Земля сельхозназначения не используется. Неиспользование земель сельскохозяйственного назначения

Одним из ключевых посланий выступления президента России перед Федеральным собранием в декабре 2015 г. было необходимость существенных реформ в АПК страны. В частности, президент заявил, что в следующую пятилетку необходимо полностью заместить импортные продукты сельского хозяйства теми, которые произведены в России. Для этого одной из мер предусмотрено отобрать (изъять) неиспользуемые земельные участки у нерадивых собственников и передать их тем, кто может землю обработать.

Для одних это послание стало поводом для серьезного беспокойства. Другие хорошо знают законодательство и необходимые в нем «лазейки» для защиты своих интересов. А третьи не обратили на него внимания и не знают, что их ждет в будущем. Данная статья раскрывает все тонкости изъятия земельных участков в 2017 г. Если вы хотите знать, как легально избежать изъятия земли , читайте далее.

Статья также будет полезна «знающим» людям, поскольку, хотя законодательство об изъятии земли работает с 2010 г., в своем выступлении президент поручил Федеральному собранию до лета-осени 2016 г. разработать новую нормативную базу для регулирования рынка сельхозземель. А инициативные депутаты из аграрного комитета заявили, что уже готовы представить предложения по этому поводу. Поэтому в данной статье также будут рассмотрены возможные новшества, которые помогут правительству ускорить и сделать более масштабным процесс изъятия «гулевых» земель.

1. Изъятие земельных участков. Как легально избежать изъятия?

Уже сама фраза «изъятие земельных участков» звучит неприятно, не сулит ничего хорошего для граждан. Но как показывает практика - в современных рыночных отношениях есть место этому понятию. К сожалению, без принудительного или по соглашению сторон изъятия земельных участков сегодня также нельзя обойтись.

Чтобы изложение материала не было вырванным из контекста, рассмотрим 4 ситуации (это исчерпывающий перечень), когда в Российской Федерации по закону предусмотрена возможность изъятия земли у собственников и других правообладателей (см. табл. 1).

Таблица 1. Случаи изъятия земельных участков

Когда могут изъять земельный участок?
	Для государственных или муниципальных нужд (читайте в отдельной )	В случае ненадлежащего использования земли	В случае реквизиции	В случае конфискации
	ст. 279 ГК РФ; ст. 49 и глава 7.1 ЗК РФ (ст. 56.2 - 56.11)	ст. 284-286 ГК РФ; и глава 7 ЗК РФ (ст. 44 - 47, 54); ст. 6 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения»	ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ	ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ; ст.104.1-104.3 УК РФ
		Любая (но в большей мере относится к землям с/х назначения и землям для строительства)
		Любые правообладатели (лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или на праве аренды)	Собственник	Собственник
Причины изъятия	В исключительных случаях, связанных с государственными (муниципальными) нуждами: 1) для выполнения международных договоров Российской Федерации; 2) для строительства, реконструкции объектов государственного значения или объектов местного значения.	Ненадлежащее использование земельного участка: 1) неиспользование по целевому назначению земельных участков с/х назначения или земельных участков, предназначенных для строительства; 2) земельный участок используется с нарушением правил рационального использования; 3) порча земель; 4) невыполнение обязательств по рекультивации; 5) невыполнение обязательств по приведению земельного участка в состояние пригодное для целевого использования.	В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер.	Применение санкции за совершение преступления (получение земельного участка в результате совершения преступления или получение земельного участка на средства, полученные в результате совершения преступления).
Основания изъятия	Решение уполномоченного органа и заключение с правообладателем соглашения или судебное решение о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.	Согласие правообладателя или решение суда.	Решение уполномоченного органа государственной власти.	Обвинительный приговор суда.
Условия изъятия	Прохождение длительной процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий, приведенных в ст. 56.3 ЗК РФ.	Принудительное изъятие земельного участка может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания.	Принятие решения о реквизиции земельного участка.	Вступление в силу обвинительного приговора.
Кто принимает решение об изъятии	Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти соответствующего уровня (уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы власти субъектов РФ, органы местного самоуправления).	Уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, суд.	Уполномоченный исполнительный орган государственной власти.
Срок изъятия	На постоянной основе.	На постоянной основе.	На постоянной основе или временно до прекращения обстоятельств, вызвавших необходимость реквизиции.	На постоянной основе.
Цель изъятия	Для выполнения международных договоров или строительства объектов государственного или муниципального значения.	Для прекращения фактов ненадлежащего использования земельных участков и передачи земли в пользование тем, кто умеет на ней работать.	Для защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи чрезвычайными обстоятельствами угроз.	Для возмещения ущерба и в качестве наказания.
Плата при изъятии	За изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества.	Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.	В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.	Земельный участок изымается принудительно и безвозмездно.
Можно ли избежать изъятия		Для предотвращения изъятия следует устранить факты ненадлежащего использования земельного участка и уплатить штраф по административному правонарушению в сроки, указанные в предупреждении.	Но лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

Очевидно, что наибольшей интерес вызывают две первых причины, по которым могут быть изъяты земельные участки у собственников. Более детальная информация об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд освещена в отдельной статье на нашем сайте . Дальше речь пойдет об изъятии участков по причине ненадлежащего использования, ведь именно об этом говорил в своем послании президент.

2. Основания для решения об изъятии земельного участка

Хотя законодательная база об изъятии земель в случае ненадлежащего использования существует уже давно, многие признают ее неэффективность и отсутствие четких процедур.

Гражданский кодекс

Так, в Гражданском кодексе РФ этому вопросу посвящены три статьи:

• Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением
• Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
• Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

Таким образом, изъятие земельного участка согласно гражданскому кодексу возможно по двум основаниям:

Основание 1	Основание 2
Неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением	Использование земельного участка с нарушением
Относится только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения или участкам, предназначенным для строительства
	Земля изымается у собственников
Земля изымается в случае неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением в течение 3 лет. При этом в данный период не включается время для освоения участка и время, в течение которого участок нельзя было использовать по целевому назначению по причине стихийных бедствий или других обстоятельств, исключающих такое использование.	Земля изымается в случае грубых нарушений правил рационального использования, в частности, если 1) участок используется не в соответствии с его целевым назначением (в отличие от первого основания применяется ко всем категориям земель) или 2) его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо 3 ) значительному ухудшению экологической обстановки .

