Что такое коммерческий найм жилого помещения? Как заключается договор коммерческого найма жилого помещения? Чем отличается договор социального найма.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Рассмотрим правоотношения сторон в коммерческом найме. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения.
Если рассматривать социальный найм, то договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах – квартиросъемщики просто платят за предоставление им жилищно-коммунальных услуг.
Однако следует сразу отметить, что по форме договоры социального и коммерческого найма практически идентичны. При этом полная идентичность таких договоров объясняется главным образом тем, что положения главы 35 Гражданского кодекса (ГК) предусматривают минимальный набор условий такого договора.
Особенности договора коммерческого найма, отличающие его от договора социального найма
Во-первых, договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.
Во-вторых, наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.
В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.
Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном (хотя, конечно же, чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).
Также особенностью договора коммерческого найма является то, что в отличие от договора социального найма, он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того, возможен также и краткосрочный наем – до 1 года.
Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.
Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.
Права и обязанности наймодателей и нанимателей
Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. Таким образом, с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение, с другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 статьи 677 ГК).
Согласно п. 1 статьи 323 ГК при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).
Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, вселяющиеся лица не являются членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Конечно же, вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением при этом является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых, постоянно проживающих в жилом помещении лиц.
Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека.
Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма
Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Чаще всего по такому договору, наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением.
Нанимателю не может вселять в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора краткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок.
Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним. Наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также вправе переустраивать его с согласия наймодателя.
Расторжение договора коммерческого найма
Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, однако согласно п. 1 статьи 687 ГК наниматель должен предупредить об этом наймодателя за три месяца.
Одним из весьма распространенных оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя является невнесение нанимателем платы за жилое помещение. Также распространенным основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически нарушают права соседей.
Типовой договор коммерческого найма:
В Российской Федерации конституционное право на жилище осуществляется следующими способами:
Предоставление жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах на условиях договора социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;
Передача жилых помещений в домах (квартирах) государственного, муниципального и частного жилищных фондов на условиях коммерческого найма;
Приобретение жилья за собственные средства граждан на вторичном рынке;
Строительство жилья за собственные средства граждан, а также посредством долевого участия в строительстве;
Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
Перечень не является исчерпывающим. В настоящее время намечается тенденция, при которой важная роль будет отводиться законодательству, которое закрепляет правовые средства самообеспечения граждан жильем за счет их собственных средств.
В сознании уже нескольких поколений граждан РФ утвердилось отношении к жилью как к бесплатно предоставляемому государством социальному благу, и преодоление этого сложившегося отношения требует длительного времени. Помимо этого, существующий низкий уровень материального благосостояния большей части населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность строительства или приобретения жилья гражданам за счет собственных средств. Следует учесть, что число граждан, которые могут улучшить свои жилищные условия без помощи государства, невелико.
Государственное воздействие на жилищную сферу в сегодняшних реалиях производится по следующим направлениям:
Обеспечение жилищем малоимущих и некоторых иных указанных в законе граждан, нуждающихся в социальной защите, бесплатно или за доступную плату;
Выдача гражданам, нуждающимся в жилых помещениях безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
Выпуск жилищных сертификатов, удостоверяющих права граждан на приобретение жилого помещения в собственность;
Содействие развитию ипотечного кредитования.
Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. Он регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма. При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения), а статьи не содержат полного и детального правового регулирования и нуждаются в изменении.
Договор социального найма жилого помещения, имеющий ярко выраженную потребительскую направленность, находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ.
Оба договора имеют своей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье. Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой - в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.
Особенности правового регулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 - 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения - ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения (государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из важнейших признаков договора - сфера его действия.
Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения могут предоставляться только по договору социального найма.
Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 - 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).
Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст. 682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 - 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.
Помимо платы за жилое помещение, наниматель по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения должен оплачивать коммунальные услуги (ст. 678 ГК РФ, статьи 154 - 155, 157 ЖК РФ). Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Федерации в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).
С нанимателя жилого помещения по договорам коммерческого и социального найма за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 330, п. 1,3, ст. 401 ГК РФ, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ) взыскивается неустойка, что является мерой гражданско-правовой ответственности. Неустойка может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины, которая, в свою очередь, презюмируется.
При определенных, указанных в законе условиях наниматели по договору социального найма жилого помещения имеют право на предоставление субсидий по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). Граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора коммерческого найма, заключенного с собственниками жилых помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.
Договору социального найма жилого помещения, в отличие от коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма жилого помещения относится к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма жилого помещения ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным.
