Включение требований о передаче жилого помещения в реестр. Заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и о включении в реестр требований граждан – участников долевого строительства о взыскании денежных средств (в рамках процедуры

В целях реализации положений статей 26 1 , 29 и 201 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст. 4190; 2009, N 1, ст. 4; N 29, ст. 3632; 2011, N 29, ст. 4301) и пункта 5.3.1(1) Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 24, ст. 2867; 2009, N 19, ст. 2344; 2011, N 17, ст. 2424), приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт профессиональной деятельности арбитражных управляющих "Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений".

Министр Э. Набиуллина

Федеральный стандарт профессиональной деятельности арбитражных управляющих "Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений"

1. Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений, в том числе состав сведений, подлежащих включению в Реестр требований о передаче жилых помещений (далее - реестр), и порядок предоставления информации из реестра разработаны в соответствии со статьей 201 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст. 4190; 2011, N 29, ст. 4301) (далее - Закон о несостоятельности).

2. Реестр представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах - участниках строительства (далее - кредиторы) и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения, а именно:

а) фамилию, имя, отчество (при наличии), вид и реквизиты документа, удостоверяющие личность, место жительства, а также почтовый или электронный адрес - для физического лица;

б) наименование, местонахождение, основной государственный регистрационный номер - для юридического лица;

в) банковские реквизиты кредитора (при их наличии);

г) сумму, уплаченную кредитором застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

д) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанную в таком договоре);

е) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;

ж) основания возникновения требования кредитора;

з) дату внесения требования кредитора в реестр;

и) информацию о погашении требования кредитора;

к) дату погашения требования кредитора;

л) основания и дату исключения требования кредитора из реестра;

м) основания и дату внесения изменений в требование кредитора.

Для целей вышеуказанных правил под записью понимается внесение в реестр сведений об одном требовании одного кредитора по состоянию на дату внесения в реестр.

3. Реестр ведет арбитражный управляющий в соответствии с требованиями Закона о несостоятельности и настоящего Федерального стандарта.

4. Реестр состоит из разделов, каждый из которых содержит сведения о требованиях кредиторов о передаче жилых помещений в отношении конкретного объекта строительства. Реестр ведется на русском языке на бумажном носителе и в электронном виде.

5. В случае представления реестра по месту требования на бумажном носителе реестр представляется в виде сброшюрованных и пронумерованных листов, каждый из которых подписан арбитражным управляющим.

6. Записи в реестр вносятся в хронологическом порядке по мере поступления к арбитражному управляющему определений арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр.

Запись в реестр вносится арбитражным управляющим в день поступления определения арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр.

7. Изменения в записи вносятся на основании судебного акта, за исключением изменений сведений о каждом кредиторе. В случае изменения сведений о кредиторе, предусмотренных подпунктами "а" - "в" пункта 2 настоящего Федерального стандарта, делается отметка в соответствующей записи реестра на основании уведомления кредитора.

Каждое изменение в записи должно содержать дату внесения изменения, основание для внесения изменения и подпись арбитражного управляющего.

8. На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования кредиторов исключаются арбитражным управляющим из реестра; оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра для ее последующего включения в реестр требований кредиторов, о чем в соответствующей записи реестра делается отметка об исключении требования кредитора с указанием даты и основания для исключения.

На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре, о чем в соответствующей записи реестра делается отметка об исключении требования кредитора с указанием даты и основания для исключения.

9. Арбитражный управляющий хранит до окончания производства по делу реестр, судебные акты, подтверждающие обоснованность требований кредиторов о передаче жилых помещений, а также обоснованность включения указанных требований в реестр.

10. При передаче реестра иному арбитражному управляющему арбитражный управляющий:

а) формирует итоговые записи на дату передачи реестра;

б) делает отметку о передаче реестра в каждом разделе реестра;

в) составляет акт приема-передачи и передает в соответствии с ним реестр, судебные акты, подтверждающие обоснованность требований кредиторов о передаче жилых помещений, а также обоснованность включения указанных требований в реестр.

Прием и передача реестра осуществляются на основании акта приема-передачи, который подписывается арбитражным управляющим, передающим реестр, и арбитражным управляющим, принимающим реестр. Реестр и прилагаемые к нему документы подлежат передаче при подписании акта приема-передачи. Со дня подписания такого акта арбитражный управляющий, принявший реестр, исполняет обязанности по ведению реестра.

Судебные акты и требования кредиторов о включении в реестр, поступившие передавшему реестр арбитражному управляющему после подписания акта приема-передачи, передаются принявшему реестр арбитражному управляющему по отдельному акту приема-передачи.

11. О закрытии реестра делается соответствующая отметка с указанием даты закрытия реестра.

12. Копии реестра на бумажном и электронном носителях хранятся в местах, исключающих их одновременную утрату.

В случае утраты реестра он подлежит восстановлению на основании материалов дела о банкротстве не позднее трех дней со дня обнаружения утраты.

