Изъятие для муниципальных нужд. Фоторепортаж: Путин разрешил ФСБ изымать земельные участки

С 1.04.2015 г. были введены в действие законодательные изменения, которые коснулись осуществления права собственности на земельные участки. Некоторые этапы по отчуждению землевладения в пользу государства или муниципалитета были существенно упрощены.

Общие сведения

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Отсутствие сведений о собственнике или владельца земли в ЕГРН не является препятствием для изъятия объекта недвижимости. Сумма выкупа не может быть увеличена за счет стоимости выполненных неотделимых улучшений, если они существенно не повлияли на качество земли и были проведены незаконным способом.

Сокращен срок подписания соглашения о выкупе земли. Если оно не будет достигнуто, то уполномоченный орган вправе обратиться в суд и приобрести права собственности на земельный участок в принудительном порядке.

Введение изменений было обусловлено отсутствием учета в Росреестре более половины участков, находящихся у частных собственников — коммерческих организаций и представляющих интерес для государства и муниципальных образований.

Участок можно изъять только на основании акта органов государственных власти или судебного решения. Гражданину или юридическому лицу (собственнику земли) присылается уведомление с текстом – проектом соглашения о выкупе.

В соглашении обозначена () стоимость земли, условия и сроки выкупа, а также последствия для собственника, в случае, если он откажется от предложенных условий передачи права собственности на землю государству.

Основания

Основания изъятия земли для государственных и муниципальных потребностей обозначены в . Это необходимо для того, чтобы Россия выполнила свои обязательства в рамках международных договоров.

Изъять участок могут также, если на нем необходимо построить стратегические и жизнеобеспечивающие объекты.

Здания и сооружения государственного, регионального и местного уровня размещаются на изъятых земельных участках, если нет возможности построить их в другом месте, либо когда выбор альтернативных вариантов нецелесообразен.

В перечень таких объектов входит:

• объекты энергосистемы федерального, регионального и местного уровней;
• объекты атомной энергетики;
• линейные, коммуникационные, инженерно-технические и другие объекты, которые нужны для охраны Госграницы РФ, поддержании ее обороноспособности;
• объекты транспортной инфраструктуры всех уровней;
• объекты газо-, водо-, энергоснабжения всех уровней;
• космические объекты.

Земля может быть изъята с целью проведения работ по пользованию недрами. Тогда изъятию подлежит даже лесной участок.

Перечень оснований считается открытым. Участок может быть изъят, если он потребуется для мелиоративных работ, рекультивации, ликвидации последствий чрезвычайных ситуациях.

Закон

Законодательная база следующая:

• Порядок изъятия земельного участка регулируется гл. 7. ЗК РФ – ст. 56.1 – 56.12.
• Принудительное возмездное прекращение права собственности на землю ввиду ее нерационального использования регулируется ГК РФ – ст.284-286., ЗК РФ – ст. 44-47.54., а также ст. 7 ФЗ № 101 от 24.07.2002, регулирующий порядок оборота сельскохозяйственных земель.
• Порядок реквизиции земельных участков обозначен в ГК РФ – ст.242, ЗК РФ – ст.51.
• Конфискация земель осуществляется согласно УК РФ – ст. 104.1-104.3. Дополнительно процедура регулируется нормами ст. 243 ГК РФ, ст.50 ЗК РФ.
• Передача права собственности на землю осуществляется согласно ФЗ № 218 от 13.07.2015 г.

Изъятие земельного участка

Неправомерное лишение гражданина или организации права собственности на землю запрещено. При выкупе земли для государственных и муниципальных потребностей сделать это можно только предоставив собственникам земли соразмерную компенсацию.

Возмещению также подлежат убытки и упущенная выгода гражданина или компании, если они использовали участок для ведения ЛПХ или бизнеса.

При согласии собственника ему может быть предоставлен другой участок. Тогда заключению подлежит сделка мены.

Если стоимость предлагаемого участка выше цены на существующую изымаемую землю, то собственнику предлагается доплатить определенную сумму. Доплата также возможна собственнику, если ему предлагается участок меньший по размеру и хуже по качеству.

Для государственных нужд

Земля подлежит изъятию для государственных нужд только в крайних случаях, обозначенных в ЗК РФ – ст.49. Решение об этом уполномочен принимать федеральный орган исполнительной власти.

Взамен собственнику должен быть предоставлен участок по равнозначной цене или выплачено соответствующее денежное возмещение. Оно должно быть предварительным.

Если собственник возражает против совершения сделки выкупа, в том числе по причине низкой оценки земли, то уполномоченные должностные лица обращаются в арбитражный суд и получают возможность изъять участок в принудительном порядке.

