Как отказаться от услуг управляющей компании? Что делать, если управляющая компания отказывается от нашего дома.

При заключении договора с УК собственникам необходимо думать не только о своих благах, но и об интересах и требованиях самой компании. На сегодняшний день вознаграждение многих управляющих организаций за управление и содержание домов достаточно не большое, а иногда ниже прожиточного минимума. Это связано с тем, что жители не вносят оплату за предоставляемые услуги по каким-то причинам.

На деятельность управляющей компании долги собственников влияют неблагоприятно. При этом она может как испортить отношения с поставщиками ресурсов, так и расторгнуть контракт с жильцами многоквартирного дома (МКД). В судебной практике нередко встречаются дела, связанные с отказом УК от обслуживания МКД. Некоторые из дел рассматриваются, другие, напротив, остаются без рассмотрения. Давайте разбираться — имеет ли право УК отказаться от управления домом и что в этом случае делать жильцам?

Право на защиту своих интересов есть не только у собственников МКД, но и у управляющих организаций, которые хотят также получать выгоду от сотрудничества с собственниками.

Так может ли УК отказаться от обслуживания и расторгнуть договор в одностороннем порядке? Основания для отказа в сотрудничестве строго регламентирует и . Согласно второму законодательному акту расторжение договорных отношений возможно лишь при согласии обеих сторон.

Также ряд определённых действий может стать причиной разрыва отношений, а именно:

1. В случае если одна из сторон не выполняет условия, оговоренные в соглашении. Из-за чего, впоследствии, другая сторона несёт значительные убытки.
2. Существенные изменения в условиях, которые напрямую противоречат тем, что прописаны в соглашении.
3. Расторжение договора управления по инициативе организации с имеющимися серьёзными и существенными условиями (статья 162 ЖК РФ).

Однако при этом необходимо согласие собственников. Собирается общее собрание МКД, на котором УК оглашает своё решение, а жильцы должны одобрить (или не одобрить) этот факт.

Как управляющей компании отказаться от управления домом: пошаговая инструкция

Если управляющая организация выражает своё недовольство в сотрудничестве с жильцами МКД и имеет серьёзные основания для этого, то необходимо выполнить определённый алгоритм действий, чтобы не ущемить права собственников и не нарушить при этом законы РФ.

Итак, алгоритм действий:

1. Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
2. Подготовка необходимых документов и отчётности
3. Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
4. Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
5. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
6. Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.

Если собственники МКД не подали иск в судебные органы, то соглашение можно считать расторгнутым.

Подбор основания для расторжения договора

Необходимо тщательным образом изучить все основания, если управляющая компания изъявила желание расторгнуть сотрудничество. Проверку можно осуществить двумя способами:

Наиболее распространёнными основаниями являются:

• Большие долги жителей МКД за коммунальные услуги.
• Нарушение договора со стороны собственников.
• Некорректное поведение собственников.
• Задолженность по оплате за содержание и ремонт дома.
• Необоснованные и завышенные требования жильцов к УК, которые не прописаны в соглашении.
• Жители дома мешают УК осуществлять свою деятельность.

Документы

При отказе сотрудничать с МКД управляющая компания должна составить множество различных документов. Впоследствии эти документы должны быть переданы в уполномоченные инстанции, а также отправлены жителям дома.

К ним относятся:

1. Обращения к жителям МКД. Эти бумаги должны содержать все причины и основания для отказа сотрудничать.
2. Письменное обоснование для местной администрации, в котором будут зафиксированы причины отказа.
3. Документ, сформированный для жилищной инспекции с прописанными основаниями о прекращении отношений.
4. Отчёты за последний период проделанной работы УК для предоставления жильцам жилого объекта.
5. Отчётные документы о последних затратах УК.
6. Документы о состоянии лицевых счетов собственников МКД.
7. Документы о состоянии общедомового имущества на момент расторжения соглашения.
8. Акты проведённых собраний, документы, свидетельствующие избрание УК, соглашения о сотрудничестве с поставщиками и подрядчиками.

Что будут делать жильцы после расторжения договора?

Как только УК проинформировала жителей о своём намерении отказаться от управления, собственники должны приступить к поиску другой подходящей организации. При этом необходимо оповестить органы жилищной инспекции, ОМС и СМИ.

Целью оповещения является проведение общего собрания, на котором будут решаться вопросы о выборе новой УК. На общем совете представители разных управляющих компаний могут предлагать свои кандидатуры.