13. По требованию кредитора (его уполномоченного представителя) арбитражный управляющий в течение пяти рабочих дней с даты получения требования направляет выписку из реестра (в электронном виде или на бумажном носителе) кредитору (его уполномоченному представителю). При отсутствии сведений о требованиях о передаче жилого помещения указанного кредитора в реестре арбитражный управляющий в течение трех рабочих дней с даты получения требования направляет кредитору или его уполномоченному представителю сообщение об этом.

Выписка из реестра подписывается арбитражным управляющим, а в случае направления в электронном виде - электронной подписью.

Расходы арбитражного управляющего на подготовку и направление выписки из реестра на бумажном носителе подлежат возмещению кредитором.

• Подлежат ли исполнению банком обязательства должника-владельца счета по требованиям кредиторов 1-3 очереди?
• Руководитель ООО был осужден по ст. 173.1. УК РФ. Какие последствия для сделок, заключенных данным руководителем?
• Какие особенности приема на работу по совместительству иностранца, с патентом на работу по конкретной профессии?
• Необходимо ли в учреждении утверждать положение о пропускном режиме?
• Вправе ли ГБУ для оказания госуслуг закупать другие услуги, если их использование не предусмотрено техрегламентом?

Вопрос

Юр. лицо заключило ДДУ с застройщиком в 2014 г. Срок ввода в эксплуатацию 2016 г. До настоящего времени дом не веден в эксплуатацию. Доп соглашения с застройщиком об увеличении сроков строительства не подписывались. В 2017 г. в отношении застройщика начинается банкротное производство, введена процедура наблюдения. Вправе ли наша организация - дольщик обратиться в суд в рамках дела о банкротстве с требованием, о включении в реестр кредиторов о передаче жилых помещений? Или о передаче объекта незавершенного строительства? Если нет, то, с каким заявлением обращаться?

Ответ

Да, организация вправе обратиться в суд с требованием о включении в реестр кредиторов о передаче жилых помещений (в случае, если она приобретала жилое помещение).

В соответствии с положением ст. 201.4 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

Требования о передачи жилых помещений и включении данных требований в реестр рассматриваются в порядке ст. 201.6 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

В ряде случаев, можно сослаться на пп. 1 п. 1 ст. 201.8 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в соответствии с которым, участник строительства, полностью исполнивший обязательства по договору, имеет право предъявлять должнику требование о признании права собственности на оплаченный им объект недвижимости. Если объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, арбитражный суд в рамках дела о банкротстве в соответствии с положениями ст.201.8 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ может удовлетворить иск о признании права собственности - см. Постановление АС МО от 06.02.2017 № А40-107550/10.

При отсутствии в совокупности вышеуказанных условий, суд отказывает в удовлетворении иска о признании права (см. Постановление АС СЗО от 05.05.2017 № А56-83217/2015).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

«На сегодняшний день случаи банкротства застройщика - не редкость. В таких ситуациях участники долевого строительства могут оказаться незащищенными и понести значительные потери. Для решения сложившейся ситуации Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ были внесены дополнения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) в виде самостоятельного параграфа «Банкротство застройщиков». До вступления в силу этих изменений участники долевого строительства были лишены права требовать свое имущество в объекте незавершенного строительства.*

Однако, применяя данный параграф, юристы и судьи сталкиваются с различными проблемами. В частности, актуальным является вопрос - включать ли в реестр требований о передаче жилых помещений требования граждан-участников долевого строительства в случае регистрации права собственности на жилое помещение либо на долю в объекте незавершенного строительства? От его решения зависит, будут ли погашены требования участников строительства, включенные в реестр о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи жилых помещений в порядке ст.ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве.

ЗАСТРОЙЩИК-БАНКРОТ ДОЛЖЕН ИМЕТЬ ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СОБСТВЕННОСТИ

Согласно п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.

При этом, как следует из буквального толкования п. 2 ст. 201.6 этого же закона, арбитражным судом при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должно быть установлено два обстоятельства:

 наличие договора между участником долевого строительства и застройщиком, по которому данное лицо обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность гражданина;

 факт полной или частичной оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору.

В случае наличия полной или частичной оплаты требование участника подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества (п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве).

Бесспорным является то, что участники строительства заявляют свои требования в реестр о передаче жилых помещений с целью получения в собственность доли в объекте незавершенного строительства либо квартиры.

Законом о банкротстве (§ 7 гл. IX) установлены специальные правила погашения требований участников строительства:

 погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10);

 погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11).

Передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при соблюдении всех условий, установленных в ст. 201.10 Закона о банкротстве. Аналогичные положения содержатся и в ст. 201.11. Так, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена только в случае, если после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства. Такое правило касается конкретного объекта строительства, включенного в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (п. 4 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

При этом важным условием является то, что объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности (п. 5 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В свою очередь право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, в случае регистрации участником строительства права собственности на долю в объекте незавершенного строительства либо на жилое помещение в Управлении Росреестра, прекращается право собственности на данное имущество должника - застройщика.

