Юридическое лицо прямые дома с ресурсоснабжающими организациями. В некоторых случаях переход к прямым договорам между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями будет обязательным

Законопроект, предполагающий заключение договоров электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, а также договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в многоквартирных домах, . По мнению разработчиков, данная мера позволит существенно снизить задолженность по коммунальным услугам, возникающую в том числе в связи с тем, что недобросовестные управляющие организации и ТСЖ не перечисляют в ресурсоснабжающие организации полученные от жильцов средства на оплату коммунальных услуг, а пытаются на них заработать (путем получения процентов по счетам). По данным министерства, на данный момент такая задолженность управляющих компаний составляет около 250 млрд руб.

Может ли управляющая организация отвечать за предоставление не всех, а отдельных коммунальных услуг? Ответ – в Энциклопедиисудебной практики интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

В процессе обсуждения данной инициативы в Правительстве РФ было принято решение закрепить в законодательстве более компромиссный вариант, сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень в ходе состоявшейся вчера пресс-конференции. Предполагается, что договоры на поставку ресурсов будут заключаться непосредственно с владельцами квартир в случае принятия такого решения – об этом необходимо будет уведомить управляющую компанию, ресурсоснабжающую организацию, а также соответствующую жилищную инспекцию. При отсутствии такого решения договоры по-прежнему будут заключаться с управляющей компанией или ТСЖ (). Однако если управляющая компания больше двух месяцев не перечисляет плату за коммунальные услуги, переход на прямые договоры между ресурсоснабжающими организациями и владельцами квартир будет обязательным. Таким образом, для МКД, управление которыми осуществляется без нарушений, ничего не изменится, а недобросовестные управляющие организации вынуждены будут уйти с рынка, подчеркнул министр. Напомним, о необходимости "отрезать эти управляющие компании от денежного потока" в ходе прошедшей 14 декабря говорил и Владимир Путин . Тем не менее конкретный срок принятия соответствующего законопроекта пока не определен.

Также во исполнение поручения президента (подп. "б" п. 1 перечня поручений от 5 ноября 2017 г. № Пр-2261) разработана дорожная карта поэтапного к проектному банковскому финансированию застройщиков, сообщил Михаил Мень. По словам министра, документ, который в настоящее время находится на согласовании в Правительстве РФ, предполагает не полный отказ от долевого строительства, а предоставление определенных преференций застройщикам, получающим целевые кредиты на строительство МКД и пользующимся счетами эскроу (кстати, в (далее – закон об участии в долевом строительстве) уже закреплена возможность привлечения застройщиком денежных средств, размещенных на счетах эскроу). Скорее всего, к таким застройщикам не будут применяться обновленные требования, которые начнут действовать с 1 июля следующего года, в частности – о размере собственных средств застройщика, который должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства МКД ( в редакции ).

Прежде чем процесс перехода к проектному финансированию будет запущен, предполагается оценить, во-первых, сможет ли банковское сообщество в полном объеме финансировать жилищное строительство (речь идет о немалых суммах, ведь объем инвестиций граждан в жилищное строительство составляет, по экспертным оценкам, около 3,5 трлн руб.), а во-вторых, сколько это будет стоить для застройщиков. "Когда эскроу-счета заработают, банки будут получать средства от граждан под 0%, а основные риски будут концентрироваться в [создан для защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщиков – средства фонда будут расходоваться, в частности, на выплату компенсаций пострадавшим дольщикам и завершение строительства проблемных объектов. По данным Минстроя России, по состоянию на 18 декабря на счет фонда поступило более 42 млн руб. от 266 застройщиков, заключено 1159 договоров долевого участия, предусматривающих такие компенсационные гарантии. – ГАРАНТ.РУ ]. Нужно понять, не будут ли банки выдавать кредиты застройщикам по ставкам коммерческих кредитов и не станут ли они осознанно их банкротить, находя причины для отказа в финансировании", – подчеркнул Михаил Мень. В связи с этим министерство обсуждает с Банком России возможность закрепления предельной ставки кредитования застройщиков за счет размещенных на счетах эскроу средств граждан. Окончательные решения о завершении реформирования сферы долевого строительства планируется принять в течение трех лет.

