Требование о государственной регистрации сделки устанавливается. Форма сделок

Государственная регистрация сделок (ст. 164) – это юридический акт, совершаемый уполномоченными государственными органами в случаях, предусмотренных законом.
Случаи, когда требуется регистрация:

1 Правило – относительно сделок с недвижимостью. Отсылка на ст. 131 ГК + Закон о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Случаи государственной регистрации определяются разными ФЗ. Регистрации подлежат только сделки, указанные в законе. Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:

1) Сделок с недвижимым имуществом.

2) Сделок с отдельными видами движимого имущества.

3) Сделок с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.

Ст. 164 п. 2 – Иные сделки в случаях, предусмотренных законом.

Несоблюдение требований государственной регистрации влечет её недействительность в случаях установленных законом.

Значение государственной регистрации:

1. Значение условия действительности сделки.

2. Значения момента появления сделки.

Акт государственной регистрации определяет момент заключения сделки, а если прямо установлено законом, условием действительности.

Регистрацию осуществляют государственные органы в зависимости от предмета сделки.

В сфере недвижимости – ФРС.

Не регистрирует сделок с судами, их регистрируют органы, которые регистрируют сами суда.

Отсутствует единый реестр.

Регистрация сделок носит заявительный характер.

Регистрационный орган проверяет законность сделки и отсутствие противоречий с существующими сделками. В результате не выдается никакого документа. На экземпляре сделки проставляется регистрационная надпись.

1. Условия действительности сделок.

Условия действительности сделок – это требования, соблюдение которых необходимо для действительности сделки.

Условия: ст. 168 ГК РФ – соблюдение всех императивных требований закона и иных НПА.

Условия действительности сделки делят на 4 группы:

1) наличие надлежащего субъектного состава сделки.

2) Соответствие волеизъявления действительной воли сторон.

3) Соблюдение формы сделки.

4) Законность содержания сделки.

1. Требования, предъявляемые к субъектам, к надлежащему лицу.

А) Физические лица должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Б) Юридические лица с общей правоспособностью могут участвовать в любых сделках, со специальной правоспособностью – в соответствующих целям их деятельности.

Юридические лица с общей правоспособностью могут сами себя ограничить в видах деятельности в учредительных документах. В таком случае условием действительности сделок будет является соответствие этому закрытому списку, указанному в учредительных документах. Нарушение данного правила влечет за собой недействительность, если контрагент знал о нарушении.

От имени юридического лица осуществляет сделки орган юридического лица. Орган должен действовать в пределах полномочий. Полномочия органа определяются в НПА, локальных ненормативных актах. Они должны соответствовать учредительным документам. Для юридических лиц условием действительности сделки так же является соответствие лицензии. Является условием если из сделки вытекает предоставление лицензируемых услуг в сочетании с виной контрагента.

2. Требования, предъявляемые к форме и государственной регистрации:

Соблюдение нотариальной формы сделки – всегда условие.

Соблюдение простой письменной формы сделки – в случаях, установленных законом.

Соблюдение требований государственной регистрации – в случаях, установленных законом.

3. Требования к содержанию сделки:

Начала дозволения и диспозитивности. Стороны не должны нарушать императивных норм, предъявляемых к содержанию. Сделка должна соответствовать императивным правилам.

4. Требование воли и волеизъявления.

К моменту совершения сделки лицо должно фактически быть способным к волевому поведению.

Дееспособное лицо юридически сделкоспосособно.

Физическое и психическое принуждение влечет недействительность сделки. Должны быть нормальные условия для формирования воли.

1. Понятие и виды недействительных сделок. Последствия недействительности сделки.

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствии, наступления которых желали субъекты.

Недействительность сделки может быть обусловлена:

А) Незаконностью содержания.

Б) Неспособностью физических и юридических лиц, совершающих её, к участию в сделке.

В) Несоответствием воли и волеизъявления.

Г) Несоблюдением формы сделок.

Недействительные сделки делятся на:

1. Ничтожные (недействительны вне зависимости от такого признания).

2. Оспоримые (недействительны в силу признания их таковыми судом).

1. Ничтожность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для её участников последствия в силу несоответствия его закону.

Ничтожная сделка является неправомерным действием, которое порождает только те последствия, которые предусмотрены законом на этот случай в качестве реакции на правонарушение. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Недействительность – это объективное свойство ничтожной сделки, поэтому она недействительна с момента её совершения. Ничтожная сделки и до решения суда не имеет юридической силы, суд лишь устраняет неопределенность в правоотношениях.

Общее правило: Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений (ст. 168 ГК РФ).

2. Оспоримость сделки означает, что действия, совершенные в виде сделки, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований только по иску управомоченных лиц, указанных в законе.

1. По способу определения их недействительности:

А)Ничтожная сделка не действительна в силу самого факта ее совершения. Такие сделки являются недействительными не зависимо от признания их судам с самого начала не порождает никаких правовых последствий.

Б) Оспоримая сделка признается недействительной судебным решением. Если этого решения нет- сделка действительна.

3. В определении круга субъектов, лиц, которые в праве обращаться в суд в связи с совершением таких сделок:

А) Оспоримые: те лица, которые указаны в законе (например только опекун, попечитель и т.д.)

Б) Ничтожные; (В законе это любое заинтересованное лицо, в том числе и не участник)

4. В сроках исковой давности: (181 ГК)

А) Оспоримые: в один год, с момента когда лицо узнало, или должны были узнать об обстоятельствах, которые вызывают оспоримость этой сделки.

Б) Ничтожные: 3 года и начало с момента начала исполнения по этой сделки.

Виды ничтожных сделок:

А) Сделки, совершенны с целью, противной основам правопорядка и нравственности – ст. 169 ГК РФ.

Б) Мнимые и притворные сделки – ст. 170 ГК РФ.

В) Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным – 171

Г) Сделки, совершенными несовершеннолетними, не достигшими 14 лет – 172

Д) Сделки, совершенные с нарушением формы, если закон специально предусматривает такое последствие – п. 2, 3 ст. 162 и п. 1 ст. 165

Е) Сделки, совершенные с нарушением требований об их государственной регистрации – п. 1 ст. 165

Специальные виды (основания), содержащиеся в иных Законах.

Виды оспоримых сделок:

А) Сделки, выходящие за пределы правоспособности юридического лица - 173

Б) Сделки с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки – 174

В) Сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет - 175

Г) Сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности – 176

Д) Сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими – 177

Е) Сделки, совершенные под влиянием заблуждения – 178

Ж) Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств – 179

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью. Главное последствие недействительности сделки – недопустимость её исполнения.

Если иное не предусмотрено законом, то каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой всё полученное по сделке (п. 2 ст. 167). Это двусторонняя реституция.

В некоторых случаях возможно недопущение реституции, то есть изъятие всего полученного и причитающегося по сделке в доход РФ, либо односторонняя реституция.

По отдельным сделкам предусматривается право потеплевшего на возмещение другой стороной причиненного ему реального ущерба.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части (ст. 180).

Последствия недействительности сделок:

Те, которые предусмотрены для них законом. Эти последствия применяет суд.

1) Правовые.

2) Имущественные.

1) под правовыми понимается последствия, которые определяют судьбу того правоотношения, которые из сделки должны возникнуть. Определяется ст. 167 и 180 ГК. Если сделка недействительна, то сделка не вызывает этого правоотношения. В отношении оспоримости сделки закон применяет исключения:

Суд может прекратить действие последствий на будущее время

Ст.180 ГК: возможно признание не возникших не всех последствий, а только некоторых (возможна недействительность части сделки)

2) судьба имущества, которое было предметом данной сделки, т.е. которое передавалось и т.д.

Имущественные последствия;

Б) специальные

В) дополнительные

А) п.2 ст. 162 ГК: Общими являются двухсторонняя реституция, т.е. стороны возвращают друг другу то, что получили,передавали.

Б) Специальные последствия применяются тогда, когда они прямо представлены законом для такого вида недействительности сделок:

· ст. 162 ГК: изъятие всего того, что передавалось в доход государства.

· односторонняя реституция: ст.179 для – сделки, совершенные под обманом и т.д. Первоначально имущественное положение восстанавливается потерпевшая сторона, а то что подлежало передаче второй стороне – в доход государства (взыскивается). Они применяются вместо общих.

В) Дополнительные последствия: последствия применяются в дополнении, вместе с общими или специальными случаях, указанных в законе:

· Возмещение реального ущерба, т.е. (ст.15) расходов которая сторона понесла или должна понести для восстановления нарушенного права ст.171-173, 176-179 ГК.

· Ст.1103 ГК О возврате неосновательного обогащения, которая по сделке получена одной из сторон.

Компенсация морального вреда не предусмотрена (ст.151 ГК).

1. Недействительность сделок, совершенных малолетними, несовершеннолетними, недееспособными, ограниченными в дееспособности гражданами.

Сделки, совершенные недееспособными и малолетними гражданами.

Сделки могут быть совершены в 2х формах:

(1) устная - общее правило. Все сделки, для которых закон не требует письменной формы, могут совершаться устно. Совершается посредством словесного выражения своей воли, а так же в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку, если:

а) законом не установлена письменная форма либо нотариальное удостоверение,

б) сделка при самом совершении,

в) сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме (простой или нотариальной), если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

(2) письменная - является исключением из общего правила и должна прямо предусматриваться законом или соглашением сторон. Виды:

а) Простая - совершается путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанная лицами, совершающими сделку или должным образом ими уполномоченными. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1. сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2. сделки граждан между собой на сумму, превышающую 1000 руб.,

3. в случаях, предусмотренных законом сделки граждан между собой независимо от суммы сделки.

б) Нотариальная - выражается в совершении нотариусом или лицом, его заменяющим удостоверительной надписи на самом документе. Нотариальное удостоверение сделки обязательно:

1. в случаях, прямо предусмотренных законом

(a) договор о залоге недвижимого имущества;

(b) договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен;

(c) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме;

(d) договор ренты;

(e) завещание;

(f) доверенности, выдаваемые на совершение сделок, требующих нотариальной формы, или в порядке передоверия.

2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон сделки.

Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки

Несоблюдение нотариальной формы влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки.

Государственная регистрация сделок не является формой сделки . Это иное юридическое основание (юридический факт), обеспечивающее правовую значимость (легитимность) совершенной в установленной письменной форме (простой или нотариальной) сделки.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов (например, в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда РФ).

Последствия несоблюдения требования о регистрации сделки

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

2. Договор проката (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)

Понятие .

Договор проката – это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Характеристика .

· возмездный

· взаимный

· концесуальный

· публичный, следовательно, арендодатель при наличии у него свободных предметов проката не вправе никому отказывать в заключении договора, а так же оказывать кому-либо предпочтение т.е. условия для всех аредаторов должны быть равными (за искл. тех кому законами и иными НПА предоставлены льготы.)

Существенное условие - предмет - только движимое имущество. Передается во владение и пользование арендатору.

Срок договора - предельный срок проката 1 год, нет возможности применения к нему общих правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора.

Арендная плата по договору проката может устанавливаться только в виде определенных в твердой сумме платежей. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Стороны .

1) Арендодатель - предприниматель (коммерческая организация, ИП), для которого сдача имущества в аренду является постоянным видом деятельности.

2) Арендатор - любое лицо. Если имущество, которое предоставляется по этому договору, используется для потребительских целей , и иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства, то арендаторами являются в основном граждане, которые используют имущество для личного, семейного, домашнего использования, и к таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.

Форма - только письменная, посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон. Несоблюдение письменной формы договора проката не влечет его недействительности.

Права и обязанности.