Указанное имущество не будет входить в состав конкурсной массы (ст. 131 Закона о банкротстве), поскольку не является имуществом должника. Именно по этой причине у застройщика будет отсутствовать право распоряжаться данным имуществом, в том числе и право передавать его кому бы то ни было. То есть, обязанность должника по передаче жилого помещения прекращается с даты внесения записи о праве собственности за гражданином в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН).

Но, как сказано выше, требования участников строительства включаются в реестр о передаче жилых помещений с целью последующей передачи в жилищно-строительный кооператив.

В случае включения в реестр требований участников долевого строительства с зарегистрированным правом собственности на долю в объекте незавершенного строительства, может возникнуть ситуация, при которой невозможно будет произвести погашение требований всех участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

В этом случае будет нарушаться положение п. 4 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве - требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений будет больше, чем жилых помещений после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства. При таких условиях арбитражный управляющий должника сможет дать лишь заключение о невозможности передачи объекта незавершенного строительства.

В КОНКУРСНУЮ МАССУ ЗАСТРОЙЩИКА НЕ ВХОДЯТ ОБЪЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКОВ

Ввиду того, что из § 7 гл. IX Закона о банкротстве не следует прямой запрет на включение описываемых требований, судебная практика по данному вопросу различна.

В качестве примера можно привести следующее дело, которое иллюстрирует различные подходы судов.

В рамках одного банкротного дела было подано порядка 70 требований участников строительства с зарегистрированным правом собственности.

Одним из конкурсных кредиторов в порядке ст. 71 Закона о банкротстве были заявлены возражения по данным требованиям. Суть возражений сводилась к тому, что за определенными участниками признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Такое право участников было зарегистрировано, поэтому эти лица не могут заявлять требование о передаче им в собственность того, что и так уже является их собственностью.

Судом первой инстанции доводы конкурсного кредитора были признаны необоснованными. Суд пришел к выводу, что § 7 гл. IX Закона о банкротстве не содержит запрета на включение в реестр требований о передаче жилых помещений в случае признания за гражданином права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом предусмотренная законом возможность включения требования участника строительства о передаче жилого помещения в реестр таких требований является способом реализации правомочий данного лица в случае банкротства застройщика.

В свою очередь обязательство застройщика по передаче жилого помещения, установленное соответствующим договором, может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не прекращает обязательство застройщика перед участником долевого строительства по передаче готового жилого помещения.

Поэтому наличие зарегистрированного права долевой собственности участников строительства на объект незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у должника обязательства по передаче данным лицам соответствующих жилых помещений. Также это не может являться препятствием для включения требований участников строительства о передаче причитающихся им жилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений должника (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2012 по делу № А45-21735/2011).

Апелляционный суд согласился с доводами суда первой инстанции и указал следующее. Наличие зарегистрированного права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у должника обязательства по передаче данному лицу соответствующих жилых помещений. Также это не может являться препятствием для включения требования участника строительства о передаче причитающегося ему жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.

Кроме того, Закон о банкротстве не ограничивает право участника строительства предъявлять к должнику требование о передаче жилого помещения при наличии признанного за ним в судебном порядке права собственности на долю в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства. Признание права собственности не означает исполнение должником своих обязательств по договору. Доля в объекте незавершенного строительства, право собственности на которую признано в судебном порядке, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи до сдачи жилого дома в эксплуатацию (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу № А45-21735/2011).

Однако конкурсный кредитор не согласился с такими выводами судов и обратился в кассационную инстанцию, которая его поддержала. Окружной суд отказал в удовлетворении требований участников строительства с зарегистрированным правом собственности. В судебном акте было указано, что признание права собственности на долю объекта незавершенного строительства за участником долевого строительства исключает признание права собственности на эту же долю за должником-застройщиком. Именно по этой причине такая доля не может быть включена в конкурсную массу должника. А значит, и застройщик не сможет распорядится имуществом, не вошедшим в конкурсную массу.

Вместе с тем реестр требований о передаче жилых помещений - это очередь, в порядке которой удовлетворяются требования участников строительства за счет конкурной массы - объекта строительства, зарегистрированного на праве собственности за должником-застройщиком. Для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Однако доли участников строительства, принадлежащие им на праве собственности (зарегистрированном праве), не могут быть зарегистрированы за должником на том же праве и, следовательно, не могут быть переданы должником участникам строительства - собственникам своих долей.

При этом нахождение должника в процедуре банкротства означает его неплатежеспособность, в том числе материальную неспособность достроить объект недвижимости и выдать квартиры участникам долевого строительства. Следовательно, вывод нижестоящего суда о том, что участник долевого строительства вправе требовать от должника готовое жилое помещение, несмотря на наличие у него зарегистрированного права на долю в объекте, не соответствует ст. 201.10 Закона о банкротстве, предусматривающей передачу должником участникам строительства объекта незавершенного строительства. Также суд делает вывод о том, что для включения требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений заявитель должен отказаться от своего права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.08.2012 по делу № А45-21735/2011).