Кроме того, к концу 2018 года Минстрой России намерен разработать постоянно действующий механизм переселения граждан из аварийного жилья. Напомним, еще на год () – для завершения проекта по расселению жилых домов, признанных аварийными на 1 января 2012 года. По данным министерства, по нескольку таких объектов осталось в восьми субъектах РФ. При этом регионы, наиболее успешно реализовавшие этот проект, планируется поощрить за счет неиспользованных резервов Фонда содействия реформированию ЖКХ – средства в этом случае будут расходоваться, например, на расселение выявленных уже после 1 января 2012 года аварийных объектов. Если предложение министерства о необходимости проведения работы по переселению граждан из аварийного жилья на постоянной основе, а не по краткосрочным программам будет поддержано, срок деятельности указанного фонда снова может быть продлен, тем более что министерство будет настаивать на сохранении федерального финансирования этой работы хотя бы в части, что подразумевает наличие оператора. Как писал ранее портал ГАРАНТ.РУ, сам Фонд содействия реформированию ЖКХ уже направил в Минстрой России свои предложения по на постоянной основе.

Прямой договор между собственниками и РСО был вопросом разных министерств, которые взвешивали его плюсы и минусы. В 2017 постановление уже используется для регулирования отношений между ресурсниками и потребителями. В чем достоинства и недостатки такой системы и стоит кому точно нужно заключать такой договор?

Государство стремится исключить посредников между поставщиком ресурса и его потребителем.В этом есть смысл, поскольку ситуация с должниками достигла критической отметки. Причем в четверти случаев деньги теряются на пути от УК (как того, кто собирает платежи с населения) до РСО, которые ждут оплаты. А страдают в итоге и обычные граждане. Об этом говорил Андрей Чибис, заместитель министра по ЖКХ.

Новая концепция - за ресурсы платим ресурсникам, за управление и содержание дома - управляющим компаниям, товариществу и кооперативу.

У людей возникает ряд вопросов, в, казалось бы, прозрачном решении. Мы постараемся ответить на самые частые из них.

Заключать прямой договор с РСО придется каждому?

В текущем проекте сказано, что все договоры на такие услуги:

• горячего водоснабжения,
• холодного водоснабжения,
• электроснабжения,
• газоснабжения,
• отопления (в т.ч. поставка топлива для печей),
• вывоз ТБО

заключаются с каждым собственником от его имени. Но прямой договор между собственником и ресурсоснабжающей организацией не придется заключать в офисе и в сопровождении юриста. Ему не требуется письменная форма. Сроки договора - с момента подключения к сети и на неопредленный срок. Добросовестная оплата счетов и исполнение всех требований продлевают действие соглашения.

Договор на поставку общедомовых услуг будет заключаться между РСО и управляющей организацией.

Теперь УК не участвует в формировании счетов?

Это не совсем так. Кое-какие обязанности у управляющей компании или ТСЖ остались. Во-первых, на них ложится обязанность собирать данные для формирования платежек. Во-вторых, следят за тем, чтобы РСО поставляли качественные, бесперебойные услуги и не нарушали договор. В-третьих, принимают претензии по качеству услуг от жильцов. Также УК, ТСЖ станут посредниками в спорных ситуациях с ресурсниками. Перерасчет услуг в любом случае будет, определяется только тот, из чьего бюджета он осуществится: нарушения внутри дома оплачивает управляющая организация, на границе дома и во внешних сетях - РСО.

Что прямые договоры дают коммунальным организациям?

Для организаций этот процесс несет как положительные, так и отрицательные моменты.

1. повышение платежной дисциплины населения, доказанное на практике в регионах, перешедших на такую систему ранее;
2. РСО сразу получают деньги за свой товар, то есть применяются стандартные рыночные отношения без лишних переводов;
3. сокращение возможности применять мошеннические схемы, как, например, регистрация нового юрлица после банкротства предыдущего; сокращение числа бесполезных УК;
4. потребность в новых рабочих местах - вакансии по работе с потребителями, так как РСО становятся сильнее вовлечены в рынок, чем раньше.

Другим видом договоров является договор, который сейчас ресурсоснабжающие организации имеют право заключать с собственниками напрямую, причем собственник сам по себе не может обратиться в ресурсоснабжающую организацию.

Если собственник квартиры определенного многоквартирного дома захотел заключить договор исключительно с ресурсоснабжающей организацией, он этого сделать не сможет. Вы должны иметь ввиду, что в многоквартирных домах этот вопрос решается исключительно решением общего собрания.

Если в доме есть ТСЖ или ЖСК, то решение вопроса об оплате коммунальных ресурсов (либо всех, либо одной конкретной услуги) напрямую ресурсоснабжающей организации решается на решении общего собрания членов ТСЖ или ЖСК. На этом собрании принимается решение о том, что собственники имеют право оплачивать конкретный коммунальный ресурс или все коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающей организации. Вопрос на собрании решается в отношении всех собственников (как жилых, так и нежилых помещений).

