Договор купли-продажи автомобиля: как правильно заполнить и не допустить ошибок. Какие есть нюансы оформления договора купли-продажи квартиры

Договоры розничной купли-продажи обязуют лиц, которые занимаются розничной торговлей, предоставлять клиентам товары для разных целей. При этом цели клиентов не должны относиться к предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 492 Гражданского кодекса РФ).

Вы узнаете:

• Что собой представляет договор купли-продажи товара.
• Какие виды договора купли-продажи товара существуют.
• Какие особенности следует учесть при заключении договора купли-продажи товара с физическими лицами.

Возможен договор купли-продажи товара между физическими лицами, а также договор купли-продажи товара между юридическими лицами. В каждом отдельном случае заключаемое соглашение имеет свои особенности. Эти и другие моменты мы осветим в данной статье.

В каком порядке заключают договор купли-продажи

Существует самый распространенный и простой договор купли-продажи товара. Это договор на приобретение и розничную реализацию продукции. Соглашение наделяет продавца обязательствами, которые он должен выполнять в отношении всех обращающихся к нему граждан. Продавец не может предпочесть одного человека, заключив с ним договор, и отказать в этой привилегии другому. Также продавец не имеет права отказать гражданину в заключении публичного договора розничной купли-продажи, если при этом у него есть возможности для реализации товара. Исключения составляют ситуации, описанные в законодательных и иных нормативных актах. В ряде случаев отдельным категориям населения (пенсионерам, ветеранам ВОВ) предоставляют льготы.

Продавец имеет право заключать договоры посредством публичной оферты: размещать предложения в печатных изданиях, давать рекламу (п. 2 ст. 4З7 Гражданского кодекса РФ). При этом должна быть указана вся важная информация об условиях соглашения.

Образец договора купли-продажи товара

Какие условия в договоре купли-продажи товара являются основными

• Участники договора купли-продажи

Покупателями по договору обычно являются физлица, реже – юрлица, включая компании коммерческого типа. Основное условие – коммерческие организации не должны покупать продукцию, чтобы извлечь из нее прибыль и использовать в предпринимательстве.

Продавец в данном случае – это юрлицо или гражданин, занимающийся предпринимательством в сфере розничной торговли.

• Предмет договора купли-продажи

Предметом розничной торговли не может быть все что угодно. Товар должен применяться для решения задач, не имеющих отношения к предпринимательству (п. 1 ст. 492 Гражданского кодекса РФ).

Сколько по договору розничной купли-продажи стоит продукция и как она оплачивается

Гражданин может приобретать товары по стоимости, о которой заявил продавец на момент достижения договоренности (ст. 500 Гражданского кодекса РФ). Другие условия могут быть прописаны на законодательном уровне, в нормативно-правовых актах или вытекать из сути предложения.

Допустим, по договору купли-продажи продукцию нужно оплачивать сразу. Но покупатель не производит этого в оговоренный срок. В этом случае такое действие с его стороны трактуется как нежелание выполнять условия договора (если участники не договаривались об иных условиях расчета).

Если продавец разрешает купить продукцию в кредит, включая возможность рассрочки, клиент может погасить долг в течение всего срока, предусмотренного для расчета.

• Содержание договора

Комплекс прав и обязанностей, предусмотренных договором, в общем идентичен положениям ст. 502 Гражданского кодекса РФ и обязанностям, описанным в параграфе 1 гл. 30 Гражданского кодекса РФ. Но у потребителя есть специфическое право обмена непродовольственной продукции на ее аналог другой расцветки, формы и т. д.

Если человек приобрел некачественную продовольственную продукцию, то в течение двух недель (если продавец не заявляет о более длительном периоде) он имеет право обменять ее на аналог. Клиент может доплатить за новый товар или, напротив, получить часть средств назад в рамках перерасчета. Такие правила обозначены в п. 1 ст. 502 Гражданского кодекса РФ. Если продавец не располагает соответствующим аналогом для обмена, покупатель имеет право на возврат товара по договору купли-продажи и, соответственно, получение средств за него.

Клиент имеет право на обмен или возврат средств, если не воспользовался товаром, не испортил его потребительских свойств. При этом покупатель должен доказать, что приобрел продукцию именно у этого продавца (предъявив, к примеру, товарный чек).

В постановлении Правительства от 19.01.1998 г. № 55 содержится утвержденный Перечень непродовольственных товаров, не подлежащих возврату и обмену.

• Форма договора купли-продажи

Считается, что договор розничной купли-продажи заключен по всем правилам в тот момент, когда покупатель получает товарный, кассовый чек или иной документ, доказывающий факт оплаты (ст. 49З Гражданского кодекса РФ). Но это не значит, что перечисленная выше документация является письменным соглашением. Чеки и иные бумаги – только доказательство того, что стороны устно заключили договор купли-продажи товара. Отметим, что чаще всего договор купли-продажи товара заключают и выполняют в одно и то же время. Именно поэтому предпочтение обычно отдают устной форме соглашения.

Покупатель может не располагать товарным, кассовым чеком и другим документом, доказывающим факт оплаты. В таких случаях прибегают к показаниям свидетелей, способных подтвердить факт заключения договора на определенных условиях. Если участники соглашения решают вопрос в суде, показания свидетелей наряду с другими доказательствами рассматриваются на заседаниях.

Как составить договор купли-продажи неликвидного товара

Предусмотрите возможность для покупателя потребовать обратного выкупа товара и зафиксируйте в договоре порядок утилизации товара, пришедшего в негодность. О других важных моментах договора на неликвидный товар читайте в статье электронного журнала «Коммерческий директор».

Виды договора розничной купли-продажи

1. Продажа с условием о принятии товара клиентом в обозначенный срок.

В договор купли-продажи товара можно внести условие, что клиент заберет товар в указанный период (ст. 496 Гражданского кодекса РФ). В течение этого срока какой-либо другой человек не может купить его. Если клиент не приходит за товаром или не выполняет иных действий по принятию товара в срок, указанный в соглашении, продавец трактует это как его отказ от договора купли-продажи товара.

Общее правило гласит, что дополнительные затраты со стороны продавца, которые подразумевает передача товаров по договору купли-продажи в обозначенный период, включаются в их стоимость. Но в законе или иных правовых актах могут указываться и другие условия.

2. Дистанционная продажа и продажа товаров по образцам. В ст. 497 Гражданского кодекса РФ сказано об общем порядке реализации товаров по образцам. Дистанционная продажа – это продажа товаров на основании договора розничной купли-продажи. Основанием для заключения договора может быть ознакомление клиента с образцом продукции, предоставленным продавцом. Покупатель может изучить каталог, рекламный буклет, после чего заключить договор купли-продажи товара. Особенности такого способа розничной купли-продажи описаны в Правилах продажи товаров дистанционным способом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 27.09.2007 г. № 612.

Правила дистанционной продажи действуют для потребителей-граждан, которые желают заказать, купить или уже совершают заказ и покупают товар. С помощью товара они должны решать личные, бытовые и иные задачи, не связанные с предпринимательством. При этом правила не относятся к продаже через аукционы и автоматы. Кроме того, некоторые товары нельзя продавать дистанционно (например, алкоголь и продукцию, свободная реализация которой в России недопустима по закону).

Если продавец ведет дистанционную торговлю, он обязан предложить клиенту доставку товара почтой или транспортом. Продавец указывает, как именно доставит заказ. Если речь идет о перевозке, он обозначает, каким транспортным средством будет осуществлена доставка.

Пункт 4 ст. 497 Гражданского кодекса РФ дает покупателю право на отказ от договора купли-продажи товара по образцам. Но при отмене клиент должен соблюсти определенные требования. Во-первых, отказаться от условий договора только до передачи продукции. Во-вторых, компенсировать продавцу финансовые убытки, связанные с частичным исполнением договора.

3. Продажа товаров через автоматы.