Для муниципальных нужд

Изъятие земельного участка для муниципальных нужд возможно, если это нужно в целях развития территории – по градостроительному плану. Решение о комплексном развитии территории принимается на основании ее проекта межевания и застройки.

Изъятие предполагает обязательное соблюдение договорного порядка. При невозможности прийти к взаимному согласию выкуп проводится по судебному акту.

В суде будут определены условия изъятия и размер выкупной стоимости. Она перечисляется на действующий счет собственника (правообладателя) или остается на депозите у нотариуса до востребования.

Принудительное

У собственника земельного участка есть 90 дней с момента получения уведомления на то, чтобы подписать к уполномоченным государственным (муниципальным) органов власти соответствующее соглашение.

Если это не будет сделано, то подается исковое заявление в арбитражный суд с целью прекратить права собственности ответчика на участок на законных основаниях.

В суде также озвучивается суммы выкупа. Предлагаются условия, максимально приемлемые для собственника изымаемой земли. Он в свою очередь также вправе оспаривать оценку участка, проводить независимую землеустроительную экспертизу.

Спор может возникнуть из-за того, что, помимо самого участка, к государству (муниципалитету) отходит право собственности на располагающиеся на земле здания, сооружения. Их наличие существенно увеличивает сумму выкупа.

Если права на здания (сооружения) не были зарегистрированы надлежащим образом, то собственник участка может не получить за них ожидаемую компенсацию.

Ввиду ненадлежащего использования

В 2019 году по-прежнему существует возможность изъять участок из-за его или нерационального и ненадлежащего использования. Сделать это можно, если землей не пользовались в течение трех лет с момента перехода законных прав к собственнику.

В трехлетний срок не засчитывается время необходимое для подготовительных работ для освоения земли.

По поводу правонарушения возможно административное расследование. Местная администрация подает иск в суд, с целью изъять у ответчика землю и продать ее через публичные торги. Полученная сумма, за вычетом сумм, необходимых на судебные расходы и организацию торгов, передается бывшему собственнику.

Порядок действий

Он включает выработку решения об изъятии земли. Оно принимается в форме постановлении главы региона или муниципального образования. После принятия постановления собственник получает соответствующее уведомление, с проектом договора и сроками, необходимыми для оформления сделки.

Судебное разбирательство проводится при отказе собственника от предложенных государством (муниципалитетом) условий сделки.

Предметом спора может быть стоимость договора, сумма компенсации за убытки.

Разработка проекта договора, ведение переговоров обычно поручается Департаменту имущественных отношений регионов (муниципалитетов).

Постановление

Оно содержит дату, входные данные, а также сведения об авторе – обычно это глава исполнительной власти региона, руководитель муниципального образования. Далее указываются сведения об участке, цели его экспроприации, а также ссылка на гражданское и земельное законодательство.

Формулируется распоряжение изъять земельный участок с указанной площадью, с конкретным , расположенный по определенному адресу.

Обозначается информация о выявленном собственнике участка. Затем следует перечень поручений и полномочий Департамента имущественных отношений региона. Контроль за изъятием осуществляет глава региона (муниципалитета), а также руководитель ответственного органа.

Уведомление

Согласно главному закону страны – Конституции РФ, частная собственность является неприкосновенной. Однако бывают моменты, когда у владельца отбирают угодье. Именно поэтому так важно быть подкованным во всех юридических тонкостях этого вопроса. Ключевым основанием для превращения правомочий для юридических и физических лиц выступает изъятие данных участков в пользу государства.

Процедура начинается с изымания земельных наделов с выявлением собственников. Заинтересованный орган может подать запрос в Росреестр и, если не был получен ответ на вопросы, которые были перечислены, тогда запросы в обязательном порядке посылаются в архивы компаний, в которых могут еще храниться сведения.

Система проводит поиск владельцев через размещение оповещений на главной странице портала, либо же каких-то других информационных ресурсах государственных органов. Эту процедуру проводят обычно не меньше чем за 2 месяца до принятия стратегически важного решения об изъятии.

Если не были найдены собственники после процедуры поиска, тогда инициатору следует подать в суд и добиваться признания права собственности муниципалитета либо же государства на недвижимые объекты, которые были расположены на этом участке.

Граждане, которые зарегистрировали свои участки до 1998 года, могут попасть в эту категорию. Владелец должен подтвердить свое право, подать соответствующие документы в Росреестр. Если этого не произошло, высока вероятность того, что в государственной базе отсутствуют данные о правообладателе. В суде земельный участок может быть признан собственностью государства.

