Разделение нежилого помещения на два объекта. Раздел нежилого помещения
В соответствии со ст. 1 ФЗ № 122-ФЗ, под категорию «нежилое помещение» подпадает та группа помещений, которые изначально не предназначаются для проживания в них человека.
Если Вы обладаете нежилым помещением, то у Вас есть законное право разделить это нежилое помещение на несколько отдельных помещений, получив на каждое вновь образованное помещение пакет документов из выписки ЕГРН и технического паспорта. Сделав раздел нежилого помещения, Вы, несомненно, получите коммерческую выгоду, поскольку небольшие помещения стоят дороже и лучше продаются/сдаются.
Опыт оказания услуги – более 7 лет.
Мы гарантируем успешное оказание услуги и закрепляем эту гарантию в условиях договора.
Услуга оказывается под ключ.
Мы будем информировать Вас о статусе выполнения дела в режиме он-лайн, что позволит Вам держать руку на пульсе.
Сервис и поддержка:
При необходимости специалисты компании могут находиться на связи с клиентом и отвечать на его вопросы 24 часа в сутки.
Раздел нежилых помещений в Москве и Московской области – процедура, которая направлена на деление единого объекта на несколько. Достигается это за счет его раздела или же выделения отдельных частей. При этом для каждой из них назначается новый кадастровый номер. Кроме этого выдается документ о праве собственности на вновь сформированный объект.
Проведение раздела в Москве является обязательным в целом ряде ситуаций. Это может быть аренда нежилого объекта, его продажа или же субаренда. В такой ситуации благодаря разделу можно не только урегулировать основные аспекты предстоящей сделки, но и оптимизировать процесс ее подготовки. Рекомендовано разделение нежилых строений и перед осуществлением ипотечных операций. Связано это с невозможностью участия в таких сделках части нежилого объекта, благодаря чему появляется возможность передачи в аренду отдельных частей помещения. При этом каждая такая часть будет выступать в роли отдельной структурной единицы недвижимости.
В ситуациях, когда нежилой объект охватывает несколько этажей сразу, законодательством предусмотрена возможность передачи их в аренду по отдельности. Сама аренда при этом может быть, как краткосрочная, так и долгосрочная. Что до ипотечных операций, то в них подобная нежилая недвижимость участия принимать не может. Исключением является получение каждым этажом раздельного свидетельства на право собственности и личного кадастрового номера.
Если с жилым сектором и разделом в натуре имеется ряд условностей и ограничений, то по нежилому фонду государство никоим образом не ограничивает процедуру раздела недвижимости. Поделить входящие в него объекты можно на нужное количество частей, без каких-либо ограничений. В последующем, владелец имеет полное право на проведение любых операций со своей долей, учитывая при этом личные имущественные интересы и собственные пожелания.
Порядок действий при разделе здания
Принимая решение о разделе нежилого помещения, следует помнить о том, что процедура эта включает в себя несколько последовательно проводимых этапов. Выполнение каждого из них при разделении нежилого помещения на два является обязательным, а сами они заключаются в следующем:
- Подготовка технического плана на сформированную часть или новое помещение. В первую очередь владельцу требуется обращение в кадастровую компанию, для подготовки инженерами соответствующей документации на разделяемые части и участки. Под каждый из них подготавливается свой технический план. Обязательно его представление в электронном формате с утверждением посредством имеющейся у специалиста электронно-цифровой подписи. Продолжительность составления плана во многом зависит от объема работы и оперативности подачи документов-оснований. Как правило, этот период составляет 5-10 дней;
- Подача документов в МФЦ или Росреестр. Выбор конкретной структуры определяется исходя из того, где располагается объект недвижимости. Решение о регистрировании принимается уполномоченным органом на протяжении 10 дней. По их истечении представляется мотивированное решение об отказе в регистрации с просьбой устранить имеющиеся ошибки или же выдается требуемая документация. В случае с негативным ответом, собственник имеет срок в 90 дней для устранения неточностей и повторной подачи документов на дом. Период ее рассмотрения при повторном обращении также составляет 10 дней;
- Получение выписок ЕГРН на каждую вновь созданную часть. В случае с позитивным решением, владельцу выдаются новые выписки из ЕГРН по всем сформированным помещениям с указанием в них их площади и новых границ. После того, как по каждому объекту выдан новый кадастровый паспорт и все изменения поставлены на учет в реестре ГКН, проводится регистрирование прав собственности на вновь сформированные помещения. Одновременно с этим осуществляется и погашение прав на исходный объект, который был подвергнут разделу. Для этого подается соответствующее заявление, которое крайне желательно дополнить пакетом первоначальной документации-основания касательно права собственности на помещение, которое пришлось разделять или здание в целом.