В ст. 498 Гражданского кодекса РФ сказано об общих правилах реализации продукции через торговые автоматы. Пункт 1 этой статьи гласит, что при продаже покупатель должен получить определенную информацию. Это наименование продавца, место его нахождения, график работы и действия, которые нужно предпринять, чтобы получить товар. Договор продажи через торговые автоматы необходимо составлять по специальной форме.

4. Реализация с условием о доставке товара потребителю.

В ст. 499 Гражданского кодекса РФ указано, как продавать товары с доставкой клиенту.

Продавец должен в течение обозначенного времени доставить заказ. Если адрес доставки не указан, товар отправляется в место проживания или нахождения клиента.

Договор считается выполненным, как только клиент получает заказ. Если покупателя нет на месте, моментом исполнения становится передача товаров по договору купли-продажи любому лицу. При этом данное лицо должно подтвердить заключение договора или оформление доставки квитанцией или иным документом.

5. Договор найма-продажи.

В договоре может быть предусмотрена следующая ситуация: до того как заказчик становится собственником, он выступает в роли арендатора или нанимателя (по договору найма-продажи) товара. По правилам покупатель становится собственником в момент оплаты товара. Эта норма – диспозитивная, а потому в договоре может быть сказано о другом моменте перехода права собственности.

Покупатель является арендатором до того, как становится собственником. В течение этого периода действуют нормы об аренде, не противоречащие сути обязательства. Следовательно, по договору покупатель не вносит арендную плату и не выполняет текущий ремонт за счет собственных средств.

Как заключить договор купли-продажи товара с физическим лицом

По п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи обязывает продавца предоставить товар покупателю. При этом последний, принимая вещь, должен внести за нее денежные средства в указанном размере. В договоре купли-продажи с физлицом прописывают условия, указанные в гл. 30 Гражданского кодекса РФ.

Существенными признаются такие условия, как наименование и количество продукции. Существенные – это условия, непременно подлежащие согласованию. Если существенные условия не согласованы, договор признается недействительным. Что касается условий сроков доставки и стоимости товара, эти условия существенными не являются.

Заключая договор с физлицом, стороны оформляют те же документы, что для других сделок купли-продажи:

• договор о купле-продаже;
• акт приемки товаров в свободной форме; акт является основанием для составления приходной накладной;
• документация, подтверждающая факт оплаты (здесь речь идет о расходном кассовом ордере 310002).

Договор нужно составлять по всем правилам Гражданского кодекса РФ и Налогового кодекса РФ.

Компания имеет право утвердить форму закупочного акта со всеми обязательными реквизитами на свое усмотрение. О реквизитах сказано в п. 2 ст. 9 3акона № 129-Ф3.

Затраты на покупку товара у физлица необходимо оформлять в соответствии с требованиями п. 2 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ. К моменту продажи предприятие учтет их в составе затрат на оплату стоимости продукции, приобретенной с целью продажи.

• Продажа с условием самовывоза товаров: в чем опасность для компании

Мнение эксперта

Заключение договора купли-продажи товара в форме оферты

Елена Денисова,

руководитель коммерческой практики, CLIFF

Очень часто договоры заключают в форме публичной оферты. Оферту может выставить любая организация, продающая в Интернете продукцию, услуги, работы. Человек, заполняющий форму на сайте и оформляющий онлайн-заказ, выполняет акцепт оферты. Каждая компания, решившая расширить поле деятельности и открыть интернет-магазин, должна быть осведомлена о вероятных проблемах при разработке оферты. В дальнейшем нужно соблюдать все меры предосторожности.

Договор оферты предусматривает передачу получателю товара на определенных условиях. Организация не может отказываться заключать публичный договор оферты, если способна предложить покупателю продукцию, оказать услугу или выполнить работу. Если же компания уклоняется от заключения договора, применяются положения п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ. Стоимость и условия, прописанные в документе, должны быть одинаковыми для всех граждан, за исключением льготных категорий.

Если компания реализует продукцию каждодневного спроса, то обязательно размещает в интернете следующие данные.

• Кто продавец (эту информацию можно занести в раздел «Контакты»). В разделе указывают, как называется компания, по какому адресу она располагается, по какому графику работает (на основании положений п. 1 ст. 9 3акона о защите прав потребителей).
• Информация о товаре: какие потребительские свойства являются ключевыми, где изготовлен товар, сколько он стоит, как купить, в течение какого времени его эксплуатировать, а также указать срок годности и гарантийный срок.
• Правила заказа, оплаты, доставки и обмена качественных и некачественных товаров . Файлы с текстом следует разместить так, чтобы при возникновении спорной ситуации продавец сумел подтвердить, что заказчик прочел всю информацию в них. Лучший вариант – сделать так, чтобы клиент мог оформить заказ только после проставления галочки в поле рядом с фразой «Я согласен с условиями договора купли-продажи товара». Рядом с галочкой размещают гиперссылку на условия. Если клиент проставит галочку, следовательно, согласится с условиями, и стороны заключат договор купли-продажи товара. Таким же способом покупатель должен подтвердить то, что прочел правила обмена и возврата продукции и согласился с ними.
• Правила и способы покупки товара в порядке, описанном в ст. 3акона о защите прав потребителей. В публичную оферту также вносят определенные условия, отсутствие которых способно повлечь за собой неприятные для организации последствия.

6 ошибок при заключении договора купли-продажи в форме публичной оферты

1. Не обозначено, где можно ознакомиться с полным описанием продукции

Если даже договор купли-продажи связан с широким ассортиментом, в документе лучше сослаться на описание товаров на сайте.

Чем это грозит? Клиент вправе получить качественный товар с соответствующими характеристиками, обычно присущими аналогам. Если возникнет спор, суд не учтет недосказанность со стороны продавца, который надеялся, что клиент сам поймет, о чем идет речь. Суды не рассматривают и заявления о незаключенности договора из-за того, что стороны не согласовали его предмет.

Что делать? В соглашении проставьте ссылку на страницы сайта с полным описанием продукции. Товары, услуги и работы – это предмет договора. Обозначьте, что данные о функциональных характеристиках и руководство по эксплуатации размещены на странице каждого товара (в «Характеристиках»). Если общая информация подходит ко всей однородной продукции, можете сослаться на ее описание в документе. Само описание разместите в формате PDF.

Правила дистанционной продажи товаров гласят: если покупателю не отправлено письменное уведомление о схеме возврата, у него есть еще 3 месяца, чтобы вернуть товар. Во избежание подобных ситуаций в акт о приеме-передачи товара или накладную внесите графу: «О правилах и порядке возврата некачественных товаров уведомлен в момент передачи товаров. С правилами согласен. Уведомлен, что с полным текстом правил можно ознакомиться на сайте (ссылка на интернет-страницу)».

2. Не указано, какое действие является акцептом

Считается, что договор розничной купли-продажи заключен в тот момент, когда продавец выдает потребителю кассовый или товарный чек, или в момент, когда клиент уведомляет продавца о планируемой покупке – акцепте оферты. В это время у продавца появляются обязательства по передаче продукции клиенту (если речь идет об интернет-магазине, этот момент – помещение товаров в корзину).

Чем это грозит? Если данный пункт неясен, можно считать договор купли-продажи товара недействительным.

Что делать? В тексте оферты должно быть отражено, в какой момент договор купли-продажи товара считается заключенным. Укажите, что, если потребитель не выполнил все процедуры, к примеру не оплатил товары, которые планировал купить, компания не принимает заказ. Если есть возможность, отправляйте клиентам письма по e-mail, указывайте стоимость, время, содержание заказа. Обозначайте также способ, цену и сроки доставки. Указывайте контактные данные продавца.

3. Не предусмотрена возможность неправильно обозначенной стоимости товара

Договор купли-продажи товара должен отображать реальную цену. Это нужно, чтобы у продавца не возникло серьезных проблем.