Угодья очень редко изымаются для нужд страны, и каждый из случаев прописан в статье 49 Земельного Кодекса Российской Федерации. Выкуп может быть осуществлен РФ либо же каким-то другим сопутствующим объектом Российской Федерации.

Решение о необходимости изъять землю принимают региональные, а также федеральные органы. Порядок выглядит так: правообладатель и государственные органы должны обсудить условия и прийти к соглашению. Сумма и порядок возмещения обязательно должны быть прописаны. Собственник имеет право требовать компенсацию за все имущество, которое было утрачено, и за которое он понес убытки.

Участок, который изымается, можно заменить на любое недвижимое имущество, которое равноценно с точки зрения своей стоимости. На замену может быть предоставлена земля либо же недвижимый объект, который полностью покроет сумму возмещения.

Обычно порядок изъятия выглядит так:

• Проводится подготовка к процедуре, с определением общего порядка, а также прекращением прав владения;
• Должно быть принято решение с обоснованием условий проведенного изъятия;
• Собственнику сообщают о предстоящей процедуре;
• Заключается соглашение о проведении изъятия с владельцем земли.

Государство может выдать вам участок, меньший по своей территории, с обязательной выплатой разницы возмещения. Принудительное взыскание должно быть обеспечено равноценным возмещением, сумма должна быть выдана единожды в полном объеме. Суд имеет все полномочия установить сроки, сумму и порядок возмещения на основании материалов, которые были предоставлены по делу.

Постановление об изъятии земельного участка для муниципальных нужд

Может быть составлено решение об изъятии земли как для одного участка, так и для нескольких наделов одновременно. В случае, если сносят многоэтажный дом, выдается лишь одно постановление.

Выполнена должна быть процедура:

• после того, как будет принято постановление в течение 10 дней (информация об этом размещается на официальном сайте, а также иных источниках информации);
• процесс публикации информации сохраняет за собой общий порядок расположения недвижимого объекта, который изымается;
• ксерокопии решения должны быть выданы каждому владельцу, интересы которого были затронуты;
• копия должна быть направлена в органы регистрации прав владельцев;
• в случае изъятия недвижимых объектов на основании прошения, в организацию следует направить копию решения.

В постановлении указывается правовая основа, и основания, согласно которым происходит регулирование данного вопроса.

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных нужд

В ст. 56.9 Земельного Кодекса РФ регулируются все аспекты, которые относят к составлению соглашения как ключевого документа, согласно которому право владения переходит от собственника к государству, либо муниципальному органу.

В таком документе обязательно должны быть включены положения:

• имена граждан, подписи которых стоят в документе;
• указаны кадастровые номера земельных участков, которые изымаются;
• перечислены основания принятого решения, общие цели с реквизитами документа;
• прописан общий перечень прав, которые перестают действовать либо же возникают в результате проведенной сделки;
• срок передачи не должен быть больше 6 месяцев;
• порядок выплаты компенсации, а также ее размеры.

Отдельной строкой могут быть также указаны ключевые нюансы в адрес некоторых объектов, право использования которых остается за владельцем.

Основания изъятия земельного участка для государственных нужд

Земли у собственника могут быть отобраны в пользу муниципалитета либо же государства – это прописано в статьях 49 и 55 ЗК РФ. Владелец недвижимого имущества должен получить письмо о том, что будет проведена процедура изъятия. Сообщить необходимо не позже чем за 1 год до ее проведения.

Причинами могут выступить:

• Государство выполняет свои международные обязательства;
• Проводится процедура отчуждения земли, чтобы в дальнейшем на этой территории можно было разместить федеральные и государственные объекты, если нет иных для этого возможностей;
• Другие случаи регулируются согласно действующему законодательству.

Обычно процесс изъятия земельных наделов происходит из-за того, что государство в них нуждается. Основаниями может послужить строительство значимых сооружений с заранее созданным проектом. Другого способа, кроме изъятия земельных участков просто нет. К примеру, в процессе подготовки олимпийских объектов на территории Сочи пришлось прибегнуть к этому методу. Подобные ситуации могут произойти при строительстве магистралей, водопроводов, железнодорожных веток и т.д.

Земли, которые попадают в категорию изъятия, будут выявлены еще на стадии подготовки строительного проекта.

Со стороны государства будет проведено серьезное исследование относительно прав владельца на землю с последующим определением денежной суммы, которая станет достойной компенсацией финансового возмещения за изымаемый участок. Проанализированное законодательство выявило ряд несоответствий, которые выступили поводом для дальнейшего изменения в Земельном Кодексе.