В настоящее время судами кассационной и апелляционной инстанций по данному делу приняты судебные акты об отказе в удовлетворении требований участников долевого строительства, право собственности которых на долю зарегистрировано, во включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

ОТКАЗ ОТ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА В ЕГРПН ПОЗВОЛИТ СОБСТВЕННИКУ ВКЛЮЧИТЬ СВОИ ТРЕБОВАНИЯ В РЕЕСТР

Каких-либо разъяснений Высшего арбитражного суда РФ по вопросу включения требований участников с зарегистрированными правами собственности, к сожалению, до сих пор нет. Однако интересна позиция тройки судей ВАС РФ, выраженная в одном из определений об отказе в передаче дела в Президиум. Так, в судебном акте описана ситуация, когда право собственности на помещение участника строительства было признано решением суда общей юрисдикции и зарегистрировано в ЕГРПН. Тройка судей пришла к выводу, что в случае если участник строительства обращается с заявлением о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, то его требование может быть включено в реестр только в случае его отказа от регистрации (определение ВАС РФ от 25.06.2012 по делу № ВАС-7586/12).

Таким образом, требование участника строительства с зарегистрированным правом может быть включено в реестр о передаче жилых помещений только в случае отказа от регистрации права собственности.

Так, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ). Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Форма данного отказа специально не регламентируется. Свидетельством отказа собственника от права собственности может служить подача заявления об отказе от вещи, сделанная как в письменной, так и в устной форме.

В любом случае такой отказ должен быть свободным с точки зрения воли (не быть вынужденным в силу чрезвычайности обстановки), недвусмысленным с точки зрения целей и эффективным с точки зрения доведения до всех возможных адресатов. Представляется, что отказ от права собственности на недвижимое имущество требует обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и орган местного самоуправления по месту нахождения имущества (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Бездействие собственника само по себе, напротив, еще не свидетельствует о намерении отказаться от права собственности.

Полагаем, что волеизъявление участника долевого строительства в виде отказа от регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства должно быть четко выражено путем осуществления действий, свидетельствующих о совершении такого отказа, например путем обращения в Управление Россреестра с заявлением о регистрации отказа от права собственности. Если же такой отказ по каким-то причинам не будет зарегистрирован Росреестром, то требование участника долевого строительства о включении в реестр о передаче жилых помещений не может быть удовлетворено.

Итак, подытоживая вышесказанное, можно сделать вывод, что требование участника строительства, чье право собственности на жилое помещение или доля в праве общей долевой собственности признаны решением суда общей юрисдикции и зарегистрированы в ЕГРПН, может быть включено в реестр о передаче жилых помещений только в случае отказа от регистрации права собственности.

Представляется, что выбор способа защиты участник долевого строительства должен сделать самостоятельно исходя из финансового состояния должника и стадии строительства незавершенного объекта.

Последствия принятия того или иного решения инвестором можно представить в виде таблицы (безотносительно к конкретному должнику и объекту строительства).

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ СОВЕРШЕНИЯ УЧАСТНИКОМ СТРОИТЕЛЬСТВА ОПРЕДЕЛЕННЫХ ДЕЙСТВИЙ

Отказ от права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте	Сохранение за собой права собственности
Участие в деле о банкротстве о банкротстве	Не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве
Участие в первом собрании кредиторов (в случае включения требования в реестр о передаче жилых помещений в процедуре наблюдения)	В случае положительного заключения арбитражного управляющего о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в Жилищно-строительный кооператив, могут вступить в ЖСК и участвовать в достройке объекта вместе с иными участниками
Участие в собрании участников строительства и принятие решений в соответствии со ст.ст. 201.10, 201.11 Закона о банкротстве	Участники строительства, в случае передачи объекта в Жилищно-строительный кооператив, не могут принимать решение о судьбе объекта без участников, право собственности которых на долю зарегистрировано
В случае положительного заключения арбитражного управляющего о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений: требование участника строительства погашается путем передачи объекта в Жилищно-строительный кооператив; право собственности застройщика (должника) объекта передается Жилищно-строительному кооперативу; завершение строительства происходит за счет средств членов ЖСК и (или) привлеченного инвестора (очевидно, что для инвестора данный объект должен быть инвестиционно привлекательным)	В случае ликвидации должника право собственности сохраняется (данный факт является положительным в случае, если строительство дома завершено).