Документация по разделу помещений
Чтобы разделить нежилое здание на несколько частей или помещений, потребуется предоставить такой пакет документации:
- Техпаспорт на объект недвижимости;
- СНИЛС, паспорта собственника или их группы;
- Документация правоустанавливающего характера на помещение.
В случае подачи документов уполномоченным лицом, требуется также нотариально заверенная доверенность на его имя.
Сам же процесс раздела может быть добровольным или принудительным. В первом случае речь идет о совместном оформлении собственниками документации согласно установленным законодательным нормам. В ситуации с принудительным разделом вопрос решается через суд.
Как разделить здание на несколько частей
Компания решила разделить основное средство на части. Как отразить эту операцию? Ни в бухгалтерском, ни в налоговом законодательстве нет четких указаний. Приведем инструкцию на случай, когда надо разделить здание на несколько частей.
Порядок действий, когда надо разделить здание на несколько частей
Предположим, на балансе строительной компании находится здание общей площадью 2000 кв. м. Затем было получено несколько свидетельств на отдельные помещения (в дальнейшем предполагается их продажа), которые входят в состав общей площади здания. Какими проводками их выделить? Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов:
- введен ли объект в состав основных средств на момент раздела или числится на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
- может ли организация документально подтвердить свои намерения о продаже части помещений;
- формирует организация отчетность по российским стандартам бухучета или по международным;
- какую позицию она занимает в отношении налогообложения: максимально безопасную или готова к возможным разногласиям с налоговиками и отстаиванию своей точки зрения в суде.
Разобьем необходимые мероприятия на этапы.
Подготовка документов, чтобы разделить здание на несколько частей
В любом случае прежде всего нужно позаботиться о документальном подтверждении операции по разделению здания на отдельные помещения и цели раздела (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, п. 1 ст. 252, ст. 313 Налогового кодекса РФ).
- приказ руководителя о выделении частей здания для продажи;
- бухгалтерскую справку , содержащую обоснованный расчет стоимости каждой из частей здания;
- документы, подтверждающие намерение продать выделенные помещения. Это может быть решение руководителя, протокол собрания учредителей, распоряжение отделу продаж, размещенные рекламные материалы, договор с риелторской фирмой об оказании услуг по продаже помещений и т. д.
Разработка методики распределения
Следующий этап - нужно разработать методику распределения первоначальной стоимости и начисленной амортизации между объектами.
Проще всего определять стоимость каждого вновь образованного объекта пропорционально доле его площади в общей площади здания. Такой алгоритм предложили специалисты Минфина России в письме от 6 октября 2011 г. № 03-03-06/1/632.
Выбор способа учета объектов
Затем выбираем способ отражения выделенных объектов в учете.
Если здание еще не включено в состав основных средств и числится на счете 08 (такое возможно, если строение еще не готово к эксплуатации и требует дополнительных вложений, например для проведения отделочных работ), то лучше сразу распределить стоимость его частей по субсчетам счета 08:
- «Создание (приобретение) объектов основных средств» - для части здания, используемой в производственных целях или для управленческих нужд;
- «Создание (приобретение) объектов недвижимости для продажи» - для частей здания, которые будут продаваться.
Часть здания, не предназначенная для продажи, останется на соответствующем субсчете до момента ее готовности к эксплуатации и включения в состав основных средств.
А продаваемую часть можно перевести в состав товаров проводкой:
ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 08 субсчет «Приобретение объектов недвижимости для продажи»
- часть здания переведена в состав товаров.
Такая проводка Планом счетов… не предусмотрена. Однако ее рекомендует Минфин России для отражения в бухучете помещений, приобретенных (созданных) с целью дальнейшей продажи (письмо от 28 июля 1999 г. № 04-03-10).
