Как зарегистрировать самострой в году. Можно ли и как узаконить самовольную постройку на участке

С началом лета открылся строительный сезон на дачных участках. Люди торопятся завершить возведение пристройки, расширить веранду, установить на участке баню. И большинство не в курсе, что вместе с осенью к ним придут повестки с требованием снести самострой. Дело в том, что весной заработал новый закон, изменивший понятие "самострой". Он облегчил возможность снести незаконное строение. О том, как избежать такой беды и как отстоять право собственности, рассказала председатель Третейского суда строительных организаций Москвы Юлия Вербицкая.

Юлия Владимировна, как гражданам себя вести, чтобы при строительстве, скажем, гаража или баньки не получить по окончании работ судебную повестку? И что такое по закону - самострой?

Юлия Вербицкая: Понятие "самостроя" абсолютно точно устанавливает Гражданский кодекс РФ. Там есть статья 222, в которой сказано, что "самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное на участке, не предоставленном в установленном порядке. Или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Либо постройка сделана без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил".

До недавнего времени существовал такой порядок. Если у гражданина на руках было зарегистрированное право собственности на постройку, то такой документ исключал признание объекта "самостроем". Таким образом, с момента регистрации объект недвижимости представлял собой признанное государством имущество конкретного лица.

Но так было раньше. С 13 июля 2015 года эта практика была изменена. Сейчас лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. В статье 222 ГК дописали, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не может приобрести на нее право собственности.

То есть получается, что если как положено, до начала стройки гражданин не получил необходимых разрешительных документов, потом построил дом и захотел его зарегистрировать, то согласно поправкам в закон он не сможет стать полноценным хозяином постройки и не получит свидетельство о собственности. Но это касается тех, кто начал строительство после принятия поправок. А касаются ли изменения тех, кто разрешительных документов в свое время не получил, но смог тогда оформить право собственности?

Юлия Вербицкая: По новым изменениям органы власти и местного самоуправления вправе принимать решения о признании объекта "самостроем", даже если когда-то права собственности на объект были зарегистрированы. Это прописано в пункте 4 той же статьи 222 Гражданского кодекса.

Многих очень обеспокоит такая перспектива. Есть ли у владельцев такой недвижимости шанс отстоять свою собственность?

Юлия Вербицкая: Постройку все-таки можно признать в собственность. Но при ряде условий: если постройка возведена на собственном земельном участке и есть права, допускающие строительство на нем, если постройка соответствует параметрам планировки территории, а также если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как обезопасить себя и свою стройку?

Юлия Вербицкая: Признание объекта недвижимости самовольной постройкой лежит на пересечении двух кодексов - Гражданского и Градостроительного. Для того чтобы обезопасить себя от возможности признания собственности "самостроем", важно, чтобы у вас были:

1. Земельный участок, пригодный для строительства объекта.

2. Проект строительства, получившего положительное заключение экспертизы.

3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (выдается специальной комиссией в соответствии с Градостроительным кодексом РФ).

Если есть все пункты, собственник объекта практически гарантирован от признания его собственности "самостроем".

В каких случаях гражданин может обратиться в третейский суд, чтобы защитить свое строение от признания его самостроем, и что для этого он должен сделать?

Юлия Вербицкая: Давайте рассмотрим ситуацию на простом примере. Гражданину на имеющемся в его собственности участке некая компания по индивидуальному проекту возвела 4-этажный жилой дом. Администрация населенного пункта потребовала представить документы, подтверждающие законность строения. А именно: проект, заключение о соответствии построенного объекта проекту, документ, подтверждающий ввод объекта в эксплуатацию. В случае непредставления документов администрация уведомила гражданина о включении его дома в перечень объектов самовольного строительства. Тогда гражданин обратился к подрядной компании и просил такие документы представить. Подрядная компания не ответила. Между сторонами возник спор.

Поскольку договор содержал третейскую оговорку, спор оказался в Третейском суде строительных организаций города.

Была истребована проектная документация, проведена техническая и судебная строительно-техническая экспертиза. Выяснилось, что назначение земельного участка позволяет строительство 4-этажного жилого дома, проектная документация соответствует нормам ГОСТ, завершенный строительством объект надлежащего качества и построен в соответствии с проектной документацией. Все эти документы были направлены в местную администрацию. Вопрос о включении объекта в перечень самовольного строительства снят.

