опьянение, аффект и т.п.).
2. Порочность содержания – это мнимые и притворные соглашения, когда истинные цели сторон заведомо расходятся с содержанием договора, который был заключен для вида.
3. Порочность формы – ситуации, когда договор составлен с явным нарушением процедуры. В основном это несоблюдение обязательного заверения документа нотариусом или государственной регистрации договора (например, при покупке квартиры).

Схема с общей классификацией недействительных сделок.

Исковое заявление о признании сделки недействительной

Такое исковое заявление составляется по стандартному образцу. Текст можно создать произвольным, однако важно кратко, но детально описать дело и четко сформулировать свои требования. В заявлении должны содержаться такие разделы:

1. В «шапке», как обычно, указывается полное наименование судебного органа, а также ФИО и контактные данные истца.
2. Далее пишется название заявления, как показано на образце ниже.
3. Затем идет описательная часть иска. Здесь приводятся все существенные обстоятельства дела: какого числа, с кем был заключен договор, его название.
4. В просительной части истец формулирует свои требования:

• признание сделки недействительной;
• юридические последствия такого признания – возврат имущества, восстановление права и т.п.;
• возможно также предъявить требование компенсации морального вреда.

1. Далее указывается список приложений – какие документы, в каком количестве прикладываются к заявлению (копии или оригиналы).
2. Ставится дата, подпись истца и расшифровка подписи.

Наряду с исковым заявлением истец обязательно прилагает документы:

• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины (ее размер напрямую зависит от цены иска);
• документ, который подтверждает факт совершения сделки (т.е. сам договор);
• по возможности необходимо предоставить документы, которые доказывают позицию истца – например, свидетельские показания, подтверждающие, что гражданин был сознательно введен в заблуждение, поскольку не мог знать обо всех правовых последствиях своих действий.

Последствия признания недействительности

Все обязательства и права, которые возникли в связи с договором, признанным недействительным, прекращаются. Т.е. никаких юридических последствий, прописанных в договоре, недействительная сделка не имеет. Прекращение ее последствий наступает сразу по выходу судебного решения. Поэтому единственные последствия связаны с тем, что обнаружен факт недействительности – т.е. требуется восстановить права, вернуть имущество и т.п.

Так называемая реституция, т.е. восстановление права пострадавшего лица (возврат имущества, прекращение обязательства и т.п.), определяется конкретным решением суда. В случае с недействительными сделками реституция может быть разных видов:

• односторонняя;
• двусторонняя;
• компенсационная;
• реституция владения.

Односторонняя реституция

Очень распространенный случай, когда истцу удалось доказать свою добросовестность, незаинтересованность в мнимой или притворной сделке. Тогда возврат имущества полагается только в его пользу. Обычно подобные решения возникают в случаях, если сделки были совершены:

• в результате заведомого введения стороны в заблуждение;
• в результате физического, психологического насилия, а также реальной угрозы применения такого насилия;
• по причине сознательного использования одной стороной тяжелой ситуации, в которую попала другая сторона (так называемые ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Возврат имущественных объектов в ряде ситуаций невозможен в связи с его существенной порчей или утратой. Тогда происходит выплата денежной компенсации или предоставление реального эквивалента в натуре.

Двусторонняя реституция

Это возврат каждой стороны, подписавшей договор, в положение, которое было изначально, до подписания. Т.е. фактически договор и все его последствия, а также деятельность сторон по этому договору признаются недействительными. В результате суд принуждает к тому, чтобы стороны вернулись в свое исходное состояние.

Подобные решения принимаются, если соглашения были совершены:

• с нарушением процедуры их государственной регистрации (например, купля-продажи недвижимости);
• с явным нарушением полномочий лица, т.е. фактически оно не имело право подписывать договор;
• несовершеннолетним гражданином;
• недееспособным гражданином (полностью или частично);
• вследствие заблуждения, которое привело к значительным правовым последствиям, о которых сторона объективно не могла знать;
• вследствие нарушения нравственности, при этом о таких последствиях не было изначально известно обеим сторонам, поэтому и злого умысла у них не было.

