Тема: Право собственности на жилые и нежилые помещения. Основные проблемы возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения Проблемы осуществления права собственности на жилое помещение
ВВЕДЕНИЕ
1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности
1.1 Понятие жилого помещения
1.2 Правовой режим жилых помещений
2. возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения
2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения
2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.
Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».
В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь – благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.
Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.
Степень разработанности темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.
Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.
Основной целью настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.
Указанные цели предопределили следующие задачи:
1. рассмотреть понятие жилого помещения;
2. выделить правовой режим жилых помещений;
3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;
4. выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.
Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.
1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности
1.1 Понятие жилого помещения
Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.
Действующее федеральное законодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оно активно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.
Гражданский кодекс рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.
Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.
Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, – могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.
Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности – это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.
Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.
В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки – вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.
По существу жилые помещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):
1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).
Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).
Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ устанавливаются Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям.
Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям.
1. представлять собой изолированное помещение.
Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.
Не может быть признано изолированным помещением часть комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями). Не являются изолированным помещение созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья;
2. являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), обладает признаком прочной связи с землей;
3. быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
1.2 Правовой режим жилых помещений
Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.
Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).
Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников – граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.
Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает, что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.
Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.
Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание «обстановки невозможности совместного проживания»), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.
Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе – граждан-собственников жилья.
Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома – подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.
Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.
Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.
Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.
Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество становится юридическим лицом – некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК РФ считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона, что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ.
Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).
Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность считать это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).
В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.
Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), призванного, как известно, следить за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.
2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАШЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕШЕНИЯ
2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения
Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение – это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.
Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:
· первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);
· производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего – по договору с ним).
К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:
· создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);
· при определенных условиях – самовольная постройка;
· приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.
К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:
· на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
· в порядке наследования после смерти гражданина;
· в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;
· в порядке приватизации жилых помещений.
Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.
Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.
Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).
К числу первоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.
Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна. С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.
Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.
Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо – владелец). Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.
Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.
Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.
При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах – купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.
При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.
Федеральным законом № 217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение
В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.
Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).
Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:
· обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);
· отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);
· выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);
· изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);
· реквизиция (ст. 242 ГК РФ);
· конфискация (ст. 243 ГК РФ);
· изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).
При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).
В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.
На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.
Жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
Право собственности на жилое помещение – это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).
Владение – это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.
Пользование – это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.
В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан – физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Распоряжение – это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.
Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).
Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К данной группе относятся: строительство жилого дома, право собственности, на которое возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ); приобретение права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ); приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ); приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК РФ).
В некоторых случаях может быть признано право собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).
Производные способы – те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому.
К данной группе относятся: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; наследование жилых помещений по закону и по завещанию; приватизация жилых помещений; внесение полной суммы паевого взноса в ЖСК; реорганизация юридического лица, в результате которой имущество
перешло к его правопреемникам, и др.
Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.
Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ); выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ); изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета. – 25.12.1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2008). // Российская газета. – 30.07.2008. – № 160.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // Российская газета. – 30.10.2001. – № 211-212.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 13.05.2008). // Российская газета. – 17.05.2008. – № 4662.
5. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики». // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – № 3. Ст. 99.
6. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 233 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть I). Ст. 43.
7. Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». // Российская газета. – 18.06.2008. – № 4685.
8. Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореферат. – М., 2003.
9. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Юристъ, 2006.
10. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. – М.: БЕК, 2005.
11. Зырянов А.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. // Актуальные проблемы защиты гражданских прав: Материалы научно-практической конференции. – Коломна: Коломенский филиал Московской академии экономики и права, 2005.
12. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ. // Хозяйство и право. – 2005. – № 6.
13. Кичихин А.Н., Морткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. – М., 2007.
14. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части 1. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Проспект, 2005.
15. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юристъ, 2007.
16. Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореферат. – М., 1997.
17. Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Статут, 2005.
18. Куринов А.Б., Седугин П.И. Практикум по жилищному праву: Учебно-методическое пособие. – М.: Инфра-М, 2006.
19. Малахова А.А. Договор купли-продажи как основание приобретения права собственности. // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых. / Отв. ред. Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. – Самара: Самарский университет, 2004.
20. Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положений ЖК РФ. // Современные социально-экономические и правовые проблемы отношений собственности в России. / Под ред. А.Я. Гришко, Г.А. Борискиной. – М.: Юрист, 2005.
21. Международные акты о правах человека: Сборник документов. – М., 2005.
22. Певницкий С.Г. Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения. // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 1.
23. Пономарев В.С. Право собственности граждан на жилое помещение: Вопросы ограничений: Автореферат. – М., 2004.
24. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. – М.: Юстицинформ, 2006.
25. Шешко Г.М. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством. // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9.
Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 8 июля 1999 г.), Жилищного кодекса РФ и ряда других законодательных актов. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.
Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора.
Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, не исполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.
Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме «Арсо»: в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.
Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», постановил решение об удовлетворении заявленных требований.
Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр недвижимости «Исмерита», в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.
В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик передать ему, дольщику, квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.
Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.
Ссылаясь на Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.
Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.
В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.
Рассматривая споры между членами кооператива, товарищества собственников жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, суды в основном руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих организаций, Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», Гражданским кодексом Российской Федерации (в частности, ст. ст. 218 и 383 ГК РФ), полагая, что к этим спорам не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Так, в силу ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» товарищество собственников жилья -- некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум -- единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Позиция ряда судов при решении вопроса о применении мер ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, состоит в том, что договоры о строительстве жилья сами по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, так как подразумевается, что хозяйствующие субъекты обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее.
В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Введение ………………………………………………………………………..3
1. Право собственности на жилые помещения …………………........5
1.1 Общие положения о жилых помещениях………………………….5
1.2 Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан…………………..8
1.3 Защита права собственности на жилые помещения…………...…17
1.4 Проблемы права собственности на жилые помещения…………
2. Право собственности на нежилые помещения …………………..22
2.1 Общие положения о нежилых помещениях………………….…...22
2.2 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение…………………………..……………………28
2.3 Проблемы права собственности на нежилые помещения………
Заключение ………………...…………………………………...…………….53
Список использованной литературы …………………..……………..56
ВВЕДЕНИЕ
Право на жилище является одним из важнейших социально-экономических прав и свобод человека и гражданина, что находит свое подтверждение в Конституции РФ ст. 40. Право на жилище включает: защиту жилища, в силу которой никто не может быть произвольно лишен жилища; поощрение органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного строительства и создание условий для осуществления права на жилище; бесплатное или за доступную плату предоставление жилища малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в нем, из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) . К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных законом случаях. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечении совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ – размещение в них собственником предприятий, учреждений, организаций. Можно предположить, что нежилые помещения подразделяются на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд и помещения для нужд промышленного характера. Первые могут являться частью или непосредственно быть связаны с жилыми домами, а помещения для нужд промышленного характера в жилых домах предоставлены быть не могут. Указом Президента РФ «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» была утверждена Государственная программа приватизации, где к родовому понятию «объект» нежилого фонда отнесены конкретные их виды: нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее, рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям противостоят как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим родовым признаком – предназначенностью не для проживания, а для иных целей. В то же время, очевидно, к нежилым помещениям можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания.
Основная цель данной дипломной работы состоит в исследовании основных проблем права собственности на жилые и нежилые помещения. Поставленная цель обусловила необходимость решения ряда взаимосвязанных задач:
1. рассмотреть понятие права собственности на жилое помещение и нежилое помещение;
2. рассмотреть основные проблемы, которые возникают в связи с реализацией данных правомочий.
Дипломная работа состоит из введения трех глав, заключения и списка использованной литературы.
В первой главе раскрываются общие положения о жилых помещениях,
права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещений граждан, а также раскрываются дискуссионные вопросы в отношении проблем права собственности на жилые помещения.
Во второй главе раскрываются общие положения о нежилых помещениях, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещение в жилое помещение, и также говорится о проблеме права собственности на нежилые помещения.
В заключении делаются выводы и обобщения по проделанной работе.
ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
1.1. Общие положения о жилых помещениях
Гражданское законодательство устанавливает функциональное назначение жилого помещения как обобщающего понятия жилища – места жительства и утверждает два принципа его использования по назначению: потребительский и коммерческий. И тот и другой принцип не допускает использования жилого помещения в иных целях. Ему должны отвечать потребительские качества жилого помещения, в сумме составляющие его пригодность к постоянному или преимущественному проживанию, поскольку они производны от его назначения.
По ст. 288 ГК РФ допустимо размещение в жилом доме предприятий, учреждений и организаций, но при этом воспрещено использовать его помещения в целях промышленного производства. Однако размещение в жилом доме предприятий, учреждений и организаций возможно лишь в конструктивно встроенных, пристроенных, приспособленных, переоборудованных в установленном порядке нежилых помещениях, имеющих разное или универсальное назначение. Чтобы дом оставался жилым, следует сохранить соотношение между жилой и иной площадью. В противном случае это уже не жилой дом, а здание, где имеются жилые помещения.
Собственник не вправе произвольно, самоуправно изменить или аннулировать назначение жилого помещения. Для общества это социально важно. Обращает на себя внимание, что назначение жилища в отношениях собственности, урегулированных в ст. 288 ГК РФ, оказалось неидентичным его назначению в наемных отношениях, также урегулированных в ГК РФ (ст. 673). В отношениях собственности жилье (для его собственника) функционально предназначено для проживания, в наемных отношениях жилье (для его нанимателя) – место постоянного проживания. И в тех и в других отношениях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И те и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости. Однако в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях – повышены. Разница в предмете может иметь место, но не за счет функционального назначения жилого помещения. Очевидно, что конструктивно жилище и в тех и других отношениях должно быть функционально единым независимо от того, пользуется им собственник или наниматель. Повышенное благоустройство жилого помещения может отличать его коммерческий наем, но это различие не касается назначения жилища.
Жилое помещение, как правило, не должно быть многофункциональным. Проживание совместимо с индивидуальной профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения функционального назначения жилья. В сельской местности жилыми признаются дома, совмещенные с производственными и иными хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с целевым назначением земли и ведением хозяйства. Но проживание несовместимо с предоставлением юридического адреса коммерческим и некоммерческим организациям (например, АО, партийная штаб-квартира и т.п.). Не допускается также использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для этих целей (молитвенный дом и т.п.). По ГК РФ это оценивается как грубое нарушение закона. Если есть намерение использовать жилье для такого рода целей, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в свою противоположность – нежилое помещение, что допустимо в исключительных случаях. Порядок и условия такого перевода установлены жилищным законодательством. Фактическое использование жилого помещения не по назначению запрещено, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую площадь. Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для торговых, производственных, канцелярских, бытовых нужд непромышленного характера, не должно нарушать правила пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории, причинять вред проживающим и эксплуатации дома и земельного участка.
В основном
жилищном фонде квартира, жилая комната не могут быть многофункциональными,
обременены другими подчиняющими целями, используются исключительно для проживания.
Помещение признается жилым, если оно конструктивно выделено в обособленную
часть жилого дома (квартира), функционально предназначено и пригодно по
санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному
проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному
проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной
освещенности, безопасности, водоснабжению, канализовании, постоянному
отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое
проживание людей.