При этом каждая заявка должна перенаправляться в ОМС, а также представителю собственников . Каждый кандидат должен грамотно проинформировать жителей о направлении своей деятельности и видах оказания услуг.

Важно: на совете жильцов должно присутствовать более 50% населения МКД. Именно они должны будут проголосовать и выбрать наиболее подходящую кандидатуру.

Если на совет явилось менее 50%, он автоматически переносится на другую дату. Если ни один из кандидатов УК не набирает по итогу голосования более половины (50%) голосов, то собрание также переносится на другой день. Если кандидат одобрен, далее идёт обсуждение всех нюансов и основных моментов, а после чего подписывается соглашение. Предыдущая управляющая организация должна передать полный пакет документов вновь избранной компании.

При этом передаётся отчётность по затратам и остатку средств на счетах собственников . После подписания соглашения о сотрудничестве копия остаётся у владельца, а оригинал остаётся в офисе действующей УК.

Подводя итоги, можно отметить, что неуважительное и пренебрежительное отношение к управляющей компании может привести к расторжению договора. Поэтому лучше быть бдительными и действовать исключительно на основании заключённого соглашения с УК.

В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).

Отказ от управляющей компании, выбранной собственниками

То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ , которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

См. также публикации:

• Отказ от договора с управляющей компанией . Судебно-арбитражная практика
• Смена управляющей компании – отказ от договора управления . Судебная практика

Прежде всего отметим одно важное обстоятельство. Решение об отказе от УК принимается на общем собрании собственников жилья. Обычно с выбранной общим собранием УК каждый владелец жилья заключает . Срок его действия ограничен тремя годами, Но на практике, чаще всего договор заключается всего лишь на год.

Совет! Первый и самый простой путь отказа от обслуживающей УК на данный момент – просто дождаться срока окончания действия договора. А затем, на общем собрании выбрать новую управляющую компанию.

После окончания срока договора

Пошаговая инструкция того, как в общем порядке отказаться от управляющей компании состоит из таких этапов:

Если срок договора просто закончился, у собственников нет необходимости обосновывать свое решение об отказе от УК , утруждать себя сбором доказательств для расторжения. Просто отказываемся от услуг этой компании и все.

Конечно, проще дождаться, когда срок истечет, но бывает и так, что сложившиеся обстоятельства вынуждают принять экстренные меры и досрочно отказаться от услуг УК. Например, она игнорирует законные требования жителей и уклоняется от выполнения своих прямых обязанностей. Обо всех обязанностях и услугах УК, читайте .

В этом случае приходится досрочно прерывать договорные отношения с недобросовестным партнером.

Путем досрочного расторжения договора

Перед тем как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке, собственникам МКД нужно подготовиться:

1. иметь веские основания, подкрепленные убедительными документальными доказательствами;
2. подготовить требуемый пакет бумаг;
3. уведомить собственников о проведении собрания;
4. провести общее собрание собственников;
5. уведомить УК о решении.

Рассмотрим, вначале, основания для выхода из УК, затем коснемся доказательств, которые понадобятся для него и узнаем, какие нужны будут документы.

Основания

Отказ от услуг УК нужно обосновать. Основаниями для досрочного расторжения договора могут быть признанны следующие действия со стороны УК:

• не выполняла работы по обслуживанию дома;
• не предоставляла жильцам услуги, оговоренные договором;
• качество предоставленных услуг и выполненных работ было низким;
• не предоставляла гражданам интересующую их информацию.

Если присутствует хоть одно из этих условий, то на законном основании можно требовать прекращения отношений с УК.

Обратите внимание! Окончание срока действия договора является абсолютно законным поводом для прекращения отношений с УК. Если он не продлевается, то сотрудничество заканчивается полностью и окончательно.

Во всех остальных случаях, согласно ст.162 ЖК РФ , наличие оснований придется доказывать, чаще всего в суде.

Документы

Для досрочного одностороннего расторжения договора между собственниками и УК, необходимо подготовить такие документы:

1. Протокол общего собрания, на котором принято решение об отказе от УК.
2. Копии обращений в курирующие организации — потребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию.
3. Копии жалоб собственников на нарушения со стороны УК.
4. Копии актов проверок деятельности УК.
5. Письменное уведомление УК о расторжении договора с ней.

Уведомление

В процессе расторжения договора с УК используются два вида уведомлений. Первое уведомление предназначено для оповещения собственников и УК о проведении общего собрания владельцев жилья , на котором будет подниматься вопрос об отказе от услуг управляющей компании.