В Гражданском кодексе нет толкования понятия ненадлежащего использования . Вместо этого из статьи 286 становится понятным, что под этим термином понимаются два описанных выше основания. В этой статье также предусмотрено, что органы государственной власти, отвечающие за принятие решения об изъятии и обязательное заблаговременное предупреждение собственников участков, а также порядок самого предупреждения определены в земельном законодательстве. Но на данный момент таких положений в Земельном кодексе нет.

В Гражданском кодексе по порядку изъятия приводится только два возможных варианта развития событий :

1) собственник земельного участка согласен с решением об изъятии; письменно уведомляет об этом орган, принявший решение об изъятии; в итоге участок продается на публичных торгах;

2) собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии; орган, принявший решение об изъятии, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Земельный кодекс

В Земельном кодексе вопросам изъятия земельных участков посвящены статьи:

• Статья 44. Основания прекращения права собственности
• Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения
• Статья 46. Основания прекращения аренды
• Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного пользования
• Статья 54. Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду ненадлежащего использования

Наиболее короткой из этого списка является статья 44. В ней обозначено «Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (то есть, при продаже, дарении и прочих сделках на добровольной основе ), отказе собственника от права собственности на земельный участок (также добровольный отказ с написанием соответствующего заявления ), по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством ». Таким образом, самая главная статья Земельного кодекса об основаниях, по которым собственника можно лишить земельного участка (изъять его на законных основаниях), является, по сути, бездейственной, если можно так сказать, - отсылающей к другим нормам законодательства.

Как можно судить из названий остальных статей Земельного кодекса (ст. 45, 46, 47), они описывают основания для прекращения всех видов прав на землю, кроме права собственности.

Но все же в земельном законодательстве (в ст. 45 ЗК РФ) приведено более конкретное определение понятия ненадлежащего использования земельного участка . А именно оно включает такие правонарушения:

1) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (соответствует основанию, приведенному в ст. 284 ГК РФ );

2) использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования (в том числе если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки) (соответствует основанию, приведенному в ст. 285 ГК РФ );

3) порча земель;

4) невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

5) невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

То есть, к основаниям, приведенным в Гражданском кодексе, добавлены еще 3 позиции.

Что же касается порядка изъятия земельного участка , то статью 54 ЗК РФ нельзя назвать исчерпывающей. Кроме того, она относится лишь к порядку изъятия земель, предоставленных на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования . Но все же приведем ее основные положения:

1. Для выявления фактов ненадлежащего использования земельных участков в соответствии со ст. 71 ЗК РФ проводится государственный земельный надзор. Более детально правила проведения административного обследования объектов земельных отношений изложены в Постановлении правительства № 251 от 18.03.2015 г. . Орган государственного земельного надзора по результатам проведения проверок составляет акты обследований, и в случае нарушений выдает правообладателям земельных участков обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений. Также орган государственного земельного надзора осуществляет контроль исполнения указанных предписаний.
2. В случае неустранения нарушений в установленный срок орган государственного земельного надзора в течение 30 дней со дня привлечения виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания передает об этом сведения и соответствующие документы в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
3. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления после получения информации и документов направляет в суд требование об изъятии земельного участка.
4. Принудительное прекращение прав на землю осуществляется на основании вступившего в силу судебного акта об изъятии земельного участка (но при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания). Пре этом есть исключения при изъятии земель предоставленных государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям. У таких предприятий земли могут изыматься по решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления без обращения в суд.
5. В течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (или со дня принятия решения об изъятии земельного участка) исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением копий документов об изъятии. В налоговый орган о прекращении прав на участок исполнительный орган должен сообщить в течение 7 дней.

Еще раз отметим, что данный порядок не является установленным при изъятии земельных участков у собственников. Согласно данному порядку не предусмотрена дальнейшая реализация в собственность или предоставление на иных правах земельных участков на торгах. Возможно, это связано с тем, что в большинстве случаев данная процедура изъятия проводится для земельных участков, которые в последующем не планируется предоставлять гражданам. Также не предусмотрена выплата правообладателю возмещения. Но на практике данный порядок является общим для изъятия земельных участков при ненадлежащем их использовании.

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросам изъятия земельных участков посвящена Статья 6 . «Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». В этой статье речь идет только о земельных участках сельскохозяйственного назначения. При этом для их изъятия предусмотрено только два основания:

1) может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае , если земельный участок используется с нарушением требований рационального использования земли , повлекшим за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки .

При этом критерии существенного снижения плодородия установлены Постановлением правительства № 612 от 22.07.2011 г. , а критерии значительного ухудшения экологической обстановки установлены Постановлением правительства № 736 от 19.07.2012 N 736 .

2) Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае , если в течение 3 и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности . В 3-летний срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. Срок освоения земельного не может составлять более чем два года.

Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности установлены в Постановлении правительства № 369 от 23.04.2012 г. .

Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: 1) на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; 2) на сенокосах не производится сенокошение; 3) на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка; 4) на пастбищах не производится выпас скота; 5) на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; 6) залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка; 7) залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%; 8) закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

3. Как легально избежать изъятия участка?

Если у вас есть земельный участок сельскохозяйственного назначения, и он уже давно не используется, есть вероятность, что его могут изъять. Для того чтобы узнать, как легально избежать изъятия , рассмотрим существующий порядок этой процедуры:

1) Орган государственного земельного надзора проводит плановое или внеплановое административное обследование земельного участка. По его результатам составляется акт обследования. В случае наличия нарушений орган государственного земельного надзора выдает собственнику земельного участка обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений. Также одновременно назначаются административное наказание в виде штрафа за неиспользование земельного участка. Размер штрафа для граждан составляет от 0,3% до 0,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3000 руб. (п. 2 ст. 8.8 КоАП РФ).