В каждом населенном пункте городского или сельского типа достигнут определенный
средний уровень инженерного благоустройства жилищного фонда (энерго-, водо-,
тепло-, газоснабжение, водоотведение, эвакуация бытовых отходов и т.д.). Жилое
помещение, которое не отвечает потребительским нормам и требованиям или вовсе
не оборудовано видами инженерного благоустройства, признается в установленном
порядке непригодным для постоянного проживания или неполноценным и подлежит
переводу в нежилое, если его невозможно восстановить в качестве жилого или
принять иные меры к повышению благоустройства. Отсутствие отдельных видов
инженерного благоустройства, достигнутых в данном населенном пункте в среднем,
переводит занимаемое помещение в число неполноценных.
Жилое помещение может быть отнесено к числу специализированных (жилые комнаты или квартиры в специальных жилых домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов), где стационарно организовано социальное и медицинское обслуживание проживающих. Но специализированный жилищный фонд (общежития, дома маневренного жилищного фонда) выведен за границы основного жилищного фонда. Поэтому специализированные жилые помещения могут (в отдельных случаях) иметь сниженные санитарные, технические и иные потребительские характеристики и нормативы.
Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и в установленном порядке принятое в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации) . Незавершенное строительство жилого дома отнесено Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» к объектам недвижимости, если такой дом перестал быть предметом договора строительного подряда. ГК РФ вслед за Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» признал индивидуально-определенные жилые помещения в виде квартир реальными объектами вещного права правообладателей. Таким же реальным объектом права собственности Конституционный Суд РФ признал и комнату в коммунальной квартире. В отличие от квартиры (комнаты) нежилое помещение не является объектом вещного права. Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» в противоречие с ГК называет нежилые помещения самостоятельным объектом гражданских прав. В нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по-прежнему выражено идеально (арифметически) – 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. Эта разница между жилой и нежилой площадью в их объектном выражении имеет принципиальное значение в правоприменительной практике.
Право собственности на жилые помещения подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ним». Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов местного самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Датой государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его раздел о жилом доме и раздел, содержащий информацию о квартире, жилом помещении в жилом доме. На жилой дом, жилое помещение заводится дело, включающее правоустанавливающие документы. Документы учитываются в книге учета документов, являющиеся неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав, идентифицированные тем же номером. Правообладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации.
Владение, пользование и распоряжение – триада традиционных для собственника правомочий – осуществляется им равно относительно жилого помещения. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае его объединения с собственниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья. Собственнику жилого помещения принадлежит право перехода из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, общественные интересы Независимо от формы собственности жилого помещения его наем осуществляется по договору коммерческого найма, а в домах государственного и муниципального жилищного фонда – и по договору социального найма (гл. 35 ГК). Принудительное изъятие имущества у любого собственника не допускается, кроме случаев, названных ст. 235 ГК РФ. Ст. 35 Конституции РФ, закрепляя гарантии охраны частной собственности законом (в т.ч. возможности лишить имущества не иначе как по решению суда), распространяет их как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере. Ст. 293 ГК РФ устанавливает специальный случай принудительного отчуждения бесхозяйственно содержимого жилого помещения.
1.2. Права и обязанности собственников жилых помещений и иных проживающих в принадлежащем ему
помещении граждан
Гл. 5 ЖК РФ определяет права и обязанности собственников жилых помещений и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан.
Регулирование прав и обязанностей собственников жилых помещений является своего рода новеллой жилищного законодательства. Ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства. Понятие собственности, в том числе и на жилое помещение, а также права и обязанности собственника впервые наиболее четко были урегулированы ГК РФ, а первые попытки регулирования вопросов собственности были сделаны в Законе СССР «О собственности в СССР». В современных условиях развитие жилищных отношений немыслимо без института собственности на жилые помещения. Это обстоятельство обусловило появление в ЖК РФ целого раздела, посвященного праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения. Право собственности включает в себя три основных составляющих: право владения, право пользования, право распоряжения. Собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования . Назначение и пределы использования жилых помещений установлены в ст. 17 ЖК РФ.
Согласно ЖК РФ собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение другому гражданину или юридическому лицу во владение и (или) пользование (право распоряжения). Для распоряжения жилым помещением в данном случае используются различные виды договоров. Гражданам жилые помещения могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основании договоров найма, безвозмездного пользования и т.д. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основании договора аренды либо на других законных основаниях. В ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом речь идет не о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами – отчуждение. Дело в том, что переход права собственности на жилые помещения – это предмет регулирования в большей степени гражданского, а не жилищного законодательства, и его регулирование сосредоточено в ГК РФ.
В п. 3 ст. 30 ЖК РФ находит свое отражение гражданско-правовой принцип «бремени собственности». Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи. Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.
Основные обязанности собственников жилых помещений: поддерживать помещение в надлежащем состоянии; не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями; соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищное законодательство также определяет основные обязанности лиц, которые в силу различных правовых оснований проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К таким лицам, прежде всего, относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи. Члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением . Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением.
Законодатель возложил на членов семьи собственника обязанности по использованию жилого помещения по его назначению, а также по обеспечению сохранности этого жилого помещения. В соответствии с п. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением. К таким обязательствам, например, относятся внесение платы за коммунальные услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д. Солидарность ответственности собственника и дееспособных членов его семьи выражается в том, что общая сумма ответственности делится в равных долях между указанными лицами. Такой порядок ответственности по обязательствам может быть изменен по соглашению собственника и членов его семьи. Граждане могут установить между собой, например, субсидиарный вариант ответственности. В этом случае члены семьи будут нести ответственность по обязательствам, возникающим из использования жилого помещения, только в том случае, если имущества собственника недостаточно для исполнения обязательств.
Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника. К таким лицам относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему помещении дети, родители, а также супруг (супруга). Другие категории граждан, например нетрудоспособные иждивенцы, прочие родственники, и иные граждане в определенных случаях могут признаваться членами семьи собственника. Для этого необходимо, чтобы они были вселены в жилое помещение непосредственно собственником в качестве членов своей семьи.
ЖК РФ
установлено, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных
отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется.
Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования
может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений.
Данная норма представляет собой правовую гарантию прав собственности на жилые
помещения. Если воля собственника на предоставление права пользования жилым
помещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на законных
основаниях может быть выселен из жилого помещения.
Гарантировав собственнику сохранение права собственности без различных
обременений после прекращения родственных отношений, законодатель установил
гарантии и для бывших членов его семьи. Так, если у бывшего члена семьи отсутствуют
юридические основания для приобретения или осуществления права пользования иным
жилым помещением, иначе говоря, у бывшего члена семьи отсутствует другое место
проживания и в ближайшее время приобрести его не представляется возможным в
силу имущественного положения и иных обстоятельств, то право пользования жилым
помещением может быть сохранено за ним в течение определенного срока. Для
сохранения права пользования необходимо соответствующее решение суда, в котором
также определяется и срок сохранения права пользования. Кроме этого, дополнительные
гарантии установлены для бывших супругов и иных членов семьи, в отношении
которых собственник имеет алиментные обязательства. В этом случае суд, принимая
решение о сохранении права пользования жилым помещением, может обязать
собственника обеспечить бывших членов своей семьи другим жильем, если, конечно,
они заявят такое требование. Когда срок пользования жилым помещением,
установленный для бывшего члена семьи собственника, истек, право пользования
прекращается. Однако оно вновь может быть продлено по соглашению собственника и
бывшего члена его семьи. До истечения срока пользования жилым помещением,
установленного судом для бывшего члена семьи собственника, это право прекращается
при наличии следующих обстоятельств: прекращение права собственности на жилое
помещение у собственника; перестали существовать обстоятельства, в связи с
которыми суд сохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования
жилым помещением. Наконец, законодатель установил, что бывший член семьи
собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, несет
такие же права, обязанности и ответственность, предусмотренные п.п. 2 – 4 ст.
31 ЖК РФ. Объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым
помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не
всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.
Ст. 32 ЖК РФ
установила основные правовые гарантии прав собственника жилого помещения при
изъятии земельного участка, на котором оно находится, для государственных или
муниципальных нужд.
Данная статья определяет правовой механизм, применяемый исключительно в
отношении жилых помещений, находящихся на земельных участках, подлежащих
изъятию для нужд государства или муниципальных образований. Порядок изъятия
земельных участков для указанных нужд установлен в ст. 279 ГК РФ. Жилое
помещение изымается у собственника посредством его выкупа. Причиной для изъятия
(выкупа) жилого помещения у собственника является изъятие земельного участка,
на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд в
установленном порядке. Изъятие жилого помещения посредством его выкупа
подразумевает, что собственник получит соответствующую соразмерную компенсацию
стоимости изымаемого жилого помещения. Применительно к изъятию жилых помещений
установлен порядок, аналогичный порядку изъятия земельных участков. Если для
государственных или муниципальных нужд изымается (выкупается) весь земельный
участок, то согласия его собственника не требуется. Если же изъятию подлежит
лишь определенная часть земельного участка, то такое изъятие (выкуп) возможно
только с согласия собственника .
Изъятие части жилого помещения допускается не иначе как с согласия
собственника. Наличие данной нормы позволяет утверждать, что при изъятии всего
жилого помещения согласие собственника не имеет юридического значения. В этом
случае необходимо лишь четкое соблюдение требований законодательства и уважение
прав собственника. Источники средств для выкупа жилых помещений аналогичны
источникам средств для выкупа земельных участков. Если жилое помещение
находится на земельном участке, который изымается для нужд Российской Федерации
(т.е. для федеральных нужд), то средства на выкуп выделяются из федерального
бюджета. Если же изъятие осуществляется для нужд соответствующего субъекта
Российской Федерации, то средства выделяются из его бюджета. И, наконец, если
земельный участок предназначен для удовлетворения нужд муниципального
образования, то средства соответственно выделяются из его бюджета. Таким
образом, жилое помещение должно быть выкуплено вместе с земельным участком за
счет средств бюджета того образования, которое приняло решение об изъятии
земельного участка.
Решение об изъятии жилого помещения должно быть отдельно принято соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления, который принял решение об изъятии земельного участка . Такое решение первоначально влечет за собой возникновение обременения прав на жилое помещение, а впоследствии влечет и изменение собственника. В этой связи законодатель установил, что решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимость государственной регистрации вызвана, во-первых, требованием соблюдения законности при проведении изъятия жилых помещений. Во-вторых, внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об изъятии жилого помещения не позволит собственнику, намеренному произвести его отчуждение, утаить факт предстоящего изъятия.
Органы
государственной власти или местного самоуправления обязаны уведомить
собственника жилого помещения о предстоящем его изъятии. Как и в случае с
изъятием земельных участков, собственник жилого помещения должен быть уведомлен
о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год.
Кроме того, орган, принявший решение об изъятии, обязан сообщить собственнику
дату государственной регистрации этого решения.
До истечения года со дня уведомления о предстоящем изъятии жилое помещение не
может быть выкуплено без согласия собственника. При наличии его согласия выкуп
может быть осуществлен и до истечения годичного срока.
