Споры о границах земельных участков. Оформление границ земельных участков

Местоположение границы земельного участка, находящегося на землях садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании.

Изучение показало, что значительное число споров между членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений по установлению границ земельных участков вызвано тем, что в большей части земельные участки предоставлялись садоводам без проведения работ по межеванию и кадастрового учета. Многие земельные участки не поставлены на кадастровый учет либо поставлены на кадастровый учет декларативно , когда их границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не определены.

Рассмотрение данных споров связано с разрешением вопроса о принадлежности спорной части участка истцу или ответчику, что невозможно без точного определения границ.

В том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ (сведения о его координатах отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН)), в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным, судом от истца истребуются доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка, а ответчик своими действиями создает препятствия в его использовании. Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы.

В ситуации, когда площадь земельного участка истца с учетом фактических границ больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, суд проверяет, за счет каких земель образовалась данная разница, производился ли кем-либо из сторон или прежних владельцев участков перенос спорной границы, осуществлялась ли истцом или ответчиком дополнительная прирезка к своему земельному участку и имеет ли данная прирезка отношение к той части участка, по поводу которой заявлен спор, а также как давно стороны пользуются участками в имеющихся границах.

В то же время следует отметить, что является правильным подход суда , в соответствии с которым точное соответствие фактической площади участка ответчика выданным правоустанавливающим документам не рассматривается судами в качестве достаточного основания для отказа в иске, поскольку оно может быть связано с добровольным отказом ответчика от части своего участка с другой стороны при одновременном захвате части участка истца. Эти же обстоятельства проверяются судом и в отношении действий самого истца.

Пример. К. обратился в суд с иском к Я. о восстановлении границы между земельными участками и переносе построек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ).

В соответствии со статьями 38, 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" согласование местоположения границ спорного земельного участка с правообладателями смежного земельного участка является обязательным .

Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что местоположение границы земельного участка определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании.

При разрешении спора судом установлено, что К. на праве собственности принадлежит земельный участок N 5, расположенный в СНТ "Ю", а Я. принадлежат земельные участки N 3 и 4 в этом же товариществе. Земельные участки сторон являются смежными.

Также судом установлено, что возведенный Я. забор, а также часть бассейна шириной 2,26 м и длиной 7,8 м находятся на территории участка N 5, принадлежащем на праве собственности истцу.

При таких обстоятельствах, поскольку доводы истца о самовольном захвате ответчиком части его земельного участка нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд обоснованно удовлетворил заявленные К. требования в части установления межевой границы и переносе спорных строений на земельный участок ответчика.

Обобщение судебной практики показало , что в случае, если границы участка истца или ответчика определены в ГКН по результатам межевания (кадастровых работ) и требований о признании данных работ недействительными не заявлено, суды при разрешении спора руководствовались указанными границами. Доказательством нарушения прав истца в данном случае является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в ГКН по результатам кадастровых работ.

В таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ.

Следует также признать правильной позицию судов , согласно которой доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными во внимание быть приняты не могут.

Таким образом, при рассмотрении споров о границах участков следует учитывать наличие у истца субъективного права на земельный участок (права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка); наличие препятствий к осуществлению правомочий пользования и владения участком (в чем заключается нарушение или угроза нарушения права); факт противоправного создания именно ответчиком препятствий к осуществлению истцом правомочий по пользованию и (или) распоряжению земельным участком и другие обстоятельства.

Отсутствие подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ является основанием для признания результатов межевания недействительными только в случае нарушения прав и законных интересов смежного землепользователя.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном данным Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 статьи 39, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

В силу части 3 статьи 39 указанного федерального закона согласование местоположения границ проводится с лицами , обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (часть 1 статьи 40 названного федерального закона).

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке (часть 5 статьи 40 федерального закона, статья 64 ЗК РФ).

Проведенное обобщение показало, что при рассмотрении указанной категории дел судами устанавливается не только факт нарушения закона, выразившегося в отсутствии подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ, но и правовые последствия такого нарушения.

При этом суды учитывают, что отсутствие согласования границ земельного участка со смежными землепользователями является нарушением закона. Однако данное обстоятельство не всегда рассматривается судами как достаточное основание для удовлетворения требований о признании результатов межевания недействительными.

В связи с тем, что судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право, суды правильно проверяют, в какой мере установление границ земельного участка ответчика при проведении кадастровых работ без соответствующего согласования могло нарушить права и законные интересы истца.

Пример. Д. обратился в суд с иском к М. о признании недействительным уточнения границ земельного участка в СНТ "В", произведенного в государственном кадастре недвижимости в соответствии с межевым планом.

