Главная » Социальная » Агентский договор на сдачу квартиры. Договор поручения аренда

Агентский договор на сдачу квартиры. Договор поручения аренда

Здравствуйте Мария!

В соответствии со ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала .

То есть, е сли сделки, совершаются Вами с третьим лицом от Вашего имени и за счет принципала, то Вы приобретаете права и становитесь обязанным, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В таком случае денежные средства, получаемые от арендаторов за пользование помещениями, являются Вашим доходом . И следовательно налог на добавленную стоимость уплачиваете Вы.

Если сделки совершаются Вами с третьим лицом от имени и за счет принципала, то права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В таком случае все суммы поступающие на Ваш счет являются доходом принципала.

При этом Вы имеете право удерживать агентское вознаграждение в фиксированной сумме 500000 рублей в месяц, если это предусмотрено Вашим агентским договором. И следовательно данную сумму можете учитывать в составе доходов агента.

СОгласно ст.1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Таким образом, если Договор аренды заключается от имени принципала, то следовательно все обязательства по нему, в том числе по оплате коммунальных платежей, несет Принципал или арендатор. И следовательно обязанность по уплате налога лежит на Принципале.

Учитываются ли расходы на коммунальные услуги и иные аналогичные платежи при исчислении налога на прибыль? Подлежат ли вычету у арендодателя суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные энергоснабжающей организации в части электроэнергии, потребленной арендатором?

Ответы на поставленные вопросы будут зависеть от условий договора аренды, от обязанностей сторон, оговоренных в нем.

Для разрешения вопросов налогообложения коммунальных расходов рассмотрим возможные варианты:

1. Если суммы коммунальных и иных аналогичных платежей включены в состав арендной платы,

Арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ и правовой позиции высших судебных органов (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002) стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее расчета. Учесть изменение стоимости коммунальных услуг позволит условие договора, предусматривающее постоянную и переменную части арендной платы.

Постоянная часть является фиксированной и включает в себя оплату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.Поэтому арендодатель должен исчислить налог с полной суммы арендной платы. Если оплата коммунальных услуг производится в составе арендных платежей, то отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить счет на оплату аренды с приложением расчета переменной части арендной платы, а также копий первичных учетных документов коммунальных служб (счета, расчеты), если это предусмотрено договором аренды.

При таком варианте арендодатель, руководствуясь п.3 ст. 168 НК, выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть) без выделения отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре и счете на оплату арендодателю, а арендатор принимает к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя (в том числе и в переменной части). Правомерность таких действий подтверждена разъяснениями налоговых и финансовых органов (Письма ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175). При соблюдении этих условий вычет предъявленных сумм налога на добавленную стоимость производится арендатором в общеустановленном порядке.

В данном случае у арендатора отсутствует риск как по принятию налога на добавленную стоимость, предъявленного арендодателем по переменной части арендной платы к вычету, так и по включению в расходы для целей исчисления налога на прибыль, суммы переменной части.

Что касается сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке, так как услуги приобретаются для осуществления операций, облагаемых НДС (услуги по сдаче помещений в аренду облагаются налогом на добавленную стоимость) (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такую же позицию выразил ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 10.01.2007 № А05-7971/2006-13 и от 04.07.2007 № А56-38904/2006.

2. Если в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель в интересах арендатора совершает действия, связанные с обеспечением помещения электроэнергией, водоснабжением и иными коммунальными услугами, а арендатор обязуется возместить расходы арендодателя, понесенные им в связи с выполнением поручения, то деятельность арендодателя по предоставлению коммунальных услуг следует рассматривать как посредническую, а договор аренды как смешанный договор. Такие отношения характерны для агентского договора (ст. 1005 ГК РФ) или договора комиссии (ст. 990 ГК РФ), в зависимости от того, действует агент от имени принципала или от своего имени (ст. 1011 ГК РФ).

При передаче энергии, воды, газа, услуг связи арендатору арендодатель не совершает операций по реализации и не обязан исчислять и уплачивать налог на добавленную стоимость, так как товары, приобретенные арендодателем-агентом для арендатора-принципала, являются собственностью принципала (п.1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ). Операции по приобретению и переадресации услуг для арендодателя – транзитные, потребляются арендатором, поэтому не увеличивают ни выручку, ни затраты арендодателя.