1) Обязанности арендодателя

а) передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества,

б) проверить исправность предмета аренды в присутствии арендатора и ознакомить его с правилами эксплуатации арендного имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании им. При обнаружении арендатором недостатков переданного на прокат имущества, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор обязан известить об этом арендодателя, а тот - в 10-дневный срок (если более короткий срок не установлен договором) безвозмездно устранить недостатки на месте либо заменить неисправное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю. Когда недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор не утрачивает права обратиться к арендодателю с требованием о ремонте или замене имущества, однако он обязан оплатить стоимость ремонта и транспортировки.

2) Обязанности арендатора

а) по поддержанию имущества в исправном состоянии и несению расходов на содержание имущества

б) выплатить арендную плату.

в) не имеет права сдавать полученное в прокат имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

Под формой сделки наука гражданского права понимает способ фиксации волеизъявления участников данной сделки. Порок формы сделки - это ее несоблюдение. Действующее гражданское законодательство (п. 1 ст. 158 ГК РФ) четко определяет, что сделки совершаются в устной или письменной форме. Это дает основания полагать, что существуют лишь две формы сделок (или формы заключения сделок). Кроме того, устная форма сделки имеет три разновидности:

• - словесная (контрагенты договариваются обо всех существенных условиях сделки в устной форме);
• - конклюдентные действия (из поведения контрагента явствует его воля совершить сделку, например, при приобретении товара через автомат);
• - молчание (признается формой сделки (выражением воли совершить сделку) лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, например, согласно ст. 999 ГК РФ молчание комитента в течение 30 дней считается принятием им отчета комиссионера).

В свою очередь, письменная форма сделок имеет две разновидности: простая и нотариальная.

Пункт 1 ст. 159 ГК РФ определяет, что по общему правилу сделка может быть совершена в устной форме, если законом или соглашением сторон для нее не установлена письменная форма. Специальные нормы пп. 2 и 3 ст. 158 ГК РФ несколько расширяют вышеуказанное правило. Они допускают совершение в устной форме сделок, исполняемых при самом их совершении, если законом для них не установлено обязательное нотариальное удостоверение и несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет их недействительность, а также совершаемых во исполнение договора, заключенного в письменной форме (как правило, это действия по передаче имущества, приемке работ и т.д., носящие разовый характер и осуществляемые согласно отдельным пунктам правильно оформленного соглашения между контрагентами).

Устанавливая возможность совершения сделок в устной форме, законодатель стремится к упрощению юридического оформления волеизъявления контрагентов, особенно когда данные сделки касаются выполнения мелких бытовых операций, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Вместе с тем приходится констатировать и то, что в настоящее время основная форма сделок - письменная, что объяснимо целым рядом факторов.

Во-первых, в условиях становления рыночных отношений и развития гражданского оборота в Российской Федерации еще сравнительно мала степень доверия между участниками сделок, особенно носящих предпринимательский характер.

Во-вторых, письменная форма сделки позволяет более четко сформулировать основные условия юридических действий контрагентов и тем самым избежать расплывчатости и неконкретности, которые могут иметь место в случае устной договоренности.

В-третьих, именно при заключении договора - сделки в письменной форме возможен (в допустимых законом случаях) отход контрагентов от диспозитивных норм гражданского законодательства и урегулирование соответствующих отношений по воле сторон. При устной же форме сделки контрагенты фактически лишены возможности определять своим соглашением иное, и к их действиям будут всегда применяться только положения законодательства.

В-четвертых, необходимость письменного оформления договорных отношений способствует правильной хозяйственной отчетности субъектов предпринимательской деятельности и одновременно надлежащей реализации фискальной функции налоговых органов Гражданское право: Учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.В. Гутников и др.; под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. Т. 2..

Учитывая это, ст. 161 ГК РФ установила, что простая письменная форма необходима для сделок, не требующих нотариального удостоверения:

• - между юридическими лицами;
• - между юридическим лицом и гражданами;
• - между гражданами на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (МРОТ), а в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки (например, для соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ), договора залога (п. 2 ст. 339 ГК РФ), обещания дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ) и др.).

Сущность письменной формы раскрывается в ст. 160 ГК РФ, гласящей, что совершение сделки в письменной форме обычно происходит «путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными лицами». Данная форма сделки может предусматривать и обмен документами посредством почтовой, телетайпной или иной связи. Законом и иными правовыми актами либо соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования к письменной форме сделки (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.д.). Здесь следует заметить, что в ряде норм ГК РФ законодатель, указывая на необходимость соблюдения письменной формы сделки, дает контрагентам возможность выбора ее воплощения. Например, заключение договора банковского вклада согласно ст. 836 ГК РФ может быть удостоверено сберегательной книжкой, сберегательным или депозитным сертификатом либо иным выданным банком вкладчику документом, отвечающим требованиям, предусмотренным для таких документов законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота). И все-таки в ряде случаев (например, при указании на требования заключения договора аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 651 ГК РФ)), законодатель императивно требует составления единого документа, подписанного сторонами Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Юрайт-М, 2007..

Такая разновидность письменной формы сделки, как ее нотариальное удостоверение, согласно ст. 163 ГК РФ осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальная форма вводится законодателем для следующих видов юридических действий:

• - доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);
• - совершение передоверия по доверенности (п. 3 ст. 187 ГК РФ);
• - договор об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК РФ);
• - договор о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ);
• - договор об уступке требования, основанного на сделке, совершенной по нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);
• - договоры постоянной и пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
• - завещание.

Кроме того, подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ устанавливает возможность нотариального удостоверения сделок в случаях, предусмотренных соглашением сторон, несмотря на то, что по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Осуществляя нотариальное удостоверение сделки, для которой данная форма не требуется, стороны придают ей больший юридический вес, фактически страхуя ее от недействительности, поскольку перед осуществлением удостоверительной надписи нотариус обязан проверить наличие правоспособности и дееспособность сторон, а также отсутствие иных пороков действительности сделки.

Согласно статьям 131 и 164 ГК РФ сделки, связанные с возникновением, переходом и прекращением вещных прав на недвижимое имущество, а также иные права на недвижимость, в случаях, предусмотренных законом, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный Закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» / СЗ РФ. - 13.08.2001. - N 33 (часть I). - ст. 3431..

