Отличие между соглашением о задатке и предварительным договором с условием о задатке.

Внимание! Если были нарушены правила заключения соглашения о задатке, суд может переквалифицировать задаток в аванс. При этом не имеет значения, что в договоре платеж прямо именуется задатком.

При рассмотрении споров о том, является платеж задатком или авансом, суды не придают весомого значения тому, как этот платеж обозначен в договоре. Соглашение о выдаче денежной суммы в счет будущих платежей суд квалифицирует в качестве задатка или аванса в зависимости от того, были ли соблюдены правила заключения соглашения о задатке. Само по себе указание в договоре на выдачу задатка имеет второстепенное значение. И если правила закона при заключении соглашения о задатке не были соблюдены, то платеж будет расцениваться как аванс вне зависимости от того, как он был обозначен в договоре.

Так, суды довольно часто квалифицируют предусмотренные договором условия о выдаче задатка в качестве условий о выдаче аванса по причине нарушения правил о задатке, несмотря на то что в договоре платеж был обозначен именно как задаток (определение ВАС РФ от 1 июня 2011 г. № ВАС-6658/11 по делу № А82-16051/2009-70, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 8 июля 2011 г. по делу № А53-22598/2010 и ФАС Московского округа от 3 августа 2011 г. № КА-А41/8166-11 по делу № А41-38597/10).

В отдельных случаях сумму платежа, внесенного в качестве задатка, суды признают не авансом, а неосновательным обогащением. Это происходит тогда, когда основной договор, в обеспечение которого был осуществлен платеж, суд признает незаключенным и не порождающим правовых последствий для сторон.

Пример из практики: Суд взыскал с ответчика не двойную, а однократную сумму задатка, так как договор между сторонами не был заключен

Истец (ООО, арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ответчику (государственное предприятие, арендодатель) о взыскании двойной суммы задатка.

Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен в части взыскания однократной суммы задатка, в удовлетворении остальной части иска было отказано. Арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе истец просил отменить принятые по делу судебные акты в связи с их незаконностью и необоснованностью и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав следующее. Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества. Договор был подписан сроком на три года начиная с даты передачи объекта аренды истцу и вступал в силу с момента его государственной регистрации. Истец и ответчик также заключили соглашение, по которому истец обязался предоставить ответчику в качестве задатка денежные средства в счет причитающихся в будущем арендных платежей по договору. В соглашении было указано: если здание не будет передано истцу в аренду на условиях подписанного договора из-за нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, то ответчик обязан вернуть истцу полученный задаток в двойном размере.

Исковые требования были мотивированы тем, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору в части своевременной передачи имущества, в связи с чем он по условиям соглашения обязан уплатить истцу сумму задатка в двойном размере.

Суд кассационной инстанции указал, что, исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства только по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке и является незаключенным. Поскольку сумма задатка была внесена истцом во исполнение незаключенного договора аренды, то истец не вправе требовать с ответчика двойную сумму задатка, который в данном случае не мог являться доказательством заключения договора аренды и обеспечивать его исполнение.

В связи с этим суды правильно не применили к спорной денежной сумме последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 8 сентября 2011 г. по делу № А40-140019/10-157-1173).

3. Риск неполучения двойной суммы задатка при ненадлежащем исполнении контрагентом своих обязательств по договору.

Неблагоприятные последствия для продавца (подрядчика, исполнителя) в виде возврата двойной суммы задатка могут возникнуть лишь в случае неисполнения им договора. В случае же частичного исполнения договора (например, для договора купли-продажи это может быть передача только части купленных товаров) либо в случае ненадлежащего исполнения (например, передачи товара ненадлежащего качества) такие последствия не наступают.

Обосновывается это тем, что пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ говорит лишь о неисполнении обязательства, но не упоминает о наступлении аналогичных последствий при частичном или ненадлежащем исполнении договора.

Иными словами, если продавец по договору купли-продажи с условием о задатке должен передать 100 тонн зерна и не передал ни одной, то он будет обязан возвратить двойную сумму задатка. Если же продавец передаст хотя бы одну тонну зерна, то обязанности по выплате двойной суммы задатка у него уже не будет.

Пример из практики: Суд вернул лизингополучателю задаток, так как он частично исполнил свои обязательства

Истец (лизингополучатель) обратился в суд с иском к ответчику (лизингодателю) о возврате суммы задатка.

Решением арбитражного суда первой инстанции иск был удовлетворен. Апелляционная и кассационная жалоба были оставлены без удовлетворения.

