Правила установки ограждения между участками. Частный дом: основные положения
Сооружения и растения на садовом участке необходимо располагать в соответствии с требованиями, содержащимися в СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения».
Начнём с того, что ограждения по границам участков должны быть сетчатыми или решётчатыми высотой 1,5 м, что исключит затенения территории соседей. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого (дачного) объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.
Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного участка могут быть любыми, а может их и не быть вовсе - это проблемы собственника. Минимальные же противопожарные расстояния между строениями, расположенными на соседних участках, должны быть не менее: 6 м - для каменных и бетонных строений, 8м - для строений с деревянными перекрытиями, Юм - для каркасных и деревянных строений. Однако можно сблокировать строения, расположенные на соседних участках, но тогда расстояние до других строений от этого блока допускаются также не менее вышеуказанных.
Ещё для жилых домов предусмотрено такое требование: дом должен стоять не ближе 5 м от красной линии (границы) улицы и не ближе 3 м от красной линии проезда. Хозяйственные же постройки и от улицы и от подъезда должны находиться не ближе 5 м.
Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым нормам должны быть: от жилого строения (или дома) - 3 м; от постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4 м; от других построек - 1 м; от стволов высокорослых деревьев - 4 м; среднерослых - 2 м; от кустарника - 1 м. При этом у построек, расположенных в 1 м от границы участка, скат крыши необходимо ориентировать в сторону своего участка. Расстояния измеряют от цоколя или стены строения, а если строение имеет выступающие более чем на 50 см элементы, то - от этих элементов или от их проекции на поверхность земли. Кроме того, стока дождевой воды на соседний участок в любом случае быть не должно.
Существуют санитарные нормы и для размещения построек внутри участка. Так, расстояние от дома и погреба до уборной и постройки для содержания мелкого скота и птицы должно быть не менее 12 м, а до душа или бани (сауны) - 8 м, от колодца до уборной и компостного устройства - 8 м. Данные нормы распространяются и на участки площадью 6-8 соток, на которых соблюсти правила бывает не просто. Однако, как говорится, «голь на выдумки хитра», да и какой простор в этом случае открывается для творчества!
Соблюдение всех перечисленных норм на участке остаётся на совести его собственника, поскольку, нарушая их, он может причинить вред лишь самому себе и своей семье. Кроме того, если собственник захочет официально зарегистрировать свои постройки и представит госкомиссии саму постройку и документы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то при нарушении указанных норм ему скорее всего в этом будет отказано. Правда, действующее законодательство позволяет не принимать дачные дома и прочие строения в эксплуатацию, а право собственности регистрируется лишь на основании декларации, но наличие подобных документов при решении спорных вопросов могут сыграть решающую роль.
Однако если строения и участок находятся в долевой собственности , то другой участник может возразить, если вы нарушите нормы в ущерб ему. И здесь ситуация может развиваться так же, как с соседями, которые в случае нарушения вами указанных норм могут предпринять целый ряд юридических действий. Эти нарушение автоматически означают нарушение их прав на инсоляцию, на пожарную или экологическую безопасность, на благоприятную окружающую среду, в конце концов. Они могут для начала обратиться к вам устно или письменно с требованием устранить нарушение, что означает, например, передвинуть душ, снести уборную, сарай, срубить дерево, отвести воду, закопать компостную яму или септик и даже перестроить дом. Если подобное обращение к вам останется без внимания, то соседи могут официально обратиться в правоохранительные органы или в суд. Суд вероятнее всего вынесет решение об устранении нарушения и возмещении убытков, причинённых данным нарушением. Ведь вследствие затенения, подтопления, заражения участка может погибнуть урожай, деревья и даже строения. Всё это нарушитель будет обязан компенсировать по рыночной стоимости.
Если же вы, будучи нарушителем, не исполните решение самостоятельно, то это сделает пристав-исполнитель, который устранит нарушение, вызвав специалистов, технику и всё это за ваш счёт. Поэтому необходимо соблюдать требования указанного СНиПа, тем более что они взяты не с потолка, а тщательно продуманы коллективом специалистов на основании многолетнего опыта.
Установление границ земельного участка (межевание) - необходимая процедура для того, чтобы поставить землю на кадастровый учет и оформить на нее право собственности.
Если участок был сформирован до вступления в 2001 г. в силу Земельного кодекса РФ, в некоторых случаях возможно воспользоваться старыми планами границ (это правило действует для дачных и садовых участков, которые предоставлялись на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования).
По общему же правилу необходима процедура установления границ, по итогам которой оформляется межевой план. Формируют его кадастровые инженеры.
Межевой план
Цели и порядок составления межевого плана описываются в статьях 38-39 Закона «О государственном кадастре недвижимости».
