Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения. Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок Чем отличается безвозмездное пользование аренды

Особенность договора аренды, - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] - М., Инфра. 2001. - С. 12..

Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения Елисеев И. Аренда помещений: удержание имущества арендатора [Текст] // Корпоративный юрист. - 2007. - № 6. - С. 15.. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.

Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречного удовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде права пользования имуществом.

О сходстве договоров аренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).

Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.

Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.

На самом деле договоры аренды и ренты - разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает "в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество" Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 6..

Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как "выкуп", требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.

В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида.

Законодатель относит срок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор аренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной из сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.

Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, - это выкуп имущества.

Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие - "выкуп".

Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора, который является "некоммерческим", о чем уже говорилось выше.

Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.

Итак, следует признать, что правовая квалификация заемных отношений на основе действующего законодательства вызывает трудности. Даже принцип возвратности, на котором основывают свою позицию суды, к сожалению, слабо подтвержден нормативными актами.

Нередко суды относят арендные и заемные операции к реализации услуг. Так Верховный суд РФ в своем решении пришел к следующему выводу:

"По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Данная норма фактически не исключает возможности распространения правил, касающихся этого договора, и на отношения, вытекающие из договора аренды имущества" Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ98-808 от 24.02.1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2000. - № 6. - С. 17..

Обычно аренду и заем противопоставляют друг другу, основываясь на том, что при аренде перехода права собственности на имущество нет, а при займе есть. Однако очевидно, что данное противопоставление несущественно для приведенной классификации форм имущественного оборота.

Для займа переход права собственности на имущество является не целью, а следствием особого предмета сделки. Есть вещи, потребляемые в процессе использования, или другие, сама полезность которых заключается в том, что они являются средством оборота - деньгами. Извлечение полезных свойств из этих вещей возможно только посредством их реализации, поэтому заемные отношения предполагают переход права собственности на них.

Между тем предметом сделок остается именно полезность этого имущества, тот эффект, который может извлечь из него заемщик или арендатор. Арендатор возвращает арендодателю то же имущество, заемщик - то же количество вещей, определенных родовыми признаками, оставляя себе извлеченную из этого имущества пользу.

Арендованное имущество не является товаром, так как права собственности на него не переходят к арендатору. Деньги вообще и заемные деньги в частности не являются товаром по определению. Другое имущество, переданное взаймы, также не является для заемщика товаром в экономическом смысле этого понятия, так как заимодавец возвращает ему не денежный эквивалент данного имущества или какое-то иное имущество, а то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.

Возвратность, на которую ссылаются арбитражные суды, свидетельствует о том, что предметом отчуждения и при аренде, и при займе является не само имущество, а лишь его полезные свойства. Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать, что аренда и заем являются самостоятельными формами имущественного оборота, а классификация видов реализации, закрепленная в налоговом законодательстве, нуждается в соответствующем дополнении.

Особо стоит отметить соотношение аренды и ипотеки. Так ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части Камышанский В.П. Правопреемство при аренде земельных участков, предоставленных под строительство многоквартирных жилых домов [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 5. - С. 23.. Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке.

В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил правоприменение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.

С точки зрения договорной практики актуальным является отграничение договора доверительного управления от договора аренды. Аренда как экономико-правовая форма исходит из того, что арендатор использует имущество по своему усмотрению, в соответствии с общим его назначением (например, под офис), но при этом все плоды и доходы от деятельности арендатора принадлежат только ему. Арендатор обязан отдать арендодателю лишь фиксированную часть от своих доходов - арендную плату. Арендодатель при этом не вмешивается в деятельность арендатора и не вправе указывать ему, как использовать помещение, контролировать его предпринимательский бизнес Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32..