Чем это грозит? Клиент может заявить о праве на покупку продукции по цене в договоре или отказе от заказа с возвратом средств. Статья 22 3акона о защите прав потребителей гласит, что подобные требования продавец должен удовлетворить в течение 10 дней. В противном случае клиент может рассчитывать на выплату неустойки (пени) в размере 1 % от цены покупки за каждый просроченный день. Даже если продавец ответит клиенту, что претензия получена и будет рассмотрена в ближайшее время, суд не сочтет это своевременным исполнением обязательств.

Помимо этого, продавец не имеет права указывать в договоре оферты, что стоимость товара может быть изменена из-за повышения цен. Если клиент уже оформил заказ, а продавец изменил цену, подобное действие считается изменением условий оферты в одностороннем порядке. Это ущемляет интересы и права клиента.

Что делать? Цены нужно менять вовремя и обозначать, что стоимость указана для товаров, фото (изображения) которых размещены на сайте. Расценки на продукцию других форм, размеров, модификаций и иного могут быть изменены. Окончательная цена отображается при формировании заказа.

Если цены на сайте обновляются, укажите, что стоимость продукции, размещенной на сайте (на актуальное число), в данный момент не действует в связи с переоценкой. Добавьте, что клиент может уточнить цену, связавшись с оператором. В подобных ситуациях следует позаботиться о том, чтобы покупатель не мог оформить онлайн-заказ.

4. Не сказано об обязанности покупателя представлять полные и достоверные сведения о себе

Заполняя онлайн-формы при оформлении заказа, покупатели часто ошибаются. Они случайно или специально искажают данные. Но если адрес указан неверно, продавец не может доставить заказ вовремя.

Чем это грозит? При задержке доставки клиент вправе предъявить претензию или потребовать выплаты пени (неустойки). Ее размер составит 3 % за каждый просроченный день.

Что делать? Позаботьтесь о том, чтобы клиент отвечал за указание точной контактной информации. Это нужно для своевременной поставки товара. Если покупатель нарушит данное обязательство, в отношении него будут применены определенные меры. При этом обязанности продавца по надлежащему исполнению условий договора изменятся.

5. Не сказано о праве одностороннего изменения условий или отзыва оферты

Оферта не может быть отозвана в течение времени, предусмотренного для ее акцепта, если самой офертой не предусмотрена возможность отзыва (или это не предусмотрено предложением).

Если продавец меняет текст оферты, значит, меняет и условия договора. Это неправомерно. Даже если в исходном тексте сказано о такой возможности, подобное изменение подразумевает разработку новой оферты, которая должна быть акцептована клиентом. Отсутствие повторного акцепта будет затрагивать интересы покупателя. Договор купли-продажи товара признают недействительным, а потребитель обоснованно потребует вернуть прежние условия.

Чем это грозит? Продавцу придется выполнить работы, предоставить услуги, продать товар за пределами действия срока оферты на условиях, акцептованных клиентом.

Что делать? Обозначьте в договоре, что вносить изменения в условия оферты, не сообщая об изменениях заказчику, является допустимым действием. Упомяните о моменте, когда новые условия вступают в силу и клиент соглашается сотрудничать по ним. При этом покупателя следует уведомить о внесенных изменениях для дальнейшего согласования. Обозначьте также право интернет-магазина на отзыв оферты.

6. Неверно установлены формы и порядок оплаты

Компания, которая занимается розничной торговлей, должна предоставить клиенту возможность оплатить товар, услугу или работу наличными или при помощи национальных платежных инструментов. Способ оплаты клиент выбирает сам. Работать исключительно по наличному расчету могут лишь микропредприятия – компании с небольшими доходами или малой балансовой стоимостью активов.

К национальным платежным инструментам относятся пластиковые банковские карты, электронные деньги. При расчетах сегодня обычно пользуются следующими международными платежными системами: Visa, MasterCard, Diners Club, American Express, UnionPay.

Если клиент использует наличные для оплаты покупки, считается, что свои финансовые обязательства он выполняет в момент передачи денег продавцу или субагенту. Если для оплаты выбран перевод наличных без открытия счета в банке, обязательства считаются выполненными в момент, когда кредитная организация или банковский платежный агент получают средства. Если покупатель использует безналичный расчет, обязательства считаются выполненными, когда перевод подтверждает кредитная организация, обслуживающая клиента. Сумма обязательств указывается в распоряжении о переводе.

Чем это грозит? Продавец отвечает за убытки клиента, возникшие из-за нарушения требований ст. 16.1 3акона о защите правы потребителей. Если клиент не может рассчитаться всеми существующими на сегодняшний день способами, отвечают за это должностные лица. Штраф для них составляет 15–30 тыс. руб., для юридических лиц – 30–50 тыс. руб. (на основании п. 4 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ). Такие меры административной ответственности законодательно разрешено применять с 01.01.2015 г.

Что делать? У клиента должна быть возможность оплатить покупку как наличными, так и по безналичному расчету. Важно: устанавливать разные расценки на товары, услуги или работы с учетом метода их оплаты неправомерно.

2 основные ошибки, которые допускают предприниматели, заключая договор международной купли-продажи товара

Если по договору купли-продажи нужно перевозить товар в другую страну (экспорт или импорт), то помимо обычных рисков такого договора придется учитывать ряд особенностей.

1. Заключили контракт, не проверив иностранного контрагента

Иностранное лицо, с которым заключен договор купли-продажи товара, должно находиться в статусе юрлица. Подтверждает такой статус выписка из торгового реестра государства его происхождения. Подтверждением может быть и иная документация, которую выдают по закону государства, где находится данное юридическое лицо.

Чем это грозит? Если становится известно, что иностранный партнер не является юрлицом, или договор от его имени подписал человек, не наделенный соответствующими полномочиями, условия соглашения скорее всего будут считаться нарушенными. Велика вероятность срывов сроков или отмены поставки, доставки товаров с дефектами или не в должном количестве по причине возможной ненадежности поставщика. Но защитить свои интересы вы не сможете. Вряд ли удастся найти иностранного контрагента, чтобы передать ему повестку в суд, исковое заявление или претензию.

Что делать? Компания, заключающая договор купли-продажи товара с иностранным партнером, должна проверить, насколько он надежен. Необходимо узнать, зарегистрирован ли контрагент на территории своей страны как юридическое лицо. Для этого обратитесь, к примеру, в торгово-промышленные палаты или кредит-бюро государств возможных партнеров.

Как правило, информация об иностранных компаниях, ведущих финансовую деятельность, не составляет коммерческую тайну. Есть открытые источники, благодаря которым можно получить интересующие вас сведения о зарубежных предприятиях. Источники бывают адресными (Jaeger Waldmann International Telex Teletex Directory, Teleurope, Marconis International Register, «Адрес-Европа»). Существуют также годовые отчеты, проспекты и фирменные справочники (Moodys Industrial Manual, Stock Exchange Official Yearbook).

2. Не сверили текст договора на иностранном языке

Чаще всего внешнеторговые договоры составляют в двух экземплярах и на двух языках. Не исключено, что в текстах контрактов, составленных на разных языках, могут быть несоответствия. Расхождения обычно вызваны неточным переводом и недостаточно четким пониманием терминологии торговой сферы.

Чем это грозит? Если в текстах договоров обнаружат несоответствия, выбирать основную версию – на иностранном или русском языке – будет суд. Не исключено, что предпочтение отдадут иностранной.

Пример

Российский арендодатель предоставил американской компании в аренду офисное помещение. Договор заключили на двух языках. В русскоязычной версии была фраза следующего содержания: «Все споры, возникающие между сторонами в отношении или в связи с настоящим Договором, подлежат окончательному разрешению в Арбитражном суде г. Москвы, Россия».