Внесение подобных условий в договор аренды вполне допустимо. Действующим законодательством предусмотрена возможность заключения смешанных договоров. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п.3 ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор аренды с элементами договора агентирования не противоречит действующему законодательству.

При этом необходимо отметить, что все посреднические договоры являются возмездными. При отсутствии в посреднических договорах условия о размере вознаграждения или о порядке его уплаты, вознаграждение уплачивается после исполнения поручения в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса (ст. 991, ст. 1006 ГК РФ). С учетом положений гражданского законодательства, возможно указать на включение в арендную плату вознаграждения за оказание посреднических услуг, без выделения отдельной суммой. Вознаграждение арендодателя-посредника на общих основаниях облагается налогом на добавленную стоимость (ст. 146, 156 НК РФ).

Согласно Правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, Книг покупок и Книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 914 от 02.12.2000, основанием для вычета налога на добавленную стоимость налогоплательщиком (приобретателем) является счет-фактура, выставленный посредником, в котором отражаются показатели счета-фактуры, выставленного продавцом услуги.

Письмом ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/85@ был разъяснен порядок перевыставления счетов-фактур при приобретении товаров (работ, услуг) черезпосредника. Если счет-фактура выставлен продавцом на имя комиссионера (агента), то основанием у комитента (принципала) для принятия налога на добавленную стоимость к вычету является счет-фактура, полученный от посредника. Счет-фактура выставляется посредником комитенту, принципалу с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику. Действия арендодателя-агента (комиссионера) в случае передачи в аренду части помещений будут следующими:

он получает от коммунальных служб счета-фактуры и хранит их в журнале учета полученных счетов-фактур;
регистрирует счета-фактуры в книге покупок только в части стоимости коммунальных услуг, потребляемых лично;
выставляет арендатору от своего имени счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором, с отражением показателей из счетов-фактур поставщиков услуг;
счета-фактуры, выставленные арендатору, регистрирует в журнале выставленных счетов-фактур, не регистрируя их при этом в книге продаж;
выставляет арендатору счет-фактуру на сумму посреднического вознаграждения, регистрирует его в журнале выставленных счетов-фактур и в книге продаж; в случае включения агентского вознаграждения в арендную плату, счет-фактура выставляется на сумму арендной платы.

То есть, если арендодатель обеспечивает арендатора всеми услугами, то такие действия считаются аналогичными действиям агента и подлежат вознаграждению.

Поэтому, если Вы осуществляете оплату коммунальных платежей от имени арендодателя, то Вы фактически совершаете действия СУБАГЕНТА.

СОглансо ст.1009 ГК РФ е сли иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.

То есть, в таком случае Вам следует дополнительно заключить с ПРинципалом субагентский Договор на оплату коммунальных услуг и получать соответствующее вознаграждение.

При этом сумма коммунальных платежей, поступающая на Ваш счет будет считаться доходом той или иной стороны в зависимости от СУбагентского Договора.

Таким образом, Вам следует исходить из вышеизложенного и при необходимости оформить Ваши отношения с Принципалом по оплате коммунальных услуг по ДОговору аренды.

С ув ажением Ф. Тамара

Доходы арендодателя от управления недвижимым имуществом во многом зависят от грамотного построения отношений с арендаторами. В статье предлагаются наиболее оптимальные, в том числе с точки зрения налогообложения, договорные схемы урегулирования отношений с арендаторами.

П о общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:

непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
субаренда (ст. 615 ГК РФ);
передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).

При выборе того или иного способа построения арендных отношений с арендаторами в первую очередь во внимание принимается экономическая составляющая (в том числе вопросы, связанные с налогообложением), а также необходимость управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг) самостоятельно или через третьих лиц.

Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Вопросы налогообложения

НДС

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности. В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями - заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

Вопросы налогообложения

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.

Агентский договор и доверительное управление

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Доверительное управление

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Отличие агентского договора от договора доверительного управления

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Вопросы налогообложения

По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие - все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).

Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.

Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.

Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.

В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.

Использование в бизнесе посредников помогает оптимизировать налоговые платежи. Однако усилиями ФНС и Росфинмониторинга эта схема обрастает негативными последствиями, которые могут поставить под угрозу не только бизнес самого посредника, но и его контрагентов.