«Участники долевого строительства, как показывает практика, нередко оказываются без надлежащей правовой защиты и страдают от действий недобросовестных застройщиков. Если крупные компании, должником которых является застройщик, могут найти инструменты реструктуризации возникшей неплатежеспособности, то небольшим компаниям и гражданам сложнее урегулировать свои финансовые отношения. С августа 2011 года Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ(далее - Закон № 127-ФЗ) был дополнен отдельным параграфом, который регулирует особенности процедуры банкротства застройщиков. Анализ указанных изменений и судебной практики по их применению позволяет сделать вывод, что права дольщиков теперь достаточно надежно защищены, в том числе и в связи с тем, что по делам о признании застройщиков несостоятельными (банкротами) положениями § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ предусмотрены определенные способы погашения ими требований участников долевого строительства. Поэтому участникам долевого строительства, инвесторам, столкнувшимся с подобной ситуацией, необходимо понимать, какой алгоритм действий следует выстроить для того, чтобы вернуть свои денежные средства, а в каких случаях есть возможность вернуть имущество, за которое были внесены средства дольщиков.

ТРЕБОВАНИЕ ПОДЛЕЖИТ ВКЛЮЧЕНИЮ В РЕЕСТР, ДАЖЕ ЕСЛИ СРЕДСТВА ПЕРЕДАВАЛИСЬ НЕ ДОЛЖНИКУ, А ЕГО ПРЕДСТАВИТЕЛЮ

На практике встречаются случаи, когда денежные средства для инвестирования строительства вносятся участником строительства третьему лицу, которое осуществляет действия, направленные на привлечение денежных средств для строительства, на основании договорных отношений с застройщиком. И в ситуации, когда застройщик оказывается банкротом, возникает вопрос - вправе ли дольщик обратиться с требованием о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, если денежные средства за недвижимость получало некое третье лицо?

Так, по одному из дел гражданин обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его участником строительства и включении его требования о передаче жилого помещения в реестр требований к должнику - застройщику, в соответствии со ст. 201.2Закона № 127-ФЗ. Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Причиной оставления исковых требований без удовлетворения явилось отсутствие у должника обязанности по передаче жилых помещений заявителям. Дело в том, что согласно представленным по делу доказательствам денежные средства граждан для строительства квартир привлекал не застройщик, а третья организация, которая получила от заявителей денежные средства для долевого строительства жилого дома. Суд указал, что в рассматриваемом случае застройщиком является лицо, на котором, согласно договорам соинвестирования, лежит обязанность по передаче жилых помещений.

Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, сослался на следующие обстоятельства. Лицо, принимавшее у граждан денежные средства для долевого строительства жилого дома, действовало в рамках договора поручения, согласно которому, как поверенный, брало на себя обязательства по привлечению денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства жилого комплекса, которое осуществлял должник - застройщик (доверитель). Из условий договоров следовало, что поверенный действует исключительно в интересах доверителя для достижения цели - строительство и передача в собственность участникам долевого строительства жилых и нежилых помещений. Апелляционная инстанция руководствовалась, в том числе, нормой ст. 971 ГК РФ, согласно которой по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. В дальнейшем ни должник - застройщик, ни лицо, привлекавшее денежные средства, не воспользовались процессуальным порядком оспаривания постановления апелляционной инстанции (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по делу № А73-8109/2010). Аналогичные выводы содержатся и в других подобных делах (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу № А73-8109/2010, от 05.05.2012 по делу № А73-8109/2010). Анализ указанных апелляционных производств свидетельствует о том, что именно действия или бездействие должника - застройщика привели к возникновению у граждан (дольщиков) необходимости обращения с рассматриваемыми требованиями в рамках дела о его банкротстве.

ЕСЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕ ВОЗНИКЛО, ТРЕБОВАНИЕ О ПРИЗНАНИИ ТАКОГО ПРАВА УДОВЛЕТВОРЕНИЮ НЕ ПОДЛЕЖИТ*

На практике нередки случаи, когда при банкротстве застройщика участники долевого строительства обращаются с требованиями о признании за ними права на долю в объекте незавершенного строительства.

Так, в рамках одного из дел о банкротстве застройщика граждане, в полном объеме осуществившие платежи по договорам долевого участия в строительстве в пользу застройщика, обратились в суд с требованиями:

 признать право собственности на объект незавершенного строительства - офис,

 признать в равных долях право собственности на объект незавершенного строительства - магазин.*

Определением суда первой инстанции требования были удовлетворены. Однако апелляционная коллегия отменила определение суда первой инстанции по следующим основаниям. Должник является застройщиком объекта «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж». Строительство возводимого застройщиком объекта на дату возбуждения производства по делу о его несостоятельности (так же, как и на дату рассмотрения заявления) не завершено. Право собственности на соответствующий объект незавершенного строительства (63 % готовности) с обременением ипотекой в пользу участников долевого строительства зарегистрировано за должником с даты вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. В ходе проведения процедуры наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках этого дела подлежат предъявлению и рассмотрению нормы п. 1 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ в отношении требований других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам. К числу таких требований относятся, например, требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Основания возникновения права собственности закреплены в ст. 218 ГК РФ. Одним из таких оснований является приобретение лицом права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную этим лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства отнесен к недвижимому имуществу. При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле ст. 218 ГК РФ. Доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам. Данные выводы апелляционный суд обосновал следующим образом.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дом участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон № 214-ФЗ). То есть договор об участии в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество. В данном споре - нежилые помещения.

