Правильный задаток. Как правильно заключить соглашение о задатке

Внимание! Если были нарушены правила заключения соглашения о задатке, суд может переквалифицировать задаток в аванс. При этом не имеет значения, что в договоре платеж прямо именуется задатком.

При рассмотрении споров о том, является платеж задатком или авансом, суды не придают весомого значения тому, как этот платеж обозначен в договоре. Соглашение о выдаче денежной суммы в счет будущих платежей суд квалифицирует в качестве задатка или аванса в зависимости от того, были ли соблюдены правила заключения соглашения о задатке. Само по себе указание в договоре на выдачу задатка имеет второстепенное значение. И если правила закона при заключении соглашения о задатке не были соблюдены, то платеж будет расцениваться как аванс вне зависимости от того, как он был обозначен в договоре.

Так, суды довольно часто квалифицируют предусмотренные договором условия о выдаче задатка в качестве условий о выдаче аванса по причине нарушения правил о задатке, несмотря на то что в договоре платеж был обозначен именно как задаток (определение ВАС РФ от 1 июня 2011 г. № ВАС-6658/11 по делу № А82-16051/2009-70, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 8 июля 2011 г. по делу № А53-22598/2010 и ФАС Московского округа от 3 августа 2011 г. № КА-А41/8166-11 по делу № А41-38597/10).

В отдельных случаях сумму платежа, внесенного в качестве задатка, суды признают не авансом, а неосновательным обогащением. Это происходит тогда, когда основной договор, в обеспечение которого был осуществлен платеж, суд признает незаключенным и не порождающим правовых последствий для сторон.

Пример из практики: Суд взыскал с ответчика не двойную, а однократную сумму задатка, так как договор между сторонами не был заключен

Истец (ООО, арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ответчику (государственное предприятие, арендодатель) о взыскании двойной суммы задатка.

Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен в части взыскания однократной суммы задатка, в удовлетворении остальной части иска было отказано. Арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе истец просил отменить принятые по делу судебные акты в связи с их незаконностью и необоснованностью и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав следующее. Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества. Договор был подписан сроком на три года начиная с даты передачи объекта аренды истцу и вступал в силу с момента его государственной регистрации. Истец и ответчик также заключили соглашение, по которому истец обязался предоставить ответчику в качестве задатка денежные средства в счет причитающихся в будущем арендных платежей по договору. В соглашении было указано: если здание не будет передано истцу в аренду на условиях подписанного договора из-за нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, то ответчик обязан вернуть истцу полученный задаток в двойном размере.

Исковые требования были мотивированы тем, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору в части своевременной передачи имущества, в связи с чем он по условиям соглашения обязан уплатить истцу сумму задатка в двойном размере.

Суд кассационной инстанции указал, что, исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства только по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке и является незаключенным. Поскольку сумма задатка была внесена истцом во исполнение незаключенного договора аренды, то истец не вправе требовать с ответчика двойную сумму задатка, который в данном случае не мог являться доказательством заключения договора аренды и обеспечивать его исполнение.

В связи с этим суды правильно не применили к спорной денежной сумме последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 8 сентября 2011 г. по делу № А40-140019/10-157-1173).

3. Риск неполучения двойной суммы задатка при ненадлежащем исполнении контрагентом своих обязательств по договору.

Неблагоприятные последствия для продавца (подрядчика, исполнителя) в виде возврата двойной суммы задатка могут возникнуть лишь в случае неисполнения им договора. В случае же частичного исполнения договора (например, для договора купли-продажи это может быть передача только части купленных товаров) либо в случае ненадлежащего исполнения (например, передачи товара ненадлежащего качества) такие последствия не наступают.

Обосновывается это тем, что пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ говорит лишь о неисполнении обязательства, но не упоминает о наступлении аналогичных последствий при частичном или ненадлежащем исполнении договора.

Иными словами, если продавец по договору купли-продажи с условием о задатке должен передать 100 тонн зерна и не передал ни одной, то он будет обязан возвратить двойную сумму задатка. Если же продавец передаст хотя бы одну тонну зерна, то обязанности по выплате двойной суммы задатка у него уже не будет.