В данном случае риски доначисления налога на имущество на объекты, отраженные по дебету счета 41 «Товары», будут зависеть от наличия документов, подтверждающих намерение продать указанные помещения.
Если здание на момент раздела числится в составе основных средств. Так как по выделяемым объектам принято решение о продаже, то, казалось бы, логично использовать для них счет 41. Но Минфин России против такого подхода (письмо от 2 марта 2010 г. № 03-05-05-01/04). Таким образом, согласно официальной точке зрения, в бухучете выделяемые помещения должны оставаться в составе основных средств. Следовательно, они будут облагаться налогом на имущество на основании статьи 374 Налогового кодекса РФ.
Отражение операций
Вариант I. Поскольку собственник здания не меняется, отразить операцию можно внутренними записями по счету 01 «Основные средства».
На дату регистрации права собственности для этого нужно сделать записи:
ДЕБЕТ 01 субсчет «Помещение 1» КРЕДИТ 01 субсчет «Здание»
- выделена часть здания;
ДЕБЕТ 01 субсчет «Помещение 2» КРЕДИТ 01 субсчет «Здание»
- выделена часть здания (второе и т. д. помещение);
ДЕБЕТ 02 субсчет «Здание» КРЕДИТ 02 субсчет «Помещение 1»
- обособлено начисление амортизации по выделенному помещению;
ДЕБЕТ 02 субсчет «Здание» КРЕДИТ 02 субсчет «Помещение 2»
- обособлено начисление амортизации по выделенному помещению.
Сумму начисленной амортизации по вновь создаваемым объектам также можно распределить пропорционально площади.
Вариант II. Квалифицируем операцию как частичное выбытие отдельных помещений.
Перечень случаев, при которых происходит выбытие объектов основных средств, является открытым (абз. 2 п. 29 ПБУ 6/01). В качестве выбытия, по мнению автора, можно рассматривать и разделение одного основного средств на несколько объектов основных средств.
Стоимость выбывающего объекта при этом подлежит списанию с бухучета согласно абзацу 1 пункта 29 ПБУ 6/01. Формирование первоначальной стоимости каждого из новых объектов может быть отражено по дебету счета 08. Представляется, что определять ее необходимо исходя уже из остаточной стоимости выбывшего актива. При этом надо помнить, что разделение одного объекта на несколько не приводит ни к уменьшению, ни к увеличению экономических выгод. Поэтому в такой ситуации нет оснований для отражения в учете прочего расхода в размере остаточной стоимости выбывающего имущества и прочего дохода в виде стоимости принимаемых к учету объектов. Списание с баланса, то есть выбытие одного объекта основных средств, компенсируется постановкой на учет других объектов недвижимости. Автор считает, что такой вариант целесообразно применять, если планируется часть здания оставить на балансе для использования в качестве основного средства, а часть выделенных помещений продать.
Записи в учете будут следующими.
На дату разделения:
ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 субсчет «Здание»
- списана стоимость здания;
ДЕБЕТ 02 субсчет «Здание» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
- списана амортизация по зданию;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Помещение 1» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
- часть стоимости здания включена в первоначальную стоимость выделенного помещения;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Помещение 2» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
- часть стоимости здания включена в первоначальную стоимость выделенного помещения и т. д.
Если расходы, связанные с разделением объекта, составляют существенную величину, то они должны увеличивать стоимость выделенных помещений:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 (76, 68 и т. д.)
- учтены расходы на разделение здания.
Когда объекты будут готовы к эксплуатации:
ДЕБЕТ 01 субсчет «Помещение 1» КРЕДИТ 08 субсчет «Помещение 1»
- выделенная часть здания включена в состав основных средств;
ДЕБЕТ 01 субсчет «Помещение 2» КРЕДИТ 08 субсчет «Помещение 2»
- выделенная часть здания включена в состав основных средств.
В месяце, следующем за месяцем постановки на учет выделенного объекта:
ДЕБЕТ 20 (23, 25, 26 и т. д.) КРЕДИТ 02 субсчет «Помещение 1»
- начислена амортизация по выделенному объекту;
ДЕБЕТ 20 (23, 25, 26 и т. д.) КРЕДИТ 02 субсчет «Помещение 12»
- начислена амортизация по выделенному объекту.
Эти два варианта являются наиболее безопасными с точки зрения налогообложения.