Компенсационная реституция

Такая компенсация полагается в случае возмещения реального материального вреда, который явился последствием притворной, фиктивной сделки. Потерпевшей стороне передаются денежные средства, ценные бумаги или имущественные объекты.

Реституция владения

В данном случае речь идет о возвращении статуса владельца (собственника) определенной вещи, которая была передана другой стороне в результате незаконной операции. При этом вещь возвращается именно тому лицу, которое ее передало (даже если владельцем является иной гражданин).

Сроки исковой давности

Как уже было сказано, исковая давность зависит от вида недействительности:

1. Ничтожные можно оспорить в течение 10 лет с даты подписания соответствующего договора.
2. Оспоримые следует оспаривать в течение 3 лет .

При этом допускается восстановление сроков, если они были нарушены по объективным причинам, преодолеть которые потерпевшая сторона не могла:

1. Тяжелая болезнь потерпевшего или его близкого родственника.
2. Обстоятельства форс-мажорного характера (стихийные бедствия, военные действия и т.п.).
3. Обстоятельства криминального характера (похищение и насильственное удержание).
4. Прочие причины, по которым гражданин не мог объективно знать о заключенной соглашения (например, он сознательно был введен в заблуждение).

Вне зависимости от причины, восстановить срок обращения можно только через суд. К тому же все доказательные документы гражданин обязан предоставить самостоятельно, чтобы обосновать свою позицию.

Таким образом, основной механизм признания совершенной сделки недействительной – с помощью обращения в судебный орган. Судебная практика показывает, что решение зачастую оказывается на стороне истца, если им были предоставлены убедительные доказательства, что договор действительно был подписан фиктивным образом или с иной юридической порочностью. Поэтому основная задача – грамотный сбор необходимых доказательств. Если есть сомнения в собственной юридической компетентности, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Видеокомментарий практикующего адвоката по разным аспектам признания сделок недействительными:

ОСНОВАНИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК (англ. reasons of invalidity of deals) - установленный гражданским законодательством РФперечень оснований, при наличии которыхсделкаявляется недействительной. Согласно ст. 168 ГК РФ*сделка, не соответствующая требованиямзаконаили иныхправовых актов, ничтожна, еслизаконне устанавливает, что такаясделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, ничтожна Правовые последствия таких сделок заключаются в следующем. При наличии умысла у обеих сторон, в случае исполнения сделки обеими сторонами, все полученное ими имущество по сделке, взыскивается в доход государства. Если сделка была исполнена лишь одной стороной, то с другой стороны взыскивается все полученное ею, а также все причитавшееся с нее первой стороне, что также идет в доход Российской Федерации. В случае наличия умысла лишь у одной из сторон, все полученное по сделке, должно быть возращено другой стороне, а полученное последней, либо причитавшееся ей, взыскивается в доход государства.

Ничтожны мнимые и притворные сделки Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами своих обязательств. Например, продажа имущества собственником для сокрытия его от взыскания по требованию кредитора. Притворная сделка - это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. В этих случаях руководствуются правилами о сделке, которую участники действительно имели в виду. Например, если вместо договора купли-продажи, сделку оформили как договор дарения, то применяют правила о договоре купли - продажи.

Заключение сделки гражданином, признанным недееспособным влечет её недействительность Гражданина могут признать недееспособным только в судебном порядке, если он вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. Сделки, совершенные недееспособным гражданином, считаются ничтожными. Правовым последствием данной сделки является двойная реституция . Кроме того, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны, то она обязана возместить понесенный другой стороной реальный ущерб. Сделка, совершенная недееспособным, в его интересах может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого лица. Такие же последствия влечет сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным в судебном порядке . Но в отличие от полностью недееспособных лиц, ограничено дееспособные лица могут совершать мелкие бытовые сделки, а также другие, предусмотренные законом, сделки.