Пример из практики: Суд вернул лизингополучателю задаток, так как он частично исполнил свои обязательства

Истец (лизингополучатель) обратился в суд с иском к ответчику (лизингодателю) о возврате суммы задатка.

Решением арбитражного суда первой инстанции иск был удовлетворен. Апелляционная и кассационная жалоба были оставлены без удовлетворения.

Ответчик подал заявление о пересмотре вынесенных по делу судебных актов в порядке надзора. Коллегия судей ВАС РФ отказала в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра, указав следующее.

Как было установлено судами, во исполнение условий договора финансовой аренды (лизинга) ответчик приобрел в собственность и передал истцу во временное владение и пользование за плату три самосвала марки «КАМАЗ».

Истец свои обязательства по уплате лизинговых платежей исполнил частично, в связи с чем договор лизинга был расторгнут, а предмет лизинга был возвращен лизингодателю.

Согласно акту сверки взаиморасчетов на стороне лизингодателя образовался долг перед лизингополучателем в виде задатка, не зачтенного в счет платы за лизинговое пользование имуществом. Лизингодатель не вернул сумму задатка по требованию лизингополучателя, после чего последний обратился в арбитражный суд.

Суды исходили из того, что вследствие прекращения договорных отношений и возврата предмета лизинга основания для удержания задатка, подлежащего по условиям договора финансовой аренды зачету в счет будущих лизинговых платежей, отпали. При этом суды указали, что основания для применения последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, имеются лишь в случае неисполнения договора. В случае же ненадлежащего или частичного исполнения обязательства такие последствия не наступают.

Суды специально подчеркнули, что этот подход соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, установленной постановлением Президиума ВАС РФ от 16 мая 2006 г. № 15642/05 (определение ВАС РФ от 25 марта 2011 г. № ВАС-2819/11).

4. Риск уменьшения судом двойной суммы задатка, возвращаемого покупателю (заказчику) на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, по правилам для неустойки (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»). При этом размер возвращаемого задатка может быть снижен судом только по заявлению ответчика.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Как вернуть задаток по предварительному договору? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств заключения и исполнения предварительного договора. После внесения изменений в ГК РФ изменился подход к юридической квалификации этого платежа. Рассмотрим нюансы ниже.

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

• Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
• Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
• Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

1. Должен быть поименован в этом качестве.
2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Задаток в предварительном договоре

О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ ?, Как составить предварительный договор купли-продажи ?.

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) , Предварительный договор купли-продажи земельного участка .

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

1. Именовать передаваемую сумму задатком.
2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

• Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
• Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

• в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
• однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Компания заключает с контрагентом предварительный договор. С 1 июня 2015 года стороны договора вправе закрепить условие об обеспечении задатком обязательства заключить основной договор в будущем.

Как применяют задаток при заключении предварительного договора

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Смотрите, какие условия суды чаще всего оценивают по-разному. Возьмите в договор безопасные формулировки таких условий. Используйте позитивную практику, чтобы убедить контрагента включить условие в договор, а негативную – чтобы убедить отказаться от условия.

Оспаривайте постановления, действия и бездействие пристава. Освобождайте имущество от ареста. Взыскивайте убытки. В этой рекомендации все, что нужно: четкий алгоритм, подборка судебной практики и готовые образцы жалоб.

Читайте восемь негласных правил регистрации. Основано на показаниях инспекторов и регистраторов. Подойдет для компаний, которым ИФНС поставила метку о недостоверности.

Свежие позиции судов по неоднозначным вопросам взыскания судебных расходов в одном обзоре. Проблема в том, что множество деталей до сих пор не прописано в законе. Поэтому в спорных случаях ориентируйтесь на судебную практику.

Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.

Институт предварительного договора создан для обеспечения надежной правовой основы предпринимательской деятельности. Необходимость его применения возникает, главным образом, тогда, когда в торговый оборот вовлекаются большие денежные суммы или дорогостоящие предметы.

В частности, это касается , предметом которых является недвижимое имущество. Уже на стадии переговоров участники будущей сделки стремятся установить основные правовые механизмы регулирования взаимоотношений, чтобы обеспечить надлежащее исполнение этой сделки в будущем.