Права и полномочия собственника жилого помещения в период между государственной регистрацией решения об изъятии и непосредственно выкупом жилого помещения следующие. В указанный период собственник полноценно и без ограничений реализует права собственности, т.е. владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением. Данная норма означает отсутствие правовых запретов на реализацию собственником своих полномочий. Он вправе как проживать в жилом помещении лично, так и сдать его внаем либо произвести отчуждение жилого помещения другому собственнику, который согласится приобрести его с учетом предстоящего изъятия. Прямого запрета на совершение сделок отчуждения жилых помещений, в отношении которых приняты решения об изъятии, в законодательстве не содержится. Собственник также вправе производить в этот период необходимые для использования жилого помещения затраты. Особо следует подчеркнуть, что законодатель установил существенную гарантию органам, осуществляющим изъятие жилых помещений, которая заключается в обеспечении стабильности цены этих помещений. Поэтому на собственника жилого помещения возложен риск отнесения на него затрат и убытков, возникших у соответствующего органа в связи с тем, что собственник после принятия решения об изъятии произвел вложения, значительно увеличивающие стоимость жилого помещения. Иными словами, если собственник в течение года со дня уведомления о предстоящем выкупе произведет такие вложения в жилое помещение, что его выкупная стоимость в итоге значительно возрастет, то орган, принявший решение об изъятии, вправе потребовать у собственника компенсации своих убытков. Убытки могут выражаться в разнице между ценой выкупа жилого помещения, которую соответствующий орган должен был бы уплатить сразу после принятия решения об изъятии, и ценой, по которой этот орган вынужден выкупать жилое помещение по истечении года. Очевидно, что отнесение убытков и затрат на собственника в указанном случае осуществляется по решению суда.
Конкретные
условия выкупа жилого помещения определяются в соглашении, которое
подписывается собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого
помещения. В данном соглашении должны определяться выкупная цена жилого
помещения, сроки выкупа, а также иные существенные условия. Кроме того,
соглашение обязательно должно предусматривать обязательство Российской
Федерации, субъекта Российской Федерации или соответствующего муниципального
образования уплатить собственнику определенную выкупную цену жилого помещения.
П. 7 ст. 32 ЖК РФ установил критерии определения выкупной цены. Помимо рыночной
стоимости жилого помещения в нее включаются все убытки, причиненные
собственнику изъятием жилого помещения, а именно:
убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания;
убытки, связанные с временным пользованием иным жилым
помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае если в соглашении о выкупе не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения); убытки, связанные с переездом; убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение; убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
В выкупную цену по заявлению собственника могут быть включены и иные убытки и затраты, понесенные им в связи с изъятием жилого помещения. Следует особо обратить внимание на то, что при определении выкупной цены жилого помещения за основу берется именно его рыночная цена, а не инвентаризационная стоимость, определяемая органами технической инвентаризации. Рыночная стоимость зачастую значительно превышает инвентаризационную.
Собственнику предоставляется возможность получения другого жилого помещения взамен изымаемого. Такое помещение предоставляется по соглашению собственника и органа, принявшего решение об изъятии, за счет последнего. В данном случае стоимость предоставленного жилого помещения засчитывается в выкупную цену изымаемого жилого помещения.
В процессе
изъятия жилых помещений, расположенных на земельных участках, изымаемых для
нужд государства или муниципальных образований, между собственником и органом,
принявшим решение об изъятии, могут возникнуть определенные споры. В частности,
собственник может выразить свое несогласие с фактом изъятия жилого помещения.
Стороны могут также не прийти к согласию о существенных условиях выкупа жилого
помещения, таких, как выкупная цена и т.д. В этой ситуации законодатель предоставил
органу, принявшему решение об изъятии, право обратиться в соответствующий суд с
иском о выкупе жилого помещения.
Указанный орган вправе предъявить иск к собственнику в течение двух лет с
момента уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения .
Жилищное законодательство также регулирует вопросы изъятия жилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащих сносу. Орган, признавший в установленном Правительством РФ порядке многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу, вправе потребовать от всех собственников помещений в таком доме осуществить его снос в разумный срок. Конкретный срок сноса при этом определяется указанным органом исходя из реальных условий и характеристик дома. Если же собственники не осуществили снос в установленный срок, то земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд в порядке, предусмотренном ст. 279 ГК РФ. Все жилые помещения в этом доме также подлежат изъятию у собственников для муниципальных нужд. Не изымаются только те жилые помещения, которые и так находятся в муниципальной собственности.
Следует отметить, что порядок изъятия жилых помещений, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ, по своему содержанию аналогичен порядку изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренному ст. 279 ГК РФ. Такая ситуация обусловлена неразрывной связью жилых помещений и земельных участков, на которых они располагаются.
Ст. 33 ЖК РФ определяет порядок пользования жилыми помещениями, которые предоставляются по завещательному отказу. Завещательный отказ (иначе легат) – институт наследственного права. Согласно ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ заключается в том, что завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. В случае с жилыми помещениями завещатель (наследодатель) возлагает на своего наследника обязанность предоставить в пользование другому лицу (отказополучателю) жилое помещение либо часть жилого помещения. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением в течение определенного срока, вправе свободно и наравне с собственником реализовывать права пользования этим жилым помещением . Право пользования прекращается по истечении срока, который установлен в завещании. Если же в течение срока пользования таким жилым помещением отказополучатель приобрел на него иное, чем завещательный отказ, право, то оно сохраняется независимо от срока, предусмотренного в завещании. На дееспособного отказополучателя, пользующегося жилым помещением, солидарную с собственником возлагается ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Солидарная ответственность заключается в том, что собственник и отказополучатель несут ответственность по обязательствам в равных долях. Иной порядок ответственности по обязательствам может быть установлен по соглашению между собственником и отказополучателем. Право пользования жилым помещением, возникшее на основании завещательного отказа, может быть зарегистрировано в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ст. 34 ЖК РФ устанавливает порядок пользования жилым помещением, которое предоставляется гражданину на основании договора пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или указанного им третьего лица. Получатель ренты, так же, как и получатель наследственного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением. Кроме того, он также несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Иной порядок отношений собственника и получателя ренты может быть предусмотрен договором пожизненного содержания с иждивением.
1.3. Защита права собственности на жилые помещения
Защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и на жилые помещения, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское законодательство, которые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая уголовное дело о хулиганских действиях, происходивших в квартире, вправе рассмотреть и гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями собственнику жилого помещения.
Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой, во-вторых, обязательственно-правовой. Между тем некоторые авторы к двум вышеназванным добавляют и иные способы защиты права собственности. Так, в период действия законов СССР и РСФСР «О собственности» исследователи названных законодательных актов называли такой способ защиты права собственности, как оспаривание решений органов государственной власти и управления.
К вещно-правовому способу защиты права собственности относятся исковые требования, когда нет договора о спорном имуществе и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить. В литературе можно встретить иные определения такого способа защиты. Так, М.М. Агарков называл его внедоговорным, вещным .
Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от движимых вещей жилое помещение, являясь недвижимым имуществом, невозможно похитить, утерять. Вместе с тем при определенных обстоятельствах оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли, путем незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконною препятствия в осуществлении права владения им.
Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности на жилое помещение – это виндикационный иск. Применительно к жилью виндикация – это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного жилища. ГК РФ в ст. 301 устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Лицо, являющееся невладеющим собственником, выступает в гражданском процессе истцом, оно доказывает, что ему принадлежит конкретное жилое помещение на праве собственности, путем предъявления правоустанавливающих документов, и что ответчик незаконно владеет жилищем. Предметом виндикационного иска в рассматриваемой ситуации является жилое помещение, которое по незаконным основаниям выбыло из владения собственника.
Безусловно, нет оснований для такого рода иска, если жилое помещение было передано во владение несобственнику на основе договора (например, по договору коммерческого найма жилого помещения согласно гл. 35 ГК РФ) или в силу закона (например, по наследству, при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения по ст. 45 и 46 ГК РФ). В таких случаях собственник может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности.
Следуя букве закона, ответчиков по виндикационному иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет применять различные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления воли ответчиков.
С сожалением приходится отмечать, что случаи добросовестного незаконного приобретения жилого помещения все-таки возможны и нередко встречаются на практике, например при подделке нанимателей необходимых документов и незаконном отчуждении занимаемого жилого помещения.
Закон предоставляет право истребовать жилище и в тех случаях, когда отчуждение произошло помимо воли собственника. Например, при отчуждении незаконно занимаемого жилого помещения с помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно, например, по наследству или по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещения произведенных на улучшение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жилья.
В других случаях закон защищает интересы добросовестного приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Основанием приобретения права собственности в названном случае служит сложный юридический состав. К числу элементов данного юридического состава относятся следующие факты: добросовестность приобретателя, выбытие вещи из владения собственника по его воле или не по воле лица, которому он передал имущество во владение, возмездность приобретения вещи, приобретение вещи – предмета собственности граждан, поступление вещи во владение добросовестного приобретателя.
Право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему жильем на основании соглашения, например договора найма жилого помещения. Это положение вытекает из содержания ст. 305 ГК РФ.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Иски в суд об устранении таких нарушений называются негаторными исками.
Требования по таким искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Например, встречаются случаи использования в многоквартирных домах коридоров, лестничных площадок для хранения некоторыми гражданами личных вещей, иногда это сопровождается монтированием различных полок, шкафов или даже капитальных ограждений. В таких случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в том числе и собственников. Для граждан названные действия затрудняют пользование жилыми помещениями – осложняется доступ граждан к квартирам, для обслуживающей организации затрудняется использование лестничных клеток и других объектов общего пользования для обеспечения эксплуатации жилых помещений.
В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.
Особенности данного вида вещно-правовой защиты состоит в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают. Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.
Следует иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.
Между тем нередки случаи, когда гражданин, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, зачастую и, не регистрируя свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания.
Конечно же, при оспаривании права собственности на взысканное жилое помещение, заинтересованное лицо может подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осужденный и соответствующий финансовый орган.
Защита интересов собственников жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который в свою очередь делится на договорные и внедоговорные способы.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.
Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб.
ГЛАВА 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Общие положения о нежилых помещениях
Решение задач, связанных с использованием нежилых помещений, осложняется и продолжающимся процессом приватизации государственного и муниципального имущества, а также многовариантностью исходных и производных прав субъектов, обладающих нежилыми помещениями (право собственности, право пользования, право владения и пользования, право хозяйственного ведения, право оперативного управления).
В современном законодательстве Российской Федерации нет официального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах, из которых можно вывести ряд следствий. Так, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» включает в состав муниципальной собственности, помимо прочего, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения. В данном контексте нежилые помещения объединены с жилищным фондом общим для них определением «муниципальные», что позволяет выявить стремление законодателя, с одной стороны, отграничить соответствующие муниципальные объекты от аналогичных, но принадлежащих к иным формам собственности (частной, государственной, субъекта РФ), с другой же стороны – подчеркнуть функциональную противоположность (противопоставление) жилищного фонда нежилым объектам (независимо от назначения и разновидности последних). ЖК РФ к нежилым помещениям относит помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Указанная противоположность (противопоставление) поддерживается и ГК РФ, который указывает на то, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Как видно, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.
Иное, более широкое понимание нежилого помещения встречается в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном Законе термины «жилые и нежилые помещения» продолжают смысловой ряд, начало которому положено терминами «здания, сооружения». Данный Закон уточнил соотношение данных понятий: помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» . При этом, к сожалению, осталось неясным, в какой степени расширительно допускается толковать понятие объекта, входящего в состав зданий и сооружений. Сами здания и сооружения как самостоятельные объекты недвижимости являются одновременно и объектами гражданских прав. Однако распространяется ли статус здания (сооружения) на входящие в его состав объекты (помещения). Если да, то в какой степени? Если нет, то почему?