Вспомним, что отличает агентский договор от других. По агентскому договору одна сторона (агент ) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала ) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Мы будем рассматривать агентский договор, по условиям которого агент в отношениях с третьим лицом действует от своего имени, хотя и за счет принципала. К такому договору применимы правила о договоре комиссии, если эти правила не противоречат положениям главы Гражданского кодекса РФ об агентировании или существу агентского договора (ст. 1011 ГК РФ).

Отметим, что существенными условиями агентского договора (то есть такими, без согласования которых договор не признается заключенным) является только предмет договора — это юридические и/или фактические действия, которые агент должен совершить по поручению принципала.

Отсутствие согласования в договоре иных условий не квалифицирует договор как незаключенный, а такие несогласованные моменты будут определяться согласно положениям Гражданского кодекса РФ (соответственно если вам необходимо более четкое определение важных именно для вас условий, или не выгодны общие нормы ГК РФ, эти условия следует также включить в заключаемый вами договор).

Предмет договора

Чтобы определить предмет агентского договора, необходимо согласовать:

— Юридические действия, которые подлежат совершению агентом (то есть факты или обстоятельства, влекущие правовые последствия , и возникающие по воле физических и юридических лиц, например, заключить договор на оказание услуг с исполнителем, договор купли-продажи с покупателем и т.п.).

— Фактические действия, которые подлежат совершению агентом (это действия, которые сами по себе не влекут правовых последствий , например, осуществлять поиск исполнителей по поручению принципала, вести переговоры и согласовывать с ними условия договора — но без его заключения). Фактические действия как правило связаны с порученными агенту юридическими действиями и необходимы для их надлежащего совершения.

В ряде ситуаций фактические и юридические действия будут совпадать, например, получение продавцом-агентом оплаты от покупателя в розничной торговле одновременно является заключением договора розничной купли-продажи (ст.493 ГК РФ).

Отметим, что действия, которые должен совершить агент, могут быть указаны без подробной детализации, а только общие полномочия агента (заключать сделки, участвовать в расчетах и т.д.). Однако если агент осуществляет поиск исполнителей для принципала, мы рекомендуем конкретизировать действия агента для минимизации риска переквалификации договора (и перерасчета налоговых обязательств агента).

В частности, поручение принципала может заключаться в том, что агент:

— находит покупателей на товар принципала, либо наоборот, находит для принципала необходимое для него имущество (например, недвижимое);

— находит исполнителей для выполнения работ (оказания услуг) на объектах принципала;

— заключает от своего имени, но за счет принципала, договора с исполнителями, покупателями, продавцами;

— осуществляет иные действия, порученные ему принципалом.

Отметим, что агентский договор на реализацию или закуп товара (имущества) в отношении его юридической сути вопросов как правило не вызывает. Риск его переквалификации в самостоятельные договора купли-продажи есть, но его оценка в большей степени зависит от налоговой составляющей сделки, чем от ее юридической трактовки.

А вот агентский договор, предполагающий привлечение агентом исполнителей для оказания услуг, выполнения работ для принципала, в связи с неоднозначностью юридической составляющей может быть переквалифицирован в договора подряда и субподряда (либо возмездного оказания услуг — в зависимости от характера работ/услуг). Каких-либо четких критериев для разграничения этих типов договорных отношений в судебной практике нет, как правило суды анализируют обстоятельства конкретной ситуации (например, Определение ВАС РФ от 15.04.2013 N ВАС-3637/13 по делу N А19-13741/2011).

В целом при разграничении агентского договора и договора подряда (ст.1005 ГК РФ и ст. 702 ГК РФ) нужно исходить из того, что агентский договор предполагает возложение на агента юридических и иных действий в интересах принципала (в частности в связи с его потребностью в каких-либо работах, услугах), а предметом договора подряда (оказания услуг) являются непосредственно работы (услуги). По агентскому договору агент не принимает на себя обязательство по выполнению самих работ (услуг) для принципала, не несет ответственность за их качество и своевременность выполнения (ст. 993 ГК РФ), у него исключительно посреднические функции.

Сложность заключается в том, что если юридические и иные действия совершаются агентом от своего имени, но за счет принципала, то в этом случае права и обязанности по сделке, совершенной агентом с исполнителем, приобретает агент, даже если принципал указан в договоре или самостоятельно вступил с третьим лицом в отношения по исполнению сделки (в частности осуществляет фактическую приемку работ (услуг), выполненных исполнителем).