Разрешая спор, суд руководствовался статьей 39 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пунктами 11, 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 года, пунктами 8.1, 8.2 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года, и правильно исходил из того, что соблюдение процедуры согласования действительно было необходимо и не носило формального характера, поскольку фактически существующие около 40 лет границы между смежными земельными участками не учтены, ранее существовавший проезд к соседним земельным участкам, обозначенный в том числе и на топографическом плане СНТ от 1992 года, при проведении межевания был ликвидирован, часть этого проезда присоединена к земельному участку М., что очевидно затрагивает интересы не только истца, но и других землевладельцев, использовавших данный проезд как единственное средство доступа к своим земельным участкам.

Строительство в садовом (дачном) товариществе

1. Могу ли я построить жилой дом на садовом участке?

Ответ будет один: можете! Для этого надо, как минимум, иметь все документы о регистрации земельного участка, и участок должен быть в Вашей личной собственности. Без этого Ваша стройка рискует превратиться, в конечном итоге, в незаконное строение. Необходимо также знать определенные нормативы. Строительные нормы и правила, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 10 сентября 1997 г. №18-51, распространяются на проектирование застройки территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Перед строительством дома и во избежание возможных конфликтов с соотвествующими гос. учреждениями и ведомствами, а также соседями следует соблюдать указанные ниже нормативы и правила. Эти правила обязывает соблюдать и Градостроительный кодекс РФ. Основой таких правил служит Свод правил - СП 53.13330.2011, издание 2011 г.

При этом, Вам необходимо заранее определиться со следующими двумя терминами: жилое строение и жилой дом :

Жилое строение -

это дом, возводимый на садовом земельном участке, без права регистрации проживания в нём.

Жилой дом -

это дом, возводимый на садовом земельном участке, с правом регистрации проживания в нём.

Вам нужен дом, а не строение. Запомним это.

Теперь перейдем к организации СНТ. Организация территории осуществляется в соответствии с утвержденным администрацией местного самоуправления планом генеральной застройки и планировки территории садоводческого объединения , являющимся юридическим документом, обязательным для исполнения всеми участниками освоения и застройки территории садоводческого товарищества. Все изменения и отклонения от проекта должны быть утверждены администрацией местного самоуправления. Если такого документа нет, то каждый владелец участка в таком обществе руководствуется нормами Градостроительного Кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ и соответствующими СНиП. Но об этом ниже. Сейчас остановимся на общих требованиях к садовым товариществам, которые следует учитывать при строительстве дома на своем индивидуальном участке.

На территории садоводческого (дачного) объединения ширина улиц и проездов должна быть: для улиц - не менее 7 м; для проездов - не менее 3,5 м.
Минимальный радиус закругления края проезжей части - 6,0 м. Максимальная протяженность тупикового проезда согласно требованиям СП 53.13330.2011 не должна превышать 150 м.

Для обеспечения пожаротушения на территории общего пользования садоводческого (дачного) объединения должны предусматриваться противопожарные водоёмы или резервуары вместимостью, в м 3 ; при числе участков: до 300 - не менее 25, более 300 - не менее 60 (каждый с площадками для установки пожарной техники, с возможностью забора воды насосами и организацией подъезда не менее двух пожарных автомобилей). Здания и сооружения общего пользования (здание правления, сторожка для охранника и др.) должны отстоять от границ садовых (дачных) участков не менее чем на 4 м.

На территории садоводческих (дачных) объединений и за её пределами запрещается организовывать свалки отходов. Бытовые отходы, как правило, должны утилизироваться на садовых (дачных) участках. Для неутилизируемых отходов (стекло, металл, полиэтилен и др.) на территории общего пользования должны быть предусмотрены площадки контейнеров для мусора. Площадки для мусорных контейнеров размещаются на расстоянии не менее 20 и не более 500 м от границ участков.

Теперь перейдём к обустройству своего участка, где будет расположен дом. Площадь индивидуального садового участка принимается не менее 0,06 га (6 соток). Индивидуальные садовые (дачные) участки, как правило, должны быть огорожены. Ограждения с целью минимального затенения территории соседних участков должны быть сетчатые или решетчатые. По обоюдному согласию владельцев участков, согласованному с правлением возможно устройство заграждений других типов.

Допускается по решению общего собрания членов садоводческого объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.

На садовом (дачном) участке следует предусматривать устройство компостной площадки, ямы или ящика, а при отсутствии канализации - и уборной.

На садовом участке могут возводиться жилое строение (или жилой дом), хозяйственные постройки и сооружения, в том числе: постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения с утеплённым грунтом, хозпостройка для хранения инвентаря, летняя кухня, баня, душ, навес или гараж для автомобиля. Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного участка не нормируются. Противопожарные расстояния между жилыми строениями (или домами), расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее указанных в таблице.