Ответ на эти вопросы не может быть универсальным, без подразделения помещений на жилые и нежилые. Что касается жилых помещений, то таковые вне зависимости от содержания, вкладываемого в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме) рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права, причем правовые режимы квартиры в многоквартирном доме и самого этого дома не совпадают. Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. Таким образом, нежилые помещения в жилых многоквартирных домах рассматриваются как объекты права собственности, находящиеся в режиме общей долевой собственности. Этот принудительно-долевой режим, как представляется, будет сохраняться за нежилыми помещениями до тех пор, пока в жилом доме существует более одного собственника квартир. В том случае, когда имеется «унитарный» (единый и единственный) собственник всех квартир в многоквартирном жилом доме (например, во вновь построенном муниципальном доме без приватизированных квартир либо в доме, все квартиры в котором приобретены одним лицом), нежилые помещения в нем, как представляется, еще не приобретают (или, наоборот, утрачивают) статус объекта права, поскольку законный правовой режим таких помещений – общая долевая собственность – производен от их общего назначения – удовлетворять интересы всех собственников жилых помещений (квартир). Однако, по нашему мнению, в случае перевода жилого помещения в нежилое такое вновь возникшее нежилое помещение в многоквартирном доме не утрачивает статуса объекта права и остается в «унитарной» собственности того же лица, кому оно принадлежало ранее, будучи жилым. Другими словами, в отношении такого помещения общая долевая собственность между квартировладельцами не возникает, объектная характеристика такого помещения не утрачивается.
«Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений. Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», данный нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.
Существующие расхождения в подходах к понятию нежилого помещения, как с точки зрения его содержания, так и с точки зрения объема, весьма негативно сказались на разрешении, прежде всего, практических вопросов, касающихся регистрации договоров аренды нежилых помещений. В частности, предметом острых дискуссий явился вопрос о том, обязательной ли является регистрация договоров аренды нежилых помещений, заключаемых на срок менее одного года. Анализ данной правовой ситуации с неизбежностью требует установления действительного содержания понятия нежилого помещения. Рассматривая возникающие на практике случаи, налоговые органы руководствуются следующими аргументами.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества определяется в качестве общего правила, исключения из которого могут устанавливаться ГК РФ или федеральными законами. В свою очередь ст. 625 ГК РФ устанавливает, что к отдельным видам договоров аренды, а также к договорам аренды отдельных видов имущества (к числу которых относится аренда зданий и сооружений) применяются нормы, касающиеся общих положений об аренде, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. П. 2 ст. 651 ГК РФ указывает на то, что договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно не подлежат государственной регистрации договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года. Согласно ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ. ГК РФ устанавливает специальные требования к регистрации договоров аренды зданий и сооружений в зависимости от срока действия договора, поэтому при регистрации договоров аренды зданий и сооружений необходимо руководствоваться п. 2 ст. 651 ГК РФ. Вышеуказанное правило не может распространяться на случаи государственной регистрации договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях, заключенных на срок менее года. Объясняется это тем, что ст. 1 и ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относят и помещения (жилые и нежилые). ГК РФ не регулирует отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях. Так как помещение в соответствии со ст. 1 и ст. 26 названного Федерального закона является объектом недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, то п. 2 ст. 651 ГК РФ не может на него распространяться, поскольку регулирует отношения исключительно по аренде зданий и сооружений. Таким образом, регистрация договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях регулируется п. 2 ст. 609 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и является обязательной независимо от срока, на который заключен договор.
Правила систематического и логического толкования законов позволяют охарактеризовать рассматриваемый вывод налоговых органов не просто как некорректный, но и неверный по существу. Данное обстоятельство нашло верную оценку в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 года «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Разъясняя порядок применения закона, Президиум Высшего Арбитражного суда РФ принял во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ .
Целиком разделяя данную позицию, мы считаем наиболее правильным параллельное установление родо-видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также соотношения между частью (помещение) и целым (здание, сооружение). В то же время, очевидно, к нежилым помещениям можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания. В отдельных случаях законодательство устанавливает особый правовой режим зданий, сооружений и нежилых помещений прямым указанием на сферы их использования либо субъектов-пользователей.
Вышеприведенный краткий анализ показывает, что все нежилые здания, сооружения, помещения являются видами более общего понятия «объект». Однако в правовом смысле не все нежилые помещения можно рассматривать в качестве объектов гражданских прав.
Очевидно, что к тем либо иным нежилым объектам, прежде всего, применимо понятие «имущество», и с этой точки зрения их следует отнести к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако этот закон не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем сопоставление содержания ст. 1 и ст. 6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 1 и ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» показывает, что объектом права собственности может являться не только недвижимость в жилищной сфере как таковая в целом, но и ее часть, то есть нежилые помещения в жилых домах (и даже части таких помещений). Какой же подход является более правильным, может ли закон специальный корректировать положения закона более общего характера? Ответить на этот вопрос непросто. Поэтому, как представляется, с учетом сложившихся социально-экономических реалий в ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК справедливо определено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (помимо указанного выше). Однако для того, чтобы нормы закона действовали, необходимо их органическое сочетание со всей системой категорий гражданского права, результативность которых проверена временем. Думается, что такое сочетание еще не достигнуто.
2.2 . Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Ст. 22 ЖК РФ
устанавливает основания и условия перевода жилых помещений в нежилые и перевода
нежилых помещений в жилые.
П. 1 данной статьи предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое и
перевод нежилого помещения в жилое производится с учетом требований,
установленных ЖК РФ, а также законодательством Российской Федерации о
градостроительной деятельности.
В п. 2 ст. 22 ЖК РФ содержатся обстоятельства, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. К таким обстоятельствам относятся следующие: доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Для перевода жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в нежилые помещения предусмотрено дополнительное условие. Такие помещения должны располагаться только на первых этажах многоквартирных жилых домов. Перевод в нежилые помещения жилых помещений, расположенных выше первого этажа, допускается лишь в том случае, если под таким помещением расположены только нежилые помещения .
П. 4 ст. 22 ЖК РФ определил обстоятельства, при наличии которых не допускается обратный процесс, т.е. перевод нежилого помещения в жилое. К этим обстоятельствам относятся следующие: нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям; право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое принимается органом местного самоуправления .
Для перевода жилого помещения в нежилое или перевода нежилого помещение в жилое собственник помещения представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения, следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, – технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого). Соответствующий орган местного самоуправления не вправе требовать представления иных документов, не предусмотренных законом. После принятия перечисленных документов соответствующий орган местного самоуправления выдает собственнику, обратившемуся с заявлением о переводе, расписку в получении документов.
Орган местного самоуправления рассматривает заявление и представленные документы и не позднее сорока пяти календарных дней со дня их представления заявителем принимает решение о переводе или об отказе в переводе .
В случае принятия положительного решения о переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое, орган, принявший такое решение, обязан: не позднее одного рабочего дня со дня принятия положительного решения о переводе выдать либо направить по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о переводе (форма документа утверждается Правительством РФ); одновременно с выдачей (направлением) соответствующего документа заявителю проинформировать собственников прилегающих помещений о принятии положительного решения о переводе. Если перевод жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое требует перепланировки помещения или проведения иных работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то орган, принявший решение о переводе, в документе, направляемом заявителю, помещает требование о таких мероприятиях. П. 5 ст. 23 ЖК РФ установил порядок подтверждения перевода помещений из жилых в нежилые либо из нежилых в жилые.
В случае если перевод помещения не требует проведения его перепланировки или иных сопутствующих работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то документом, подтверждающим перевод помещения, является документ, выданный (направленный) органом местного самоуправления заявителю после принятия решения о переводе. Этот документ, во-первых, завершает процедуру перевода помещения, во-вторых, является единственным основанием для использования этого помещения в новом качестве его собственником.
Иной порядок
подтверждения перевода помещений предусмотрен законодателем для тех случаев,
когда использование помещения в новом качестве в силу его технологических и
иных характеристик требует проведения перепланировки или других работ. В этом
случае документ, выданный после принятия решения о переводе, во-первых,
содержит в себе требование о проведении соответствующих работ, во-вторых,
является основанием для их проведения. Перепланировка помещения проводится согласно
проекту переустройства или перепланировки помещения, который первоначально был
представлен заявителем в орган местного самоуправления в комплекте с заявлением
о переводе помещения.
Другие необходимые для использования помещения в новом качестве работы могут
проводиться на основании и в соответствии с требованием, содержащимся в
документе, выданном после принятия решения о переводе.
По окончании перепланировки или иных работ орган местного самоуправления,
принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует
в специальном акте факт окончания перепланировки и иных работ. Этот акт
направляется органом местного самоуправления в орган (организацию) по учету
недвижимого имущества.
Именно акт, составленный приемочной комиссией по окончании перепланировки или
иных работ, является основанием для использования переведенного помещения в
новом качестве. Согласно п. 10 ст. 23 ЖК РФ к использованию переведенных
помещений по-прежнему предъявляются требования относительно пожарной
безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные
законодательством Российской Федерации требования, в том числе требования,
касающиеся использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных
домах.
Органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе
помещения обязаны мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из
указанных оснований отказа и выдавать (направлять по почте) заявителям решения
об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться)
не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Собственник помещения,
получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном
порядке .
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
3.1. Проблемы права собственности на жилые помещения
Жилищная проблема является одной из важнейших задач российского государства и общества. При этом само жилище является одним из главных материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д. В правовой науке существует комплекс вопросов, который затрагивает реализацию данной потребности на федеральном и региональном уровнях в соответствии с пп. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ и который до сегодняшнего дня не может считаться разрешенным. Не в последнюю очередь это связано с тем, что правовое обеспечение в жилищной сфере напрямую связано с материальными предпосылками.
Конституция РФ провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Следует подчеркнуть, что в обязанности государства входят признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина. Сказанное относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Это субъективное право, закрепленное в Конституции, до настоящего времени еще не получило должного развития в рамках механизма правового регулирования жилищных правоотношений. Все это послужило основой для обращения в настоящей дипломной работе к рассмотрению отдельных проблем правового регулирования и правовой охраны права гражданина на жилое помещение.
С начала 90-х гг. прошлого столетия развитие российского права связано с проведением сложных социально-политических и экономических реформ, направленных на последовательный переход от административно-командных методов управления экономикой к рыночным формам управления и развития. Это относится также к жилищной реформе в Российской Федерации, основой которой является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Появилась необходимость поиска новых подходов к решению ряда проблем жилищной реформы с целью ее ускорения и повышения социальной направленности. Актуальность данной проблемы объясняется и проводимой жилищной реформой.
В ходе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и первого этапа федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.
За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.
Наиболее существенное развитие законодательной базы было обеспечено в 2004 году в результате принятия 25 федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Новые правовые условия создают основу для реализации на практике поставленных целей и требуют широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления и осуществления мер нормативно-правового, административно-организационного и бюджетно-финансового характера.
Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Российской Федерации требуют реализации комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране. Реальная возможность заработать на достойное жилье для значительных групп населения будет способствовать активизации их экономической деятельности, а четкое определение групп, перед которыми общество несет обязательства по удовлетворению их жилищных потребностей, – преодолению иждивенческих настроений у значительной части населения страны.
В результате реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» должна быть сформирована модель обеспечения жильем основных групп населения, достигнуты существенные результаты по улучшению жилищных условий граждан Российской Федерации.