1 апреля 2015 года в силу вступил новый закон, который определяет порядок изъятия земельных участков у граждан для государственных нужд. Теперь ст.279 ГК РФ регламентирует данную процедуру: владельца просто лишают права собственности.

Согласно новому закону, теперь к правообладателям относятся не только собственники, но и землепользователи и арендаторы. У каждого правообладателя есть право на замещение, поэтому в выкупную цену входит рыночная стоимость с понесенными убытками и упущенной выгодой.

Компенсация при изъятии земельного участка для госнужд

Статья 56.8 Земельного Кодекса Российской Федерации обеспечивает процедуру правового регулирования возмещения убытков, которые были нанесены из-за изъятия земельных наделов. В ней прописано, что компенсацию за лишение земель владелец получит в соответствии с установленной рыночной стоимостью.

Объекты, которые не подлежат возмещению:

• Недвижимость, которая была возведена с рядом нарушений, в том числе правил пользования и аренды;
• Строительные объекты, которые появились после того, как о них уведомили собственника.

Возмещение убытков, которые возникли при правомерном изымании земли, может быть проведено согласно общим основаниям предоставленных данных до направления их владельцу. Размер компенсации согласно действующему законодательству должен быть установлен не менее чем за 2 месяца до того, как соглашение будет отправлено собственнику.

Сумму компенсации высчитывают, учитывая несколько ключевых составляющих:

• стоимость земельного угодья на недвижимом рынке;
• оценочную стоимость имущества;
• возмещенные убытки, которые в дальнейшем может понести собственник после того, как будет прекращено использование участка;
• материальная компенсация упущенной выгоды от пользования землей.

1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

3. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.

5. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее — соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Комментарий к Ст. 279 ГК РФ

1. По общему правилу принудительное изъятие принадлежащего собственнику имущества не допускается, за исключением случаев, когда основания для такого изъятия установлены федеральным законом (ст. 235 ГК).

Комментируемая статья в дополнение к предусмотренным в ст. 242 (реквизиция) и ст. 243 (конфискация) ГК РФ основаниям принудительного изъятия имущества устанавливает возможность принудительного изъятия земельного участка. При этом такое изъятие осуществляется только путем выкупа и только для обеспечения государственных или муниципальных нужд.

2. Из всего огромного разнообразия и множества объектов права собственности комментируемая статья устанавливает специальные правила только в отношении одного вида таких объектов — земельного участка. И для этого имеются весьма значимые и весомые основания. Земельные участки всегда занимают первостепенное, главенствующее положение, и им придается определяющее значение не только с позиций права, но и практически в любых иных отношениях, затрагивающих землю (земельный участок).

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земельный кодекс РФ в развитие конституционных положений о земле определяет ее, во-первых, как природный объект и природный ресурс, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, во-вторых, как природный ресурс, используемый в качестве средств производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и, в-третьих, одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (см. ст. 1 ЗК). Из такого «объемного» определения видно достаточно сложное переплетение публичных и частных интересов в правовом регулировании объектов земельных отношений. Учитывая многогранность и исключительную значимость земли в жизнедеятельности как государства, так и отдельно взятого человека, принудительное изъятие земельного участка в интересах и по инициативе наиболее сильного участника гражданских отношений — государства (муниципалитета) в любом случае для теряющего свою землю частного собственника будет в достаточной степени болезненной процедурой, поскольку для подавляющего большинства граждан земля (земельный участок) ассоциируется не столько с ее юридическим значением как объекта права, имеющего определенную стоимость, сколько с ее социальным значением и сложившимися традициями, когда земля ассоциируется как кормилица, родное (кровное) место и т.п.

3. Принудительное отчуждение частной собственности для обеспечения государственных интересов имеет давнюю историю и характеризуется в литературе множеством понятий: «экспроприация в интересах общественной пользы», просто «изъятие» либо «принудительное отчуждение в общественных целях» . К примеру, К.П. Победоносцев рассматривал отчуждение частного имущества по распоряжению правительства для какой-либо общественной пользы как особенный вид понудительного отчуждения. При этом он отмечал, что «понятие о пользе общественной, о государственной потребности есть весьма условное и вместе с тем лишенное юридической определенности, частные лица не могут официально заявлять свои возражения, а когда дело решено высшей государственной властью, тогда возражения еще менее возможны, и остается открытым один только вопрос — вопрос о вознаграждении» .

———————————
См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 275.

См.: Галятин М.Ю. США: правовое регулирование использования земель. М.: Наука, 1991. С. 40.