Какова роль третейских судов в вопросе признания постройки законной?

Юлия Вербицкая: К компетенции как третейских судов не относятся дела о признании недействительными уже зарегистрированных прав собственности или о признании недействительными постановлений органов госвласти о включении конкретного объекта в перечень объектов незавершенного строительства. Подведомственность таких споров - арбитражные суды и суды общей юрисдикции (если затронуты права физических лиц - собственников объектов недвижимого имущества).

А вот если спор связан с экспертизой строения либо возмещения убытков, он может быть рассмотрен Третейским судом при наличии в договоре или контракте третейского соглашения. То есть договоренности сторон о передаче дела на рассмотрение конкретного третейского суда. В случае если в рамках третейского разбирательства назначена и проведена градостроительная экспертиза или экспертиза проектной документации - это серьезное доказательство, подтверждающее правовые основания создания постройки.

А как простой человек разберется, какие проблемы самостроя решаются исключительно в государственных судах, а когда спор можно разрешить в третейских судах?

Юлия Вербицкая: Все то, что связано с признанием права собственности, признанием недействительным зарегистрированного права, с исключением из реестра собственности, из оспаривания нормативно-правовых актов и возмещения убытков, вызванных неправомерными действиями органов государственной власти, в Российской Федерации не отнесено к компетенции третейских судов.

Все же споры частно-правового характера, если есть соглашение сторон о рассмотрении дела Третейским судом, подлежат рассмотрению этим судом вне зависимости от содержания заявленных требований.

О самострое много говорили, когда правительство Москвы признало таковыми несколько объектов, имеющих свидетельство о праве собственности.

Юлия Вербицкая: Такое признание явилось реализацией новаций, когда год назад изменили 222 статью Гражданского кодекса. По ней лицо, "осуществившее самовольную постройку", не приобретает на нее право собственности. А пункт 4 той же статьи предусмотрел возможность для органов признать объекты "самостроем".

Но как поступать в таких случаях, если и право есть, но и объект сносят?

Юлия Вербицкая: Эта практика новая, не устоявшаяся, и ответа на вопрос, каким образом будет осуществляться возмещение вреда собственникам, у которых право на недвижимость было зарегистрировано государством и в последующем по инициативе органов власти признано несостоятельным, в настоящее время не существует.

Но в мировой юридической практике существуют прецеденты сноса объектов, хоть и находящихся в собственности физических или юридических лиц, но не вписывающихся в градостроительную концепцию или представляющих опасность. Так что новации статьи 222 ГК соответствуют мировой практике.

Но европейская практика предусматривает механизмы возмещения - их в нашей российской правовой судебной системе только предстоит создать и внедрить.

Что включает в себя понятие «Самострой»?

Ответ на вопрос, что же такое самострой, можно найти в ст.222 Гражданского Кодекса РФ «Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Прежде чем начать процесс строительства жилого дома или любого другого объекта, следует, в первую очередь, определиться с участниками данного процесса и обратиться за специальным разрешением на строительство в архитектурную службу района, сельскую или поселковую администрацию. Вторым шагом станет обращение в проектную организацию, которая либо самостоятельно разработает проект, либо составит проектное задание. Последний этап - выбор подрядной организации, которая, собственно, и будет заниматься процессом строительства.

Так выглядит идеальный алгоритм строительства того или иного объекта. Однако в реальности все часто бывает гораздо прозаичнее. В погоне за экономией застройщик делает на своём земельном участке всё, что ему заблагорассудится, особенно, если он является собственником участка. Отсюда и берёт своё начало самострой. Многие выбирают для себя, по их мнению, более лёгкий и экономичный способ возведения желаемого объекта недвижимости - просто строят самостоятельно безо всяких на то разрешений, проекта и прочей необходимой документации.

Но давайте для начала определимся с тем, какие же все-таки объекты можно считать возведенными самовольно, поскольку достаточно часто в документах БТИ все строения, кроме самого жилого дома, обозначены как построенные самовольно, а значит, и оценке они не подлежат. Таким образом, объекты как бы не существуют, так как на их возведение в местном отделе архитектуры, в пожарной инспекции и других организациях не было выдано специальных на то разрешений. К таким строениям применима ст. 222 Гражданского Кодекса РФ об отсутствии специального разрешения (см. выше).