Второй этап реализации Программы (2006-2010 гг.) предусматривает продолжение преобразований в жилищной сфере, а также реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых и иных категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.
Среди основных правовых проблем динамического характера (постоянно существующих), которые должны учитываться законодателем при осуществлении нормативно-правовой охраны субъективного гражданского права на жилое помещение, а также различными субъектами правореализационного процесса, можно выделить, в частности, во-первых, проблемы правовых конфликтов интересов, связанных с указанным правом, – частных интересов обладателя данного права и аналогичных интересов частных лиц, взаимодействующих с правообладателем, частных интересов обладателя указанного права и публичных интересов; во-вторых, взаимосвязанную с предыдущей группой проблем проблему межотраслевых связей гражданского права с иными правовыми отраслями при осуществлении правовой охраны субъективного гражданского права на жилое помещение; проблему установления и соблюдения четких правовых процедур, связанных с субъективным гражданским правом на жилое помещение – процедур осуществления, прекращения и защиты этого права.
Удовлетворение потребности человека в жилом помещении осуществляется различными способами. Их выбор во многом зависит от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. Граждане имеют реальную возможность решить свою жилищную проблему путем совершения сделок.
В настоящее время накоплен достаточный объем нормативных актов и правоприменительной практики, опубликованы многочисленные исследования, но, тем не менее, не достаточно ясно проработана и осмыслена теоретическая часть правового регулирования сделок с жилыми помещениями .
Системный подход в решении указанной проблемы позволяет не только осознать накопленный правовой материал, но и выявить еще не решенные правовые проблемы.
Литература по сделкам с жилыми помещениями достаточно разнообразна. В основной своей массе она является комментированием законодательства, реже представлены учебные пособия, еще реже монографические исследования теоретических проблем сделок с жилыми помещениями. В последнее время достаточно хорошо проработаны и изучены правовые проблемы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, доверительным управлением и ипотекой, подробно рассмотрены отдельные виды договоров. Вместе с тем монографические исследования по вопросам обмена жилых помещений во многом устарели. Исследований, посвященных подробному и комплексному теоретическому анализу гражданско-правовых отношений, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями, с учетом современного состояния экономики и законодательства, достижений науки гражданского права, до настоящего времени мало. Таким образом, существует необходимость широкого и комплексного изучения.
Сказанное выше дает основание для утверждения, что теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями относятся к числу актуальных и недостаточно исследованных в науке гражданского права Российской Федерации.
Сделку с жилыми помещениями можно определить как правомерные действия граждан, юридических лиц и иных субъектов права или от их имени представителями, обладающих достаточной право- и дееспособностью, совершаемые своей волей и в своем интересе в установленных законом формах, и специально направленные на установление, изменение или прекращение гражданских и иных прав и обязанностей в отношении помещений, признаваемых жилыми, и влекущую гражданско-правовые и иные последствия.
Правовое регулирование сделок с жилыми помещениями отличает большое количество и многообразие нормативных актов Российской Федерации и ее субъектов, принятых в разное время в разных исторических условиях. Благодаря общей систематизации гражданского законодательства с принятием ГК РФ в лице его трех частей правовые проблемы сделок с жилым помещением заметно снизили свою остроту. Однако наличие большого количества неточных формулировок, устаревших понятий, мелких неточностей не столько в Кодексе, как в иных нормативных актах осложняют правоприменительную практику, оставляют маневр для нечистоплотных юридических действий с таким важным не только экономически, но главное социальным объектом – жилое помещение. Другими словами назрела объективная необходимость четкого правового регулирования, правовой унификации законодательства о сделках с жилыми помещениями.
В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы положения, содержащие элементы научной новизны, которые выносятся на защиту.
1. При отнесении вещей, в т.ч. жилых помещений к недвижимости, используются два критерия: физический и юридический. Применение данных принципов позволит более четко определять вид вещи и, соответственно, ее правовой режим.
2. Жилое помещение можно определить как недвижимую, индивидуально-определенную, непотребляемую и не ограниченную в гражданском обороте вещь, созданную трудом человека, и имеющую строгое функциональное назначение. Жилое помещение является сложной делимой вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты главной вещи с принадлежностями.
3. Предусмотреть обязательную нотариальную форму договора коммерческого найма, т.к. такие отношения являются достаточно продолжительными по времени, социально и экономически важными. Отсутствие нотариально удостоверенного договора зачастую приводит к ряду неблагоприятных последствий, что не способствует нормальному развитию отношений в жилищной сфере.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ вещи условно делятся на 2 категории: движимые и недвижимые вещи. В п. 1 той же статьи приводится наиболее универсальный принцип отнесения вещей к недвижимости: «...и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...». Этот принцип можно назвать физическим, т.к. он описывает физические свойства недвижимости.
В юридической литературе высказана точка зрения, согласно которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли: именно с этого момента она перестает быть недвижимостью , тем не менее, перемещение объектов недвижимости с последующим закреплением на другом земельном участке и использование их по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов. Однако не все авторы связывают особое положение недвижимости с ее непосредственной стоимостью. Существуют и иные мнения по поводу качественных отличий недвижимого имущества. Так, Скловский К.И. рассматривает наличие «видимости» недвижимого имущества .
В последнее время высказана следующая заслуживающая внимания точка зрения: объективно недвижимое имущество существует и до государственной регистрации, но права на недвижимость возникают только после ее совершения . С этой точкой зрения можно согласиться, т.к. регистрируется не право вообще, а право на конкретный объект, имеющий строго определенные характеристики и координаты, зафиксированные в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .
Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях – в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (п. 1 ст. 673 ГК РФ), в других – в качестве видового понятия: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), в-третьих – в качестве учетной категории (Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ), в-четвертых – как отдельное понятие, отличное от понятия «жилой дом» (ЖК РФ).
Таким образом, в законодательстве нет четкого понятия «жилое помещение». В процессе исследования формулируются три основных отличительных и необходимых признака жилого помещения: функциональное назначение помещения, пригодность для постоянного проживания, государственная регистрация помещения в качестве жилого. При отсутствии всех необходимых признаков строение не признается жилым помещением.
В ходе исследования определяется состав жилого помещения, содержащий основной и факультативный элементы. Причем только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилое помещение и является объектом права собственности (в т.ч. земельный участок, надворные постройки).
Проведенный анализ позволяет считать, что квартира, жилой дом, комната в квартире или жилом доме образуют отдельные виды жилых помещений . Причем жилые помещения в домах служебного (ведомственного) и специализированного фондов (общежития, маневренный фонд и т.д.) не являются полноценными объектами сделок в гражданском праве, т.к. их целевое назначение призвано удовлетворить лишь временную потребность в жилье. Жилые помещения в специализированном фонде, в соответствии с законом, не подлежат приватизации, и принадлежат, как правило, государству или органам местного самоуправления, т.е. возможность совершения сделок с ними заведомо ниже, чем у жилых помещений, принадлежащих частным лицам.
Специфика общей собственности на жилое помещение заключается в том, что она характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, связывающих сособственников со всеми другими лицами, так и внутренних отношений между собой. Учет интересов сособственников, заинтересованных в увеличении принадлежащих им долей либо переходе к односубъектной собственности не должен ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей .
При наличии в числе членов семьи собственника жилого помещения совместно проживающего несовершеннолетнего лица любое отчуждение жилья допускается с согласия органа опеки и попечительства . Это установлено в целях защиты прав и законных интересов несовершеннолетних , поскольку их интересы тесно переплетаются с интересами собственника и совершеннолетних членов его семьи. В такой ситуации может возникнуть конфликт. Вероятность такого конфликта возрастает, если законным представителем и отчуждателем выступает одно лицо.
Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилым помещением нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних и без привлечения к решению органа опеки и попечительства.
Мы предлагаем разделить все многообразие сделок с жилыми помещениями на три группы: сделки, направленные на приобретение права собственности на жилое помещение; сделки, направленные на предоставление права пользования, владения или распоряжения; сделки, специально направленные на обременение жилого помещения. Основанием такого деления сделок на соответствующие группы стал критерий близости правоотношений и способов правового регулирования. Субъекты сделки предполагают достижения одинаковых правовых целей в каждой группе сделок. Одинаковым является и основание сделки, т.е. указанное деление можно охарактеризовать как целевое. По нашему мнению, в настоящее время при совершении сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву вышеописанная классификация имеет универсальный характер, т.к. при изменении законодательства, обычаев делового оборота либо экономических условий и появлении новых видов сделок последние могут быть отнесены к одной из трех групп, т.е. данная классификация достаточно удобна с точки зрения ее практического применения.
Право собственности и иные вещные права тесно взаимосвязаны с обязательственными отношениями, переходят друг в друга, что является отражением статики и динамики гражданских правоотношений соответственно. Сложность в классификации сделок с жильем заключается в том, что наличие пределов права собственности и его возможных обременении накладывают некоторые ограничения при реализации права собственности на жилое помещение.
По нашему мнению, необходимо реформировать методику инвентарной оценки, осуществляемую органами БТИ, приведя ее в соответствие с рыночной стоимостью жилья. Это позволит снизить риск потерь при признании возмездной сделки по отчуждению жилых помещений недействительной, увеличит объем налоговых поступлений в бюджет и позволит более ответственно относиться собственникам к своим обязанностям по содержанию и эксплуатации жилищного фонда; необходимо предусмотреть на федеральном уровне правовые меры по пресечению неправомерных действий и обеспечению более высоких правовых гарантий при совершении сделок с жилыми помещениями в отношении граждан, принадлежащих к «группе риска»: одинокие пенсионеры, несовершеннолетние, нетрудоспособные, малоимущие и т.д., что приведет к снижению уровня криминализации этого сегмента рынка, заметно снимет социальную напряженность и позволит гражданам чувствовать реальную защиту государства при осуществлении своих прав. В случае предоставления жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда, нуждающимся в улучшении жилищных условий членам ЖК и ЖСК и гражданам-собственникам жилых помещений, передавать вышеуказанные жилые помещения по договору мены с сохранением прав частной собственности на новое жилое помещение.
Для защиты добросовестных субъектов сделки с жилыми помещениями предлагается внести изменения в п. 1 ст. 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», дополнив словами «риэлтерская деятельность».
В целях упорядочивания оформления сделок с жилыми помещениями, экономического развития рынка и социальной справедливости следует:
1. Внести изменения в ст. 250 ГК РФ, изложив п. 5 в следующей редакции: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении по договору мены и ренты», т.е. используется принцип возмездности сделок в отчуждаемом жилом помещении, предусмотренный п. 2 ст. 246 ГК РФ, в целях уменьшения количества сособственников одного объекта – жилого помещения.
2. Необходимо распространить действие п. 3 ст. 35 СК РФ при совершении сделки в отношении жилых помещений не только на супругов, но и на остальных участников общей совместной собственности. Поэтому в соответствии с п. 4. ст. 253 ГК РФ для четкого определения воли каждого собственника, уменьшения количества оспоримых сделок и усиления правовых гарантий участников общей совместной собственности внести изменения в ст. 288 ГК РФ, дополнив п. 1 абзацем вторым следующего содержания: «Для совершения одним из участников совместной собственности сделки по распоряжению жилым помещением и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие других участников общей совместной собственности».
3. В целях улучшения защиты прав и законных интересов, на основании п. 1 ст. 40 Конституции РФ изложить п. 4 в статье 292 ГК РФ в следующей редакции: «Отчуждение, а также передача во временное владение и (или) пользование жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограничено дееспособные члены семьи, в том числе бывшие члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства».