См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. М.: Зерцало, 2003. Т. 1. С. 385 — 389.

Устанавливаемые законом случаи изъятия должны соответствовать Конституции РФ, согласно ч. 3 ст. 55 которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. С учетом данных конституционных положений любое ограничение права собственности, хотя бы и в интересах государства и общества, должно быть понятным и обоснованным, основываться на четких правилах, устанавливающих процедуру изъятия земельных участков в строго ограниченных случаях, исключающих волюнтаристский подход при определении государственных нужд.

Представляется в достаточной степени убедительным мнение итальянского профессора Уго Маттеи о том, что «право государства на принудительное отчуждение частной собственности естественным образом вытекает из примата политики над правом, силы над принципами. Поэтому всякое ограничение данного права с точки зрения его эффективности и надлежащего функционирования требует от правовой системы значительной степени зрелости. Оно требует наличия сильной, независимой и надежной судебной системы, способной противостоять неожиданно обнаруживающим себя потребностям государственной власти. Однако при всем при этом обеспечение соблюдения имущественных прав перед лицом посягательств на них со стороны государства многими рассматривается как критически важный аспект всякой правовой системы, призванной обслуживать интересы экономического развития» . В усеченном виде, но по существу аналогичное мнение при рассмотрении исследований американских ученых относительно возможности реализации государством права принудительного отчуждения земли высказано М.Ю. Галятиным: «…с позиций прагматической юриспруденции отчуждение собственности для общественных целей понимается как регулирование использования частной земельной собственности для целей здравоохранения, безопасности, общего благосостояния и нравственности, необходимым условием правомерности реализации которого являются компенсация и соблюдение требований надлежащей правовой процедуры» . И все же полагаем, что любое обоснование ущемления интересов частных собственников для обеспечения хотя бы и значимых интересов государства выступает важной, но не главной составляющей, первопричиной, побуждающей к установлению принудительных механизмов изъятия в отношении земельных участков, поскольку данный объект права, бесспорно, «вследствие его ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».

———————————
Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 275, 276.

Галятин М.Ю. Указ. соч. С. 44, 45.

4. С учетом положений Основного Закона понуждение к отчуждению хотя бы и путем выкупа земельного участка должно иметь веские основания. К таким основаниям согласно п. 1 комментируемой статьи отнесены исключительно государственные и муниципальные нужды.

Следует отметить, что непосредственно Гражданский кодекс РФ конкретные нужды Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, которые могли бы послужить основанием для изъятия земельного участка у собственника, не раскрывает. В самом общем виде государственные и муниципальные нужды определены в ст. 49 ЗК РФ, в которой одновременно подчеркивается, во-первых, исключительность действий по изъятию земельных участков, и во-вторых, что изъятие земельного участка у собственника может быть обусловлено только двумя случаями:

1) выполнения международных обязательств Российской Федерации;

2) размещения объектов государственного или муниципального значения, когда отсутствуют другие варианты их возможного размещения.

Верховный Суд РФ применительно к вопросу изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка в своем постановлении под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков полагает необходимым понимать потребности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) .

———————————
Пункт 20 Постановления Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 08.07.2009. N 123.

Выполнение государством международных обязательств существенных сложностей в определении потребностей (нужд) в конкретном подлежащем изъятию участке, как правило, не вызывает, поскольку «местоположение» соответствующего объекта уже задано в самом договоре или федеральном законе. К примеру, согласно ст. 6 Федерального закона от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2012 г. на территории Приморского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2009. N 19. Ст. 2283.

Инициирование процедуры изъятия земельного участка под размещение объектов государственного или муниципального значения в иных случаях на практике может приводить к злоупотреблениям со стороны государственных или муниципальных органов, по решению которых изымается этот участок. К примеру, изъятый земельный участок в последующем может перейти к другому частному собственнику, а иногда весь процесс по указанному изъятию может быть изначально инициирован недобросовестным частным собственником.

В целях ограничения возможности недобросовестного изъятия земельных участков Земельный кодекс РФ вводит необходимость обоснования органом, по инициативе которого изымается участок, отсутствия других вариантов возможного размещения объектов, под которые подлежит изъятию конкретный участок. На это обстоятельство прямо указано в п. 2 ч. 1 ст. 49 ЗК РФ. Верховный Суд РФ в подп. «в» п. 20 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 также указывает на обязанность доказывания государственным органом или органом местного самоуправления того, что принятое соответствующим органом решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение. В качестве примера из судебной практики, где затрагивается вопрос доказывания отсутствия других вариантов, можно отметить Постановление ФАС Уральского округа от 5 февраля 2009 г. N Ф09-35/09-С6, в котором отмечается, что суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в предмет доказывания по данному делу входят в том числе такие обстоятельства, как отсутствие других вариантов возможного размещения предполагаемого к строительству объекта, а также то, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ООО «X» на находящийся на данном земельном участке объект незавершенного строительства. При этом суд правильно указал, что бремя доказывания названных обстоятельств, исходя из содержания ч. 5 ст. 200 АПК РФ, несет орган или лицо, которые приняли оспариваемый ненормативный акт.