Доверительное управление имуществом в отличие от аренды предполагает, что собственник имеет право контролировать, как именно используется его собственность, вправе требовать повышения эффективности использования переданного в доверительное управление имущества и вправе требовать от доверительного управляющего всю полученную прибыль от доверительного управления имуществом. Доверительный управляющий имеет право лишь на оговоренный сторонами процент от прибыли, полученной в процессе использования имущества. Он действует исключительно в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, в то время как арендатор действует в своих интересах, соблюдая лишь ограничения, установленные договором. Иначе говоря, в отношениях доверительного управления собственник имущества нанимает профессионального предпринимателя для эффективного использования имущества, предоставляя доверительному управляющему достаточную свободу действий, за вознаграждение от полученной на базе этого имущества прибыли. Доверительный управляющий обязан давать учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности, доводить до сведения собственника имущества мотивацию своих действий, осуществлять свою деятельность на правах своеобразного поверенного в делах собственника по управлению недвижимостью Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., Юстицинформ. 2006. - С. 34..

Отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если вы, к примеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), к вам применяться не будет Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10. - С. 34..

Акцентируя внимание на безвозмездном пользовании именно недвижимым имуществом, законодатель говорит о "временном пользовании" (п. 1 ст. 689 ГК), а в отношении аренды как в целом (п. 1 ст. 606), так и аренды отдельных видов недвижимого имущества (п. 1 ст. 650 - аренда зданий и сооружений, п. 1 ст. 656 - аренда предприятия, как имущественного комплекса) говорит еще и о "временном владении", хотя в отношении аренды зданий и сооружений это условие не является обязательным. Поскольку основанием сделок во всех названных случаях является получение недвижимого имущества в пользование, можно полагать, что и пользование недвижимым имуществом в этих случаях должно быть одинаковым - с передачей его во временное владение и пользование или только в пользование Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом [Текст] // Законность. - 2000. - № 12. - С. 11..

В юридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора перевозки. По этому поводу О.М. Козырь пишет: "Первая из разновидностей аренды транспортных средств (с экипажем) в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40" Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. [Текст] / Под ред. Козырь О.М. - М., Норма. 2005. - С. 338.. Такой подход не вызывает возражений. Вместе с тем у этой проблемы имеется и иной аспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования.

Явное сходство договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) просматривается не только в использовании законодателем аналогичных терминов Липавский В.Б. Тайм-чартер в системе договоров фрахтования [Текст] // Транспортное право. - 2005. - № 3. - С. 31.. В обоих случаях предусматривается, что указанные договоры могут регулироваться помимо ГК также транспортными уставами и кодексами.

Таким образом, договор аренды, несмотря на некоторое сходство с другими договорами является самостоятельным гражданско-правовым договором с присущей ему спецификой и особенностями.

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

14.08.2019 - Виктория Воробьева

здравствуйте, заключили договор найма через коммерческую риэлтерскую фирму. Распространяются ли на съмщиков все права ст.67 ЖК РФ?

12.08.2019 - Елена Белова

Хочу сдать квартиру сроком меньше года,мне предложили составить договор.,т.к оплачивать будет организация,какой договор лучше заключить и нужно ли будет платить 13 процентов?,если да,то как и когда?

08.08.2019 - Дарья Андреева

Здравствуйте.Подскажите,пожалуйста,как лучше оформить сдачу в аренду автомобиля договором аренды или договором найма.

Ответ на вопрос дан по телефону.

17.06.2019 - Лариса Васильева

Добрый день! Сдаю квартиру семейной паре по устной договоренности. Просят оформить договор найма для оформления ребенка в детский садик. Придется ли мне платить налог от сдачи имущества, т.е. будет ли в налоговой отражаться этот договор?

11.06.2019 - Тамара Петрова

договор аренды обязательно подлежит гос.регистрации в случае если он заключен на срок более 1 года. верно? договор найма подлежит ли гос. регистрации?

21.05.2019 - Дарья Миронова

09.05.2019 - Станислав Батеньков

Здравствуйте. Вопрос как у всех: какой договор лучше заключать сдавая квартиру: найма или аренды?

Ответ на вопрос дан по телефону.

06.05.2019 - Зоя Полякова

можно заключить договор найма земельного участка и жилого дома (незарегистрирован)на нем

Ответ на вопрос дан по телефону.

02.04.2019 - Сергей Колесов

Заключен договор найма жилого помещения на срок 6 месяцев. Платеж - 6000руб. в месяц. Необходимо ли платить НДФЛ. Наймодатель - пенсионер

Ответ на вопрос дан по телефону.