Для минимизации рисков рекомендуем четко определить порядок документальной фиксации взаимоотношений всех сторон (принципала, агента и фактического исполнителя). При этом важно разделить потоки документов, необходимых для отражения операций в бухгалтерском и налоговом учете (первичных документов — актов исполнителя, отчетов агента и т.п., счетов-фактур) и потоки документов, служащих подтверждением фактического исполнения работ/услуг, соблюдения требований к их качеству, срокам выполнения и прочим существенных для сторон факторам.

Например, стороны могут предусмотреть в агентском договоре и продублировать в договоре с исполнителем дополнительный отчет (журнал или иной документ), в котором принципал будет отмечать факт выполнения работ (оказания услуг) и отсутствие у него претензий к их качеству и срокам. Такой отчет целесообразно закрепить как приложение к акту выполненных работ (оказанных услуг) в договоре с исполнителем (подписываемым исполнителем с агентом, заключившим с ним договор выполнения работ). И копия (или дополнительный экземпляр такого отчета/журнала) будет передаваться принципалу в комплекте документов, подтверждающих расходы агента на исполнение поручения принципала (как правило, прилагаемых к отчету агента).

Разграничение имущества агента и принципала

Вещи, поступившие к посреднику от принципала (либо приобретенные посредником за счет принципала) — это собственность принципала. При этом агент отвечает перед ним за утрату, недостачу или повреждение этого имущества (п.1 ст.996, п.1 ст.998, ст.1011 ГК РФ).

В отношении, например, товаров принципала у сторон вопросов обычно не возникает — посредник принимает их к себе на забалансовый учет. Но в отношении других объектов гражданских прав ситуация не так однозначна.

В силу ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся:

— вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права;

— результаты работ и оказание услуг;

— охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность);

— нематериальные блага.

Из указанной статьи следует, что, например, безналичные денежные средства относятся к иному имуществу, а не к вещам. И это вызывает сложности у сторон агентского договора в ситуации, когда посредник участвует в расчетах, а третье лицо по тем или иным причинам не исполнило свои договорные обязательства (например, задержало оплату) либо наоборот, перечислило аванс (и затем не выходило на связь более трех лет, либо ликвидировалось).

С одной стороны, исходя из формулировок ст.128, 996 ГК РФ, у принципала не возникает права собственности на безналичные денежные средства, поступившие от покупателя на счет агента.

В то же время, в отношении договора комиссии ВАС РФ разъяснял (п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85), что по смыслу ст. 999 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон об ином комиссионер обязан перечислять комитенту суммы, вырученные от продажи товара, принадлежащего последнему, по мере их поступления, а не по результатам исполнения поручения комитента в полном объеме. Это означает, что обязанность по перечислению комитенту сумм, полученных от третьих лиц, возникает у комиссионера непосредственно в момент получения указанных сумм и подлежит исполнению в разумный срок, если иное не установлено договором комиссии.

Получается, что все суммы (в том числе и авансы), которые комиссионер получил от покупателя по договору купли-продажи (заключенному по поручению комитента) он должен перечислить комитенту. Эта обязанность возникает непосредственно в момент получения суммы, при этом в договоре может быть согласован срок, в течение которого такие суммы перечисляются комитенту.

Если же третье лицо нарушило свои обязательства по договору, заключенному с посредником, то п.2 ст.993 ГК РФ установлено общее правило, согласно которому в случае неисполнения третьим лицом сделки, заключенной с ним комиссионером, комиссионер обязан немедленно сообщить об этом комитенту, собрать необходимые доказательства, а также по требованию комитента передать ему права по такой сделке с соблюдением правил об уступке требования.

Поскольку нормы, установленные для договора комиссии применимы и в отношении агентского договора (ст.1011 ГК РФ), то суммы оплаты, полученные от третьих лиц и зависшие у агента, следует рассматривать как обязательство агента перед принципалом. Оставить их себе агент не вправе. Аналогично и долги третьих лиц посредник передает принципалу.

При этом при наличии задолженности принципала перед агентом, посредник вправе удержать причитающиеся ему по агентскому договору суммы из всех сумм, поступивших к нему за счет принципала (ст.410, 997, 1011 ГК РФ).