Различают самострой двух видов:

1. То или иное лицо является собственником земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство. Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие ларьки и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации.
2. Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения. Такой тип самостроя является наиболее распространенным, потому что, как показывает практика, для получения полного пакета документов, разрешающего строительство, нужно потратить в 2 раза больше времени, чем в итоге займет сам процесс строительства. Это, как правило, коммерческие объекты недвижимости общей площадью от 3 до 15 тысяч м2.

Сооружения вспомогательного использования

Гражданское право определяет в качестве объекта собственности жилое помещение и все его составляющие, т.е. постройки типа туалета, бани, сарая и т.д., предназначенные для обслуживания главного жилого помещения. Они фактически являются сооружениями вспомогательного использования. В ст.135 Гражданского Кодекса РФ, четко обозначено, что «вещи, предназначенные для обслуживания другой, главной вещи, следуют судьбе главной вещи. То есть их юридическая судьба (право распоряжения) неразрывно зависит от юридической судьбы (права распоряжения) главной вещью - жилым помещением».

Таким образом, получается, что если вы что-то построили, перестроили или пристроили на принадлежащем вам участке земли, то сделали вы это на вполне законных основаниях. Более того, ст.261 Гражданского Кодекса РФ гласит: «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает прав других лиц».

А вот еще один факт, подтверждающий единство возведенных на земельном участке объектов с самим участком: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом» (ст.1 Земельного Кодекса РФ).

Из всего вышеизложенного следует, что возведенный на том или ином участке земли объект недвижимости является его неотъемлемой частью. Таким образом, руководствуясь нормами Земельного Кодекса РФ, сооруженный на участке сарай не может быть признан отдельным объектом недвижимости, т.е. самовольной постройкой. Поэтому априори никто не может признать тот или иной возведенный на участке объект незаконным. То есть БТИ не вправе отнести какую-либо постройку к категории самовольно возведенных, поскольку должен быть засвидетельствован факт строительства данного объекта недвижимости с нарушением ряда общепринятых норм и правил градостроительства, следить за соблюдением которых задача уже других органов.

Даже в случае нарушения хозяином участка каких-либо правил, закон находится на его стороне, поскольку он наделил его правом свободного возведения объектов на принадлежащем ему участке земли. При отсутствии оформленных в соответствии с установленным законом порядком претензий со стороны архитектуры, пожарных и других организаций такие постройки следует считать вполне законными.

Именно нарушением данного предписания и апеллируют различные государственные организации, игнорируя, таким образом, Гражданский Кодекс РФ, в котором четко обозначено, что возведение такого рода объектов не требует разрешения.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

• Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ).
• Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).
• Строительства на земельном участке сооружений вспомогательного использования (ст.51 Градостроительного Кодекса РФ).

Признать же такого рода постройки незаконными может только суд. Об этом свидетельствует ст.222 Гражданского Кодекса РФ: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом». Более того, в ст.35 Конституции РФ четко обозначено, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

Чем рискует владелец самостроя?

Из всего вышеизложенного становится понятно, что лицо, построившее тот или иной объект недвижимости самовольно, не является его собственником, а значит, и не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, а также совершать другие сделки. В то же время право собственности на объект может быть признано судом за тем, кто его и построил на том участке, который данному лицу не принадлежит, при одном условии: данный земельный участок все же будет предоставлен этому лицу под уже построенный объект в установленном порядке.

Однако существуют и случаи, когда право собственности на самовольно возведенный объект не может быть признано за тем, кто на него претендует: если, например, сохранение той или иной постройки нарушает права и интересы третьих лиц или же представляет собой угрозу здоровью и жизни окружающих. Однако самовольная постройка может служить лишь препятствием в реализации права собственности, которое никак не связано с лишением собственника права владения принадлежащим ему имуществом.

