При заключении договора купли продажи квартиры. Какие есть нюансы оформления договора купли-продажи квартиры? Что конкретно нужно

Договор продажи недвижимости относят к особой группе правовых документов. Все потому, что объектом сделки выступает специфический объект – недвижимость. Поэтому, если вы решили продать свое имущество, или наоборот – купить, вам необходимо быть предельно внимательными при вычитке содержания договора купли-продажи недвижимости.

Предмет сделки

Далеко не вся недвижимость может быть предметом договора. Земля, а также природные ресурсы, которые находятся «под государственной крышей», то есть в собственности страны не могут быть предметом.

Но, у вас всегда есть возможность приобрести:

• замкнутые бассейны;
• искусственные хранилища воды с небольшой площадью.

Продаваемые водоемы не должны иметь любую связь с другими водными объектами. Если углубляться в законодательство, то там должно быть указано, что такие водоемы могут быть приобретены физическими или юридическими лицами.

Поэтому, если у вас в планах приобрести землю и прилегающую к ней территорию, будьте предельно внимательны. В этом случае есть некоторые особенности договора купли, которые необходимо обсуждать с опытным юристом. Порядок заключения и нотариальная форма договора гораздо сложнее, чем при покупке жилого или нежилого помещения.

Основные характеристики

Договор продажи недвижимости должен быть:

• двухсторонним (многосторонним);
• возмездным;
• реальным.

Это основные характеристики, которым должен отвечать документ. В противном случае, он может быть признан недействительным.

Двухстороннее соглашение - это документ, согласно которому в сделке принимают участие два человека. Он может стать многосторонним, если в проведении сделки участвует трое и больше участников.

В качестве третей стороны могут выступать родственники, юрист, нотариус или банк. Типовой договор купли предполагает наличие только двух участников сделки.

Возмездным называют документ, в котором обязательства и права сторон осуществляются строго на денежной основе.

Реальным документ становится после того, как все участники сделки выполняют обязательства. Другими словами, наступает исполнение договора купли-продажи недвижимости. Если какая-либо сторона не выполняет какие-либо условия, то документ можно считать недействительным.

Кто принимает участие в сделке?

В сделке могут принимать участие как обычные граждане, так и различные фирмы.

Если в оформлении договора купли принимает участие обычный гражданин, то есть физическое лицо, то он должен соответствовать некоторым обязательным требованиям. Вот основные их них:

• физическое лицо должно достигнуть своего совершеннолетия;
• физическое лицо должно быть полностью дееспособным и не иметь психических отклонений.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, вам необходимо проверить законность сделки. В первую очередь нужно акцентировать внимание на то, может ли юридическое лицо по своему уставу продавать недвижимость.

Также следует обратить внимание, может ли человек, который представляет интересы юридического лица, подписывать документы.

Уже было сказано, что в сделке могут принимать участие больше 2-х сторон. Трехсторонний договор купли-продажи предполагает наличие третей, менее заинтересованной стороны. Чаще всего – это банк, через который совершается сделка.

Покупатель переводит деньги на счет продавца, который открыт в банке. То есть, оплата по договору купли-продажи недвижимости совершается не наличным путем, а безналичным. Банк получает за это дополнительный доход в виде комиссии за перевод средств.

Подготовка сделки начинается с составления договора купли-продажи недвижимости. Это лучше всего доверить опытному юристу. Только он знает всю специфику данного документа и сможет подсказать, как оформить его грамотно.

Конечно же, вы можете самостоятельно найти образец и форму договора купли-продажи в Интернете, но это не гарантирует то, что в вашем конкретном случае документ будет составлен корректно. Договор продажи недвижимости имеет большое количество нюансов.

Оплата такого труда ничтожна, по сравнению с общей суммой покупки, но зато вы будете спать спокойно. У вас должно быть просто общее представление о том, что конкретно должно быть в нем прописано. Итак, основные требования к договору купли заключаются в его тексте. Текст должен содержать:

• конкретное определение сторон сделки;
• все данные каждой стороны сделки;
• предмет и объект сделки;
• местоположение и описание недвижимости;
• цена договора;
• перечень лиц, которые проживают на территории недвижимости на момент сделки.

Оформление и заключение договора купли-продажи недвижимости начинается с описания участников соглашения. В нем должна содержаться обширная информация о продавце и покупателе:

• фамилии, имена и отчества;
• постоянное место прописки;
• данные паспорта.

Если один из участников - это фирма (юридическое лицо), то в договоре купли должны быть указаны еще некоторые дополнительные данные:

• название организации (согласно документам);
• организационно-правовая форма;
• документы представителя организации.