В отношении тех многоквартирных домов, в которых нет ТСЖ, ЖСК и которые управляются управляющими компаниями, также на общем собрании собственников можно принять решение о том, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право оплачивать коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации.

Эти условия не касаются тех коммунальных услуг, которые идут на общие нужды дома. Таким образом, оплата коммунальных услуг, которые идут на общие нужды дома, не производится напрямую ресурсоснабжающей организации, а производится через исполнителя, управляющую компанию, ТСЖ и ЖСК.

Что касается тех многоквартирных домов, в которых не создано ТСЖ и ЖСК: они управляются управляющей компанией. Вопрос, поставленный на решение общего собрания о том, что собственники как жилых, так и нежилых помещений помещений (согласно Жилищному Кодексу) оплачивают напрямую ресурсоснабжающей организации.

Если собственники выбирают на общем собрании возможность оплаты коммунальных услуг (одной, нескольких или всех) напрямую ресурсоснабжающей организации, то делают они это все вместе. Эти условия установлены в Жилищном Кодексе в статье 155. Пункт 18 354 Постановления Правительства говорит о том, что собственник нежилого помещения может обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора на оплату коммунальных услуг напрямую ресурсоснабжающей организации.

На собственника нежилых помещений возлагается дополнительная ответственность за предоставление определенных сведений исполнителю в лице управляющей компании, ТСЖ, ЖСК. При этом в пункте прямо не указано, что собственник нежилых помещений должен спрашивать согласие или подчиняться решению общего собрания.

Иногда возникают ситуации, когда все собственники жилых помещений оплачивают коммунальные услуги через исполнителя в ресурсоснабжающую организацию, а собственник нежилых помещений заключает договор напрямую с ресурсоснабжающей организации, минуя исполнителей. Это возникает из-за того, что некоторые нормативные акты в каких-то частях противоречат друг другу либо написаны так, что позволяют толковать данные статьи несколько по-разному. В данном случае, с одной стороны Жилищный Кодекс , который говорит о том, что общее собрание устанавливает возможность оплаты для собственников, не разделяя их, и с другой стороны Постановление Правительства 354 .

Жилищный Кодекс выше по своей юридической силе и должен применяться в случае противоречий. Поэтому мы можем настаивать в данном случае на том, что при заключении прямых договоров собственники нежилых помещений должны подчиняться решению общего собрания собственников либо решению общего собрания членов ТСЖ, ЖСК.

При этом наличие прямой оплаты ресурсоснабжающим организациям от собственников жилых и нежилых помещений не означает, что договор ресурсоснабжения между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией не будет заключен. Договор между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем должен быть подписан в любом случае, так как оплата за общие нужды дома идет через исполнителя. В договоре ресурсоснабжения, который заключается между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем, в рамках 124 Постановления Правительства , должны быть предусмотрены следующие основные моменты:

1. Когда, каким образом и в какие сроки ресурсоснабжающая организация будет информировать исполнителя о задолженности, Отдельно должна быть сформирована задолженность, которая есть у потребителей ресурсоснабжающей организации, и та задолженность, которая есть за оплату коммунальных ресурсов, которые идут на общие нужды дома.

2. Условие о том, что при осуществлении сверки расчетов раздельно указываются все начисления, которые идут при использовании общего имущества и которые идут для каждого исполнителя.

3. Порядок взаимодействия ресурсоснабжающей организации и исполнителя в лице управляющей компании, ТСЖ, ЖСК по приостановлению или ограничению коммунальных услуг для должников. Ответственность исполнителя за невыполнение законных требований ресурсоснабжающей организации по приостановлению или ограничению в предоставлении коммунальных услуг.

Порядок приостановления или ограничения коммунальной услуги расписан в 354 Постановлении , и применение его для должников исполнителя вызывает очень большие сложности.

Во-первых, потому что это достаточно трудоемкая процедура, во-вторых, не всегда есть техническая возможность для отключения, в-третьих, можно спрогнозировать при отключении коммунальной услуги, даже если должник очень злостный. Он обращается в суд с соответствующими требованиями, и это стопроцентно возникающая судебная процедура, которая даже при наличии долга, даже при указании законодательства о том, что исполнитель имеет право отключать должников, не всегда прогнозируется в пользу исполнителей в плане вынесения решения.

И в данном случае мы можем сделать вывод, что в принципе ресурсоснабжающая организация сама не отключает должников. Она в договоре ресурсоснабжения данную обязанность перекладывает на управляющую организацию, ТСЖ и ЖСК, при этом строго описывая процедуру действий: как и в какие сроки должен отреагировать исполнитель, если ему поступило требование от ресурсоснабжающей организации произвести отключение должника.