Отчет агента

Исполняя агентский договор, агент должен совершить все порученные ему юридические и фактические действия и при необходимости передать все полученное в результате этого принципалу. Также он обязан подготовить отчет о совершенных действиях и направить его принципалу (п. 1 ст. 1008 ГК РФ). Кроме того, агент должен представить доказательства понесенных расходов, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 1008 ГК РФ).

Принципал должен принять переданное агентом, рассмотреть отчет и принять его или сообщить об имеющихся возражениях (п. 3 ст. 1008 ГК РФ).

— порядок принятия принципалом исполненного агентом поручения;

— порядок и срок рассмотрения принципалом отчета агента;

— какими доказательствами должны подтверждаться расходы агента (в частности какими именно документами, необходимость заверения копий документов, прилагаемых к отчету и т.д.).

Агент обязан отчитываться перед принципалом в порядке и сроки, которые предусмотрены договором. Если порядок исполнения агентского договора не определен, то агент обязан представить отчет по мере исполнения договора или по окончании исполнения (п. 1 ст. 1008 ГК РФ). Принципал должен рассмотреть его и принять или сообщить о своих возражениях (п. 3 ст. 1008 ГК РФ).

Стороны также определяют сроки рассмотрения отчета принципалом и порядок направления возражений на них. По общим нормам отчет агента считается принятым, если принципал не сообщил агенту о своих возражениях по нему в течение 30 дней со дня получения отчета , если соглашением сторон не установлен иной срок (п. 3 ст. 1008 ГК РФ).

Форму отчета посредника желательно закрепить в договоре. Он может содержать следующие сведения:

— дата составления отчета;

— реквизиты агентского договора (наименование, номер, дата);

— перечень совершенных юридических действий и даты их совершения;

— перечень совершенных фактических действий и даты их совершения;

— расходы, понесенные агентом в связи с исполнением договора;

— перечень документов, подтверждающих расходы агента и прилагаемых к отчету;

— реквизиты агента и принципала (наименование, ОГРН, ИНН, место нахождения);

— должность, фамилия, инициалы и подпись лица, действующего при составлении отчета от имени агента.

В случае, когда требования к содержанию отчета не согласованы, агент вправе направить принципалу отчет произвольного содержания. Однако он в любом случае должен содержать сведения о конкретных действиях, совершенных агентом, — в ином случае обязанность агента по направлению отчета не будет считаться исполненной.

Если из договора следует, что отчет носит характер первичного документа , на основании которого в учете отражаются сведения о вознаграждении посредника и возмещаемых расходах, он должен соответствовать нормам ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», и в частности предусматривать подписи с обеих сторон. При несоблюдении установленных законодательством требований к оформлению первичных документов принципалу могут отказать в признании таких расходов при налогообложении прибыли, а также в вычете НДС по посредническим услугам (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 19.09.2011 N А45-18674/2010, от 18.05.2009 N Ф04-2921/2009(6365-А67-25), Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.02.2010 по делу N А43-14355/2008-31-359).

Если же отчеты лишь уведомляют о ходе выполнения поручения, на сумму вознаграждения необходимо дополнительно к отчету составить акт сдачи-приемки услуг (с соблюдением требований к реквизитам первичного документа).

В следующей части статьи Ирина Евстратова расскажет про срок договора, вознаграждение и расходы агента и про контроль ФНС и Росфинмониторинга над агентскими схемами.

Аренда жилья через представителя - весьма распространённая практика. Найти агента, который поможет сдать или снять квартиру, довольно легко.

Любое риэлтерское агентство возьмётся предоставить такие услуги. Заключение сделки в таком порядке требует составление агентского договора на аренду квартиры, который подписывается с представителем, осуществляющим необходимые действия.

Оформление полномочий агента

Отдельное рассмотрение подобной сделки требуется потому, что лицо, которое будет проживать в арендованной квартире, само может не участвовать в обсуждении договора, не присутствовать при его подписании, а только вселиться в квартиру, вокруг которой возникли арендные правоотношения.

Если самостоятельно гражданин не присутствует при каком-либо действии, то вполне может оказаться, что результат сделки не соответствует ожиданиям, хотя формально всё по закону.