Ответчик подал заявление о пересмотре вынесенных по делу судебных актов в порядке надзора. Коллегия судей ВАС РФ отказала в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра, указав следующее.

Как было установлено судами, во исполнение условий договора финансовой аренды (лизинга) ответчик приобрел в собственность и передал истцу во временное владение и пользование за плату три самосвала марки «КАМАЗ».

Истец свои обязательства по уплате лизинговых платежей исполнил частично, в связи с чем договор лизинга был расторгнут, а предмет лизинга был возвращен лизингодателю.

Согласно акту сверки взаиморасчетов на стороне лизингодателя образовался долг перед лизингополучателем в виде задатка, не зачтенного в счет платы за лизинговое пользование имуществом. Лизингодатель не вернул сумму задатка по требованию лизингополучателя, после чего последний обратился в арбитражный суд.

Суды исходили из того, что вследствие прекращения договорных отношений и возврата предмета лизинга основания для удержания задатка, подлежащего по условиям договора финансовой аренды зачету в счет будущих лизинговых платежей, отпали. При этом суды указали, что основания для применения последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, имеются лишь в случае неисполнения договора. В случае же ненадлежащего или частичного исполнения обязательства такие последствия не наступают.

Суды специально подчеркнули, что этот подход соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, установленной постановлением Президиума ВАС РФ от 16 мая 2006 г. № 15642/05 (определение ВАС РФ от 25 марта 2011 г. № ВАС-2819/11).

4. Риск уменьшения судом двойной суммы задатка, возвращаемого покупателю (заказчику) на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, по правилам для неустойки (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»). При этом размер возвращаемого задатка может быть снижен судом только по заявлению ответчика.

В науке и на практике нет единого мнения о том, можно ли вносить задаток по предварительному договору. Этому способствует неопределенность формулировки статьи 380 Гражданского кодекса РФ. С одной стороны из нее можно сделать вывод, что задаток является доказательством заключения«основного» договора. Понятно, что при заключении предварительного договора, основного еще нет. С другой стороны запрета вносить задаток до заключения основного договора в законе не существует. Существует две точки зрения на то, как устранить эту неясность.

Согласно первой точке зрения, задаток по предварительному договору невозможен. Эта точка зрения более популярна в арбитражных судах. Например, судьи в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.04 года № Ф04/3281-399/А67-2004, отметили, что предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нельзя обеспечивать задатком. Суд указал, что только денежные обязательства можно обеспечить задатком. А обязательства по предварительному договору таковыми не являются. Доводы о том, что соглашение о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, судьи посчитали не соответствующими статье 380 Гражданского кодекса РФ. Впрочем, эта позиция не является единственной принятой в указанном округе и в других округах. Так арбитры того же самого Западно-Сибирского округа удовлетворили требования истца о возврате задатка, внесенного по предварительному договору(постановлениеот 21.01.04 № Ф04/297-2312/А45-2004). А в Уральском округе считают, что задатком можно обеспечить исполнение как основного, так и предварительного договора(постановлениеФедерального арбитражного суда Уральского округа от 06.09.04 № Ф09-2878/2004-ГК). Суды общей юрисдикции более последовательны, и в основном«голосуют» за задаток по предварительному договору. Именно такой изложен в пункте 51 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2005 года; утв. постановлением Президиума Верховного суда РФ от 01.03.06.

Я считаю, что наиболее правильна точка зрения, согласно которой предварительный договор с условием о внесении покупателем задатка признается смешанным договором, к разным частям которого применяются разные правила(ст. 421 Гражданского кодекса РФ). К аналогичным выводам пришли и судьи Федерального арбитражного суда Уральского округа(постановлениеот 29.06.06 № Ф09-5566/06-С3). Они не согласились с тем, что задатком можно обеспечить обязательства по предварительному договору. При этом суд признал правомерной конструкцию смешанного договора, в котором задаток обеспечивает обязательства по планируемому к заключению договору купли-продажи. Судьи Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа также сочли, что основное обязательство уже должно существовать в момент заключения соглашения о задатке. Но прямо указали, что такое соглашение может содержать и основное обязательство. Например, такое как договор купли-продажи или предварительный договор(постановлениеот 14.12.06 № Ф04-8308/2006(29303-А46-16)).