2) Принудительное изъятие у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования после назначения административного наказания. В этом случае подтверждением факта неустранения ненадлежащего использования земельного участка является назначение административного наказания в виде штрафа за невыполнение в установленный срок предписаний федеральных органов, осуществляющих государственный земельный надзор. Размер штрафа для граждан составляет от 10 до 20 тыс. рублей (п. 25 ст. 19.5 КоАП РФ).

3) В случае неустранения правонарушений в срок, установленный предупреждением, орган государственного земельного надзора, вынесший предупреждение, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

4) Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.

5) В течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ по отношению до такого земельного участка и проводит публичные торги по его продаже.

6) Если публичные торги по продаже признаны несостоявшимися, земельный участок в течение 2 месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене.

7) Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Для органов государственной власти подготовка документов для изъятия длительный и сложный процесс. Поэтому действительное изъятие производится в редких случаях (смотрите статистику в приведенной ниже таблице 2). Возможно, данные показатели процента изъятия земель до площади земельных участков, на которых выявлены нарушения, увеличатся в связи с принятием в 2016 году новых поправок до земельного законодательства.

Таблица 2. Количество случаев изъятия земельных участков

	По всей территории РФ		Московская область
Период
Количество проведенных проверок
Площадь земельных участков, на которых выявлены нарушения, тыс. га
Инициировано изъятие земельных участков, тыс. га.			Изъятия не инициировались	Изъятия не инициировались
Изъято земельных участков, тыс. га.
% изъятия земель до площади земельных участков, на которых выявлены нарушения

Таким образом, чтобы легально избежать изъятия земельного участка, необходимо:

а. Принять превентивные меры и мало-мальски обрабатывать земельный участок хотя бы раз в 3 года. В интернете сейчас полно предложений по покосу травы, а также расчистке, вспашке, боронировании земельных участков. Хотя данные услуги пользуются постоянным спросом в хозяйственных целях, в последнее время после выступления президента деятельность многих таких компаний значительно активизировалась. Найти в интернете компанию, которая за деньги обработает земельный участок, не составит труда.

б. Если вы считаете очень маловероятным, что проверка придет именно к вам, продолжайте ничего не делать и ждать штрафов. Дальше, когда вам будет выписано предписание и назначено административное наказание, чтобы избежать изъятия, все же придется в принудительном порядке обрабатывать земли и платить штрафы. По приведенным суммам штрафов и стоимости обработки почвы сами рассчитайте свои риски. Если в 2015 г. в результате проверок было выявлено нарушений использования земли на площади 759,4 тыс. га, а общая площадь земель сельскохозяйственного назначения в России составляет 386,5 млн. га, то вероятность что проверка будет проведена на вашем земельном участке, равняется «площадь вашего земельного участка»*759,4 тыс. га/386,5 млн. га. Если площадь составляет 1 га, то вероятность всего 0,2%. Конечно, эти расчеты ничего не значат и выглядят смехотворно, ведь по всей территории России проверки проходят очень неравномерно. Больше проверок проходит там, где есть земли наиболее пригодные для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например черноземы, которые массово в связи с неиспользованием зарастают кустарниками.

Напомним, что от прав на земельный участок, который не обрабатывается, можно добровольно отказаться, написав об этом заявление в орган регистрации. При этом ничего платить не нужно. Но если ваш участок попал под проверку и установлен факт нарушения, уплаты штрафа не избежать. Землю можно не обрабатывать, она будет продана с аукциона. Но при этом стоимость организации торгов и штрафы будут вычтены из суммы, вырученной от продажи земли.

4. Новые условия изъятия земельных участков (2016-2017)

По оценкам Счетной палаты , в России из 386,5 млн. га земли сельскохозяйственного назначения фактически не используется около 56 млн. га. (14,5%). В планах правительства за 5 лет ввести в оборот 10 млн. га земель, которые сейчас простаивают. Из этой площади 5,5 млн. га планируется ввести в оборот на Дальнем Востоке, чему в значительной мере будет способствовать принятие закона о бесплатном предоставлении земельных участков в дальневосточном регионе .

Что еще могут «придумать» законодатели для исполнения послания президента относительно ускорения и повышения эффективности процедуры изъятия неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения? Давайте рассмотрим основные возможные нововведения:

1) Первое, что нужно сделать, - согласовать между собой нормы законодательства из Гражданского и Земельного кодексов, прописать четкую процедуру изъятия ненадлежаще используемых земель, как это сделано в 2015 г. для изъятия земельных участков в связи с государственными или муниципальными нуждами. При этом в новом порядке обязательно должно быть сохранено правило выполнения условия о наличии неустраненного правонарушения, а также порядок изъятия земли через суд.

2) В новых условиях изъятия земельных участков в 2016 г. может быть предусмотрено сокращение срока допустимого неиспользования земель с «3 лет подряд + 2 года на освоение» до «3 лет». В частности, может быть установлено, что на основании критериев неиспользования, по которым оценивается состояние земельных участков, формируемое в течение определенного времени, можно установить факт неиспользования земли всего за одну проверку. Данная норма сейчас действует на практике, поскольку суды могут не требовать от исполнительных органов власти результатов проверок в течение 3 лет подряд. Но ее также могут закрепить в законе. Ранее существовали предложения о сокращении срока допустимого неиспользования участка до 1 года. Норма о предоставлении двухлетнего срока на освоение земель может быть изъята из Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

3) По действующим правилам в случае изъятия земля продается с публичных торгов, а бывшему собственнику выплачивается вырученная за нее сумма за вычетом расходов по организации торгов. Однако есть предложение определить порядок действий в случае, если правонарушение совершено только на части участка, а не на всей его площади. Например, если ненадлежащим образом используется только 30% общей площади участка. В таком случае земельный участок может быть разделен на используемую и неиспользуемую части. Неиспользуемая земля будет продана на торгах, а используемая останется собственнику. В этом случае из передаваемой собственнику суммы, полученной от продажи неиспользуемой части участка, будут вычтены еще и расходы на кадастровые работы по разделу.

4) В 2015 г. уже были повышены суммы административных штрафов за нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения, а также за неустранение правонарушений. Не исключено, что размеры штрафов будут и далее повышаться.