Именно поэтому при заключении договора с агентом требуется подробно описать условия и требования клиента, предъявляемые к съёмному жилью.

Содержание агентского договора на аренду квартиры

Агент, по гражданскому законодательству, может действовать как от имени клиента, так и от своего имени. Но в любом случае сделка совершается в пользу доверителя.

Значит, при составлении договора с агентом, который будет искать квартиру и заключать договор с собственником, необходимы следующие пункты:

Цена жилья

Зачастую стоимость аренды является определяющим фактором для арендатора. В агентском договоре указываем, что стоимость аренды за съёмную квартиру не должна превышать определенной суммы. Изменения в стоимости должны обязательно оговариваться с клиентом.

Условия проживания

Имеет значение, где будет находиться арендуемое жильё. В описании этих условий уместно указывать всё, что кажется важным доверителю.

Район города, в котором арендатор желал бы снять квартиру, её размеры, этажность дома, близость транспортных систем и социальных учреждений играют важную роль.

Указывайте такие позиции, если они важны для Вас, в договоре с агентом. Это позволит либо получить желаемое, либо быть в курсе изменений в процессе поиска жилья. Агент обязан отчитаться перед заказчиком, если какое-то условие агентского соглашения не может быть выполнено и требует пересмотра.

Само заключение агентом арендного договора не требует отдельного рассмотрения. Соблюдение законности сделки - обязанность агента.

Доверитель, поручив агенту за плату найти съёмное жильё, лишь получает результат в виде готовой для проживания квартиры, и надлежащим образом заполненных документов.

Ещё раз отметим, что заключение договора аренды через агента и получение нужного результата зависит от того, насколько полно описаны условия и требования заказчика к работе представителя-агента.

Ниже расположен типовой бланк и образец агентского договора на аренду квартиры, вариант которого можно скачать бесплатно.

Вопрос

Добрый день. У нас ООО на УСН6% они занимаются сдачей квартир в аренду по суточно. Квартира принадлежит физ.лицу, а между ООО и физ.лицом заключен агентский договор. Подскажите, с точки зрения бух. и нал учета отражение этих операций. Возможно ли будет получить ответ до конца сегодняшнего дня?

Ответ

Суммы, поступившие от арендаторов объекта недвижимости, принадлежащего принципалу (физическому лицу), в составе доходов агента (субагента) не учитываются (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

На дату сдачии объекта недвижимости, принадлежащего принципалу, организация-агент отражает в бухгалтерском учете возникновение дебиторской задолженности покупателя по аренде объекта недвижимости и кредиторской задолженности перед принципалом записью по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»(Инструкция по применению Плана счетов). При этом у агента (субагента) не возникает ни доходов, ни расходов. При получении оплаты от арендатора и перечислении оплаты принципалу (агенту) у агента (субагента) также не образуется доходов и расходов (п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99).

УСН и бухучет при получении агентского (субагентского) вознаграждения

Доходы при применении УСН признаются на дату поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения другим способом задолженности налогоплательщику (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Сумма вознаграждения является для агента (субагента) выручкой от реализации услуг (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Такие доходы учитываются в целях налогообложения после утверждения отчета в момент поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу агента (субагента) либо при погашении принципалом (агентом) задолженности иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Сумма вознаграждения признается агентом (субагентом) доходом от обычных видов деятельности на дату утверждения принципалом (агентом) отчета и отражается по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка», в корреспонденции с дебетом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (п. п. 5, 12 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов).

Смежные вопросы:

Мы применяем УСН доходы и заключаем агентский договор, в котором будем являться агентом. как происходит налогообложение в данной сделке? если можно пришлите образец агентского договора.
✒ Принципал обязан уплатить…...
учредитель выходит из ООО, в качестве оплаты доли ему передается основное средство с переоценкой. какими проводками это отразить? Какие налоговые обязательства возникнут у организации и учредителя?
✒ На дату…...
ИП на УСН 15 %х очет сдать в аренду свое помещение организации. 1.Может ли он включить с расходы содержание жилья, именно коммунальные платежт, свет. 2. Пришлите пожалуйста заявление…...
Добрый день, подскажите. Наш поставщик поставил нашему покупателю товар ж/д транспортом. в документах, выставленных в наш адрес на ж/д услуги значится не наш поставщик, а владелец вагонов, который в…...

Просмотров