Одновременно Земельный кодекс РФ определяет хотя и в общем виде, но все же в достаточной степени конкретное назначение объектов, под размещение которых допускается изъятие земельных участков. К таким объектам отнесены:

— объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

— объекты использования атомной энергии;

— объекты обороны и безопасности;

— объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

— объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

— объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

— линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

— объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

— автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Следует отметить, что приведенный перечень не является закрытым, поскольку основанием для изъятия земель для государственных или муниципальных нужд могут послужить и иные обстоятельства, но только если они установлены федеральными законами либо законами субъектов Российской Федерации соответственно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности.

5. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает возможность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд только путем его выкупа, который осуществляется публичными образованиями из средств соответствующего бюджета. Исходя из данного правила изымаемый земельный участок переходит в собственность соответственно Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, т.е. в зависимости от источника выплаты компенсации за изымаемый участок. Вместе с тем законом может быть установлен иной порядок перераспределения и оформления в собственность изымаемого для государственных и муниципальных нужд недвижимого имущества, в том числе земельных участков, который может предусматривать не обязательно прямую зависимость перехода в собственность изымаемого недвижимого имущества от источника финансирования. Так, согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в собственность:

1) Российской Федерации — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения;

2) Приморского края — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Приморского края, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального значения;

3) Владивостокского городского округа — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Владивостокского городского округа, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального и краевого значения.

Выкуп земельного участка при его изъятии выступает в качестве основной, но не единственной гарантии прав собственника, земельный участок которого подлежит изъятию. При этом Земельным кодексом РФ дополнительно установлена значимая гарантия прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, от реализации которой в конечном счете зависит исполнение принятого решения об изъятии. В частности, п. 1 ст. 63 ЗК РФ наряду с дублированием имеющихся в Гражданском кодексе РФ гарантий прав собственника, земельный участок которого подлежит изъятию, в части возмещения стоимости находящегося на изымаемом участке недвижимого имущества и всех причиненных собственнику изъятием земельного участка убытков, закрепляет право получения указанным собственником по его желанию равноценного земельного участка. В отличие от данного императивного правила ГК РФ (ст. 281) предусматривает только возможность предоставления взамен изымаемого другого земельного участка с зачетом его стоимости в выкупную цену и не ставит реализацию изъятия земельного участка в зависимость от предварительного предоставления равноценного земельного участка, если об этом заявлено соответствующим собственником.

———————————
Необходимо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения причиненных изъятием в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

6. С учетом п. 2 комментируемой статьи инициаторами выкупа вправе выступить органы государственной или муниципальной власти путем принятия решения об изъятии соответствующего земельного участка.

Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации, конкретные органы исполнительной власти как федерального, так и уровня субъектов Федерации, а также органы местного самоуправления, которые были бы вправе принимать решения об изъятии земельных участков, должны быть определены федеральным земельным законодательством. Одновременно федеральным земельным законодательством должен быть определен порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 9 ЗК РФ установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд отнесено к исключительным полномочиям Российской Федерации. В Земельном кодексе РФ хотя и имеется специальная статья (ст. 55) с наименованием «Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд», однако диспозиция данной статьи не содержит каких-либо правил, раскрывающих порядок изъятия земельных участков, за исключением бланкетной нормы, отсылающей к гражданскому законодательству в части установления для случаев изъятия земельного участка порядка выкупа, определения выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком, а также прав собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд. Предлагаемый в ЗК РФ подход в вопросе регулирования отношений, возникающих при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, конечно же, не способствует обеспечению защиты прав собственников, земельные участки которых подлежат изъятию. Как верно отмечает А.В. Мицкевич, «практика бланкетных норм всегда чревата возможностью неопределенности и произвола в правовом регулировании» .