5) Также в Налоговый кодекс могут быть внесены правки о повышении земельного налога на неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения. Для таких земель будет применяться обычная ставка налога на землю 1,5% от кадастровой стоимости вместо пониженной ставки 0,3% для сельхозземель.

6) Также в противовес существующему порядку, когда при получении документов от органов земельного надзора о нарушениях использования земли органы исполнительной власти имеют право (но не обязанность) обращаться в суд для изъятия земельных участков, в 2016 г. в законодательство планируется ввести норму об обязательстве органов местной власти в течение 3 месяцев подавать обращение в суд об изъятии земли и выставлении ее на продажу.

7) Законом может быть предусмотрена возможность снижения минимальной начальной цены земельного участка при выставлении на торги.

8) В законодательство планируется ввести обязательство местных властей обеспечивать запрет на совершение сделок с участком изъятой земли. То есть в течение некоторого времени изъятый земельный участок нельзя будет продать, подарить или совершить с ним другие сделки.

9) В законодательство планируется ввести обязательство местных властей выкупать участки в случае отсутствия покупателя земли при ставке не ниже 50% от кадастровой стоимости.

10) Рассматривается возможность безвозмездного предоставления заинтересованным лицам изъятых земельных участков.

11) Доработки законодательства также могут производиться в области расширения и уточнения признаков неиспользования земельных участков.

Все эти нововведения помогут простимулировать целевое использование сельхозугодий. Как видим, работы у законодателей довольно много. В 2016 г. станет ясно, какие нововведения относительно условий изъятия земельных участков будут приняты.

Источники:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. - http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html .
2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ. - http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
3. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173602/ .
4. Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений / Постановление Правительства РФ от 18 марта 2015 г. № 251. - http://base.garant.ru/70901122/ .
5. О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации / Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369. - http://base.garant.ru/70167784/ .
6. О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли / Постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736. - http://base.garant.ru/70204266/ .
7. Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения / Постановление Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612. - http://base.garant.ru/12188226/ .
8. Аналитический отчет Счетной палаты Российской федерации от 18.02.2016 г. -

Землю, принадлежащую по праву собственности, может конфисковать государство. Однако для этого нужны веские основания, подтвержденные законодательными нормами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Как в 2019 году изымается частный земельный участок? Земли могут изыматься государством. Не имеет значения, кто и на каком основании владеет землей.

Но изъятие возможно лишь на основаниях, прописанных в законе. Когда в 2019 году допускается принудительное изъятие земельных участков у собственников? Какова процедура изъятия частных земель?

Общие моменты

Землепользование относится к наиболее ранним формам владения землей как имуществом для производственных целей. Согласно законодательству земля выступает объектом гражданского права.

Возмещается рыночная стоимость участка вкупе с упущенной выгодой и ценой объектов, расположенных на участке.

Величина возмещения определяется не позже, чем за два месяца до отправки правообладателю соглашения об изъятии.

По согласию лиц, располагающих правом на изымаемые земли, им может предоставляться аналогичная земля.

В этом случае применяются положения гражданского законодательства о . После получения соглашения правообладатель его подписывает и возвращает отправителю.

В случае несогласия с предложенными условиями правообладатель вправе отказаться от подписания или озвучить свои предложения.

Но предложенные условия должны быть документально обоснованны ( , отчет об и т.д.). Если уполномоченный орган соглашается с доводами правообладателя, подписывается соглашение.

Не подписание соглашения в трехмесячный срок позволяет уполномоченному органу обратиться в суд для принудительного изъятия участка.

Какие для этого допустимы основания

После последней редакции ЗК РФ основания для изъятия земель для госнужд выглядят так:

• выполнение международных договоров РФ;
• строительство или реконструкция объектов государственного значения и иных значимых объектов из установленного перечня;
• прочие основания, утвержденные федеральным законодательством.

Основания для изъятия земель вследствие ненадлежащего использования сводятся к использованию не по целевому назначению, игнорированию обязательных процедур по восстановлению земель и как следствие, к порче почвы и нанесению ущерба окружающей среде.

Видео: на законных основаниях. Изъятие земель

Реквизиция участков осуществляется в случае стихийных бедствий, эпидемий, аварий и иных ситуаций, имеющих чрезвычайный характер.

Конфискация становится следствием применения санкций за свершенные преступления.

Порядок принудительного изъятия земельного участка у собственника

При добровольном изъятии земельного участка у правообладателя предполагается соблюдение следующей схемы действий:

1. Подготовка к изъятию и определение порядка прекращения прав владения.
2. Принятие решения с обоснованием условий изъятия.
3. Информирование правообладателя о предстоящем изъятии.
4. Государственная регистрация изъятия.
5. Заключение соглашения об изъятии с правообладателем.

При отказе владельца земли от заключения соглашения начинается процедура принудительного изъятия участка. Уполномоченный орган подает в суд.

При рассмотрении искового требования о принудительном изъятии земли суд учитывает:

• основания изъятия;
• необходимость в использовании именно этой земли;
• другие причины, по которым участок должен быть изъят.

Бремя доказывания всех значимых обстоятельств возлагается на орган, подавший иск и принявший решение об изъятии.

Если одновременно требуется изъятие объектов, размещенных на участке, то необходимо доказать, что земля не может быть изъята без прекращения права на эти объекты.

Если суд сочтет обстоятельства не подтвержденными, то он вправе отказать в удовлетворении иска.

Положительное решение суда выступает основанием для государственной регистрации перехода прав собственности на изъятую землю.

Возмещение за участок рассчитывается судом исходя из земли и с учетом оснований для возмещения.

Для государственных нужд

Для госнужд земли изымаются только в исключительных случаях, указанных в . Выкуп осуществляется Российской Федерацией или соответствующим субъектом РФ.

Принимают решение о необходимости изъятия федеральные или региональные органы исполнительной власти.

Порядок изъятия предполагает, что госорганы договариваются с правообладателем об условиях, сумме и порядке возмещения и прочих значимых нюансах, закрепляя таковые соглашением.

