Договор купли продажи участка без нотариуса. Сколько стоит договор купли-продажи дома, оформление соглашения, законодательные аспекты и нюансы сделки
06.03.10
Вы завершили свои хлопоты по поиску своего уголка Подмосковья и нашли , договорились с собственником об окончательной цене и подошли к вопросу окончательного оформления договорённостей. У многих покупателей встаёт вопрос - как оформлять договор купли продажи: через нотариуса, через юридическую компанию или через агентство недвижимости.
Если вопросами продажи или покупки земельного участка занимается агентство недвижимости, представляющее интересы одной из сторон, такого вопроса обычно не возникает. Но если люди самостоятельно занимаются куплей-продажей участка и в сделке с другой стороны не участвует специалист рынка недвижимости, самое простое решением в этом случае - обратиться к нотариусу, но в некоторых случаях экономнее и надёжнее в местное .
С 1996 года (год вступления 2-й части Гражданского Кодекса РФ) нотариально удостоверять договор купли-продажи (ДКП) необязательно, ДКП можно составить в простой письменной форме (ППФ). Но многие люди считают, что с нотариусом надежнее. Более того, ряд сделок (например с долями или собственниками-детьми) возможен только в нотариальной форме.
Попробуем взвесить все за и против...
С нотариусом или ППФ?
Сегодня договор купли-продажи земельного участка без строений должен быть составлен в простой письменной форме, сделка считается заключенной с момента подписания обеими сторонами данного договора, однако переход права собственности произойдёт только после государственной регистрации. Стороны сделки составляют договор купли-продажи (ДКП) в трёх идентичных экземплярах, подписывают его и вместе с другими документами (свидетельство о государственной регистрации права, согласия супругов обеих сторон) сдают на государственную регистрацию. Регистрационная служба должна зарегистрировать переход права собственности, поставить отметку о регистрации на ДКП и в сроки не превышающие 30 календарных дней выдать новому собственнику Свидетельство о государственной регистрации права. Таким образом, обращаться за удостоверением договора к нотариусу не требуется.
Но если покупатель и продавец составляют предварительный договор (или соглашение о намерениях), в котором оговаривают, что договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом, то в данном конкретном случае нотариальное удостоверение сделки обязательно. В противном случае сделка с составленным неудостоверенным ДКП считается недействительной.
Закон предусматривает что, нотариус обязан проверить личности обратившихся, разъяснить им смысл и значение договора, проверить их дееспособность и правоспособность. При этом проект договора может быть составлен как самим нотариусом, так и быть представленным сторонами. При удостоверении договора купли-продажи нотариус проверяет документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество (см. подробнее о: ). Многие нотариусы перестраховываются и запрашивают документы, не требующиеся для регистрационных действий, вплоть до квитанций об уплате земельных налогов.
Вне зависимости от того составлен ДКП в нотариальной или простой письменной форме, продавец и покупатель обязаны лично прийти в Апрелевскую или Наро-Фоминскую регпалату и подать заявление о регистрации. Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. Обычно процесс регистрации занимает 1,5-2 час времени, помимо этого времени придётся заблаговременно занять очередь к окошку регистратора.
С 1 сентября 2006 года нотариусы получили новое полномочие - право представлять документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрирующий орган. Такое право возникает у нотариуса в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки. Так, если стороны договора обратились к нотариусу за составлением и удостоверением договора купли-продажи недвижимости, то этот же нотариус может взять на себя задачу по регистрации договора и перехода права собственности. Однако, чтобы попасть к нотариусу также необходимо отстоять очередь.
С 1 марта 2010 года граждане, покупающие на свой страх и риск недвижимость самостоятельно, получили возможность направлять все документы в регистрационную палату для регистрации права по почте. В данном случае участие нотариуса в сделке будет обязательным - нотариус не только будет обязан нотариально удостоверить саму сделку, но и каждую подпись в документах и их копии. В одной из следующих статей мы остановимся на практическом применении этого новшества и его нюансов.
Юридическая компания или агентство недвижимости Наро-Фоминска не обязаны проверять дееспособность (впрочем законных оснований по проверке дееспособности нет и у нотариуса). Данные компании обычно имеют шаблон ППФ ДКП, который проверен на практике регистрационных действий в Наро-Фоминской или Апрелевской рег. палате, в который вносят реквизиты сторон и земельного участка. Некторые агентства также могут предложить помощь в предварительной юридической экспертизе документов и комфортной сдаче документов на регистрацию без потери Вами драгоценного времени. При этом с продавца и покупателя потребуют только необходимые для регистрации документы, а все остальные при необходимости соберут силами агентства.