Легальное определение предварительного договора содержится в ст. 429 ГК РФ, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основную сделку, на основе которой возникает обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг на условиях, предусмотренным этой сделкой.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы предварительная сделка не что иное, как соглашение сторон, опосредующее намерение заключить основной договор.

Реализация намерений сторон в данном случае обеспечивается, во-первых, правом обратиться в суд с требованием о понуждении заключить сдеоку, во-вторых, наступлением гражданско-правовой ответственности в случае не заключения основного договора.

Кроме того, участники переговоров, по своему взаимному желанию, могут установить и дополнительные гарантии. К примеру, одной из таких гарантий может являться передача задатка.

Что такое задаток. Оформление задатка

На сегодняшний день задаток является самым распространенным способом обеспечения исполнения сделок, связанных с реализацией недвижимости и прав на нее.

При подписании предварительного договора с условием о задатке потенциальный покупатель передает потенциальному продавцу денежную сумму в определенном размере, называемую задатком.

Таким образом, задаток обеспечивает исполнение предварительной сделки. В случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, для нее наступают неблагоприятные имущественные последствия. Если от заключения уклоняется передающая сторона, денежная сумма остается у стороны, принявшей задаток, если же от заключения уклоняется или отказывается сторона, принявшая задаток, она обязуется вернуть переданную денежную сумму в двойном размере.

Кроме того, задаток выполняет функцию платежа при нормальном развитии отношений. Так, в предварительной сделке стороны оговаривают, что при заключении основного договора передаваемая денежная сумма засчитывается в счет платежей по основному договору, т.е. фактически речь идет о предоплате или авансе, хотя указанная денежная сумма не может рассматриваться ни как задаток, ни как авансовый платеж.

Зачастую стороны предварительной сделки определяют денежную сумму как аванс, т.е. частичная оплата покупателем подлежащей передаче вещи до передачи ее продавцом. Однако, аванс передается по соглашению сторон во исполнение уже существующего обязательства, и выполняет исключительно платежную функцию, т.е. иначе, как в счет оплаты, данная денежная сумма передана быть не может, следовательно, и гарантировать исполнение обязательства она не может.

Предварительный договор возлагает на обе стороны одинаковые обязанности, и, следовательно, меры по обеспечению исполнения обязательства должны приниматься с обеих сторон.

В таком случае надежной гарантией являлась бы передача обеими сторонами денежных сумм третьему лицу с условием их полной или частичной утраты в случае уклонения или отказа от заключения основного договора, либо взыскания из этих сумм процентов за просрочку заключения основной сделки. На практике применение подобного обеспечительного способа достаточно распространено.

Например, по сделке купли-продажи недвижимости в качестве третьего лица выступает агентство недвижимости. Однако принятие денег агентством недвижимости в данном случае не регулируется какими-либо законодательными актами, в связи с чем является незаконным.

Единственным правильным решением здесь было бы привлечение банка в качестве третьего лица. Так, лицо, передающее денежную сумму по предварительной сделке в целях обеспечения его исполнения, открывает аккредитив в банке и зачисляет оговоренную сумму на счет.

Выплата этой суммы производится лицу, предоставившему необходимый пакет документов (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности нового владельца и/ или зарегистрированную сделку купли-продажи). Такой способ является наиболее надежным и полностью соответствует действующим нормам права.

Екатерина Кустова

Юридическое бюро «Аргументъ»

При заключении предварительного договора купли-продажи часто покупатель передаёт продавцу денежную сумму в качестве гарантии того, что стороны намерены заключить в будущем в установленный договор срок основной договор. Однако в самом предварительном договоре данная сумма может называться по-разному – аванс или задаток. От того, как эта денежная сумма определена в предварительном договоре, зависят и правовые последствия для сторон, если такой предварительный договор будет нарушен и заключение основного договора не состоится.

Что такое аванс и задаток и как правильно действовать сторонам при наличии в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения условий о них мы рассмотрим в данной статье.

Понятие аванса законодательно нигде не закреплено, данный термин употребляется, но точное его определение – что такое аванс – в законе отсутствует. Однако, исходя из смысла правовых норм, в которых данный термин употребляется, можно сделать следующий вывод:

Аванс – это частичная предварительная оплата по договору, передаваемая покупателем продавцу в счёт предстоящей оплаты цены жилого помещения. В случае, если сделка купли-продажи жилья и подписание основного договора не состоялись, сумма аванса подлежит возврату. Если же сделка и подписание основного договора состоялись, то аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчёте. Таким образом – аванс – это только предоплата. Только в таком смысле и следует рассматривать этот термин.