Государственная регистрация сделок не отнесена законом к отдельной разновидности формы сделок. Однако в связи с тем, что ей подлежат сделки, требующие простой письменной формы, а некоторые из них (ипотека, пожизненное содержание с иждивением и др.) - еще и нотариального удостоверения, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению письменной формы сделки.

Следует заметить, что стороны сделки не имеют права требовать государственной регистрации сделки, если это прямо не предусмотрено в действующем законодательстве, как в случае с нотариальным удостоверением.

Поскольку соблюдение формы сделки является одним из условий ее действительности, то ее несоблюдение может повлечь для участников сделки определенные юридические последствия, природа которых будет рассмотрена ниже.

Устная форма сделки является простейшей, и сделки могут заключаться в устной форме, если законом или договором для них не предусмотрена иная, более сложная форма. Учитывая это, законодатель не устанавливает последствий несоблюдения устной формы сделки, что было бы абсурдно. В связи с этим мы говорим лишь о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки, а также о последствиях несоблюдения нотариальной формы сделки и требованиях ее государственной регистрации.

Юридические последствия несоблюдения простой письменной формы сделки отражены в ГК РФ и сводятся законодателем к двум позициям.

Во-первых, несоблюдение простой письменной формы сделки согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (общее последствие несоблюдения простой письменной формы сделок).

Во-вторых, в соответствии с п. 2 ст. 162 ГК РФ это влечет недействительность сделки в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделок).

В первом случае мы имеем дело лишь с отказом государства защищать права участника сделки, который фактически нарушил предписание гражданского законодательства о необходимости соблюдения соответствующей формы сделки и не может предъявить иных доказательств факта сделки и ее условий, кроме свидетельских показаний, но не с недействительностью сделки.

Во втором случае следует заметить, что законодатель не всегда последователен в формулировках при определении последствий несоблюдения простой письменной формы сделки, которые согласно п. 2 ст. 162 ГК РФ связаны с ее недействительностью. Так, несоблюдение простой письменной формы следующих сделок влечет их недействительность:

• - предварительного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ);
• - договора дарения, если дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 5 МРОТ;
• - договора обещания дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ);
• - договора кредита (ст. 820 ГК РФ);
• - договора банковского вклада (п. 2 ст. 836 ГК РФ);
• - договора коммерческой концессии (п. 1 ст. 1028 ГК РФ) - влечет их ничтожность согласно указанным нормам, то несоблюдение простой письменной формы:
• - внешнеэкономической сделки (п. 3 ст. 162 ГК РФ);
• - соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ);
• - договора о залоге (п. 4 ст. 339 ГК РФ);
• - договора поручительства (ст. 362 ГК РФ);
• - договора продажи нежилой недвижимости (ст. 550 ГК РФ);
• - договора аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
• - договора страхования (за исключением обязательного государственного страхования) (п. 1 ст. 940 ГК РФ).

Однако в данном случае речь также идет о ничтожности вышеупомянутых сделок, поскольку по смыслу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка является оспоримой в силу признания ее таковой судом. А статьи об оспоримости сделок всегда содержат положения о том, что они могут быть признаны недействительными судом по искам конкретно названных в законе субъектов, чего не содержат нормы п. 3 ст. 162, ст. 331, п. 4 ст. 339, ст. 362, ст. 550, п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 940 ГК РФ.

Таким образом, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее ничтожность лишь в вышеуказанных случаях, предусмотренных законом Шестакова Н.Д. Недействительность сделок. СПб.: Юридический центр Пресс, 2009..

Признавая нотариальное заверение сделки разновидностью ее письменной формы, а государственную регистрацию лишь юридически значимым элементом письменной формы сделки (как простой, так и нотариальной), законодатель в ст. 165 ГК РФ определяет последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования ее государственной регистрации. Так, несоблюдение нотариальной формы всегда влечет ее недействительность, а требования о государственной регистрации сделки - только в случаях, установленных законом. Причем подобные действия считаются ничтожными сделками.

Гражданский кодекс РФ называет следующие виды сделок с недвижимым имуществом, несоблюдение государственной регистрации которых влечет их недействительность:

• - договор об ипотеке (п. 4 ст. 339);
• - договор продажи предприятия (п. 2 ст. 560);
• - договор аренды предприятия (п. 3 ст. 658);
• - договор доверительного управления предприятием (из смысла ст. 1017).

Тем не менее данные указания закона не совсем корректны, так как признать недействительной можно только состоявшуюся (уже заключенную) сделку. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом. А законом применительно к вышеуказанным правоотношениям подчеркивается, что данный конкретный договор (например, договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ)) считается заключенным с момента государственной регистрации. Следовательно, вышеуказанные договоры, не прошедшие такую регистрацию, являются незаключенными, и поэтому здесь еще не существует действия, совершенного в виде сделки, обладающего признаками недействительности. В данном случае еще нечего признавать недействительным.

В остальных случаях, когда закон говорит о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, для купли - продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ)), он не устанавливает, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Можно сделать вывод о том, что подобные сделки являются действительными лишь в том случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном же случае мы вновь имеем дело с незаключенной сделкой, которую нет необходимости признавать недействительной Матвеев И.В. Недействительность сделок с пороком формы // Современное право. N 9, 2007..

Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствуют необходимость и возможность применения к последним последствий недействительности.

27.04.2007

2007

ОБЗОР
практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

ОДОБРЕНО
Президиумом Федерального
арбитражного суда Уральского округа
Протокол № 7 от 27.04.2007

1. При рассмотрении дел, связанных с оспариванием зарегистрированных прав на недвижимое имущество, в том числе когда заявитель требует признания недействительной записи о государственной регистрации права, суд оценивает законность оснований возникновения зарегистрированного права. Лицо, чье право оспаривается, привлекается к участию в деле в качестве ответчика по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом общество ссылалось на ничтожность договора, послужившего основанием для внесения регистрационной записи.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении требования отказано, поскольку в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При оспаривании государственной регистрации прав на недвижимое имущество суду следует исходить из существа заявленных требований. При их неясности суд вправе предложить истцу уточнить предмет или основание иска.