Если сделка совершена дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими , то по иску этого лица любо иных лиц, чьи права нарушены, суд может признать сделку недействительной. Неспособность понимать значение своих действий может быть вызвана различными причинами, например, заболеванием, нервным потрясением, физической травмой и т.д. Данный факт должен быть надлежащим образом доказан. Свидетельских показаний, как правило, недостаточно. Потребуется заключение соответствующих медицинских органов, а нередко и проведение экспертизы. Последствия сделки - двойная реституция, а также возможность возмещения реального ущерба .

Сделки с участием несовершеннолетних Если сделка заключена несовершеннолетним гражданином в возрасте до 14 лет, то она является ничтожной (однако это не относится к мелким бытовым сделкам и другим сделкам, предусмотренным п.п.2 и 3 ст. 26 ГК РФ). По требованию родителей, усыновителей или опекуна, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. Оспоримыми являются также сделки, заключенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет . Суд может признать такую сделку недействительной, если на ее совершение требуется согласие законных представителей, в случае, когда оно необходимо. Иск о недействительности сделки вправе предъявить родители, усыновители и попечители. Данное правило не распространяется на несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными, например, при вступлении в юридический брак, а также в случае эмансипации граждан.

Суд может признать сделку недействительной, если она совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение Иск с таким требованием вправе подать заблуждающаяся сторона, как физическое, так и юридическое лицо. Заблуждение должно быть существенным и иметь место на момент совершения сделки. При этом оно может выражаться как в неправильном представлении природы сделки или качества ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. В случае признания сделки недействительной, применяют двойную реституцию. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. В противном случае, сторона, требовавшая признания сделки недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, следует отличать от сделок, совершенных в результате обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или стечения тяжелых обстоятельств Такая сделка может быть призвана судом недействительной по иску потерпевшей стороны. Если сделка признана недействительной по одному из перечисленных оснований, то другая сторона возвращает потерпевшему все полученное по сделке, а при невозможности возвратить в натуре, возмещает его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим, обращается в доход РФ. Кроме того, другая сторона возмещает потерпевшему причиненный реальный ущерб .

Если законом или соглашением сторон предусмотрено оформление сделки в простой письменной форме, но данное условие нарушено, то сделка также признается недействительной В простой письменной форме заключаются договоры: аренды недвижимости на срок свыше года, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, займа (на сумму превышающую в 10 раз установленный законом размер минимальной оплаты труда, а если стороной является юридическое лицо, - независимо от суммы), поручительства, продажи, дарения, мены недвижимости, залога, кредитного договора, найма жилого помещения, страхования и т.д. В нотариальной форме заключаются договоры ренты и пожизненного содержания. Кроме того, сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы и невыполнение требований о государственной регистрации влекут недействительность сделки: ее сочтут ничтожной.

Сроки исковой давности

Исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Установленный срок исковой давности применяется также к требованиям, срок предъявления которых (установленный ранее ГК РФ)не истек до 26.07.2005г., т.е. до дня вступления в законную силу ФЗ от 21.07.2005г. № 109-ФЗ "О внесении изменений в ст. 181 части первой ГК РФ". Исковые требования о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, или со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основаниями для признания сделки недействительной

Решения судов, основанные на применении нормы статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ст. 167 ГК РФ. Общие положения о последствиях недействительности сделки

Судебная практика

Постановление № 44Г-82/2018 4Г-406/2018 от 29 августа 2018 г. по делу № 2-1085/17

Верховный Суд Республики Дагестан (Республика Дагестан) - Гражданские и административные

Цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Согласно п.1 ст.39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. ...

Решение № 33-12666/2018 от 27 августа 2018 г. по делу № 2-1017/2018

Решение № 33-12668/2018 от 27 августа 2018 г. по делу № 2-919/2018

Красноярский краевой суд (Красноярский край) - Гражданские и административные

Заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. В соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Проверив материалы дела, решение суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в...