Очень остро стоит проблема, связанная с такими «самовольными» постройками, в вопросах наследования, так как свидетельство о праве на наследство выдается только на объекты, указанные в справке БТИ. Что же касается остальных, позже возведенных построек, например, таких как баня, туалет или сарай, то они считаются самовольно построенными, поэтому свидетельство о праве на наследство на них не может быть выдано. Таким образом, если не существует официально зарегистрированного права наследодателя, то такие постройки считают самовольными и не включают в общую наследственную массу.

Если вы все же являетесь собственником земельного участка и что-то на нем построили, а вам отказали в регистрации, выдали документы с пометкой о самострое и не включили в наследственную массу данные объекты недвижимости, не бойтесь отстаивать свои права в суде, поскольку возведение гаражей, туалетов, бань, сараев и т.п. на принадлежащем вам участке абсолютно законно.

Способы легализации самостроя

На сегодняшний день проблема легализации самовольных объектов строительства стоит очень остро. О регистрации права собственности и всех связанных с этим процессом трудностях и затратах каждый думает с ужасом, поскольку Градостроительный Кодекс четко регламентирует порядок действий, которые необходимо произвести лицу, желающему возвести ту или иную индивидуальную постройку.

Однако на практике узаконить самострой оказывается совсем нетрудно. Сегодня юристы стопроцентно гарантируют положительный результат: т.е. фактически через несколько месяцев вы станете полноправным собственником того или иного самовольно возведенного объекта. За услуги опытного адвоката вам необходимо будет выложить от 105 тысяч рублей или 3000$ (цена зависит от масштаба строительства).

На сегодняшний день существуют следующие способы легализации самостроя:

1. Вся необходимая документация на возведенный объект недвижимости оформляется задним числом: ИРД (исходно-разрешительная документация), оформление разрешения на строительство объекта, получение акта Госкомиссии и других документов, выданных как на еще не построенный объект.
2. Лицо, ответственное за возведение постройки, официально обращается в специальную Комиссию по пресечению самовольного строительства с заявлением о возможности сохранения самовольно возведенного объекта недвижимости. В случае положительного решения Комиссии, оформляется разрешение на строительство, а также все необходимые для ввода здания в эксплуатацию документы.
3. Легализация через суд.

При этом к исковому заявлению о признании права собственности на самовольно возведенный объект вам необходимо будет приложить:

• Документы, которые подтверждают факт возведения вами данной постройки (напр., договоры на выполнение подрядных работ, акт приемки работ по возведению объекта, счета, подтверждающие расходы на строительство, и т.д.).
• Документы, которые свидетельствуют о том, что на данный самовольно возведенный объект не имеют прав третьи лица (это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
• Документы, которые содержат техническое описание самовольно возведенного объекта с указанием точного адреса (примером может служить выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, которую выдает орган технической инвентаризации недвижимого имущества, а также соответствующая адресная справка).
• Документы, которые подтверждают соответствие самовольно возведенного объекта недвижимости техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам. (Это заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии объекта всем противопожарным нормам, санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей среды).
• Документы, которые иным образом подтверждают, что сохранение данного самовольно возведенного объекта недвижимости не нарушает интересы и законные права третьих лиц (например, письма владельцев соседних построек, земельных участков или совладельцев участка).

В том случае, если вы осуществили самовольную постройку на участке земли, который вам не принадлежит, необходимо подтвердить тот факт, что данный земельный участок будет в скором времени вам передан. (Подтверждением может служить проект постановления о предоставлении участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, в котором будет четко выражено намерение передать вам земельный участок, на котором был возведен или же возводится объект недвижимого имущества).

Однако все эти действия, как правило, актуальны для самостроев, процесс строительства которых осуществляется параллельно с оформлением всех необходимых документов. Что же касается возведения объектов небольшой площади, то застройщик, как правило, не сильно торопится с оформлением бумаг.

В том случае, если постройка возведена владельцем данного участка земли, то признание права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости происходит достаточно просто. Владелец, пользователь или арендатор земельного участка после осуществления государственной регистрации автоматически становится собственником созданного для себя или возведенного ним на этом участке недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором или другими нормативными актами.

При самовольном возведении того или иного объекта недвижимости на не принадлежащем вам земельном участке, можно надеяться, что он в установленном судом порядке все же будет предоставлен вам под уже возведенный объект. Так, если земля находится в муниципальной или государственной собственности, не принадлежит ни физическому, ни юридическому лицу, тогда тому, кто осуществил самовольную постройку, нужно обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на незаконно возведенный ним объект недвижимости.