11.03.2019 - Евгений Хомишин

Вынуждена сдавать своё единственное блпагоустроенное жильё (квартира), переселиашись за город в барачное, неблагоустроенное. Квартиру сдаю, но уже без оформления документов вот уже скоро 10 лет. Есть ли риск потерять квартиру (зам ечу, что по возрасту я уже не в состоянии куда-то ездить и что-то переоформлять, увы!).

26.02.2019 - Елена Веселова

Здравствуйте,Андрей Петрович! Я и муж проживаем и прописаны в квартире,которая находится в собственности дочери,она в ней не прописана и не проживает.Все коммунальные платежи делаем мы сами и хотим подать документы на субсидию,так как пенсии ниже средней. Вопрос:будут ли налоговые притензии в такой ситуации к нашей дочери?

Ответ на вопрос дан по телефону.

21.02.2019 - Елена Денисова

как лучше оформить сдачу в аренду автомобиля договором аренды или договором найма

Ответ на вопрос дан по телефону.

11.02.2019 - Маргарита Александрова

Здравствуйте. Цитирую сайт Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении

15.11.2018 - Богдан Костяев

Здравствуйте.Я снимаю помещение и на устной договоренности оплачиваю аренду.Сейчас хозяин просит принести документы на оформление договора по аренде.Чего мне ожидать,к чему он хочет меня обязать

Ответ на вопрос дан по телефону.

23.10.2018 - Петр Парфенов

Жилое помещение сдается по договору найма физ. лицу. Наймодатель (собственник) оформил ИП. Нужно ли переделывать договор найма на договор аренды?

Ответ на вопрос дан по телефону.

02.10.2018 - Жанна Орлова

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА написано: "

02.10.2018 - Станислав Тонких

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА я читаю:

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.01.2018 - Наталия Титова

Мария доброе утро! Я заключила договору аренды с администрацией города на 10 лет, если что эта квартира перейдет мне в собственность?

Ответ на вопрос дан по телефону.

26.12.2017 - Олеся Романова

Наша организация хочет сдать квартиру, находящуюся в нашей собственности по договору найма физ лицу, он хочет зарегистрироваться в этой квартире. Не сможет ли он в последствии претендовать на приватизацию данной квартиры?

17.11.2017 - Евгения Петухова

Какой договор нужно заключать при сдаче квартиры студенткам,которым всего 17 лет.

09.11.2017 - Светлана Анисимова

Добрый день! в каком законе написано, что если доход по договору найма превысит 10 МРОТ, то его надо регистрировать в налоговой?

Ответ на вопрос дан по телефону.

30.08.2017 - Владислав Муравцев

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, что делать в ситуации, если наниматель жилого помещения не заплатил за жилье и съехал с квартиры, оставив расписку с обязательством заплатить деньги в установленный срок, но в расписке не указал кому он должен выплатить эти деньги. В договоре найма не указан его адрес прописки. : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

24.08.2017 - Оксана Борисова

добрый день. могу ли я в договоре найма квартиры указывать сумму за аренду 0 рублей? : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.08.2017 - Татьяна Осипова

сдача квартиры это внаем или аренда, различия

11.08.2017 - Максим Малоиванов

Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) Сегодня в 16:00 - 17:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

08.08.2017 - Тамара Герасимова

я ебал тебя в рот

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.07.2017 - Евгения Романова

оля позвони мне

24.05.2017 - Екатерина Колесникова

могут ли быть обеими сторонами договора аренды жилого помещения физ.лица.Необходимо заключить договор на срок более 5 лет.

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.05.2017 - Артур Рог

Здравствуйте, Ольга. Хочу сдать 2-х комнатную квартиру квартирантам. Что нужно заключать: договор об аренде или договор о найме? Спасибо.

Ответ на вопрос дан по телефону.

Ответ на этот вопрос вытекает из сопоставления ответов на 21 и 27 вопросы (оценивайте самостоятельно)

Наем жилого помещения.