Но компания из США подала исковое заявление не в московский Арбитражный суд, состоящий в системе госсудов, а в Международный коммерческий арбитражный суд при Торгово-промышленной палате РФ (МКАС). В итоге МКАС счел возможным вести данный спор в силу своей компетентности. В решении МКАС при ТПП РФ от 09.12.2994 г. № 74/2004 было отмечено, что английская версия договора на аренду имеет приоритет перед русскоязычной. Кроме того, в арбитражной оговорке упоминается не об Арбитражном суде г. Москвы, а об арбитраже в Москве по правилам МКАС. В соответствии с этими условиями и ведется разбирательство.

Что делать ? Удостоверьтесь, что поручаете проверку юристам, которые свободно владеют языком, на котором составляется экземпляр договора для иностранной стороны. Вам также следует обозначить в соглашении, что русскоязычная версия в данном случае является основной.

В чем заключаются отличия договора-купли продажи товара в кредит от договора купли-продажи товара в рассрочку

В последние годы кредитная система получила еще большее распространение. Едва ли сейчас найдется дом, где нет мебели и техники, приобретенной в рассрочку или кредит. Но люди, не углубляющиеся в экономические тонкости, отождествляют понятия кредита и рассрочки. Часто можно услышать, как россияне называют кредитом то, что по факту является рассрочкой. Чем же отличаются эти понятия?

Банковский кредит – это денежные средства, которые банки выдают на определенные цели. Кредит предполагает обеспечение и предоставляется из заемного или собственного капитала. Заемщиками могут быть как физлица, так и юрлица. Условия взаимодействия между заемщиком и кредитором прописывают в кредитном договоре.

Рассрочкой называют одну из разновидностей коммерческих кредитов. В ее рамках физлица и юрлица могут получить товар или услугу при условии отсрочки даты окончательной оплаты.

Статья 489 Гражданского кодекса РФ разрешает торговым компаниям заключать договор купли-продажи товара с рассрочкой платежа. Иными словами, покупатель погашает долг перед организацией, внося платежи за покупку в течение обозначенного времени. Такой способ приобретения товаров стал сегодня особенно популярным среди компаний, ведущих розничную торговлю.

Отметим, что по закону договор купли-продажи товара с рассрочкой платежа считается заключенным, если в нем помимо иных важных условий упоминается о стоимости, порядке, сроках и размерах платежей.

Если потребитель вовремя не оплачивает очередную часть от суммы товара, переданного в пользование и проданного в рассрочку, продавец вправе отказаться от сотрудничества и потребовать вернуть товар (если об ином не сказано в договоре). Исключения составляют лишь случаи, когда покупатель оплатил уже больше 50 % от стоимости продукции.

Если покупатель не выполняет обязательств по погашению долга за купленный в рассрочку товар в срок, прописанный в договоре, то должен выплачивать проценты с просроченной суммы (если стороны не договорились об иных условиях). Просрочка начинается со дня, когда оплата товаров по договору купли-продажи предусмотрена соглашением, и заканчивается в день внесения покупателем соответствующей суммы (ст. 488 Гражданского кодекса РФ).

Рассрочка отличается от кредита тем, что в ней отсутствуют какие-либо переплаты в виде процентов, комиссии и т. д. Покупатель оплачивает полную цену товара, каждый месяц погашая задолженность равными частями.

Особенности правовых отношений при приобретении товара – это еще одно существенное различие между кредитом и рассрочкой.

При рассрочке покупатель заключает договор купли-продажи с торговой точкой, сетью, ИП, то есть с продавцом. Если у клиента возникают какие-либо вопросы и претензии, он обсуждает их с продавцом.

Договор купли-продажи товара и приложения к нему всегда содержат сведения об условиях приобретения товара и его оплаты. Эти условия стороны заранее согласовывают. К примеру, покупатель может забрать у продавца свою покупку сразу или после последней выплаты. Финансовая терминология допускает обозначение продавца в контракте как кредитора, а покупателя – как заемщика. На это не нужно обращать внимания. Договор в таком случае не становится кредитным.

В данный момент благодаря кредиту и рассрочке у граждан появилось больше возможностей для покупки товаров и услуг. Гибкие условия оплаты позволяют человеку практически с любым достатком приобретать все, что ему сейчас нужно, и погашать долг частями.

• Работа по взысканию дебиторской задолженности: передаем дела коллекторам

Мнение эксперта

Какие 4 мелочи в договоре могут вызвать споры в суде

Жанна Пойтина,

экс директор по продажам компании «Русхозбыт»

1. Название компании. Наименования организации-дилера в шапке договора купли-продажи и в официальной документации должны быть абсолютно идентичны.

2. Подписи. Следите за тем, чтобы образец подписи дилера соответствовал его официальной подписи, подписан должен быть каждый лист договора. В договоре должен расписаться человек, ФИО и должность которого обозначены в шапке.

Зачастую в соглашение вносят сведения о руководителе предприятия. Но договор заключает другой работник. В таких случаях в шапке указывают, что сотрудник действует по доверенности, прилагаемой к договору. Она в силе в течение того же периода, что и договор.

3. E-mail. В договоре указывайте адреса e-mail, используемые сторонами при переписке. Эта переписка в дальнейшем может быть принята судом во внимание.

4. Документы. При учете товарооборота пользуйтесь оригиналами, а не копиями и сканами документов. В случае судебных разбирательств данный факт сыграет в вашу пользу. Дополните договор купли-продажи товара следующим пунктом: признаются только оригиналы товарно-транспортных накладных, подписанные обоими участниками.

Чем вы рискуете. Предположим, вы подаете в суд на владельца компании «Бета», занимающегося розничной торговлей. На договоре проставлена подпись коммерческого директора Петрова В. В. Но в документе компания называется «Бета +», и расписался здесь уже заместитель коммерческого директора Васильев Р. Р. При этом доверенность на подпись у него отсутствует. Суд может отказать в принятии иска. Основанием для этого станет неточное наименование. По факту – это уже другое название предприятия.

Если обозначить неверные адреса e-mail, поменять их в ходе сотрудничества с партнером или не указать совсем, при возникновении споров суд не сочтет переписку весомым доказательством.

Подделать копии и сканы просто. Но на то, чтобы доказать фиктивность документа, потребуется немало времени и средств.

Какие условия договора купли-продажи товара должны быть соблюдены, чтобы избежать конфликтов и споров в суде

Предприятия могут указать в договоре любые предпочтительные условия работы. Очень важно правильно сформулировать все положения. Неверные обозначения и многозначные фразы в документе могут привести к конфликтам. Из-за судебных разбирательств вы рискуете потерять товарный знак, весомых клиентов, финансовые средства, нанести ущерб своей репутации и перестать контролировать территорию вашего торгового влияния.

Когда передавать право собственности на товар

Пропишите в соглашении, что дилер становится собственником товара после подписания товарно-транспортной накладной. Так вы защитите себя от финансовых и товарных убытков.

Чем вы рискуете? Предположим, дилер получает товар при условии отсрочки оплаты. Но возникает непредвиденное обстоятельство: заполненный склад сгорает или часть товаров крадут, портят. Если дилер получает продукцию в собственность непосредственно в момент оплаты, потери несете вы. Если же права он получает при подписании товарно-транспортной накладной, то в этот момент собственником товара становится дилер. Следовательно, он сам несет убытки.

Как правильно проводить расчеты и какие санкции применять

Договор купли-продажи товара непременно должен содержать условие: «Обязательства считаются исполненными после зачисления денежных средств на счет поставщика». Других формулировок быть не должно. В случае нарушений как с одной, так и с другой стороны действуют штрафы.

Чем вы рискуете? Не указывайте в договоре, что обязательства признаются выполненными после списания средств со счета дилера. При неверно указанных реквизитах вы не получите денег. Но у дилера задолженности перед вами уже не будет. Средства могут «зависнуть» на корреспондентском счете в банке. В такой ситуации вам останется лишь передать в банк различную документацию, множество писем и только потом увидеть средства на своем счете.

Предположим, поставщик будет оплачивать штраф в размере 5 % от суммы поставки за каждый день просрочки (за несвоевременную поставку продукции дилеру). Штраф для дилера составит 0,01 % за каждый просроченный день оплаты. В этом случае вы, будучи поставщиком, понесете больший финансовый ущерб, чем дилер. При одинаковых и весомых санкциях оба участника договора будут стремиться к выполнению своих обязательств.