В том случае, если земля является частной собственностью, находится в правомерном владении или пользовании физическим или юридическим лицом, то право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости может быть признано за тем, кто его построил только при условии перехода соответствующего права на данный участок земли или его часть. В противном случае право собственности на такой объект закрепляется за владельцем данного земельного участка.

Обратите внимание на то, что если сохранение самовольно возведенной постройки нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц или представляет угрозу здоровью и жизни граждан, то о признании права собственности на такую постройку не может идти и речи. Это касается и тех случаев, когда использование участка земли под самострой не соответствует разрешенному использованию, и был получен отказ на изменение целевого назначения земли.

Если у вас нет разрешения на строительство, а также всей необходимой утвержденной проектной документации, то сам по себе этот факт не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества.

Окончанием легализации самовольно возведенного объекта недвижимости является оформление права на участок земли под постройкой (если это не было сделано ранее), а также государственная регистрация права собственности на сам объект недвижимости, основанием для которой служат следующие документы.

Какие документы нужны для легализации самостроя?

Декларация, которая подтверждает факт создания объекта недвижимости на том или ином земельном участке, а также факт создания объекта недвижимого имущества, для строительства и реконструкции которого не требуется специальное разрешение, и содержит описание данного объекта. Однако ни в одном Федеральном законе не указано, где можно получить форму данной декларации. Вероятнее всего, ее выдает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности. В декларации необходимо вписать информацию о незаконно возведенном объекте недвижимости: адрес, вид постройки (название), ее назначение, кадастровый номер земельного участка, площадь строения, год создания, материал, из которого выполнены наружные стены и подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Технический паспорт, который подтверждает факт создания объекта индивидуального строительства на земельном участке и содержит его описание.

• Правоустанавливающий документ на участок земли, на котором самовольно возведен объект недвижимости.
• Кадастровый план земельного участка, на котором расположен уже созданный или только строящийся объект недвижимости.

Таким образом, в свете постоянно меняющихся законов легализацию самостроя лучше не откладывать в долгий ящик, поскольку завтра единственным вариантом может стать снос незаконно возведенного объекта недвижимого имущества.

Ответственность за самовольное возведение постройки

Самовольное возведение того или иного объекта недвижимости влечет за собой ответственность.

Ст. 58 Градостроительного кодекса РФ предусматривает ответственность (административную, имущественную, дисциплинарную, а также уголовную) для лиц, нарушивших законодательство о градостроительной деятельности.

Кодекс РФ об административных правонарушениях ст. 9.5 предусматривает административную ответственность в виде штрафа за нарушение порядка строительства, а также ответственность за строительство жилых объектов без специального на то разрешения:

«Строительство без разрешения загородного дома и хозяйственных построек производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда на должностных лиц - от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда».

Нормативной базой для легализации объектов недвижимости служат Гражданский, Градостроительный и Земельный Кодексы РФ, а также всевозможные Постановления Правительства РФ и Федеральные Законы о землеустройстве.

У многих владельцев частных домов до сих пор их право на строение никак не оформлено. Зачастую у них нет и разрешения на строительство. А такое положение вещей рано или поздно может закончиться плохо. Ведь постройка считается самостроем, и местные власти вправе через суд ее снести. Не говоря уже о том, что такой дом нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству.

Принятый в 2006 году закон о дачной амнистии дал право владельцам такой недвижимости оформить право собственности без особых бюрократических проблем. Главное – чтобы был правоподтверждающий документ на земельный участок под неузаконенным строением.

Это было выгодно государству: есть собственник дома – есть кому платить налог на имущество.

Но проблемы все равно остались...

КТО НЕ ПОДПАДАЕТ ПОД ДАЧНУЮ АМНИСТИЮ

Под закон о дачной амнистии подпадают далеко не все постройки. Например, в законе сказано, что амнистия касается только индивидуальных жилых домов. Но как быть, если дом строился на две или три семьи, а земля под ним - оформлена на нескольких собственников?