Потребительская направленность и объект договоров. Основной целью договоров коммерческого и социального найма жилого помещения является удовлетворение потребности граждан в жилье (потребительская направленность). Потребительский характер обозначен нормами ГК РФ (статьи 671, 672, 678) и ЖК РФ (ст. 17), в соответствии с которыми жилое помещение должно предоставляться гражданину для проживания в нем, а гражданин должен использовать жилое помещение по назначению. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). При коммерческом найме такое использование жилого помещения должно быть обязательно согласовано с его собственником в договоре. Запрещается размещать в жилых домах промышленное производство (ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Объектом договора коммерческого найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома) (ст. 673 ГК РФ). При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности. В соответствии с частями 3, 4 ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. Жилое помещение также должно соответствовать требованиям Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие ст. 673 на договор социального найма жилого помещения, апеллируя к жилищному законодательству. Так, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:
представлять собой изолированное помещение;
являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ);
быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.
ГК РФ для жилого помещения как объекта договора коммерческого найма устанавливает два основных требования - изолированность жилого помещения и его пригодность для постоянного проживания. ЖК РФ предъявляет больше требований к жилому помещению - объекту договора социального найма, что способствует реализации потребительской направленности этого договора. Но и договор коммерческого найма по своей сущности также является потребительским. Отсылка ГК РФ к жилищному законодательству дает основание применять к объекту договора коммерческого найма требования ЖК РФ, что, в свою очередь, выступает гарантией права нанимателя на получение действительно пригодного для проживания жилого помещения.
Объектом договора найма может быть не только одно изолированное жилое помещение. В многоквартирном доме объектом договора будет прежде всего квартира, а затем ее принадлежность - доля общих помещений дома, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего не одну квартиру (статьи 134, 135, 290 ГК РФ, ст. 36, ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).
Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которым предоставляется жилье. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях. Для заключения договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.
Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).
Стороны договоров. Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категорию нанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2 этой же статьи не могут быть стороной договора, - это юридические лица. О том, что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин, упоминается и в ст. 677 ГК РФ. По договору социального найма жилого помещения наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 672 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). В обоих договорах наймодателем выступает собственник имущества или уполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя - физическое лицо, использующее жилое помещение для проживания.
Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (лица пенсионного возраста, инвалиды I - III группы, лица, не достигшие 16 лет, учащиеся до 18 лет) признаются членами семьи нанимателя, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица (например, свойственники, опекуны, попечители) могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения. Изменение субъектного состава членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость внесения изменений в договор.
При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи. Не установлены также критерии для определения круга этих лиц. Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677).
Вместе с тем законодатель оставляет требование, обычно предъявляемое к социальному жилью, относительно соблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Государство посредством регулирования жилищных правоотношений стремится решить жилищную проблему и обеспечить граждан постоянным и приемлемым во всех отношениях жильем. Требуя от сторон договора коммерческого найма соблюдения этого условия, оно перекладывает свою обязанность на собственника жилого помещения в интересах нанимателя. Однако, исходя из свободного, возмездного характера договора коммерческого найма, это обстоятельство может привести к тому, что наниматель может быть лишен возможности вселить к себе членов семьи или других граждан, если финансовое положение не позволяет ему снять достаточное по размеру жилье не по воле наймодателя, а из-за запрета государства.
Правовое положение постоянно совместно проживающих с нанимателем граждан по договору коммерческого найма схоже с положением членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользоваться жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия. С такими лицами необходимо согласовывать вселение других лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ), вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ), расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ). Кроме того, эти лица могут при определенных условиях требовать замены нанимателя по договору (ч. 1 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с ним права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей. Так, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно совместно с ним проживающих, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Это отличает договор коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).
Различия договоров коммерческого и социального найма жилого помещения проявляются не только в определении круга лиц, использующих жилое помещение вместе с нанимателем, но и в установлении разных оснований для их вселения. При коммерческом найме, помимо требования о согласии нанимателя, граждан, совместно с ним проживающих, обязательным условием вселения является согласие наймодателя (хотя в ГК РФ не предусмотрены специальные правила, касающиеся формы такого согласия), за исключением вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). Еще одно основание вселения - соблюдение нормы общей площади жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) на одного человека, предусмотренной жилищным законодательством, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.
В ст. 50 ЖК РФ предусмотрены следующие виды жилищных норм:
норма предоставления жилой площади по договору социального найма;
учетная норма (для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);
социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг).