Поскольку общество ссылается на ничтожность договора, послужившего основанием для внесения регистрационной записи, данный спор имеет гражданско-правовой характер и подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Требование общества не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика лица, чье зарегистрированное право оспаривается. Поэтому суду первой инстанции следовало в соответствии с ч. 1, 2 ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предложить истцу произвести замену ответчика надлежащим ответчиком либо привлечь это лицо в качестве второго ответчика. При несогласии истца на замену или привлечение второго ответчика в удовлетворении иска, предъявленного к ненадлежащему ответчику, должно быть отказано.

Без решения вопроса об участниках спора с учетом существа заявленных требований отказ в удовлетворении иска нельзя признать правомерным.

По другому делу муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании недействительной государственной регистрации права собственности акционерного общества на сооружение, полагая, что спорное имущество является муниципальной собственностью.

Судом первой инстанции произведена замена ответчика - регистрирующего органа - на акционерное общество.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен в связи с отсутствием оснований для возникновения у ответчика права собственности на спорное имущество.

Суд кассационной инстанции оставил судебный акт без изменения.

2. Отказ в государственной регистрации, приостановление государственной регистрации и иные действия (бездействие) регистрирующего органа, препятствующие осуществлению гражданских прав, могут быть оспорены в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации договора аренды недействительным.

Обществом и муниципальным образованием подписан договор аренды, в соответствии с которым общество получило здание в пользование и владение сроком на один год с момента подписания договора.

Впоследствии общество обратилось с заявлением о государственной регистрации договора. Регистрирующим органом принято решение об отказе в регистрации со ссылкой на то, что договор, представленный на государственную регистрацию, будет считаться заключенным с даты его регистрации. Поскольку к моменту обращения в регистрирующий орган до окончания срока, установленного договором, остается менее года, договор не подлежит государственной регистрации.

Рассматриваемое арбитражным судом требование предъявлено к регистрирующему органу. Муниципальное образование привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, заявленное требование удовлетворено на основании следующего.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку стороны в договоре аренды определили, что срок его действия составляет один год, то по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации. При применении указанной нормы регистрирующему органу следовало исходить из срока аренды, определенного соглашением сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Решение об отказе в государственной регистрации договора принято с нарушением закона и создает препятствия возникновению у общества прав арендатора.

Иные основания для отказа в государственной регистрации договора, помимо указанных регистрирующим органом, судом не установлены. Следовательно, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации является неправомерным.

3. Наличие в реестре записи о праве собственности ответчика на спорное недвижимое имущество не является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении виндикационного или негаторного иска, а также иска о признании права собственности.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на автозаправочную станцию.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Суды пришли к выводу, что требование общества о признании права собственности удовлетворению не подлежит, поскольку зарегистрированное за кооперативом право собственности на спорное имущество не оспорено.

Суд кассационной инстанции судебные акты отменил по следующим основаниям.

Согласно ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Заявляя требование о признании права собственности на автозаправочную станцию, общество по существу оспаривает право собственности на этот объект, зарегистрированное за ответчиком.

Таким образом, иск о признании права следует рассматривать как предъявленный в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации. При рассмотрении спора суду следует рассмотреть требование по существу, оценить материально-правовые основания возникновения, изменения или прекращения прав на спорное имущество. Бремя доказывания отсутствия у ответчика оснований для регистрации за ним права собственности лежит на истце.

Отказ в удовлетворении иска исключительно ввиду наличия зарегистрированного за ответчиком права является неправомерным.

4. Государственная регистрация права на недвижимое имущество или сделки с ним признается недействительной, если она произведена после установления судебного запрета на распоряжение объектом недвижимости.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о признании недействительным зарегистрированного договора аренды здания, а также государственной регистрации этого договора. В обоснование требований общество сослалось на то, что государственная регистрация произведена после того, как на здание определением арбитражного суда по другому делу был наложен арест.

В качестве ответчиков к участию в деле привлечены также арендодатель спорного имущества и арендатор.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены на основании следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку на момент государственной регистрации договора аренды определением арбитражного суда, вынесенным в порядке, предусмотренном ст. 90 АПК РФ, по другому делу был установлен запрет на распоряжение недвижимым имуществом и судом не были отменены обеспечительные меры, арендодатель не вправе был распоряжаться зданием, а регистрирующий орган не вправе был осуществлять государственную регистрацию договора аренды.

5. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предъявленное к регистрирующему органу, а не к другой стороне сделки, удовлетворению не подлежит.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания недействительными записей о государственной регистрации перехода права собственности.

От замены ответчика и привлечения в качестве второго ответчика лица, за которым зарегистрировано право собственности, общество отказалось.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, иск удовлетворен ввиду ничтожности сделки по приобретению спорного имущества.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил по следующим основаниям.

Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отказывая в удовлетворении требований к регистрирующему органу, суд первой инстанции исходил из того, что регистрирующий орган не является стороной совершенных в отношении недвижимого имущества сделок, в связи с чем в отношении него не может быть удовлетворено требование о применении последствий недействительности сделки, основанное на п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Кроме того, поскольку заявленное требование означает оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество, оно не может быть рассмотрено и удовлетворено без привлечения к участию в деле в качестве ответчика лица, за которым это право зарегистрировано.

6. Решение арбитражного суда о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о переходе права собственности в реестре, если судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, применении последствий недействительности сделки и признании недействительной государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью на спорное здание.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи признан недействительным в связи с нарушением порядка совершения сделок с заинтересованностью, суд применил последствия недействительности сделки в виде возврата здания.

В удовлетворении требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности отказано.