Или - другая ситуация. Закон распространяется только на жилые домовладения, высотой до трех этажей. А что тогда делать владельцам четырехэтажного жилья? Сносить верхний этаж? Зачастую, это технически невозможно без разрушения всего строения.

Однако, в обоих случаях Росреестр откажет в регистрации права на дом, сославшись на закон.

И это – лишь наиболее распространенные ситуации, когда не работает дачная амнистия. Частных случаев намного больше: ведь строительство каждого дома – это отдельная история со своими нюансами.

ЧТО ДЕЛАТЬ ВЛАДЕЛЬЦУ САМОСТРОЯ

Увы, владельцам домов, не подпадающих под действие закона о дачной амнистии, остается только идти в суд за признанием своего права собственности.

Если стоимость постройки – меньше 100 тысяч рублей, то иск рассмотрит мировой судья, если больше – то придется обращаться в районный суд. В любом случае, иск подается в судебный орган по месту нахождения спорной недвижимости.

Ответчиком по иску будет орган местной администрации, который уполномочен выдавать разрешения на строительство.

С одной стороны, если это не нарушает ничьих интересов, судья вправе своим решением признать самовольную постройку законной собственностью истца. С другой стороны, есть четкий перечень оснований, без которых легализовать строение – невозможно. Они таковы.

1) Земельный участок, на котором находится дом, должен быть в собственности (или – в бессрочном пользовании) истца.

2) Планировка территории поселения должна предусматривать возможность строительства жилья на таком земельном участке .

3) Здание должно соответствовать всем строительным нормам и правилам . Отступления от этих норм могут быть лишь незначительными.

4) Не должно быть споров, кому дом в действительности принадлежит.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НАДО СОБРАТЬ

К иску о признании права собственности на самовольно возведенное строение прилагается такой комплект документов.

1. Документы, подтверждающие право на земельный участок , на котором расположен дом, и кадастровый паспорт на землю.

2. Технический план здания , который вправе изготовить кадастровый инженер: как частный, так и из местного БТИ. Если имеются ранее выданные документы БТИ, то можно приложить их. Эти документы необходимы, чтобы подтвердить параметры здания (этажность, площадь), право на которое просит признать истец.

3. Доказательства, что здание построено на деньги истца. В этом случае можно представить документы о покупке стройматериалов и договор с подрядчиком, осуществившим постройку. Если дом построен самостоятельно - следует просить суд вызвать конкретных свидетелей, которые подтвердят, что дом построен именно истцом.

4. Заключение экспертизы, что постройка соответствует строительным нормам и правилам, и не угрожает жизни и здоровью граждан. Существует множество организаций, которые делают такие досудебные экспертизы для частных лиц.

5. Письмо из органа по охране окружающей среды, которое подтвердит, что возведение спорной постройки не противоречит природоохранному законодательству.

6. Док азательства того, что ранее заявитель пытался оформить разрешение на строительство дома. Если таких документов нет, то до подачи иска следует обратиться с таким заявлением в администрацию. Как правило, органы местной власти пассивно реагируют на такие обращения: направляют формальный отказ, либо – не отвечают вовсе.

ЧТО НАДО УПЛАТИТЬ

Госпошлина уплачивается, исходя из стоимости имущества, в отношении которого подается иск.

Оптимально, если имеются документы БТИ, в которых указана инвентаризационная стоимость строения. Однако, если дом был поставлен на кадастровый учет, то придется указать его кадастровую стоимость, которая обычно значительно выше стоимости по БТИ. Если же нет никаких документов по стоимости дома, то необходимо обратиться к независимому оценщику.

Соотношение госпошлины и цены иска определяется статьей 333.19 Налогового кодекса РФ . Например, если стоимость дома 100.000 рублей, то госпошлина будет равна 3.200 рублей. За признание права на строение стоимостью один миллион рублей уже придется уплатить 13.200 рублей.

Зная стоимость имущества, размер госпошлины можно точно рассчитать в соответствующем разделе сайта суда, куда необходимо обращаться с иском. Там же можно найти реквизиты для уплаты госпошлины.

Обратите внимание, что в суд представляется оригинал квитанции. Если приложить копию – иск рассмотрен не будет.