Зачем подписывать приложение о границах территории

При взаимодействии с несколькими дилерами с каждым подписывайте приложение о границах территории торговой деятельности. Как правило, они идентичны административным районным, городским, областным границам. Вы можете записать в приложении, к примеру: «Товар Х передается дилеру для продажи на территории Москвы и Московской области (далее – Территория). Территорией признаются все точки продаж:

• сетевой магазин А;
• сетевой магазин В;
• супермаркет С и пр.».

В случае несовпадения территории с административными границами необходимо перечислить наименования конкретных точек. К примеру: «Товар Х передается дилеру М для продажи в Дмитрове, Можайске, Волоколамске. Товар Х передается дилеру N для продажи в Егорьевске и Звенигороде» и т. д.

Чем вы рискуете? Территории торговли обязательно нужно разграничивать. В противном случае между дилерами будут возникать конфликты, связанные с переманиванием клиентов и ведением ценовых войн. Все это может нанести ущерб вашей репутации.

Введите санкции за нарушение границ в виде штрафов и сужения территории продаж для нарушителей границ. При регулярных прецедентах расторгайте договор купли-продажи товара. Так дилеры будут серьезнее воспринимать прописанные ограничения.

Как в договоре указывать скидку

Занесите в прайс-лист для дилера две цены на продукцию. В первой должны быть учтены все скидки. Вторая цена – рекомендованная для продажи товара в розницу.

В скидке выделите составляющие: за исполнение сроков оплаты, объем закупки и т. д. Каждый дилер работает по-своему. Кому-то удается больше продавать, кому-то – качественно обслуживать клиентов или вести дистрибуцию. Мотивация очень важна. Поэтому вам следует поощрять дилера скидками на всех стадиях его работы. К примеру, делайте скидку 1 % за выполнение плана, 0,25% -предоставление своевременных отчетов, 0,3 % - оплату в строго установленный срок, 0,2 % - отсутствие возвратов при продаже товаров, 0,25 % - за длительное сотрудничество с организацией. В общей сложности скидка составит 2 %.

Стоимость со скидкой не может быть меньше стоимости с целевой наценкой. К примеру, себестоимость товара составляет 100 руб. Вы реализуете его дилеру за 160 руб. С учетом прибыли для предприятия цена должна равняться 120 руб. При 30%-ной скидке вы предоставите дилеру товар за 112 руб., что вам абсолютно невыгодно. А при скидке 20 % дилер заплатит 128 руб. В этом случае вы не останетесь в минусе.

Чем вы рискуете? Предположим, для всех дилеров скидка будет одинаковой. Но есть дилер, продажи которого выше других. Бесспорно, ситуация с одинаковыми скидками вызовет у него вопросы. Дилер попросит предоставить ему особые условия работы. Соответственно, если сделать это, другие дилеры будут недовольны. Они могут расторгнуть с вами деловые отношения. При индивидуальной скидке все дилеры останутся довольны.

Как разрешать конфликты

Сформируйте совет, в который войдут представители дилеров. Члены совета будут обсуждать текущие вопросы и искать выход из сложных ситуаций. Подпишите договор с каждым дилером. Обозначьте в документе, что в случае необходимости он обещает направить в совет своего представителя. Нужно, чтобы участники совета могли выносить решения от лица предприятия, обладали правом подписи или правом ведения переговоров по доверенности.

Лучше периодически созывать совет, к примеру раз в полгода.

Предположим, в регионе или городе, где работает дилер, появился конкурент с аналогичной продукцией и начал искусственно занижать цены, то есть демпинговать. В этой ситуации совет может связаться с представителем конкурента, чтобы обсудить общие правила работы, выделив для него определенную территорию. Если это не возымеет должного действия, совет сможет действовать более решительно. К примеру, все дилеры, взаимодействуя, снизят цены. «Новичок» столкнется с трудностями в торговле и уйдет с территории.

Чем вы рискуете? Выходить из затруднительных ситуаций по телефону или переписке не очень удобно. Совет поможет поставщику оперативно разрешить конфликт. Еще одна причина. Поставщик, желающий уладить конфликт, должен встречаться со всеми его участниками по отдельности. Это затратно. Следовательно, совет выручит и в этом случае.

Как происходит расторжение договора купли-продажи товара

Расторжением договора купли-продажи называют волевой акт, цель которого – прекратить действие договора, условия которого не выполнены должным образом.

Договор купли-продажи товара расторгают в следующих ситуациях:

• к этому приходят стороны договора;
• одна из сторон желает прекращать сотрудничество (в судебном порядке или без участия суда);
• одна сторона существенно нарушает условия договора (нарушение является существенным, если одна из сторон причинила своими действиями ущерб другой; пострадавший участник больше не может в полной мере рассчитывать на то, на что рассчитывал, заключая договор);
• в случаях, описанных в самом договоре;
• в других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законодательными актами.

Расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца

Продавец имеет право на расторжение договора купли-продажи, если:

• покупатель не исполнил обязанность по принятию товара (ст. 437 Гражданского кодекса РФ);
• покупатель отказался от оплаты товара (ст. 439 Гражданского кодекса РФ);
• покупатель отказался от страхования товара, но по договору обязан был это сделать (ст. 433 Гражданского кодекса РФ);
• покупатель не предоставил отгрузочную разнарядку в обозначенный срок при поставке (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ);

Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя

Покупатель имеет право на расторжение договора купли-продажи, если:

• продавец не предоставил или отказался от передачи документации и принадлежностей, относящихся к продукции; при этом документы и принадлежности он должен был передать по истечении назначенного для этого покупателем разумного срока (ст. 417 Гражданского кодекса РФ);
• продавец нарушил условия об ассортименте товаров (ст. 421 Гражданского кодекса РФ);
• продавец передал товар ненадлежащего качества и заранее не сообщил о недостатках (ст. 428 Гражданского кодекса РФ);
• продавец передал некомплектный товар (ст. 433 Гражданского кодекса РФ);
• продавец отказался от страхования товара, но при этом по договору обязан был это сделать (ст. 433 Гражданского кодекса РФ);
• продавец несвоевременно поставил товар (п. 4 ст. 464 Гражданского кодекса РФ).

Статья 450 Гражданского кодекса РФ. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение условий договора и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных настоящим «Кодексом», другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 452 Гражданского кодекса РФ.

• Инструменты, которые снизят дебиторскую задолженность до минимума

Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Информация об экспертах

Елена Денисова, руководитель коммерческой практики, «CLIFF». Окончила юридический факультет Московского государственного открытого университета и экономический факультет Московского финансово-юридического университета. Специализируется в области коммерческого права, в том числе в сфере электронной коммерции.

CLIFF - группа компаний, оказывающая юридические услуги широкого спектра. Основана в 1994 году. Штат - более 50 юристов. Одна из первых компаний, которая занялась работой с различными проектами в сфере электронной коммерции.

Жанна Пойтина , экс-директор по продажам компании «Русхозбыт». Окончила Московский государственный гуманитарный университет им. М. А. Шолохова, получила степень МВА в Московском технологическом институте. Управляет продажами 17 лет. Работала в компаниях «Я все могу!», «Лукнес», «Бэби-йогурт», «Vitacci», «Палисад», «Перегородок.нет», «Экспоцентр». С 2010 по 2012 год - директор по продажам в компании «Русхозбыт».

«Русхозбыт». Компания основана в 2006 году. Специализируется на оптовой торговле посудой и товарами для дома и сада. Среди клиентов: «Х5 Retail Group», «Ашан», «Твой дом», «Metro», «Ozon.ru». В штате 90 человек.

Договором купли-продажи признается соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а последний обязуется принять его и уплатить определенную сумму денег.