Допускается группировать и блокировать жилые строения (или дома) на двух соседних участках при однорядной застройке и на четырёх соседних участках при двухрядной застройке. При этом противопожарные расстояния между жилыми строениями (или домами) в каждой группе не нормируются, а минимальные расстояния между крайними жилыми строениями (или домами) групп принимаются по строке 2 таблицы. Жилое строение (или дом) должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов не менее чем на 3 м. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния, указанные в таблице. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть (в метрах):

• от жилого строения (или дома) - 3;
• от постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4;
• от других построек - 1;
• от стволов высокорослых деревьев - 4, среднерослых - 2;
• от кустарника - 1.

Расстояние между жилым строением (или жилым домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.)

При возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок.
Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть (в метрах):

• от жилого строения (или жилого дома) до душа, бани (сауны), уборной - 8;
• от колодца до уборной и компостного устройства - 8.

Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках. В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению (или дому) расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например: дом-гараж (от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м); дом-постройка для скота и птицы (от дома не менее 3 м, от постройки для скота и птицы не менее 4 м). Гаражи для автомобилей могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к дому и хозяйственным постройкам.

Члены садоводческих (дачных) объединений, имеющие на своем участке мелкий скот и птицу, должны соблюдать санитарные и ветеринарные правила по их содержанию. При освоении садового (дачного) участка площадью 0,06 - 0,12 га под строения, дорожки и площадки следует отводить не более 30% площади.

Что касается объёмно-планировочных и конструктивных решений зданий и сооружений, то:
Под жилым строением (или домом) и хозяйственными постройками допускается устройство подвала и погреба. Под помещениями для мелкого скота и птицы устройство погреба не допускается. Высота жилых помещений принимается от пола до потолка не менее 2,2 м. Высоту хозяйственных помещений, в том числе, расположенных в подвале, следует принимать не менее 2 м, высоту погреба - не менее 1,6 м до низа выступающих конструкций (балок, прогонов).
При проектировании домов для круглогодичного проживания следует учитывать требования СП 53.13330.2011. Не допускается организация стока дождевой воды с крыш на соседний участок.

И, наконец, инженерное обустройство:
Территория садоводческого (дачного) объединения должна быть оборудована системой водоснабжения, отвечающей требованиям СП 31.13330. Снабжение хозяйственно-питьевой водой может производиться как от централизованной системы водоснабжения, так и автономно - от шахтных и мелкотрубчатых колодцев, каптажей родников с соблюдением требований, изложенных в СанПиН 2.1.4.1110. Устройство ввода водопровода в дома согласно СП 30.13330 допускается при наличии местной канализации или при подключении к централизованной системе канализации. Свободный напор воды в сети водопровода на территории садоводческого объединения должен быть не менее 0,1 МПа.

На территории общего пользования садоводческого (дачного) объединения должны быть предусмотрены источники питьевой воды. Вокруг каждого источника организуется санитарно-защитная зона.
Расчет систем водоснабжения производится исходя из следующих норм среднесуточного водопотребления на хозяйственно-питьевые нужды:
при водопользовании из водоразборных колонок, скважин, шахтных колодцев - 30 - 50 л/сут на 1 жителя;
при обеспечении внутренним водопроводом и канализацией (без ванн) - 125 - 160 л/сут на 1 жителя.
Для полива посадок на приусадебных участках:
овощных культур - 3 - 15 л/м2 в сутки;
плодовых деревьев - 10 - 15 л/м2 в сутки (полив предусматривается 1 - 2 раза в сутки.

Сбор, удаление и обезвреживание нечистот могут быть неканализованными, с помощью местных очистных сооружений, размещение и устройство которых осуществляется с соблюдением соответствующих норм и согласованием в установленном порядке. Возможно также подключение к централизованным системам канализации при соблюдении требований СП 32.13330. При неканализованном удалении фекалий надлежит обеспечивать устройства с местным компостированием - пудр-клозеты, биотуалеты. Допускается использование выгребных устройств типа люфт-клозет и надворная уборная. Применение выгребных устройств должно быть согласовано в каждом отдельном случае на стадии разработки проекта с местными органами охраны природы по регулированию, использованию и охране подземных вод, с учреждениями санитарно-эпидемиологической службы. Не допускается устройство люфт-клозетов в IV климатическом районе и III Б подрайоне.

Сбор и обработку стоков душа, бани, сауны и хозяйственных сточных вод следует производить в фильтровальной траншее с гравийно-песчаной засыпкой или в других очистных сооружениях, расположенных на расстоянии не ближе 1 м от границы соседнего участка. Допускается хозяйственные сточные воды сбрасывать в наружный кювет по специально организованной канаве при согласовании в каждом отдельном случае с органами санэпиднадзора.