———————————
Проблемы общей тории права и государства: Учебник для вузов / Под общ. ред. В.С. Нерсесянца. М.: Норма, 2008. С. 264.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность для любого уполномоченного органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, письменно уведомить об этом собственника такого участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Введение требования о необходимости обязательного письменного уведомления собственника о предстоящем изъятии земельного участка служит дополнительной гарантией в обеспечении защиты права собственности. В период действия этого срока допускается осуществление выкупа изымаемого участка только с согласия его собственника. Срок в один год исчисляется со дня получения собственником такого уведомления.

Аналогичное правило, но только в отношении более широкого круга землепользователей, содержится в ст. 63 ЗК РФ, согласно которой изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. С днем получения указанного уведомления связана не только обязательность получения согласия собственника, но и начало исчисления срока на предъявление соответствующим органом иска в суд о принудительном выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 282 ГК). Интересно, что правило об уведомлении собственника земельного участка не связывается с днем (моментом) принятия решения об изъятии участка либо с днем публикации данного ненормативного акта. Этот фактор должен приниматься во внимание уполномоченным органом при принятии решения об изъятии земельного участка с учетом того, что само по себе принятие решения об изъятии соответствующего участка не накладывает какие-либо ограничения на собственника, участок которого предполагается к изъятию. Затягивание вопроса об уведомлении собственника изымаемого земельного участка и последующей государственной регистрации ограничений (обременений) может привести к существенному увеличению расходов соответствующего бюджета на осуществление выкупа такого участка. Кроме того, несвоевременное уведомление соответствующим органом собственника земельного участка о принятом решении об изъятии в конечном счете может лишить данный орган возможности реализации данного решения в судебном порядке (к примеру, если окажется, что период между указанной в решении органа предполагаемой датой изъятия и днем получения уведомления составляет менее одного года).

Значимость рассматриваемых сроков отмечается и в судебной практике. К примеру, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 11 марта 2009 г. по делу N А79-6830/2007 отмечено, что в принятом решении об изъятии участка не содержится данных, позволяющих определенно установить дату предполагаемого изъятия. В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 декабря 2004 г. N 10-1070/04-11-Ф02-5026/04-С1 суд, признавая недействительным постановление органа местного самоуправления об отмене ранее принятого акта о предоставлении во временное пользование земельного участка, правомерно исходил из того, что администрация города обязана была уведомить заявителя о предстоящем изъятии земельного участка не менее чем за год до принятия властного решения.

8. Наряду с требованием об обязательном письменном уведомлении собственника о предстоящем изъятии земельного участка органом, принявшим такое решение, согласно п. 4 комментируемой статьи на данный орган возлагается также обязанность государственной регистрации указанного решения в органе, осуществляющем регистрацию прав. При этом устанавливается, что собственник должен быть извещен о произведенной государственной регистрации с указанием даты такой регистрации. Реализация указанной обязанности вызвана прежде всего стеснением собственника в реализации его права собственности на подлежащий изъятию земельный участок. В частности, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Требование о государственной регистрации указанного решения корреспондирует с правилом п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательной государственной регистрации в том числе ограничений (обременений) права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. С учетом п. 1 ст. 2 названного Закона под государственной регистрацией прав понимается в том числе юридический акт признания и подтверждения государством ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Комплексный анализ приведенных положений законодательства позволяет отметить, что государственной регистрации подлежит не само решение об изъятии, а ограничения (обременения) соответствующего земельного участка, основанием для регистрации которых является именно принятое уполномоченным органом решение об изъятии. Неправильное понимание целей и оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество зачастую приводит к отказу регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации, в том числе если уполномоченный орган обратился с заявлением не о регистрации ограничений (обременений), а о государственной регистрации непосредственно решения об изъятии. Все же следует признать не вполне удачной формулировку комментируемого пункта в части правила о государственной регистрации решения об изъятии. Это подтверждается и судебной практикой. К примеру, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2007 г. N Ф08-4092/2007 по делу N А53-17477/2006-С6-47 судом сделан обоснованный вывод о том, что обязательной государственной регистрации подлежит не акт органа местного самоуправления, а ограничение (обременение) прав собственника соответствующего объекта недвижимости, возникающее на основании решения о его изъятии, и отклонен довод заявителя о том, что управление обязано выдать документ, подтверждающий государственную регистрацию постановления безотносительно к включенным в реестр объектам.

В части реализации порядка извещения о произведенной государственной регистрации с указанием даты такой регистрации необходимо отметить, что комментируемый пункт не содержит положений, возлагающих реализацию данной обязанности на орган, принявший решение об изъятии.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. При этом обязанность по направлению указанного уведомления в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) возлагается на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Одновременно в п. 68 Приказа Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что если ограничение (обременение) права регистрируется не по заявлению правообладателя, то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в письменной форме уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости о проведенной государственной регистрации.