Если в МКД есть неприватизированные квартиры, на собрание обязательно приглашается представитель городской администрации.

Ведь в таком случае, собственником жилья является муниципалитет.

В уведомлении указывается повестка дня — вопрос о выборе новой управляющей компании или иного способа управления.

Далее в уведомлении должны быть контактные телефоны, по которым можно получить информацию о вопросах, вынесенных на обсуждение, указывается инициативная группа, то есть те люди, которые и созывают общее собрание. Естественно, место, дата и время проведения собрания.

О принятом на собрании решении собственников необходимо уведомить и саму УК. В уведомлении необходимо опираться на действующее законодательство — ст.162 ЖК РФ , п.п. 8.1 и 8.2 ст.450 ГК РФ .

Справка! В уведомлении обязательно указываются основания принятого решения: постановление суда, решение общего собрания и т.д.

Доказательства

Важно помнить, что законодательством, собственникам жилья предоставлена возможность досрочного расторжения отношений с УК . Но подобное решение должно быть подтверждено неопровержимыми доказательствами. К примеру, к таковым можно отнести следующие случаи:

Важно! Все нарушения со стороны УК нужно запоминать и, по возможности, документально фиксировать. Прежде чем собирать общее собрание, нужно не только затребовать от УК документацию, связанную с выполнением работ по действующему договору, но и подготовить доказательства того, что пункты этого договора неоднократно нарушались.

В качестве доказательств нарушений со стороны УК могут выступить:

• копии обращений и жалоб жильцов;
• акты проверок работы УК курирующими организациями;
• акты, фиксирующие ненадлежащее выполнение УК обязанностей.

Подготовка и проведение собрания собственников

Для правильной подготовки собрания относительно отказа от УК, необходимо совершить такие действия:

Важно! Надо учитывать что до начала подготовки проводится тщательная работа с собственниками. Желательно убедить большинство из них в необходимости или избрать иной способ управления домом. Только после этого можно и предпринимать практические шаги.

После того как определились с собранием, нужно подготовить уведомления всем собственникам и УК о месте и времени проведения собрания . Уведомления вручаются лично под роспись или высылаются заказным письмом с уведомлением по адресу получателя.

Собрание должно быть проведено не позднее, чем за 3 месяца до того, как истечет срок действия договора. Если уведомить УК или обратиться в суд позже, то требования и решение собрания будут отклонены.

Затем проводится общее собрание. Если не удастся провести его очным порядком, то допускается заочная форма.

Что делать после принятия решения об отказе?

После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.

Возможно, что после собрания придется обращаться суд. Тогда нужно подготовить исковое заявление и пакет документов, которые и послужат доказательной базой в суде.

Форму управления выбирает общее собрание. Но, если в доме нет ТСЖ, то каждый собственник заключает с УК договор на обслуживание самостоятельно, от своего лица.

После решения собрания, каждый владелец жилья должен сам расторгнуть договор с управляющей компанией . Он направляет письменное уведомление о том, что на основании решения общего собрания происходит расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.

Можно ли отказаться от УК одной квартирой?

Прежде, чем ответить на вопрос о том, как отказаться от управляющей компании одной квартире, нужно выяснить, возможно ли это.

Внимание! Отказаться от услуг УК одному собственнику нельзя, поскольку правом избирать форму управления домом наделено только общее собрание и только это собрание может принимать решение об отказе от услуг УК.

В случае, если один собственник недоволен предоставляемыми услугами, он должен обсуждать это с остальными жильцами и приходить к решению об отказе от УК всем домом и только путем проведения общего собрания.

Заключение

К тому же существует много подводных камней в действующем законодательстве, которые могут свести на нет все усилия.

Порядок заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом достаточно подробно регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ), однако вопросы расторжения договора практически не регламентированы. Положения ЖК РФ лишь отсылают к гражданскому законодательству, при этом нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) не учитывают специфику договора управления многоквартирным домом, что порождает множество проблем.

Необходимость расторжения договора управления многоквартирным домом возникает у управляющей организации, как правило, при подорожании услуг подрядчика, росте инфляции, кризисных явлениях в экономике, а также при нежелании собственников соглашаться на повышение стоимости услуг.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Исключения допускаются, если положениями ЖК РФ установлены иные правила по сравнению с гражданским законодательством, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора. В подобных случаях применяется жилищное законодательство.