Предмет договора

• наименование;
• площадь;
• назначение;
• адрес;
• другие параметры, которые помогают точно описать предмет сделки.

Один из самых важных моментов в оформлении – это правильное указание цены в договоре. Это поможет заранее избежать занижения реальной цены имущества. Стоимость чаще всего указывается в российских рублях.

Но, на законодательном уровне разрешается указывать цену иностранной валюте. Конкретно в этом случае, окончательную стоимость объекта в национальной валюте можно будет узнать в день сделки по официальному банковскому курсу.

Оспорить эту стоимость и признать предварительный договор недействительным в дальнейшем нельзя, даже если курс резко поднимется, или снизится.

У каждого покупателя есть возможность нотариально оформить дополнительное соглашение к договору купли, в котором указать другие условия сделки.

В этой официальной бумаге можно прописать условия покупки квартиры по частям, условия снятия недвижимости с регистрационного учета и другие факты, которые не были указаны. Эта бумага в обязательном порядке прилаживается к договору купли-продажи, как дополнительная.

Сроки регистрации

После оформления и окончательного заключения договора купли, вам необходимо его зарегистрировать. Иначе он будет считаться недействительным. Регистрацию осуществляет подразделение Министерства Юстиции – специальная регистрационная служба. Порядок регистрации следующий:

• передача всех необходимых документов;
• проведение экспертизы сотрудниками службы;
• получение решения.

Примерный пакет документов, который нужен для регистрации, небольшой. Достаточно будет передать в специальную службу такие бумаги:

• оригинал договора по продаже и купле имущества;
• документы, которые подтверждают право собственности на проданный/купленный объект.

Регистрационная служба может потребовать предоставления других бумаг, если на это будут причины. Например, при оформлении ипотеки вам также нужно будет предоставить договор с банком и огромное количество других бумаг.

Приблизительный срок регистрации сделок составляет от 3-х до 10-ти дней. После этого происходит признание договора купли-продажи действительным, или недействительным.

Полезная информация

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости также возможно на законодательном уровне. Сделать это можно двумя основными способами:

• взаимное согласие всех участников сделки;
• оформление судебного иска.

Чаще всего такие сделки оспариваются именно в судовом порядке.

Некоторые граждане не знают, нужно ли сшивать договор купли-продажи недвижимости. Ответ очевиден: шить необходимо в том случае, если документ находится на нескольких листах. Если этого не сделать, то договор продажи недвижимости будет признан недействительным.

Срок действия договора купли-продажи – это растяжимое понятие. Все зависит от того, как быстро обе стороны сделки выполнят все свои обязательства. Как говорится, все в ваших руках. Хотите быстрее купить или продать – делайте все для того, чтобы ускорить этот процесс.

– продолжение:

Чтобы сделка для нас (Продавца ) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон ) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ) , так и в нотариальной форме , по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется сделки.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке ), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, тонкости и нюансы условий ДКП должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> … ). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП .

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя ), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем .

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи ).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п. ), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

Объект недвижимого имущества, находящийся в собственности, является для каждого одной из главных материальных ценностей. Приобретение объекта недвижимости (квартиры) осуществляется, как правило, посредством заключения договора купли-продажи, который имеет высокую значимость для лиц, участвующих в сделке.

Для того чтобы правильно продать или купить квартиру, каждому из нас необходимо обладать элементарными знаниями о порядке заключения и исполнения договора купли-продажи.

Так, исходя из положений действующего гражданского законодательства Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель недвижимого имущества. Продавцом объекта недвижимости, как правило, выступает его собственник, либо - уполномоченное лицо (например, продажа объекта недвижимости осуществляется по нотариально удостоверенной доверенности), покупателем может являться любое лицо.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора купли-продажи (ст.550 ГК РФ).

Действующее законодательство не устанавливает обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно пункту 3 статьи 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. При этом на данный момент не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Между тем, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение, отразив данное условие в самом договоре.

До 1 марта 2013 года договор купли-продажи квартиры подлежал государственной регистрации, и соответственно, считался заключенным с момента такой регистрации. С 1 марта 2013 года указанная регистрация отменена, указанный договор вступает в силу с момента подписания сторонами. Однако, переход права собственности, как и ранее, подлежит государственной регистрации и право собственности переходит к новому собственнику именно с этого момента.