В отапливаемых домах обогрев и горячее водоснабжение следует предусматривать от автономных систем, к которым относятся: источники теплоснабжения (котел, печь и др. Газоснабжение домов может быть от газобаллонных установок сжиженного газа, от резервуарных установок со сжиженным газом или от газовых сетей. Проектирование газовых систем, установку газовых плит и приборов учета расхода газа следует осуществлять в соответствии с требованиями "Правил безопасности в газовом хозяйстве" и СП 62.13330.

Баллоны со сжиженным газом следует хранить на промежуточном складе газовых баллонов, расположенном на территории общего пользования. Хранение баллонов на садовых (дачных) участках не допускается. Баллоны емкостью более 12 л для снабжения газом кухонных и других плит должны располагаться в пристройке из негорючего материала или в металлическом ящике у глухого участка наружной стены не ближе 5 м от входа в здание. На кухне согласно требованиям допускается устанавливать баллон с горючим газом емкостью не более 12 л.

Сети электроснабжения на территории садоводческого (дачного) объединения следует предусматривать, как правило, воздушными линиями. Запрещается проведение воздушных линий непосредственно над участками, кроме индивидуальной подводки. Электрооборудование и молниезащиту домов и хозяйственных построек следует проектировать в соответствии с требованиями Правил устройства электроустановок (ПУЭ).

Некоторые члены садоводческого товарищества на своих приватизированных земельных участках осуществляют строительство садовых домов и других построек без согласованных проектов по своему усмотрению. Несут ли они за это какую-либо ответственность?

Жилой дом , другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее возведение таких объектов недвижимости, не приобретает на них право собственности и не может распоряжаться ею. Члены товарищества вправе возводить на своем участке строения и сооружения в соответствии с планом организации и застройки территории садоводческого объединения с соблюдением градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований, если таковой план имеется. До начала освоения садового участка рекомендуется получить в органах архитектуры и градостроительcтва фрагмент генерального плана с нанесением земельного участка со всеми его элементами постройками. Создание строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом, допускается после утверждения органом местной администрации проектов строительства данных строений и сооружений. Строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство, или без согласованного проекта, либо с отступлением от норм влечёт административную ответственность в виде штрафа (см. ст. ст. 19, главы VII Закона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», 62 Градостроительного кодекса РФ, 222 ГК РФ,143, 143-1 КоАП РСФСР, п. 4.7 СП 11-106-97). Следует, тем не менее, заметить, что на основании ст. 3.25.3, ст. 9 ФЗ-93 от 30 июня 2006 г. "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (Закон о "дачной амнистии"), срок его действия продлен до 1 марта 2015 г.ФЗ-174 от 17 июля 2009 г., если садоводы не нарушают строительных норм и правил (см. предыдущий вопрос), а генерального плана организации и застройки СНТ нет, то никакой ответственности они нести не будут.

3. Хочу построить на своем участке баню. Как это сделать, чтобы не нарушить действующее законодательство и не иметь конфликтов с соседями?

Прежде всего необходимо согласовать проект бани и её расположение на участке с органами архитектуры и градостроительства местного самоуправления, чтобы это не было самовольным строительством. При этом следует учесть, что минимальные расстояния от бани до садового дома должно быть не менее 8 метров (п. 6.8 СП 53.13330.2011). Указанное расстояние должно соблюдаться как на одном, так и на смежных участках. Однако, если плана организации и застройки садового товарищества нет, то следует соблюдать только указанные СП требования.

4. Какие минимальные расстояния необходимо выдерживать от вспомогательных построек до границы соседнего участка?

Расстояние до границы соседнего участка от постройки для содержания мелкого скота и птицы составляет не менее 4, а от других построек не менее 1 метра. Минимальные расстояния между постройками как на одном, так и на смежных участках по санитарно-бытовым условиям должны быть от садового дома и погреба до уборной - 12; до душа, бани сауны - 8; от колодца до уборной и компостного устройства - 8; до постройки для содержания мелкого скота и птицы, душа, бани, сауны - 12; от погреба до компостного устройства и постройки для содержания мелкого скота и птицы - 7 метров (п.п. 6.7, 6.8 СП 53.13330.2011).

5. В нашем садоводческом товариществе имеется территория общего пользования, на которой правление намерено выкопать котлованы и заполнить их водой. Каково должно быть расстояние от этих водоемов до садовых участков и дороги и куда жаловаться, если нормы размещения таких сооружений будут нарушены?