Суд указал, что признание сделки недействительной является самостоятельным основанием для внесения изменений в реестр.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда в части отказа в удовлетворении иска отменено. Государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью признана недействительной.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения на основании следующего.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Иск о признании сделки недействительной относится к способам оспаривания зарегистрированного права. Признание сделки недействительной и применение судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества является основанием для погашения регистрирующим органом записи в реестре о переходе права, произведенной на основании недействительной сделки. В этом случае предъявление самостоятельного требования о признании недействительной государственной регистрации права для погашения записи необязательно.

Однако заявленное в настоящем деле требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности по существу направлено на применение последствий недействительности сделки. Поэтому суд апелляционной инстанции рассмотрел и удовлетворил это требование.

7. Права на недвижимое имущество, возникающие из оспоримой сделки, подлежат государственной регистрации, если отсутствует решение суда о признании сделки недействительной.

Крестьянское фермерское хозяйство обратилось в арбитражный суд с иском к производственному кооперативу о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. В качестве возражений кооператив указал, что отказ от государственной регистрации перехода права собственности связан с тем, что заключенный договор является оспоримым.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанцией, исковые требования удовлетворены на основании следующего.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). С иском о признании недействительной оспоримой сделки ответчик не обращался. Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи подлежит исполнению.

Следовательно, уклонение кооператива от государственной регистрации перехода права собственности является неправомерным.

Суд кассационной инстанции судебные акты оставил в силе.

8. Наличие в реестре на момент совершения сделки с недвижимым имуществом записи о праве отчуждателя на это имущество не свидетельствует о законности сделки, если основание государственной регистрации соответствующего права впоследствии признано судом недействительным.

Некоммерческое партнерство обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу и обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем).

В обоснование заявленных требований партнерство указало следующее. Спорное строение находится в фактическом владении партнерства и возведено на земельном участке, предоставленном партнерству в бессрочное пользование. Договор, послуживший основанием государственной регистрации права собственности акционерного общества на спорное здание, и запись о регистрации этого права признаны недействительными решением суда по другому делу.

Возражая по иску, общество с ограниченной ответственностью указало, что согласно данным реестра на момент приобретения им строения собственником имущества являлось акционерное общество.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Поскольку зарегистрированное право собственности акционерного общества было оспорено, акционерное общество не вправе было распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. Следовательно, договор купли-продажи, заключенный между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, недействителен.

Возражения общества с ограниченной ответственностью о том, что оспариваемый договор является законным, поскольку на момент его заключения в реестре имелась запись о праве собственности акционерного общества, отклоняются.

Решением суда, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, установлено, что акционерное общество не приобрело право собственности на строение, и запись о регистрации права собственности акционерного общества на спорное здание признана недействительной. Поэтому наличие записи в реестре о государственной регистрации права собственности акционерного общества на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи с учетом указанных обстоятельств не свидетельствует о действительности этого договора.

Основания для применения положений ст. 301, 302, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, исключающих возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя, отсутствуют, поскольку спорное здание во владение акционерного общества и общества с ограниченной ответственностью не поступало.

9. Если решение собственника о передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление принято после введения в действие Закона о регистрации и начала деятельности территориального регистрирующего органа, то указанные права возникают с момента государственной регистрации.

Государственное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об истребовании из незаконного владения общества недвижимого имущества. В обоснование иска предприятие сослалось на то, что между сторонами был подписан договор аренды, в соответствии с которым предприятие передало обществу в аренду недвижимое имущество. Решением суда по другому делу, имеющим преюдициальное значение, указанный договор признан незаключенным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, иск удовлетворен, поскольку право хозяйственного ведения у предприятия возникло с момента получения имущества во владение.

Суд кассационной инстанции отменил принятые по делу судебные акты и передал дело на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В силу ст. 301, 305 ГК РФ собственник (титульный владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Статья 131 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию права хозяйственного ведения.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать вопрос о наличии государственной регистрации права хозяйственного ведения предприятия на истребуемое имущество. Данный вопрос является существенным, поскольку решение о передаче истребуемого имущества в хозяйственное ведение государственного предприятия принято после вступления в действие Закона о регистрации и начала деятельности территориального регистрирующего органа.

10. Права на имущество, не соответствующее предусмотренным законом признакам недвижимости, государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о регистрации, не подлежат.

Регистрирующий орган отказал акционерному обществу в государственной регистрации права собственности на кабельную линию связи, поскольку указанная линия не является объектом недвижимости. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности.

Решением суда первой инстанции требование удовлетворено. Суд посчитал, что кабельная линия связи обладает признаками недвижимой вещи, так как проложена на глубине подземной укладки 0,9 метра, предназначена для организации систем управления технологическим процессом транспортировки газа.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления общества отказал, исходя из следующего.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В силу ст. 8 Федерального закона «О связи» сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу. Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 № 68.

Из документов, представленных в регистрирующий орган, следует, что кабельная линия связи, в государственной регистрации права собственности на которую отказано, не является линейно-кабельным сооружением. Не имеется также доказательств наличия ее неразрывной связи с землей. Сам по себе факт нахождения кабельной линии на глубине подземной укладки 0,9 метра не свидетельствует о том, что перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Следовательно, отказ в государственной регистрации права собственности на кабельную линию связи является правомерным.

11. Устранимые недостатки в документах, представленных в регистрирующий орган, не являются основанием для отказа в государственной регистрации прав, а могут послужить основанием для приостановления государственной регистрации.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нефтебазу.

Регистрирующий орган отказал акционерному обществу в регистрации права собственности на нефтебазу - имущественный комплекс - ввиду того, что в представленных на регистрацию документах не определен состав имущества, выявлены расхождения в размере площадей объектов, представлены сведения, не соответствующие плану приватизации и техническим паспортам, отсутствуют подлинники плана приватизации и уточненного акта оценки стоимости объектов недвижимости.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности на нефтебазу признан недействительным на основании следующего.

Согласно п. 1, 2 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации должно быть отказано, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав.