При этом правообладатель вправе получить компенсацию за все утрачиваемое имущество и понесенные убытки.

Изымаемый участок может заменять на недвижимое имущество равнозначной стоимости или может предоставляться участок и/или объекты недвижимости с зачетом в стоимость возмещение.

То есть можно получить меньший участок земли с выплатой разницы возмещения. В случае принудительного взыскания должно обеспечиваться равноценное предварительное возмещение.

Сроки принудительного изъятия, сумма и порядок возмещения определяется судом, на основании представленных по делу материалов.

В связи с неиспользованием

Изыматься предоставленный правообладателю земельный участок может, если предназначен он для сельского хозяйства или индивидуального строительства, но при этом в течение трех и более лет не используется по прямому назначению.

Например, гражданин получил землю под , но строительство дома так и не начал или земля, полученная в СНТ, владельцем никак не используется.

Трехлетний срок считается за вычетом времени, необходимого на освоение земли. Не учитывается в этот срок и период, в течение какого землю нельзя было использовать в силу обстоятельств.

Например, из-за стихийных бедствий или иных ситуаций. Участок собственника может быть изъят, если земля используется с нарушением законодательства РФ.

К примеру, использование земель не по целевому назначению ведет к значительному снижению плодородия или причиняется вред окружающей среде.

В преддверии изъятия проводится административное расследование на предмет нарушения закона с целью проверки способов использования участка и состояния земли.

Оформляется изъятие посредством заключения соглашения или на основании судебного решения. В обоих случаях земля реализуется с публичных торгов.

От вырученной вычитаются затраты на организацию торгов и оставшаяся сумма передается правообладателю.

Для муниципальных нужд

Под муниципальными нуждами понимается развитие территории. Изыматься может земля в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии и заключен соответствующий договор с исполнителем.

Решение принимается на основании проектов планирования и территории. В семидневный срок копия этого решения направляется правообладателю.

При отказе от заключения соглашения в положенный срок участок изымается на основании судебного решения. Суд определяет условия изъятия и сумму выкупа.

Возмещение перечисляется на известный счет правообладателя либо сохраняется на депозите нотариуса до востребования. Обжаловать решение суда в данном случае можно только в отношении суммы возмещения.

Как выглядит уведомление

Об изъятии земельного участка правообладатель оповещается за три месяца до предполагаемой даты прекращения права собственности.

Уведомление отправляется в письменной форме посредством заказного письма с уведомление о вручении.

Что касается формы уведомления, то это копия решения, принятого уполномоченным органом. Отправляется такое решение в течение семи дней с момента принятия.

Документ должен содержать в себе:

• основания изъятия со ссылками на соответствующие нормативы;
• указание площади и изымаемого участка;
• указание правообладателя, выявленного по результатам исследования.

Вместе с уведомлением владельцу участка направляется проект соглашения об изъятии земли. В нем прописывается:

При отсутствии разногласий соглашение подписывается и регистрируется переход права собственности. Несогласный с предложенными условиями правообладатель озвучивает свой вариант соглашения.

При невозможности урегулирования ситуации любая из сторон вправе обратиться в суд для определения условий изъятия и представить необходимые подтверждения/доказательства своей правоты.

Судебная практика

Судебная практика по вопросам изъятия земельных участков показывают, что часто публичные органы лишены права реализации принудительного изъятия земель по причине нарушения установленного порядка.

Как правило, суды отказываются удовлетворять иски об изъятии, если не соблюден законодательный порядок, включающий в себя:

• принятие решения;
• уведомление правообладателя;
• проведение оценки земли;
• заключение соглашения об изъятии;
• возмещение убытков правообладателя;
• фактическое изъятие участка;
• регистрацию перехода права собственности.

Анализ судебной практики показывает, что земли нередко изымаются самовольно посредством строительства объектов без соблюдения порядка и компенсации убытков заинтересованных лиц.

При этом потерпевший не может восстановить нарушенные права по причине расходования колоссальных бюджетных средств на реализацию самозахвата.

Декабрь 10

13:45 2016

Изъятие неиспользуемых земельных участков у нерадивых собственников и передача их тем, кто сможет землю обработать, было возможно с 2010 года, но масштабным процесс может стать после разработки новой нормативной базы для регулирования рынка сельхозземель. Тонкости изъятия «гулевых» земель в 2016 году, предложенные правительством РФ, и способы не допустить подобной процедуры, будут интересны для многих землевладельцев.

Как легально избежать изъятия?

В современных рыночных отношениях в РФ появилось понятие принудительного (или по соглашению сторон) изъятия земельных участков. Рассмотрим перечень предпосылок, при которых изъятие земли у собственников и других правообладателей становится возможным (см. табл. 1).