Постановление № 44Г-31/2018 4Г-488/2018 от 23 августа 2018 г. по делу № 2-2052/2017

Тамбовский областной суд (Тамбовская область) - Гражданские и административные

12.2006 №271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации», ст.39.12 Земельного кодекса РФ, ст.ст.449, 167 ГК РФ, пришел к выводу о том, что право на организацию, эксплуатацию и управление рынком имеют исключительно юридические лица, в то время как победителем аукциона был признан...

Постановление № 44Г-140/2018 44Г-322/2018 4Г-1120/2018 от 23 августа 2018 г. по делу № 44Г-140/2018

Ставропольский краевой суд (Ставропольский край) - Гражданские и административные

РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Поскольку предыдущим судебным...

Решение № 33-12218/2018 от 20 августа 2018 г. по делу № 2-1005/2018

Красноярский краевой суд (Красноярский край) - Гражданские и административные

О времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, в силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Проверив материалы дела, решение суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в...

Постановление № 44Г-0065/2018 44Г-65/2018 4Г-799/2018 от 15 августа 2018 г. по делу № 2-3412/2017

Постановление № 44Г-0066/2018 44Г-66/2018 4Г-798/2018 от 15 августа 2018 г. по делу № 2-62/2018

Архангельский областной суд (Архангельская область) - Гражданские и административные

Применения последствий недействительности сделки повлекло безусловное нарушение его прав, поскольку при таком решении не идёт речь о двойной реституции, как того требует пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Вопрос о взыскании в его пользу всего, что получил бюджет МО «Тарасовское», судами не рассматривался. Между тем в ходе исполнения...

Сделка — это естественный и необходимый процесс выстраивания взаимоотношений между гражданами. Все виды значимых договорённостей фиксируются письменно. Требования к их оформлению, исполнению и регистрации регулируются законодательством РФ. Договоры, не соответствующие этим требованиям, не имеют юридической силы, т.е. являются недействительными.

Основания признания недействительности сделок

Регулирующего правовые взаимоотношения, может быть определено на следующих основаниях:

• нарушение законодательных требований при его оформлении или исполнении;
• установление мнимости, притворности;
• привлечение к соглашению ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;
• участие несовершеннолетних граждан в договорённостях, в которых предусмотрено участие только полностью дееспособных граждан;
• совершение операций в отношении имущества, распоряжение которым запрещено (например, продажа имущества, арестованное судебными приставами);
• в случае заблуждения участника относительно условий и фактов договора;
• применение в отношении участника насилия, угроз, намеренное введение в заблуждение.

Для установления недействительности соглашения хватит и одного из приведённых выше и доказанных оснований. Правовые взаимоотношения в этой области юриспруденции по своей природе и характеру проведения очень разнообразны, поэтому охватить весь спектр оснований не возможно даже законодательно. Если вопрос об определении недействительности договора возник, то необходимо каждый раз рассматривать конкретный вариант с учётом всех его особенностей, и соотносить с законодательными актами.

Недействительность сделки по ГК РФ

ГК РФ (ст.166) определяет два способа определения недействительных договорённостей:

• несоответствие законодательным актам;
• в связи с вынесенным судебным решением.

При первом варианте сделка признаётся ничтожной, при втором – оспоримой.

Ничтожным считается соглашение, проведённое в разрез с требованиями соответствующих законодательных актов, без соблюдения необходимых процедур. Оспоримой является договорённость, требующая для признания недействительности решения судебной инстанции.

Последствия признания сделки недействительной

Последствия недействительности договора определяются ст. 168 ГК РФ. Если недействительность соглашения устанавливается до момента исполнения по нему, то стороны лишаются только обязательственных прав.

При исполнении соглашения и последующем признании его не действительным, последствия усложняются.