Таким образом, недостатки в документах, представленных заявителем в регистрирующий орган, могли явиться основанием для приостановления государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 19 Закона о регистрации. Отказ в государственной регистрации в данном случае возможен лишь по истечении срока, установленного для устранения недостатков, если недостатки не были устранены.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

12. При переходе права собственности на строение право приобретателя строения в отношении земельного участка, на котором расположено отчужденное строение, подлежит государственной регистрации независимо от волеизъявления предыдущего правообладателя земельного участка на прекращение его права.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Отказывая в государственной регистрации договора, регистрирующий орган сослался на то, что на указанный земельный участок зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования предыдущего собственника строения.

Признавая отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным, суд первой инстанции исходил из следующего.

Земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды в связи с приобретением им в собственность объекта недвижимого имущества, расположенного на данном участке.

В силу абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, в частности, в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, а также если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Отсутствие заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования прежнего владельца земельного участка не может являться основанием для такого отказа.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 ГК РФ к обществу в силу закона перешло право на земельный участок, который занят приобретенной недвижимостью и необходим для ее использования. Право на указанный земельный участок предыдущего землепользователя прекращается с того же момента. Противоречия с зарегистрированными правами в данном случае не возникает.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения.

13. Требование регистрирующего органа о предоставлении на государственную регистрацию документов, не предусмотренных Законом о регистрации, неправомерно.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Основанием для отказа послужило непредоставление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены на основании следующего.

На основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе и в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также когда не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным законом для государственной регистрации прав.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в настоящей статье, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным ст. 18 названного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок в записях реестра в отношении правообладателя (российского юридического лица) указываются полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).

Действующим законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрено обязательное предоставление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. Поэтому требование регистрирующего органа о предоставлении обществом этого документа при наличии возможности произвести запись о правообладателе на основании иных представленных документов является неправомерным.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

14. Отмена доверенности, предоставляющей право на обращение в регистрирующий орган, после принятия заявления о регистрации права (сделки) не является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Между акционерным обществом (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Стороны обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности по договору. От имени продавца заявление было подано представителем, действовавшим на основании доверенности. До регистрации перехода права собственности общество с ограниченной ответственностью признано банкротом. Конкурсный управляющий направил в регистрирующий орган письмо об отмене всех ранее выданных доверенностей, что и послужило основанием для принятия регистрирующим органом оспариваемого решения.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что у регистрирующего органа имелись основания для приостановления регистрации по своей инициативе сроком до одного месяца (п. 1 ст. 19 Закона о регистрации). Кроме того, арбитражный суд указал, что решение о приостановлении имело ограниченный срок действия и по истечении срока, на который приостановлена регистрация, утратило юридическую силу, в связи с чем не может быть предметом рассмотрения в суде.

Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. Требования общества удовлетворены. Решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество признано недействительным. При этом суд основывался на следующем.

Доверенность, предоставляющая право на обращение в регистрирующий орган, имеет для последнего юридическое значение только на стадии принятия заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделок с ним. После принятия документов регистрирующим органом предусмотренное такой доверенностью поручение считается исполненным. Данный документ не имеет правоустанавливающего характера в отношении имущества, право на которое регистрируется.

Поэтому заявление об отмене такой доверенности не может служить основанием для приостановления государственной регистрации.

Государственная регистрация в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Законом о регистрации может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления, поданного одной из сторон договора, о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

15. Отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, находящееся в принадлежащем лицу на праве собственности здании, не является основанием для признания договора купли-продажи помещения недействительным.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о признании сделки недействительной. По оспариваемому договору акционерное общество продало часть нежилых помещений в здании. Общество являлось собственником здания, в котором расположены отчужденные помещения. Поскольку, по мнению общества, на момент заключения договора указанные нежилые помещения не были выделены в качестве самостоятельных объектов и права на них не были зарегистрированы, договор купли-продажи является недействительным (ничтожным) как не соответствующий п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 209 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении иска отказано на основании следующего.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Общество распорядилось частью принадлежащего ему имущества, заключив договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем.

Для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося частью принадлежащего лицу здания, предварительное проведение государственной регистрации права собственности на помещение не требуется.

Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи закону не противоречит.

На момент исполнения договора право собственности общества на отчуждаемые помещения было зарегистрировано.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

16. Если юридическое лицо - отчуждатель, передавшее объект недвижимости приобретателю, ликвидировано до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ (аналогия закона).

Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации права собственности на здание.

По договору купли-продажи муниципальное образование приобрело спорное здание у коммерческой организации. Здание передано муниципальному образованию по акту приема-передачи, оплата произведена.

Учитывая, что продавец имущества впоследствии был ликвидирован, в связи с чем обращение его с заявлением в регистрирующий орган невозможно, муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с названным иском.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены, исходя из следующего.

На основании п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления сторон договора. Однако действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации второй стороны до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям сторон подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в случае если до подачи заявления в регистрирующий орган отчуждатель недвижимого имущества ликвидирован, приобретатель вправе обратиться с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности. При рассмотрении требования судом установлено, что отчуждатель являлся собственником здания, совершенная сделка соответствует требованиям законодательства.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

По другому делу общество с ограниченной ответственностью приобрело у акционерного общества подъездные железнодорожные пути. Недвижимое имущество передано обществу по акту приема-передачи, оплата произведена. До подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности акционерное общество ликвидировано.

Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности, указав на отсутствие заявления другой стороны сделки.

Общество обжаловало в арбитражный суд решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе постановлением суда апелляционной инстанции, требования удовлетворены на основании следующего.

Действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 АПК РФ в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При рассмотрении заявления судом установлено, что обществом на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, подтверждающие переход права собственности. Отсутствие заявления ликвидированного юридического лица в данном случае не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

17. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации. Наряду с судебным актом в регистрирующий орган представляются документы, необходимые для внесения записи в реестр.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации незаконным. Отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что на регистрацию заявителем не представлены документы технической инвентаризации, необходимые для описания объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований предприниматель указал, что в регистрирующий орган представлено решение суда о признании права собственности на здание, государственный регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления отказано по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Согласно п. 1 ст. 18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

1

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В действующем гражданском законодательстве содержится требование о государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом (ст. ст. 131, 164 ГК РФ).