В направляемом правообладателю уведомлении о проведенной регистрации ограничения (обременения) права должно быть указано:

1) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

2) исходящий номер, состоящий из номера книги учета входящих документов, в которой были зарегистрированы заявление и прилагаемые к нему документы, и порядкового номера записи в этой книге, под которым заявление и иные документы, необходимые для государственной регистрации ограничения (обременения) права, были в ней зарегистрированы;

3) дата направления уведомления (день его подписания государственным регистратором).

Президент России Владимир Путин наделил Федеральную службу безопасности (ФСБ) России правом изымать земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества для государственных нужд. Соответствующий документ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации.

Фоторепортаж: Путин разрешил ФСБ изымать земельные участки

Is_photorep_included10676477: 1

Как следует из документа, в положение о ФСБ РФ вносится изменение, согласно которому ведомство «принимает в пределах своих полномочий решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Российской Федерации».

Указ вступает в силу со дня подписания.

Из указа следует, что реализация изменений не требует дополнительных средств из бюджета и увеличения численности штата ФСБ.

Примечательно, что в марте Федеральная служба охраны (ФСО) России также получила право принимать решения об изъятии земель для госнужд. Соответствующий запрос ФСО направила в августе прошлого года. Служба попросила разрешить ей принимать «решения об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях строительства и реконструкции объектов федерального значения, соответствующих сфере ведения ФСО России».

Тогда же, в августе 2016 года, ФСБ также попросила наделить ее правом изымать земли.

В спецслужбе отмечали, что новые полномочия позволят ей «в полной мере обеспечить решение задач, возложенных на ФСБ России действующим законодательством и полностью соответствуют ст. 49 [Земельного кодекса]». В этой статье говорится, что изъятие земель для государственных нужд может осуществляться в исключительных случаях, связанных с выполнением международных договоров, строительством, реконструкцией объектов государственного и местного значения, а также по иным основаниям, установленным федеральными законами.

В свою очередь в пояснительной записке к проекту указа, подготовленному ФСБ, говорилось, что

право изымать земли нужно спецслужбе для обеспечения безопасности в зонах с особыми условиями использования территорий и вблизи государственных границ.

Аналогичные ранее проведенные корректировки коснулись, в частности, Министерства обороны, которое также получило право принимать решения об изъятии земельных участков для госнужд. В феврале же этого года право изымать земли получило Росимущество.

Согласно законодательству, при изъятии земли и расположенной на ней недвижимости граждане имеют право на компенсацию. При этом на материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющие такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения.

Стоит отметить, что возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. В случае если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.

Напомним, год назад,

в мае 2016 года, президент России Владимир Путин подписал указ об освобождении 70-летнего Евгения Мурова от должности директора Федеральной службы охраны (ФСО) по собственному желанию.

Его место занял Дмитрий Кочнев, ранее занимавший пост главы службы безопасности президента.

По одной из версий, на отставку Мурова повлиял тот факт, что он мог быть знаком с отдельными фигурантами громкого «дела Минкульта». В частности, Николай Негодов (бизнес-партнер главы холдинга «Форум» Дмитрия Михальченко) в 90-е работал в ФСБ по Петербургу и Ленобласти. Напомним, что в те же годы в этом же региональном управлении трудился и Евгений Муров. Самого Михальченко задержали 29 марта по обвинению в контрабанде коньяка и вина под видом строительного герметика. Директора входящей в «Форум» компании «Балтстрой» Дмитрия Сергеева также арестовали, он проходит по делу о хищениях при реставрации исторических объектов по госконтрактам Минкультуры. Обвинение по делу предъявлено и заместителю министра культуры Григорию Пирумову.

А в марте этого года главный исполнительный директор «Роснефти» Игорь Сечин заявил, что вице-президент и руководитель службы безопасности Олег Феоктистов покинул компанию.

Феоктистов перешел на должность вице-президента «Роснефти» и руководителя службы безопасности компании в сентябре 2016 года. До этого он служил заместителем руководителя Управления собственной безопасности (УСБ) ФСБ.

Работая в ФСБ, ​Феоктистов курировал ряд громких задержаний. В частности, речь идет о задержаниях руководителей главного управления экономической безопасности и противодействия коррупции (ГУЭБиПК) МВД Дениса Сугробова и Бориса Колесникова. Кроме того, как утверждали источники РБК, Феоктистов руководил оперативным сопровождением по делу экс-губернатора Кировской области Никиты Белых.