Также приходится констатировать, что четко механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной стороной договора является собственник, нормативно на федеральном уровне не урегулирован . Присутствует двойное регулирование (дублирование) прав собственника в ряде федеральных нормативных актах, особенно в отношении коммерческого найма и аренды.
Поэтому, современное правовое регулирование сделок с жилыми помещениями далеко от совершенства.
3.2. Проблемы права собственности на нежилые помещения
Известно, что такой объект, как нежилое помещение, является одним из самых распространенных в гражданском обороте, а в сфере аренды недвижимости решительно преобладает. Время от времени возникают конфликты, связанные с правами на землю собственников или владельцев таких помещений, с распределением расходов на содержание зданий между владельцами отдельных помещений и т.п. Каким-то образом эти конфликты разрешаются, хотя строгих правил для их решения и не видно.
При этом ГК РФ не рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав. Можно, впрочем, объяснить это простым недосмотром законодателя, к тому же не имеющим большого значения, так как законом прямо предусмотрен такой объект, как жилые помещения.
Само по себе отнюдь не безупречное решение об отнесении жилых помещений к числу объектов гражданских прав не могло не привести к ряду коллизий в системе объектов гражданских прав и соответственно в отношениях собственности на здания и части зданий. Речь идет, прежде всего, о возникновении в обороте нежилого помещения. Анализируя законодательство о праве на нежилые помещения, В. А. Лапач приходит к выводу, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно» . Рассуждая аналогичным образом, С. Зинченко и С. Корх предлагают для нежилых помещений установить особый режим: указывать только идеальные доли, с указанием порядка владения и пользования конкретными помещениями .
Хотя с систематической точки зрения эти суждения вполне уместны, их реализация представляется достаточно непростой. Дело в том, что появление жилых помещений как объектов прав автоматически вводит в число объектов прав и помещения нежилые. Достаточно указать вполне обыденную ситуацию наличия в одном здании как жилых, так и нежилых помещений, кроме, конечно, подсобных помещений общего пользования. Если жилые помещения принадлежат их собственникам на праве частной (исключительной) собственности, то, на каком праве могут присваиваться помещения нежилые? Если это – право общей собственности, то кто – другой сособственник? Очевидно, что им не могут выступать собственники квартир, так как каждый из них – субъект не общей, а исключительной собственности. Не может им выступить и юридическое лицо, объединяющее собственников (если оно создано), так как ему принадлежит здание в целом, но не находящиеся в нем помещения.
Итак, именно возникновение такого объекта, как жилое помещение, предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав. Далее, само по себе возникновение такого объекта распространяет свое действие и на здания, в которых вовсе нет жилых помещений. Теперь уже приобретатели помещений нежилых стремятся получить исключительное право на свои части здания, коль скоро такой объект, как нежилое помещение, известен обороту и законодательству, в том числе законодательству о регистрации прав на недвижимость. Наконец, законодательство о приватизации не только допускало приобретение в частную собственность нежилых помещений в здании, но и стимулировало широкое распространение такого рода прав (например, на приватизацию в здании дома быта обувной мастерской, фотоателье, парикмахерской – по законам о приватизации все эти подразделения должны были получить самостоятельных хозяев).
Между тем проблем, возникающих вокруг нежилых помещений, не меньше, а, пожалуй, больше, чем вокруг жилых.
Невозможно избежать этих проблем простым запретом на оборот нежилых помещений. Прежде всего, не удается указать юридический способ перевода в общую собственность уже возникшей исключительной собственности на помещения в одном здании. Очевидно, что таким способом не может быть судебное решение: если по суду собственность можно разделить, то соединить – невозможно. Не может быть и договора о создании общей собственности – договор простого товарищества преследует иную цель, а общая собственность для него лишь факультативна; в любом случае, простое товарищество не может завершаться в момент внесения вкладов. Организация кондоминиума не создает общей собственности на то, что до того находилось в собственности исключительной. Поэтому придется исходить из того, что, хотя сложившиеся отношения фактического совместного владения без формальной юридической связи между совладельцами не являются нормальными, эффективных путей исправления ситуации средствами действующего закона не видно.
Наряду с поисками путей законодательного исправления ситуации можно предложить в качестве пусть не радикального, но все же существенного смягчения возникающих конфликтов ряд мер, В частности, кажется практически неиспользуемым ресурс, который содержится в установлении сервитутов, для регулирования той ситуации, которая возникла на почве совладения помещениями в зданиях.
Любое совместное пользование объектом предполагает, что, поскольку один из совладельцев извлекает пользу из владения объектом, другой, как правило, должен претерпеть такое использование, чем-то поступиться. Эти отношения, описывающие обычный сервитут, разумно перевести в форму возмездного договора и, вознаградив терпящую сторону, создать у нее мотив к соблюдению сервитута.
Установление сети сервитутов способно обеспечить, во всяком случае, наиболее рациональное управление объектом общего владения, какое возможно при отсутствии общей собственности.
Другим средством, переводящим отношения собственности нескольких лиц на здание на почву ГК РФ, должно стать более точное соблюдение норм о простом товариществе. Если налицо такой договор, имеющий целью создание объекта недвижимости, то он должен завершаться соглашением о разделе выстроенного (равно как и незавершенного строительством) объекта путем указания на доли с тем, что закрепляемые за участниками конкретные помещения передаются им в пользование.
Любые споры о правах из совместной деятельности также должны быть представлены как споры либо о размере доли, либо о порядке пользования. Именно поэтому является некорректным выражение права общей собственности в натуральных показателях (квадратных метрах и т.п.). Б.Л. Хаскельберг, комментируя судебное решение, которым признана допустимость такого определения общей собственности, верно отмечает: «Признание собственности на квадратные метры жилья в принципе неправильно» . Оспаривая это суждение, Е.М. Щукина замечает, что «такое определение доли нисколько не затрудняет последующий раздел общего имущества, а напротив, значительно его облегчает» . Эта ссылка на удобство раздела представляется не слишком убедительной. Во-первых, создание общей собственности с целью ее раздела, вообще говоря, не имеет смысла. Во-вторых, поскольку речь идет о помещениях, такой раздел вовсе невозможен: жилые помещения не становятся предметом общей собственности в силу позитивного закона, а раздел нежилого здания, принадлежащего нескольким лицам на праве общей собственности, невозможен в силу ст. 244 ГК РФ: общая собственность не может возникнуть путем раздела неделимой вещи.
Впрочем, праву известны некоторые исключения: например, по английскому закону о продаже товаров, в исключение из общего правила, право собственности на купленные товары, определяемые родовыми признаками, переходит до их фактической передачи и тем самым – выделения (определения) из некоторого известного объема: «неотделенная доля покупателя в любое время составляет такое количество товаров, которое им оплачено в данном объеме (массе)». Эта конструкция, созданная в интересах покупателя, поскольку ему обеспечивается повышенная защита посредством предоставления вещного права вместо менее надежного права требования, конечно, заметно отклоняется от обычной общей собственности.
Некоторые аналогии могут быть обнаружены и в хранении с обезличиванием. Но тем самым обнаруживается и почва для выражения права собственности в количественных показателях – обезличивание вещи. Это настолько существенное отклонение от природы собственности, что оно может быть оправдано лишь защитой права приобретателя от угроз, вытекающих из обязательственных прав, прежде всего – некредитоспособности должника. Между тем, когда мы говорим о недвижимости, во-первых, нет никакой почвы для какой-либо возможности обезличивания, а во-вторых, вполне понятно, что выражение прав приобретателя недвижимости в натуральных показателях никак не спасает его от некредитоспособности должника. Следовательно, те исключения на этот счет, которые можно обнаружить, лишь подтверждают тот вывод, что право общей собственности в недвижимости не может быть выражено в квадратных метрах (либо в суммах инвестиций, либо в любых иных количественных показателях).
Исполнение договора простого товарищества, о котором говорит Е.М. Щукина, завершается установлением долей в общей собственности; только в этом смысле можно говорить о разделе.
Понятно, что это предполагает привлечение к участию в деле всех соучастников строительства. Понятно также, что в ряде случаев долевого участия выяснится, что такое привлечение противоречит природе самого спора. А это означает, что налицо не совместная деятельность, а другой договор, создающий не общую, а исключительную собственность, например купля-продажа.
Кстати, и в этом случае приобретенное право не может быть выражено в квадратных метрах, поскольку все равно речь идет о собственности. Именно природа права собственности заставляет определить вещь, так как иначе не может быть установлено то отношение собственника к его вещи, которое создает исключительность (и позволяет, наряду с активным воздействием на вещь, устранить от нее всех прочих). Если непонятно, о какой вещи идет речь, то нет возможности пользоваться вещью, нет и оснований защищать ее: непонятно, чем пользоваться, непонятно, что защищать. Этот принцип определенности предмета собственности равно проявляется и в отношениях общей собственности, и в отношениях по купле-продаже недвижимости.
Еще раз отметим, что определенность применительно к праву общей собственности на недвижимость требует не только определения размера доли (впрочем, если иное не оговорено, доли признаются равными), но, прежде всего, определения того объекта недвижимости, который находится в общей собственности. Само по себе стремление привести все отношения совладельцев отдельных помещений в здании к отношениям общей собственности только по соображениям системы гражданского права – уже достаточное основание. Но кроме этого можно указать и на ряд чисто практических обстоятельств, которые, даже если о них не упомянуть, сами напомнят о себе.
Прежде всего, помещение не вписывается в определение объекта недвижимости: оно далеко не всегда связано с землей. Текущая практика вовсе не озабочена выполнением данного требования и допускает деление зданий не только по вертикали, то есть с обязательной опорой на землю, но в любых плоскостях. Соответственно части здания в большом числе случаев не связаны с землей, а связаны с другими частями здания. Между тем закон требует прочной связи именно с землей. Это обстоятельство приводит к тому, что невозможно определиться с правами на землю: если над одним земельным участком так или иначе нависают помещения, принадлежащие разным лицам, то невозможно понять, за кем из них должен быть закреплен земельный участок. Проблемы, конечно, вообще бы не возникло в случае общей собственности – тогда и весь земельный участок передавался бы в общую собственность (или иное право с множественностью лиц), но ведь мы рассматриваем сложившееся положение, допускающее исключительную собственность на отдельные помещения в здании.
Практикуемый вариант закрепления земли «пропорционально» размерам принадлежащих помещений, кроме того, что он прямо отсылает к общей долевой собственности и правомерен лишь в ее рамках, не имеет видимых законных оснований, а также не способен указать внятные способы пользования и распоряжения земельным участком.