Несоблюдение данного требования в случаях, установленных законом, в силу п.1 ст. 165 ГК РФ влечет недействительность сделки. Кроме того, согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Итак, с одной стороны, факт государственной регистрации является необходимым условием действительности договора, а с другой,- признания его заключенным.

В юридической литературе нет единой точки зрения относительно правовой природы государственной регистрации сделок и последствий ее несоблюдения.

Так, Семенов М. утверждает, что государственная регистрация является самостоятельным условием действительности сделки, отсутствие которого влечет в силу ст.168 ГК РФ (несоответствие сделки требованиям закона или иных правовых актов) ничтожность сделки и в силу ст.433 ГК РФ ее незаключенность одновременно. Для того, чтобы сделка была ничтожной достаточно того, что она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (в данном случае -несоблюдение ее государственной регистрации), если специально не установлены другие последствия нарушения закона (иных правовых актов). Незаключенная сделка является видом ничтожной сделки. При этом ученый обращает внимание на то, что оформление сделки всегда предшествует ее государственной регистрации. Поэтому разграничение понятий «незаключенная» и «недействительная» сделки приведет к конкуренции норм о несоблюдении формы сделки и несоблюдении государственной регистрации сделки (как можно признать недействительной сделку, которая еще не совершена, не заключена?). С учетом изложенного, Семенов М.И. предлагает толковать п.1 ст. 165 ГК РФ следующим образом: «... всякая сделка, к форме которой закон предъявляет требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной...». 1

Тузов Д.О. считает государственную регистрацию внешним по отношению к договору элементом, поскольку она придает договору юридическую силу, но не влияет на его заключение. Поэтому договор в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, по мнению ученого, не может быть признан незаключенным. Он является ничтожным. Более того, ученый не признает за категорией «незаключенность сделки» автономное значение, поскольку в правовой плоскости она совпадает с понятием «недействительность сделки». 2

Проанализировав вышеприведенные точки зрения, можно заключить, что их авторы допускают смешение терминов «заключение» и «совершение» сделки.

Вместе с тем данные категории имеют различное правовое значение. Совершение сделки означает составление документа, выражающего содержание сделки, в надлежащей форме и подписание его лицом (лицами), совершающим сделку или должным образом уполномоченными лицами. Заключение договора следует рассматривать как юридический акт, с момента совершения которого договор вступает в силу и становится обязательным для сторон и третьих лиц. Договор может быть совершен, но не заключен, или заключен, но совершен в ненадлежащей форме.

Вследствие отождествления вышеуказанных терминов, Семенов М.И. признает незаключенную сделку видом ничтожной сделки, а Тузов Д.О. вообще исключает данную категорию из системы юридических понятий.

Вместе с тем различать понятия «незаключенная» и «недействительная» сделки необходимо, что обосновывается наступающими правовыми последствиями. В одном случае применяются нормы о последствиях недействительности сделок, а в другом - либо правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения, либо нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Таким образом, незаключенная сделка является самостоятельным видом сделок и влечет правовые последствия, отличные от последствий недействительности сделок.

Однако в ряде случаев законодатель допускает одновременное признание договора незаключенным и недействительным. Так, вп.1 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывается, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. В то же время п.2 ст. 10 указанного закона гласит, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

С учетом изложенного наиболее правильной и обоснованной, на наш взгляд, является точка зрения, согласно которой в случае отсутствия государственной регистрации договор признается незаключенным, если закон не устанавливает, что такой договор недействительный 3 .

Итак, государственная регистрация сделки может быть как условием действительности сделки, так и условием признания договора заключенным. В зависимости от этого обстоятельства в результате несоблюдения требования о государственной регистрации наступают различные правовые последствия: либо признание сделки недействительной и возврат переданного по ней по правилам §2 гл.9 ГК РФ, либо признание сделки незаключенной и возврат исполненного по ней в порядке ст. 301 ГК РФ (виндикация) или гл.60 ГК РФ (кондикция). При этом в случае признания сделки недействительной правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в силу ст.1103 ГК РФ подлежат субсидиарному применению.

Учитывая вышеизложенное в целях формирования единообразной практики применения норм о последствиях несоблюдения требования закона о государственной регистрации сделок представляется целесообразным внести в п.1 ст.165 ГК РФ изменения в данной части и изложить его в следующей редакции:«в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, она считается незаключенной, если закон не устанавливает, что такая сделка ничтожна».

Кроме того, следует исключить положения действующего гражданского законодательства, допускающие одновременное признание сделки незаключенной и недействительной ввиду отсутствия государственной регистрации сделки, четко определив последствия несоблюдения данного требования закона.

Работа представлена на международную заочную конференцию Актуальные проблемы науки и образования, IV научная международная конференция, ВАРАДЕРО (Куба), 20-30 марта 2009г. Поступила в редакцию 13.03.09

1 Семенов, М. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения // Право и экономика. -2002. №6. - С. 18-19.

2 Тузов, Д.О. О понятии «несуществующей» сделки в российском гражданском праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2006. -№10. - С. 9, 18.

3 Кияшко, В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Журнал российского права.2004. -N 11 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: Версия Проф»: [Электронный ресурс]/ Компания «Консультант Плюс». - Послед.обновление 11.03.2009. Эрделевский, А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. -2003. -№22 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: Версия Проф»:[Электронный ресурс]/ Компания «Консультант Плюс». - Послед.обновление 11.03.2009.

Библиографическая ссылка

Анчишина Е.А. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ: НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ И НЕЗАКЛЮЧЕННОСТЬ СДЕЛКИ // Современные проблемы науки и образования. – 2009. – № 5.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=1872 (дата обращения: 01.02.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»