Прежде всего нужно установить, имеется ли соответствующее решение общего собрания товарищества на этот счёт и предусмотрены ли такие сооружения генеральным планом застройки территории товарищества. Если нет, то прежде чем приступать к возведению водоёмов, необходимо согласовать их проект и размещение с районным архитектором, пожарными и санитарными службами, которые и определяют размеры прибрежных защитных полос. В противном случае это будет незаконным, самовольным строительством и обжаловать такие действия товарищества можно в администрации района. Те садоводы, права и интересы которых нарушаются, могут защитить их в суде. Минимальная ширина прибрежной защитной полосы в зависимости от крутизны склонов прилегающих территорий составляет величину от 15 до 100 метров. В защитных полосах запрещается размещение садово-огородных участков (см. Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах от 23.11.96 г. № 1404).

6. Хозблок можно построить на расстоянии одного метра от границы соседнего участка, но хотелось бы знать, какие размеры, а главное, высоту, может иметь такое строение?

Размеры хозблока должны соответствовать размерам, указанным в генеральном плане застройки территории . Если застройщик намерен отступить от этих размеров, то он согласовывает свой проект в районных органах архитектуры. Минимальное расстояние от границы соседнего участка до хозяйственных построек, если они не предназначены для содержания мелкого скота и птицы, действительно составляет не менее одного метра. При этом во избежание подтопления скат крыши хозблока следует ориентировать на свой участок или отводить воду от границы участка с помощью желобов. В целях наименьшего затенения расстояние до соседнего участка, расположенного с востока, севера, запада или промежуточных положений, рекомендуется принимать не менее высоты хозблока, измеренной от планировочной отметки земли до конька крыши. (п. 6.7 СП 53.13330.2011). Высота хозблока не регламентируется, однако её следует определять с учетом приведённых замечаний.

7. Я являюсь членом садоводческого товарищества и у меня возникло желание осуществить строительство дачного домика. Председатель правления говорит, что я могу строить только в том месте участка, как это предусмотрено утвержденным планом, для всех одинаковым. Меня это не устраивает. Кто из нас прав?

Председатель правления прав в той части, что при застройке садовых участков следует руководствоваться генеральным планом организации территории товарищества. Возведение гражданами на садовых участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и застройки территории садоводческого товарищества для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом местного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным законодательством.

8. Какой высоты забор из досок я могу поставить на границе с соседом? Я заготовил доски высотой 1,6 м, однако сосед угрожает его сломать, так как забор будет затенять его грядки.

В целях минимального затенения территории соседних участков ограждения должны быть сетчатые или решётчатые и высоту их рекомендуется не превышать 1,5 метра (п. 6.2 СП 53.13330.2011). По решению общего собрания садоводов допускается устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов. Пока забор ещё не воздвигнут, спор могут разрешить органы по делам строительства и архитектуры, поскольку именно они занимаются согласованием проектов застройки земельных участков (см. п. 2.14. Инструкции о порядке застройки и благоустройства районов индивидуального жилищного строительства от 23.12.82 г. № 154). В нормативных актах субъектов Российской Федерации могут быть приведены иные рекомендации. Например, в Московской области допускается устанавливать ограждение земельного участка высотой до 1,8 метра. Кроме того, см. ответ на первый вопрос страницы, где подробно изложены требования к заборам.

9. Наше правление садоводческого товарищества без моего согласия собирается протянуть линию электропередачи через середину моих шести соток. Я против. Кто из нас прав?

Без согласия землепользователя нельзя проложить линию электропередачи через участок. Схема таких линий должна быть отражена на генеральном плане застройки территории товарищества. Разрешается протягивание линии электропередачи через участок только для индивидуальной подводки.

10. На нашем садовом участке правление намерено установить столбы для снабжения электроэнергией соседних участков. Мы возражаем против этого, но в правлении говорят, что мы не правы. Так ли это?

Без согласия собственника или владельца земельного участка невозможно проведение каких-либо работ на его земле в том числе и установка столбов электропередачи. Согласно п. 8.13 СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» запрещается проведение воздушных линий сетей электроснабжения непосредственно над садовыми участками, кроме индивидуальной подводки.

11. Купил участок в СНТ, собираюсь построить дом. Где можно прочитать о строительных нормах и правилах для использования в своей практической деятельности по обустройству своего участка и в целом для СНТ?

Про общие требования со ссылками на СП можно прочитать материал ответа на вопрос № 1 на этой странице. Если этих сведений недостаточно, то пройдите по ссылке на страницу: СП 53.13330.2011 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения". На ней чёрным по белому расписано всё, что касается СНТ.

Организация строительства практически любого сооружения нуждается в согласовании множества вопросов и оформлении достаточно большого количества документов. Законодательная база, которая существует, регулирует процесс согласования границы участков, проектирование забора, соблюдение всех норм в процессе его установки.