Информация в бухгалтерской отчетности
Что же касается бухгалтерской (финансовой) отчетности, то здесь надо учитывать главное требование, предъявляемое законом № 402-ФЗ: отчетность должна давать достоверное представление о финансовом положении организации на отчетную дату, финансовом результате ее деятельности и движении денежных средств за отчетный период. Эта информация необходима пользователям отчетности для принятия экономических решений.
Допустим, строительная организация отражает помещения, по которым принято решение о продаже, на счете 01. Пользователь видит эти объекты в составе основных средств и предполагает, что они будут приносить доход в течение срока полезного использования. Но на самом деле это не так: помещения продадут, доходы получат единовременно, и относиться они будут не к доходам по обычным видам деятельности, а к прочим доходам. Это значит, что пользователь получит искаженную картину. Поэтому, по мнению автора, лучше показать такие помещения обособленно в составе оборотных активов по группе статей «Запасы» или «Прочие оборотные активы».
Представление и раскрытие в бухгалтерской отчетности информации о долгосрочных активах, классифицированных как активы, предназначенные для продажи, российскими нормативными актами по бухучету не предусмотрено. Но компания вправе воспользоваться положениями МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность». Приложение № 34 к приказу Минфина России от 25 ноября 2011 г. № 160н.
И отразить такую информацию в следующем порядке:
- в бухгалтерском балансе часть здания на продажу перевести из внеоборотных активов в оборотные активы;
- в приложениях (пояснениях) в составе бухотчетности за тот отчетный период, в котором часть здания была признана как часть, предназначенная для продажи, раскрыть такую информацию: описание части здания, ожидаемые способ и время продажи.
Обратите внимание: по международным стандартам бухгалтер должен классифицировать долгосрочный актив как актив, предназначенный для продажи, если его балансовая стоимость будет возмещена в основном за счет продажи. А не посредством его продолжающегося использования. Критериями для такой классификации являются:
- возмещение балансовой стоимости за счет продажи;
- актив (или выбывающая группа активов) должен быть в наличии для немедленной продажи, и его продажа должна быть в высшей степени вероятной (п. 7 МСФО (IFRS) 5).
Для того чтобы продажа была в высшей степени вероятной, руководитель (руководящий орган) должен принять план продажи актива, одновременно инициировав активную программу поиска покупателя и выполнения плана.
При этом нужно исходить из того, что продажа будет произведена в течение одного года с даты соответствующей классификации актива.
И действия, требуемые для выполнения плана по продаже, должны свидетельствовать о том, что значительные изменения в плане или его отмена маловероятны.
Вероятность одобрения акционерами (если таковое требуется) должна рассматриваться как часть оценки наличия высшей степени вероятности продажи.
При соблюдении этих критериев на дату создания (приобретения) такой актив переводится из внеоборотных в оборотные активы бухгалтерского баланса.
Возможные риски
Однако необходимо учесть, что в этом случае возникают риски по налогу на имущество. Дело в том, что в силу пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ налогом на имущество облагаются объекты, учитываемые на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета. Налоговики в данной ситуации, скорее всего, будут исходить из того, что все здание надлежит учитывать как один объект основных средств и платить налог на имущество со стоимости всего здания надо вплоть до момента, когда часть его будет продана. И если строительная компания к спору не готова, то лучше так и делать.
С.В. Хвостова,
заместитель директора - руководитель
аудиторской практики ООО АКФ «Экспертный центр “Партнеры”»
Archwood берет на себя обязательства по защите Вашей конфиденциальной информации.
Документ под названием «Политика конфиденциальности Archwood» содержит детальную информацию о сборе, использовании и защите персональных данных. Условия этой политики применяются ко всем персональным данным, собранным на сайте archwood.ru.
Согласие на сбор персональных данных
При посещении этого сайта, некоторые виды не персональных данных, такие как: IP-адрес Вашего компьютера, IP-адрес интернет-провайдера, дата и время обращения к сайту, адрес сайта, с которого произведен переход на наш сайт, тип браузера и язык могут быть собраны автоматически.
Мы также можем собирать навигационную информацию, включая информацию о страницах, которые Вы просматриваете, ссылки, по которым Вы переходите, и другие произведенные Вами действия на сайте.