Таблица 1. Случаи изъятия земельных участков

Когда могут изъять земельный участок?
	Для государственных или муниципальных нужд	В случае ненадлежащего использования земли	В случае реквизиции	В случае конфискации
Ссылки на нормативную базу	ст. 279 ГК РФ; ст. 49 и глава 7.1 ЗК РФ (ст. 56.2 — 56.11)	ст. 284-286 ГК РФ; и глава 7 ЗК РФ (ст. 44 – 47, 54); ст. 6 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения»	ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ	ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ; ст.104.1-104.3 УК РФ
Категория земель	Любая	Любая (но в большей мере относится к землям с/х назначения и землям для строительства)	Любая	Любая
Категория правообладателей		Любые правообладатели (лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или на праве аренды)	Собственник	Собственник
Причины изъятия	В исключительных случаях, связанных с государственными (муниципальными) нуждами: 1) для выполнения международных договоров РФ; 2) для строительства, реконструкции объектов государственного значения или объектов местного значения.	Ненадлежащее использование земельного участка: 1) неиспользование по целевому назначению земельных участков с/х назначения или земельных участков, для строительства; 2) земельный участок используется с нарушением правил рационального использования; 3) порча земель; 4) невыполнение обязательств по рекультивации; 5) невыполнение обязательств по приведению земельного участка в состояние, пригодное для целевого использования.	В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер.	Применение санкции за совершение преступления (получение земельного участка в результате совершения преступления или получение земельного участка на средства, полученные в результате совершения преступления).
Основания изъятия	Решение уполномоченного органа и заключение с правообладателем соглашения или судебное решение о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.	Согласие правообладателя или решение суда.	Решение уполномоченного органа государственной власти.	Обвинительный приговор суда.
Условия изъятия	Прохождение длительной процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Земельные участки изымаются при обязательном наличии одного из условий, приведенных в ст. 56.3 ЗК РФ.	Принудительное изъятие земельного участка может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания.	Принятие решения о реквизиции земельного участка.	Вступление в силу обвинительного приговора.
Кто принимает решение об изъятии	Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти соответствующего уровня.	Уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора, орган исполнительной власти субъекта РФ, суд.	Уполномоченный исполнительный орган государственной власти.	Суд.
Срок изъятия	На постоянной основе.	На постоянной основе.	На постоянной основе или временно до прекращения обстоятельств, вызвавших необходимость реквизиции.	На постоянной основе.
Цель изъятия	Для выполнения международных договоров или строительства объектов государственного или муниципального значения.	Для прекращения фактов ненадлежащего использования земельных участков и передачи земли в пользование тем, кто умеет на ней работать.	Для защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи чрезвычайными обстоятельствами угроз.	Для возмещения ущерба и в качестве наказания.
Плата при изъятии	За изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества.	Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.	В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.	Земельный участок изымается принудительно и безвозмездно.
Можно ли избежать изъятия	Нет	Да. Для предотвращения изъятия следует устранить факты ненадлежащего использования земельного участка и уплатить штраф по административному правонарушению в сроки, указанные в предупреждении.	Нет. Но лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.	Нет

1. Основания для решения об изъятии земельного участка

Законодательная база об изъятии земли в случае ненадлежащего ее использования существует давно, но многие, по праву, признают ее неэффективной из-за отсутствия четких процедур.

Так, в Гражданском кодексе РФ этому вопросу посвящены три статьи:

• Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением
• Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
• Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

Таким образом, изъятие земельного участка согласно гражданскому кодексу возможно по двум основаниям:

Основание 1	Основание 2
Неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением	Использование земельного участка с нарушением
Относится только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения или участкам, предназначенным для строительства	Относится ко всем категориям участков
	Земля изымается у собственников
Земля изымается в случае неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением в течение 3 лет. При этом в данный период не включается время для освоения участка и время, в течение которого участок нельзя было использовать по целевому назначению по причине стихийных бедствий или других обстоятельств, исключающих такое использование.	Земля изымается в случае грубых нарушений правил рационального использования, в частности, если 1) участок используется не в соответствии с его целевым назначением (в отличие от первого основания применяется ко всем категориям земель) или 2) его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо 3 ) значительному ухудшению экологической обстановки .

Два возможных варианта дальнейшего развития событий

• собственник земельного участка согласен с решением об изъятии; письменно уведомляет об этом орган, принявший решение об изъятии; в итоге участок продается на публичных торгах;

• собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии; орган, принявший это решение, может предъявить требование о продаже участка в суд.

В Земельном кодексе РФ вопросам изъятия земельных участков посвящены статьи:

• Статья 44. Основания прекращения права собственности
• Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения
• Статья 46. Основания прекращения аренды
• Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного пользования
• Статья 54. Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду ненадлежащего использования

В статье 44 обозначено: «Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (то есть, при продаже, дарении и прочих сделках на добровольной основе ), отказе собственника от права собственности на земельный участок (также добровольный отказ с написанием соответствующего заявления ), по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством ». Таким образом, статья отсылает нас к другим нормам законодательства.

В ст. 45 ЗК РФ приведено понятие ненадлежащего использования земельного участка, включающее следующие правонарушения:

• неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (соответствует основанию, приведенному в ст. 284 ГК РФ );
• использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования (в том числе, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, или значительному ухудшению экологической обстановки) (соответствует основанию, приведенному в ст. 285 ГК РФ );
• порча земель;
• невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
• невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

То есть, к основаниям, приведенным в Гражданском кодексе, добавлены еще 3 позиции.

Ст. 46, 47 Земельного кодекса описывают основания для прекращения всех видов прав на землю, кроме права собственности.

Ниже приведены основные положения ст. 54 ЗК РФ о порядке изъятия земельного участка, предоставленного на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования :

1. Для выявления фактов ненадлежащего использования земельных участков, в соответствии со ст. 71 ЗК РФ, проводится государственный земельный надзор. Более детально правила проведения административного обследования объектов земельных отношений изложены в Постановлении правительства № 251 от 18.03.2015 г. . Орган государственного земельного надзора по результатам проведения проверок составляет акты обследований, и в случае нарушений выдает предписания и контролирует их устранение.
2. Неустранение нарушений в установленный срок влечет за собой административную ответственность. Орган государственного земельного надзора в течение 30 дней со дня привлечения виновного лица передает о нем сведения и соответствующие документы в исполнительный орган государственной власти.
3. Исполнительный орган после получения информации направляет в суд требование об изъятии земельного участка.
4. Принудительное прекращение прав на землю осуществляется на основании вступившего в силу судебного акта об изъятии земельного участка. Исключения существуют для казенных предприятий (земли могут изыматься по решению исполнительного органа государственной власти без обращения в суд).
5. В течение 10 дней, со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка, исполнительный орган государственной власти обязан обратиться с заявлением о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением копий документов об изъятии. В налоговый орган о прекращении прав на участок сообщается в течение 7 дней.

Согласно вышеизложенному порядку дальнейшая реализация в собственность, а также выплата правообладателю возмещения не предусмотрена.

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросам изъятия земельных участков посвящена Статья 6 «Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Первым основанием является использование земли с нарушением требований рационального использования , повлекшим за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки .

Справка. Критерии существенного снижения плодородия установлены Постановлением правительства № 612 от 22.07.2011 г. Критерии значительного ухудшения экологической обстановки — Постановлением правительства № 736 от 19.07.2012 N 736 .