В отличие от аванса термин «задаток» в законе определён (ст. 380 Гражданского кодекса РФ):

Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что задаток – это не только предоплата, но и способ обеспечения исполнения обязательства.

Законом устанавливаются требования к форме соглашения о задатке, а также последствия в отношении задатка при неисполнении сторонами обязательств:

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме;

В случае несоблюдения письменной формы при наличии сомнений, является ли задатком сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Это означает, что в случае наличия спора суд будет исходить из того, что такая сумма является авансом, а не задатком, если не доказано иное.

Таким образом, очень важным является правильно отразить в предварительном договоре истинные намерения сторон, поскольку последствия нарушения такого предварительного договора различны в зависимости от того, как передаваемая покупателем продавцу денежная сумма называется в тексте договора – аванс или задаток.

Итак, если в предварительном договоре речь идёт об авансе, то в случае не заключения договора продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Однако это не лишает продавца обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, при этом сумма аванса не возвращается, а засчитывается в счёт оплаты цены жилого помещения по договору.

А если в предварительном договоре указано, что передаётся денежная сумма в качестве задатка?

В таком случае имеет значение – по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Если это произошло по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, то сумма задатка должна быть возвращена несостоявшемуся покупателю. Под невозможностью исполнения согласно ст. 416 ГК РФ следует понимать наличие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает: например, уничтожение имущества.

Если нарушение предварительного договора произошло по вине покупателя (стороны, давшей задаток), то задаток остаётся у другой стороны (продавца).

Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), то она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, сторонам, подписавшим предварительный договор с включением в него условия о задатке, не следует пренебрегать установленным таким договором сроком его исполнения, поскольку это может повлечёт как принуждение к его исполнению и возмещение в связи с эти убытков, так и неблагоприятные последствия относительно суммы задатка.

Основные нарушения предварительных договоров – это нарушения сроков, установленных для заключения основного договора. Если срок подходит к окончанию, а стороны так и не выразили намерений заключить основной договор, или если одна из сторон уклоняется, то добросовестной стороне следует позаботиться о том, как не потерять внесённую/полученную сумму задатка. Чтобы в последующем доказать, что это другая сторона уклоняется от заключения основного договора, то в её адрес необходимо направить предложение о заключении такого договора с указанием даты, времени и адреса, по которому необходимо явиться для заключения основного договора купли-продажи жилого помещения. Это возможно сделать лично под роспись, либо письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо посредством услуг нотариуса.

Если все-таки подписание основного договора не состоялось, то сторонам необходимо учитывать позицию судов при рассмотрении вопроса о правомерности включения условий о задатке в предварительный договор.

Законодательство РФ не содержит запрета в отношении включения сторонами в предварительный договор условия о неустойке за незаключение и (или) уклонение от заключения основного договора, а значит, стороны вправе закрепить эти условие в предварительном договоре.

Однако суды в отношении правомерности включения таких условий в предварительный договор придерживаются разных подходов, единообразие при принятии решений отсутствует. В частности, можно выделить два противоположных подхода судов.

Первый подход заключается в том, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор, и право - требовать от другой стороны заключения основного договора. Возникновение обязательств имущественного характера по такому договору законом напрямую не предусмотрено. Кроме того, ст. 429 ГК РФ предусматривает специальные способы защиты стороны предварительного договора при уклонении контрагента от заключения основного договора – посредством обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Следовательно, неустойка за отказ от заключения основного договора как способ обеспечения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Второй подход заключается в допустимости установления в предварительном договоре условия о неустойке как меры обеспечения обязательства по заключению основного договора. Неустойка - это мера гражданско-правовой ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств, а прекращение предварительного договора не может являться основанием для отказа в выплате неустойки, предусмотренной самим предварительным договором. Таким образом, условие об уплате неустойки в виде задатка за неисполнение обязательства по заключению основного договора не противоречит гражданскому законодательству и может быть включено в предварительный договор.