Невозможность пользоваться арендованным земельным участком. Споры о плате за пользование земельными участками

дело № 2-276/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Судья Туапсинского городского суда Краснодарского края Еременко С.Н.,

с участием истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, в лице представителя по доверенности Серкуша А.А.,

с участием ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Лобяна А.А., в лице представителя, действующего по доверенности -Шахиджановой Е.В.,

при секретаре: Супряга А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права аренды, исключении записи из ЕГРП, и по встречному иску Лобяна А.А. к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района об освобождении от уплаты задолженности по арендной плате, обязании предоставить в аренду равноценный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района предъявила иск в суд к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 480 644 руб. 04 коп., и пени в размере 36 644 руб. 62 коп., расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года №,пл.1560 кв.м., для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, расположенного по адресу: Краснодарский край гор. с кадастровым номером №, заключенного между Администрацией МО Туапсинский район и Лобяном А.А., а также о прекращении права аренды данного земельного участка и исключении записи из ЕГРП.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с указанным договором аренды, Администрацией МО Туапсинский район, Лобяну А.А. был предоставлен во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером №, по адресу:

Краснодарский край гор. договор состоялся, прошел государственную регистрацию, земельный участок фактически был передан ответчику. Однако Лобян А.А. в нарушение условий договора, отказался оплачивать арендную плату по договору, в связи с чем, образовалась задолженность в указанном размере, а также пеня за просрочку оплаты арендной платы. На досудебную претензию, направленную в адрес ответчика, Лобян А.А. не отреагировал. В связи с чем, Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района, в чьи полномочия с ДД.ММ.ГГГГ года входит распоряжение земельными участками, расположенными на территории соответствующего городского поселения, вынуждена обратиться с настоящим иском в суд, с требованием о взыскании образовавшейся задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей, о прекращении права аренды и исключении записи о ней в ЕГРП.

Ответчик Лобян А.А. не признал заявленные исковые требования, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Обратился в суд со встречным иском к Администрации Туапсинского городского поселения об освобождении от уплаты задолженности по арендной плате, обязании предоставить в аренду равноценный земельный участок, в связи с тем, что ранее предоставленный земельный участок им не использовался и не может быть использован по целевому назначению, в течение всего срока действия договора, по независящим от него обстоятельствам. Указал, что земельный участок был получен им в аренду для строительства поименованных в договоре аренды объектов недвижимости, приобретать право аренды на него для иных целей было бы нецелесообразным, и противоречило его волеизъявлению. Однако при обращении в Администрацию Туапсинского городского поселения за получением разрешения на строительство, Лобяну А.А. было отказано, поскольку данный земельный участок расположен в рекреационной зоне природных территорий (6 РЗ, 602). Об указанных существенных условиях, влекущих невозможность использовать земельный участок по договору аренды, Лобяна А.А. никто не уведомлял. В связи с чем, земельный участок он не использовал, во владение и пользование им не вступал. Просит освободить его от уплаты задолженности по арендной плате и пени за весь период срока действия договора, и обязать Администрацию Туапсинского городского поселения предоставить ему в аренду равноценный земельный участок, той же площадью и с тем же целевым назначением, на территории Туапсинского городского поселения, сроком на 10 лет, без проведения торгов.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и одновременно ответчика по встречному иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, действующий по доверенности Серкуш А.А., поддержал заявленные исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства. Встречный иск Лобяна А.А. не признал, считая заявленные требования противоречащими закону. Указал, что Лобян А.А. согласился с условиями аукциона, принял земельный участок в аренду, и его фактическое неиспользование по назначению не освобождает Лобяна А.А. от уплаты арендной платы. Также Лобян А.А. имел возможность обжаловать отказ управления архитектуры в выдаче разрешения на строительство, однако не воспользовался своим правом. Считает, что оснований для предоставления Лобяну А.А. равноценного земельного участка взамен ранее предоставленного, без проведения торгов, и для его освобождения от уплаты задолженности и пени, не имеется.