Демографические данные (например, Ваш род занятий, увлечения, пол или интересы) также могут быть собраны и могут быть связаны с вашими персональными данными.
Находясь на сайте archwood.ru, Вы добровольно принимаете условия Политики конфиденциальности и соглашаетесь на сбор и использование Ваших персональных данных.
Персональные данные включают в себя:
Информацию, которая будет собрана в момент совершения Вами оформления заказа на покупку продукта и включает в себя Ваше имя и фамилию, платежный адрес, адрес электронной почты, почтовый адрес и номер контактного телефона.
Пожалуйста, обратите внимание на то, что мы не собираем данные кредитных карт и других платежных инструментов, так как для обработки Вашего заказа будут использованы платежные шлюзы без сохранения информации на нашем сайте.
Вы в любой момент можете отказаться предоставлять нам персональные данные, но в данном случае представляемые Archwood продукты и услуги будут для Вас недоступны.
Использование Ваших персональных данных
Archwood собирает и использует Ваши персональные данные для: - оформления сделок; - осуществления качественного обслуживания; - проведения исследований и анализа, направленных на улучшение наших продуктов, услуг и технологий; - дальнейшего отображения содержимого сайта с учетом Ваших интересов и предпочтений; - запуска конкурсов, приглашения к участию в них и определения победителей; - возможности обращения к Вам с разными информационными целями.
Мы можем отправлять Вам информацию о заключенных сделках, такую как приветственные письма, напоминания об оплате или подтверждения покупок.
Мы также можем отправить Вам результаты исследований или маркетинговые запросы для информирования о новых продуктах или услугах, или другой информации, которая может представлять для Вас интерес.
Раскрытие Вашей персональной информации
За исключением случаев, изложенных в настоящей Политике конфиденциальности, Archwood не разглашает и не передает Ваши персональные данные третьим сторонам.
Мы можем раскрывать Ваши персональные данные сторонним поставщикам услуг, которые предоставляют услуги от нашего имени. Например, мы можем нанять другие компании для обработки платежей, обеспечения хранения данных, размещения сайтов, выполнения заказов и поставок, для оказания помощи в области маркетинга, проведения проверок и т.д.
Этим сторонним поставщикам услуг будет разрешено получать персональные данные, необходимые только для предоставления услуг. Сторонние поставщики обязуются защищать персональные данные, в той же степени, как и Archwood. На сторонних поставщиков также распространяется запрет использовать Ваши персональные данные для любых других целей.
Мы оставляем за собой право раскрыть Ваши персональные данные, если это необходимо в соответствии с законом, судебным порядком и/или на основании публичных запросов или запросов от государственных органов.
Безопасность Вашей персональной информации
Безопасность Ваших персональных данных крайне важна для нас. Мы следуем общепринятыми стандартами, чтобы защитить Ваши персональные данные, включая:
Ограничение доступа к личной информации для тех сотрудников, которые не имеют прямого отношения к предоставлению услуг; - подписание сотрудниками соглашения о конфиденциальности, чтобы защитить клиента и его персональные данные; - гарантию того, что сторонние поставщики услуг подписывают соглашения о конфиденциальности и поддерживают конфиденциальность персональных данных, и не используют их в любых несанкционированных целях; - хранение персональных данных в безопасных компьютерных системах, которые защищены от несанкционированного доступа или использования.
Ни один метод передачи информации через интернет, или метод электронного хранения не является на 100% безопасным. Поэтому, хотя мы и стремимся защитить Вашу личную информацию, мы не можем гарантировать ее абсолютную безопасность.
Изменения в Политике конфиденциальности
Политика конфиденциальности может быть изменена в любой момент без предварительного уведомления, и archwood.ru не будет нести никакой ответственности перед Вами или любым другим лицом. Сбор, использование и передача третьим лицам Ваших персональных данных будет регламентироваться редакцией Политики конфиденциальности, действующей на данный момент. Новые редакции этой Политики конфиденциальности будут опубликованы в этом разделе.
Дата последних изменений указывается в верхней части данного документа. Тот факт, что Вы пользуетесь услугами сайта после того, как в Политику конфиденциальности были внесены изменения, будет свидетельствовать о том, что Вы дали свое согласие на сбор, использование и передачу третьим лицам Ваших персональных данных в соответствии с новой редакцией Политики конфиденциальности.