Цена вопроса.
Услуги Нотариуса оплачиваются в соответствии с нотариальными тарифами (государственная пошлина), размеры которых установлены Налоговым кодексом РФ и ст. 22.1. Основ законодательства о нотариате. Помимо гос. пошлины нотариус взымает плату за сопутствующие работы: составление проекта договора, печать текста и распечатывание документов, прошивание, ксерокопирование документов и т.д. Иногда плата за эти технические услуги может превысить цену самой пошлины.
Размер тарифа за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, дач, сооружений и иного недвижимого имущества) составляет:
- до 1 000 000 рублей - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
- от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
- свыше 10 000 000 рублей - 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей.
Плата за технические услуги в Наро-Фоминском районе варьируется от 2500 до 7000 рублей. За сдачу документов на регистрацию придётся доплатить нотариусу 20 000 - 35 000 рублей.
Наро-Фоминские агентства недвижимости окажут комплексную услугу по составлению Договора купли-продажи, предварительной юридической экспертизе документов и регистрации ДКП в регистрационной палате в г. Наро-Фоминске без очереди в пределах 12 000 р. - 45 000 р. даже если сумма договора будет много более 10 000 000 рублей. Можно заказать только составление Договора купли-продажи участка за 3 000 - 5 000 р. или заплатить за талончик к регистратору 5 000 р. (сотрудник агентства заранее займёт очередь в рег. палату, а Вы подъедете в оговоренный час).
Самый надёжный вариант по нашему мнению, наиболее полно защищающий интересы покупателя - это комплексная услуга агентства недвижимости с юридической экспертизой всех документов. Особенно мы рекомендуем заказать эту услугу, если документы на участок "старые", требующие дополнительного сбора необходимых документов (получение архивной копии постановления, получение кадастровой выписки и т.п.). Максимальная стоимость этой услуги не превышает 60 000 р.
Именно договор купли-продажи предъявляется в государственный регистрационный центр при Федеральном Управлении для оформления прав собственности. Договор составляется в полном соответствии со всеми правовыми актами, которые действуют на момент его заключения в Российской Федерации.
До оформления сделки следует ознакомиться с документами продавца, на основании которых будет фиксироваться факт купли-продажи.
Продавец должен предоставить:
Паспорт, удостоверяющий его личность.
Документ, подтверждающий право собственности на участок.
Кадастровый план (копия).
Выписка из кадастрового паспорта.
При наличии нескольких владельцев в свидетельстве о собственности, должно быть разрешение на продажу участка от каждого собственника, заверенное нотариально.
При продаже участка доверенным лицом собственника по доверенности, следует проверить подлинность такого документа. Можно с этой целью обратиться к составлявшему доверенность адвокату.
Договора купли-продажи земельных участков заключаются в простой письменной форме, могут нотариально удостоверяться.
Как оформить продажу земельного участка с нотариусом?
Конечно, при оформлении договора купли-продажи нотариусом, хорошо знающим действующее законодательство на момент составления договора, намного больше гарантии, что будут учтены все мелочи, и договор будет отвечать предъявляемым требованиям.
Как оформить продажу земельного участка без нотариуса?
Если нет желания тратиться на услуги нотариуса, ведь они все платные, то для составления действенного договора купли-продажи следует самостоятельно проштудировать все законы, чтобы в дальнейшем не было оснований для оспаривания договора в суде. Согласно статьи 421 ГК РФ договор может признаваться юридически недействительным при неправильном его составлении.
Договор, составленный в простой письменной форме, должен содержать реквизиты продавца и покупателя. Подробно прописывается категория земельного участка (земли поселений) с указанием его целевого предназначения (индивидуальное жилищное строительство).
Месторасположение участка описывается подробно с указанием района, области, края.
В договоре отражается стоимость сделки, способы и сроки оплаты. Отдельным пунктом выделяется площадь продаваемого земельного участка.
Подписывают договор продавец и покупатель, и свидетели с каждой стороны. Обязательно указывается дата заключения договора.
– довольно серьёзное и ответственное дело. В нём есть масса тонкостей, в частности – нужно ли заверять такой договор у нотариуса. А также выгода, которую может принести нотариальное заверение.
Нотариальное заверение – это специальная процедура, которая повышает надёжность сделки. При заверении договора нотариус:
- Проверяет, правильно ли он составлен (или ).
- Разъясняет его значение и последствия сторонам.
- Удостоверяет, что договор подписывают именно те лица, которые в нём указаны.