С учетом сложившейся судебно практики, в тексте предварительного договора можно указать, что он является смешанным и содержит соглашение о задатке. Это придаст обязательствам большую«устойчивость» при рассмотрении спора в арбитражном суде. Статья подготовлена информационным отделом при содействии журнала

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Как вернуть задаток по предварительному договору? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств заключения и исполнения предварительного договора. После внесения изменений в ГК РФ изменился подход к юридической квалификации этого платежа. Рассмотрим нюансы ниже.

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

• Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
• Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
• Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

1. Должен быть поименован в этом качестве.
2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Задаток в предварительном договоре

О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ ?, Как составить предварительный договор купли-продажи ?.

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) , Предварительный договор купли-продажи земельного участка .

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

1. Именовать передаваемую сумму задатком.
2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

• Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
• Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

• в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
• однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Что это такое?

Задаток при покупке квартиры, по сути, является денежной суммой, которая является гарантией выполнения обязательств и передается покупателем продавцу.

Он выступает гарантией исполнения договора не только покупателем, но и продавцом.

Договор задатка – это обеспечительная мера, которая имеет свои последствия для обеих сторон. Он заключается между будущими участниками и в нем оговариваются все существенные условия.

Обе стороны сделки обязуются выполнить прописанные в договоре пункты, в противном случае наступают юридические последствия невыполнения договора.

Суть и понятие задатка изложена в ст. 380 ГК РФ , как и последствия невыполнения обязательств. Нужно понимать, что это непросто передача денег, а заключение договора с серьезными намерениями и последствиями.

Если одна из сторон этого договора не исполняет обязанностей, то наступают юридические последствия, которые урегулированы ст.381 ГК РФ . В случае невыполнения договоренностей покупателем – последний теряет сумму, переданную продавцу.

Если от своих обязательств отказывается продавец, то по закону он обязан возместить покупателю удвоенную сумму задатка, о чем говорится в ГК РФ. Возврат денег осуществляется через суд.

Но учтены и форс-мажорные ситуации , при которых сумма задатка за квартиру просто возвращается продавцом покупателю.

Тут имеются в виду только те ситуации, за которые не могут нести ответственности ни одна из сторон. По сути, это происшествие, которые происходит вне зависимости от воли человека (например, смерть, тяжелая болезнь, стихийное бедствие).

Плюсы данного соглашения

Заключение договора задатка имеет существенные положительные стороны:

Заключив такой договор, можно спокойно дальше готовить документы или ждать основной договор, не переживая, что квартиру продадут кому-то другому, продавец посчитает оговоренную стоимость продажи недостаточной, покупатель найдет более выгодный вариант и т.п.

Конечно, все это может случиться и при наличии такого договора, но в этом случае сторона, которая отказалась от обязательств, теряет деньги, а это — лучшая мотивация и исполнению предварительной договоренности.

Минусы внесения предварительного платежа

Как и у любой сделки, есть свои минусы и при . Этот договор стоит заключать, только если вы уверены в своих намерениях на все 100%.

Но это не единственный нюанс, которого стоит бояться. Немало есть и мошенников, которые с помощью задатка овладевают денежными средствами безвозвратно.

Чтобы обезопасить себя от этого, достаточно просто вдумчиво читать все пункты договора. Всегда стоит указывать реальные суммы, которые будут передаваться , ведь именно на этом что играют мошенники, уговаривая вас указать сумму меньше действительной.

Стоит внимательно изучить документы продавца, а лучше пойти с ним для разъяснения в ближайшую нотариальную контору. Нотариус проверит соответствие всех документов и объяснит возможные проблемы, если таковые могут возникнуть.

Перед заключением договора купли-продажи и внесением задатка стоит учесть следующие моменты:

• желательно, чтобы все до задатка, иначе нужно будет насчитать время оформления документов;
• стоит проверить наличие арестов, обременений и прочих нюансов, которые сделают невозможным заключение основного договора;
• перед заключением договора нужно внимательно осмотреть не только документы, но и состояние квартиры, чтобы не возникли неприятные сюрпризы.

Лучше знать все о документах и приобретаемом объекте, так больше шансов без рисков получить именно желаемый результат.

Составление договора

Лучше всего заключать этот договор у нотариуса или в агентстве недвижимости. Это более безопасный вариант, ведь опытные юристы смогут подсказать и объяснить все пункты договора.

Стоит отметить, что они смогут проверить документы перед сделкой и предостеречь от возможных проблем.

Обычно составляется в печатной форме и подписывается сторонами. Кроме того, следует еще и составить расписку . Дело в том, что этот договор свидетельствует о ваших намерениях и будет надежнее, если к нему будет прилагаться расписка о передаче денег.