При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем. В абзаце 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение, исходя из п. 11 цитируемого постановления, применимо при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону № 214-ФЗ.

Как следует из положений законов № 214- ФЗ и № 127-ФЗ, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). С учетом изложенного выше, а также того факта, что строительство дома не завершено, право собственности на доли в общей собственности у граждан - участников долевого строительства не возникло, поэтому и заявленное ими требование о признании такого права удовлетворению не подлежит.*

Аналогичные выводы содержатся и в других судебных актах по схожим делам (постановления Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 по делу № А45-25267/2009; Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 по делу № А73-14698/2009, от 10.05.2012 по делу № А73-14698/2009; ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2012 по делу № А73-14698/2009, от 20.07.2012 по делу № А73-14698/2009).

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ НЕ ПРЕПЯТСТВУЕТ ОБРАЩЕНИЮ В СУД С ДЕНЕЖНЫМ ТРЕБОВАНИЕМ К БАНКРОТУ

Правоприменительной практике известны случаи, когда притязания кредиторов, возникающие из договора участия в долевом строительстве, оспариваются. Признание указанной сделки недействительной может стать препятствием к осуществлению права на заявление требования, вытекающего из такого договора.

В решении данного вопроса сформировались следующие позиции судов. Первая заключается в том, что признание судом недействительным договора участия в долевом строительстве не является основанием для отказа участнику строительства во включении его требования в реестр передачи жилых помещений. Так, по одному из дел суд первой инстанции признал недействительным договор об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенный между застройщиком и гражданкой, на объект долевого строительства «жилое помещение - однокомнатная квартира». Суд также обязал территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии исключить запись о регистрации указанного договора.

Решением арбитражного суда застройщик был признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. В последующем суд перешел к рассмотрению дела о банкротстве застройщика по правилам § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ. Гражданка, о которой шла речь выше, обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника - застройщика требования о передаче ей в собственность однокомнатной квартиры. Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, заявленные требования были удовлетворены. Судебные инстанции руководствовались положениями п.п. 2, 3 ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ, согласно которым арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору о передаче жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Факт оплаты гражданкой суммы долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры материалами дела подтвержден.

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора участия в долевом строительстве, но и в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (подп. 9 п. 6 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Поэтому, несмотря на признание договора участия в долевом строительстве недействительным, суды пришли к выводу, что между сторонами договора существуют фактические договорные отношения по строительству жилого помещения. Это подтверждается перечислением участником строительства застройщику денежных средств, их принятие последним, что влечет возникновение у застройщика обязанности по передаче участнику строительства жилого помещения. Поскольку денежные средства застройщиком были приняты, а передача жилого помещения не состоялась, то права участника строительства считаются нарушенными и подлежат восстановлению путем удовлетворения заявления участника строительства о включении его требования в реестр передачи жилых помещений (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 по делу № А73-2825/2012).

Однако другие арбитражные суды иначе решают аналогичные вопросы. Некоторые из них считают, что если есть вступившее в законную силу решение суда, признавшее недействительным договор, на котором основано требование, правовые основания для включения требования в реестр отсутствуют. Так, по одному из дел апелляционная коллегия оставила без изменения определение суда первой инстанции, которым истцу было отказано во включении его требования в реестр. При этом апелляционный суд указал, что при наличии вступившего в законную силу решения суда о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на котором основано требование, правовые основания для включения требования в реестр требований о передаче жилых помещений отсутствуют. Следовательно, сторона не может быть понуждена к исполнению обязательств, основанных на недействительной сделке. Признание договора недействительным не препятствует лицу обратиться в суд первой инстанции с денежным требованием, равно как и не препятствует возможности удовлетворения денежного требования участника долевого строительства путем предоставления должником в качестве отступного прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (п. 14 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ) или готовое жилое помещение (п. 7 ст. 201.11. Закона № 127-ФЗ) (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу № А33-2805/2009к130).

Таким образом, можно заключить, что правила § 7 гл. IX Закона № 127- ФЗ не только устраняют неопределенность в отношениях между лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, но и способствуют эффективной защите нарушенных прав участников долевого строительства.

Требования о передаче нежилых помещений не могут быть включены в реестр о передаче жилых помещений

ТРЕБОВАНИЯ О ПЕРЕДАЧЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НЕ МОГУТ БЫТЬ ВКЛЮЧЕНЫ В РЕЕСТР О ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Суды отказывают в удовлетворении требований о включении нежилых помещений, находящихся в жилом доме, в реестр требований о передаче жилых помещений. К требованиям в отношении нежилых помещений положения § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Закона № 127-ФЗ применению не подлежат, соответственно, требование долевого участника строительства о включении нежилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений не подлежит удовлетворению.