Один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Особенности договорных отношений при найме

1. В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин , такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом.

2. Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора . Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

3. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК РФ , а государственных (муниципальных) помещений - Жилищным кодексом РФ .

4. В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

1. Договор социального найма - по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).

2. Договор специализированного найма - по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (статья 100 Жилищного Кодекса РФ).

3. Договор коммерческого найма - по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли .

Сущность и содержание договора найма

Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающимм, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме . Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) . Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности(статья 15 Жилищного Кодекса РФ.

30. Дать сравнение договора аренды и договора коммерческого найма жилого помещения. Особенности договора т.н. коммерческого найма жилого помещения и его отличия от договора аренды состоят в следующем.

1. Одной из сторон договора должно быть физическое лицо. Между юридическими лицами в отношении жилого помещения заключается только договор аренды.

2. Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации, как договор аренды зданий и сооружений.

3. Договор найма может быть заключен на срок, который не может превышать пяти лет (статья 683 ГК РФ), в то время как договор аренды заключается на срок, определенный сторонами, или на неограниченный срок.

4. Расторгнуть договор найма сложнее, чем договор аренды.

По требованию нанимателя это можно сделать только в судебном порядке, только в указанных в ГК РФ случаях (статья 687 ГК РФ), при этом суд может вынести решение о предоставлении нанимателю срока до года для исправления допущенных нарушений.

Наниматель может предъявить в суд требование о досрочном расторжении договора найма в следующих случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

При этом установлено также, что наниматель с согласия других граждан, проживающих с ним, расторгнуть договор найма жилого помещения, предупредив наймодателя за три месяца.

Срочный договор аренды здания и сооружения может быть расторгнут по требованию арендодателя также судом, в следующих случаях (ст. 619):

Если арендодатель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;

Существенно ухудшает имущество;

Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Не производит капитального ремонта имущества, если в соответствии с законом, договором, производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

По другим основаниям, предусмотренным договором.

При заключении бессрочного договора аренды любая из сторон может отказаться от его исполнения, предупредив другую сторону за три месяца (статья 610 ГК РФ).

Как видно из анализа вышеуказанных положений, договор найма жилого помещения ставит наймодателя в крайне невыгодное положение, значительно сужая возможности для расторжения договора, и вместе с тем защищает недобросовестных нанимателей.

Также в статье 688 ГК РФ указано, что в случае договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. При этом не оговорено, что действие указанной статьи распространяется только на случаи, когда расторжение производится в судебном порядке. Т.о., даже при обычном расторжении договора (п. 1 статьи 687) наниматель может фактически не выселяться из помещения, и для его выселения будет необходимо обращение в суд.

5. Безусловным преимуществом договора найма помещения является отсутствие требования о государственной регистрации, в то время как договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

6. Помещение по договору аренды передается по передаточному акту, в то время как в главе 35 ГК РФ подписание передаточного акта сторонами договора найма не предусмотрено.

Такие положения ГК РФ о договоре найма, как плата за жилое помещение, преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, являются аналогичными положениям об аренде.

Передача собственной квартиры для проживания третьих лиц обычно подразумевает аренду помещения, порядок которой документально закрепляется в течение определенного периода. Но иногда бывают ситуации, когда владелец готов предоставить свою жилплощадь, не требуя взамен денежной компенсации. Чтобы регламентировать такие отношения, которые подразумевают ссуду имущества, существует договор аренды безвозмездного пользования. Документ призван прописать степень ответственности сторон, их права и обязанности.

Отличие договора найма от договора ссуды

Бесплатность и отсутствие арендной платы - основное отличие договора безвозмездного пользования. Ссудополучателю, проживающему в квартире, вменяется в обязанности своевременно оплачивать коммунальные платежи, бережно и ответственно относиться к полученному в пользование имуществу, соблюдать все прописанные в бумаге требования хозяина недвижимостью.

Степень износа собственности, которая была передана ссудополучателю, после выезда из квартиры должна соответствовать тому состоянию, которое было присуще помещению и предметам интерьера до передачи жилья участнику договора.