В данном случае нужно для управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК перед подписанием договора с таким пунктом нужно обратить внимание на возможность отключения. Если у вас возможности отключения должника нет, то подписывать договор с таким пунктом просто бессмысленно, особенно если предусмотрены штрафные санкции за невыполнение требований ресурсоснабжающей организации.

Для ресурсоснабжающей организации, так же как и для управляющей компании, ТСЖ, ЖСК при заключении договора мы предусматриваем очень много обязательств сторон. Но любые обязательства можно нарушить, и для незаконопослушных сторон они часто не имеют смысла, если не предусмотрена ответственность за нарушение. Поэтому очень четко прописывайте обязательства сторон в договоре, смотрите внимательно на раздел "Ответственность", и предусматривайте за каждое нарушение обязательства какую-либо ответственность (штраф, пени, вопрос расторжения договора). В этом случае эффективность исполнения обязательств у сторон будет повышаться.

В данном случае ресурсоснабжающая организация может установить штрафные санкции для исполнителей в случае невыполнения условий по приостановлению или ограничению в предоставлении коммунальных услуг для должников. И также в данном договоре (в случае если потребители напрямую вносят оплату за коммунальные услуги ресурсоснабжающей организации) нужно прописать обязанность исполнителя о том, чтобы они предусматривали порядок внесения платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающей организации в договорах, которые заключаются с потребителями. В договоре между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией должен быть прописан определенный порядок платежей. Такой же порядок внесения платежей устанавливается в договорах между исполнителем и конечным потребителем. Они не должны быть различными.

Прямых договоров, подписанных на бумаге, у ресурсоснабжающей организации и конечного потребителя может и не быть. Для того чтобы ресурсоснабжающей организации принимать напрямую денежные средства от потребителей за коммунальные услуги, необходимо решение общего собрания, обращение представителя с предоставлением данного протокола общего собрания. В дальнейшем механизм принятия денежных средств и выставления счетов будет отработан. А самого договора может и не быть. Договор будет между потребителем и исполнителем, в котором этот момент оплаты предусмотрен.

Мы рассмотрели основные моменты, которые нужно предусматривать в договоре ресурсоснабжения, заключающемся между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем, как в случае оплаты за коммунальные ресурсы через исполнителя, так и в случае оплаты за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию.

Около 30% управляющих компаний задерживают перечисление денег РСО, полученных от жильцов за коммунальные услуги. По этой причине, собираемость денег у вторых составляет всего 80%. Это стало одной из причин для федеральных властей выступить с инициативой перехода на прямые расчёты между собственниками квартир и ресурсопоставщиками.

Нельзя сказать, что все посредники недобросовестны, но, по нашим оценкам, около 30% УК используют соблазн недоплатить ресурсоснабжающим организациям, собрав при этом деньги с населения, — сообщил РИА Новости замминистра строительства и ЖКХ, главный жилищный инспектор Андрей Чибис. - К сожалению, бизнес-модель использования чужих средств до сих пор практикуется.

По инициативе Минстроя, возможно, уже в этом году ресурсопоставщики получат возможность напрямую получать деньги с населения и вести работу с должниками.

Изначально эта идея принадлежала министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаилу Меню. Он предложил исключить УК из цепочки платежей. Еще в 2015 году он заявил, что после введения прямых договоров между потребителями и ресурсоснабжающими организациями и упорядочивания деятельности расчетных центров, принимающих плату за коммунальные услуги, средства жильцов не будут оседать на счетах управляющих компаний и РКЦ, а будут направляться напрямую поставщикам. Министр ожидает, что с рынка добровольно уйдут те, кто пришел управлять не домами, а чужими денежными средствами.

Этой сложной теме ООО «Академия профессионального развития» посвятила вебинар «Прямые договоры между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями», который прошёл 15 февраля.

Его провёл эксперт, чье имя широко известно - ведущий юрисконсульт направления городского хозяйства Фонда «Институт экономики города», один из разработчиков Жилищного кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним подзаконных актов, участник рабочих групп Государственной думы, Минрегиона РФ и Минстроя РФ по разработке проектов федеральных законов, постановлений Правительства РФ и приказов Минстроя России по вопросам ЖКХ Дмитрий Павлович Гордеев.