Согласование границ участка для того, чтобы поставить забор

Для начала понадобится проанализировать документы, которые имеются, с указанием правильных границ участка. К таковым будут относиться кадастровый и межевой планы, в которых описываются границы и площадь ограждаемого пространства, прилегающей территории к нему. Подобными документами располагают владельцы участков, которые граничат с приусадебной территорией. По данной причине соседи обязательно должны принимать участие в процедуре по согласованию границ между участками.

В случае если со стороны соседей не будет возникать претензий, есть возможность приступить к подписанию акта, в котором будет согласовываться расположение границ имеющегося участка. Результат его должен оформляться с помощью кадастрового инженера. Документ может считаться согласованным официально, если он будет содержать в себе подписи полностью всех заинтересованных лиц. Акт согласования после его утверждения прикрепляется к межевому плану.

Вернуться к оглавлению

Услуги геодезиста, которые могут понадобиться для того, чтобы разрешить спорные ситуации

Лучше пригласить геодезиста для определения межи.

В некоторых случаях между владельцами участков, которые располагаются по соседству, могут возникать разногласия касательно границ и площади территорий, которыми они владеют. В подобных случаях целесообразнее всего будет обратиться к услугам геодезиста — человека, который специализируется в области пользования земельными ресурсами. Геодезисту для работы понадобится подробное техническое задание и план собственного участка.

Специалист по окончании работ в обязательном порядке должен предоставить клиенту готовый план территории, на котором будут располагаться полностью все межевые знаки.

Акт о передаче межевых знаков должен быть утвержден в соответствующей инстанции под ответственность владельца участка — обществе, которому подотчетен имеющийся участок земли.

Вернуться к оглавлению

Существующие требования и запреты на возведение такой конструкции, как забор

Однако на этом подготовительный этап вовсе не заканчивается. Понадобится получить исчерпывающую консультацию в отделе архитектуры и градостроительства, контролирующем землю, на которой располагается имеющийся участок. Специалисты подобного учреждения обязательно должны проинформировать хозяина участка о возможных ограничениях и запретах, которые касаются установки конструкций на подотчетной территории. В частности, ограничения могут обусловливаться и наличием инженерных коммуникаций на территории — систем электропередачи или водоснабжения.

Необходимо заметить, что в обход процедур, которые были перечислены выше, может быть признано незаконным, в случае если будет отсутствовать согласие соседей и официальное подтверждение от организаций либо уполномоченных лиц. В данном случае ограждение должно демонтироваться. При этом следует знать, что ни о какой материальной компенсации хозяину участка, на котором возводился забор, речи быть не может.

Вернуться к оглавлению

Правила, по которым может быть установлен забор

Часто между соседями возникают споры по вопросу правильного обустройства забора меду участками, поэтому устанавливайте забор по правилам.

Намереваясь выполнить для собственного приусадебного либо садового участка, владелец его обязательно должен принять во внимание нормативы застройки данной территории, которые существуют. Основные положения заключаются в следующем:

1. Возведение абсолютно любых сооружений либо построек в дачном объединении некоммерческого типа необходимо осуществлять по проекту организации и застройки имеющейся территории.
2. Контроль за процессом установки забора и соблюдения всех законодательных норм будет осуществляться правлением садоводческого (дачного) объединения, а также инспектором, который представляет государственные органы.
3. В проекте застройки и организации должны оговариваться границы размеров сооружений, которые являются максимально допустимыми (в том числе и заборов). В случае если в процессе возведения подобных конструкций разрешенные размеры могут быть превышены, понадобится обязательно официальное утверждение проекта с помощью органов местного самоуправления.
4. Порядок утверждения устанавливается при помощи градостроительного законодательства.

Требования, которые действуют по ограждению садовых (приусадебных) участков, указывают ряд некоторых ограничений.

Прежде всего необходимо ознакомиться с таким документом, как СНиП 30-02-97 (с дополнительными изменениями, которые были внесены от 12.03.2001 г.). Именно данным документом будет регламентироваться высота забора на дачном участке. В данном документе четко сказано, что максимальной высотой ограждения между соседями является значение в 1,5 метра. Его превышать не допускается. Сам же забор обязательно должен быть прозрачным (сетчатым либо решетчатым). Это необходимо для того, чтобы не затенять соседский участок. Обустраивать глухие ограждения допускается только с тех сторон, которые не будут граничить с другими участками. Забор, который устанавливают между участками, обязательно должен иметь возможность пропускать солнечные лучи.

Касательно особых требований к высоте забора и материалов следует знать, что они определяются уставом контролирующей организации — дачного либо садоводческого товарищества. Все данные нюансы понадобится принимать во внимание на предварительном этапе, прежде чем закупать строительные материалы и выполнять проектные работы.

