Ремонт кровли в арендованном помещении. Что нужно делать, если в арендуемом офисном помещении протекла крыша? Чиним крышу в арендованном помещении
Организация на общем режиме налогообложения арендует помещение у индивидуального предпринимателя. Условиями договора аренды закреплено, что капитальный ремонт проводится за счет арендатора. Протекает крыша. Ремонт дорогостоящий (письменное согласие арендодателя есть). Можно ли списать такие расходы единовременно или их следует учитывать через механизм амортизации?
Устранение протечки крыши, по нашему мнению, является именно ремонтом помещения. Это значит, что соответствующие затраты арендатор вправе единовременно списать на расходы в целях налогообложения прибыли на основании п. 2 ст. 260 НК РФ. При этом не исключено, что инспекторы на местах посчитают иначе и отстаивать свои интересы организации придется в судебном порядке. Расскажем подробнее.
Исходя из норм главы 25 НК РФ, затраты, вложенные арендатором в арендованные основные средства, могут учитываться для целей налогообложения прибыли как расходы в виде амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ) или как расходы, связанные с проведением ремонта амортизируемых арендованных основных средств (п. 2 ст. 260 НК РФ).
Выбор варианта учета зависит от того, являются ли произведенные расходы капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений или это расходы на ремонт.
По общему правилу капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). При этом амортизации подлежат не любые вложения в форме неотделимых улучшений, а только те, которые увеличивают первоначальную стоимость имущества, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества (п. 2 ст. 257 НК РФ). Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 18.11.2009 № 03-03-06/1/763 .
Расходы на ремонт арендуемых основных средств, произведенные арендатором и не возмещаемые арендодателем, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 2 ст. 260 НК РФ).
Налоговое законодательство не дает ответа на вопрос, что включает в себя понятие «ремонт». На этой почве между налогоплательщиками и фискалами часто возникают разногласия.
Отталкиваясь от определений, данных в иных нормативных актах, можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации (устранение протечки крыши) речь идет именно о ремонте. Так, согласно п. 3.3 «ГОСТ Р 51617-2000. Государственный стандарт Российской Федерации. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия», утвержденному постановлением Госстандарта России от 19.06.2000 № 158-ст, ремонтом признается комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности объекта и восстановлению ресурса изделия или его составных частей. Схожая трактовка содержится в ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312, далее — Нормы. В Нормах определено, что ремонт здания - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания. Капитальный ремонт здания - это ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Также, на наш взгляд, для определения характера проведенных работ можно руководствоваться разъяснениями Минфина России, изложенными в письме от 05.12.2012 № 03-03-06/1/628. Чиновники, отвечая на вопрос о том, к каким расходам в целях исчисления налога на прибыль относятся расходы на замену лифтов, если основные параметры новых и старых лифтов (грузоподъемность, скорость, количество этажей, обслуживаемых лифтом) остались прежними, сделали следующий вывод. В том случае если функциональные характеристики и характеристики использования объекта не изменились, то указанные расходы могут являться расходами на капитальный ремонт здания и учитываться в составе прочих расходов в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Аналогичной точки зрения придерживаются и некоторые арбитражные суды (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 26.09.2012 № Ф09-8895/12 и Северо-Западного округа от 30.06.2011 по делу № А05-9838/2010).
Таким образом, затраты на ремонт крыши в арендуемом помещении организация вправе списать на расходы единовременно.
В весеннее время очень часты грозовые ливни, вследствие которых может отмечаться протекание крыши. Эта ситуация сегодня не редкость, так как большинство домов возводилось еще десятки лет назад, и крыша пришла в непригодное состояние давно. Когда именно струя воды побежит по потолку хрущевки - это только вопрос времени. Большинство людей по своему незнанию, могут самостоятельно заниматься устранением неполадка, но на самом деле, это должен делать ЖКХ.
Акт о протечке крыши - это нормативный документ, на который сотрудники ЖКХ должны отреагировать и выслать ремонтную бригаду, сразу после обращения жильца. С наступлением холодов, вопрос протекания крыши становиться очень серьезной проблемой и составляет угрозу уже не только имуществу людей, но и их здоровью.
Если сторона, что берет на себя обязательство контролировать состояние помещений - это может быть ЖКХ, а может быть арендодатель помещения, не хочет выполнять никаких действий направленных на улучшение жилищных условий и возмещать ущерб потерпевшей стороне, составляется акт протечки. При оформлении договора аренды и покупке квартиры подписывается договор, что арендодатель или ЖКХ берет на себя бремя, связанное с содержанием в порядке квартиры. Если было обнаружено, что с крыши течет вода и попала в квартиру, но арендодатель в свое время не устранил замеченный неполадок, то арендатор вправе требовать от него компенсации, хоть протечка крыши и не является отдельным пунктом в договоре аренды. Кроме того, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды по причине невозможности использования недвижимого имущества.