Вторым основанием изъятия участка в судебном порядке является неиспользование земель в течение 3 и более лет подряд, со дня возникновения права собственности, для ведения сельскохозяйственного производства или иной с/х деятельности . В 3-летний срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий, а также период освоения земельного участка. Срок освоения не может составлять более двух лет.

Неиспользование земельного участка ] определяется на основании одного из следующих признаков: 1) на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; 2) на сенокосах не производится сенокошение; 3) на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка; 4) на пастбищах не производится выпас скота; 5) не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений, не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; 6) лес и (или) кустарники составляют на пашне свыше 15% площади земельного участка; 7) залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%; 8) закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельхозпроизводства или осуществления иной, связанной с сельхозпроизводством деятельности, установлены в Постановлении правительства № 369 от 23.04.2012 г.

Как легально избежать изъятия участка?

Рассмотрим существующий порядок изъятия земельных участков:

• Орган государственного земельного надзора проводит плановое или внеплановое административное обследование земельного участка. По его результатам составляется акт обследования, и, в случае нарушения, назначается административное наказание в виде штрафа за неиспользование земли. Размер штрафа для граждан составляет от 0,3% до 0,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3000 руб. (п. 2 ст. 8.8 КоАП РФ).
• Принудительное изъятие земельного участка сельскохозяйственного назначения у собственника может осуществляться при условии не устранения факта нарушения. Подтверждающим фактом, при этом, является назначение административного наказания (в виде штрафа) за невыполнение в установленный срок предписаний федеральных органов земельного надзора. Размер штрафа для граждан — от 10 до 20 тыс. рублей (п. 25 ст. 19.5 КоАП РФ).
• Материалы о не устраненном в срок правонарушении, направляются в орган исполнительной власти субъекта РФ.
• Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и его продаже с публичных торгов.
• В течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка орган исполнительной власти субъекта РФ обеспечивает проведение кадастровых работ на участке и проводит публичные торги по его продаже.
• Если публичные торги по продаже признаны несостоявшимися, земельный участок в течение 2 месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене.
• Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Для органов государственной власти подготовка документов для изъятия — длительный и сложный процесс. Поэтому, практическое изъятие производится в редких случаях (см. статистику в таблице 2). Возможно, данные показатели увеличатся в связи с принятием в 2016 году новых поправок в земельном законодательстве.

Таблица 2. Количество случаев изъятия земельных участков

	По всей территории РФ		Московская область
Период	2014	9 мес. 2015	2014	9 мес. 2015
Количество проведенных проверок	1400	3464	61	330
Площадь земельных участков, на которых выявлены нарушения, тыс. га	138,6	759,4	9,5	8,5
Инициировано изъятие земельных участков, тыс. га.	10,4	8,31	Изъятия не инициировались	Изъятия не инициировались
Изъято земельных участков, тыс. га.	3,4	2,2	—	—
% изъятия земель до площади земельных участков, на которых выявлены нарушения	2,5	0,3	—	—

Таким образом, чтобы избежать изъятия земельного участка, необходимо:

• Обрабатывать землю хотя бы раз в 3 года.

• Подождать предписания государственного надзора, оплатить штраф, и… начать обрабатывать землю. Кроме того, от прав на земельный участок можно добровольно отказаться, написав об этом заявление в орган регистрации.

Вероятность того, что проверка будет проведена именно на вашем земельном участке, небольшая. Но, если все же установлен факт нарушения, то уплаты штрафа не избежать. Земельный участок продадут с аукциона, а стоимость организации торгов и штрафы будут вычтены из суммы, вырученной от продажи земли.

Новые условия изъятия земельных участков (2016)

По оценкам Счетной палаты , в России из 386,5 млн. га земли сельскохозяйственного назначения фактически не используется около 56 млн. га. (14,5%). В планах правительства за 5 лет ввести в оборот 10 млн. га земель, которые сейчас простаивают, в том числе 5,5 млн. га — на Дальнем Востоке (закон о бесплатном предоставлении земельных участков в дальневосточном регионе). Ускорению изъятия неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения могут способствовать следующие меры:

• Согласованные между собой нормы законодательства Гражданского и Земельного кодексов, четкая процедура изъятия не надлежаще используемых земель.

• Сокращение срока допустимого неиспользования земель с «3 лет подряд + 2 года на освоение» до «3 лет».

• Новый порядок изъятия, если правонарушение совершено только в определенной части участка, а не на всей площади. Неиспользуемая земля будет продана на торгах, а используемая останется собственнику. В этом случае из передаваемой собственнику суммы, полученной от продажи неиспользуемой части участка, будут вычтены еще и расходы на кадастровые работы по разделу.
• Повышение суммы административных штрафов за нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения, за неустранение правонарушений.

• Повышение земельного налога на неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения (1,5% от кадастровой стоимости взамен действующей 0,3%).
• Замена на обязанность права органов земельного надзора обращаться в суд для изъятия земельных участков.
• Возможность снижения минимальной начальной цены земельного участка при выставлении на торги.
• Введение запрета на совершение сделок (продажи, дарения) с участком изъятой земли в течение некоторого времени.
• Выкуп местными властями участков по ставке не ниже 50% от кадастровой стоимости.
• Возможность безвозмездного предоставления заинтересованным лицам изъятых земельных участков.
• Доработка законодательства в области расширения и уточнения признаков неиспользования земельных участков.

Источники:

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html .

1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ. – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173602/ .
3. Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений / Постановление Правительства РФ от 18 марта 2015 г. № 251. — http://base.garant.ru/70901122/ .
4. О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации / Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369. – http://base.garant.ru/70167784/ .
5. О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли / Постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736. – http://base.garant.ru/70204266/ .
6. Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения / Постановление Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612. – http://base.garant.ru/12188226/ .
7. Аналитический отчет Счетной палаты Российской федерации от 18.02.2016 г. —

Земельная собственность допускает использования исключительно соответственно с установленным законодательством нормативным регламентом.

Нарушение режима применения земельного участка (ЗУ) приводит к штрафным и иным санкциям со стороны хозяйствующего субъекта.