При социальном найме наниматель обладает правом вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц (п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Часть 1 ст. 70 различает три категории таких лиц:
лица, для вселения которых не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя, - несовершеннолетние дети (в том числе усыновленные) не только нанимателя, но и других членов семьи, проживающих в жилом помещении;
лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и не требуется согласия наймодателя, - супруг, совершеннолетние дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители);
лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и наймодателя, - другие члены семьи (иные родственники, опекуны, попечители, иждивенцы, фактический супруг).
При вселении супруга, детей и родителей не требуется соблюдения учетной нормы жилой площади (ст. 50 ЖК РФ). В иных случаях наймодатель может запретить вселение других членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Это право, но не обязанность наймодателя. К членам семьи нанимателя, согласие которых должно быть получено, относятся лица, проживающие в жилом помещении (перечисленные в договоре социального найма жилого помещения и зарегистрированные по месту жительства), и временно отсутствующие члены семьи, согласие которых должно быть выражено в письменной форме.
При социальном найме недостаточно законного вселения, необходимо признание вселенного членом семьи нанимателя. В коммерческом найме нужно лишь согласие наймодателя при учете нормы общей площади жилого помещения на одного человека.
Форма договоров. Форму обоих договоров законодатель императивно предусмотрел как простую письменную (ст. 674 ГК РФ, ст. 63 ЖК РФ). Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи внаем жилья, соответствующие обычным требованиям, предъявляемым к договору. Отсутствуют и иные «письменные и другие доказательства», которые могут в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Поскольку при несоблюдении простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ) стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, при разбирательстве дела в суде им трудно доказать наличие обязательств и их условий.
В отличие от социального найма коммерческому найму не предшествует решение единоличного или коллегиального органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).
Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Срок договоров. Отличительный признак договора коммерческого найма - его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ).
По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого найма:
долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок - 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды - п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);
краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.
В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).
Сохранение договоров найма при переходе права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Статья 64 ЖК РФ также устанавливает, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора. Это дополнительная гарантия прав нанимателя, членов его семьи и совместно проживающих с ним граждан.
Права и обязанности сторон. Наймодатель по договору коммерческого найма обязан передать нанимателю свободное и пригодное для проживания жилое помещение, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять (или обеспечивать предоставление) нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676 ГК РФ). Кроме того, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором коммерческого найма (п. 2 ст. 681 ГК РФ). Наймодатель не вправе без согласия нанимателя осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681).
Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 65 ЖК РФ).
В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 678).
Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения является капитальный ремонт жилого помещения. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии в целях обеспечения их рационального потребления.
Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, на время проведения капитального ремонта наниматель и члены его семьи обязаны переселиться в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. При этом договор социального найма жилого помещения не расторгается (ст. 88 ЖК РФ). В коммерческом найме лицо, предоставившее жилое помещение, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор коммерческого найма расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ.
Перечень обязанностей наймодателя, предусмотренный ст. 65 ЖК РФ, в отличие от обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 676 ГК РФ) не является исчерпывающим. Иные обязанности могут быть предусмотрены жилищным законодательством, а также договором социального найма жилого помещения.
Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей (обязательств) перед нанимателем несет гражданско-правовую ответственность, предусмотренную статьями 393 - 406 ГК РФ. В ГК РФ не регламентируется ответственность наймодателя, она обозначена лишь в ст. 684: при отказе наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем им был заключен договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
В ст. 66 ЖК РФ предусмотрена ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения. В случае неисполнения обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством, наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения. Перечень мер гражданско-правовой ответственности, предусмотренный ч. 2 ст. 66, не является исчерпывающим. Административная ответственность наступает за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ), правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).
Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных признаков, которые могут быть сформулированы в таблице :
|
Целевое назначение |
Социальное благо |
Товар |
|
|
Функции жилого помещения |
Социальные – обеспечение жильем малоимущих и иных указанных в законе граждан |
Коммерческие – сдача в наем любым физическим лицам |
|
|
Нормирование |
Нормируется: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения |
Не нормируется |
|
|
Наймодатель |
Государственные и муниципальные органы власти |
Любое лицо, владеющее жилым помещением |
|
|
Наниматели |
Малоимущие и иные указанные в законе граждане |
Любые физические лица |
|
|
Право нанимателя на заключение договора найма жилья |
Гарантировано по основаниям, определенным в законе |
Зависит от усмотрения наймодателя |
|
|
Возмездный характер пользования |
Компенсация расходов |
Получение прибыли |
|
|
Форма договора | |||
|
Срок действия договора |
Бессрочный | ||
|
Процедура заключения |
Определена законом |
Произвольная, не противоречащая закону |
|
|
Условия заключения договора |
Заключается только лицами, у которых подошла очередь на получение жилого помещения |
Данное условие отсутствует |
|
|
Применение льгот и субсидий на пользование жильем |
Предусмотрено законом и обязательно к применению |
Не предусмотрено законом и зависит от волеизъявления наймодателя |
С жильем, которое находится в собственности граждан, все понятно – собственники могут использовать его для личного проживания или сдавать в найм за определенную плату, т.е. по договору коммерческого найма. Жилой фонд, находящийся в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципалитетов может предоставляться гражданам, как по договорам социального найма, так и по договорам коммерческого найма.