Однако всем известно, что СНиП не являются законом, в связи с чем они не требуют от владельцев участков точного соблюдения норм, о которых говорилось выше. Хозяин вправе сам решать, насколько высоким должен быть забор между участками соседей. В случае если решение удовлетворит обе стороны, следует заключить соответствующий договор, который будет иметь юридическую силу, и, в случае необходимости, его можно будет использовать в суде.

Вернуться к оглавлению

Требования противопожарной безопасности к забору

Необходимо отметить, что расстояние между двумя соседскими зданиями, регламентируется правилами противопожарной безопасности. Соблюдение данных правил — в интересах хозяина участка, потому как от них будет зависеть не только материальное благополучие, душевное спокойствие, но и собственная жизнь.

Стоит заметить, что, согласно официальным документам, расстояние между двумя домами, которые располагаются по соседству, должно быть следующим:

1. В случае если оба строения выполняются из бетона либо камня, расстояние между ними должно составлять не меньше 6 м.
2. Если здания выполнялись из бетона либо камня, однако имеют деревянные перекрытия, минимальным расстоянием будет 8 м.
3. Если оба сооружения изготавливались из дерева, расстояние должно быть как минимум 15 м.
4. Если одно из строений выполнялось из бетона либо камня, а второе — из дерева, то понадобится как минимум 10 м.

Следует учитывать данные требования и помнить, что они будут касаться абсолютно всех построек и сооружений, которые располагаются по соседству.

Вернуться к оглавлению

Санитарно-бытовые требования к строительству забора

1. Минимальное и строением, которое располагается на соседнем участке, равняется 3 метрам. Должно измеряться исключительно от цоколя до межи.
2. Минимальное расстояние от ограждения до технических построек, которые располагаются на соседнем участке, должно составлять 1 м.
3. Минимальное расстояние от забора до построек, которые предназначаются для выгула и содержания домашних животных либо птиц, должно составлять 4 метра.
4. Минимально возможное расстояние от ограждений до деревьев, которые находятся на соседнем участке, должно составлять 2 либо 4 метра (в зависимости от высоты), а до кустарника — 1 м.
5. Минимально возможное расстояние от ограждений до гаража соседей составляет 1 м.

Для всего существуют нормы и правила, в том числе и жилых комплексов: расстояние между участками, пожаробезопасность, нормы по строительству дома и многое другое. Вся эта информация содержится в технических нормативах СНиП. Направлены нормы для строительства частного дома или дачи на обеспечение комфортной и безопасной жизни. Как и любая документация, СНиП довольно сложен в освоении, именно поэтому появилась эта статья – мы простыми словами попытаемся донести, что собой представляет СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество), какие требования предъявляются к частному дому и к даче, а также другие важные вопросы, касающиеся застройки в 2018 году.

Cоблюдение всех правил СНиП обязательно в том случае, если владельцы дома хотят получить постоянную регистрацию. Услуги СНТ тоже становятся доступны после проверки, будь это дач или жилой частный дом.

Дача: основные положения СНиП

Начнем с простого, так как для дачи предъявляются менее строгие правила, если сравнить с постройкой, обладающей статусом жилого дома. Если вы собрались строить дачу, то вам нужно знать – высота потолков в помещениях должна быть не меньше 2,2 метров.

На даче обязательно должен присутствовать источник воды – будь трубопровод, скважина или колодец. Другая коммунальная инфраструктура необязательна. Но вода должна быть пригодна для питья – при необходимости жидкость проверят на наличие бактерий, солей и уровень Ph. Санузел является одним из важных вопросов, но на даче хватит и обычного туалета, СНиП не обязывает хозяев делать канализацию.

Требования к участку

Если к коммунальным инфраструктурам требования минимальные, то для дачного участка в документе СНиП отведено множество пунктов. Обычно в СДТ больших дачных участков нет, поэтому любители больших домов, решившие возвести их на краю участка, будут создавать дискомфорт своим соседям. Правила предусматривают, что постройка должна находиться не менее трех метров от соседской ограды.
На этой схеме подробно показаны требования к размещению различных построек на участке. Данные актуальны и на 2015, и на 2018 года.

Также в СНиП для дачных участков существует такое понятие, как «красная линия». Этим термином обозначается граница, которая отделяет общественные территории от дач и жилых домов. Минимальное расстояние от дачи до красной линии составляет 3 метра, если есть проезд, или 5 метров, если ваш дом стоит на полноценной улице.