Основания и порядок изменения и расторжения договора установлены статьей 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Когда управляющей организации не удалось прийти к соглашению с собственниками, договор может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора пре­дусмотрено такое право. Обычно договор содержит положения, позволяющие управляющей организации отказаться от него, например, если дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые она не отвечает.

Односторонний отказ от договора

Большинство споров между собственниками и управляющей компанией возникает в связи с незаконным отказом последней от договора управления. Принимая решение об отказе, компания ссылается на обстоятельства, не позволяющие ей осуществлять услуги по управлению домом (например, убыточность своей деятельности, отсутствие технической возможности и т.д.).

Законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). С такой инициативой вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. К таким случаям закон относит, во­первых, невыполнение управляющей организацией условий договора. Решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Во­вторых, когда собственники помещений приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Такое право собственники могут реализовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления.

Для управляющей организации ЖК РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом. Односторонний отказ управляющей компании недопустим также в связи с тем, что договор для нее является публичным. Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого обратившегося (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Из положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным для управляющей компании в отношении собственников помещений, поскольку заключение договора для них обязательно, если организация выбрана на общем собрании, а условия договора одинаковы для всех. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике.

Как следует из определения Конституционного суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115­О, обязательность заключения публичного договора при возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от обязательств, если существует возможность их выполнить (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы смысла и правового значения.

Таким образом, правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации не существует.

Расторжение договора в судебном порядке

По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении его условий со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. К подобным случаям, в частности, относятся неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд и ухудшение состояния жилого фонда по вине собственников. Сегодня подобные дела в судах практически не рассматриваются, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты из­за технической сложности ведения судебного процесса, ведь ответчиками будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие организации взыскивают задолженность по оплате договора в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от пролонгации.

Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании считается предусмотренный статьей 451 ГК РФ - расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться несколько условий:

В момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;
- исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
- из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По требованию любой из сторон суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между ними расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено управляющей организацией в суд только после получения отказа каждого собственника на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении судебных споров существенными признаются обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта договора; непредсказуемые темпы инфляции; значительное подорожание материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Существует и иная судебная практика по данному вопросу. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16 отмечается, что факт возникновения убытков не является основанием для расторжения договора. Сам по себе факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом, при отсутствии каких­либо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке ЖКХ, по смыслу статьи 451 ГК РФ не относится к обстоятельствам, которые позволяют расторгнуть договор управления.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения и его условия должны быть одинаковыми для всех, поэтому расторжению подлежат все заключенные управляющей организацией договоры.
После расторжения договора собственникам необходимо на общем собрании избрать другую управляющую компанию. Если собрание не будет проведено в течение года после расторжения договоров, органы местного самоуправления обязаны организовать конкурс по отбору управляющей организации.

Последние материалы (ПУБЛИКАЦИИ)

6 августа 2017 Какие бывают электрокамины Современное городское жилье способно обеспечить проживающих в нем людей комфортом в полной мере. Регулировка температуры, вентиляция и кондиционирование воздуха, центральные и индивидуальные установки климат – контроля, но, иногда, так хочется расположиться у огня старого доброго камина. Читать полностью

6 августа 2017 Предприятия общественного питания. Какие они Размышляя на тему собственного бизнеса невозможно обойти стороной тему общественного питания. Люди хотят есть всегда и во все времена. Люди хотят не просто есть, а есть с комфортом вкусные блюда. Именно поэтому имеется множество различных по уровню и классу заведений, в которых рачительный хозяин получит свою прибыль. Но, прежде чем купить помещение под ресторан, оцените свои возможности, желания и определитесь, какой именно ресторан у вас будет. Читать полностью

9 июля 2017 Мы давно уже привыкли не задумываться об источниках водоснабжения. В городе вода централизованная, в коттеджных поселках вода централизованная и даже во многих садовых товариществах вода централизованная. Как быть, когда такого достижения цивилизации нет, или хочется иметь недорогой, надежный и качественный источник воды, автономный и полностью свой. Читать полностью

3 июля 2017 Мебельная фанера - технология изготовления и разновидности Сегодня на рынке строительных материалов представлено огромное количество разнообразных деревоматериалов, которые отличаются по своим свойствам и физико-механическим характеристикам. При этом все большей популярности набирают материалы специального назначения – такие, например, как мебельная фанера, которая используется исключительно в мебельной индустрии.