В судебное заседание ответчик Лобян А.А. по первоначальному иску, и одновременно истец по встречному иску, не явился, направил в суд своего представителя по доверенности Шахиджанову Е.В., которая не признала заявленные исковые требования Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Пояснила, что Администрация неправомерно скрыла от Лобяна А.А. факт расположения земельного участка в рекреационной зоне, ввела его в заблуждение на момент заключения договора аренды, в связи с чем, Лобяну А.А. был предоставлен земельный участок, лишенный какой-либо правовой и фактической ценности в связи с невозможностью его использования по целевому назначению. Данный земельный участок, в нарушение условий договора аренды, являлся непригодным для целевого использования. Таким образом, Администрация не выполнила свои обязательства по предоставлению в аренду предмета договора, отвечающего указанным в договоре характеристикам, включая вид разрешенного использования такого земельного участка. Лобян А.А. не пользовался земельным участком по уважительным причинам, и не мог им пользоваться, поэтому нет никаких оснований для взыскания с него арендной платы. Нарушений условий договора с его стороны не имелось, наоборот, Администрация допустила их существенное нарушение. Представитель также уточнила в порядке ст. встречные исковые требования Лобян А.А., просила обязать Администрацию Туапсинского городского поселения в течение 1 месяца предоставить Лобяну А.А. в аренду, без проведения торгов, равноценный земельный участок, взамен ранее предоставленного, в связи с невозможностью его использовать по целевому назначению, расторгнуть договор аренды ранее предоставленного земельного участка с момента исполнения Администрацией Туапсинского городского поселения в полном объеме решения по настоящему делу о предоставлении равноценного земельного участка, и возвратить земельный участок Администрации, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю – внести соответствующие изменения в сведения ЕГРП. Мотивировала встречные исковые требования доводами, изложенными во встречном иске и в ходатайстве о его уточнении.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что иск Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района не подлежит удовлетворению, а встречный иск Лобяна А.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что договор аренды, заключаемый по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ года, земельного участка пл.1560 кв.м., для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, расположенного по адресу: Краснодарский край, с кадастровым номером №, между Администрацией МО Туапсинский района (арендодатель) и Лобяном А.А. (арендатор), был заключен сторонами на основании протокола о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка, проводимых в форме аукциона, и определению победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ года № Срок договора аренды определен на 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ года. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет по результатам межевания ДД.ММ.ГГГГ, его границы установлены в государственном кадастре недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается кадастровым паспортом, имеющимся в деле.

Согласно выписке из адресного реестра Туапсинского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ года, данному земельному участку присвоен административный адрес: Краснодарский край, гор.

Представителями сторон не оспаривалось, что указанный земельный участок испрашивался Лобяном А.А. в аренду с конкретной целью: для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин. Данный вид разрешенного использования указан в кадастровом паспорте земельного участка. Согласно ст. ФЗ РФ «О введении в действие ЗК РФ», введенной в действие ФЗ РФ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ», с 01 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В связи с чем, Администрация Туапсинского городского поселения является преемником Администрации Туапсинского района по указанному договору аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что при обращении Лобяна А.А. в Управление архитектуры и градостроительства Администрации Туапсинского городского поселения за получением разрешения на строительство, ему было отказано согласно ответу с исходящим номером №, в соответствии с которым выдать разрешение на строительство наземно-подземных гаражей (наземно-подземного гаража на 30 машин) не представляется возможным, поскольку в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района, утвержденными сессиями Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района ХХХХ1 № от ДД.ММ.ГГГГ года и ХХХХ11 № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № по ул. расположен в рекреационной зоне природных территорий (6 РЗ, 602).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ №№, Администрация Туапсинского городского поселения подтвердила правомерность такого отказа.

В связи с невозможностью использования земельного участка по назначению по независящим от Лобяна А.А. обстоятельствам, в течение всего срока действия договора, в ДД.ММ.ГГГГ года он обратился с заявлением в Администрацию Туапсинского городского поселения о предоставлении ему равноценного земельного участка взамен предоставленного ранее по договору аренды, с аналогичным видом разрешенного использования без проведения торгов и осуществления перерасчета по арендной плате и о расторжении ранее заключенного договора аренды, в связи с существенным нарушением Администрацией условий договора.

Ответом Администрации Туапсинского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ года №№ Лобяну А.А. было отказано в удовлетворении данного заявления в связи с его необоснованностью, поскольку, по мнению Администрации, Лобяну А.А. было известно о недостатках земельного участка при проведении торгов, данные недостатки определены законом как явные, и арендодатель за данные недостатки ответственности не несет. Также, по мнению Администрации, неиспользование земельного участка не освобождает от обязанности вносить арендную плату по заключенному договору аренды.