- И что они понимают сущность сделки.
- Если договор касается имущества, на которое регистрируется, нотариус проверяет, кому оно в действительности принадлежит.
Заверение договора купли-продажи ЗУ
У всех сделок есть свои особенности. Рассмотрим нюансы, связанные с нотариальным заверением именно земельных участков.
В большинстве случаев заверять договор купли-продажи участка не требуется. Обязательно это только для некоторых сделок, а именно:
- Если один из собственников – или недееспособный.
- Если продаётся .
Если же земля приобретена в браке, потребуется мужа или жены. Сам договор в таких ситуациях не заверяется.
Особенности и выгода
Часто стороны предпочитают всё же обратиться к нотариусу даже в тех случаях, когда это не обязательно. Это в интересах и прежнего, и нового собственника. Покупатель может быть уверен, что:
- Он приобретает участок у того, кто имеет право его продавать.
- Договор составлен верно, и его право на землю зарегистрируют.
В противном случае он рискует стать жертвой мошенников и остаться без земельного участка. Сделка может быть признана недействительной или не зарегистрирована в Росреестре. Вернуть деньги тоже может быть непросто, особенно если продавец скрывается. Может понадобиться помощь правоохранительных органов и .
Удостоверение договора выгодно и продавцу. Ведь если продажа будет отменена, он потеряет как минимум время на поиск покупателя и оформление сделки. Может случиться и так, что будет упущено лучшее время для продажи, ведь у земельного рынка есть сезонные колебания.
Как осуществляется заверение
Договор заверяется в присутствии сторон. Стоимость зависит от цены участка:
- Если стоимость участка меньше 1 млн рублей, придётся заплатить 3 000 рублей и ещё 4% от суммы.
- В пределах 1-10 млн рублей – 7 000 рублей и 0,2% стоимости, превышающей 1 млн.
- Если участок дороже 10 млн рублей – 25 000 рублей плюс 0,1% от суммы сверх 10 мн, но в то же время не больше, чем 100 000 рублей.
Также есть льготы, если сделка совершается между близкими родственниками:
- В первом и втором случае нужно будет оплатить 3 000 рублей и ещё 2% от суммы от стоимости свыше 1 млн.
- В третьем – 23 000 рублей и 0,1% от суммы свыше 10 млн, но не более 50 000 рублей.
Дополнительно оплачивается техническая работа, то есть составление договора. В разных конторах эта услуга может стоит 6 000-10 000 рублей.
Порядок оформления
При обращении к нотариусу он сам или его помощник составляют , в который включают условия, обговоренные сторонами. Реже ему приносят уже готовый договор, который специалист проверяет на правильность составления.
Затем нотариус зачитывает документ и, при необходимости, поясняет его значение. После этого стороны подписываются на каждом экземпляре. Нотариус проверяет их личности (по паспортам или другим документам) и заверяет подписи. Один из экземпляров договора остаётся в нотариальной конторе. Ещё один будет нужен для регистрации, и по одному остаётся у каждого из участников. Таким образом, минимальное количество экземпляров договора купли-продажи участка при нотариальном заверении – четыре.
Сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа. Сначала заключается договор, потом новый владелец регистрирует свое право собственности в Росреестре (образец договора Договор купли-продажи земельного участка можно скачать ).
Покупку земельного участка можно оформить прямо сидя на пеньке, стоящем посреди этого участка. Нотариальное удостоверение не требуется. Достаточно составить договор, под которым подпишутся продавец и покупатель. Хотя можно обратиться к нотариусу (только по месту нахождения участка). Это гарантирует правильность составления договора и ускорит процесс регистрации сделки в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Как пояснил юрист Юридического Агентства «Глоссарий» Руслан Дворецкий, 7 мая 2010 г. нотариат и Росреестр подписали совместный протокол от №1, согласно которому нотариус при оформлении договора купли-продажи проводит дополнительный правовой анализ документации, а сделка, оформленная нотариусом, регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней. Если же обойтись без нотариуса, то регистрация может затянуться на 10 рабочих дней.
В то же время, по мнению исполнительного директора агентства недвижимости «ЛиКом» Виктора Каца, привлечение к операции риэлтора или юриста, специализирующегося на недвижимости, принесет не худший результат, чем обращение к нотариусу. Так, например, бытует миф, что нотариус проверит дееспособность продавца и покупателя. На практике же «проверка» заключается всего лишь в просмотре паспорта на предмет отметки о недееспособности. То же - с проверкой психической полноценности лица. Риэлтор или юрист обычно проводит более глубокую проверку бумаг, ну и договор составить для них - не проблема.