Подпунктом 3 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127- ФЗ установлено, что требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Реестр требований о передаче жилых помещений - это реестр, содержащий требования, признанные таковыми арбитражным судом (подп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Данное положение арбитражным судом применяется буквально, что влечет отказ в удовлетворении требований, заявленных в отношении нежилых помещений (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 по делу № А73-14698/2009, от 26.03.2012 по делу № А73-14698/2009; определения ВАС РФ от 06.09.2012 по делу № А79-4792/2009, от 17.09.2012 по делу № А46-14935/2011).

При применении положений подп. 3 и 7 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ следует также учитывать, что для разрешения вопроса о включении требования в реестр передачи жилых помещений, не имеет значения то обстоятельство, что строительство жилого дома не завершено либо не начато.

Целью составления реестра требований о передаче жилых помещений является установление того, кому и какие именно жилые помещения обязан передать должник в соответствии с условиями заключенного, но не исполненного им договора (определение ВАС РФ от 06.09.2012 по делу № А40-91655/10-88-351«Б»)*».

Банкротство застройщика доставляет дольщикам массу хлопот, однако гражданам не стоит забывать о тех преимуществах, которые им дают специальные правила о банкротстве застройщика. Главное, уметь воспользоваться ими в нужной ситуации.

Привилегия участников строительства перед остальными кредиторами застройщика заключается помимо прочего в возможности предъявления к застройщику требований различного характера. Это может быть требование о передаче жилого помещения либо денежное требование (§7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " ").

В связи с названным правомочием общий реестр требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика имеет сложную структуру и включает в себя два реестра: реестр денежных требований и реестр требований о передаче жилых помещений.

И хотя Президиум ВАС РФ выразил позицию о том, что включение требований дольщиков как в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес (), дольщик в определенных ситуациях может изменить характер своего заявления. Остановимся на таких ситуациях подробнее.

Первой причиной для замены требования о передаче жилого помещения на денежное требование является предписание закона. Закон о банкротстве предусматривает несколько способов погашения требований дольщиков. Помимо предоставления денежного возмещения, дольщикам может быть передан объект незавершенного строительства либо жилое помещение. Применение того или иного способа погашения требований о передаче жилых помещений зависит от объективных условий, а именно от степени готовности дома.

Так, передача жилых помещений возможна только при наличии достроенного объекта, который введен застройщиком в эксплуатацию. Передача объекта незавершенного строительства имеет место, когда дом не достроен, и предполагает создание дольщиками ЖСК для последующего завершения строительства дома за счет самих граждан.

Решение вопроса о том, в какой форме возможно погасить требования дольщиков, происходит на собрании участников строительства по инициативе арбитражного управляющего. Он должен соблюсти оговоренные в законе сроки и своевременно вынести данный вопрос на обсуждение собрания (не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения управляющего). На решение вопроса отводится два месяца.

Однако встречаются ситуации, когда участники строительства не смогли достигнуть консенсуса в указанные сроки. В таком случае в силу арбитражный управляющий направляет им уведомление о необходимости перевести свои требования в денежные. Сделать это нужно в течение одного месяца со дня получения уведомления.

Суды в данном случае, безусловно, удовлетворяют требования дольщиков, так как изменение реестра осуществляется в силу закона. Единственное, на что следует обратить особое внимание: во избежание затягивания процесса важно соблюсти установленный законом месячный срок

В противном случае требования дольщика окажутся за пределами третьей очереди, в которой удовлетворяются требования участников строительства. Это означает, что погашение произойдет только после полного расчета со всеми участниками строительства, включенными в реестр.

Размер денежных требований при осуществляемой трансформации определяется в соответствии со . При этом учитывается не только сумма, внесенная по договору с застройщиком, но и убытки в виде реального ущерба, причиненные нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Они рассчитываются по следующей формуле: стоимость жилого помещения на дату введения процедуры, в рамках которой предъявлено требование участника строительства, за минусом суммы денежных средств, уплаченных по договору.

Изменение денежных требований на требование о передаче жилого помещения может быть осуществлено на основании позиции, сформулированной ВАС РФ: "право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застроищика принадлежит участнику строительства" (). Иными словами, просто по желанию дольщика. Поскольку считается, что реестр требований о передаче жилых помещений является частью общего реестра требований кредиторов, то многие суды удовлетворяют заявление дольщика об изменении характера требований с целью защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Важно иметь в виду, что ранее позиция о единстве реестров толковалась некоторыми судами не в пользу граждан. Так, они считали, что, заявив денежные требования, дольщики реализовали свое право на защиту, а значит, изменение требований нецелесообразно. Итогом становилось отказное решение(). Однако в последнее время практика складывается в пользу дольщиков, отказных решений с приведенной мотивировкой суды не выносят.