Когда делается межевой план? В случае необходимости:
Определения границ вновь образованного земельного участка;
Уточнения границ ранее сформированного земельного участка;
Новые участки появляются двумя способами. Поскольку еще не все территории точно обмеряны и нанесены на единую общероссийскую кадастровую карту, бывает, что участок полностью формируется заново. Второй вариант - образование нового участка путем изменения ранее существующих (выдел, раздел, объединение).
С целью установления границ кадастровые инженеры проводят ряд мероприятий:
Собирают и анализируют документацию на соответствующий участок (если документы на давно существующий участок отсутствуют, то его границы определяются по заборам или природным объектам, ограничивающим данный участок более 15 лет);
Находят на местности контрольные точки (пункты межевой сети);
Обследуют границы участка, выясняя состояние межевых знаков;
Определяют координаты поворотных точек границ (это места, где граница участка меняет направление);
Выясняют площадь земельного участка путем измерения фигуры, которую дает проекция границ участка на горизонтальной плоскости;
Согласовывают границы земельных участков с владельцами соседних участков;
Готовят сам документ «Межевой план участка» и помогают поставить участок на учет в кадастре недвижимости (или изменить данные об участке).
Согласование местоположения границ земельного участка
Данная процедура проводится, если границы измеряемого или соседних участков уточняются. Например, измеряемый участок стоит на кадастровом учете, но как ранее учтенный, в кадастре отсутствуют сведения о координатах поворотных точек. В результате процедуры подписываются акты согласования, которые включаются в состав межевого плана.
Границы необходимо согласовывать не со всеми смежными землепользователями, а только с долгосрочными владельцами соседних участков (собственниками; владельцами на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования, кроме государственных и муниципальных организаций; арендаторами по договору сроком более 5 лет).
Кадастровый инженер согласовывает границы с каждом соседом индивидуально (если таких немного и найти их легко) либо уведомляет «смежников» о проведении собрания по согласованию границ (если собственников более 5, участок находится в садоводстве или дачном кооперативе, либо адресов соседей в Росреестре нет, адреса неверны и письма с них возвращаются в связи с отсутствием адресата).
Уведомление о собрании производится в особом порядке. Возможны два варианта:
Почтой России заказным письмом с уведомлением и одновременно на адрес электронной почты (на адреса, предоставленные землевладельцами Росреестру, ведущему кадастр недвижимости);
Объявлением в официальной местной газете (какой именно, определяется нормативными актами местного самоуправления).
В уведомлении необходимо указать:
Владельца измеряемого участка и кадастрового инженера (имя, адрес, для инженера обязательно указать контакты и e-mail);
Данные измеряемого участка и соседних земель;
Время и место согласования границ;
Адрес, на который смежные землепользователи могут отправлять свои возражения и предложения по установлению границ на местности.
Молчание соседей, получивших уведомление о согласовании границ (даже если уведомление было только в газете) приравнивается к их согласию. Подтверждение уведомления соседей является частью межевого плана.
Необходимость установления границ и их закрепления на местности
Необходимо понимать, что при существующей системе согласования границ, использование «дачной амнистии» для оформления дачных и садовых участков представляет некоторый риск для его собственников.
Предположим, лицо регистрирует право на землю по дачной амнистии. Его смежник же решил установить границы своего участка.
Может возникнуть ситуация, когда смежный землепользователь расширит свой участок в процессе межевания (если достоверного адреса соседа в Росреестре нет, то согласование границ будет произведено «по умолчанию»). Сведения о точных границах сформированных в советские годы участков в кадастре недвижимости отсутствуют, соответственно, наложений с соседними участками, зарегистрированными по дачной амнистии, не будет - и участок «захватчика» поставят на кадастр без проблем. А затем и зарегистрируют право собственности.
И приехав на дачу, оформленную «по амнистии», ее владелец обнаружит новый забор, передвинутый вглубь его участка, причем на законных основаниях. Перспективы судебного спора в данном случае для владельца дачи, зарегистрированной по дачной амнистии, сомнительны.
Таким образом, установление точных координат границ земельного участка, вынос их на местность, регистрация права на обмерянный современными методами участок представляют интерес прежде всего для его владельца.
Единственным отрицательным моментом межевания является его высокая стоимость - в районе 10-12 тыс. руб. за стандартный участок в Московской области. Под стандартным участком понимается земельный надел размером 6-10 соток, ровный по рельефу, простой формы.
По какому принципу устанавливаются границы?
Границы устанавливаются в соответствии с генеральным планом (планом застройки, планом территорниального планирования). План утверждается Алминистрацией соответствующего района и хранится в Управлении архитектуры.
ПРИМЕР.