Правовые последствия недействительности сделок

Юридические последствия несостоятельности договора обуславливаются его индивидуальными особенностями. Продажа недвижимости, ценных бумаг, соглашения не имущественного характера — во всём свои правила и тонкости, характерные черты и обстоятельства.

При рассмотрении последствий несоответствующего законодательству соглашения применяется понятие реституции – то есть возврат к положению, существовавшему до заключения соглашения.

Реституция может быть одно- и двухсторонней. При двухсторонней реституции обе стороны, участвовавшие в уговоре, обязуются вернуть всё полученное в процессе его исполнения в натуре или же в денежном выражении.

При односторонней реституции возвращает одна сторона, оказавшаяся недобросовестной в выполнении обязательств или получившая необоснованные выгоды.

Последствия недействительности ничтожной сделки

Правовые последствия недействительности сделок и порядок их применения определяются судом. Даже соглашения, являющиеся изначально ничтожными, но исполненными, в существующей практике, определяются недействительными непосредственно по решению суда, и их последствия рассматриваются в судебной инстанции.

Если в ходе искового производства о признании соглашения не действительным, выявятся обстоятельства, указывающие на заведомый противоправный умысел обеих или же одной из сторон, то всё, что получено в результате таких противоправных действий, изымается в доход государства. При доказаности противоправного умысла с обеих сторон принцип реституции не используется.

Срок применения последствий недействительности сделки

При признании сделки ничтожной, срок обращения в судебные инстанции равен сроку исковой давности. Он составляет три года, срок начинает исчисляться с даты, когда заинтересованному лицу стало известно несоответствие действия законодательным актам. При оспоримой сделке, к примеру, совершённой стороной, введённой в заблуждение – 1 год (ст.181 ГК РФ). Срок начинает исчисляться со времени, когда вскрылись факты, ранее неизвестные и приведшие к заблуждению.

Признание сделки недействительной — судебная практика

Признание сделки недействительной по ст 177 ГК РФ судебная практика подразумевает обнуление соглашения вследствие доказания недееспособности одной из сторон, принимавших участие в нём. Повышенный интерес к операциям с недвижимостью, связанный с крупными денежными суммами, делает вопрос дееспособности участника соглашения насущным. Права недееспособного (малолетнего, несовершеннолетнего или психически нездорового) гражданина могут отстаиваться в суде опекуном или попечителем.

Взаимоотношения сторон при заключении договорённостей и возникающие последствия часто не столь просты и однозначны, поэтому каждый случай признания недействительности договора особенный. Для рассмотрения всех нюансов и разрешения противоречий всегда лучше обратиться к опытному юристу.

Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, могут признать недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно.

При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта . Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества.

Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Если, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой. Если же Гражданский кодекс указывает на недействительность сделки без необходимости судебного разбирательства - сделка ничтожна.

Последствия недействительной сделки предусмотрены статьей 167 ГК РФ . В соответствии с ней, недействительная сделка признается как бы не имевшей места и не влечет за собой юридических последствий. В результате признания сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное возместить его стоимость - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ничтожная сделка

Если сделка ничтожна, то для признания ее недействительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо.

Основания ничтожности сделок:

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.

2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.

3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

Притворная сделка - это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.

4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.

Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец - деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.

Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка - это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут только лица, указанные в законе.

Основания для оспоримых сделок:

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Например, оформление недвижимости, полученной в результате обмана или насилия, на подставных лиц. Если сделку признают недействительной, то ответчик должен возвратить потерпевшему все полученное по сделке.
Имущество же, полученное по сделке потерпевшим от ответчика, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость.

2. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно иметь «существенное значение».

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. , 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ . То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ : сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например, показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

«В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например, - неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

«Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Услуги по юридическому сопровождению сделки стоят от 3000 рублей до 15000 рублей. В данную услугу входит консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, справка об арестах , запрещениях, обременениях, консультация о налогах, составление необходимых для сделки документов и сопровождение сделки в Росреестре и при расчетах.