Около 100 участников приняло участие в мероприятии. Формат вебинара не предполагает двустороннее обсуждение, но участники активно оставляли комментарии в чате. Среди них было много вопросов. На часть Дмитрий Гордеев ответил, остальные - получили ответы уже после мероприятия по электронной почте. На вебинаре Дмитрий Павлович рассказал о пробелах в действующем законодательстве и прокомментировал новый законопроект Минстроя.

Я - представитель института экономики города, - рассказал эксперт. - Наш институт писал разделы № 7 и 8 Жилищного кодекса. Так же мы разрабатывали Постановление Правительства №307. В нём мы старались выдержать концепцию перехода на прямые договоры, но только при непосредственном способе управления многоквартирным домом. Тогда довести до конца не удалось, так как потом в Минстрой пришли люди из РСО. Они начали стремиться внедрить прямые договоры при любом способе управления. Моё личное отношение к прямым договорам - в целом, положительное. Если дом на непосредственном управлении - там целесообразны прямые договоры.

Российское законодательство можно интерпретировать по-разному

Сейчас регулируют договоры между коммунальщиками и собственниками домов и квартир следующие документы:

Законодательные акты не лишены недостатков, некоторые их статьи можно истолковать неоднозначно.

У каждого из нас, у прокуратуры, у судов - могут быть разные подходы к законодательству, - считает Гордеев. - Каждый его может интерпретировать по-своему. Такое наблюдается в России, так как наше жилищное законодательство - неидеально.

Более того, существуют нормативные документы, которые противоречат друг другу. Но законодатели подстраховались от возникновения таких ситуаций и сделали один главный нормативный акт.

У нас есть несколько положений в Жилищном кодексе, суть которых в том, что если ФЗ и другие законы противоречат Жилищному кодексу, то он имеет верховенство, - говорит Дмитрий Павлович.

Почему переход на прямые договоры целесообразен только при непосредственном управлении?

Согласно пункту 2, статьи 161 Жилищного кодекса РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом», собственники квартир в многоэтажке могут выбрать один из трёх способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

По мнению эксперта, заключение прямых договоров возможно только при непосредственном способе управления.

При управлении домом УО не может быть прямых договоров, а иногда в практике это встречается, - прокомментировал Гордеев. - Если дом находится под управлением УО, то она отвечает за предоставление всех коммунальных услуг. Управляющая организация продаёт ресурсы по тем же ценам, что и РСО. Она предоставляет услуги по стоимости в установленном порядке. Законодательством это сделано, чтобы не рассчитывать оплату для каждой УО, к примеру, включать туда издержки при покупке ресурсов. Эти расходы УК может включить в статью «За ремонт и содержание жилья», сумма этой графы оплаты - нерегулируемая. Но даже если жильцы будут напрямую платить деньги РСО, УК все равно останется исполнителем услуг. Собственники задолжают РСО - она спрашивает долги с УК.

Какие последствия ждут после утверждения нового законопроекта?

Минстрой России в прошлом году подготовил проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (о переходе к новой системе договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями). Планируется, что изменения затронут 14,5 тысячи управляющих организаций и порядка 37,103 тысячи ресурсопоставщиков. Важным новшеством для работников сферы ЖКХ является и то, что ответственность ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний (ТСЖ) предлагается разграничить. За качество и непрерывность подачи коммунальных ресурсов отвечают ресурсопоставщики, а если причина этого в неполадках внутридомовых сетей, то вина будет на управляющей компании.

Переход на прямые договоры планировался в течение последних лет, но до сих пор не осуществлён.

По моему мнению, Минстрой навязывает переход на прямые договоры, - говорит Дмитрий Гордеев. - Около 3 лет Минстрой издавал законы, но положения о переходе на прямые договоры из них были изъяты. Многие были против принятия таких законов, так как в них был перекос в сторону РСО.

Самый большой «минус» в новом законопроекте, как считает эксперт, в том, что Минстрой хочет перейти на прямые договоры при любом способе управления многоквартирным домом, что противоречит действующему законодательству. Но сферу ЖКХ и жильцов ожидают и другие негативные последствия.

Законопроект еще не принят, но уже сами чиновники высказываются против его утверждения. К примеру, Минэкономразвития РФ опубликовало отрицательное заключение на проект этого федерального закона. Федеральные экономисты нашли ряд недостатков. По их мнению, они добавят сложностей организациям и гражданам. Например, при переходе на прямые договоры у РСО могут значительно возрасти расходы на оформление платёжек и приём платежей. Законодатели недостаточно проработали вопрос оплаты коммунальных услуг по вывозу мусора: региональные операторы по обращению с ТБО включены в состав ресурсоснабжающих организаций, а это противоречит действующему законодательству.