Этот вид договоров является наиболее важным в гражданском обороте, а его правовое регулирование насчитывает не одно тысячелетие, беря свое начало в классическом римском праве. В процессе развития правовых систем происходил так называемый естественный отбор законов, связанных с куплей-продажей: со временем прекращалось использование неудачных для практического применения норм, а на их смену приходили более обоснованные и качественные, с высоким уровнем юридической техники.

Сегодня сделки по купле-продаже – самые распространенные договоры в повседневной жизни, поскольку все материальные блага имеют свое выражение в товарной форме.

По своей сути купля-продажа – это универсальная для любой страны форма товарно-денежного обмена, существовавшего с незапамятных времен. С течением веков эта форма все более усложнялась, поскольку появлялись новые разновидности вещей и имущественных прав, также требующие грамотного оформления их передачи от одного владельца к другому.

В нашей стране основу регулирования купли-продажи составляет Гражданский кодекс (Глава 30), а наряду с ним большую роль играют законы и подзаконные нормативные акты (например, Закон «О защите прав потребителей»), указы президента, акты органов власти субъектов Российской Федерации и т.д. Одни из них имеют общее значение для института купли-продажи, другие распространяются на его отдельные виды.

Сторонами договора купли-продажи являются:

• Продавец
• Покупатель

Целью покупателя является приобретение вещи в собственность, а продавца – получение платы за нее.

В качестве сторон выступают любые участники гражданского оборота:

• граждане (в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей);
• юридические лица любой организационно-правовой формы;
• муниципальные образования;
• государство (Российская Федерация, в том числе ее субъекты).

Существенные условия договора купли-продажи

Единственным общим обязательным условием данного договора является его предмет. Участники сделки должны указать в документе наименование вещи, а также ее характеристики исходя из специфики договора.

При совершении отдельных видов сделок по купле-продаже, помимо предмета, закон обязывает участников указывать иные существенные условия, без указания которых договор не будет считаться заключенным.

Например, в договоре покупки-продажи недвижимости обязательно нужно указать стоимость приобретаемого имущества, а в договоре поставки – срок, в течение которого продавцу необходимо передать товар другой стороне договора.

купли-продажи

• Любые вещи (предметы материального мира, которые созданы природой или человеком), имеющиеся у продавца в наличии или которые будут им созданы/заказаны в будущем. Единственное условие – соблюдение оборотоспособности (изъятые из оборота вещи не могут быть предметом покупки или продажи, а ограниченные в обороте вещи перед покупкой подлежат специальному лицензированию – для продавца и разрешению – для покупателя);

• Имущественные права , являющиеся объектами интеллектуальной собственности (в случае, если это не противоречит самой природе таких прав и нормам законодательства);

• , (с учетом специальных правил покупки/продажи, установленных гражданским законодательством).

Что не может быть предметом купли-продажи:

• (исходя из самой природы данного договора);

• Нематериальные блага (поскольку они индивидуализируют конкретного носителя – личность);

• Результаты интеллектуальной деятельности.

Что должно быть указано в любом договоре купли-продажи:

Независимо от вида договора, существуют универсальные пункты, которые подлежат включению в любой документ, связанный с куплей-продажей:

• Наименования сторон (преамбула).
  

Если договор заключается между физическими лицами, то указывается их полные фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность (чаще всего, паспорта), а также регистрация по месту жительства (прописка).

Если от имени продавца действует другое лицо, у него должна иметься нотариальная с соответствующими полномочиями, в противном случае представитель не имеет права заключать договор купли-продажи и представлять интересы собственника. Реквизиты доверенности указываются в преамбуле документа.

Если договор заключается между юридическими лицами, то указывается их наименование в соответствии с учредительными документами (полное или сокращенное); должность, фамилия, имя, отчество лица, подписавшего договор, а также документ, на основании которого этот представитель действует (устав, приказ, доверенность).

• Предмет договора. Участники должны обозначить вещь, в отношении которой заключается договор (квартира, автомобиль, гараж, техника, какие-либо товары и пр.). Если у имущества есть правоустанавливающие документы, то следует указывать наименование предмета договора в точном соответствии с ними. Помимо названия, необходимо указать количество, размер, материал вещи, иные индивидуализирующие характеристики.

• Обязанности сторон. В этом пункте обычно указывают обязанность продавца передать товар надлежащего качества и свободным от прав третьих лиц, а обязанностью покупателя является принятие и оплата этого товара в установленные сроки. Если стороны договорились об иных обязанностях друг друга, они также указываются в этом пункте, однако при этом они должны соответствовать букве закона.

• Порядок расчетов. Без него не обходится ни один договор. Во избежание недоразумений, порядок и сроки расчетов следует максимально подробно прописать в договоре.

• Ответственность сторон. Обычно указывается, что ответственность за неисполнение или ненадлежащее определяется в соответствии с действующим законодательством. Однако, если стороны договорились установить ответственность за нарушение договора в виде определенной суммы или процента, то это прописывается ими в данном пункте.
  

• Заключительные положения. В данном пункте стороны устанавливают порядок разрешения споров, указывают количество экземпляров договора, момент вступления его в силу (со дня подписания или регистрации в специальных органах – в зависимости от предписаний правовых норм), а также переход права собственности и риска случайной гибели.
  

• Реквизиты сторон и их подписи . Здесь следует указать основные регистрационные данные юридических лиц (ОГРН, ИНН, КПП, адрес местонахождения и др.), в банке. Договор между организациями скрепляется подписями уполномоченных лиц и фирменными печатями.

Физическими лицами в данном пункте дублируются паспортные данные и ставятся подписи с расшифровкой.

Форма договора купли-продажи

Зависит от того, какая вещь является предметом сделки, кто является участниками договора и какова стоимость вещи.

Различают письменную и устную формы заключения сделок по купле-продаже:

• Устная – применяется, если права и обязанности по сделке исполняются в момент ее совершения. Любая покупка товаров в розницу является устной формой договора купли-продажи. Такая форма позволяет весьма ускорить процесс совершения сделки. Нужно отметить, что товарный/кассовый чек не является письменной формой купли-продажи, а служит письменным подтверждением совершения покупки. Когда гражданин выражает свою волю приобрести товар путем передачи денег кассиру, а последний выдает ему кассовый или товарный чек, то в таких случаях считается, что они выполнили конклюдентные действия по заключению сделки купли/продажи. Простыми словами, своим поведением стороны дали понять о своих намерениях в отношении товара;

• Письменная (простая или нотариальная) – является обязательной в следующих случаях:
  • покупка/продажа объектов недвижимого имущества (квартира, комната, дом, участок земли и т.д.);
  • Договор заключается между юридическими лицами (независимо от их организационно-правовой формы), в том числе если предметом договора является движимое имущество;
  • стоимость товара выше 10 минимальных размеров оплаты труда (даже если заключается между гражданами);
  • внешнеторговая сделка (с участием иностранных субъектов – физических и/или юридических лиц).

По соглашению между сторонами договор может быть удостоверен нотариусом.

Зачастую у граждан возникает вопрос: какую форму сделки выбрать: простую письменную или нотариальную? Особенно остро эта дилемма стоит перед участниками покупки-продажи недвижимости, что связано с ее высокой стоимостью и ценностью для любого человека.

Если стороны уверены в порядочности друг друга, проверили основные документы и их подлинность не вызывает сомнений, можно воспользоваться простой формой договора . Где найти шаблон договора?

Существует несколько вариантов:

• Распечатать типовую форму договора из интернета, задав соответствующий запрос в поисковых системах. Сейчас существует множество сайтов, предлагающих различные образцы документов, поэтому найти нужный не составит особого труда;

• Распечатать форму договора из правовой базы (например, Гарант, Консультант);

• Обратиться за помощью в составлении договора к юристу или агенту недвижимости. Однако в этом случае придется оплатить услуги этих специалистов, при этом ни один агент или юрисконсульт не будет нести юридической ответственности за правовое содержание документа: по сути он лишь заполнит типовую форму документа.