СНиП указывает и расстояние до соседних построек, эти нормы направлены на устранение риска пожара. На расстояние от одного частного дома до другого зависит от того, из какого материала сделано строение. К примеру, между домами из камня и блочными постройками, в конструкции которых присутствует железобетон, расстояние должно быть не меньше 6 метров. В случае если оба дома деревянные – от 15 метров, если имеют перекрытия из дерева – от 8м, между деревянной и каменной постройкой должно быть расстояние минимум 10 метров.

СНиП предусматривает измерения от следующих элементов постройки:

• От края крыльца или свеса крыши (если они присутствуют);
• От цоколя;
• От плоской стены (это расстояние берется в том случае, если цоколя нет).

Плотность застройки тоже важна, поэтому в СНиП есть соответствующие правила. В документе указано, что при стандартных размерах (6-12 соток) на дачном участке должно быть не более 30% застроенной территории.

Частный дом: основные положения

Этот план отображает основные требования к частному дому на участке. Правила охватывают все части участка застройки.

Сначала стоит сказать про комнаты, так как СНиП указывает на минимальный набор помещений:

• котельная;
• жилое помещение;
• кладовая (может быть заменена гардеробной комнатой);
• кухня (в качестве альтернативы идет кухня-ниша или столовая).

Правила СНиП для жилого дома более требовательные, поэтому есть нормы к размерам комнат. К примеру, спальня не должна быть меньше 8 квадратных метров, а гостиная – меньше 12 кв.м. Расстояние от потолка до пола должно быть минимум 2,5 метров, что касается мансардного этажа, то там этот размер допускается в 2,3 м. Если для дачи хватает канализации, то для частного дома должны быть предоставлены все удобства – отопление, вода, электричество, а также полноценный санузел.

В СНиП 2018 есть положение, которая обязывает иметь в наличии радио. На первый взгляд это забавно, но именно по этому средству спасательные службы сообщают жителям о различных техногенных катастрофах и природных катаклизмов.

Пожарная безопасность

Именно этот вопрос является основным. Многие жители частных домов уже столкнулись с тем, что пока жилище не будет полностью соответствовать пожарной безопасности, МЧС не выдадут разрешение. Правила СНиП содержат отдельную главу, в которую входит 19 пунктов. Они останутся без изменений и в 2018 году.

• эвакуационные выходы частного дома;
• наличие пожарных извещателей;
• пожарные перегородки.

Скажем сразу, соблюсти все эти нормы для дачного участка или частного дома довольно сложно, но есть простое решение – стройте дом с одним или двумя этажами. В таком случае вы освободитесь от требований к огнестойкости материалов, из которых сделаны стены коттеджа.

Планирование участка

Допустим, документы для застройки участка уже собраны, можно заниматься планированием или даже строительством (в том случае, если план был составлен заранее). Начать стоит с забора, ведь именно он будет являться границей вашего дачного участка. По стандартам СНТ участок должен быть огорожен решетчатым или сетчатым забором, высота которого должна быть минимум 1,5 м.

Вы наверняка удивлены, ведь в вашем СНТ присутствуют дачные участки с огромными заборами. Такой вариант возможен, если собрание членов СНТ, в котором находится дачный участок, поэтому нормы позволяют глухие ограждения.

Как нужно строить погреб или подвал

У садового товарищества есть определенные требования даже для таких помещений. В правилах для СНТ сказано, что подвал или погреб должен быть построен под основной постройкой, то есть под жилым домом. Запрещено делать подвал под помещениями, в которых живет мелкий домашний скот или птица. Эти правила застройку действуют в 2015, и будут работать в 2018 году.

2.2 метра – это минимальная высота для подвала. Что касается хозяйственных комнат, то здесь требование СНТ немного меньше – 2 метра. Расстояние от потолка погреба до самых низких выступающих элементов должно быть минимум 1,6 метра.

Инженерное оборудование: требования к хранению

В СНиП на 2015 (в 2018 году правила для садового товарищества останутся прежними) есть требования для инженерного оборудования:

1. Внутри дома необходимо наличие счетчика для подсчета потребляемой электроэнергии.
2. На садовом участке СНиП запрещает хранение баллонов со сжиженным газом.
3. Устанавливая сток, необходимо убедиться, не будет ли дождевая вода попадать на дачный участок соседа.
4. В частных домах не редким явлением считается газовый баллон, который заменяет электричество и газовую плиту для готовки. В частном доме можно только хранить баллон, в котором не более 12 л сжиженного газа.

Заключение

Если вы уже готовы к строительству, и в определенном СНТ может быть начата застройка, узнайте, как обстоят дела с коммунальными услугами. В некоторых садовых товариществах необходимо платить за проводку, в других же СНТ все эти блага подведены к местам, разрешенным под застройку. После того, когда застройка будет завершена, за определенную плату к жилищу будут подключены все необходимые коммунальные системы.