Покупатель и продавец могут и сами составить договор купли-продажи земельного участка. В нем должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) участка, а так же его площадь (указанная в правоустанавливающем документе*), разрешенное использование и категория земель. Так же в договоре должны быть четко определены цена и порядок расчета, а при необходимости ряд вспомогательных пунктов в зависимости от прилагаемых документов. Неправильно составленный договор Росреестр не примет на регистрацию, а сделка будет считаться недействительной.
Обратите внимание, сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа: первый - заключение договора; второй - регистрация в Росреестре права собственности нового владельца на участок.
Оформляем договор
Сделка по купле-продаже объекта недвижимости может быть совершена в простой письменной форме, а может быть оформлена нотариально. И в том и в другом случае для составления договора потребуются следующие бумаги.
1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования и пр.).
2. Паспорта продавца и покупателя.
3. Кадастровый паспорт участка (в нем указано назначение земли, план границ участка). Виктор Кац поясняет, что по «дачной амнистии» или по наследству можно зарегистрировать право на участок без межевания. Но у человека, купившего такую землю, могут в дальнейшем возникнуть сложности при продаже. Если в кадастровом паспорте приобретенной земли нет ключевой фразы «соответствует материалам межевания» - это значит, что новому владельцу самому придется делать Межевое дело. При этом могут измениться границы участка, возможен и конфликт с соседями.
4. Правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности из Росреестра). Бывает, что продавец не зарегистрировал ранее возникшее право собственности в ФРС. В этом случае, как пояснила руководитель отдела правовой защиты недвижимости Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Инна Шлякова, правоподтверждающим документом может быть одна из трех бумаг: 1) свидетельство о праве собственности (обр. 1991 или 1995 г.);2) выписка из похозяйственной книги; 3) государственный акт на право постоянного бессрочного пользования участком. В данном случае одновременно регистрируется ранее возникшее право продавца и переход права.
Кроме всего вышеперечисленного нотариус, оформляющий договор, риэлтор, сопровождающий сделку, или просто въедливый покупатель может запросить еще кой какие бумаги. Это может быть, инвентаризационная оценка или, например, выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Для регистрации сделки они не обязательны, но позволяют получить нужную информацию, в частности, убедиться в том что участок не находится под арестом, права на него не оспариваются и нет других обременений**.
Регистрация в Росреестре
Для регистрации права собственности на участок, его покупателю надо обратиться в Росреестр. Правовой консультант Юридического Агентства «Глоссарий» Александр Седельников пояснил, какие бумаги необходимы для регистрации:
1.Заявление о госрегистрации перехода права (заполняется в присутствии специалиста Росреестра);
2. Заявление о госрегистрации права собственности (заполняется в присутствии специалиста Росреестра);
3. Документ об уплате пошлины;
4. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
7. Правоустанавливающий документ (на имя продавца участка);
8. Договор со всеми изменениями и приложениями;
9. Документ о передаче объекта недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.
10. Кадастровый паспорт участка (или кадастровый план, техпаспорт, план с описанием участка выданный до 1 марта 2008 г.)
Кадастровый план не нужен, если ранее такой план уже предоставлялся в Росреестр и помещен в соответствующее дело.
Кроме всего перечисленного, в определенных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, если участок приобретен в период брака на общие деньги супругов и является общим имуществом, то понадобится нотариально заверенное разрешение супруга продавца участка на его продажу. Если собственник участка несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества. Если участок является долей в общем имуществе, необходимы документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, либо письменный отказ всех сособственников от преимущественного права приобретения, оформленный нотариально или в регистрирующем органе. Александр Седельников подчеркивает, что данный перечень документов, во-первых, является примерным, а во-вторых, набор бумаг не зависит от того, заверена ли сделка нотариально.
Особое внимание обратить на…
В ходе подготовки к сделке покупателю участка следует намеренно заострить свое внимание на ряде моментов. Вот что по этому поводу говорят наши эксперты.
Инна Шлякова:
- Особое внимание следует обратить на информацию, содержащуюся в кадастровом паспорте, в свидетельстве о праве собственности и в выписке из ЕГРП. Кадастровый паспорт земельного участка содержит информацию об ограничениях, обременениях в использовании его, данная информация должна быть доведена до сведения покупателя, иначе договор может быть расторгнут, в связи с сокрытием от покупателя информации о потребительских свойствах и качестве земельного участка.