Чтобы получить жилье по договору социального найма, который не отменяет право последующей приватизации этого жилого помещения, необходимо выполнение многих условий: нуждаемость, малоимущность и пр. Для получения жилья, находящегося в собственности муниципалитета в коммерческий найм, выполнения этих условий не требуется, но и приватизировать это жилье наниматель права не имеет.
Особенности договора коммерческого найма
Это договор двусторонний. Наймодателем может быть как частное лицо, так и публичное, а нанимателем – только гражданин. Основанием для заключения договора коммерческого найма является свободное волеизъявление сторон, а не акт управления, как в случае заключения договора социального найма. Для этого не требуется выполнение каких-то условий и предпосылок, как при социальном найме, в том числе не нормируется и размер предоставляемых жилых помещений. Если собственником жилого помещения является частное лицо, не нормируется и наемная плата. Но в том случае, когда речь идет о публичной форме собственности, размер этой платы лимитируется в соответствии с ЖК РФ.Если в договоре коммерческого найма специально не оговаривается срок, на который он заключается, по умолчанию он принимается равным 5 годам. Наниматель обязан самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ, если стороны не оговорили этот пункт в договоре. Следует отметить важное условие, гарантирующее права нанимателя. Согласно ст.675 ГК РФ, при смене собственника жилого помещения, договор коммерческого найма не теряет своей силы, и условия его не изменяются, меняется лишь наименование одной из сторон в договоре. Все граждане, которые будут постоянно проживать в данном жилом помещении, должны быть перечислены в договоре.
Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.
Важные отличия
Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:
- разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
- стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
- участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.
Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.
Существенные моменты договоров
Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:
- срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
- заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
- особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
- договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
- расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.
Участники сделки
Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.
Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.
Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.
15.11.2018 - Богдан Костяев
Здравствуйте.Я снимаю помещение и на устной договоренности оплачиваю аренду.Сейчас хозяин просит принести документы на оформление договора по аренде.Чего мне ожидать,к чему он хочет меня обязать
23.10.2018 - Петр Парфенов
Жилое помещение сдается по договору найма физ. лицу. Наймодатель (собственник) оформил ИП. Нужно ли переделывать договор найма на договор аренды?
Ответ на вопрос дан по телефону.
02.10.2018 - Жанна Орлова
На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА написано: "
02.10.2018 - Станислав Тонких
На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА я читаю:
Ответ на вопрос дан по телефону.
18.01.2018 - Наталия Титова
Мария доброе утро! Я заключила договору аренды с администрацией города на 10 лет, если что эта квартира перейдет мне в собственность?
Ответ на вопрос дан по телефону.
26.12.2017 - Олеся Романова
Наша организация хочет сдать квартиру, находящуюся в нашей собственности по договору найма физ лицу, он хочет зарегистрироваться в этой квартире. Не сможет ли он в последствии претендовать на приватизацию данной квартиры?
17.11.2017 - Евгения Петухова
Какой договор нужно заключать при сдаче квартиры студенткам,которым всего 17 лет.
09.11.2017 - Светлана Анисимова
Добрый день! в каком законе написано, что если доход по договору найма превысит 10 МРОТ, то его надо регистрировать в налоговой?
Ответ на вопрос дан по телефону.
30.08.2017 - Владислав Муравцев
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, что делать в ситуации, если наниматель жилого помещения не заплатил за жилье и съехал с квартиры, оставив расписку с обязательством заплатить деньги в установленный срок, но в расписке не указал кому он должен выплатить эти деньги. В договоре найма не указан его адрес прописки. : 13:00 - 15:00
Ответ на вопрос дан по телефону.
24.08.2017 - Оксана Борисова
добрый день. могу ли я в договоре найма квартиры указывать сумму за аренду 0 рублей? : 13:00 - 15:00
Ответ на вопрос дан по телефону.