В соответствии с п.1.1. Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Администрацией Туапсинского района и Лобяном А.А., целевое назначение земельного участка, переданного в аренду, определено следующим образом: вид разрешенного использования - для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин. В соответствии с п.1.2. того же договора, фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка. В соответствии с п.4.1.6 того же договора, арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п.1.1 Договора.

В соответствии с разъяснением, содержащемся в п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В связи с чем, суд не усматривает наличия правовых оснований для взыскания с Лобяна А.А. задолженности по арендной плате и пени по указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года №№, как в спорный период, указанный в иске, так и в течение всего срока действия договора до момента его расторжения (прекращения), в связи с неиспользованием Лобяном А.А. земельного участка по целевому назначению по независящим от Лобяна А.А. обстоятельствам, и непригодностью данного земельного участка для целевого использования.

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 480 644 руб. 04 коп., и пени в размере 36 644 руб. 62 коп, расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года №№ земельного участка пл.1560 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, с кадастровым номером №, для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, прекращении права аренды, исключении записи из ЕГРП, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Лобяна А.А. к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района удовлетворить.

Обязать Администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района предоставить Лобяну А.А. в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в аренду, сроком на 10 лет, без проведения торгов, новый земельный участок, равноценный ранее предоставленному земельному участку по адресу: Краснодарский край, гор. с кадастровым номером №, находящийся в Туапсинском городском поселении Туапсинского района, аналогичной площадью-пл.1560 кв.м., с аналогичным видом разрешенного использования - для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № земельного участка пл.1560 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край гор. Туапсе ул. Калараша, заключенный между Администрацией Туапсинского района и Лобяном А.А., и возвратить данный земельный участок Администрации Туапсинского городского поселения с момента исполнения Администрацией Туапсинского городского поселения в полном объеме решения суда по делу в части предоставления Лобяну А.А. в аренду нового, равноценного земельного участка.

Управлению Росреестра по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в указанном порядке и в указанные сроки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Туапсинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: С.Н. Еременко

Суд:

Туапсинский городской суд (Краснодарский край)

Истцы:

Администрация Туапснского городского поселения

Ответчики:

Лобян А.А.

Судьи дела:

Еременко Сергей Николаевич (судья)

Судебная практика по:

Злоупотребление правом

Судебная практика по применению нормы ст. 10 ГК РФ

Неосновательное обогащение, взыскание неосновательного обогащения

Судебная практика по применению нормы ст. 1102 ГК РФ

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607 , ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса , ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. № Ф08-5462/11 , постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. № 05АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации , в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее - арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее - арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу № 33-6669/2015). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 № 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ , п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