Какой из этих вариантов ни выбрали бы стороны, необходимо тщательно проверить договор на содержание опечаток, ошибок и неточностей. Заполнять поля следует в полном соответствии с документами без каких-либо отступлений. В случае, если стороны допустили опечатки или неправильно заполнили договор, его регистрация в государственных органах может быть приостановлена до устранения этих ошибок.

Нотариальная форма договора предусматривает его удостоверение у нотариуса (должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий и имеющего соответствующую лицензию). Обычно одна из сторон (чаще всего продавец) заранее обращается к нотариусу, принеся с собой документы на отчуждаемое имущество. Нотариус просматривает эти документы, проверяя их подлинность и соответствие друг другу. После этого он снимает копии с документов или оставляет оригиналы у себя (при этом он несет полную материальную ответственность за их сохранность, выдавая клиенту расписку об их принятии), и назначает дату подписания договора.

К назначенному времени стороны собираются у нотариуса, который разъясняет сторонам их права и обязанности, а также последствия подписания этого документа. Перед тем как стороны поставят свои подписи на договоре, нотариус задает участникам сделки уточняющие вопросы, чтобы убедиться, что они понимают значение своих действий и находятся в адекватном состоянии. Это особенно важно при совершении сделок с участием пожилых людей, родственники которых зачастую пытаются оспорить в суде договоры, подписанные ими. Однако, если договор удостоверялся у нотариуса, сделать это довольно сложно, так как нотариус, выступая в суде в качестве третьего лица, подтвердит, что человек при подписании документа полностью понимал характер и последствия своих действий.

В отличие от агента недвижимости и обычного юриста, нотариус отвечает своим имуществом за содержание составленных и удостоверенных им документов, а также гарантирует «чистоту» сделки. Более того, он обязан ежегодно страховать свою профессиональную деятельность и в случае возникновения убытков у граждан или юридических лиц, вследствие неправильно составленных документов или документов, противоречащих законодательству, он возмещает эти убытки.

Единственным недостатком удостоверения договоров купли-продажи у нотариуса является стоимость его услуг – в соответствии с Налоговым кодексом нотариус взыскивает государственную пошлину в зависимости от стоимости предмета договора. К этой пошлине прибавляется стоимость технических работ за составление документа, поэтому в итоге выходит немалая сумма. О том, кто из сторон оплачивает эти услуги, стороны должны договориться заранее. Поскольку правовой анализ документов проводится по сути в интересах покупателя, плательщиком обычно выступает именно он. Продавцу важно как можно быстрее провести сделку и получить расчет, поэтому вычитать стоимость услуг нотариуса из цены квартиры он чаще всего не хочет.

При совершении покупки-продажи недвижимого имущества независимо от того, какой вид письменной формы договора выбрали стороны – простую или нотариальную, этот документ подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация

Регистрировать договор в государственных органах требуется только тогда, когда это условие прямо предусмотрено законом – например, при продаже объектов недвижимости.

В этом случае после подписания договора и произведения расчетов стороны обращаются с полным пакетом документов в территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения имущества. Это требуется для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на имущество с прежнеговладельца на нового.

Только после государственной регистрации сделка считается заключенной, а переход права собственности состоявшимся.

Хотите поменять жилплощадь на большую или переехать другой город? Значит, вам предстоит заняться продажей квартиры. Продавая ее самостоятельно, вы сможете прилично сэкономить на риелторских услугах и проконтролировать каждый этап этой ответственной сделки. Но помните, что процесс купли-продажи жилья нелегок, трудоемок и требует неплохих юридических знаний в сфере недвижимости. Приготовьтесь к временным и финансовым затратам.

Продажа квартиры - документы и порядок сделки

Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса. У такого мероприятия, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.

Итак, начнем с оценки нашего жилья. Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации - рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты. Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.

Что необходимо учитывать

Следует "увязать" ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты - наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.

Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.

Подготавливаем квартиру

На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.

На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.

Теперь о документах

Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки - ключевой вопрос. Процедура сбора нужных "бумажек" - один из самых важных этапов дела. Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки. Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.

К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты. Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам.

Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз - в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки - прежде всего!

Что конкретно нужно

Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества. В качестве него выступает свидетельство о регистрации Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья. Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.

Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт). При продаже недвижимого имущества - - предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности. Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.

Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа - подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению - договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.

Поиск клиента

Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики. Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.

Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости - эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне - разумеется, не бесплатно.

Составление предварительного договора купли-продажи

Зачем необходим данный документ? Его задача - обезопасить обоих участников сделки - и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного. Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья. В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.

Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.

Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки - все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре. Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.

Как происходит процедура оплаты

Один из ключевых моментов - денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.

Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого - гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.

Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно. Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса. Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно - обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.

Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.

Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.

Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.

Суть договора купли-продажи - в переходе права собственности от продавца к покупателю. Продавец обязуется передать покупателю товар вместе со всеми принадлежностями и документами в установленный в договоре срок. А покупатель обещает принять этот товар и заплатить за него определённую сумму.

Договор купли-продажи считается заключённым, как только стороны договорились о товаре. Но право собственности на вещь переходит от продавца к покупателю только в момент её передачи. Исключение - купля-продажа недвижимости.

Покупать можно с предоплатой, в или в кредит. В этих случаях право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты.

Что можно, а что нельзя продавать и покупать

Любые вещи, даже те, что только будут созданы. Кроме того, товаром могут быть животные и интеллектуальная собственность.

Торговать можно как недвижимым (земля, здания и так далее), так и движимым имуществом (все остальные вещи, в том числе транспортные средства).

Оружие, лекарства, драгоценности и другие ограниченные в обороте вещи можно продавать и покупать только при наличии специального разрешения.

Кто может заключить договор купли-продажи

Продавцами и покупателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования.

Граждане при этом должны быть дееспособными, а юридические лица - правоспособными. Подростки в возрасте от 16 до 18 лет являются частично дееспособными, поэтому могут продавать и покупать имущество только с письменного согласия родителей.

В какой форме заключается договор купли-продажи

Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продаётся и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:

1. Товаром является недвижимость.
2. Одной или обеими сторонами являются юридические лица.
3. Гражданин продаёт гражданину товар стоимостью больше 10 000 рублей.

Исключение - сделки, исполняемые в момент их заключения. Например, розничная торговля.

Какими бывают договоры купли-продажи

В Гражданском кодексе выделено семь разновидностей договора купли-продажи.

1. Договор розничной купли-продажи.
2. Договор поставки.
3. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
4. Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).
5. Договор энергоснабжения.
6. Договор продажи недвижимости.
7. Договор продажи предприятия.

Каждый из них имеет правовые особенности.

Рассмотрим подробнее договор купли-продажи автомобиля как частный случай общей конструкции и договор купли-продажи квартиры как частный случай продажи недвижимости. Эти сделки чаще всего встречаются в хозяйственной деятельности физических и юридических лиц.

Как составить договор купли-продажи автомобиля

Для оформления купли-продажи машины не нужно обращаться к нотариусу. Договор можно составить в простой письменной форме, взяв за образец один из бланков в интернете.

Заполнять документ от руки или на компьютере - не важно. Главное, чтобы в нём были сведения о:

1. Месте и дате совершения сделки.
2. Продавце и покупателе (Ф. И. О., полные паспортные данные).
3. Транспортном средстве (тип, марка, цвет, дата выпуска, госномер, VIN, номер силового агрегата и шасси, серия и номер ПТС).
4. Стоимости (без неё договор действителен, но в спорных случаях цену придётся устанавливать с помощью экспертов и через суд).
5. Порядке передачи автомобиля.

Продавец должен подготовить правоустанавливающие документы на квартиру: выписку или ЕГРН (подтверждает статус собственников, а также отсутствие обременений), предыдущий договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Ещё рекомендую заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ и получить справку об отсутствии долгов по коммуналке.