С технической точки зрения нежилое помещение, а тем более нежилая комната вряд ли могут быть самостоятельными объектами учета и регистрации (инвентаризации). Этот вывод подтверждается и с точки зрения существующей методологии бухгалтерского учета. Если говорить о текущем управлении зданиями, мы не можем указать никаких адекватных способов координации действий хозяев помещений. Поскольку они рассматриваются как независимые собственники, за ними предполагается право на осуществление любых действий без учета воли хозяев других помещений в том же здании.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Таким образом, указанные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме. Поскольку для введения в число объектов гражданских прав нежилых помещений нет ни теоретических, ни практических оснований, выходом из сложившейся ситуации может быть лишь такое решение, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Очевидно, что такое решение не может обойтись без юридической фикции. Первым и наиболее очевидным вариантом такой фикции может быть фикция долевой собственности на здание у его собственника. На это решение и указывают, так или иначе, юристы, критикующие оборот нежилых помещений. Тогда продаваться будет доля в праве на здание со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе возникновением у покупателя преимущественного права покупки при следующей продаже доли в том же здании. Пороком такого решения, почвой для возможных конфликтов и сопротивления самому процессу перехода к общей собственности, может стать, кажется, только вытекающее из общей собственности преимущественное право покупки. Поэтому можно предложить другой вариант: установление свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением (заметим, что и общая собственность предусматривает установление порядка пользования зданием и находящимися в нем помещениями), которое только тем отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки. Такое право собственник здания мог бы создавать путем возмездного договора с покупателем так же, как, например, возможно установление договором сервитута или иного вещного права. С доктринальной точки зрения это вещное право, как и любое вещное право, могло бы рассматриваться как часть права собственности. Соответственно возможен договор о передаче этого права самому собственнику и тем самым – погашении этого права, восстановление собственности в полном объеме.
При этом видимо, было бы вполне допустимым и преобразование этого вещного права по соглашению между всеми владельцами здания в право общей собственности. Нашему законодательству известны решения, элиминирующие (исключающие) одни вещные права и вводящие им на смену другие, как это было сделано, например, с правами на землю. Поэтому представляется возможным решение (переходный закон), запрещающее дальнейшее распоряжение правами на нежилое помещение без их преобразования в право общей собственности (по соглашению всех владельцев здания), либо в указанное законом вещное право по воле самого владельца нежилого помещения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рассмотрев содержание права собственности граждан на жилое помещение, можно сделать вывод, что в советский период право собственности граждан в жилищной сфере было достаточно ограничено и стиснуто в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом права собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновения права на него индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке, либо участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Реже применялся договор купли-продажи. Приобретение квартиры из государственного фонда жилья было и вовсе невозможно. Сейчас же на собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип диспозитивности гражданского правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.
Нынешний период характеризуется сложным переплетением самых различных способов приобретения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение. С одной стороны бурно протекает процесс приватизации, при которой государственные и муниципальные предприятия, жилье национально-государственных и административно-территориальных образований переходят в собственность юридических и физических лиц. С другой стороны наблюдается и обратное, когда в государственную или муниципальную собственность поступает имущество, ранее принадлежащее гражданам, кооперативным, общественным и иным организациям.
Механизм рыночных отношений в жилищной сфере постепенно совершенствуется и расширяется, однако, этот процесс наряду с преимуществами имеет и ряд недостатков.
Таким образом, отказ от государственного контроля недопустим. Необходимо сосуществование двух взаимодополняющих методов решения жилищной проблемы: государственного и рыночного, которые будут способствовать гражданам наиболее эффективно отстаивать свои жилищные права и использовать предоставленные государством свободы и их гарантии.
Проблема права собственности на жилое помещение была и есть одной из основных, так как жилье является материальным условием жизнедеятельности человека. Закрепление данного права в Конституции РФ является лишь первым и главным шагом на пути решения вопросов в этой области. Необходимо также создать такую систему нормативно-правовых актов, которая будет отвечать современным реалиям. Вопросы содержания жилищных правоотношений, приобретения, прекращения, защиты права собственности требуют четкого правового регулирования.
Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает лишь тогда, когда имеется несколько собственников, либо титульных владельцев, реализующих то или иное вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). Если этого нет, то в принципе никаких проблем не возникает, так как в качестве единого объекта права рассматривается здание в целом. Оно, с точки зрения принятой методологии учета имущества, в качестве объекта нежилого фонда характеризуется единством учетной стоимости и владения. При этом совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое состояние и соблюдение норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо, отношения между участниками которого регулируются законом или договором.
Следует также отметить, что ст. 17 ЖК РФ предусматривает наряду с проживанием возможность использовать жилое помещение для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т. п.). Критериями, ограничивающим пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и др.
ЖК РФ не устанавливает последствий использования не по назначению жилого помещения его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ, согласно которой эти действия могут повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья .
Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей. Данные положения перекликаются с нормами ст. 293 ГК РФ, согласно которой если собственник бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, систематически нарушает права и интересы соседей, то за это может последовать в установленном порядке принудительное изъятие жилья.
Таким образом, в случае несоблюдения собственником жилого помещения указанных обязанностей, равно как и в случае использования жилого помещения не по назначению, может быть применена санкция в виде принудительного изъятия жилья.
Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц обозначено в ст. 209 ГК РФ, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В связи с рассматриваемым вопросом хотелось бы обратить внимание на положение ч. 5 ст. 23 ЖК РФ об информировании собственников помещений, примыкающих к подлежащему переводу, о принятом решении о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое). Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Данное положение не нашло логического завершения.
Казалось бы, такая запись должна иметь определенный смысл, имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц. Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или неприятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения в случае несогласия.
Представляется, что мнение собственников иных помещений (да и нанимателей жилых помещений) не должно остаться без внимания, имея в виду, в частности, упомянутые статьи ЖК РФ и ГК РФ. Таким образом, возможно обращение в суд в случае нарушений интересов иных лиц.
Подводя итог проведенному изучению и анализу действующего гражданского законодательства и научных публикаций специалистов в области гражданского права, хотелось бы отметить, что в рамках данной работы была осуществлена попытка комплексного рассмотрения институтов гражданского права, которые сами по себе могли бы стать отдельным предметом серьезного научного исследования. Думается, что цивилистика должное внимание должна уделять проблемам конкретного правоприменения, а оно, как правило, связано с одновременным регулирующим воздействием неопределенного числа правовых норм. Это в свою очередь требует от действующего законодательства единообразия, которое обеспечивают правовые, прежде всего конституционные, принципы. Представляется, что ГК РФ является примером пусть не идеальной (как и любого нормативного акта переходного периода), но в большей своей части научно-обоснованной и практически ценной систематизации гражданско-правовых норм.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) 30.11.1994 № 51 – ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 32.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) 26.01.1996 № 14 – ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5.
4. Жилищный Кодекс Российской Федерации 29.12.2004 № 188 – ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1.
5. Семейный Кодекс Российской Федерации 29.12.1995 № 223 – ФЗ (ред. 3.06.2006) // Российская газета от 10 июня 2006.
6. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» 6.10.2003 № 131 – ФЗ // СЗ РФ. 2003. № 40.
7. Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» 08.08.2001 № 129 – ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 33.
8. Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» 08.08.2001 № 128 – ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 33.
9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 № 122 – ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30.
10. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной
политики»
24.12.1992 № 4219 – 1 (с изм. 12.01.1996, 21.04.1997, 10.02.1999 24.12.2002) // Ведомости
РФ. 1993. № 3.
11. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» 04.07.1991 № 1541 – 1 (с изм. и доп. 01.03.2005) // СЗ РФ. 2005. № 19.
12. Указ Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» 28.04.1997 № 425 // Российская газета от 5 мая 1997.
13. Указ Президента РФ «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятиях в Российской Федерации» 24.12.1993 № 2284 (с изм. 27.04.2007) // Российская газета от 4 мая 2007.
14. Постановление Правительства РФ «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» 30.07.2004 № 392 // СЗ РФ. 2004. № 36.
15. Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 18.02.1998 № 219 // СЗ РФ. 1998. № 8.
16. Гражданский Кодекс РСФСР 11.06.1964 // Ведомости РСФСР.1964. № 24.
17. Жилищный Кодекс РСФСР 24.06.1983 // Ведомости РСФСР. 1983. № 23.
18. Закон СССР «О собственности в СССР» 14.07.1990 № 103 – 1.
19. Агарков М. М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М. 1940.
20. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. № 3.
21. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М. 2001.
22. Грудцына Л. М. Комментарий к ЖК РФ. 2-е изд., испр. и доп. М. 2006.
23. Данилов Е. П. Жилищные споры. Комментарии. Практика. Образцы документов. 8-е изд., перераб. и доп. М. 2004.
24. Жуйков В. М. Комментарий к ЖК РФ (постатейный). М. 2006.
25. Забарчук Е. Л. Комментарий к ГК РФ части 1-3. М. 2007.
26. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика. Хозяйство и право. М. 2000.
27. Кичихин А. Н., Марткович А. Б., Щербаков Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. М. 1997.
28. Козлова Е. И., Кутафин О. Е. Конституционное право России: Учебник. 3-е изд. Перераб. и доп. М. 2008.
29. Крашенинникова П.В. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М. 1999.
30. Крашенинников П. В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового ЖК РФ. М. 2005.
31. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М. 2001.
32. Киселев И. А. Право собственности гражданина на недвижимость (жилое помещение). Вопросы осуществления. М. 2006.
33. Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПБ., 2002.
34. Масляев А. И., Мозолин В. П. Гражданское право. Часть первая: Учебник. М. 2006.
35. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М. 2000.
36. Пиляев В. В.Гражданское право. Учебник. Части общая и особенная. М. 2008.
37. Садиков А. Н. Комментарий к ГК РФ части первой (постатейный). Изд. 3-е, испр., доп. и перераб. с использованием судебно-арбитражной практики. М. 2006.
38. Седугин П. И. Жилищное право. М. 2007.
39. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Том 1.Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное. М. 2008.
40. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М. 1999.
41. Спиркин А. Г. Философия. М. 2002.
42. Хаскельберг Б. Л. К вопросу об исполнении в натуре обязательства долевого строительства. Правовые проблемы укрепления российской государственности. Ч.5. Изд. Томского университета. Томск, 2001.
43. Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию. Жилищное право. М. 2002.
Размер: px
Начинать показ со страницы:
Транскрипт
1 К.Ю.Н., доцент КГЮА НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛИЩЕ В данной научной статье рассматриваются ряд проблем, связанных с реализацией прав граждан на жилище, анализируется законодательство, Щегулируюгцее право собственности на жилище In this given article are considered variety of problems connected with realization of citizens^ rights for housing. Legislation regulating ownership for housing is analyzed. В соответствии с п. 1 ст. 1 Конституции Кыргызской Республики " «Кыргызская Республика (Кыргызстан) является суверенным, демократическим, правовым, светским, унитарным, социальным росударством». Данная норма предполагает, что формирование правового государства, важнейшим принципом которого является безусловное подчинение всего и всех закону, предполагает высокий уровень правового регулирования взаимоотношений между государством и гражданами, надежные гарантии защиты конституционных прав и свобод граждан, а также выполнения ими обязанностей по отношению к обществу и Государству. За последние годы в Кыргызстане фактически произошла смена общественного строя, на смену одним социальным проблемам общества " Конституция Кыргызской Республики. Принята референдумом (всенародным голосованием) Кыргызской Республики 27 июня 2010 года.