КАК ПОСЛЕ СУДА ПОЛУЧИТЬ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

Рассмотрение исков о признании права собственности на самовольные постройки обычно занимает 3-4 месяца. Если местные власти не заинтересованы в земельном участке, на котором находится дом, они обычно не возражают на иск, предлагая суду принять решение на свое усмотрение (или вообще не являются на суд). Где-то еще месяц уходит на изготовление решения и вступления его в законную силу.

Правда, даже если суд признает право на жилой дом, то свидетельство о регистрации права собственности уже получить невозможно. С 1 июля 2016 года в закон о государственной регистрации прав на недвижимость внесены изменения, в соответствии с которым свидетельства о регистрации прав, которые раньше выдавались на красивом бланке с печатью государственного регистратора, уже не выдаются.

Однако, сведения о собственнике недвижимости вносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), и он считается таким же законным владельцем недвижимости, как и любой другой. Свои оформленные права на дом он может подтвердить, заказав в регистрирующем органе выписку из ЕГРП.

Чтобы внести эти сведения в ЕГРП, необходимо получить две копии решения суда и сдать их в территориальный отдел Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Срок регистрации на основании решения суда составляет 7 дней. Все, после этого владелец дома становится его законным собственником.

Для решения проблемы нелегального строительства, так называемого самостроя, в 2006 году была введена так называемая «дачная амнистия». Она позволила провести регистрацию и узаконивание домов, построенных на землях разного назначинея, в том числе и сельскохозяйственного назначения по упрощенной процедуре.

Регламентировалась амнистия ФЗ-93. В законе не было срока окончания программы, поэтому за время своего своего существования она постоянно продлевалась. Но с 1 января 2017 года амнистия действует в не совсем упрощенном режиме как раньше. Теперь владельцам домов, не успевших воспользоваться упрощенной процедурой, придется регистрировать постройку по новым правилам. Рассмотрим, к чему нужно быть готовым, начиная узаконивание дома на земельном участке.

Как узаконивание самостроя было раньше?

Во время действия дачной амнистии он составлялся без привязки к координатам и межевания. С 1 января 2017 года в технический план подшиваются результаты замеров с привязкой к координатам, экспликация дома (поэтажный план). Такой документ необходимо подготовить на каждый объект капитального строительства, расположенный на участке. Он составляется специалистами кадастровым инженером.

Поправки в закон увеличили объем работ, в результате выросли сроки и стоимость услуг по составлению техплана.

Важно! Регистрировать необходимо объекты капитального строительства. К ним принято относить постройки на фундаменте высотой не менее 1,8 метра. То есть, регистрировать нужно не только дом, но и, например, баню, сарай или гараж.

Сараи и другие временные постройки, не имеющие фундамента и жесткой привязки к земле, ставить на кадастровый учет не требуется.

Что делать, если отказали при регистрации дома?

Узаконить самострой через получение разрешения на строительство возможно не всегда по разным причинам. В соответствие со п.3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и ФЗ №122 оспорить право собственности можно в судебном порядке. Такие иски относятся к категории имущественных споров.

Важно! Подать иск может только собственник земельного участка, в противном случае он не будет принят судом.

К судебному разбирательству необходимо подготовиться. Для того чтобы суд принял решение в пользу истца, потребуется предоставить большой пакет документов.

В первую очередь, потребуется подтверждение права собственности на землю. Также необходимо доказать факт существования дома, его состояние, соответствие строительным нормам. Так как данные споры относятся к категории имущественных, к иску прилагаются финансовые документы, подтверждающие затраты собственника на строительство. Обязательно потребуется получить заключения от санитарного надзора, противопожарной службы. В ходе разбирательства суд может запросить и другую документацию, подтверждающую позицию истца.

Почему важно регистрировать постройки, а не строить самострои на дачном участке?

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

Запросто:

1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все - дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
3. Стало легче легализовать самострой.
4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания - это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Екатерина Мирошкина

экономист

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение - теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз - и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили - они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям - например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона - нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду - на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом - еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений - сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие - почти всегда решает суд. Иногда - местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес - и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи - свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню - якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Если построил не владелец участка - можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, - но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он - пусть возмещает расходы.

По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение - сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных - нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже - все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
2. У собственника участка есть на него документы.
3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день - сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.