1. Исходя из смысла аренды (временного возмездного пользования имуществом), плата взимается за пользование имуществом. По общему правилу (если в договоре не установлено иное), факт заключения договора сам по себе еще не влечет возникновение обязанности по оплате. Важен факт передачи имущества. Недоказанность передачи в аренду имущества явилась основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей (см. постановления ФАС ДО от 10.04.2007 N Ф03-А59/07-1/921, от 08.02.2004 N Ф03-А51/031/3453, ФАС ЗСО от 04.05.2006 N Ф04-1503/2006(22246-А75-4)). Вот как в практике обосновывается данный подход. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (см. постановление ФАС МО от 18.08.2003 N КГ-А40/5595-03). Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества (см. постановление ФАС ДО от 18.04.2006 N Ф03-А73/06-1/447).
Мы полагаем, что подобная практика судов не бесспорна. Договор аренды - конструкция консенсуальная. Это означает, что обязанность по внесению арендной платы возникает с момента заключения такого договора. Вышеприведенная практика судов, напротив, фактически сводит договор аренды к реальной конструкции, что неверно. Правильность нашей точки зрения подтверждается также ст. 615 ГК, которая раскрывает содержание категории "пользование". Так, арендатор может передать имущество в субаренду, оставаясь ответственным при этом перед арендодателем. Иными словами, передав имущество в субаренду, арендатор продолжает платить арендную плату, хотя вполне понятно, что пользования в данном случае не происходит.
Если имущество было надлежащим образом передано, но не используется арендатором, то арендная плата, тем не менее, подлежит уплате. Неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ВВО от 07.07.2006 N А43-39149/2005-13-1131).
Напротив, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.01.2002 N 66); постановления ФАС МО от 22.07.2002 N КГ-А40/4630-02, от 12.11.2003 N КГ-А40/8649-03, ФАС ПО от 12.07.2004 N А12-19265/2003-С51-V/С23). В данном случае, на первый взгляд, пользование имуществом после досрочного освобождения помещения не происходит. Однако арендная плата подлежит взысканию, поскольку арендатор перестал пользоваться имуществом в нарушение условий договора.
Обязанность по оплате может иметь ретроактивное действие. Так, суд указал, что несмотря на то, что договор аренды муниципального нежилого помещения был заключен после передачи данного объекта арендатору, суд обоснованно взыскал задолженность по арендной плате за весь период пользования имуществом, поскольку в указанном договоре стороны установили, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения (см. постановление ФАС ЗСО от 24.03.2005 N Ф04-1374/2005(9620-А75-4).
2. В том случае, если имущество передано, но арендодатель препятствует нормальному его использованию, то данный факт может быть расценен как основание к отказу во взыскании арендной платы. По смыслу ст. 606, 611 и 614 ГК, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, т.е. договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств. Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 N А79-10415/2004-СК2-9766). Исковые требования о взыскании суммы арендных платежей за период, в который истец не имел возможности пользоваться арендуемым помещением, удовлетворены частично (см. постановление ФАС ПО от 03.05.2005 N А12-16050/04-С18). В другом деле суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и пени по договору аренды, так как ответчик не пользовался объектом аренды по обстоятельствам, не зависящим от него, следовательно, не обязан был вносить арендную плату (см. постановление ФАС МО от 02.05.2006 N КГ-А40/3169-05). Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 N А79-10415/2004-СК2-9766).
Какова судьба уже внесенных платежей в тех случаях, когда арендатор по вине арендодателя не имеет возможности пользоваться имуществом? Указанные суммы не будут являться неосновательным обогащением, поскольку получены на основании договора. Невозможность пользования имуществом свидетельствует о наличии существенного нарушения договора, что дает основание ставить вопрос о его расторжении. В таких случаях суды квалифицируют уплаченные суммы в качестве убытков. Вот пример. Суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании суммы реального ущерба, составляющего сумму уплаченной по договору аренды арендной платы, так как материалами дела установлено, что истец по вине ответчика лишен возможности реализовать свои права арендатора на использование арендованного имущества, но оплачивает за него арендную плату (см. постановление ФАС МО от 06.04.2006 N КГ-А40/2631-06).
Препятствие в пользовании имуществом после прекращения договора, чинимое арендодателем, также рассматривается как основание для отказа во взыскании арендной платы. Суд первой инстанции, удовлетворяя требование о взыскании арендной платы после прекращения договора аренды, не учел, что ответчик не использовал спорное помещение для тех целей, которые указаны в договоре аренды, поскольку истец опечатал это помещение (см. постановление ФАС СКО от 25.08.2003 N Ф08-2826/2003).
3. Невозможность нормального пользования арендованным имуществом вследствие каких-либо недостатков такого имущества также влечет отказ во взыскании арендной платы.
Исковые требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку ее уплаты удовлетворены частично, так как некоторое время арендатор не мог пользоваться нежилым помещением вследствие обрушения арендуемого помещения (см. постановление ФАС ЗСО от 18.05.2004 N Ф04/2736-1121/А27-2004).
Следует, однако, обратить внимание на то, что наличие недостатков у имущества, переданного в аренду, не всегда судами расценивается как безусловное основание для отказа во взыскании арендной платы. Вот пример, когда суд принял сторону арендодателя. Недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ДО от 13.02.2007 N Ф03-А51/06-1/5373).
Таким образом, следует иметь в виду, что наличие недостатков не является безусловным основанием для отказа от арендной платы, что, по-видимому, объясняется тем, что недостатки - категория оценочная. Не всякий недостаток способен привести к невозможности использования имущества по назначению.
4. Владение имуществом по истечении срока договора дает, как известно, основание для начисления арендной платы за все время фактического пользования (ст. 622 ГК). Однако в тех случаях, когда имущество после истечении срока договора не возвращалось арендодателю вследствие установления в отношении такого имущества обеспечительных мер, основания для начисления арендной платы суды не находили. Так, в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы правомерно отказано, так как в спорный период имущество истца в связи с наложением на него ареста было передано ответчику на хранение (см. постановление ФАС ВВО от 17.06.2004 N А28-11604/2003-344/9).
5. Отсутствие документов на арендуемое имущество в ряде случаев практикой приравнивается к непередаче имущества. Согласно разъяснению Президиума ВАС РФ, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).
Окружные суды следуют этой практике. Так, суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества (без передачи соответствующей документации, как того требуют правила ст. 611 ГК), что предоставляет субъекту встречного исполнения (арендатору) право приостановить исполнение своего обязательства по оплате арендных платежей либо отказаться от исполнения этого обязательства вовсе (п. 2 ст. 328 ГК) (см. постановления ФАС ВВО от 17.01.2007 N А43-4405/2006-17-104, ФАС ДО от 18.07.2006 N Ф03-А24/06-1/2439).