Пишется собственноручно продавцом и синей пастой. В ней указывается — кто и от кого принял деньги, сколько и в счёт чего. Ещё обязательно указываются паспортные данные и сумма прописью.

Существенные условия договора задатка

В это договоре обязательно должно быть указано:

Все это обезопасит вас от лишних проблем и при таких условиях договор задатка будет считаться действительным. Если пренебречь этими пунктами, то договор будет легко расторгнуть или отменить в суде.

Факт передачи денег

Есть два проверенных и верных способа безопасной передачи денег:

Первый вариант опасен тем, что могут подсунуть фальшивые деньги. Поэтому, если заключаете договор у нотариуса или агентства недвижимости, настаивайте на проверке подлинности купюр . В противном случае лучше заказать эту услугу у банка.

Предварительный договор

Предварительный договор – это, по сути, договор о намерениях, который отсрочивает заключение договора купли-продажи по причине невозможности его заключения пока что.

Этот договор заключается в большинстве случаев нотариально, в нем учитываются все пункты, что и в задатке, но добавляется:

Если учесть все эти пункты, ответственно отнестись к покупке или продаже квартиры, то все пройдет гладко и вы не останетесь обманутыми.

Видео: Что выбрать при покупке квартиры — задаток или аванс?

В видеосюжете рассказывается, какими способами можно внести первоначальный взнос при сделке купли-продаже квартиры.

Разъясняется чем различаются между собой понятия «аванс» и «задаток». Даются советы, в какой форме покупателю недвижимости лучше внести предварительный платеж и как правильно их передать, чтобы не быть обманутым мошенниками.

Поставщик и заказчик, продавец и покупатель чаще всего заинтересованы в добросовестном исполнении заключенного договора. Чтобы обеспечить надлежащее исполнение, стороны могут включить в договор условие о внесении задатка.

Зачем нужен задаток

Задаток выполняет три функции:

• доказательственную - задаток свидетельствует о том, что договор заключен;
• обеспечительную (штрафную) - задаток обеспечивает надлежащее выполнение сторонами своих обязательств;
• платежную - задаток представляет собой часть платы по договору.

Эти три функции выделяют задаток среди других способов (залог, аванс, обеспечительный платеж и др.). Они же приводят к тому, что задаток для каждой из сторон договора может быть как выгоден, так и нести в себе определенные риски.

Как правильно договориться о задатке

Чтобы правильно составить и заключить соглашение о задатке , нужно руководствоваться следующими правилами.

1. Соглашение о задатке нужно составить в письменной форме (). Причем независимо от суммы уплачиваемого задатка. В противном случае суд посчитает уплаченную сумму (в зависимости от того, был ли заключен основной договор) либо авансом, либо неосновательным обогащением.
2. Задаток можно внести в обеспечение исполнения только заключенного договора.
3. Задаток может обеспечивать исполнение только денежного обязательства.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой стороне в счет причитающихся с нее платежей (). Соглашение о задатке производно и зависимо от основного обязательства, которое обеспечивается задатком. По этой причине соглашение о задатке можно заключить лишь при условии действительности основного обязательства, наличие денежного обязательства - необходимое условие для выдачи задатка. Исполнение неденежных обязательств (например, договора безвозмездного хранения или дарения) задатком обеспечиваться не может.

Несоблюдение правил закона при выдаче задатка может привести к тому, что договор о задатке будет недействительным, а внесенная сумма будет считаться либо авансом в счет будущих платежей (если договор будет признан заключенным), либо неосновательным обогащением продавца (если договор будет признан незаключенным).

Бесплатные конференции в регионах

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Смотрите, какие условия суды чаще всего оценивают по-разному. Возьмите в договор безопасные формулировки таких условий. Используйте позитивную практику, чтобы убедить контрагента включить условие в договор, а негативную – чтобы убедить отказаться от условия.

Оспаривайте постановления, действия и бездействие пристава. Освобождайте имущество от ареста. Взыскивайте убытки. В этой рекомендации все, что нужно: четкий алгоритм, подборка судебной практики и готовые образцы жалоб.

Читайте восемь негласных правил регистрации. Основано на показаниях инспекторов и регистраторов. Подойдет для компаний, которым ИФНС поставила метку о недостоверности.

Свежие позиции судов по неоднозначным вопросам взыскания судебных расходов в одном обзоре. Проблема в том, что множество деталей до сих пор не прописано в законе. Поэтому в спорных случаях ориентируйтесь на судебную практику.

Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.