Руслан Дворецкий:
В первую очередь следует убедиться в том, что продавцу объект принадлежит на праве единоличной собственности, не является предметом залога либо не имеет иных обременений. В случае приобретения участка под индивидуально строительство, необходимо удостовериться в статусе земельного участка - в виде разрешенного использования и категории земли.
Виктор Кац:
- Особое внимание необходимо при сделках с наследованной недвижимостью - кем, когда, правильно ли оформлено, не оспорено ли право наследования. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее. Разумеется, действительно качественно такую работу сможет проделать риэлтор или юрист. Правда, если покупатель столкнулся с недобросовестностью в чистом виде - с подделкой документов с целью мошенничества, то в этом случае подделанные документы может отличить от настоящих только эксперт. Здесь может не помочь ни нотариус, ни юрист.
* Подробно о правоустанавливающих документах рассказано в ранее опубликованной статье
Целого объекта, но и с его долями .
Именно большое количество таких договоров обусловило внесение изменений в действующее законодательство с целью установления необходимости нотариального заверения сделок с любыми формами недвижимого имущества.
2 июня 2016 года был подписан федеральный закон, чьей целью стало внесение изменений в Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость…).
Ключевые изменения коснулись статьи 24 этого нормативного акта.
Теперь, в соответствии с ее требованиями, нотариальному заверению подлежат три типа сделок, совершаемых чаще всего с любыми объектами недвижимости.
К таким типам относятся:
- Сделки с недвижимостью, совершаемые в отношении несовершеннолетних лиц, принимающих участие в ;
- Любые заключаемые соглашения в адрес недееспособных лиц, от имени которых действуют их опекуны;
- Все сделки, осуществляемые совершеннолетними и полностью дееспособными лицами, которые заключаются относительно недвижимого имущества.
В том случае, если сотрудники Росреестра посчитают возможным отнести какую-либо из сделок к перечисленным типам, получить свидетельство о праве собственности новому владельцу не получится до тех пор, пока на договоре не будет стоять подпись нотариуса.
При этом, еще буквально год назад получение свидетельства о праве собственности можно было осуществить без получения такой подписи - достаточно было подготовить пакет требуемых .
Что надо заверять, а что - нет
Ранее действующая редакция законодательства о регистрации прав собственности на недвижимость позволяла в простой письменной форме, если сделка заключалась между физическими лицами.
Требование получить заверение от нотариуса предъявлялось только в том случае, если речь шла о договоре, одной из сторон-участниц которого выступало независимо от формы его организации.
С 6 июня 2016 года, после вступления закона в свою силу, подпись нотариуса, скрепленная его персональной печатью, понадобится практически на любом договоре недвижимости.
Кроме перечисленных сделок, требование к заверению текста заключаемого соглашения сохраняется в отношении тех сделок, которые заключаются с юридическим лицом (даже в том случае, если речь идет о дарственной в отношении организации, осуществляющей уход за пожилыми людьми и людьми с ограниченными возможностями).
Планируете купить землю у собственника? В поэтапно описана данная процедура.
Построив здание на арендованной земле под ИЖС арендатор имеет право выкупить участок по кадастровой стоимости. Подробнее об этом .
Как рассчитать стоимость нотариальных услуг?
Как и любая деятельность, заверение нотариусом договора должно быть оплачено.
Сумма, которая будет выплачена за такое действие, формируется из двух частей: нотариальный тариф (он является единым для всего государства и устанавливается на законодательном уровне) и вознаграждение за осуществление действий.
Если тариф един для всех нотариусов, независимо от того, работает он в Москве или Сыктывкаре, то размер вознаграждения варьируется в зависимости от стоимости объекта недвижимости, переход которого осуществляется посредством заключения договора.
Так, в том случае, если стоимость участка меньше одного миллиона рублей, то размер вознаграждения рассчитывается как один процент от цены, но не может быть меньше, чем триста рублей.
Если стоимость надела находится в пределах от одного до десяти миллионов рублей, то в качестве вознаграждения будет назначена сумма из расчета: десять тысяч рублей плюс 0,75% от стоимости. При стоимости надела от десяти до ста миллионов процент вознаграждения будет рассчитан как сумма семидесяти семи с половиной тысяч рублей плюс 0,5% стоимости участка.
Участие нотариуса в сделках по купле-продаже недвижимости в настоящее время
тщательно регламентировано законодательством и в подавляющем большинстве является обязательным.
Однако, несмотря на кажущуюся высокую стоимость его услуг, такие затраты вполне оправданы, так как подпись нотариуса может выступать гарантией юридической «чистоты» сделки и поможет избежать в дальнейшем возникновения возможных споров.