Ни в коем случае, арендатор не должен ремонтировать крышу за собственные средства, так как согласно договору, он обязан выполнять косметические ремонты во время использования недвижимого имущества, и нести затраты по содержанию помещения в прежнем виде.
Что касается ЖКХ, то дом находиться на балансе города и владелец одной из квартир может подать акт на возмещения ущерба, требовать у госпредприятия полностью отремонтировать крышу, так как он ежемесячно уплачивает стоимость коммунальных услуг. Не чистые на руку работники ЖКХ, могут всячески уклонятся от выполнения взятых на себя обязательств и твердить об отсутствии средств для ремонта, но это не так. Средства на ремонт крыши, ЖКХ должен взять их фонда капитального ремонта, который ежегодно закладывается в бюджет. Более того, приложения к Правилам технической эксплуатации жилищного фонта гласят, что если крыши текут, то справиться с неполадками, работники ЖКХ должны в течение суток.
Последовательность действий при протечке крыши
Первое, что нужно сделать, заметив протечку крыши, это вести видео и фото отчет. Старайтесь максимально четко отобразить на снимках объемы протечки и характер повреждения отделки и мебели. Очень важно, включить отчет даты и времени на камере, если такова имеется. Если ваша квартира застрахована, обязательно вызывайте представителя страховой компании для возмещения ущерба и регистрации страхового случая.
Далее приготовьте лист бумаги и ручку, начинайте обзванивать соответствующие службы, чтобы найти ответственное лицо за случившуюся ситуацию, скорее всего, придется обзвонить массу инстанций, но вы должны быть к этому готовы. Начинать лучше всего из телефонов, указанных на квитанциях оплаты коммунальных услуг. После того, как вы найдете ответственного, обязательно запишите время обращения к нему, его фамилию, имя, а также ответ, что вы получите. Можно также уточнить у ответственного сотрудника, под каким номером зарегистрировали вашу заявку в журнале обращений. Дальше нужно отталкиваться от времени обращения.
Спустя 12 часов, если вы не получите результатов или ответа, можно составлять акт о протечке крыши образец, которого можно найти в интернете. Очень хорошо придать огласке ситуацию, то есть обратиться в региональные СМИ или администрацию города.
Образец акта протечки и самостоятельное устранение неполадка
Если нужно составить акт о протечке кровли образец можно взять в ЖКХ, но единой формы или бланка для составления этого документа не существует. Эксплуатирующая организация может сама разрабатывать форму акта и давать вам пример, но в нем обязательно должны быть указаны:
- фамилия, имя и отчество человека, составляющего акт о протечке крыши;
- время и дата залива квартиры;
- причины залива;
- вероятный виновник нанесенного ущерба;
- описание повреждений квартире и других убытков, что понес арендатор или владелец квартиры, вследствие протекающей крыши.
После того, как вы заполнили бланк, желательно делать это в двух экземплярах, вы идете в ЖКХ, это если вы владелец затопленной квартиры. Если вы арендатор, то конечно же созваниваетесь с арендодателем, а он уже в свою очередь выполняет эти действия. Директор ЖКХ должен принять у вас заявление и поставить на обоих экземплярах свою подпись, зарегистрировать обращение, присвоив ему порядочный номер.
Один экземпляр оставляют в ЖКХ, а второй отдают обратно вам. Это будет веским доказательством в суде, что вы обращались за помощью и ваш запрос проигнорировали, если не будут предприняты никакие действия по устранению неполадка.
Если помощь от ЖКХ, вы не получили, следующей инстанцией есть Потребнадзор, который обязан защищать права потребителей и конечно же, суд. Вы составляете заявления, прилагаете к нему фото и видео демонстрацию ущерба, акт с подписью директора ЖКХ, и ваше обращение будет рассматриваться в судебном порядке. Для ускорения вашего дела, можно также обратиться с соответствующей жалобой в прокуратуру.
Если вы самостоятельно возьметесь за ремонт крыши, так как нет времени обращаться к арендодателям или бегать ЖКХ, обязательно сохраняйте все чеки и договор найма работников для устранения дефектов. В дальнейшем, все потраченные вами деньги, обязаны вернуть, кроме того компенсировать ущерб материального имущества, что был получен. Все экспертизы, что будут проведены для оценки повреждения имущества, также будут в последствии оплачены стороной, что признается виновной в случившейся ситуации.