Право собственности на земельный участок у Е.А. возникло по договору купли-продажи земельного участка. Первым собственником данного земельного участка являлась мать Е.А. – Л.А. Данный земельный участок был сформирован и предоставлен Л.А. на основании действовавшего в 1993-м году Земельного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1).
Статья 30 указанного кодекса регламентирует порядок предоставления земельных участков гражданам в собственность или пожизненное наследуемое владение: «При передаче всего земельного участка в собственность бесплатно решение Совета народных депутатов является основанием для отвода земельного участка в натуре и выдачи документов, удостоверяющих право собственности на землю».
В соответствии с распоряжением Л.А. был предоставлен в собственность земельный участок площадью 910 кв.м..
Статья 32 Земельного кодекса РСФСР определяет, что право на использование земельных участков возникает только «… после установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды».
Иного порядка предоставления (порядка предоставления земель по фактическому пользованию) земельных участков в собственность граждан земельное законодательство не предусматривает.
Т.е. возможность приступить к использованию своего земельного участка у Сторон могла возникнуть только после установления границ своих земельных участков в соответствии с межевыми знаками. Поэтому доводы ответчиков об отсутствии межевых знаков являются не состоятельными.
Согласно правоустанавливающим документам на земельный участок Л.А. был выделен земельный участок площадью 910 кв.м., границы которого были закреплены в натуре с помощью натянутых веревочных ограждений с межевыми колышками.
В результате естественного износа указанные межевые знаки с течением времени пришли в негодность и были заменены на забор из сетки-рабицы. В результате смены ограждения произошло смещение забора вглубь участка Е.А., и как следствие – уменьшение площади земельного участка до 890 кв.м.
Ответчиками в настоящий момент чинится препятствие Истцу по установлению забора в изначальные границы.
В обоснование требований о факте наличии кадастровой ошибки в определении местоположения границ земельных участков Ответчики заявили о необходимости проведения судебной землеустроительной экспертизы. Ответчики ошибочно полагали, что наличествует кадастровая ошибка в определении координат границ земельных участков.
Эксперты ООО «Э…» исследовали фактическое землепользование, сложившееся в границах земельных участков З.П., Н,П, и Е.А.. Факт наличия несоответствия фактического и законодательно установленного землепользования сторонами по делу не оспаривался.
Как указывает эксперт в выводах (абз. 2, стр. 13), при вычислении координат и площади земельного участка Е.А. границы определялись согласно проекту планировки и застройки СНТ «Здоровье». Определение границ СНТ согласно проекту планировки и застройки является единственно возможным согласно действующему законодательству, как указывается выше.
Более того, в соответствии с ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»), «после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность» (п. 4. ст.14 Закона).
ЗК РФ 2001 года частью 4 ст. 11.4 также установлен порядок выделения земельных участков под садоводство: «Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом».
Т.е. ни законодательство предшествующего периода (1993 г.), ни ныне действующее законодательство в сфере регулирования отношений, складывающихся в рамках садоводческого землепользования, такого понятия как «фактическое землепользование» не предусматривает, а равно, как и процедуру установления границ по фактическому землепользованию. Существует один единственный законный способ владения, пользования и распоряжения земельными участками в границах садовых, огороднических и дачных объединений граждан – в соответствии с генеральным планом застройки, утвержденным в установленном порядке. Представленный в судебном заседании генеральный план был признан Сторонами верным.
Ссылки Ответчиков в обоснование заявленных требований на нормы права, а именно абз. 2 ч. 7 ст. 36 ЗК РФ, вместо указанной выше ч. 4 ст. 11.4 ЗК РФ, в данном деле не подлежат применению, поскольку регулируют отношения по «Приобретению прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения», т.е. находятся вне сферы регулирования правоотношений землепользования в садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан.
Рассматриваемые земельные правоотношения в соответствии со ст. 2 ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») регулируются этим Законом: «Земельные отношения, возникающие в связи с созданием садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, а также в связи с деятельностью таких объединений, настоящий Федеральный закон регулирует в той мере, в какой они не урегулированы законодательством Российской Федерации.
Настоящий Федеральный закон применяется по отношению ко всем садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, создаваемым на территории Российской Федерации, а также по отношению к ранее созданным садоводческим, огородническим и дачным товариществам и садоводческим, огородническим и дачным кооперативам».
Также не подлежит применению и п.9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», определяющий, «…что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, и при отсутствии таковых — из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка». Поскольку в отношении земельного участка Е.А таковыми документами являются свидетельство о праве собственности за земельный участок и кадастровый паспорт в соответствии с генеральнымй планом СНТ, и в отношении Ответчиков, также свидетельства о праве собственности на принадлежащие им земельные участки и генеральный план СНТ), а поэтому говорить об отсутствии сведений о границах спорных участков не приходится, а следовательно, о применении 15-летнего срока владения земельным участком также невозможно.