Иногда собственники прикрывают таким документом, как договор аренды безвозмездного пользования найм квартиры для того, чтобы не иметь оснований для отчисления налогов с дохода. Юристы предупреждают, что такая притворная сделка может лишить владельцев жилья оснований для требования через суд возмещения ущерба, принесенных арендатором при форс-мажорных обстоятельствах.

Образцы договоров безвозмездного пользования

• Скачать: Образец договор безвозмездного пользования квартирой 2016 года (.doc)
• Скачать: Образец договор безвозмездного пользования помещением 2016 (.doc)

Признаки, присущие для арендных отношений и для договора ссуды

• Ссудодателем, как и при договоре найма, может выступать лишь законный владелец квартиры, чья фамилия прописана в правоустанавливающем документе, или его доверенное лицо.
• Дата, на которую заключается договор, может иметь как фиксированное календарное число (с правом пролонгации), так и бессрочный вариант отношений.
• Акт приема-передачи, где описывается каждый предмет интерьера, объект бытовой техники с указанием его индивидуальных характеристик, включая степень износа, обязателен для договора, регулирующего процесс пользования чужим имуществом.
• Договор аренды безвозмездного пользования не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, даже если его срок длятся более 12-ти месяцев. Несмотря на некоторые правовые разночтения среди юристов, законодательно такая сделка не является обременением недвижимости.
• Документ часто составляется, чтобы легализировать проживание приезжих родственников (для оформления временной регистрации).

Следует учитывать, что квартира, полученная безвозмездно в пользование, может быть использована лишь по назначению. Жилое помещение не может быть применено в качестве офиса или склада, а только лишь для проживания конкретного человека или группы лиц, указанных в договоре.

Статья 689. Договор безвозмездного пользования

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 689

1. Договор ссуды безвозмездный, он может быть консенсуальным и двусторонне обязывающим либо реальным и односторонне обязывающим. Стороны договора ссуды - ссудодатель и ссудополучатель. Объект договора ссуды - индивидуально-определенная вещь.

2. В силу сходства договора ссуды и договора аренды, каждый из которых представляет собой договор о передаче индивидуально-определенной вещи во временное пользование (первый - на возмездной основе, а второй - на безвозмездной), к договору ссуды применяется ряд общих положений об аренде.

Еще комментарий к статье 689

1. Значение. Законоположения о договоре ссуды призваны урегулировать обязательственные отношения по безвозмездному пользованию имуществом. По договору ссуды собственник, передавая полномочие пользования имуществом другому лицу, не получает за это никакого материального эквивалента, напротив, он осознанно ущемляет сферу своих имущественных интересов.

Наука.

Хозяйственная задача ссуды состоит в том, чтобы вещи, рассматриваемые не со стороны их доходоспособности, а как средства, обусловливающие, усиливающие или облегчающие деятельность человека, не оставались бы совсем без употребления, когда они временно не нужны их хозяину, не предполагающему получить выгоду. При таких данных вещь и может быть передана: 1) только такому нуждающемуся в этой вещи лицу, которое пользуется доверием и расположением передающего, 2) для определенного пользования и 3) на такой срок, в продолжении которого он не предвидит возникновения для него самого надобности в передаваемой вещи.

Проект Гражданского уложения Российской империи

2. Характеристика. Договор ссуды является:

Безвозмездным;

Может быть консенсуальным (и в этом случае двусторонне обязывающим);

Может быть реальным (и в этом случае односторонне обязывающим).

3. Условия договора ссуды, определяемые по аналогии с договором аренды. Договор ссуды по своей направленности - передаче вещи во временное пользование - очень близок к договору аренды. Эта близость проявляется в том, что к договору ссуды по аналогии применяются следующие положения договора аренды, прямо указанные законодателем в п. 2 комментируемой статьи:

Предметом договора ссуды является индивидуально-определенная непотребляемая вещь (по аналогии со ст. 607 ГК), условие о предмете является единственным существенным условием договора ссуды;