Вопрос: Организация арендовала старое здание. Через 2 месяца в нем протекла крыша и организации пришлось срочно делать капитальный ремонт кровли. Должен ли арендодатель возместить затраты на ремонт? Арендодатель указывает, что в акте приема-передачи было указано, что кровля в плохом состоянии, и поскольку организация-арендатор об этом знала, то обязанности возместить расходы на ремонт у арендодателя нет. ("Право и экономика", 2008, n 12)
"Право и экономика", 2008, N 12
Вопрос:
Организация арендовала старое здание.
Через 2 месяца в нем протекла крыша и
организации пришлось срочно делать
капитальный ремонт кровли. Должен ли
арендодатель возместить затраты на ремонт?
Арендодатель указывает, что в акте
приема-передачи было указано, что кровля в
плохом состоянии, и поскольку
организация-арендатор об этом знала, то
обязанности возместить расходы на ремонт у
арендодателя нет.
Ответ: Согласно п. 2 ст.
612 ГК РФ арендодатель не отвечает за
недостатки сданного в аренду имущества,
которые были им оговорены при заключении
договора аренды или были заранее известны
арендатору либо должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра
имущества или проверки его исправности при
заключении договора или передаче имущества
в аренду.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ
арендодатель обязан производить за свой
счет капитальный ремонт переданного в
аренду имущества, если иное не
предусмотрено законом, иными правовыми
актами или договором аренды.
Нарушение
арендодателем обязанности по производству
капитального ремонта дает арендатору право
по своему выбору:
произвести
капитальный ремонт, предусмотренный
договором или вызванный неотложной
необходимостью, и взыскать с арендодателя
стоимость ремонта или зачесть ее в счет
арендной платы;
потребовать
соответственного уменьшения арендной
платы;
потребовать расторжения
договора и возмещения убытков.
В
соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор
обязан поддерживать имущество в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий
ремонт и нести расходы на содержание
имущества, если иное не установлено законом
или договором аренды.
Согласно п. 21
Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11 января 2002 г. N 66 указание в акте
приема-передачи арендованного помещения на
аварийное состояние чего-либо,
относящегося к помещению, само по себе не
означает возложение на арендатора бремени
несения расходов по устранению последствий
аварии и капитальному ремонту, вызванному
неотложной необходимостью.
ФАС
Московского округа в Постановлениях от 19
августа 2004 г. N КГ-А40/6990-04 и от 8 августа 2000 г. N
КГ-А41/3347-00 указывает, что арендодатель не
отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, которые были им оговорены при
заключении договора аренды или были
заранее известны арендатору либо должны
были быть обнаружены арендатором во время
осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора или
передаче имущества в аренду.
ФАС
Центрального округа в Постановлениях от 29
октября 2007 г. N А48-1953/07-11, от 26 сентября 2007 г. N
А64-3459/06-9 отмечает, что арендодатель обязан
производить за свой счет капитальный
ремонт переданного в аренду имущества, если
иное не предусмотрено законом, иными
правовыми актами или договором. Нарушение
арендодателем обязанности по производству
капитального ремонта дает арендатору право
произвести капитальный ремонт,
предусмотренный договором или вызванный
неотложной необходимостью, и взыскать с
арендодателя стоимость ремонта или зачесть
ее в счет арендной платы.
В данном
случае проведенный капитальный ремонт
можно расценить как неотделимое улучшение,
сделанное организацией-арендатором, а
стоимость таких улучшений, в силу ст. 623 ГК
РФ, возмещается арендатору только в случае,
если они были согласованы с
арендодателем.
В соответствии с п. 2 ст.
623 ГК РФ в случае, если арендатор произвел за
счет собственных средств и с согласия
арендодателя улучшения арендованного
имущества, не отделимые без вреда для
имущества, арендатор имеет право после
прекращения договора на возмещение
стоимости этих улучшений, если иное не
предусмотрено договором аренды.
Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость
неотделимых улучшений арендованного
имущества, произведенных арендатором без
согласия арендодателя, возмещению не
подлежит, если иное не предусмотрено
законом.
В Постановлении ФАС
Западно-Сибирского округа от 3 мая 2007 г. N
Ф04-2337/2007(33492-А45-39) суд делает вывод, что если в
договоре аренды помещения имеется условие
о том, что стоимость произведенных
улучшений не возмещается после окончания
срока действия договора аренды, арендатор
не вправе предъявлять такое требование.
Таким образом, можно сделать вывод, что
наличие обязанности у арендодателя по
возмещению затрат на ремонт,
осуществленный арендатором, в данном
случае придется доказывать в
суде.
Ю.М.Лермонтов
Консультант
Министерства финансов РФ,
специалист
по бухгалтерскому учету
и
налогообложению
Подписано в печать
17.12.2008