2 пришли другие, однако, одна из них - жилищная - продолжает оставаться наиболее острой и глобальной, тем более, что государство стремится данную проблему полностью переложить на плечи самих граждан. Право граждан на жилище формально еще является конституционным и обязывает государство, прежде всего, обеспечить каждому гарантированную возможность обзавестись жилищем". Так, в соответствии со ст. 46 Конституции КР «каждый имеет право на жилище»...органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права на жилище. Жилище малоимущим и иным нуждающимся лицам предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов либо в социальных учреждениях на основаниях и в порядке, предусмотренных законом». Это право предполагает юридическую возможность пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья. Такое право предоставлено гражданам статьями 20 и 30 Конституции КР, На сегодняшний день говорить о том, что государство в полной мере может обеспечить каждого нуждающегося в жилье гражданина жильем - это из области ошибочных нереальных вещей. Хотя, по сравнению с прошлыми годами, строительство и предоставление жилья наиболее нуждающимся всетаки увеличились (к примеру, предоставление жилья бюджетным работникам; лицам, пострадавшим в результате апрельских событий и родственникам погибших граждан и т.д.). Данные мероприятия, к сожалению, не носят постоянный и обязательный характер. Большинство семей продолжают оставаться за чертой бедности, не имея возможности ^ Глущенко П.П. Совдально-правовая защита конституционных прав и свобод граждан (теория и практика). Монография / Под общ. Ред. В.П. Сальникова СПб: Санкт-Петербургская академия МВД России, С. С
3 реализовать на практике свое важное конституционное право - право на жилище. Тем не менее, для обеспечения и реализации данного права Конституция КР предоставляет каждому «право на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, результатами своей деятельности» (ч. 1 ст. 42). Это позволит гражданам совершать различные гражданско-правовые сделки по приобретению жилья на праве собственности. Но, следует отметить, что, к сожалению, в реальной действительности граждане на рынке жилья сталкиваются со многими трудностями вплоть до нарушения их конституционных прав. Каковы же способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. Шроанализируем некоторые из них. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля - продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади в Кыргызстане, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, достаточно дорого. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли - продажи, значительно расширился. Теперь обычно в
4 сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля - продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др. Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем. Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи Гражданское кодекса Кыргызской Республики^ об имущественном найме (гл. 27), безвозмездном пользовании (гл. 29), страховании (гл. 46), об обязательствах вследствие причинения вреда (гл. 51) и другие правовые нормы, которые, по нашему мнению, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе. При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства. " Гражданский кодекс Кыргазской Республики от 5 января 1998 года N 1. (В редакции Законов КР от 17 июля 2009 года N 233). (Введен в действие Законом КР от 5 января 1998 года N 2).
5 Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны"^, но ст. 11 Гражданского кодекса КР", тем не менее, вьщеляет наиболее значимые из них. Прежде всего, это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований^. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение. Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может j служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние. В числе поименованных в законе способов защиты гражданских прав установлены и такие, как признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права (при этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения - ст. 13 ГК)^; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда и некоторые другие. "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник / отв. Ред. - Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, С. 248 "Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 года N 15. (В редакции Законов КР 12 октября 2009 года N 263)/ (Введен в действие Законом КР от 8 мая 1996 года N 16). "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник / отв. Ред. - Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, С i! " Комментарий к Гражданскому кодексу Кыргызской Республики. Части второй (постатейный). - В 4 т. - Том 1. - Б.: Академия, С
6 Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 178, ГК КР). В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет Закон КР от 10 декабря 1997 года N 90 «О защите прав потребителей». Для более детального рассмотрения способов защиты жилищных прав граждан остановимся на одном виде договоров, распространенных на рынке жилья, при заключении и исполнении которого особенно часто допускается совершение противоправных действий: договоре купли-продажи жилья. Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли - продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому и на его содержании следует остановиться подробнее. Договор купли-продажи жилья регулируется главой 23 ГК КР. Согласно ст. 415 ГК по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи объектов недвижимости заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения. Договор купли-продажи о " Закон Кьфгазской Республики «О защите прав потребителей» от 10 декабря 1997 года N 90. (В редакции Законов КР от 20 марта 2002 года N 42, 17 февраля 2003 года N 37, 18 июля 2008 года N 158, 8 декабря 2009 года N 307).
7 объектов недвижимости подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 ГК КР (ст. 416 ГК). Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации^. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 4 ст. 181 ГК КР). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что часть вторая Гражданского кодекса КР не требует, как это было раньше, обязательного нотариального оформления сделок купли - продажи, равно как и договоров мены, дарения недвижимости. Принципиальное значение при совершении договоров купли - продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие". Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли - продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок: - договоры купли - продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля - продажа квартиры в многоквартирном доме); - договоры купли - продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т.п.) на соответствующий земельный " См.: Закон КР «О государственной регастрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года N 153. Комментарий к Гражданскому Граждс кодексу Кыргызской Республики. Части второй (постатейный). - В 4 т. - Том 1. - Б.: Академия, С
8 участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование. К первой категории сделок купли - продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений. Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок. Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли - продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы: - свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру; - договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи; - справка из регистрирующего органа с указанием оценочной стоимости квартиры; - предварительное разрешение отдела по поддержке семьи и детей, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением. На заключение договоров купли - продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Согласно ст ГК КР по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права
9 собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают члены семьи собственников жилого помещения является то, что в п. 2 ст. 249 ГК КР устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу е является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Но все-таки в реальной действительности возникает определенный круг проблем, связанные со своевременным предоставлением покупателю жилого помещения. Одна из проблем - обман с пропиской (регистрацией) -
10 явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью. На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предполагают следующий выход. После оформления договора купли - продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Фирмы, или же это могут быть адвокаты, должны вести проверку юридической правильности сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом). Участникам сделки купли - продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность). Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.
11 Таким образом, проблема защиты нарушенных прав будущих собственников жилых помещений приобретает особый характер и требует оптимального и эффективного разрешения спорных ситуаций. Следовательно, необходимо усилить нормы действующего законодательства, регулирующие все вопросы, связанные с приобретением права собственности на жилье.
Жилищные права граждан, отказавшихся от участия в приватизации жилья, но давших согласие на ее осуществление. При приватизации занимаемого жилого помещения гражданам и членам их семей бесплатно передается
УДК 347.74 ББК 67.404.2 К 78 К 78 Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут,
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 48-КГ 18-1 г. Москва 27 февраля 2018 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Кликушина
В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные
Понятия и основные виды сделок с недвижимостью Жуковская Анастасия Андреевна Ивановский государственный политехнический университет Иваново, Россия Concepts and principal of real estate transactions Zhukovskaya
ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО ИТОГАМ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОВЕРКИ КВАРТИРЫ ПО АДРЕСУ: Отчет подготовлен в интересах Покупателя Июль 2017 года г. Москва Оглавление I. ВВЕДЕНИЕ... 3 Ограничение ответственности...
Заключение по вопросу нарушения прав граждан Е. и М. на возмещение ущерба в результате сноса жилого дома ** / *** по ул. ***** / ***** в городе Тамбове «9» июля 2014 года г. Тамбов Уполномоченным по правам
Гражданский кодекс РФ (извлечение) Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного 1. Доходы подопечного гражданина, в том числе доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением
ЧАСТЬ ПЕРВАЯ 30 ноября 1994 г. 51-ФЗ Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 32. Ст. 3301) (в ред. федеральных законов от 20.02.1996 18-ФЗ,
ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских свойств риэлторской услуги. Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах»
Статья подготовлена Юристом ООО ЮФ «ЮРЛИГА БИЗНЕС»Каштан Анной Владимировной, 31 августа 2012 года. Конституция Российской Федерации закрепляет за каждым право на жилище и невозможность произвольного лишения
АДМИНИСТРАЦИЯ ОЛЬГИНСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 14.07.2016 г. ст. Ольгинская 214 О внесении изменений в постановление Администрации Ольгинского сельского Поселения «Об утверждении «Положения
ПРИМЕРНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О БЕСПЛАТНОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (Утверждено решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. 4) 1. Настоящее Примерное
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» В связи с возникающими в судебной практике
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 4-КГ13-2 г.москва 16 апреля 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Момотова В.В.,
Конституция Российской Федерации статья 40 «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища..» После перехода нашего государства к рыночным отношениям, преобразования экономики,
УТВЕРЖДЕНО решением правления нотариальной палаты Ставропольского края от 23.12.2016 г. (протокол 54) Методические рекомендации по некоторым вопросам удостоверения сделок по оформлению жилого помещения,
В Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда Заявитель: Заинтересованные лица:.. Третье лицо..... Кассационная жалоба на решение. суда области от г Являясь? доли в праве общей
Жилищный кодекс Российской Федерации Принят Государственной Думой Одобрен Советом Федерации 22 декабря 2004 года 24 декабря 2004 года (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ - Собрание
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАССАЦИОННОЕ 53-КГ16-27 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 28 декабря 2016 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
Е.М. Караваева УО «ГГУ им. Ф. Скорины» ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ И РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В связи
Н. Г. Станкевич ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ ГРАЖДАН Законодательство о праве собственности на землю граждан по своей сути представляет собой новейшее нормотворчество.
Земельное право Возникновение и прекращение прав на земельные участки Болтанова Елена Сергеевна К.н., доцент каф. Информационного права Задача 1 Администрацией г. Томска было принято постановление об установлении
ЕСЛИ БАНК НАВЯЗЫВАЕТ СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ Как отказаться от ненужной услуги Куда жаловаться на банкиров 1 Страхование жизни услуга, с которой вы можете столкнуться при оформлении кредита в банке. Это часть
«УТВЕРЖДЕНО» Индивидуальный предприниматель Логненко Павел Владимирович от «20» августа 2014 г. ИП Логненко П.В. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ г. Нефтеюганск, 2014 год ОГЛАВЛЕНИЕ 1. Вводная часть...
Утверждены генеральным директором ООО «Этажи Владимир» О.А. Каряевым «20» декабря 2016г. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских
Утверждены Директором ООО Этажи-Омск К.С. Рязановым 01 декабря 2016 г. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах» (далее
Права и обязанности опекуна Родители ребенка или лица, их заменяющие, утрачивают свои права и обязанности по представительству и защите прав и законных интересов ребенка с момента возникновения прав и
СОВЕТ ДЕПУТАТОВ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ МАРКОВО Р Е Ш Е Н И Е (XХXХV сессии III созыва) От 06.02.2017 г. 83 О муниципальном жилищном фонде сельского поселения Марково Рассмотрев представленные Главой сельского
Лист 2 из 12 Формы текущего контроля и активных методов обучения Перечень вопросов к зачету: 1. Понятие жилищного права. Соотношение жилищного права с гражданским и административным правом. 2. Метод жилищного
Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 2 июля 2009 года 17/14 О создании жилищного фонда коммерческого использования городского округа город Уфа Республики Башкортостан и
Приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого Введение Обеспечение благоприятных условий для развития субъектов МСП является одной из основных целей государственной политики
Тестовые задания по дисциплине «Правовое регулирование маркетинговой деятельности» для студентов специальности 080111 «Маркетинг» всех форм обучения (без ответов) 1. Преимущества предпринимательской деятельности
Автоматизированная копия 586_467786 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 14773/12 Москва 19 марта 2013 г. составе: Президиум
Артем Пепа Практические аспекты регистрации права собственности и заключения сделок с недвижимостью в Крыму Управляющий партнер, адвокат 1 Законодательство о государственной регистрации прав Федеральный
1. Цели освоения дисциплины Целью курса «Законодательство по недвижимости» является изучение законодательства, регулирующего формирование, обращение и оценку недвижимого имущества. В ходе изучения курса
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РСФСР 4 г. Москва 10 июня 1980 г. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом (с изменениями,
НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГОДУ Ведущий консультант Департамента развития комплексных решений 20.01.2017 НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГГ.: СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКА,
22 июля 2008 года N 159-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-КГ16-240 город Москва 6 апреля 2017 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