12.08.2017 - Татьяна Осипова
сдача квартиры это внаем или аренда, различия
11.08.2017 - Максим Малоиванов
Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) Сегодня в 16:00 - 17:00
Ответ на вопрос дан по телефону.
08.08.2017 - Тамара Герасимова
я ебал тебя в рот
Ответ на вопрос дан по телефону.
13.07.2017 - Евгения Романова
оля позвони мне
24.05.2017 - Екатерина Колесникова
могут ли быть обеими сторонами договора аренды жилого помещения физ.лица.Необходимо заключить договор на срок более 5 лет.
Ответ на вопрос дан по телефону.
01.05.2017 - Артур Рог
Здравствуйте, Ольга. Хочу сдать 2-х комнатную квартиру квартирантам. Что нужно заключать: договор об аренде или договор о найме? Спасибо.
Ответ на вопрос дан по телефону.
19.04.2017 - Григорий Варухин
кк укзть пункт о зпрете домшних животных: 13:00 - 15:00
10.04.2017 - Анастасия Цветкова
Добрый день! Подскажите в каких случаях физ. лицо может сдавать в аренду квартиру без регистрации ИП? И в каком законе это прописано?
Ответ на вопрос дан по телефону.
07.04.2017 - Галина Веселова
Если договор найма квартиры оформляется на срок менее 1 года, то нужно ли наймодателю заполнять декларацию полученного дохода?
27.02.2017 - Богдан Мильков
Есть квартира, в ней 3 собственника, 2 из которых несовершеннолетние. Нужно ли разрешение опеки, чтобы сдать в наем эту квартиру?
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин – собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.
Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является потребительский характер договора.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. При этом в договоре нужно предусмотреть право арендатора на сдачу жилого помещения в поднаем.
Итак, в отношении жилого помещения можно выделить:
1. Социальный наем жилого помещения;
2. Коммерческий наем жилого помещения;
3. Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом.
Договор социального найма
При социальном найме жилого помещения в качестве наймодателя выступает собственник государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем – гражданин.
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
К основным обязанностям наймодателя по договору социального найма относятся:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
К основным правам нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же предоставления коммунальных услуг.
К основным обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Особенности договора поднайма жилого помещения:
1) заключается в письменной форме;
2) должен заключаться только с согласия наймодателя;
3) в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение;
4) заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма; если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год;
5) пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, жилищным законодательством;
6) прекращение договора социального найма жилого помещения прекращает действие договора поднайма такого жилого помещения;
7) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
8) если договор поднайма заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца;
9) на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Основания расторжения и прекращение договора социального найма:
1) По соглашению сторон.
2) По инициативе нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.
3) По требованию Наймодателя в судебном порядке в случае:
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
– разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
– систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
– использования жилого помещения не по назначению.
4. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Договор коммерческого найма
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Срок договора найма (коммерческого) не может превышать пяти лет; если в договоре найма срок не определен, считается, что он заключен на пятилетний срок. Также законодательство предусматривает заключение краткосрочного договора коммерческого найма, на срок до одного года.
По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неисполнении наймодателем этой обязанности и при отсутствии отказа нанимателя от продления договора найма договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался продлить договор найма с нанимателем в связи с принятием решения не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель имеет право требовать признание договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
В договоре обязательно должны быть указаны граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении. Как видно, применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, не применяется понятие «член семьи нанимателя».
Данные граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, если они указаны в договоре найма. При отсутствии в договоре найма указаний о гражданах, проживающих совместно с нанимателем, их вселение должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется, также не требуется соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия этих граждан. Гражданское законодательство предусматривает, что эти граждане, известив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что они несут солидарную ответственность перед наймодателем. Тогда эти граждане являются сонанимателями.
К обязанностям нанимателя относятся:
– использование жилого помещения только по назначению;
– обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии;
– необходимость согласования переустройства и реконструкции жилого помещения с наймодателем;
– своевременное внесение платы за жилое помещение и, если договором не предусмотрено иное, внесение коммунальных платежей;
– соблюдение правил пользования жилым помещением.
Наниматель имеет право:
– пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;
– требовать от наймодателя проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;
– вселять с разрешения наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих, временных жильцов (срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев);
– с согласия наймодателя заключать договор поднайма;
– заключенить договор найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма;
– расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем).
Наймодатель по договору коммерческого найма обязан:
– передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;
– осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
– предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
– обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
– осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.
Наймодатель имеет право:
– требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;
– давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан;
– запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека;
– давать согласие на переоборудование жилого помещения;
– отчуждать сданное внаем помещение;
– требовать расторжения договора найма.