Трансформацию денежного требования в требование о передаче жилого помещения рационально производить в том случае, если очевидно, что перспектив получения денежных средств от застройщика не имеется, средств на расчеты с кредиторами у должника нет. В целом, необходимо отметить, чтоизначальное включение требований в реестр о передаче жилого помещения или трансформация денежных требований на натуральные позднее при любой ситуации–наиболее разумный шаг. Даже если строительство объекта завершено не будет, можно воспользоваться иными способами защиты своих прав, о которых – следующий пункт, либо, в крайнем случае, изменить требования на денежные.

Переход в реестр требований о передаче жилых помещений с целью последующей защиты своих прав в рамках государственных и муниципальных программ. Альтернативным способом защиты прав обманутых дольщиков является их включение в реестр пострадавших соинвесторов. Такие реестры ведутся в каждом субъекте РФ, однако включение в них возможно только при предъявлении к застройщику требования о передаче жилого помещения (ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "). Таким образом, изменение характера требований можно обосновать намерением воспользоваться поддержкой государства().

Не исключен также переход "зареестрового" кредитора с денежными требованиями в реестр требований о передаче жилых помещений. "Зареестровым" становится кредитор, предъявивший свои требования к застройщику по истечение установленного законом срока. Они подлежат удовлетворению за счет имущества должника, которое останется после погашения требований всех кредиторов, включенных в реестр. Очевидно, что вероятность удовлетворения требований "зареестровых" кредиторов крайне мала.

Такое заявление может быть подано с целью соблюдения принципа конституционного равенства при условии, что требования иных дольщиков этого же застройщика, желающих включиться в реестр и предъявивших требования в то же время либо позднее, были включены в реестр (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 августа 2015 г. № Ф05-1039/2010 по делу № А40-27589/2008). Подобную трансформацию рационально производить, если попадание требований "за реестр" имело место при реформировании законодательства о банкротстве в 2013 году. Дело в том, что с мая названного года срок для предъявления требований стал исчисляться с момента официального опубликования сведений о применении при банкротстве должника специальных правил о банкротстве застройщика. Однако ВАС РФ сформулировал позицию, согласно которой допускается исчисление названного срока с даты направления дольщику арбитражным управляющим уведомления о возможности предъявления в арбитражный суд имеющихся требований. ().

Таким образом, если дольщиком пропущен срок для включения требований в реестр и уведомление арбитражного управляющего ему не поступало, он может в любой момент восстановить пропущенные сроки, ссылаясь именно на отсутствие уведомления и позицию ВАС РФ. В частности, такая ситуация имела место в деле о банкротстве одного московского застройщика. Лица, которые подавали заявления после изменения подхода к определению сроков, попадали в основную часть реестра, в то время как граждане, заявившие требования ранее (в 2012 году) числились вне реестра. Применение представителями интересов дольщиков принципа конституционного равенства помогло восстановить справедливость, нарушенную законодательными реформами.

При наличии перечисленных причин рационально обратиться в суд с заявлением об изменении характера требований к застройщику. Основное, что следует учитывать: изменение реестра – не аттракцион, а юридическое действие, влекущее ряд значимых правовых последствий. От того, с какими требованиями дольщик включен в реестр кредиторов, зависит эффективность его участия в процедуре банкротства. Получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований возможно только при грамотном использовании предоставленных законом привилегий.

Уважаемая Мария, здравствуйте!

Вы спрашиваете:

как так может быть, что включение в реестр не гарантирует получение квартиры? А для чего тогда подавать заявление в реестр, как не за тем, чтобы в итоге была возможность получить квартиру?

Согласно ст.201.11 Закона о несостоятельности (банкротстве):

3. Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, строительство которого завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты о передаче участникам строительства жилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений...;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 ЗоБ...,;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона).

Как Вы видите, существует куча условий, при соблюдении которых квартира имеет юридическое основание для передачи дольщику.

Но если в Вашем случае все условия выполняются, то волноваться не стоит - квартиру Вам передадут и в реестр требований о передаче жилых помещений включаться нужно, особенно если застройщик уже находится в процедуре банкротства.

У Вас имеется возможность получения жилого помещения (квартиры), если имеются соответствующие условия по ст. 201.11 Закона о банкротстве.

А если совокупность условий по каким-то причинам не сформируется, то вам будет предоставлена возможность предъявить свои требования как денежные.

Также возможно (это уже чисто теоретические рассуждения, к прочтению необязательны), что автор статьи в интернете имел в виду следующее.

Дело в том, что получение квартиры дольщиком в рамках процедуры банкротства застройщика производится

На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре, о чем в соответствующей записи реестра делается отметка об исключении требования кредитора с указанием даты и основания для исключения.
(Приказ Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 N 72
«Об утверждении Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих „Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений“)

Согласно статье 201.8 Арбитражного процессуального кодекса РФ » Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика" подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

Возможно, автор статьи в интернете имел в виду, что определение арбитражного суда о передаче квартиры не может быть предопределено заранее, так как согласно статье 120 Конституции РФ судьи независимы и подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону.

С уважением, Артемьев Роман

P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов - можете обращаться в чат ко мне или к юристам.