Покупая участок или приобретая право распоряжения им иным образом, землепользователю следует понимать, что он передаётся ему в ведение исключительно на условиях добросовестного распоряжения, что предусматривает систематическую и своевременную обработку участка.

Кроме прочего использование ЗУ допускается только соответственно с установленным целевым назначением, которое указано в и в кадастровой документации.

Любое нерегламентированное действие не допускается без разрешения собственника, что непротиворечиво содержится в положениях любого правоспособного договора. На том же основании определяют рамки распоряжения участком, обозначенные для арендатора.

Гражданский кодекс оглашает, что выходить за пределы положений, регламентирующие земельные отношения арендатора, недопустимо.

Пункт о расторжении договора содержит указания на то, что при не соблюдении установленных требований одной из сторон, договор может расторгаться. В сторону арендатора это несёт такие юридические последствия, как прекращение права использования участка.

Стоит учесть, что процедура расторжения договора, если стороны не достигли совместного согласия, допускается только после попытки согласования претензий сторонами. Если на этом этапе стороны достигнут договорённостей, то составляется соглашение о расторжении и надел возвращается к арендодателю. При возникновении конфликта сторон, вопрос разрешается в судебном порядке.

Факт изъятия допускается только после того, как договора аренды был расторгнут на основании:

• добровольного соглашения;
• административного решения, если арендодатель – муниципалитет;
• выписки из решения суда.

Изъятие участка у собственника за неиспользование

Государство рассматривает земельную собственность как вид повышения благосостояния общества.

Владение землёй даёт преимущества, допускающие привнесение в семейный и личный бюджет граждан дополнительных средств. Поэтому федеральное и региональное законодательство не допускает инвестирования средств в наделы для сохранения финансовой стабильности предприимчивых граждан и наращивания капитала за счёт повышения цены на землю.

Такое отношение к земельному ресурсу считается недобросовестным деянием и пресекается со стороны хозяйствующего субъекта.

То же происходит, когда после приобретения или владелец утрачивает возможность распоряжаться наделом по-хозяйски, запускает обработку почвы или наносит ей порчу в результате пожара или отравления ядохимикатами.

Такие действия снижают ценность почв, а лица, которые хотели бы заняться обработкой земли, но не сумели получить наделов, вправе доводить до сведения администрации о подобных инцидентах. Администрация уполномочена переводить такую недвижимость в разряд бесхозной, что требует соблюдения установленного алгоритма.

Администрация, на основании полученных сведений о неиспользовании участка или его использовании не по назначению, создаёт комиссию. Комиссия обследует территорию собственника и составляет акт.

На основании акта, выносится решение с претензией о нарушении регламента использования ЗУ. Владельцу вменяются штрафные санкции. Если он не исполняет предписание и не восстанавливает установленный порядок, ему передаётся предписание о признании надела бесхозным или использующимся не по целевому назначению (см. ).

Иногда граждане, получив подобное предписание, приходят в администрацию для составления соглашения о передаче прав хозяйствующему субъекту или с объяснением причин допущенных нарушений. На данном этапе допустим поиск компромисса.

Если владелец проигнорировал претензионное предупреждение, муниципалитет обращается в суд для оформления процедуры изъятия на законных основаниях.

Основания изъятия при нецелевом использовании участка

В таких случаях, администрация старается сделать акцент на самовольном несанкционированном распоряжении земельным фондом.

Если на землях сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ЛПХ, начато возведение капитального строения, оно рискует попасть в категорию «самострой» с вытекающими юридическими последствиями, в числе которых кроме штрафов – приведение в первоначальный вид участка, за счёт средств владельца.

Это предусматривает уничтожение на участке объектов, не подлежащих возведению.

Если выданные под ИЖС земли не застраиваются, а используются иначе, государство рассматривает данный прецедент не только как нарушение регламента землепользования, но и нарушение жилищной политики, предусматривающей выдел ЗУ для повышения благополучия жизнеобеспечения граждан, предоставляя им шанс обрести полноценное жильё.

Обнаружение факта нецелевого использования требует применения таких действий, которые предписаны для того или иного вида имущественного права на землю.

Для арендаторов прекращение использования ЗУ опирается на расторжение договора аренды, а для собственников – на получение судебного распоряжения, допускающего изъятие в фонд местного органа власти.

Основания изъятия при не использовании земли

Гражданское законодательство предусматривает более чёткие юридические положения процедуры аннулирования прав на землю на условиях использования не по назначению.

Иногда к этому прецеденту прибегают в тех случаях, когда территория даже визуально определяется как не использующаяся. Процедура отчуждения надела затрудняется, если собственник выплачивает земельный налог.

При не использовании надела целесообразно делать акцент на её бесхозности, добиваясь признания этого статуса. После чего процедура упрощается.

Но если собственник беспрецедентно не обрабатывает территорию, но выплачивает налог, следует исходить из установленных законодательством сроков, которые составляют 3 года.

Орган власти вмешивается, если на протяжении трёх лет:

• участок не обрабатывался;
• строительство не начато (см. );
• нет других признаков проведения работ.

Алгоритм действий опирается на вид права, на основании которого недобросовестный гражданин владеет наделом.

Кроме арендуемых объектов, остальные отчуждаются в пользу хозяйствующего субъекта только на основании решения суда.

Для этого следует представить суду:

• акт об отсутствии проведённых работ;
• доказательства, что они не проводились на протяжении трёх лет;
• подтверждения о предупреждении;
• выписки об уплате налога.

От администрации требуется подтверждение досудебной процедуры. Она заключается в представлении документации о принятых мерах, в отношении недобросовестного землевладельца.

Законы о изъятии земли за неиспользование

К нормам законодательства, регламентирующим обозначенную процедуру, относятся:

• статьи 243, 284, 286 Гражданского кодекса РФ;
• статьи 7,8,41,42,51, ЗК РФ.
• статья 8.8 КоАП РФ, в ред. ФЗ от 08.03.15 г., № 41-ФЗ.

А так же Закон об обороте земель сельхоз назначения, принятый 24.07.04 г, № 101 (ст.6).

На основании этих же источников права допускается опротестование незаконных действий органов власти при экспроприации земель, расположенных на территории Субъекта РФ.