Какие меры необходимо предпринять покупателю при заключении договора купли-продажи квартиры? Судебная практика показывает, что наиболее уязвимой стороной указанной сделки является покупатель (например, несет риски наступления правовых последствий, связанных с наличием прав третьих лиц на квартиру и т.д.). Перед заключением договора купли-продажи, покупателю необходимо запросить у продавца правоудостоверяющий документ в отношении объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению (свидетельство о государственной регистрации права); запросить в уполномоченном органе выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретаемый объект недвижимости; удостовериться, что приобретаемая квартира свободна от прав третьих лиц и т.д.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи квартиры? Законодательством предусмотрены существенные условия договора купли-продажи недвижимости, без соблюдения и согласования которых, указанный договор считается незаключенным.

Во-первых, это стороны договора – продавец и покупатель (ФИО, паспортные данные, место жительства) Если договор заключается не собственником квартиры или не покупателем, в договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя (нотариально удостоверенная доверенность с определенным кругом полномочий).

Во-вторых, в договоре должен быть четко определен предмет, подлежащий отчуждению (адрес (местоположение), наименование (квартира, комната и т.д.), площадь, назначение, кадастровый номер).

В-третьих, определена цена и порядок оплаты по договору (стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению). Стоимость объекта недвижимости определяется соглашением сторон договора.

В-четвертых, договор должен содержать перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения. Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений, имеется основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме этого, стороны могут предусмотреть дополнительные условия договора (порядок передачи объекта, сроки освобождения квартиры продавцом и т.д.).

Порядок и основания проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлены Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Так, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины (п.2, 4 ст.16 Закона о регистрации).

При этом заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Требования к форме документов, направляемых посредством почтового отправления определены пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации, в ходе проведения государственной регистрации прав, осуществляется правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки. Документы, представленные на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, предъявляемым статьей 18 Закона о регистрации. Решение о наличии или отсутствии оснований для государственной регистрации прав принимается государственным регистратором по результатам правовой экспертизы.

Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется по адресу: г. Улан-Удэ, бульвар Карла Маркса дом 14А, ул. Ленина, дом 55, а также территориальными отделами Управления.

C 1 июля работает дополнительный пункт по регистрации недвижимости. Адрес: г. Улан-Удэ, ул. Революции 1905 года, д.51, (в здании ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»).

Материал подготовлен Мухиной С.Н., ведущим специалистом-экспертом отдела правового обеспечения

Оформить куплю-продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, через нотариуса или с помощью агентства. Первый способ – наиболее рискованный. Однако каждый из них предполагает заключение договора и его обязательную регистрацию в Росреестре.

Процесс продажи квартиры происходит поэтапно. При этом каждый этап имеет свои особенности и нюансы.

Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

1. поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
2. обсуждение условий, заключение предварительного договора;
3. внесение аванса (по договоренности);
4. подготовка документов;
5. заключение основного договора;
6. регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
7. подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.

При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

• самостоятельно;
• у нотариуса;
• в агентстве.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

• оформление договора в простой письменной форме;
• отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
• самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.

С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

У нотариуса

Предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

• несет ответственность за правильность составления договора;
• проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
• расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.

Стоимость оформления договора у нотариуса:

1. один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
2. десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).

В агентстве

Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

• занимается поиском подходящей квартиры;
• договаривается с собственником жилья;
• оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
• составляет договор;
• предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
• присутствует на всех этапах проведения сделки;
• совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.

Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Варианты проведения сделки

Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:

• квартиры;
• доли;
• осуществляемая между родственниками.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:

1. Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
2. Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
3. Несовершеннолетние дети. – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
4. Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).

Помимо этого, купить квартиру можно:

• на рынке вторичной недвижимости;
• в новостройке;
• в строящемся здании.

В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.

Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.

Купля-продажа доли в квартире

Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.

Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.

Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:

• Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
• В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.

Купля-продажа между родственниками

Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.

Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:

1. Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.

Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.

1. Раздел имущества . Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
2. Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.

Сроки

При продаже квартиры сроки реализации договора обговариваются сторонами. Промежуток между подписанием предварительного договора и основного может быть разным. Контрагенты самостоятельно устанавливают его длительность.

Однако при регистрации права собственности новый владелец квартиры должен знать, что государственный орган определяет свои сроки на проведение процедуры. Ее длительность составляет:

• в Росреестре – десять дней;
• в Многофункциональном Центре – до семи дней.

Требования к содержанию договора

Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.

В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.

Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.

В договоре также указывают:

• личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
• подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
• стоимость жилья;
• отсутствие обременений, арестов;
• наличие перепланировки и ее оформление.

Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.

Документ актуален на 2017 год.

Необходимые документы

Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.

Документы для продавца

Таблица 2. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые продавцом

Документ	Примечание
Паспорт	Копия и оригинал
Свидетельство о браке и согласие на продажу квартиры от супруга	Предоставляется, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Согласие на продажу подлежит нотариальному заверению
Основание права собственности (договор дарения, купли-продажи, мены и т. д.)	Предоставляется оригинал документа
Выписка из Росреестра	Является подтверждением права собственности
Технический или кадастровый паспорт жилого помещения	Получается в БТИ
Разрешение органов опеки и попечительства	Предоставляется, если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний
Справка об отсутствии задолженности за квартиру	Необходима для подтверждения отсутствия долговых обязательств
Выписка из домовой книги	Получается не позднее одного месяца до совершения предполагаемой сделки

Документы для покупателя

Таблица 3. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые покупателем

Куда подаются документы

Не все покупатели знают, где оформить договор купли-продажи квартиры и куда подавать документы. Его можно зарегистрировать в:

• Росреестре;
• Многофункциональном центре.

Это обязательный этап, без которого переход прав собственности будет невозможен.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

• продавца;
• подлинности документов;
• наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

1. Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
2. Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

1. Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

• договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
• справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
• договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
• паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Вид	Примечание
Ипотека	Невыплаченное ипотечное кредитование, в результате которого имущество находится под залогом, может стать препятствием для его продажи
Аренда	Продажа жилого помещения в тот момент, когда оно сдается в аренду другим гражданам
Рента (договор, на основании которого гражданин обеспечивает владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока. Взамен он получает в собственность его квартиру)	Продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, неприемлема
Арест	Продать жилье, находящееся под арестом, проблематично. Причина ареста – отсутствие оплаты счетов и услуг длительное время. В этом случае ограничения будут применены со стороны государственных служб
Доверительное управление	Доверительное управление означает присмотр за собственностью постороннего лица на определенный срок. В этот период он имеет право на проживание в квартире

Порядок оформления сделки

Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

1. Заключение договора и его регистрация.
2. Передача квартиры.
3. Оплата.

Заключение договора

Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

Примечание . Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

Передача квартиры

Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

Передаточный акт:

1. Составляется в простом письменном виде.
2. Заполняется в свободной форме.
3. Не требует нотариального заверения.
4. Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.

Примечание . Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

Передача денег

После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

• банковская ячейка;
• безналичный расчет;
• счет в банке.

Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

Примечание . При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.

Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.

Документы

Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности

Документ	Примечание
Заявление о государственной регистрации сделки	Заполняется покупателем
Паспорта участников сделки	Предоставляются копии документов
Договор купли-продажи	Должен быть подписан всеми участниками сделки
Акт приема-передачи квартиры
Кадастровый и технический паспорт	Выдается в БТИ
Квитанция об уплате госпошлины	Оригинал
Нотариально заверенная доверенность	Если вместо продавца в сделке участвует его представитель

В каких случаях может быть отказано

Причины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.

Таблица 6. Частые причины отказа регистрации права собственности в Росреестре

Правовые	Материальные (связанные с документами)
Не выполнено условие органа опеки (при сделках, связанных с несовершеннолетними)	Отсутствие документа, необходимого при совершении сделки (например договора)
Совершение сделки лицом, у которого отсутствует право на распоряжение объектом недвижимости (нет права собственности на квартиру или доверенности на ее продажу)	Отсутствие в представленном договоре существенного условия (например не указание стоимости квартиры)
Представление документа (заявления) не уполномоченным лицом	Отсутствие заверенного согласия лица или органа на совершение сделки (например, отсутствие согласия супруга на сделку с совместно нажитым имуществом)
Наличие актуального ареста на объект недвижимости	Не представлены отказы от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности

Нюансы

Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.

Возможные риски при покупке квартиры

Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:

1. Нарушение прав несовершеннолетних . Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
2. Нарушение прав бывших супругов . Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
3. Нарушение прав зарегистрированных граждан . Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
4. Признание продавца недееспособным . Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
5. Наличие наследников . Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
6. Обман со стороны продавца . Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.

На что стоит обратить внимание

Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:

1. Удостоверение личности продавца . На сайте МВД можно проверить его подлинность.
2. Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
3. Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
4. Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
5. Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
6. Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
7. Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.

За последние пару лет появились новые правила:

1. Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
2. Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
3. С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
4. Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок - 10 дней.
5. Единственный случай отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.

Плюсы

Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.

Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.

Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.

Минусы

Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.