\ Арендатор не обязан оплачивать аренду за период, в течение которого имущество в силу не зависящих от него обстоятельств находилось в состоянии, не пригодном для использования, независимо от реализации

Арендатор не обязан оплачивать аренду за период, в течение которого имущество в силу не зависящих от него обстоятельств находилось в состоянии, не пригодном для использования, независимо от реализации

Если арендатор не имеет возможности использовать арендуемое имущество по назначению в связи с его предоставлением арендодателем в состоянии, не соответствующем условиям договора, он не обязан уплачивать арендную плату

Обзор судебной практики ФАС Дальневосточного округа по спорам, связанным с арендными правоотношениями (п.1)
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к банку о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, процентов и пени.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у ответчика не возникло обязанности по перечислению арендной платы, поскольку имущество, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что не позволило его использовать по назначению. Кроме того, суды признали договор незаключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Договором предусмотрено, что в случае невозможности использовать арендуемое имущество по назначению по любой причине, за исключением прямой вины арендатора и обстоятельств непреодолимой силы, арендная плата за все время вынужденной невозможности использовать арендуемое помещение не начисляется.
Как установлено судами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждено соответствующими актами, составленными в присутствии директора истца.
Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.
Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд кассационной инстанции признал обоснованным вывод арбитражных судов о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, в связи с чем у последнего не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе отсутствием ввода здания в эксплуатацию.
Между тем суд кассационной инстанции признал обоснованным довод общества об отсутствии у суда оснований для признания договора аренды незаключенным.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проанализировав предмет договора, суд округа пришел к выводу о том, что его содержание позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласованности предмета договора.
Учитывая, что статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, кассационная инстанция указала на ошибочность данного вывода судов.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции, признав вывод судов о незаключенности договора аренды неверным, но не приведшем к принятию арбитражными судами неправильных судебных актов, оставил их без изменения (Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009).

Арендатор не обязан оплачивать аренду за период, в течение которого имущество в силу не зависящих от него обстоятельств находилось в состоянии, не пригодном для использования, независимо от реализации арендатором права на расторжение договора, предусмотренного подпунктом 4 ст. 620 ГК

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 по делу N А51-9306/2012
Оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, суды установили, что в результате пожара, произошедшего 18.11.2010 в здании по ул. Пограничная, 6 в г. Владивостоке, объект аренды пришел в непригодное для использования состояние: повреждены крыша здания, строительные конструкции мансарды, внутренняя отделка, оборудование, находящиеся в мансардных помещениях; помещения ниже четвертого этажа залиты водой. Это подтверждено имеющейся в деле справкой Отдела государственного пожарного надзора Фрунзенского района от 30.11.2010 N 1217-4-27-15. Из иных документов, в том числе письма ответчика от 02.12.2010, акта проверки использования спорного имущества от 05.07.2011 N 46/07/2011, составленного с участием истца, установлено, что арендуемые помещения ввиду фактической непригодности коллегией адвокатов с момента пожара не использовались.
Исходя из этого, суды правомерно указали на отсутствие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды N 190/194/03, исполнение которого фактически прекратилось в отсутствие вины обеих сторон, независимо от того, что официально расторжение договора оформлено позднее. Взыскание в данном конкретном случае арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 ГК РФ. То, что в связи с такими обстоятельствами арендатор не обратился к арендодателю с требованием о досрочном расторжении договора (статья 620 ГК РФ), не может служить достаточным основанием для взыскания арендных платежей.

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".