Александр Спиридонов, ведущий юрист «Европейской юридической службы»

Если квартира является общей совместной собственностью супругов, необходимо оформить нотариальное согласие жены (мужа) на продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетние, потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства.

Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры

Регистрация купли-продажи регламентируется ФЗ № 302 от 30 декабря 2012 года, а не статьёй 558 Гражданского кодекса. Поэтому в настоящий момент договор купли-продажи совершается в простой письменной форме и считается заключённым в момент подписания.

Ольга Саутина, юридическая компания «Неделько и партнёры»

Но обратиться в Службу государственной регистрации (Росреестр) всё-таки придётся. Продавец и покупатель должны зарегистрировать смену собственника квартиры. Потребуются следующие документы:

1. Заявление о регистрации.
2. Договор купли-продажи.
3. Кадастровый паспорт на квартиру.
4. Согласие на сделку от заинтересованных лиц (супруги, органы опеки и прочие).
5. Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

Заявление и пакет документов можно подать лично в отделении Росреестра или МФЦ, почтовым отправлением с объявленной ценностью или через интернет .

В течение семи (при обращении непосредственно в Росреестр) или девяти дней (при обращении в МФЦ) переход имущественных прав будет оформлен. Новый владелец получит выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН). Отдельные свидетельства о праве собственности на жильё сейчас не выдаются.

Оформить куплю-продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, через нотариуса или с помощью агентства. Первый способ – наиболее рискованный. Однако каждый из них предполагает заключение договора и его обязательную регистрацию в Росреестре.

Процесс продажи квартиры происходит поэтапно. При этом каждый этап имеет свои особенности и нюансы.

Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

1. поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
2. обсуждение условий, заключение предварительного договора;
3. внесение аванса (по договоренности);
4. подготовка документов;
5. заключение основного договора;
6. регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
7. подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.

При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

• самостоятельно;
• у нотариуса;
• в агентстве.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

• оформление договора в простой письменной форме;
• отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
• самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.

С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

У нотариуса

Предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

• несет ответственность за правильность составления договора;
• проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
• расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.

Стоимость оформления договора у нотариуса:

1. один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
2. десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).

В агентстве

Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

• занимается поиском подходящей квартиры;
• договаривается с собственником жилья;
• оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
• составляет договор;
• предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
• присутствует на всех этапах проведения сделки;
• совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.

Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Варианты проведения сделки

Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:

• квартиры;
• доли;
• осуществляемая между родственниками.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:

1. Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
2. Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
3. Несовершеннолетние дети. – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
4. Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).

Помимо этого, купить квартиру можно:

• на рынке вторичной недвижимости;
• в новостройке;
• в строящемся здании.

В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.

Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.

Купля-продажа доли в квартире

Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.

Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.

Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:

• Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
• В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.

Купля-продажа между родственниками

Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.

Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:

1. Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.

Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.

1. Раздел имущества . Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
2. Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.

Сроки

При продаже квартиры сроки реализации договора обговариваются сторонами. Промежуток между подписанием предварительного договора и основного может быть разным. Контрагенты самостоятельно устанавливают его длительность.

Однако при регистрации права собственности новый владелец квартиры должен знать, что государственный орган определяет свои сроки на проведение процедуры. Ее длительность составляет:

• в Росреестре – десять дней;
• в Многофункциональном Центре – до семи дней.

Требования к содержанию договора

Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.

В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.

Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.

В договоре также указывают:

• личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
• подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
• стоимость жилья;
• отсутствие обременений, арестов;
• наличие перепланировки и ее оформление.

Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.

Документ актуален на 2017 год.

Необходимые документы

Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.

Документы для продавца

Таблица 2. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые продавцом

Документ	Примечание
Паспорт	Копия и оригинал
Свидетельство о браке и согласие на продажу квартиры от супруга	Предоставляется, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Согласие на продажу подлежит нотариальному заверению
Основание права собственности (договор дарения, купли-продажи, мены и т. д.)	Предоставляется оригинал документа
Выписка из Росреестра	Является подтверждением права собственности
Технический или кадастровый паспорт жилого помещения	Получается в БТИ
Разрешение органов опеки и попечительства	Предоставляется, если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний
Справка об отсутствии задолженности за квартиру	Необходима для подтверждения отсутствия долговых обязательств
Выписка из домовой книги	Получается не позднее одного месяца до совершения предполагаемой сделки

Документы для покупателя

Таблица 3. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые покупателем

Куда подаются документы

Не все покупатели знают, где оформить договор купли-продажи квартиры и куда подавать документы. Его можно зарегистрировать в:

• Росреестре;
• Многофункциональном центре.

Это обязательный этап, без которого переход прав собственности будет невозможен.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

• продавца;
• подлинности документов;
• наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

1. Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
2. Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

1. Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

• договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
• справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
• договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
• паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Вид	Примечание
Ипотека	Невыплаченное ипотечное кредитование, в результате которого имущество находится под залогом, может стать препятствием для его продажи
Аренда	Продажа жилого помещения в тот момент, когда оно сдается в аренду другим гражданам
Рента (договор, на основании которого гражданин обеспечивает владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока. Взамен он получает в собственность его квартиру)	Продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, неприемлема
Арест	Продать жилье, находящееся под арестом, проблематично. Причина ареста – отсутствие оплаты счетов и услуг длительное время. В этом случае ограничения будут применены со стороны государственных служб
Доверительное управление	Доверительное управление означает присмотр за собственностью постороннего лица на определенный срок. В этот период он имеет право на проживание в квартире

Порядок оформления сделки

Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

1. Заключение договора и его регистрация.
2. Передача квартиры.
3. Оплата.

Заключение договора

Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

Примечание . Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

Передача квартиры

Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

Передаточный акт:

1. Составляется в простом письменном виде.
2. Заполняется в свободной форме.
3. Не требует нотариального заверения.
4. Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.

Примечание . Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

Передача денег

После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

• банковская ячейка;
• безналичный расчет;
• счет в банке.

Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

Примечание . При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.

Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.

Документы

Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности

Документ	Примечание
Заявление о государственной регистрации сделки	Заполняется покупателем
Паспорта участников сделки	Предоставляются копии документов
Договор купли-продажи	Должен быть подписан всеми участниками сделки
Акт приема-передачи квартиры
Кадастровый и технический паспорт	Выдается в БТИ
Квитанция об уплате госпошлины	Оригинал
Нотариально заверенная доверенность	Если вместо продавца в сделке участвует его представитель

В каких случаях может быть отказано

Причины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.

Таблица 6. Частые причины отказа регистрации права собственности в Росреестре

Правовые	Материальные (связанные с документами)
Не выполнено условие органа опеки (при сделках, связанных с несовершеннолетними)	Отсутствие документа, необходимого при совершении сделки (например договора)
Совершение сделки лицом, у которого отсутствует право на распоряжение объектом недвижимости (нет права собственности на квартиру или доверенности на ее продажу)	Отсутствие в представленном договоре существенного условия (например не указание стоимости квартиры)
Представление документа (заявления) не уполномоченным лицом	Отсутствие заверенного согласия лица или органа на совершение сделки (например, отсутствие согласия супруга на сделку с совместно нажитым имуществом)
Наличие актуального ареста на объект недвижимости	Не представлены отказы от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности

Нюансы

Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.

Возможные риски при покупке квартиры

Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:

1. Нарушение прав несовершеннолетних . Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
2. Нарушение прав бывших супругов . Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
3. Нарушение прав зарегистрированных граждан . Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
4. Признание продавца недееспособным . Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
5. Наличие наследников . Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
6. Обман со стороны продавца . Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.

На что стоит обратить внимание

Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:

1. Удостоверение личности продавца . На сайте МВД можно проверить его подлинность.
2. Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
3. Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
4. Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
5. Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
6. Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
7. Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.

За последние пару лет появились новые правила:

1. Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
2. Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
3. С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
4. Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок - 10 дней.
5. Единственный случай отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.

Плюсы

Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.

Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.

Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.

Минусы

Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.