Договор ссуды заключается на срок, определяемый сторонами (по аналогии с п. 1 ст. 610 ГК); если условия о сроке в договоре не содержатся, договор считается заключенным на неопределенный срок (по аналогии с ч. 1 п. 2 ст. 610 ГК); если ссудополучатель продолжает пользоваться вещью после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, то договор считается возобновленным на неопределенный срок (по аналогии с п. 2 ст. 621 ГК);

Основной обязанностью ссудополучателя является пользование предметом договора в соответствии с условиями договора или в соответствии с назначением имущества (по аналогии с п. 1 ст. 615 ГК), последствием неисполнения этой обязанности является право ссудодателя потребовать расторжения договора и возмещения убытков (по аналогии с п. 3 ст. 615 ГК);

По общему правилу произведенные ссудополучателем отделимые улучшения вещи являются его собственностью (по аналогии с п. 1 ст. 623 ГК), а стоимость неотделимых улучшений вещи, произведенных без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит (по аналогии с п. 3 ст. 623 ГК).

4. Отличия ссуды от аренды и дарения. Принципиальное отличие ссуды от аренды проявляется в том, что в договоре ссуды отношения по временному пользованию имуществом являются безвозмездными. Данный признак обусловливает специфику правового регулирования - в принципе нормы всех нижеследующих статей, регулирующие непосредственно отношения, связанные с ссудой, устанавливают специальные правила именно по сравнению с арендными отношениями. В целом можно отметить пониженную ответственность собственника-ссудодателя, в отличие от ответственности арендодателя, и наличие больших по объему обязанностей ссудополучателя по сравнению с обязанностями арендатора.

Безвозмездность является общей чертой договоров ссуды и дарения. Как и в договоре дарения, безвозмездный характер отношений сторон предполагает наличие нравственного элемента, что накладывает неповторимый отпечаток на права, обязанности и риски сторон, а также определяет особенности субъектного состава. Различия между ссудой и дарением проявляются в предмете договора, а также в том, что в договоре ссуды не происходит перехода права собственности на вещь. Независимость договора ссуды от договора дарения проявляется также и в том, что правила о запрещении дарения (ст. 575 ГК) не применяются к отношениям, связанным с ссудой (в п. 2 ст. 690 ГК предусматривается свой собственный закрытый перечень случаев запрета ссуды).

Самое же важное заключается в том, что договор ссуды представляет собой самостоятельную договорную модель, поэтому принципиально неверно считать ссуду разновидностью аренды, из которой изъят элемент возмездности, равно как неправильно искать сходство между ссудой и таким видом дарения (п. 1 ст. 572 ГК), как освобождение собственником пользователя вещи от имущественной обязанности платы за пользование.

5. Отличия ссуды от хранения. Договор ссуды может быть выгоден и собственнику вещи, поскольку на время действия договора бремя содержания вещи возлагается на ссудополучателя (ст. ст. 695, 696 ГК). Следует отличать отношения ссуды от отношений, складывающихся в связи с передачей вещи на хранение (гл. 47 ГК). Договор хранения также может быть безвозмездным, может предусматривать в определенных границах пользование вещью, но существенным отличием выступает то, что договор хранения признается заключенным в интересах собственника вещи и поэтому ответственность хранителя за сохранность вещи существенно мягче ответственности ссудополучателя, получившего вещь для удовлетворения своих интересов. С этим различием связана обязанность собственника возместить хранителю расходы на хранение вещи и другие обязанности.

Таким образом, при разграничении данных видов договорных обязательств на первое место выходит направленность договора ссуды на удовлетворение интересов ссудополучателя, противовесом чему служит переложение на него бремени содержания вещи, соответственно повышенная ответственность перед собственником за сохранность вещи.

6. Форма договора. Законом не предусмотрено каких-либо специфических требований к форме договора ссуды, что означает применение общих положений: договор ссуды заключается в устной форме (см. ст. 159 ГК) и может быть совершен в простой письменной форме при наличии соответствующих условий (ст. 161 ГК). Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительность договора (ст. 162 ГК).

Требований о государственной регистрации договора ссуды недвижимости нет. Более того, законодательством не предусмотрена и регистрация ссуды как обременения недвижимости (ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Статья 690. Ссудодатель

1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.